Acuerdo nulo de la comunidad por autorizar obras

“Crecen las reformas de vivienda por temor a nuevos confinamientos”; “Cierres, aperturas y reinvenciones en los negocios”; “El boom de las cocinas fantasmas”.

Estos son algunas de los titulares que hemos podido leer en los últimos meses, en los que la pandemia lo ha modificado casi todo y en el que es necesario reinventarse y transformar nuestras casas o negocios para adaptarlos a las necesidades surgidas por este cambio de vida.

Transformación que, sin embargo, se produce en un mismo marco o escenario, la Comunidad de propietarios, porque la mayoría de nuestras viviendas o negocios se encuentran sometidos al régimen de propiedad horizontal y están sujetos a la normativa específica de tal modo que, en principio, toda actuación que suponga una modificación de los elementos comunes deberá pasar por el previo acuerdo comunitario.

No obstante, si el propietario tan solo pretende realizar una obra dentro de su propiedad, deberá notificar al Presidente, como señala el artículo 7.1.

de la LPH, aunque hay que tener en cuenta que, esta facultad lo es solo para todo aquello relativo a la propiedad privada, es decir, lo que se incluye dentro de esta superficie, de tal modo que, su derecho dominical termina allí donde su propia superficie se acaba, conforme al art.

3 a) de la Ley, por lo que fuera de este espacio, repetimos, necesitará del acuerdo correspondiente de la Comunidad de Propietarios, siempre que no existan cláusulas estatutarias que permitan este tipo de obras, como señala la sentencia de la AP A Coruña, Santiago de Compostela, Sec. 6.

ª, 103/2019, de 25 de junio (SP/SENT/1028427) en la que se establece que no se precisar autorización comunitaria para la instalación de la chimenea cuando los estatutos le facultan para hacerlo sin necesidad de solicitar permiso alguno.

Ahora bien, incluso en estos casos, aunque así se autorizase en el Título, deberán interpretarse siempre con carácter restrictivo, como señalan, entre otras, las sentencias de AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.

ª, 406/2020, de 5 de octubre (SP/SENT/1073022), en la que se niega la autorización al local de apertura de hueco en un muro estructural, cuando, aun permitiendo los estatutos a los locales la realización de obras, esta afecta a la estructura y estabilidad del edificio, o la de la AP Madrid, Sec. 10.

ª, 321/2020, de 24 de julio (SP/SENT/1065922), donde se resuelve que la autorización a efectuar obras de modificación del local para adecuación de actividad sin ningún límite que se prevé en los estatutos, no puede hacerse extensiva a la obra por la que se crea una nueva chimenea.

Cláusula estatutaria que permite obras en elementos comunes

Acuerdo nulo de la comunidad por autorizar obras

Por otra parte, el criterio mayoritario tanto de la doctrina como de la jurisprudencia es que se puede cambiar el destino de las propiedades (SP/DOCT/93348), aunque, siempre habrá de estar a lo dispuesto en el Título o los estatutos, pero teniendo en cuenta que la simple descripción de una determinada propiedad, no significa que se esté delimitando de modo alguno el ejercicio, de tal modo que, no supone por sí misma limitación del uso o de las facultades dominicales, como señalan entre otras las sentencias de AP Guipúzcoa, Sec. 3.ª, 159/2017, de 8 de septiembre (SP/SENT/931277), AP Madrid, Sec. 9.ª, 203/2012, de 23 de abril (SP/SENT/690957), incluso, el Tribunal Supremo en sentencia de 15 de junio de 2018 (SP/SENT/959172), estableció que el hecho de que el Titulo Constitutivo fijase que el local se destinase a oficina, por ser lo instalado, no excluye cualquier otro destino, siempre y cuando se acomodase éste y su uso a las normas de la Comunidad.

Ahora bien, ni la reforma de la propiedad ni el cambio de destino otorga el derecho a realizar obras en elementos comunes de tal modo que, en estos casos habrá de solicitar el preceptivo acuerdo comunitario.

A este respecto ya escribí en un post anterior, titulado «¿Puede un propietario realizar obras que afecten a elementos comunes?», dónde señalaba el quorum necesario para este tipo de obras, por lo que me remito a su lectura porque, aunque también se trata de alguna forma el objeto de estos comentarios, hoy quiero centrarme en los ejemplos precedentes.

¿Puede la Comunidad prohibir a un propietario lo que ha consentido a otro?

No podríamos dar una respuesta concreta, pues, como en la mayoría de los asuntos polémicos en este régimen de propiedad horizontal, habrá de estarse al supuesto específico, por lo que veamos o al menos intentemos ver, cada uno de ellos.

  • Si la Comunidad ha aprobado en Junta esa obra determinada.

En este caso también es necesario saber si se hizo dentro de un acuerdo marco, lo que siempre es aconsejable, es decir, se acordó permitir, por ejemplo, la instalación de toldos de capota azules a todos los propietarios de terrazas o simplemente se acordó que lo podría hacer el propietario del 3. A, que fue quien solicitó esta autorización a la Comunidad.

En el primero de los supuestos, no vemos problema alguno, en base a este acuerdo todos pueden hacerlo, mientras que la segunda forma de adopción es la que puede causar más dudas de interpretación, ¿se entiende que se puede poner toldos en todas las terrazas?

En principio, la respuesta sería positiva, si los toldos son iguales en forma y color y están situadas en el mismo lugar, por ejemplo, fachadas principales, así se ha pronunciado la sentencia de AP A Coruña, Sec. 5.

ª, 149/2020, de 25 de mayo (SP/SENT/1062208) que considera nulo el acuerdo comunitario por el que se deniega la autorización para la instalación de chimenea cuando se ha autorizado previamente a otro vecino para ejecutar una similar y además no se acredita perjuicio alguno para el resto.

Entendemos que la Comunidad no puede negar algo que autorizó anteriormente, aunque lo fuera solo para un determinado propietario, pero para evitar tener que interpretar el acuerdo, repetimos, la aconsejable es un acuerdo permitiendo este tipo de obras a todos o a ninguno.

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Acuerdo nulo de la comunidad por autorizar obras

  • Si no ha existido acuerdo pero las obras se han realizado.

Este es el caso más conflictivo.

Hay que tener en cuenta que, se trata de obras inconsentidas por lo que, la Comunidad podrá instar su retirada en cualquier momento, salvo que se puedan considerar admitidas tácitamente o haya prescrito la acción, en este caso de 5 años aplicando lo dispuesto en el art. 1964 del CC, sin que exista un plazo determinado para esta aceptación, de tal modo que siempre existiría la duda de si la Comunidad puede accionar contra ellas.

Así, realizar una nueva obra en este caso, basada en estos ejemplos, puede ser causa de reclamación por parte de la Comunidad, así se han pronunciado entre otras las sentencias del TS de la Sala Primera, de lo Civil, 326/2015, de 17 de junio (SP/SENT/820181), 9 de enero de 2012 (SP/SENT/659783) donde establece que el hecho de que la Comunidad no haya accionado con la misma celeridad para exigir la retirada de otras obras de cerramiento de terraza realizadas con anterioridad y sin consentimiento no implica que estas hayan sido admitidas, este ha sido también el criterio de la reciente de la AP Baleares, Sec. 3.ª, 284/2020, de 6 de julio (SP/SENT/1061525).

  • La Comunidad ha autorizado, expresa o tácitamente alguna obra en elementos comunes, por ejemplo, el cierre de terrazas, pero la obra que se pretende realizar ahora es otra.

Si la obra a realizar es diferente o simplemente en lugar distinto,  consideramos que ya no podrían aplicarse estos ejemplos, como señalan las sentencias del  TS, Sala Primera, de lo Civil, 164/2014, de 4 de abril  (SP/SENT/767750), 17 de junio (SP/SENT/820181), 4 de enero de 2013 (SP/SENT/724076).

No obstante, existe alguna resolución que considera que aunque las obras no sean idénticas, se ha producido igualmente una alteración de la configuración por lo que la Comunidad no podrá permitir a unos propietarios y prohibir a otros, pues entonces se trataría de un abuso de derecho, en este sentido señalamos las resoluciones de las Audiencias Provinciales de Madrid, Sec. 9.ª, 122/2013, de 15 de marzo (SP/SENT/721359), Santa Cruz de Tenerife, Sec. 4.ª, 465/2012, de 19 de noviembre (SP/SENT/708569) y Madrid, Sec. 12.ª, 397/2012, de 14 de junio (SP/SENT/681955).

Por lo tanto, en definitiva, lo único que parece estar claro es que la Comunidad está obligada por sus propios actos de tal modo que la jurisprudencia viene admitiendo que, si se han autorizado las mismas obras, de la misma naturaleza y consolidadas en el tiempo, no se podrán impedir otras obras idénticas, como señalan las sentencias del TS, Sala Primera, de lo Civil, 808/2010, de 26 de noviembre (SP/SENT/536910), y de la AP Valladolid, Sec. 1.ª, 134/2013, de 16 de abril (SP/SENT/720776).

En cualquier caso, y salvo que las obras idénticas estén consolidadas, prescritas, recomendamos siempre solicitar permiso a la Comunidad para evitar que esta pueda reclamar la reposición a su estado anterior, pues siempre es más seguro poder impugnar un acuerdo que dejar transcurrir el tiempo sin saber si la Comunidad accionará en cualquier momento instando la retirada de la obra realizada.

Obras no necesarias, disidentes, y… ¡cosa juzgada!

  • Como es sabido, los acuerdos comunitarios son ejecutivos desde el momento de su adopción, sin perjuicio de que puedan ser impugnados y en su caso, anulados.
  • Y en el caso de acuerdos con consecuencias económicas, como el pago de derramas extraordinarias, los recibos podrán presentarse al cobro desde la adopción del acuerdo, con independencia de que el acuerdo haya sido impugnado.
  • Pero, ¿qué ocurre con los pagos realizados por un propietario disidente si no impugnó el acuerdo pero otro propietario sí lo impugnó y se estima su impugnación?
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Acuerdo nulo de la comunidad por autorizar obras

Es el caso resuelto por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo, Sección 2ª, de 19 de febrero de 2016 (Ponente: Ilma. Sra. Dª Isabel Ochoa Vidaur).

Veamos:

  • Una comunidad adoptó un acuerdo de realización de obras, cuyo coste superaba tres mensualidades de gastos ordinarios.
  • Uno de los propietarios, Don Julián, delegó su representación y su representante votó en contra del acuerdo, pese a lo cual se aprobó por la comunidad.
  • Su representante impugnó el acuerdo, no así Don Julián.
  • Al ser ejecutivo el acuerdo adoptado, dio lugar a que la comunidad comenzara a cobrar las derramas extraordinarias aprobadas, y Don Julián abonó los recibos de tales derramas.
  • En el procedimiento de impugnación del acuerdo, la sentencia de primera instancia desestimó la demanda, pero la sentencia de apelación la revocó y declaró que el acuerdo era gravemente perjudicial para los propietarios disidentes, quienes no tenían la obligación jurídica de soportarlo, sobre la base de que eran obras no necesarias.
  • Como consecuencia de esta sentencia, Don Julián, que no había impugnado el acuerdo y sí había abonado el importe de las derramas, demandó a la comunidad en solicitud de la devolución de los importes que había abonado.
  • La comunidad se opuso, y además formuló reconvención.
  • La sentencia de primera instancia estimó la demanda y desestimó la reconvención, condenando a la comunidad a devolver al propietario la cantidad de 7.216,82 euros más los intereses legales.
  • La Audiencia Provincial confirma dicha resolución.
  1. ¿Cuál es el fundamento?
  2. La sentencia de primera instancia estimó la demanda, y la Audiencia lo confirma, por aplicación del efecto positivo de la cosa juzgada, entendiendo que el actor tiene derecho a que se le reintegre en la cantidad que él abonó ante la obligatoriedad de un acuerdo frente al que votó en contra, pese a no haberlo impugnado.
  3. Es decir, parte de la base de que la sentencia de apelación que resolvió el juicio de impugnación del acuerdo “consideró que el acuerdo adoptado sobre propuesta y aprobación del plan de seguridad, reforma y actualización de infraestructuras era gravemente perjudicial no resultando obligados a su pago (los disidentes) e inclusive aunque no pudieran ser privados de las mejoras.”
  4. Y dado que esta sentencia adquirió firmeza, con efectos de cosa juzgada, despliega sus efectos en cuanto a las consecuencias económicas para el propietario disidente con dicho acuerdo, aunque no hubiera impugnado el acuerdo.

La comunidad alegaba que se trataba de obras de infraestructuras que ya existían, que eran reformas y actualizaciones, y cuestiona los efectos de la sentencia del proceso de impugnación del acuerdo, considerando que la sentencia no retrotrae sus efectos al acuerdo impugnado; que los pagos realizados por el disidente a la CP no son indebidos; que el demandante ha realizado los pagos de forma voluntaria, y que la sentencia no declara la nulidad del acuerdo; añadiendo que lo que se plantea afecta a la propia existencia de la CP incidiendo de forma directa en el principio de igualdad pues no es de recibo que unos vecinos puedan aprovecharse de unas reformas realizadas en elementos comunes sin contribuir. En su reconvención, alegaba que los servicios reformados son servicios esenciales que ya existían desde la creación de la urbanización, que presentaban graves deficiencias, llevándose a cabo la propuesta y aprobación de las obras de reforma que eran totalmente necesarias e imprescindibles, y que las obras realizadas han sido beneficiosas a todos y ello por cuanto son servicios en correcto funcionamiento y la propiedad se ha revalorizado.

  • Sin embargo, entiende la Sala al resolver el recurso que «la CP pretende que se vuelva a examinar lo que es ya cosa juzgada, esto es, el carácter de las obras como innovación no exigible para la adecuada habitabilidad y seguridad, vinculando con ello a los tribunales en un proceso posterior, pues, con independencia de las concretas obras realizadas al amparo del acuerdo alcanzado en la Junta General Extraordinaria, que según dice la sentencia de la AP y en aquél pleito, “no se describen en la resolución” (folio 28), no lo es menos que nos estamos refiriendo a cuotas devengadas para hacer frente a la derrama para las obras y actualizaciones aprobadas en Junta de 11 de junio de 2006 para “el plan de seguridad y de reforma y actualización de las infraestructuras de la urbanización” y respecto de éstas, el acuerdo alcanzado se declaró gravemente perjudicial para los demandantes copropietarios, no resultando obligados a su pago, incluso en el caso de que no pueda privárseles de las mejoras.
  • (…) no podemos perder de vista el alcance positivo de la cosa juzgada, según el cual y dado que consiste en la vinculación que, respecto de lo decidido en una resolución firme sobre el fondo, afecta a todos los tribunales en procesos ulteriores en que lo decidido sea parte del objeto de estos procesos: el tribunal del proceso ulterior deberá atenerse, en su sentencia, a lo establecido en la sentencia anterior con fuerza de cosa juzgada, sin contradecir dicha sentencia, sino, por el contrario, tomándola como indiscutible punto de partida.»
  • La Sala añade que no es necesario que el disidente impugne el acuerdo:
  • «(…) vamos a poner de manifiesto, partiendo de que las obras no son necesarias y por lo tanto no exigibles y con derecho de disidencia en función de su cuantía con lo que se trata de proteger la libertad del propietario ante la iniciativa de realizar obras que aun siendo útiles no son necesarias para el adecuado mantenimiento, conservación, habitabilidad o seguridad del inmueble posibilitando que el propietario no esté obligado a soportar las obras que no reúnan los caracteres expuestos, ha llevado a la doctrina a plantearse si el disidente debe impugnar el acuerdo con el que discrepa para obtener efectos liberadores del pago o si la mera manifestación de su disidencia es suficiente para exonerarle, llegando mayoritariamente a la conclusión de que no es exigible al comunero impugnar para que su posición obtenga respaldo partiendo de la calificación de obras no necesarias, aun cuando sean útiles siempre que su coste sea superior a tres mensualidades.
  • Es evidente que el comunero interesado en la mejora sobre la que existe disidencia puede acometerla sin repercutir el importe a los restantes copropietarios en desacuerdo, y también que si en cualquier momento el disidente quiere puede solicitar la admisión como partícipe en esa obra.
  • Si esto es así, y si la parte apelante no puede pretender una calificación distinta de las obras aprobadas, es indiferente que los comuneros disidentes puedan o no decidir la utilización de esos servicios afectados por las obras, ya que, aún en el supuesto de que fueran esenciales, no son necesarios.

No se eleva la voluntad del copropietario a elemento que permite justificar su contribución o no a los gastos de la cosa común, la parte apelante debe ver desestimada esta alegación porque pretende olvidar el carácter de las obras aprobadas que según la sentencia de la AP resultaban gravemente perjudiciales para los propietarios y que debían quedar exentos a hacer frente a su coste económico. El criterio que justifica la contribución o no a los gastos viene dado por la obra y su consideración, no por el hecho de pertenecer a la Comunidad pues todos sabemos la obligación de contribuir al sostenimiento de la cosa común.

(…) la obra no es necesaria, ni se requiere para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble según su naturaleza y características.

Que se trate de reparación y conservación de elementos comunes y servicios comunes es una afirmación que gratuitamente lleva a cabo la parte apelante y que no se ha visto refrendada por la prueba practicada en seno del procedimiento que ha producido el efecto prejudicial de cosa juzgada positiva que estamos aplicando.»

Seguidamente se refiere al cobro de lo indebido:

«Es cierto que estamos en presencia de un acuerdo legal y válido adoptado en Junta, y que ese acuerdo legal y válido es ejecutivo, pero es ejecutivo, en tanto en cuanto no se haga pronunciamiento contrario a su exigibilidad que es precisamente lo que se ha hecho en la sentencia dictada por la AP.

El cobro de lo indebido, regulado en el art. 1895 del Código Civil establece que “…cuando se recibe alguna cosa que no había derecho a cobrar, y que por error ha sido indebidamente entregada, surge la obligación de restituirla…”. (…)

  1. Partiendo de lo expuesto y sin perjuicio de ligar este motivo con el siguiente de enriquecimiento injusto dada la ligazón que existe entre las figura de cobro de lo indebido y enriquecimiento, es lo cierto que ante la existencia de un acuerdo de la CP y girados los correspondientes recibos para hacer frente a la ejecución de las obras acordadas, el actor/reconvenido se vio compelido a su pago ignorando que el carácter de dichas obras, frente a las que había votado en contra, no entraban dentro del concepto de obras necesarias o de obligada ejecución a las que debes contribuir por la obligación general de contribuir al sostenimiento de la cosa común.
  2. Esto es, el actor atendió el pago de los recibos girados en la creencia que era su obligación en virtud del acuerdo adoptado en seno de la CP, hasta que, hecho el pronunciamiento de la sentencia de 2ª instancia fue consciente de su falta de obligación ejercitando la oportuna acción.»
  3. Y finalmente se refiere al enriquecimiento injusto:
  4. «Debemos excluir también el enriquecimiento sin causa que a juicio del apelante concurriría si se devolviesen las cuotas a los actores y que no existiría de no procederse a su devolución.
  5. Vuelve a olvidar la parte que las obras acometidas exceden del concepto “obras de conservación necesarias para el adecuado sostenimiento de la cosa común” y que por dicho extremo los propietarios disidentes no están obligados a soportar su coste, y el hecho de que el actor hiciera frente a su importe en la creencia de tratarse de acuerdo de obligado cumplimiento permite entender acreditado el empobrecimiento sin causa, base para ejercitar la reclamación, con correlativo enriquecimiento de la CP que cobró del disidente habiéndose producido un enriquecimiento en la CP correlativo al empobrecimiento del copropietario que contribuyó sin estar obligado
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En definitiva, se produce la aplicación del efecto positivo de la cosa juzgada en cuanto al acuerdo considerado gravemente perjudicial para los propietarios disidentes.

Y así, al calificarse las obras como “no necesarias”, el propietario disidente tiene derecho a que se le reintegre la cantidad que abonó, aunque no impugnó el acuerdo, pues el pago de las derramas lo realizó en la creencia de que era su obligación en virtud del acuerdo frente al que votó en contra, desconociendo el carácter de obras no necesarias.

Por tanto, se produjo un cobro de lo indebido por parte de la Comunidad de Propietarios, con el consiguiente empobrecimiento por su parte y el enriquecimiento injusto de la comunidad de propietarios.

Por todo lo cual, el Tribunal ratifica íntegramente la sentencia recurrida, desestimando el recurso.

© Fabio Balbuena 2016

El Presidente de Comunidad hace obras sin contar con Junta – Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

Hoy vamos a contestar a un propietario que en su perfecta exposición nos hace diferentes cuestiones sobre la actuación de un Presidente de Comunidad sobre obras de rehabilitación sin contar con el resto de los propietarios. ¿Es legal? y si lo es, ¿es conveniente hacerlas sin contar con la aprobación de la Junta de Propietarios?. Como se conjugan aquí los artículos 10, 14 y 16 de la LPH. Veamos a continuación.

  • P. Buenas tardes Miguel,
  • En relación con el interesante post aquí publicado, me gustaría realizaros una consulta bastante concreta al respecto:
  • Las limitaciones como Presidente en una Comunidad de Propietarios
  • ¿Puede el Presidente de la Comunidad de Propietarios aprobar unilateralmente un presupuesto (y, se entiende, asignar el proyecto al profesional que lo emitió) para la ejecución de una obra de rehabilitación del edificio que viene obligada por la existencia de una orden de conservación emitida por la Administración Pública y que amenaza con imponer sanciones a los propietarios en caso de no llevarse a cabo en un plazo temporal determinado?

La actuación a realizar (por urgencia, necesidad y por tratarse de obras de conservación indispensables) encaja perfectamente en el tipo del art. 10.

1 LPH, por lo que no siendo necesario el acuerdo de la Junta de Propietarios la pregunta, en realidad, es si el Presidente puede designar para la ejecución del proyecto a un profesional o empresa de su elección, aún cuando existe un Administrador de Fincas nombrado y con cargo vigente.

La cosa es que la Comunidad de Propietarios hace tiempo que viene incumpliendo sus obligaciones de reunión y adopción de acuerdos, siendo que el Administrador de Fincas dirige el cotarro a su libre albedrío.

Temiendo que no sea posible celebrar Junta extraordinaria y que dicho Administrador (también representante y gestor de inmuebles del Propietario con mayor cuota de participación en el edificio) dilate en el tiempo la aprobación del proyecto o que el que finalmente apruebe no sea el más conveniente para todos los propietarios y quiénes residen en el inmueble, me sería de vital importancia saber si el Presidente tiene potestad para realizar esa elección.

Muchas gracias por vuestra atención.

R.

 Estimado Ivo:
Si interesante pueden resultar mis artículos, comentario que le agradezco, no menos interesantes son los comentarios que me hacen a través de la web y que supone un enriquecimiento permanente.

Su pregunta es muy interesante y que paso a desbrozarla con el mayor detalle posible porque además la incluiré en mis posts semanales. Voy haciendo los comentarios en base a sus preguntas y comentarios.

1º) El Presidente puede aprobar unilateralmente un presupuesto para la ejecución de una obra de rehabilitación del edificio que viene obligada por la existencia de una orden de conservación emitida como podría ser la una orden de conservación o una inspección técnica del edificio. El Presidente tiene capacidad para aceptar el profesional que tiene que realizar el Acta favorable/desfavorable y que se tiene que entregar ante el Ayuntamiento de Madrid (por ejemplo), y tiene capacidad para que una vez se reciba la orden de ejecución del Ayuntamiento hacer todas las obras necesarias para la resolución del problema. Tenemos los siguientes artículos que avalarían la actuación del Presidente de la Comunidad en la Ley de Propiedad horizontal. Estos son como ha hecho vd. referencia en su pregunta:

Artículo 10.1.a) “. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.”
Es evidente que el Presidente tiene capacidad para poder ejercer las actuaciones que considere necesarias sin necesidad de discutir las mismas en una Junta de propietarios. Si estaría obligado, según índica el artículo 10.2, que teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en el artículo anterior, la aplicación de los apartados 10.2 a) b) y c) que dicen textualmente lo siguiente:
a)Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
b)Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
c)Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.
Esta situación aunque legal se contradice, desde mi punto de vista, con el espíritu democrático de la misma, así el artículo 14 de la LPH dice lo siguiente:
“Corresponde a la Junta de Propietarios Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el articulo 20.C”

Parece claro y evidente que cuando se hizo la modificación de la ley se atentó contra los principios democráticos y se pasó de discutir todas estas cuestiones en una Junta de Propietarios a darle capacidad al Presidente a actuar sin tener en cuenta la decisión de los propietarios avalándose ó justificándose  en una necesidad de los trabajos u obras.

Yo, como Administrador de Fincas Colegiado, siempre quiero poner en marcha lo que es el principio de prudencia y siempre aconsejo a un Presidente que no tome decisiones tan importantes de forma unilateral como puede ser una obra de conservación y/o rehabilitación sin tener en cuenta la palabra del resto de los propietarios. Primero porque se podría responsabilizar al propio Presidente por realizar una obra mal hecha y segundo porque a todos los propietarios que están pagando según su coeficiente de participación no se les puede dejar al margen de una decisión tan importante.
Que el Administrador, en un momento no cumpla con lo que indica el artículo 16.1 no debe de ser óbice para pensar que viene incumpliendo sus obligaciones de reunión y adopción de acuerdos, puede ser que en un momento se retrase la reunión porque haya tenemos pendientes de liquidar, como derramas, obras pendientes, etc. ahora bien, entiendo perfectamente que ante la magnitud e importancia de la situación se haga una junta general extraordinaria, no se debe de perder la oportunidad de hacerla y dejar claro todos los temas a desarrollar incluyendo la posibilidad de que el Arquitecto, Arquitecto Técnico o Profesional de turno venga a la reunión para explicar la situación y que todos los propietarios se sensibilicen de la misma y si podemos llevar varios presupuestos para acometer la obra mejor, porque así se podrá decidir aquello que sea mejor para los intereses de la comunidad. Posibilidad de que el Presidente decida, si tiene posibilidad de decidir, que sea recomendable, desde mi punto de vista, no.
Si que es verdad que gracias a todos los comentarios que me hacéis a través de la web y por mi propia experiencia personal, observo que el artículo 10 genera una cierta tendencia en algunos de los Presidentes a tomar iniciativas que van mas allá de su propia responsabilidad como Presidente y esto hace que se genere un clima inadecuado en las Comunidades de Propietarios. No hay cuestión mas bonita y satisfactoria que en una Comunidad se hable de los diferentes temas, porque cuando un tema se consigue a través de sufragio y todos aportan una opinión, la Comunidad de Propietarios, funciona mucho mejor y el ambiente es mucho mas cordial. Si yo tengo una opinión, pero una mayoría ha opinado lo contrario, mi intervención es válida y yo me doy por satisfecho aunque mi propuesta no haya salido triunfante.
El artículo 10 es una trampa desde mi punto de vista para los Presidentes, pueden tomar decisiones que puedan conllevar a actuaciones negativas contra la comunidad, con lo que puede ocurrir es que el Presidente en su forma de actuar, con buena voluntad, pero sin el conocimiento necesario, pueda llegar a tener responsabilidades civiles e incluso penales por sus actuaciones.
Perdona por mi extensión, pero es necesario comentar todo esto, porque el artículo 10 es un articulo neurálgico dentro de la propia LPH.
Ahora voy a la contestación de la primera parte de su pregunta tan importante como la contestación al resto de su cuestión. Si el Presidente o cualquier otro miembro de la Junta de Gobierno se observa que pudieran tener intereses, para que sea una empresa por ellos acordada, saltándose los mínimos principios democráticos aportados por el artículo 14 de la LPH, es momento de actuar y poner en marcha otros artículos que nos aporta la propia Ley de Propiedad Horizontal, como son los artículos 16.1 y 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que dicen textualmente lo siguiente:

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“1. La Junta de propietarios se reunirá, por lo menos, una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen, al menos, el 25 por 100 de las cuotas de participación.

2. La convocatoria de las juntas la hará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.
Aunque parezca mentira esta aplicación a vece es necesaria hacerla sobre todo cuando el Presidente es una persona autoritaria y no cuenta con sus propietarios para tomar decisiones, esto suele ocurrir cuando un Presidente tiene “espúreos” intereses económicos que van en contra de los intereses generales de la Comunidad. En este caso, es necesario contar con la cuarta parte de los propietarios, para que se haga. Se avisa al Presidente para que haga una reunión sobre un tema determinado y si no lo hace, proponer la reunión los propios promotores. Aunque le parezca mentira he visto mas de 520 delegaciones y con ello proponer una junta general extraordinaria para prescindir de los servicios de un Presidente poco transparente y con un intereses de muy diversa índole que ahora no voy a pasar explicar porque es para escribir un libro.
Creo que le he dejado mi opinión de forma extensa. Esta en sus manos y en manos del resto de propietarios aplicar las posibilidades que nos reporta la Ley de Propiedad Horizontal.
Un cordial saludo.

  1. Puedes ver este artículo en el siguiente vídeo de nuestro canal de youtube:
  2. Otros artículos que pueden ser de vuestro interés:

Las limitaciones como Presidente de una Comunidad de Propietarios

Renovación de un Presidente en una Comunidad de Propietarios

  • Fdo. Miguel Fernández
  • Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

Acuerdos de la comunidad sobre alteración de elementos comunes

En la gestión de comunidades son muy habituales los desacuerdos entre los propietarios por los elementos comunes, como la fachada, jardines, garajes, piscinas, pistas de tenis o pádel o cualquier instalación que los vecinos pueden utilizar dentro de la finca de la comunidad de propietarios.

Cualquier alteración de los elementos comunitarios debe acordarse en Junta de Propietarios con el quórum legal pertinente. En caso de que no se produzca este quórum, el acuerdo no será nulo a no ser que se impugne en el plazo establecido.

Es decir, que a la hora de llegar a acuerdos sobre elementos comunes hay que hacerse algunas preguntas como, por ejemplo, ¿si el acuerdo se adopta sin la unanimidad exigida, realmente es nulo de pleno derecho? ¿Tendrá plena validez si no se recurre? ¿De qué plazos dispone la comunidad para recurrir los acuerdos adoptados?

Antes de llevar a cabo una modificación en los elementos comunes es importante saber si es solo un vecino el que va a hacerlo o es la Comunidad, ya que si el resto de propietarios está de acuerdo en que ese vecino efectúe la alteración, siempre que no esté infringiendo la ley, la Comunidad se ahorraría muchos conflictos.

Lo que está claro es que ningún vecino puede alterar un elemento común sin consultar a la Comunidad y si no recibe el permiso necesario no debe continuar con el proceso de modificación de ese elemento común. Se pueden dar casos de iniciar procesos judiciales contra un propietario que no pidió permiso para alguna obra que afecte a un elemento común y, en muchas ocasiones, este extremo se puede evitar.

Legislación sobre alteración de elementos comunes

Hay que decir que los acuerdos que lleven asociados una infracción de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad no se consideran nulos de pleno derecho, sino anulables.

Los acuerdos nulos de pleno derecho se aplican a los acuerdos que infringen otras leyes diferentes a la Ley de Propiedad Horizontal o que vayan en contra del orden público, la moral o que supongan un fraude.

Por ejemplo, si un vecino quiere hacer una obra en su vivienda que altere algún elemento común de la finca, necesita la unanimidad de la Junta para hacerlo.

En el caso de que consiga la mayoría, pero no la unanimidad, el acuerdo no se considera nulo de pleno derecho, pero sí anulable, porque vulnera las normas de mayorías necesarias para adoptar un acuerdo según aparece en la Ley de Propiedad Horizontal.

El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal dice que los acuerdos anulables serán convalidados si no hay una impugnación legal de los mismos dentro de las plazos que marca esta ley.

Es decir, que cualquier propietario de la comunidad, si considera que el acuerdo alcanzado vulnera los Estatutos o la Ley de Propiedad Horizontal, o si es contrario a sus propios intereses particulares, puede impugnar el acuerdo adoptado por la Junta para evitar que el acuerdo tenga efecto.

Según el artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, el plazo que tiene un propietario para impugnar un acuerdo comunitario en el se ha infringido el régimen de mayorías o algún punto de la LPH es de 1 año:

“La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año”.

Si en el plazo de un año no ha habido impugnación al acuerdo adoptado en la Junta, éste será convalidado y tendrá efecto. Si se ha llevado a cabo la impugnación por parte de algún vecino, el acuerdo podría ser anulado.

¿Qué obras se pueden considerar como alteración de elementos comunes?

Estas son las principales modificaciones de elementos comunes que se dan en una comunidad de propietarios y que pueden ser objeto de conflicto a la hora de llegar a acuerdos:

Obras en la fachada del edificio

La fachada es considerada como un elemento estructural del edificio y, por tanto, como un elemento común que delimita viviendas y locales. Ningún vecino puede modificar la fachada sin que la Comunidad lo autorice. Tampoco podrá alterar terrazas, toldos, balcones o ventanas porque se rompe la uniformidad estética del edificio.

Instalación de equipos de aire acondicionado

Según indican los artículos 7 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal sobre la instalación de equipos de aire acondicionado en la fachada, se considerarán las circunstancias de cada caso, sobre todo si es necesario perforar la fachada para su colocación.

Instalación de antenas de televisión

En este caso, según la Ley 19/1983, del 16 de noviembre, no es necesaria la autorización de la Comunidad a la hora de instalar una antena, siempre que se cuente con una autorización administrativa.

Sótanos

El sótano de un edificio de viviendas se considera un elemento común salvo en contadas circunstancias, como que se haya construido de madera clandestina, que haya un error en la descripción del edificio o que el sótano se haya originado por causas técnicas. Si no se cumplen alguna de estas directrices, la Comunidad tendrá que aprobar cualquier modificación en los sótanos del edificio.

Instalación de ascensores

Normalmente, cada propietario contribuirá a la instalación del ascensor comunitario según su cuota de participación, salvo que la Junta acuerde por unanimidad otra forma de reparto de pagos debido a un emplazamiento determinado, la intensidad de uso, etc. El cambio de ascensores o de piezas para el buen funcionamiento de los mismos deberá ser acordado por todos los vecinos.

Modificación de los tejados

El tejado se considera un elemento común en una Comunidad de Propietarios y no se podrá realizar ninguna obra sin autorización, como por ejemplo, ampliación de áticos o cualquier otra. En el caso de las terrazas de los últimos pisos se trata de un elemento común con uso privativo, ya que formaría parte de la cubierta del edificio y supone un elemento importante de impermeabilización.

Como vemos, hay muchos aspectos a tener en cuenta a la hora de modificar algún elemento común de una finca. La ayuda de un profesional es muy importante para no infringir la ley y recibir el asesoramiento necesario en todo momento. Contacta con nosotros para resolver cualquier consulta.

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