Debe el inquilino pintar la vivienda cuando la entrega

¿A quién le corresponde pintar la vivienda alquilada? ¿Debe el inquilino devolver la casa o el piso pintado? ¿Cómo reclamar la pintura?

  • Hoy, lector, entraremos de lleno en este asunto tan frecuente como conflictivo, precisamente porque nuestra legislación no regula de forma concreta quién debe pintar la vivienda al inicio, durante o al final de un alquiler.
  • Así que, para no perder el hilo de los últimos post de «Modelos y Contratos» sobre las reclamaciones por daños en los inmuebles de alquiler, a continuación analizaremos este tema en concreto:
  • «La pintura y el alquiler».

¿Cómo reclamar la pintura en una vivienda alquilada?

  1. Lo primero que hay que saber para reclamar la pintura en una vivienda de alquiler es que la Ley no regula concretamente este asunto.

  2. Como hemos visto a lo largo de este blog, tanto el inquilino como el propietario tienen obligaciones en materia de obras y reparaciones, pero nada se dice en nuestra legislación acerca de quién está obligado a pintar.

  3. Lo que nos dice la LAU es que el casero tiene la obligación de realizar obras de conservación en la vivienda alquilada, como por ejemplo, reparar una tubería de desagüe.

  4. También que el propietario es el encargado de asumir el coste de las obras de mejora, como podría ser rehabilitar la fachada del inmueble.

  5. Por su parte, el arrendatario debe costear las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso normal del inmueble, como puede ser cambiar bombillas de luz.

  6. Entonces, pintar un piso…
  7. ¿Es una pequeña reparación? 
  8. ¿Se trata de una obra de mejora?
  9. ¿Se puede considerar una obra de conservación?
  10. Como vemos, el tema de obras en viviendas de alquiler se regula en la Ley de manera general, sin establecer de forma concreta quién debe sufragar los gastos de pintura en los arrendamientos.
  11. Si bien es cierto que no hay dos casos iguales, para analizar este tema e intentar despejar todas las dudas que sean posible, tanto para el inquilino como para el dueño o arrendador, creo que sería conveniente hacerlo por partes, según el momento de la relación contractual, esto es: al inicio del alquiler; durante el alquiler y al final del contrato.
  12. La falta de regulación concreta sobre la pintura en los alquileres nos obliga además a estudiar resoluciones judiciales para situaciones parecidas, esto es, aquellas sentencias que resuelven casos similares, la jurisprudencia.

¿Está obligado el propietario a pintar la vivienda al inicio del alquiler?

Cuando se inicia un arrendamiento, las partes pueden establecer en el contratoque el casero deba entregar la casa o el piso pintado o que el inquilino tiene prohibido hacer agujeros en la pared, como se establece en el modelo de contrato de arrendamiento.

De esta forma, cuando el inquilino entra en la vivienda, el inmueble deberá encontrarse en las condiciones pactadas, pintado.

Primer problema. Los contratantes no suelen estipular estas cláusulas en los contratos de arrendamiento.

Como no se suele dejar por escrito este tipo de cláusulas, si el inquilino entra a vivir en la vivienda aceptando las condiciones de pintura existentes, no podrá reclamar al propietario, poco tiempo después, que pinte el inmueble.

Otras situación que suele ocurrir es que, desde la firma del contrato o del documento de paga y señal, hasta que el inquilino entra a vivir en el piso, puede pasar un tiempo más o menos prolongado. Es evidente que si las condiciones de pintura no son las mismas que al momento de la paga y señal, el casero deberá pintar el inmueble.

  • Aun así, en este momento del arriendo no suele haber demasiados conflictos, ya que en mayor o menor medida dependerá de la aceptación o no de las condiciones de la pintura por parte del inquilino.
  • Además, generalmente se establecen unas cláusulas en contratos de arrendamientos en las que el inquilino declara conocer las características y estado de conservación del inmueble y acepta expresamente y se obliga a conservarla en perfecto estado para el uso al que se destina.
  • Con lo cual no tendría mucho sentido que el inquilino reclamara al casero, días después del inicio del alquiler, que éste pinte el piso o que costee su reparación.
  • A no ser que la pintura presente desperfectos ocasionados después del inicio del alquiler como consecuencia de un mal funcionamiento de las instalaciones del inmueble.
  • Un ejemplo sería la rotura de una tubería que provoca humedades en la pared y con ello desperfectos en la pintura.
  • En este caso, las reparaciones correrían a cargo del casero.

¿Está obligado el inquilino a pintar el piso durante el alquiler?

  1. Cuando los daños son provocados por el inquilino, como es el caso de la pintura, como consecuencia de un uso anormal de la vivienda, le corresponderá a éste sufragar los gastos.

  2. Esto significa que si se tiene que volver a pintar la casa o el piso por culpa del inquilino, de su familia o de las personas que convivan con él, será el arrendatario quien debe pagar la pintura.

  3. Ahora bien, si entendemos la pintura como una obra de conservación de la vivienda, cuando por el paso del tiempo la pintura se desgasta como consecuencia de un uso normal del inmueble, será el dueño el obligado a costear dicha reparación para mantener las condiciones de habitabilidad que exige la ley.
  4. Como decía más arriba, estipular una cláusula sobre los gastos de pintura es realmente útil, ya que nos ahorrará discusiones, conflictos y hasta pleitos.
  5. Por ejemplo, durante el arrendamiento, se podría dejar por escrito en el contrato que el propietario o arrendador tiene la obligación de pintar la vivienda cada 3 años de alquiler.
  6. Siendo así, el casero no tendrá más remedio que cumplir con los estipulado por las partes y pintar el piso cada tres años, manteniendo así las condiciones óptimas de habitabilidad.
  7. De esta manera, el inquilino podrá reclamar al casero daños en la vivienda.
  8. Y sobretodo se evitarán controversias sobre este asunto.
  9. Para resumir este subtítulo, diremos que:

El inquilino está obligado a pintar si los daños son provocados por su forma anormal de uso de la vivienda.

En cambio, el arrendador deberá asumir el coste de pintar la casa o el piso de alquiler si se trata de una obra de conservación para mantener las condiciones de habitabilidad o por el desgaste habitual como consecuencia del paso del tiempo.

¿Tiene el arrendatario que devolver la vivienda pintada?

  • Si y no.
  • Como en el caso anterior hay que matizar algunas cuestiones.
  • Como te venía diciendo, el arrendatario tiene la obligación legal de entregar la vivienda en el mismo estado que cuando la recibió.
  • Ahora imaginemos que el inquilino, durante su estancia, pinta una pared de diferente color al original, o hace un mural en un tabique de la casa.
  • Si nos ceñimos a la premisa legal, el inquilino deberá devolver la vivienda pintada, con los colores que el piso tenía cuando entró a vivir en él.

En sentencias recientes, tenemos el caso de un piso que pasó de tener las paredes blancas a pintadas de diversos colores. Este cambio no puede hacerse sin permiso del dueño, y justifica la reclamación, dice el juez.

  1. El arrendador no podrá reclamar al inquilino que devuelva la vivienda pintada si el desgaste de la pintura se debe al paso del tiempo y al uso normal que el arrendatario y su familia han hecho de la vivienda.
  2. La ley dice que el inquilino deberá costear las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario y normal del inmueble.
  3. Sin embargo no se puede concluir que pintar un piso o una casa sean pequeñas reparaciones, y corresponderá a cada una de las partes asumir su responsabilidad según las circunstancias de cada caso.
  4. Tampoco podrá reclamar el casero la reparación de la pintura si se verifica que los daños se producen por un defecto o rotura de la propia vivienda.
  5. En este sentido es frecuente la reclamación del propietario por daños en pintura, cuando en realidad el desgaste o los defectos aparecidos en la pintura del inmueble se deben a las humedades existentes, según el ejemplo que hemos visto más arriba.
  6. Como es el caso de una vivienda donde los defectos aparecidos en la pintura del inmueble «no han sido causados por la pintura utilizada ni por la forma en que se llevaron a cabo las labores de pintado en la fachada y en el interior de la vivienda, ya que la causa de los desprendimientos de la pintura son el yeso utilizado como material de revestimiento de la base de sustentación y de las humedades existentes, hechos causantes estos que se consideran defectos constructivos», dice el juez.
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Pintar la vivienda después de un alquiler de larga duración (5, 6, 7 años…)

  • Pongamos el caso de un inquilino que ha vivido en un piso de alquiler durante 7 años y que al marcharse, el casero le reclama los gastos por pintura debido al estado que presenta el inmueble.
  • Te recuerdo que no hay Ley que regule este asunto, por lo tanto tenemos que recurrir a la jurisprudencia para conocer el sentido de las resoluciones judiciales en los casos de alquileres y pintura.
  • Pues en este caso, la resolución del juez ha sido contraria a los intereses del casero, ya que al tratarse de un alquiler de larga duración el propietario debería pintar nuevamente la vivienda, todo esto porque el desgaste de la pintura ha sido causado por el uso normal y cotidiano de la vivienda.

Aunque el piso se encontraba en mal estado hay que tener en cuenta que se trata de un piso antiguo y no consta cuándo había sido pintado con anterioridad y que la duración del arriendo fue de siete años, por lo que transcurrido dicho período de tiempo resultaba aconsejable pintar nuevamente la vivienda (…)

Modelo de escrito para reclamar daños en pintura de vivienda

  1. Descarga a continuación el modelo que necesitas para reclamar a la otra parte los daños en pintura en una vivienda de alquiler.

  2. Si los daños en la pintura han sido provocados por el inquilino, descarga el modelo para reclamar a éste el coste de la reparación de la pintura en la vivienda.

  3. En cambio, si lo que quieres es exigir al propietario que pinte la vivienda, accede al modelo para reclamar al casero que realice las obras necesarias para mantener el piso en condiciones de habitabilidad.

  4. Se trata de un formato de carta para pedir al arrendador que realice obras de conservación o mantenimiento en una vivienda de alquiler, como es el caso de la reparación de la pintura, siguiendo la información que hemos visto en este artículo.

  5. Con este escrito podrás reclamar formalmente al propietario la reparación de daños o desperfectos en la pintura de la casa o del piso alquilado.
  6. Recuerda que, el propietario está obligado a realizar las reparaciones que sean necesarias para mantener el inmueble en condiciones de habitabilidad, sirviendo al uso de vivienda habitual del inquilino, de su familia o de las personas que convivan con él.

✅ Modelo para reclamar a inquilino

Debe el inquilino pintar la vivienda cuando la entrega

✅ Modelo para reclamar a propietario

Debe el inquilino pintar la vivienda cuando la entrega

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¿Debo pintar la vivienda cuando acaba el contrato de alquiler?

La cuestión es si el inquilino de una vivienda debe pintar el piso cuando finaliza el alquiler. Para ser más precisos, si debe entregar al arrendador el piso recién pintado. Es una consulta habitual.

La Ley de arrendamientos urbanos no dice nada al respecto. Su artículo 27.2.d) permite al arrendador resolver el contrato por obras del arrendatario que no consienta cuando su consentimiento sea necesario. Pintar el piso no es una obra.  Así que el arrendatario puede pintar el piso a su gusto.

Pero ¿debe dejar la casa recién pintada cuando la deje? Y si es así ¿de qué color?

  • El inquilino puede haber pintado la vivienda respetando el mismo color que había. Por acuerdo con el arrendador o sin él. En tal caso no deberá pintarla otra vez al devolverla.
  • Si las paredes tenían un estado de conservación aceptable y decide no pintarlas tampoco deberá hacerlo cuando finalice el arriendo.

No obstante en los dos casos, especialmente en el segundo, puede ser de aplicación el artículo 1561 del Código Civil: el arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el paso del tiempo o por causa inevitable.

El Derecho no es una ciencia exacta en la que 2 + 2: 4. La opinión de los tribunales está dividida, como sucede con muchos otros temas.

La Sección 4 de la Audiencia de Barcelona sostiene (sentencia 838/2018) que no se puede exigir que el inquilino deje el piso pintado.

También afirma que puede pintar las paredes de otro color y que puede hacer agujeros en las paredes (para colgar estanterías o cuadros) si lo hecho se ajusta a criterios de normalidad. En el mismo sentido, la sentencia de la Audiencia de Murcia de 11 de julio de 2001.

Juzgado de Primera Instancia 7 de Barcelona, sentencia 236/2019, de 3 de octubre: » Por otro lado, el pintado de la vivienda tras casi seis años de ocupación, salvo supuestos excepcionales y fuera de la normalidad, es un gasto de mantenimiento del inmueble que, incluso sin estar arrendado, sería necesario efectuar si se desea que el inmueble esté pintado de determinada manera, por lo no puede hacerse pesar sobre el inquilino sino en supuestos excepcionales y anormales…»

Cláusulas contractuales

El contrato de alquiler puede estipular expresamente que el inquilino debe devolver el piso recién pintado. Es una cláusula poco frecuente, pero es perfectamente legal. Hay sentencias que lo avalan.

Un ejemplo: «El arrendatario recibe la vivienda completamente pintada de color blanco.

El inquilino puede pintar  la vivienda, comprendiendo las paredes, las puertas, las ventanas y los marcos de cualquier otro color, y queda obligado expresamente a  entregarla recién pintada de color blanco cuando finalice el arrendamiento. El incumplimiento de esta cláusula dará derecho al arrendador a descontar el coste de pintar la vivienda del importe de la fianza».

También hay clausulas de difícil interpretación, como la siguiente:

«La vivienda se entrega en este acto en perfectas condiciones de conservación. El arrendatario se obliga a reintegrarla en las mismas condiciones en las que se ha entregado a la finalización de la presente relación contractual«.

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Quién debe pintar la vivienda de alquiler, ¿el inquilino o el casero?

Un usuario del foro de idealista/news quiere saber quién debe pagar la pintura de un piso de alquiler. La ley no regula el tema de la pintura en los alquileres, con lo que es importante saber el momento de la relación contractual, es decir, si está al inicio, durante o al final del contrato de alquiler.

Así, cuando se inicia una nueva relación contractual, las partes pueden pactar que sea el casero el que entregue la casa ya pintada. Pero debe aparecer estipulado en el contrato porque las palabras se las lleva el viento.

Si hay que pintar durante la relación contractual el gasto correrá a cargo del inquilino, siempre que los daños en las paredes sean provocados por él, por un uso anormal de la vivienda.

Pero si se trata de una obra de conservación de la vivienda, es decir, porque la pintura se desgasta por el paso del tiempo y por un uso normal de la casa, entonces será el casero el obligado a pagar la pintura.

Y al final del contrato de arrendamiento, hay que recordar que el inquilino debe entregar por ley la vivienda en el mismo estado que como la recibió.

Es decir, si pintó un mural o una habitación de un color diferente al original, tendrá que volver a pintar para que las paredes tengan el color original.

Hay varias sentencias que señalan que no se pueden cambiar el color de las paredes sin el permiso del propietario.

Pero si el desgaste de la pintura se debe al paso del tiempo, entonces tendrá que sufragar el pago de la pintura el casero. En este sentido es frecuente la reclamación del dueño por daños en pintura, cuando en realidad el desgaste o los defectos aparecidos en la pintura del inmueble se deben a las humedades existentes, por ejemplo.

Mira cómo se ha resuelto la duda en el foro

¿Tiene el inquilino que pintar la vivienda?

La ley no estipula claramente quién debe pintar una vivienda, si el inquilino o el propietario. Tampoco hace referencia a si debe estar pintada al entrar a vivir ni al finalizar el arrendamiento.

Cuando se trata de una vivienda de alquiler, tanto el inquilino como el propietario tienen una serie de obligaciones. Sí habla, en cambio, de quién se responsabilizará de las obras de conservación, así como de los pequeños arreglos.

La ley sí dice que el casero tendrá que hacer todas las obras de conservación de la vivienda necesarias. De este modo, si se rompiese una tubería o saliese moho, sería el propietario quien tendría que correr con los gastos.

En cuanto a las pequeñas reparaciones, fruto del desgaste normal del inmueble, serán cosa del inquilino. Así, si se fundiese una bombilla, le correspondería la sustitución.

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¿Hay que entregar el piso pintado?

Como decíamos, la ley no dice nada expreso sobre si tendrá que pintar el inquilino o el casero entregar el piso pintado. En cualquier caso, dependerá de si hablamos de la entrada al piso, durante el alquiler o al finalizar el contrato.

Cuando se inicia un arrendamiento, se puede establecer por concreto quién pintará la casa. Así, se puede determinar que sea el arrendador quien lo pinte, o el inquilino puede aceptar la vivienda en las condiciones en las que está en ese momento.

Ya que esto no suele aparecer en los contratos, si el inquilino entra a vivir en la vivienda aceptando las condiciones de pintura existentes, no podrá reclamar al propietario, poco tiempo después, que pinte el inmueble.

Otra cosa sería que desde que se firma el contrato hasta que entran a vivir en el tiempo pase bastante tiempo y cambien las condiciones de la vivienda. En ese caso, el casero tendrá que pintarlo.
Aun así, en este momento del arriendo no suele haber demasiados conflictos.

Pintar la vivienda durante el alquiler

¿Quién tiene que pintar el piso en el tiempo que dura el alquiler? La respuesta es confusa, ya que ni sí ni no.

Todo dependerá de a qué se deban los daños en la pintura. De ese modo, si son consecuencia del uso normal de la vivienda, el arrendador tendrá que hacerse cargo. Solo así podrá hacerse cargo de las condiciones de habitabilidad que le exige la ley.

Si, en cambio, los daños se deben a un uso anormal, será responsabilidad de los inquilinos.

Una vez más, podría resultar muy útil incluir en el contrato de alquiler una cláusula en la que se determinen estos puntos.

Al dejar la vivienda

Fijando la vista en el día en que se deja la vivienda, también hay varias opciones. Y es que hay algo marcado en la ley que resulta fundamental: hay que devolver la vivienda en el mismo estado que cuando se recibió.

  • Así si, por ejemplo, el inquilino ha pintado una o varias paredes de otro color durante el tiempo del alquiler, tendrá que volver a pintarlas del color en el que las encontró.
  • El arrendador no podrá reclamar al inquilino que devuelva la vivienda pintada si el desgaste de la pintura se debe al paso del tiempo y al uso normal que el arrendatario y su familia han hecho de la vivienda.
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  • El casero no me devuelve la fianza
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Quién paga la pintura en el alquiler

Una de la cuestiones que más dudas genera entre inquilinos y arrendadores es quién debe hacerse cargo del gasto de pintar la vivienda al término del contrato.

Es muy frecuente que al inicio del contrato se firme en el mismo contenido del contrato de alquiler  o en el inventario anexo, que la vivienda se recibe en perfectas condiciones.

El inquilino se obliga a devolverla al final en las mismas condiciones en que la ha recibido.

Y con base en ello, muchos arrendadores entienden que pueden exigir al inquilino que pinte la vivienda antes de irse o, mejor aún, que se les descuente de la fianza la suma que el arrendador destinará a dar esa mano de pintura.

Recordemos que la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que son por cuenta del inquilino las pequeñas reparaciones que se deriven del uso ordinario de la vivienda (artículo 21.4).

Dudas sobre la fianza del alquiler.

Si no hay un deterioro extraordinario, lo paga el arrendador

En diversas sentencias de audiencias provinciales  se ha afirmado de manera reiterada que “la limpieza general de la vivienda y la limpieza y pintura de las paredes son reparaciones necesarias derivadas del uso normal de la vivienda y deben ser acometidas por el arrendador por resultar necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, sin que en ningún modo puedan calificarse de pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda que la Ley pone de cargo del arrendatario.

Por ejemplo, la SAP Barcelona de 13/5/2019, que obligó a la sociedad arrendadora a devolver 759 euros a la inquilina, como parte de la fianza que le había retenido para la pintura de la vivienda tras dejar el alquiler.

Cosa distinta es que las partes decidan pactar expresamente algo referente a la pintura. Sería posible, por ejemplo, que el arrendador autorice al inquilino a cambiar el color de las paredes por otro más fuerte de su elección, recogiendo en el contrato la obligación de reponer este la pintura inicial al término del alquiler. Pero esto no es lo más frecuente.

¿Qué pasa con los agujeros de las paredes?

La sentencia citada resulta igualmente aclaratoria: “en principio, cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado, ya que no hay base en la ley para ello, pues el que los paramentos sean pintados de una determinada forma por el arrendatario forma parte de aquello a lo que está autorizado, sin que pueda exigírsele, salvo pacto expreso en contrario, que vuelva a situarlos en el aspecto original, como no puede obligársele, por ejemplo, a que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad, de modo que el tapado de agujeros en las paredes correspondientes a cosas colgadas en las paredes y pintura subsiguiente son conceptos que caen de pleno en el concepto de repaso de la vivienda al cesar en su ocupación por el inquilino (…)”.

Como se ve, existe un concepto indeterminado que puede dar lugar a interpretaciones: ¿cuántos agujeros en la pared o de qué tamaño, se pueden considerar normales?

Corresponde al arrendador probar el carácter extraordinario de esos agujeros o de la suciedad en las paredes, para justificar que sea el inquilino quien deba hacerse cargo de ello. Sí ha habido casos de condena al inquilino a reparar o pintar paredes cuando se probó el estado de deterioro extraordinario en que habían terminado.

De ahí la importancia de revisar la vivienda al término del contrato y de firmar un documento de entrega de llaves en el que se hagan constar los desperfectos que sean visibles en ese momento.

También serán útiles las fotos y, en caso de daños mayores, el arrendador puede estar interesado en solicitar un acta notarial que deje constancia de ello, como fundamento para una posible reclamación judicial. 

¿Hay que pintar el inmueble alquilado cuando se acaba el contrato?

Con la excusa de una sentencia curiosa de la que hablaremos al final, tratamos un tema que sucede a menudo, que es polémico, y que incluso en algunos casos genera litigios incluso.

¿Debemos devolver el local o vivienda pintados una vez finalizado el arrendamiento?

Si bien es cierto que cuando arrendamos un local o vivienda podemos pintarlo a nuestro gusto (pintar no se considera obra), lo que nos preguntamos hoy es si, a la finalización de contrato, el arrendatario debe devolver el local o vivienda recién pintados. Todo ello, como es lógico, suponiendo que no se ha establecido nada al respecto en el contrato de arrendamiento, en cuyo caso deberíamos estar a lo allí previsto.

Como norma general, el arrendatario no deberá pintar las paredes al finalizar el contrato

Esto no es un tema pacífico y ni los tribunales se ponen de acuerdo.

Según la jurisprudencia mayoritaria y sentido común (al menos el nuestro), no hará falta que el arrendatario devuelva la vivienda o local recién pintados si lo ha pintado del mismo color o muy parecido al que ya había.

Obtenemos la misma respuesta si al finalizar el arrendamiento, el estado de la pintura es óptimo y parecido al que se encontró el arrendatario al entrar. Salvo prueba en contrario, se presume que el arrendatario recibió la finca en buen estado (art. 1262 del Código Civil).

  • En cuanto a esto último, hay que tener en cuenta que, si el local o vivienda ha estado arrendado durante mucho tiempo, pintar se considerará un gasto de mantenimiento y difícilmente podremos creer que la pintura se ha mantenido intacta y ajena al paso de los años, por lo que el arrendatario debería devolverla pintada en virtud del artículo 1561 del Código Civil.
  • Ojo, el arrendatario sí que deberá devolver la vivienda o local pintados si el color que eligió no cumple el criterio de “normalidad”
  • La Sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz 157/2020, de 5 de noviembre, resolvió sobre un supuesto en el que el arrendatario era una Asociación que pintó las paredes y fachada del local (incluso el sofá) del color verde de la bandera brasileña.
  • Habiéndose pactado en el contrato que la parte arrendataria recibió el local y los enseres en buen estado de uso, lo cual debe extenderse a la pintura del local, la Audiencia ha considerado que dicho color verde carioca supone un cambio importante del aspecto del local y que, además, sobrepasa el criterio de normalidad.
  • ¿Qué entendemos por criterio de “normalidad”?

El tribunal entiende que un cambio de aspecto de un local arrendado se ajusta al criterio de “normalidad” cuando ese cambio supone una adaptación del local a los gustos del arrendatario y que permitirá, tras la resolución de contrato, el uso de local por el arrendador en dichas condiciones.

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En este sentido, el tribunal considera que no es frecuente ni usual pintar las paredes y fachadas de dicho color verde, por lo que el arrendatario debe asumir el coste de reposición de la pintura del local a su estado original, sin perjuicio de deducir de dicho coste el valor de reparación (lo fija en el 30%), es decir, presumiendo que el local no se entregó recién pintado.

Doctrina jurisprudencial: Los inquilinos no están obligados a pintar las paredes de la vivienda al terminar el contrato de arrendamiento

La entrega de la vivienda, tras la finalización del contrato de arrendamiento suele generar muchos inconvenientes entre arrendador y arrendatario, en lo que se refiere al estado de la vivienda y a la consiguiente devolución de la fianza. El desgaste de los muebles, reparaciones  u obras no autorizadas por el arrendador, agujeros realizados para colocar cuadros y estanterías, estado de la pintura del inmueble, y un largo etcétera.

Los problemas suelen estar motivados porque los arrendadores pretenden la devolución del inmueble exactamente en el mismo estado en el que lo entregaron, lo que en pocas ocasiones suele ocurrir, de modo que, al no estar el inmueble en el estado deseado por ellos, se niegan a devolver la fianza, y en algunas ocasiones reclaman a los arrendatarios el pago de reparaciones.

De modo que, la cuestión es, ¿Debe el inquilino entregar  el inmueble en el mismo estado?

En principio la respuesta debe ser afirmativa, pero con salvedades.

El inquilino debe entregar la vivienda en el mismo estado en que le fue entregada, sin haber realizado modificaciones que alteren la configuración del inmueble, ni otras obras sin el consentimiento expreso del propietario.

Y es que el propio artículo 23 de la Ley de arrendamientos urbanos dice lo siguiente “1.

 El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2.

En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda”.

Ahora bien, el arrendador está obligado a soportar el desgaste normal de la vivienda,  de sus elementos y muebles, es decir, tras un contrato de arrendamiento de una vivienda por un  largo periodo, por ejemplo 10 años, el propietario no puede pretender que los muebles y la vivienda en sí presenten el mismo estado que cuando fue arrendada.

¿ Y qué sucede el pintado de las paredes?

  • Pero además de esto, y lo que es el verdadero objeto de estas líneas, la jurisprudencia viene interpretando el mencionado artículo 23 de la LAU, en el sentido de que, por un lado no puede considerarse que el repintado de las paredes tenga la consideración de obra modificadora de la configuración del inmueble; y por otra, no puede exigírsele al arrendatario que al dejar el inmueble deba repintar las paredes a su color original y/o dejarlas en perfecto estado.
  • En  este sentido, y muy esclarecedora, es la Sentencia de la Audiencia ProvincialValencia, de fecha 13/11/2012, que dice expresamente lo siguiente “(…)el mencionado artículo está pensando en modificaciones estructurales, cambio de tabiques, de alicatados, en definitiva, modificación de la configuración del edificio, que no se da por el simple cambio de color de las paredes, máxime cuando al devolver la posesión de la vivienda es normal que el propietario tenga que efectuar una puesta a punto de la misma que incluya el repintado de la misma, tapando los pequeños roces o desperfectos causados por el uso o los agujeros dejados por el mobiliario o cuadros colgados de las paredes, coste de puesta a punto que debe correr a cargo del propietario”.
  • De esta forma la sentencia viene a decir que, no sólo el arrendatario no tiene el deber de repintar las paredes, ni de devolverlas a su color original, sino que además es obligación del arrendador realzas las reparaciones de los pequeños desperfectos e incluso de los agujeros dejados por colgar cuadros y mobiliario.
  • Por su parte, la  Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, de fecha 20/03/2013 dice que “Si bien el contrato indica que el arrendatario no podrá realizar obras (cláusula sexta), la pintura de las paredes no tiene por qué ser considerada, salvo pacto en contrario, como una obra que no pueda acometer el arrendatario, ya que se trata de un acto de mantenimiento y acondicionamiento del inmueble, y por ello no puede entenderse como una actuación que merezca indemnización, aparte de que la pintura del inmueble, una vez que es desalojado por el anterior inquilino, se puede considerar prácticamente como algo implícito al cambio de arrendatario, tanto por la necesidad y obligación del arrendador de proporcionar un inmueble en correcto estado de uso, como por motivos de exigencia estética del nuevo arrendatario e incluso higiénico”.
  • En este caso, se resuelve el supuesto en el que un propietario reclama a un inquilino el importe de los gastos de pintura para realizar el repintado de las paredes al color original, entendiendo la resolución que se trata de un acto de mantenimiento y acondicionamiento del inmueble, que deberá correr a cargo del propietario.    
  • Por su parte la Audiencia Provincial de  Madrid, en Sentencia de 27/07/2009 dice que “En relación a los defectos que se reiteran como causa de incumplimiento contractual por la parte recurrente,ha de reiterarse como ya consideraba la resolución de instancia, que ni el cambio de color de los azulejos del cuarto de baño, ni el cambio en los tubos de electricidad a tenor de las explicaciones otorgadas en el juicio por la dirección facultativa de la obra, importan defecto o menoscabo alguna de las calidades”.
  • La Audiencia Provincial de Barcelona en Sentencia de 14/06/2016 resuelve que “Sea como fuere, además, es claro que la apelante no puede acogerse al tenor de la cláusula décima del contrato que se refería a obras, no a un repintado decorativo que no supuso desperfecto ninguno, incidiendo, además, en nueva contradicción en deslegitimación de posición de la apelante arrendadora, pues el permiso previo se referiría a la propiedad o el administrador, no a la arrendadora”.
  • En Sentencia también de la Audiencia Provincial de Barcelona de  13/11/2018, se realiza una recopilación de las Sentencias que forman la doctrina jurisprudencial en lo referente si es deber del arrendatario pintar las paredes de un inmueble al entregarlo tras un contrato de arrendamiento, entendiendo que no le es exigible ya que no hay base legal para ello “En lo que se refiere a la pintura, esta Audiencia Provincial de Barcelona (Sentencias de 27 de enero y 19 de mayo de 2010, 23 de abril de 2013 y más recientemente 11 de noviembre de 2015 y 13 de julio de 2016), viene manteniendo que, “en principio, cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado, ya que no hay base en la ley para ello, pues el que los paramentos sean pintados de una determinada forma por el arrendatario forma parte de aquello a lo que está autorizado, sin que pueda exigírsele que vuelva a situarlos en el aspecto original, como no puede obligársele, por ejemplo, a que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, estanterías u otros objetos de adorno si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad, de modo que el tapado de agujeros en las paredes correspondientes a cosas colgadas en las paredes y pintura subsiguiente son conceptos que caen de pleno en el concepto de repaso de la finca tras años de ocupación por el inquilino (…)
  • (…) el cambio de color en la pintura no puede considerarse un daño, sino que nos encontramos ante una cuestión de mera estética”
  • Por último, debemos citar un extracto de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 08/03/2010, que de manera muy clara dice lo siguiente Cierto es que, a los efectos que tratamos, el cambio de color de la pintura exterior de la vivienda, la instalación del aire acondicionado y, con ciertas dudas, el alicatado de la piscina exterior pueden ser considerados irrelevantes, en cuanto obras no modificadoras de la configuración del chalet en cuestión”.
  • Esta doctrina tiene una doble aplicación, por un lado, imposibilita que un propietario resuelva un contrato de arrendamiento por el hecho de que el arrendatario realice un cambio de color en las paredes del inmueble arrendado; y por otra parte supone que, tras la culminación del contrato de arrendamiento, el propietario de la vivienda no puede exigir al inquilino pinte de nuevo las paredes para dejarlas al estado y color en el que fue entregado inicialmente, ni tampoco que tape los agujeros para la colocación de cuadros y mobiliario en general, y por consiguiente, no puede descontar esos gastos de la fianza entregada al inicio de la relación contractual.
  • Pero en cualquier caso, es relevante tener en cuenta que hay que valorar el contenido de contrato de arrendamiento para poder determinar si esta jurisprudencia es aplicable al caso concreto
  • También hay que atemperar estas interpretaciones, ya que se trata de supuestos que entran dentro de lo normal, y de las cuales se pueden excluir determinados supuestos.