Aceptacion del cargo de presidente de la comunidad

El nombramiento será obligatorio, así lo impone la Ley de propiedad horizontal, si bien el propietario designado, atendiendo a sus circunstancias particulares, podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su nombramiento o acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello (causa justificada, incompatibilidad para el cargo, ausencia, enfermedad, etc.).

Salvo que los Estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año. Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesion extraordinaria. 

El presidente ostentará legalmente la representación de la Comunidad, en juicio y fuera de él en todos los asuntos que la afecten. Es nombrado entre los propietarios, mediante elección, o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo.

El Juez de Primera Instancia cuando intervenga a instancia de parte para resolver sobre una posible renuncia del vecino al que por turno le corresponda ser Presidente, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de 20 días, contados desde la petición.

La resolución incluirá designación del propietario que deba sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial. Igualmente, podrá acudirse al Juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar Presidente de la Comunidad.

Vencido el plazo del cargo de Presidente, si no se ha procedido a la nueva elección entre todos los vecinos del nuevo Presidente, el Presidente saliente no puede abandonar el cargo hasta que no se haya designado en la Junta de Propietarios al nuevo Presidente, respondiendo ante la Comunidad de las obligaciones pendientes hasta la nueva designación.

Referencia legal

  • Artículos 13 y 14 de la Ley de Propiedad Horizontal

Nombramiento y desempeño del cargo de Presidente de la Comunidad

En relación con la responsabilidad del presidente de la comunidad frente terceros y frente a la propia comunidad cuando se extralimita en el desempeño de sus funciones, traspasando los límites de su mandato puede verse el tema Responsabilidad del Presidente de la Comunidad

En este tema, se pretenden resolver algunas de las cuestiones que se plantean en la práctica sobre el cargo de presidente, como son:

Contenido

  • 1 Nombramiento
    • 1.1 Requisitos para ser presidente
    • 1.2 Sistema de nombramiento
  • 2 Desempeño del cargo
    • 2.1 Remuneración
    • 2.2 Duración
  • 3 Recursos adicionales
    • 3.1 En formularios
    • 3.2 En doctrina
  • 4 Legislación básica
  • 5 Legislación citada
  • 6 Jurisprudencia citada

Nombramiento Requisitos para ser presidente

El cargo de presidente, según la ley, sólo puede recaer sobre un propietario de la comunidad. Este punto, aparentemente claro y sencillo, plantea problemas en la práctica pues es habitual que personas allegadas al propietario pretendan ejercer tales funciones cuando ello está expresamente prohibido.

De esta forma, el cónyuge o pareja de hecho del propietario no puede ejercer el cargo de presidente, aunque éste sea quien ostente la administración del bien privativo (Sentencia de la AP Valencia de 26 de febrero de 2007). [j 1]

Igualmente, el usufructuario no está facultado para ejercer el cargo de presidente, ello sin perjuicio de su derecho de asistir y votar en las juntas en representación del nudo propietario (art. 15.1, párrafo tercero, LPH).

  • Por tanto, queda claro que sólo un propietario puede ser presidente, con independencia de que sea persona física o jurídica.
  • Y el Presidente designado ostenta un cargo personal y obligatorio y la doctrina mayoritaria entiende que no cabe delegación ni sustitución.
  • Respecto de las personas jurídicas propietarias, aparentemente, en la práctica, no presenta ningún inconveniente para que éstas puedan, a través de las personas físicas que las representan, actuar como presidentes de la comunidad. Sin embargo, como advierte la Sentencia de la AP Santa Cruz de Tenerife de 28 de septiembre de 2011, [j 2] la jurisprudencia ha matizado esta cuestión ya que, si bien es evidente que ese cargo debe ejercerse por medio de persona física, existen distintas posiciones de las Audiencias sobre el sujeto que concretamente puede ejercitar tal cargo:
  • • alguna de ellas ha mantenido que ese cargo debe ejercerse por medio de su representante (es decir, sus órganos de gobierno y representación, tales como administradores, consejo de administración o consejeros delegados).

• otras van más allá, y consideran que, dentro de ese término, cabe englobar a cualquier representante de la persona jurídica con facultades suficientes.

En este sentido, puede citarse la Sentencia de la AP Baleares de 24 de julio de 2007 [j 3] que sostiene que, en atención a las reformas operadas en el Derecho Mercantil, cuando se nombre administrador de una sociedad a una persona jurídica, la sociedad nombrada debe designar a una persona física que ejerza el cargo durante el plazo para el que ha sido nombrada (art. 143 del RRM). Por ello, se estima que en el caso de que sea nombrada como presidente una persona jurídica, ésta debe designar a una persona física, que puede ser un representante orgánico o voluntario, que ejercite el cargo durante el periodo correspondiente, lo que debe ser notificado a los propietarios.

En caso de no entenderse así, como advierte la mentada Resolución, se podría producir el caso de que el resto de los propietarios no puedan saber a qué persona física deben dirigirse para reclamar o notificar las cuestiones que el presidente deba conocer; y, además, podría darse el caso de que los representantes orgánicos de la entidad variaran durante el período de ejercicio del cargo de presidente, y como no hay ninguna obligación legal de notificar esta variación a la comunidad de propietarios, ésta podría sufrir un cambio en la persona que ejerce el cargo de presidente sin enterarse la comunidad (y sobre todo sin intervención de la Junta de propietarios a quien la ley atribuye en exclusividad la facultad de nombrar presidente).

Por otra parte, cabe plantearse si, en mancomunidades compuestas por comunidades, el cargo de presidente puede recaer sobre una de las comunidades.

Pues bien, esta cuestión ha sido resuelta por la Sentencia de la AP Madrid de 25 de mayo de 2010 [j 4] que declara que el cargo de presidente en la mancomunidad corresponderá al que, en cada momento, sea presidente de la comunidad de propietarios designada.

En definitiva, el cargo de presidente debe recaer en persona física o jurídica que ostente la condición de propietario en la comunidad.

Ahora bien, ¿qué ocurre si se nombra presidente a un propietario moroso? ¿Es válido el acuerdo? Sobre esta cuestión, hemos de decir que la LPH no penaliza la morosidad de un copropietario con la sanción de no ser válido para el desempeño del cargo de presidente, aunque se considerará que existe un conflicto de intereses, pues quien es deudor de sus cuotas tiene un…

Me han elegido presidente de mi comunidad de vecinos, ¿cuáles son mis funciones?

A muchos propietarios no les ilusiona especialmente ser presidentes de la comunidad, ya que eso supone asumir una serie de obligaciones y responsabilidades, con todas las dificultades que eso conlleva. En cambio, otros lo ven como algo positivo, pues creen que puede ser una experiencia personal muy enriquecedora y que puede ser una buena oportunidad para aportar algunas mejoras en la gestión del edificio.  

Si te ha tocado ser el presidente de tu comunidad, lo mejor es que te lo tomes con calma y que tengas claro cuáles son tus funciones para tratar de hacerlo lo mejor posible. 

Según el artículo 13 de la Ley de la Propiedad Horizontal, “el presidente es un copropietario que ostenta legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que le afecten”.  Es decir, va a ser la persona encargada de representar legalmente a la comunidad ante terceros

En este sentido, conviene aclarar que, aunque el presidente sea el representante legal de la comunidad, no puede tomar decisiones por su cuenta. Siempre debe responder de su gestión ante la junta de la comunidad. 

Estas son algunas de sus principales funciones: 

  • Convocar las juntas de propietarios y cerrar las actas. Debe convocar al menos una junta al año, indicando el día y la hora en la que se va a celebrar y cuál va a ser la orden del día. Además de presidir y moderar las juntas que se celebren, también debe encargarse de firmar y cerrar las actas en las que quedará recogido todo lo que se haya acordado.  
  • Solicitar el cese de las actividades molestas. Si un vecino realiza actividades prohibidas o molestas (poner la música demasiado alto después de la medianoche, fumar en espacios comunes donde no está permitido, realizar obras sin permisos, etc.), el presidente, ya sea por voluntad propia o por petición de otros propietarios o inquilinos, será la persona encargada de pedirle que deje de hacerlas, advirtiéndole de las acciones legales que la comunidad podría tomar en su contra. 
  • Encargarse de la contratación de las obras y servicios. El presidente es el responsable de firmar los contratos de todos los servicios que se requieran para el mantenimiento y cuidado del edificio, tras haberlo acordado previamente con la junta. También se ocupará de la contratación de aquellos servicios de reparación que se necesiten con urgencia. 
  • Representar legalmente a la comunidad en toda acción judicial que se lleve a cabo. Como la comunidad no tiene personalidad jurídica, será el presidente el encargado de representarla en todas las cuestiones legales. 
  • Exigir el pago de los gastos de la comunidad. En el caso de que algún propietario tenga deudas, si se ha acordado previamente con la junta, el presidente deberá exigir judicialmente al vecino moroso los pagos que tenga pendientes con la comunidad. 
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Además, en el caso de que la comunidad no disponga de un secretario ni de un administrador de fincas, el presidente deberá encargarse de realizar las funciones de ellos, ocupándose de la facturación y el cobro de las cuotas de los vecinos, de mantener la contabilidad al día o de custodiar los fondos comunitarios, entre otras tareas. 
 

Principales tareas de un presidente de una comunidad de propietarios

  • Uno de los puntos más importantes es que el presidente sea apto para desempeñar el cargo, ya que se encargará de facilitar el buen funcionamiento de la comunidad.
  • No puede ser presidente de la comunidad cualquier vecino que resida en la comunidad, sino que este cargo únicamente puede ser ejercido por el propietario o copropietario de uno de los pisos o locales del edificio.
  • Sin embargo, en caso de que en la vivienda residan familiares del titular o esté arrendada, ni los primeros, sea cual sea su grado de consanguinidad (marido, mujer o hijos), ni el inquilino, por mucho tiempo que lleve viviendo en la misma, podrán ser presidentes de la comunidad.

Normalmente la presidencia de la comunidad por una misma persona tiene una duración mínima de un año. Ahora bien, como excepción, puede darse el caso de que los estatutos o la Junta General de Propietarios acuerde y apruebe otro plazo, ya sea inferior o superior.

El presidente será nombrado entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo.Puede ocurrir, aunque no es lo más normal, que un propietario se presente voluntario al cargo. En este caso, el quórum necesario para salir elegido es el de la mayoría simple de los propietarios asistentes a la reunión y de las cuotas.

  1. Si por el contrario, ningún propietario o copropietario se presenta voluntario, o no se alcanza la mayoría exigida para la elección anterior, la comunidad tendrá que acudir al turno rotatorio o al sistema de sorteo.
  2. En todo caso, en la mayoría de las comunidades el nombramiento de este cargo suele ser por rotación entre todos los propietarios, designando también al vicepresidente que será la persona que ejerza, por turno establecido, el cargo al año siguiente.
  3. Sea cual sea la forma de elección del presidente, se trata de un cargo obligatorio, por lo que no puede negarse el propietario a la aceptación del mismo.

Las funciones principales de un presidente de una comunidad de vecinos: convoca las juntas, firma el acta de acuerdos y da el VºBº al certificado de estar al corriente de pago de deudas.

El presidente, sólo puede hacer uso del dinero de la comunidad sin necesidad de autorización cuando se trate de un caso urgente, que requiera la adopción de una medida que no puede demorarse, como es el arreglo de una cornisa en riesgo de desprendimiento.

La junta directiva, de la que forma parte el presidente, sólo puede realizar aquellos gastos para los que previamente está autorizada por el resto de los propietarios.

En caso de ausencia, el que sustituirá al presidente sería el vicepresidente quien debe ejercer las funciones, según la Ley, siempre y cuando los tiempos de ausencia no sean largos.

Fuente»Ciudad & Comunidad«

Responsabilidad del presidente de la Comunidad de Propietarios

La propia Exposición de Motivos de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (en adelante LPH) señala la gran relevancia que tiene la figura del Presidente, que junto hoy en día al Administrador de fincas y la Junta, aseguran el adecuado funcionamiento del régimen de propiedad horizontal.

Personalidad jurídica de las Comunidades de Propietarios

Presidente como representante legal Al no tener las Comunidades de Propietarios personalidad jurídica, cuestión esta sobradamente reconocida jurisprudencialmente (el Tribunal Supremo ha negado la personalidad jurídica en sentencias como 28 de abril de 1996, 16 de mayo de 1982 y 28 julio de 1999, de entre otras) la figura del Presidente es de vital importancia, porque es quien ostenta legalmente la representación de la comunidad en todos los asuntos que le afecten, tanto en juicio como fuera de él; así lo recoge el art. 13.3 LPH. En este sentido, la Resolución de 3 de marzo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado reconoce que lo realizado por el Presidente debe entenderse como si fuera de la propia Comunidad actuante, sin perjuicio de las relaciones internas y de la obligación de aquél, el Presidente, de responder de su gestión (Sentencias de 19 de junio de 1965,  3 de octubre de 1979,  10 de junio de 1981,  5 de marzo de 1983,  2 de diciembre de, 25 de octubre de 1994 y 27 de junio de 1995, entre otras muchas). Cabe entender que el Presidente de cualquier Comunidad de Propietarios está autorizado, por su propio nombramiento como Presidente recogido en acta, por sus miembros mientras no se acredite lo contrario. Sin duda, esta representatividad, jurídica y ejecutiva, conlleva unas obligaciones y responsabilidades, como se verá más adelante, que justifican el que muchos de los copropietarios no quieran ostentar este cargo.

Elección del Presidente de la CP

El Presidente forma parte de los órganos de gobierno de la Comunidad, junto con la Junta de propietarios, el Vicepresidente, el Secretario y el Administrador. No obstante, dichos órganos pueden no coincidir con la enumeración del art. 13.1 LPH, si en Estatutos o por acuerdo mayoritario de la Junta se establecieran otros órganos de gobierno.

El cargo de Presidente ha de elegirse de entre los propietarios que integran la Comunidad, de tal forma que no pueden ser nombrados Presidente los familiares de propietarios.

Sucede habitualmente que el hijo del propietario que ha sido nombrado Presidente, solicita el cambio, asumiendo él las funciones, para facilitarle las gestiones a su padre o madre de edad avanzada o situación de enfermedad, pero las funciones de Presidente no pueden delegarse, ya que es esencial ser propietario.

En este sentido, el Tribunal Supremo ya ha declarado, en numerosas ocasiones, la nulidad de pleno derecho del nombramiento como Presidente de la comunidad de propietarios de quien no es propietario, por ejemplo en la STS de 27 de enero de 2017.

Ante estas situaciones cada vez más habituales, la solución que cabe dar es otorgar poder notarial de representación del Presidente, propietario del inmueble, designado a favor de quien considere para actuar en su nombre.

Tras el nombramiento, ya sea mediante la libre elección o siguiendo un sistema de turno rotatorio o sorteo, la aceptación del cargo tiene lugar “ope legis”, sin necesidad de que el copropietario nombrado lleve a cabo ningún acto positivo (ni expreso ni tácito). (SAP León 18 septiembre 2008). Y el cargo se ejercerá por un año, salvo que en Estatutos se haya previsto otra cosa (art. 13.7 LPH).

Obligatoriedad del cargo

El nombramiento del cargo de Presidente es obligatorio.

Queremos subrayar la importancia de este concepto, porque es un hecho muy común el que los copropietarios elegidos como presidentes rechacen y se encuentren reticentes a asumir las responsabilidades inherentes al cargo, entendiendo que más que un cargo, es una carga.

Este hecho unido a que la antigua Ley de Propiedad Horizontal en su art. 12 no contemplaba la obligatoriedad del nombramiento, nos lleva a la actual redacción de la Ley, en concreto al art. 13.

2, que ha cubierto dicha necesidad incluyendo de forma expresa que el nombramiento será obligatorio, siendo “el desempeño del cargo de presidente como un auténtico derecho-deber inherente a la condición de copropietario”. De nada suele servir alegar que no se vive en la finca, que no se tiene tiempo, que no se dispone de preparación o conocimientos.

Cómo se puede evitar ser Presidente: Juicio de equidad

No obstante, aunque la aceptación del cargo sea obligatoria no implica que sea inamovible.

Así, la propia ley deja abierta una posibilidad al propietario designado, para que pueda exponer ante el Juez los motivos que a su juicio le imposibilitan para ejercer el cargo para el que ha sido designado, cuando la Junta de Propietarios no acepta su renuncia. El art. 17.

7 de la Ley de Propiedad Horizontal así lo prevé a través del procedimiento especial denominado JUICIO DE EQUIDAD, mediante el cual el Juez resolverá designando al propietario que hubiera de sustituir al Presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que la resolución judicial determine.

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En la práctica, los principales motivos por los que se solicita la excusión del cargo, derivando en el juicio de equidad en caso de la que la Junta de Propietarios nos los entienda justificados, son la avanzada edad, analfabetismo, incapacidad y/o enfermedad, debiendo valorar y dirimir el órgano judicial si constituye causa suficiente en cada supuesto de hecho. Tal y como señala el Tribunal Supremo en su Sentencia de fecha 3 de marzo de 2003, “este procedimiento determina la posibilidad de que el acuerdo de los copropietarios pueda ser suplido por la autorización judicial”, siendo el Juez quien asume o suple las funciones de la Junta de Propietarios y procede a resolver el problema planteado en la Comunidad de Propietarios, aplicando aquella solución que entienda más justa y conveniente para la citada Comunidad de Propietarios.

Principales funciones del Presidente de una Comunidad

La función más importante del Presidente, tal y como hemos avanzado, es la de ser el representante legal de la Comunidad de Propietarios, pero no es la única.

El Presidente también es el responsable de convocar las Juntas, y ejercerá las funciones de secretario administrador salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo dispongan la diferenciación de cargos y la designación de un profesional de la Administración de Fincas para este cometido, cosa hoy en día cada vez más usual.

El Presidente es el encargado de cerrar el Acta de la Junta revisando que la misma es correcta, y da el visto bueno a los certificados de deuda a la hora de iniciar las reclamaciones a los propietarios morosos.

También representa judicialmente a la Comunidad de Propietarios y debe requerir el cese de actividades molestas a los propietarios causantes, pudiendo llegar a entablar una acción de cesación contra el propietario infractor, siempre previa autorización de la Junta de propietarios. Asimismo, el Presidente es quien contrata en nombre de la Comunidad de Propietarios, todos los contratos de servicios y debe acordar, la ejecución de obras y servicios.

Por qué nadie quiere ser Presidente; Responsabilidad del Presidente de la CP

El ejercicio de tales funciones presidenciales enunciadas, además de una carga de trabajo a la situación particular de cada persona, y de roces en algunas ocasiones con los copropietarios ante las posibles discrepancias que puedan surgir en relación con las decisiones corrientes adoptadas en su mandato, genera una serie de responsabilidades derivadas del cumplimiento de sus funciones que desarrollaremos a continuación.

En todo momento, en el ejercicio de sus funciones el Presidente debe actuar de forma diligente, con base en los principios de buena fe contractual y no incurriendo en extralimitaciones en la ejecución de acuerdos tomados en Junta. Este principio quizás poco determinado, es fundamental para evitar que se le exijan responsabilidades, y existen maneras de que quede acreditado su cumplimiento. Por ejemplo, trasladando a los profesionales de

la Administración de Fincas las situaciones sobre las que se deba actuar, actuando con probidad, disponiendo de los fondos de la Comunidad de manera responsable y justificada, y dejando constancia de la supervisión que realice de los prestadores de servicios a la Comunidad de Propietarios.

Como representante de la Comunidad de Propietarios, el Presidente es quien tiene potestad para contratar con terceros, por ejemplo la ejecución de obras y servicios necesarios. Como consecuencia de esa potestad, frente a los copropietarios y frente a estos terceros, se genera una responsabilidad.

Cabe decir, que pese a ser el encargado de contratar los servicios, la decisión del prestador de los mismos, salvo casos de urgencia y/o extrema necesidad, recae sobre la Junta de Propietarios.

El Presidente en estos casos no suele decidir, debe ejecutar los mandatos derivados de los acuerdos de Junta, velando porque se cumplan las instrucciones de la Junta.

La responsabilidad civil del Presidente en el ejercicio de sus funciones es de tipo contractual y, serán de aplicación los artículos 1101, 1902, 1726 y siguientes del Código Civil.

Por lo tanto, si como consecuencia de la actuación, por acción u omisión del Presidente, la Comunidad de Propietarios ha sufrido un daño, puede entablarse acciones contra el mismo, pero será necesario convocar y celebrar una Junta con el objeto de aprobar tales actuaciones.

Si por el contrario, quien ha sufrido el daño es un particular, éste podrá ejercitar su derecho de forma particular. En ambos casos, es esencial recordar la importancia que tiene la prueba de que el daño se ha producido, y que además haya sido consecuencia de la falta de diligencia en la actuación del Presidente.

Como se ha mencionado, el Presidente puede tener responsabilidad por dejación de sus funciones u omisiones, pero es que además, la extralimitación en el ejercicio de las funciones de Presidente puede también acarrear consecuencias penales.

En la práctica, los dos tipos penales ante los que mayor número de veces nos encontramos son: la comisión de un delito de apropiación indebida, cuando en perjuicio de la Comunidad, se apropiare para sí o para un tercero de dinero, valores, etc… que hubiera recibido el Presidente en depósito, comisión, o custodia y tuviera la obligación de devolverlos posteriormente. Y además, en los casos en lo que no haya Administrador de la Comunidad y sea el Presidente quien ejerza sus funciones, podría llegar a cometer un delito de Administración desleal al causar un perjuicio al patrimonio de la Comunidad. 

Mención especial queremos hacer en relación con las obras de rehabilitación de los edificios. Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que modifica el art.

17 de la LPH, viene a establecer, de alguna manera, que puede ser responsabilidad de los Presidentes el que las edificaciones se encuentren en perfecta situación de seguridad, habitabilidad, accesibilidad, realizando las pertinentes actuaciones de conservación para estos fines, si durante su periodo de mandato no presenta a la Junta las medidas que en este sentido deben tomarse; y para el caso de discrepancia respecto de la naturaleza de las obras a adoptar, en relación con estos temas, especialmente en relación con las de rehabilitación para seguridad del inmueble, entendemos que el Presidente puede asumir importantes responsabilidades.

Con base en todo lo expuesto, ser Presidente hoy en día de una Comunidad de Propietarios requiere de dedicación y de una preparación y/o asesoramiento destacados. Por ello, cada vez es más la gente reniega del cargo.

Cierto es que apoyándose en la profesionalidad de un Administrador de Fincas colegiado que ostente la debida formación, su cargo va a ser más llevadero; pero sin duda, y dada las responsabilidades derivadas del cargo, se producen situaciones cada vez más frecuentes de reclamaciones a los Presidentes de Comunidades. Con el objeto de minimizar el impacto de estas actuaciones y prevenir mayores riesgos y daños para la Comunidad, entendemos importante, en Comunidades con muchos servicios y de gestión compleja, el asesorarse en relación con la posible contratación de una póliza que pudiera cubrir la responsabilidad civil del Presidente.

No hay duda, el Presidente de la Comunidad de Propietarios es fundamental. Sus funciones son esenciales al representar mediante su voluntad individual la auténtica voluntad común, la de la Comunidad de Propietarios, necesario para logar la adecuada convivencia de los copropietarios y preservar la paz vecinal.

Todos alguna vez en la vida, so pena de existir alguna de las causas comentadas que pudieran eximirnos por acuerdo de la Junta o por decisión Judicial, seremos Presidentes de nuestra Comunidad, y para ese momento conviene prepararse lo mejor posible, armarse de paciencia y apoyarse en los profesionales de la Administración de Fincas para hacer más llevadero el cumplimiento cívico de dicho cargo.

Pascual Hernández Guzmán Abogado SocioDirector Estudio Jurídico Hernández S.L.

Beatriz Jiménez Jiménez Abogada y Administradora de Fincas Asociada Estudio Jurídico Hernández S.L.

Llevo tres años de presidente de la comunidad y nadie quiere el relevo

Llevo tres años de presidente de la comunidad y en las juntas de vecinos no se presenta nadie para nuevo presidente. ¿Qué posibilidades legales tengo para dejar el cargo? ¿puedo acudir a la tutela judicial?

La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH) es la que determina cuáles son los órganos de gobierno de la comunidad. Entre los mismos se encuentra el presidente, el cual, ateniéndonos a dicha ley, será nombrado entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo.

Sea cual sea la forma de elección del presidente, se trata de un cargo obligatorio, por lo que no puede negarse el propietario a la aceptación del mismo. La LPH establece en su art 13.7 que la duración del cargo de presidente de la comunidad de propietarios será de un año, salvo que los estatutos dispongan otra cosa.ç

Llegados a ese punto resulta necesario recordar que no es obligatorio que existan estatutos, y que de haberlos pueden consultarse en el registro de la propiedad en el caso de que hayan sido inscritos.

Transcurrido el periodo establecido podría considerarse que se extingue la representación.

Ahora bien, existen resoluciones de nuestros órganos judiciales que indican que los cargos de la comunidad no cesan automáticamente; por ejemplo, la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid en fecha 3 de abril de 1995 y la cual establece que “el presidente y demás representantes de la comunidad no cesan automáticamente por el transcurso del tiempo, debiendo hacerlo cuando son nombrados los que han de sucederles, pero mientras tanto ostentan la capacidad de representación y gestión propia de su cargo sin producir vacíos de poder ni en la marcha general de la Comunidad ni en las Juntas que se celebren”.

  • En el caso que se plantea, es decir que el presidente sea forzado a asumir la renovación tácita de su cargo, la LPH prevé que se puede acudir a la vía judicial para que se produzca una nueva designación.
  • El nombramiento del cargo de presidente será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello.
  • A través del auxilio judicial se puede rechazar el puesto y un juez será el encargado de resolver el caso siguiendo el procedimiento de equidad.
  • Cuando el propietario elegido presidente decide iniciar este proceso, junto con la petición debe presentar el acta del nombramiento, una lista de todos los propietarios del edificio y aquellos documentos que sirvan de prueba para justificar su alegación.
  • *Sara Espada Vares y Sonsoles Martínez González, abogadas de Lean Abogados.
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Funciones del Presidente de una Comunidad de Propietarios

Como decíamos en el post «Cómo constituir una Comunidad de Propietarios.

Funciones del Presidente de la Comunidad, Administrador y Secretario«, la responsabilidad de ser Presidente de una Comunidad de Propietarios es cada vez mayor y es importante conocer las funciones y obligaciones que implica el cargo, así como las consecuencias, porque por negligencia u omisión de deberes podría tener una responsabilidad civil e incluso, en algunos casos, responsabilidad penal. El presidente, si no se designa lo contrario, hace las funciones de Presdidente de comunidad como tal,  Administrador de la Finca y de Secretario. Pero ¿cuáles son estas funciones?

Funciones del Órgano de Gobierno de una Comunidad de Propietarios. La figura del Presidente de la Comunidad

El cargo de Presidente es obligatorio para todos los Propietarios. Será nombrado entre los propietarios de la Comunidad, mediante elección o bien por turno rotatorio o sorteo. Si existen voluntarios para ejercer dicho cargo, se elegirá entre ellos, por medio de una votación.

Entre sus funciones principales están:

  • Representar a la Comunidad en un juicio y fuera de él.
  • Asistir a las Juntas de Propietarios.

Si existe Administrador de Fincas, la función del Presidente se limitará a asistir a las Juntas y autorizar las gestiones efectuadas por el Administrador, como por ejemplo contrataciones, temas contables, reclamaciones de los Propietarios, redacción de escritos, negociaciones, emisión y cobro de recibos comunitarios, etc.

En caso de no existir Administrador, la labor del Presidente es más compleja porque debe encargarse personalmente de todo lo relacionado con la Comunidad.

La administración de una finca actualmente necesita de mucha dedicación y conocimientos sobre impuestos, legales, mantenimiento del edificio, contratos, contables, solicitud de subvenciones,…

Administrador y Secretario

Los cargos de Secretario y Administrador serán ejercidos por el Presidente, salvo que se establezca lo contrario en los estatutos o, por acuerdo de la Junta, se disponga que éstos se desvinculen de la Presidencia.

Lo preferible, por lo laborioso del cargo, es que la Comunidad contrate un Administrador de Fincas colegiado para realizar funciones, sin necesidad de que lo realice ni el Presidente ni ningún otro Propietario.

Entre las funciones del cargo de Admistrador y Secretario se encuentran:

  • Dar fe, es decir, certificar la realidad de los documentos, cuentas, reuniones, actas, etc.
  •  Velar por el buen régimen de la finca, sus instalaciones y servicios, y hacer para ello las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
  • Preparar con la debida antelación, y someter a la Junta, el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
  • Atender a la conservación y mantenimiento del edificio, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los Propietarios.
  • Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
  • Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la Comunidad, que tratándose de Administrador colegiado, será en empresa o despacho profesional, y si es Propietario en su propio domicilio.

Por otro lado, el cargo de Vicepresidente es opcional entre sus funciones:

  • Sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste.
  • Asistirle en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de Propietarios.

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¿Es obligatorio ser presidente de mi comunidad si me toca por sorteo?

¿Tengo la obligación de ser presidente de la comunidad? ¿Durante cuánto tiempo tengo que serlo? Estas, sin duda, son preguntas que muchos vecinos de una comunidad se suelen realizar cuando el cargo de presidente está en el aire y cabe la posibilidad de que recaiga sobre ellos.

¿Qué obligación conlleva ser presidente de una comunidad de vecinos?

El cargo de presidente es la representación orgánica de la comunidad. Es intransferible y personal. Su función es ejercer la defensa y representación de los intereses que les son comunes a todos los propietarios de ese edificio.

Por tanto, es una gran responsabilidad, ya que la representación afecta a cualquier ámbito en el que dicha comunidad esté inmersa, incluida la esfera judicial. Esto será así a no ser que la Junta decida lo contrario o no se disponga así en los estatutos, en ese caso, también se actuará como administrador.

Además tiene la obligación de convocar las juntas, dar el visto bueno a los corrientes de pago de las cuotas y firmar el acta de los diferentes acuerdos.

¿Cómo se elige el presidente de una comunidad de vecinos?

Es en la primera junta del año, el orden del día atiende normalmente a la renovación del cargo de presidente. Lo que suele ser habitual es que no haya ningún propietario que se presente voluntariamente, por tanto, en dicha junta se acude o bien al sistema de sorteo o al turno rotatorio.

Este cargo es obligatorio, por lo que nadie puede negarse a su aceptación.

El recurso que tienes a tu disposición es elevar un escrito al juez en el que le indiques las causas por las que estás impedido para ejercer este cargo como, por ejemplo, en el caso de ser una persona muy mayor o de padecer una grave enfermedad. En este caso es el juez el que deberá tomar una decisión al respecto.

Para que puedas resolver algunas cuestiones acerca de esta figura, a continuación se te ofrecen una serie de preguntas y respuestas frecuentes.

¿Quién puede ser presidente de la comunidad?

Para ser presidente de la comunidad no debes ser solo vecino y residir en una comunidad, sino que para ostentar este cargo debes ser propietario o copropietario de uno de los locales del edificio o de una o más viviendas del mismo.

En el supuesto caso de que en esa vivienda vivan familiares directos o indirectos del propietario de la vivienda o esta esté arrendada, ninguno de los inquilinos podrá presidir la comunidad, sea cual sea el caso o el tiempo que lleven viviendo ahí. El nombramiento de una de estas personas llevará consigo la nulidad de cualquiera de los actos que se adopten en dicha comunidad como, por ejemplo, contratar a una empresa de multiservicios para el cuidado de la misma.

¿Qué pasa con los pisos adjudicados a bancos que ahora son propietarios?

Una persona jurídica no puede presidir una comunidad. Solo puede hacerlo una persona física. En este supuesto, si el propietario del inmueble es una entidad bancaria o una empresa, la persona que haya sido designada aportará el correspondiente poder notarial en vigor para que pueda ser nombrado representante legal, es decir, presidente de la comunidad de propietarios.

¿Durante cuánto tiempo debes ser presidente?

El presidente de la comunidad ejerce el cargo al menos durante un año, a no ser que la Junta de Propietarios realice una excepción y apruebe un plazo superior o inferior.

¿Quién será el presidente?

La pregunta que más nervios produce, cómo se elige presidente comunidad vecinos, la responde la Ley tal y como ya se ha dicho. Es decir, se realiza subsidiariamente con sorteo o turno rotatorio. La otra forma es mediante elección.

Aunque no sea habitual, un propietario puede presentarse de forma voluntaria y en esta situación el quórum que necesita para que sea elegido es una mayoría simple de los asistentes y las cuotas. El 51 %. En caso contrario, ya se ha expuesto cómo proceder.

¿Un moroso puede presentarse como presidente?

Según la legislación vigente, un moroso puede ser presidente de su comunidad de propietarios. No obstante es una contradicción, porque el presidente debe representar a la comunidad en una demanda para reclamar el pago de deudas y la Ley dice que es contrario a derecho interponer una demanda contra uno mismo.

Por tanto, en el caso de que exista una incompatibilidad manifiesta para ostentar dicho cargo, no se llevaría a cabo.

¿Quién sustituye al presidente en su ausencia?

Si el período en el que se va a ausentar no es muy largo, la Ley establece que el vicepresidente ejerza estas funciones. En caso de que la ausencia vaya a prolongarse en el tiempo, lo normal es convocar una junta y renovar el cargo de presidente para que la comunidad pueda funcionar con normalidad.

Ahora que ya conoces la obligación de ser presidente comunidad, aparca los miedos y hazlo cuanto antes.

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