Arrendamiento de habitacion con derecho cocina

Posted by Judith Tabares Iglesias
Arrendamiento de habitacion con derecho cocina

El alquiler de habitaciones se regula por el Código Civil en materia de arrendamiento (artículos 1.542 a 1.582), o bien pueden asimilarse, en algunos casos, al denominado derecho de “uso o habitación” que también está regulado genéricamente por el Código Civil (artículos 523 a 529, y reglas del usufructo); a diferencia del alquiler de viviendas completas, que lo hace mediante la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

  • La principal implicación del alquiler de una habitación es que la duración del contrato, será exactamente la que se pacte en el contrato, no habiendo derecho a prórroga por parte del inquilino, como ocurre en el alquiler de una vivienda en su totalidad.
  • Otra de las particularidades del alquiler de habitaciones es que en caso de venta de la vivienda, el contrato de alquiler de la habitación podría ser extinguido y que además el inquilino no tendría derecho de adquisición preferente de la casa, lo que sí ocurre en el caso de que se quiera vender una vivienda alquilada íntegramente.
  • Por lo que, según la ley, la introducción en la vivienda de terceras personas, ajenas al contrato de arrendamiento, exige el cumplimiento de una serie de requisitos de tipo legal.
  • Requisitos para subarrendar una habitación por el arrendatario:

La primera y más importante de estas condiciones establece que, a menos que se especifique en el contrato, el ¡SUBARRIENDO ESTÁ PROHIBIDO!.

  1. La legislación, en cambio, permite el subarriendo siempre y cuando el propietario del inmueble haya dado su “consentimiento expreso y por escrito”.
  2. En el caso que en el Contrato de Arrendamiento no se estipule la autorización del subarriendo de una o varias habitaciones por parte del inquilino, se da por supuesto que el inquilino sí que puede subarrendar la vivienda, pero siempre y cuando pida autorización previa al propietario por escrito y de manera fehaciente.
  3. El consentimiento del propietario debe darse siempre por escrito porque, a efectos legales, un consentimiento verbal no tiene efectos legales en estos casos.
  4. Hay que tener en cuenta que el subarriendo ha de plasmarse en un “nuevo contrato de arrendamiento” que lleve a cabo el arrendatario con un tercero y que tiene como objeto la totalidad o parte de la vivienda arrendada.
  5. ¿Qué debe contener el Contrato de Subarriendo?
  6. Este contrato incluiría los mismos elementos estructurales que el de arrendamiento.

El Art. 37 LAU 94 establece: “Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento”.

  • En el contrato debe quedar plasmado de manera clara el nombre del subarrendatario de la habitación, la zona de la casa que se subarrienda, el precio por el que se hace, el plazo que ocupará la habitación, forma de pago, las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado y además se debe matizar:
  • ¿Qué servicios se incluyen en el alquiler?
  • Si tiene derecho a cocina, teléfono, internet, etc; y, además;
  • ¿Cómo se repartirá el pago de los gastos extra que pueda haber?
  • Se debe establecer si el subarrendatario puede subarrendar o no, a su vez, la habitación a otra persona que no sea el que hizo el contrato de subarrendamiento, ya que según el código civil si el contrato nada indica, el subarrendatario, sí podría subarrendar a su vez la habitación.
  • No obstante, es conveniente que un profesional revise el contrato antes de firmarlo para resolver cualquier duda y suspicacia que pueda surgir entre las partes la fiscalidad del alquiler de habitaciones aspectos fiscales de interés para el arrendador el arrendador debe declarar a hacienda el beneficio que obtenga con el alquiler de la habitación.

Nuestro despacho de abogados especialista en Extranjería, Laboral, Penal y Civil, le podemos confeccionar el contrato y orientar en todos los derechos y deberes como arrendador, arrendatario o subarrendatario, en su caso, para que no cometa errores que pueden ser muy perjudicial de cara a cualquier problema derivado del incumplimiento de algunas de las partes de las cláusulas del contrato

Teléfono Cita Despacho: 915482289

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  1. Tampoco hay que olvidar que los contratos sometidos a la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, sólo admiten el subarriendo parcial de vivienda.

  2. Para subarrendar una habitación tenga en cuenta lo siguiente:  
  3. Dar la aprobación por escrito: lo primero es meditar si conviene o no dar al arrendatario esta posibilidad.

  4. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) recoge la expresa “prohibición de subarrendar la vivienda sin el consentimiento previo del arrendador” y, de no obtenerlo, el propietario tiene la posibilidad de “resolver de pleno derecho el contrato”.

De acuerdo con lo previsto en el artículo 8.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el subarriendo exige el consentimiento escrito del arrendador.

De manera que si se prohíbe el subarriendo en el contrato, no podrá realizarse.

Identificación y permanencia: el subarriendo puede realizarse a una o más personas, pero en todo caso el arrendatario debe permanecer viviendo en la vivienda. En caso contrario, se estaría ante un supuesto de cesión y no de subarriendo.

El precio del subarriendo: no debe ser superior a la renta pactada en el contrato inicial de arrendamiento.

El inquilino no puede cobrar por subarrendar una parte de la vivienda una renta superior a la que él paga.

El inquilino subarrendado, por tanto, nunca podrá obtener más beneficios que el propietario de la vivienda. Esta condición evita que las personas que están en alquiler puedan lucrarse a costa de una propiedad ajena.

  • Duración del contrato de subarriendo: debe ser la misma que la que reste por cumplir en el contrato de arrendamiento cuando éste se suscribe.
  • ¿Es posible irse de un piso de alquiler antes del fin del contrato?
  • La ley de arrendamientos urbanos (LAU) es la que regula el proceso de alquiler de un piso, en este sentido establece:
  • 1) inquilino y propietario pactan libremente la duración del contrato en el momento en que se alquila la vivienda y si no se acuerda plazo ninguno, la ley entiende que éste es de un año
  • 2) al finalizar este periodo, el inquilino puede prorrogar el contrato por plazos anuales hasta llegar a 5.
  • De este modo cuando se alquila una casa, el propietario se compromete ante el inquilino, pero también éste adquiere un compromiso ante el dueño de la casa.

En circunstancias como las siguientes: cambio de residencia, paro, variación de prioridades, etc.

, es cuando se prueban las restricciones del alquiler y cuando se comprueba que la «libertad» pretendida al vivir arrendado, es en algunos casos limitada, ya que si alguien empezó un contrato en diciembre con duración de un año, sólo puede abandonar el piso en los siguientes meses de diciembre previo aviso de 30 días al casero.

  1. Por tanto, el inquilino no puede abandonar el piso unilateralmente porque se considera incumplimiento de contrato y, según la ley, tendrá que indemnizar al propietario.
  2. Pacto entre Inquilino y Arrendador:
  3. Si tenemos que abandonar el alquiler antes de que venza el contrato, lo más conveniente es ser razonable y buscar un acuerdo o pacto.
  4. Nuestra recomendación es que con suficiente tiempo de antelación actúe de buena fe y comunique al dueño de la casa su intención de irse lo antes posible.
  5. En este sentido, también le recomendamos que ayude al casero a buscar a alguien interesado en la casa, para que ésta no quede vacía en ningún momento y de esta manera no causarle un grave perjuicio al mismo.
  6. Si no se llega a ningún acuerdo o no consigue un sustituto, lo más razonable es indemnizar al propietario, ya que vamos a incumplir el contrato y el inquilino le va a causar una reducción de ingresos, que el propietario tendrá que poner en alquiler la vivienda cuando no pensaba hacerlo.
  7. El inquilino puede negociar y valorar con el casero,  una indemnización que cubra el tiempo que el propietario va a tener la vivienda vacía y que podría llegar a un importe máximo de hasta 2 meses de la renta del alquiler, un periodo más que razonable para que el casero encuentre un nuevo interesado en la misma.
  8. ¿Es válido el contrato verbal de alquiler de una habitación?
  9. Un contrato acordado verbalmente es totalmente válido, lo que debe demostrar el inquilino subarrendado es que dispone de pruebas de los pagos realizados por transferencia bancaria, en mano, mediante un recibo, etc.
  10. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), un contrato de arrendamiento verbal, es perfectamente válido, en este caso el inquilino debe probar que está pagando la renta mensual, acreditando la existencia de dicho contrato y si el propietario lo quiere extinguir debe tener en cuenta las causas legalmente previstas de la LAU.
  11. ¿Qué pasa si el inquilino con el contrato verbal quiere abandonar la habitación?
  12. Si el inquilino quiere abandonar el piso antes de lo previsto, aunque no hayan firmado un contrato escrito, el propietario podrá reclamarle las rentas de por lo menos seis meses o tiempo de duración de la ocupación de la habitación.
  13. Las condiciones de irse antes del piso serían las mismas que si fuera un contrato escrito.
  14. Si el inquilino quiere abandonar antes, deberá hacerlo después de un mínimo de seis meses desde el inicio y siempre que lo comunique al propietario con 30 días de antelación, sin indemnización alguna, si no se ha pactado expresamente.
  15. El propietario que quiera habitar antes el piso deberá avisar al inquilino con dos meses de antelación a la fecha que vaya a necesitar la vivienda.
  16. Solo podrá ser si demuestra que lo necesita para sí mismo o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
  17. Además debe haber pasado al menos un primer año de alquiler.
  18. ¿Cuáles pruebas debe tener el inquilino subarrendado sin contrato?
  19. Lo mejor sería que cada vez que paguemos el alquiler, nos den un RECIBO o en su efectuar el pago mediante una Transferencia bancaria.
  20. Además, se debería recopilar más elementos que prueben la existencia y las condiciones del alquiler, como pueden ser:
  21. Que se realice el depósito de la fianza en la Oficina de vivienda de la comunidad; hacerse fotos con los compañeros o amigos en la casa, hablar con vecinos, y demás para que tener material suficiente que demuestre que se está viviendo allí.
  22. Sirve igualmente como prueba, si el inquilino tiene a su nombre una línea de teléfono o el pago de los suministros también será ideal.
  23. Recuerde que un contrato verbal se está más desprotegido y además, requerirá mayor inversión de tiempo en papeleo.
  24. Recomendaciones:
  25. Lo más recomendable si está pensando alquilar una habitación de un piso que tiene arrendado, es confeccionar un buen Contrato de alquiler donde se exprese claramente todos las cláusulas pertinentes y entre ellas la posibilidad de desistir del mismo de forma anticipada, así como la penalización que el arrendatario debería asumir por ello, cuestión que llegado ese momento podría resolver sin tener que llegar a un conflicto judicial.
  26. Lo más prudente en estos casos es que se acerque a nuestro despacho de abogados ubicado en el Centro de Madrid, especialista en extranjería, laboral, penal y civil, para informarle y confeccionarle un Contrato adaptado a la legislación vigente donde se ampare todos sus derechos como inquilino de una habitación o más.

¡Nunca corte la Luz! Si el inquilino por determinadas razones no cumple con los pagos, no le coaccione o le corte la Luz o lo amenace, esa actuación por parte del propietario ha sido reconocida por los Tribunales como una falta o incluso delito de coacciones, imponiéndose una multa al mismo.

  • El propietario estaría incumpliendo una de sus obligaciones contractuales, con independencia de que el inquilino cumpla las suyas.
  • Si pasa eso, habría que reclamarle al inquilino primero por Burofax, si no contesta o paga, pues ya se iría por la vía judicial.
  • Además, si una de las partes empieza a desconfiar de un alquiler que no está puesto por escrito, puede obligar a formalizarlo.

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“Brindamos Confianza, Cercanía y Calidad”.

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-LA DEVOLUCIÓN DE LA FIANZA EN EL CONTRATO DE ALQUILER.

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Cuarto.- De la actualización de la renta.

La renta estipulada se adaptará anualmente al incremento del coste de la vida con arreglo al Índice de Precios al Consumo para el Conjunto Nacional, conforme a los datos que publique el Instituto Nacional de Estadística u Organismo que lo sustituya. En ningún caso, la adaptación conllevará una minoración de la renta que se esté abonando.

La base para dicha adaptación estará constituida por la renta que estén abonando las arrendatarias al tiempo de practicarse cada revisión, o sea, la inicial con las variaciones posteriores que hayan sido aplicadas.

Si por el retraso con que se publican dichos índices, la adaptación no pudiera realizarse en la fecha prevista, deberá abonarse en todo caso la diferencia desde el mes que proceda.

En ningún caso la demora en practicarse la revisión supondrá renuncia a la misma.

Quinto.- De la fianza.

El arrendatario entrega a su vez al arrendador en este mismo acto el importe en metálico de …………………………. EUROS (……… €), que corresponden a una mensualidad de renta que se satisface en concepto de fianza, constituyendo el presente documento la más eficaz carta de pago.

Sexto.- De los gastos e impuestos.

Serán de cuenta del arrendador los gastos ordinarios correspondientes a la Comunidad de Propietarios que se giren sobre la vivienda arrendada. La cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) también será satisfecha por el arrendador.

Correrá a cargo del arrendatario el pago de los suministros de luz, agua, gas, teléfono o cualquier otro servicio que se necesite o contrate para el inmueble, en un porcentaje equivalente al % de cada factura de suministros.

Séptimo.- De las reparaciones y obras.

El ARRENDADOR está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda y la habitación en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

Por el contrario, las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la habitación serán de cargo del arrendatario. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de las zonas comunes serán a cargo de los arrendatarios que en el momento de realizarlas estén ocupando la vivienda en la parte proporcional que corresponda a su habitación.

  • A pesar de no tener la consideración de obra, se prohíbe expresamente al arrendatario la realización de agujeros o perforaciones en las paredes del inmueble, descontándose de la fianza el importe que sea necesario para que las paredes recuperen su estado original en su caso.
  • El ARRENDATARIO no podrá llevar a cabo obra alguna ni en la habitación arrendada ni en los elementos comunes, salvo que cuente con el consentimiento previo, expreso y por escrito de la propiedad.
  • Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el ARRENDADOR que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el ARRENDATARIO reponga las cosas a su estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que por ello pueda el ARRENDATARIO reclamar compensación o indemnización alguna.
  • La realización de tales obras, así como los gastos y gestiones para la obtención de los oportunos permisos y licencias serán a cargo exclusivo del ARRENDATARIO.
  • A pesar de ello, queda totalmente prohibido para el ARRENDATARIO la realización de obras que modifiquen la configuración de la vivienda o provoquen disminuciones en la estabilidad o seguridad de la misma.

Octavo.- Del régimen de responsabilidades.

El arrendatario eximen de toda responsabilidad a la propiedad por los daños que a las cosas o personas se produzcan, y sean consecuencia directa o indirecta del uso y ocupación de la vivienda, ya sean motivadas por omisión, dolo y/o negligencia en el uso del inmueble y sus instalaciones, asumiendo los arrendatarios la responsabilidad civil y/o penal, de los daños que se ocasionen.

El arrendador no responde de los daños y perjuicios que puedan ocasionarse al arrendatario por casos fortuitos o fuerza mayor, estimándose como tales las humedades, escapes de agua, cortocircuitos, desprendimientos de cualquier elemento del edificio, y desperfectos que pudiera sufrir el inmueble y sus diversas instalaciones, etc. Tampoco asume la propiedad ninguna clase de responsabilidad en cuanto a la seguridad del inmueble arrendado, ni por los daños que pudieran ocasionarse a las personas, mercancías o cosas existentes, en el mismo, en caso de incendio, robo, hurto, daños y accidentes de toda clase.

El arrendador, en todo caso, manifiesta que el inmueble arrendado se encuentra debidamente asegurado.

Noveno.- De las restantes obligaciones del arrendatario.

  1. El arrendatario se compromete a cumplir las obligaciones de convivencia derivadas de los estatutos de la comunidad de vecinos en la que se encuentra el inmueble arrendado, así como a respetar los acuerdos que se adopten y las ordenanzas municipales a tal efecto.
  2. Del mismo modo, el arrendatario se obliga a no tener, almacenar o manipular en la vivienda arrendada materias explosivas, inflamables, incómodas, insalubres, peligrosas o ilegales.
  3. Con independencia de la facultad resolutoria que le asiste al ARRENDADOR, el retraso en el pago de la renta, incrementos legales o contractuales y gastos de cualesquiera naturaleza en los términos pactados, devengará desde que fueren exigibles y hasta el momento de su pago efectivo, un interés de demora a favor del ARRENDADOR calculado en base al interés de legal del dinero incrementado en dos puntos, vigente al tiempo de iniciarse la demora.
  4. El ARRENDATARIO autoriza el acceso a la vivienda al ARRENDADOR y a las personas por éstos designadas, para que puedan inspeccionar el estado de conservación de la vivienda arrendada así como de las obras, de todo tipo, que pudieran realizarse en el inmueble, previo aviso.
  5. El ARRENDATARIO se compromete a dejar la habitación en las mismas condiciones que cuando se le entregó y a libre disposición del ARRENDADOR la HABITACIÓN objeto de este contrato, haciendo entrega de las llaves de la misma en el momento de la resolución del presente contrato.
  6. No obstante lo anterior, cualquier enser que el arrendatario hubiere dejado en la habitación, se considerará abandonado, sin perjuicio de la facultad del arrendador de poder repercutir el coste que hubiere tenido que satisfacer para la retirada del mismo.

Décimo.- De la cesión o subarriendo.

El arrendatario no podrá ceder ni subarrendar total o parcialmente la habitación arrendada.

Undécimo.- De los derechos de tanteo y retracto.

El arrendatario renuncia de forma expresa a los derechos de tanteo y de retracto, para los supuestos, “inter vivos” o “mortis causa”, de venta, donación, herencia o adjudicación del inmueble objeto de este contrato, fueran cuales fueran las condiciones y precio en que se llevara a efecto

Duodécimo.- Domicilio a efecto de notificaciones.

Las partes fijan como domicilio a efectos de notificaciones derivadas de la relación contractual el que figura en el encabezamiento del contrato para el arrendador y el de la dirección del inmueble objeto de arriendo para el arrendatario como dirección principal. Deberán notificarse mutuamente una parte a la otra cualquier cambio que se produzca en este sentido.

  • Asimismo, y a fin de facilitar las comunicaciones entre las partes se designan las siguientes direcciones de correo electrónico, siempre que se garantice la autenticidad del a comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron.
  • Por el arrendatario: [ ]
  • Por el arrendador: [ ]
  • Se indica que los móviles de las partes son los siguientes:
  • Por el arrendatario: [ ]
  • Por el arrendador: [ ]

Décimotercero.- De la resolución del contrato de arrendamiento.

El incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del presente contrato será causa de resolución del mismo, así como por los motivos establecidos en el artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Décimocuarto.- Legislación Aplicable. La presente relación se regirá por lo dispuesto en el Código Civil, no siendo aplicable la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Décimoquinto.- Jurisdicción de los Tribunales.

Las partes se someten por imperativo de la Ley a los Juzgados y Tribunales del lugar donde radica el inmueble objeto del presente contrato.

Leído que ha sido el presente documento por las partes intervinientes, lo encuentran acorde con sus voluntades libremente expresadas, y lo firman y rubrican por duplicado ejemplar y a un solo efecto, en prueba de su conformidad, en el lugar y fecha indicados.

Alquiler compartido: ¿es más conveniente alquilar un piso completo o hacerlo por habitaciones?

Saber qué es más conveniente, si alquilar una habitación o un piso completo, es una duda frecuente tanto para el arrendador (propietario) como para el arrendatario (inquilino).

En la presente guía, se va a explicar cuál es la diferencia entre ambos tipos de contratos, y se analizarán las ventajas y los inconvenientes de alquilar un piso en su totalidad, o por habitaciones, desde el punto de vista de cada parte.

Así, por ejemplo, compartir un piso puede ser un ahorro de costes para los arrendatarios, aunque se tendrá que tener en cuenta que el alquiler de habitaciones está regulado por el Código Civil y no por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), por lo que se tendrá menor seguridad jurídica, encontrándose el arrendatario menos protegido en caso de problemas con el casero.

El contrato de alquiler de vivienda habitual es un contrato o acuerdo entre las partes signatarias mediante el cual, una de las partes intervinientes (denominada parte arrendadora) que es la propietaria de la vivienda, se obliga a poner a disposición o ceder el uso y disfrute de dicho bien inmueble a la otra parte interviniente (denominada parte arrendataria) que lo ocupará como su vivienda principal o habitual. La parte arrendataria se compromete, en contraprestación, a satisfacer una serie de pagos conocidos como renta o de forma más común, alquiler.

Respecto a la duración del contrato de alquiler, este estará vigente durante el tiempo o periodo que las partes decidan.

No obstante, si esta duración fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día pactado por las partes, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcanzara el anterior plazo, salvo que el arrendatario manifestara al arrendador, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato su voluntad de no renovarlo.

En un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, el arrendador alquila la totalidad de dicha vivienda (es decir, todas las habitaciones y las zonas comunes). Por esta razón, en caso de que se quiera compartir la vivienda entre varias personas, existen dos opciones:

  • En primer lugar, que todas las personas que vayan a vivir en la vivienda firmen el contrato de arrendamiento con el arrendador, siendo todas ellas responsables solidarias en caso de discrepancias (es decir, todas responden por el pago de la totalidad del alquiler y por el cumplimiento de todas las demás obligaciones contenidas en el contrato).
  • En segundo lugar, siempre que esta posibilidad sea aceptada por el arrendador, que solo uno de las personas que van a vivir en la vivienda la alquile al completo y luego firme un contrato de subarrendamiento con el resto. De esta manera, el arrendador se puede desentender, aunque esta decisión conlleva riesgos de impago. En caso de que algunas de las personas no pague, será más difícil hacer frente a impagos (aunque siempre será menor que el impago de una renta de alquiler completa).

El contrato de alquiler de habitación es el documento o acuerdo mediante el cual la parte arrendadora cede al arrendatario el uso o disfrute, en exclusiva, de una habitación ubicada al interior de una vivienda (casa o piso), así como el derecho a utilizar de forma compartida con otras personas (es decir, no en exclusiva) las zonas comunes de la vivienda (cocina, salón y cuarto de baño) por un tiempo determinado y a cambio del pago de una renta.

El contrato de alquiler de habitación se puede celebrar cuando el arrendador desea alquilar uno de los dormitorios de su vivienda, pero seguirá viviendo en la misma, y también cuando desee alquilar todas las habitaciones del piso o casa a diferentes personas (es decir, no la utilizará como su vivienda habitual). Por esta razón, el contrato de arrendamiento de habitación es una buena opción para compartir un piso entre varias personas.

Este contrato estará vigente durante el tiempo o período que las partes decidan.

No obstante, las partes pueden acordar, por ejemplo, su derecho a terminar el contrato de forma anticipada y/o que tras la terminación del período de duración inicialmente previsto, entren en vigor una serie de períodos de prórroga sucesivos. En todo caso, en el contrato de arrendamiento de habitación, las partes son completamente libres para fijar la duración del contrato y sus prórrogas.

4.1. Ventajas e inconvenientes del contrato de alquiler de vivienda

La mayor ventaja de alquilar el piso de manera completa es que el propietario tendrá más ventajas fiscales ya que estará exento del IVA.

El arrendador tiene que declarar los beneficios que obtenga por el arrendamiento del piso, pero se podrá deducir entre un 60% a un 100% el precio del alquiler en la declaración de la renta (IRPF).

Otra ventaja principal es que el arrendador se asegura que todas las obligaciones del contrato recaen en una única persona, o en todas las personas que hayan firmado el contrato de arrendamiento de vivienda, por lo que es más fácil iniciar un procedimiento judicial en caso de discrepancias (impago del alquiler, por ejemplo). Por tanto, en caso de que el contrato de arrendamiento de vivienda se firme con varios arrendatarios, el arrendador tendrá la ventaja de que todos ellos responderán solidariamente por todas las obligaciones (salvo que se excluya expresamente dicha solidaridad en el contrato). Además, en caso de que se alquile un piso a una única persona, y esta luego subalquile una o varias habitaciones a otras personas, el arrendatario responderá por sus acciones y también por las del subarrendatario.

El mayor inconveniente de alquilar un piso completo, es que el contrato de alquiler de vivienda habitual deberá regirse por la Ley de Arrendamientos Urbano (LAU).

Por tanto, la duración mínima del contrato de alquiler (a partir del 6 de marzo de 2019), será de 5 años o de 7 años si el arrendador es persona jurídica.

Además, una vez transcurrido este plazo, el contrato se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de tres años, salvo que el arrendador manifieste su voluntad de no renovarlo con cuatro meses de antelación o el arrendatario lo haga con dos meses de antelación.

Si se tiene dudas sobre las últimas modificaciones de la ley, visite: Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ¿cómo afecta al inquilino y propietario?.

4.2. Ventajas e inconvenientes del contrato de alquiler de habitación

Por otro lado, el contrato de alquiler de habitación puede tener como ventaja principal la rentabilidad económica del mismo, aunque dependerá de la zona en la que se encuentre el piso y el número de habitaciones que tenga.

Si se tiene un piso en ciudades grandes de España (como Madrid, Barcelona, etc), y el piso cuenta con 3 o 4 habitaciones, el arrendador posiblemente obtendrá más dinero alquilando cada habitación individualmente que alquilando el piso completo. No obstante, si el inmueble únicamente tiene dos habitaciones, la ventaja económica seguramente no vaya a ser tan grande.

El contrato de alquiler de habitación suele ser lo más común para estudiantes.

Es importante tener en cuenta que cada persona tendrá una relación independiente con el arrendador, por lo que cada arrendatario responderá de sus obligaciones (y no por la de los inquilinos que alquilen el resto de habitaciones). Por esta razón, si el arrendador prefiere que todos los arrendatarios respondan solidariamente (conjuntamente) de las obligaciones, se deberá celebrar un único contrato de arrendamiento de vivienda habitual con todos ellos.

Otra ventaja es que el arrendador tendrá más libertad a la hora de realizar el contrato ya que este tipo de contratos no se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Así, ambas partes podrán establecer la duración que quieran, sin obligación de prórrogas obligatorias. Además, el precio del alquiler también será el que acuerden las partes, pudiendo modificarse con más facilidad.

Asimismo, el arrendador podrá exigir, si lo desea, el pago de una fianza o depósito de garantía.

El mayor inconveniente del contrato de arrendamiento de habitación es que habrá una mayor rotación de personas viviendo en el piso. Por tanto, el arrendador tendrá que estar firmando cada cierto tiempo contratos de arrendamiento con nuevos inquilinos.

Por último, al igual que en el contrato de arrendamiento de piso, el arrendador tiene la obligación de declarar los beneficios que obtenga por el arrendamiento del piso, y podrá deducirse entre un 60% a un 100% el precio del alquiler en la declaración de la renta (IRPF). No obstante, en caso de que los inquilinos no tengan el piso como vivienda habitual, el arrendador no podrá tener ventajas fiscales de dichos ingresos.

5.1. Ventajas e inconvenientes del contrato de alquiler de vivienda

La ventaja principal para el inquilino de alquilar un piso completo es que tiene derecho a desgravarse el precio del alquiler en la declaración de la renta.

En caso de que los arrendatarios sean varios, cada uno podrá deducirse el precio del alquiler que le corresponda (por ejemplo, en caso de una pareja, cada uno se podrá deducir el 50% del alquiler).

Además, tendrá una mayor seguridad jurídica puesto que está protegido por la Ley de Arrendamientos Urbanos. El arrendatario tendrá derecho a quedarse en el piso durante cinco años o siete años si el arrendador es persona jurídica, con posibilidad de prórrogas.

Por tanto, el propietario no podrá resolver el contrato cuando quiera, sino que tendrá que esperar a que transcurra la duración mínima. Además, en caso de que el piso presente averías o reparaciones, la LAU determina qué parte será responsable.

En caso de querer saber más sobre este tema, se recomienda la lectura de la siguiente guía: ¿Quién tiene la obligación de mantener y reparar la vivienda en un contrato de alquiler?

La principal desventaja de alquilar un piso completo es la relación obligada con el propietario, ya que se tendrá que llegar a un acuerdo sobre distintos aspectos, como por ejemplo, quién paga los suministros, las reparaciones, las posibles indemnizaciones en caso de querer dejar el piso antes de que finalice el tiempo pactado, o si se podrá subarrendar o no el piso.

Por otro lado, el alquiler de piso entre varias personas (o que una lo alquile y luego subalquile habitaciones a las otras, con la autorización del arrendador) tiene también ventajas y desventajas para los futuros arrendatarios.

La principal ventaja es que el precio que deberá pagar cada inquilino, por lo general, será menor que si cada uno alquilara la habitación por separado al propietario.

Respecto a las principales desventajas nos encontramos, en primer lugar, que si uno de los inquilinos deja de pagar el alquiler o incumple alguna otra obligación, todos los demás inquilinos serán solidariamente responsables frente al propietario.

En segundo lugar, en el supuesto de que uno de los inquilinos decida irse, los demás seguirán teniendo que pagar el precio completo por el alquiler.

5.2. Ventajas e inconvenientes del contrato de alquiler de habitación

Una de las principales ventajas de alquilar una habitación es el ahorro de gestiones, ya que en muchas ocasiones la renta mensual ya incluye los servicios (agua, luz, wifi, etc), por lo que el arrendatario no tendrá que tener nada a su nombre. Además, se tendrá gastos más controlados cada mes, ya que no tendrá que estar pendiente de posibles gastos imprevistos (cada mes pagará el alquiler pactado al propietario y no tendrá que preocuparse de nada más).

Otra de las posibles ventajas para el arrendatario es que tendrá mayor facilidad de abandonar la vivienda ya que la responsabilidad económica por preavisar con poco tiempo será menor que con un piso completo. Asimismo, en los contratos de alquiler de habitación se suelen pactar un plazo de preaviso de 30 días, aunque nada impide que las partes pacten un plazo menor.

Otra ventaja importante es que la fianza no es obligatoria, dependerá de lo que acuerden las partes. Además, en caso de que se acuerde una fianza, esta no tendrá que ser obligatoriamente una mensualidad (puede ser una cantidad menor).

En todo caso, el coste de iniciar el alquiler de una habitación será menor que el coste de alquiler un piso completo.

Además, se limita bastante la responsabilidad de los arrendatarios ya que solo responderán por el pago de su renta; en ningún caso, por el de sus compañeros de piso.

El principal inconveniente del contrato de alquiler de habitación es que el inquilino no tiene derecho a desgravarse la renta y no se encuentra protegido por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Otro inconveniente es que el arrendatario, por lo general, tendrá que convivir con personas que no conoce, por lo que pueden aparecer situaciones incómodas ya que se tendrán que compartir las zonas comunes como el comedor, los aseos, y la cocina. En caso de discrepancias, el arrendatario no tendrá muchas opciones para remediar la situación, salvo comunicárselo al arrendador.

Cómo hacer un contrato de alquiler de vivienda por habitaciones

El contrato de alquiler de vivienda por habitaciones es una práctica cada vez más habitual en nuestro país, sobre todo en aquellas ciudades en las que el arrendamiento de la totalidad del inmueble resulta demasiado costoso, como sucede de forma habitual en capitales de provincia. En idealista puedes descargar todos los modelos de contratos de  alquiler y crearlos directamente online.

¿Qué es el alquiler de habitación?

La vivienda se puede destinar al alquiler en sus diferentes modalidades, procediendo a realizar un contrato de alquiler de vivienda tradicional, por habitaciones, alquiler de temporada, o alquiler turístico.Cada uno de estos alquileres cuenta con su propia regulación, lo que establece una serie de derechos y obligaciones para el propietario.

El alquiler de habitaciones se produce con mayor frecuencia en su modalidad de alquiler temporal de una parte de la vivienda con derecho al uso compartido de zonas comunes como salón, baños o cocina.

El contrato de alquiler de vivienda por habitaciones se realiza por meses, trimestres o curso académico en el caso de que se trate de estudiantes.

Es una modalidad que no se encuentra sujeta a las rígidas normas del alquiler de una vivienda, y el inquilino no goza del derecho de poder continuar en la vivienda más allá de lo estipulado en el propio contrato, por lo que el propietario tiene un mayor control sobre la disponibilidad del inmueble.

Con el alquiler de varias habitaciones, el propietario tiene la ventaja de que se reduzca el riesgo de que exista impago y también goza de la ventaja de poder sustituir con una mayor celeridad a aquel inquilino que no abone la correspondiente renta. No obstante, la mayor rotación de inquilinos puede suponer más trabajo para el arrendador, que no cuenta con beneficios fiscales en la tributación de las rentas en el IRPF.

Es importante que el contrato de alquiler de vivienda por habitaciones precise la finalidad del alquiler de la habitación y su duración temporal.

Al igual que sucede en el alquiler de temporada, el inmueble se acostumbra a ofrecer con los muebles básicos y el arrendador se hace cargo de los suministros, a pesar de que este gasto luego pueda estar incluido en las rentas.

Este tipo de alquiler se encuentra regulado por el Código Civil, en los artículos 1554 y siguientes.

¿Cuánto tiempo dura un contrato de alquiler de vivienda?

A la hora de hablar del alquiler de una vivienda habitual, el arrendador debe estar dispuesto a perder la disponibilidad de la casa durante un plazo de cinco años, ya que es el periodo mínimo al que tiene derecho a quedarse el inquilino en contratos realizados a partir del 6 de junio de 2019.

Sin embargo, en el caso del alquiler de habitaciones, su duración es temporal, pudiendo realizarse por curso académico en el caso de estudiantes, por trimestres o por meses. En el contrato de alquiler de vivienda por habitaciones el arrendatario no tiene derecho a prórroga.

Cómo hacer un contrato de arrendamiento de habitación

A la hora de realizar un contrato de alquiler de vivienda por habitaciones no existe un contenido legal mínimo que deba contener e incluso no es obligatorio que aparezca reflejado por escrito. Sin embargo, sí que es aconsejable para evitar problemas futuros entre arrendador y arrendatario.

A la hora de su redacción es recomendable que cuente, como mínimo, con estos elementos:

  • Indicar cuál es la habitación que ocupará el arrendatario, haciendo referencia a la misma de manera exacta, para que no existan dudas al respecto.
  • Reflejar la duración del contrato.
  • En el contrato debe figurar el precio del alquiler, así como la forma de pago con la que el arrendatario abonará las rentas mientras dure el alquiler de la habitación.
  •  Es recomendable que figuren los servicios que se incluyen en el arrendamiento, como puede ser el derecho a hacer uso de la cocina o poder usar la conexión a internet del hogar, entre otros.
  • Se aconseja que en el contrato de alquiler de vivienda por habitaciones figure la manera en la que se repartirán los gastos extra en el caso de que sea necesario.
  • Debe indicarse si el inquilino tiene la posibilidad, a su vez, de subarrendar la habitación. Si en el contrato no se estipula nada al respecto, de acuerdo a lo estipulado por el Código Civil podría hacerlo.

Cómo declarar el alquiler piso por habitaciones

Existen diferentes implicaciones a nivel fiscal a la hora de realizar un contrato de alquiler de vivienda por habitaciones, tanto para el arrendador como para el arrendatario, por lo que se deben conocer antes de proceder a la firma del mismo.

En el caso del arrendador, este tendrá que declarar a Hacienda el beneficio obtenido por el alquiler de la habitación. No obstante, podrá deducir entre el 50% y el 100% de esta cantidad de acuerdo a la situación de la que se trate:

  1. En aquellos casos en los que el inquilino tenga una edad comprendida entre los 18 y 30 años y unos ingresos netos superiores al IPREM, el arrendador puede deducir el 100% de las rentas.
  2. En el resto de casos se podrá deducir el 60% en la renta recibida en contratos celebrados a partir del 1 de enero de 2011; y el 50% en contratos celebrados con anterioridad a dicha fecha.
  3. En el caso de que el propietario use la vivienda como residencia habitual y se desgrava la hipoteca, el alquiler de una habitación hará que se rebaje parte de esta desgravación. Esta será proporcional al uso exclusivo del inmueble por parte del arrendatario.

El arrendatario, por su parte, debe tener en cuenta que el alquilar tan solo una habitación del inmueble y no la vivienda en su totalidad, Hacienda no tiene en consideración que sea un alquiler de vivienda habitual, y por este motivo no se puede desgravar por este concepto.

Derechos y deberes en el alquiler de una habitación

No existe regulación legal sobre el contrato de alquiler de vivienda por habitaciones, por lo que los derechos y deberes del arrendador vendrán determinados por el propio contrato. No obstante, es de obligación por ambos partes celebrar el contrato para que sea válido, debiendo tener en cuenta lo siguiente:

  • Si es un inmueble que alquilan varias personas, el contrato deberá ser formalizado entre todos los arrendatarios mediante un único contrato de arrendamiento.
  • En el caso de que se alquile una habitación con derecho a usar las zonas comunes de la casa, habrá que formalizar un contrato de arrendamiento independiente al del resto de ocupantes de la vivienda. En él tendrán que figurar los derechos y obligaciones que este adquiera con el arrendador.