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No pocos son los propietarios que, ante el temor de que el inmueble pueda sufrir daños o desperfectos producidos por el inquilino, no ofrecen sus propiedades al mercado del alquiler.

Concretamente dos plataformas, Fotocasa y la Agencia Negociadora del Alquiler, realizaron recientemente una encuesta entre 800 propietarios, de los que un 79% dice sentirse desprotegido jurídicamente ante cualquier problema con su inquilino, es decir 639 arrendadores. Ya sean por impago de rentas o por causar desperfectos.

Sin duda un dato muy a tener en cuenta.

Previo a comenzar el análisis…

Hay que advertir que puede tener consecuencias ya no civiles, sino incluso penales.

Según los actos de los inquilinos se podría entender:

• apropiación indebida (en el supuesto de apoderarse de cosas muebles)
• y causación de daños en propiedad ajena

Conductas tipificadas en los artículos 253, 254 y 263 del Código Penal (CP). Ello podría conllevar pena de privación de libertad. No obstante, la jurisdicción penal se utiliza en último lugar, es la última ratio. En la inmensa mayoría de las ocasiones se utiliza la vía civil para reclamar este tipo de comportamientos.

Antes de terminar el contrato de alquiler

Previo a la finalización del arrendamiento, es indiscutible que existe tal arrendamiento, lo que conlleva la firma de un contrato entre arrendador y arrendatario.

Es importante que figure una cláusula indicando el estado del inmueble y realizar un inventario de los muebles en él contenidos. Es muy aconsejable incluir fotografías de las diferentes estancias y mobiliario.

Ello beneficia a ambas partes:

• al arrendador para poder en un futuro demandar y al
• arrendatario dado que tal y como prevé el artículo 1562 del Código Civil (CC):

“a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario”.

Cuando finaliza un arrendamiento, lo primero que se debe realizar es la inspección del inmueble y la firma de un documento indicando que se da por finalizado ese arrendamiento. Bien por:

• terminación del plazo
• desistimiento o por cualesquiera razones

Es importantísimo que se indique que el estado del inmueble ha sido revisado y que éste se entrega a satisfacción de ambas partes. O que presenta algún tipo de daño no derivado del uso normal del inmueble.

Si el arrendatario firma el documento reconociendo esos daños ya habría mucho ganado, si no todo.

En caso contrario, es conveniente realizar un vídeo o reportaje fotográfico del estado del inmueble. Ello ayudará para poder demostrar en qué condiciones se entrega la posesión formal de éste, y en qué condiciones se entregó al comienzo.

La demanda de reclamación por desperfectos

La reclamación de los daños tiene su fundamento en los artículos 1555 y 1556 Código Civil, siendo que el arrendatario está obligado

“a usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado” y si “no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último…”

• 
• Como decimos, para poder reclamar esos desperfectos o, en el caso del inquilino, oponerse a ello, es imprescindible que ambos se valgan de pruebas.
• Sin embargo, es el arrendador el que tiene que demostrar que esos daños son imputables al arrendatario, según artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). En tal sentido se ha pronunciadola Audiencia Provincial de Valencia, en su sentencia 2463/2018:

“la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador”.

Asimismo, deben concurrir una serie de circunstancias tales como

“la previa existencia de una relación contractual, una acción u omisión culposa o negligente del demandado en el cumplimiento de su obligación contractual, un daño, y la relación de causalidad entre la acción u omisión culposa y el daño que sufre el demandante” (Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17ª, sentencia 309/2019).

¿Y el desgaste normal por el uso?

Cabe tener en cuenta el deterioro que ha podido sufrir por el uso cotidiano y normal, lo cual no son desperfectos o daños que se puedan reclamar al inquilino.

No obstante ello, el arrendatario está obligado a “devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable” (artículo 1561 CC), siendo el arrendador el que tiene que cerciorarse que se entrega en las mismas condiciones en las que se arrendó.

Es probable que surjan diferencias en cuanto a la aceptación o no, por parte del arrendatario, de los daños presumiblemente causados.

En este sentido, como ya se ha comentado, resulta de suma importancia las pruebas con que podamos hacer valer nuestro derecho: fotografías, informe pericial de los daños, acta notarial e incluso valerse de testigos para tener más posibilidad de éxito en caso de acudir al auxilio judicial.

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¿Puedo quedarme la fianza por los desperfecto que ha causado el inquilino?

En cuanto a la cantidad entregada en concepto de fianza, un mes en el caso de vivienda y dos en caso de uso distinto a vivienda. Salvo acuerdo entre las partes, no se puede utilizar para satisfacer la renta, sino que:

“no tiene otra finalidad que posibilitar al arrendador la comprobación de la existencia de algún suministro pendiente de pago o desperfectos en la finca.

Si ello es así, deberá comunicarlo al arrendatario para que satisfaga los impagos existentes y realice las reparaciones necesarias en la finca o abone la indemnización correspondiente. Si nada dice el arrendador, transcurrido el plazo tiene la obligación de devolver la fianza…” (Audiencia Provincial de Orense, Sentencia 373/2017).

¿Cuánto tiempo puede el propietario retener la fianza del inquilino?

Debemos acudir al artículo 36.3 de la Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU), siendo éste un mes desde la entrega formal de la posesión del inmueble:

“el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución”.

Es decir, que el arrendador tiene ese plazo de un mes para poder inspeccionar el inmueble con detenimiento.

Pero pasado ese mes, ¿ya no podría reclamar? La respuesta es que sí podría, pero se debe acreditar que no ha estado de nuevo habitado, que no ha podido revisarlo con anterioridad… lo que puede conllevar a no resultar tan creíble la postura del arrendador a la hora de demandar.

Como decimos, lo ideal es poderlo revisar lo más pronto posible para tener mayor posibilidad de éxito en la demanda, dado que conforme va transcurriendo el tiempo, se puede poner en tela de juicio esa relación de causalidad entre el arrendatario y los daños producidos.

En este sentido, la Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia 1936/2019, concluye que:

“dado el tiempo transcurrido, de enero a abril, sin que mediara reclamación alguna a la arrendataria por desperfectos en la ventana al tiempo de recuperar la posesión, entendemos no ha sido probada relación causal entre los daños reclamados y la acción de la demandada”.

¿Cómo se le comunica al inquilino los desperfectos o daños?

Previo a la demanda judicial, lo más lógico es intentar la solución extrajudicial poniéndose en contacto con el inquilino. Aconsejamos mediante el envío de un Burofax para que quede constancia fehaciente de la comunicación, en el que se indicaría los daños que se cree debe resarcir y el plazo para responder de ellos o bien concertar una reunión para tratar el tema.

1. De este modo podremos conocer la posición del arrendatario y, dependiendo de ésta, se obra en consecuencia.
2. En relación al Burofax, en innumerables ocasiones surge la duda de:
3. ¿Qué ocurre si el destinatario no recibe el Burofax por causas imputables a él o, directamente, rehúsa su recepción?
4. En este sentido hay que tranquilizar al remitente, dado que, entre otras, es la sentencia 1206/2019 de la Audiencia Provincial de Alicante, la que indica que:

“un Burofax no entregado por causa imputable al destinatario por rehusarlo o no retirado de la oficina correspondiente es a todos los efectos una notificación efectuada… no implica una acreditación de falta de conocimiento por parte del destinatario, sino que por el contrario prueban la voluntad renuente del mismo a recoger la documentación correspondiente y ser notificado”.

Recordemos que la aplicación de la Justicia se basa en pruebas

Para finalizar, únicamente recordar que es importantísima la prueba. Tanto para poder demandar el arrendador, como para poder oponerse a esa demanda el arrendatario.

• documento de finalización del contrato
• documentación que acredite el estado del inmueble y muebles
• informes periciales
• algún posible testigo…

Como se ha podido comprobar, son múltiples los aspectos a tener en cuenta, siendo imprescindible un buen asesoramiento.

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Daños en la vivienda o en los muebles al finalizar el alquiler :

• Cuando finaliza un contrato de alquiler y se recupera la posesión del inmueble por parte del propietario en numerosas ocasiones se comprueban la existencia de desperfectos en la vivienda o mobiliario.
• Al ser la obligación del arrendataria la entrega del inmueble en el mismo estado de conservación en que lo recibió al tiempo del inicio del contrato de alquiler; el propietario o arrendador de la vivienda deberá comprobar que se encuentra en las mismas condiciones que la entregó.
• La carga de la prueba de los posibles daños ocasionados por un mal uso de la vivienda recaerá sobre el arrendador, en el caso de que finalmente someta la reclamación por la vía judicial.

Es por ello que cuando el inquilino entregue la vivienda al concluir el arrendamiento de la misma, es muy recomendable que ambos la revisen, vivienda y mobiliario, y se firme un documento donde las partes muestren la conformidad con el “buen estado” del inmueble que satisfaga al arrendador. O en caso de que existan algunos desperfectos, los mismos queden detallados en el documento, pactando las partes la forma de su reparación, bien por cuenta del inquilino, bien a cargo de la fianza previamente depositada.

1. Como suele ser motivo de conflictos posteriores a la finalización del contrato de alquiler, nuestras recomendaciones son:
2. – Que el inquilino al firmar el contrato compruebe el estado del inmueble y además de los muebles y electrodomésticos si fuera el caso, dejando constancia de todo en un inventario por escrito y firmado por las partes.
3. – Acompañar el documento anterior con un reportaje fotográfico o incluso mediante grabación de video donde se recoja el estado de inmueble y el mobiliario.

– Al finalizar el contrato, si el inmueble es entregado con desperfectos suscepbibles de reclamar al inquilino, el arrendador mediante testigos, fotografías, videos, pueda acreditar los mismos.

Siendo lo más recomendado si finalmente se reclama en vía judicial, realizar un acta notarial mediante la comparecencia in situ del notario o la aportación de un informe pericial elaborado por un profesional.

Hay que tener en cuenta que los desperfectos con los que se entregue el piso podrán cubrirse con la fianza entregada por el inquilino cuando se firmó el contrato.

El arrendador dispone de un plazo de un mes desde la entrega de las llaves para devolver la finaza en caso de que el estado del inmueble sea el correcto, salvo –como se ha señalado anteriormente, que el inquilino adeude algún mes de renta, que existen desperfectos el mobiliario o en la vivienda, o se deba algún recibo suministros.

Desde Barberà Estudi Jurídi, contamos con amplia experiencia en materia de arrendamientos urbanos. Por ello, le recomendamos que si necesita asesoramiento no dude en contactarnos. 

Los desperfectos en la vivienda al finalizar el alquiler ¿quién los paga?

Si se producen determinados daños y el arrendador es capaz de probar que son por culpa del arrendatario, entonces podrá reclamar judicialmente para que éste asuma el pago de la reparación de los daños. Este asunto genera muchos procesos judiciales, ya que no hay acuerdo sobre el origen de los daños, el arrendador quiere cobrar de la fianza los daños y el arrendatario quiere recuperar el dinero.

La Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 21 dice que la conservación de la vivienda corresponde al arrendador, y que las pequeñas reparaciones provocadas por el uso son a cago del arrendatario. Si estas últimas el arrendador no tiene constancia durante la duración del arrendamiento, lo normal es que se entere de que los daños existen a la finalización del arrendamiento.

La forma correcta a la finalización del contrato de arrendamiento para el arrendador es que tanto él como el arrendatario firmen un documento de finalización de contrato en el que ambos reconocen que se devuelven las llaves y que el arrendador acepta, si el inquilino está al corriente de pago, que ocurre con la fianza, que daños se han observado en la vivienda y cuales son atribuibles al inquilino. Con este documento el arrendador habrá recibido las llaves y la posesión de la vivienda y todo ha quedado bien documentado, llegando a poder reclamar los daños producidos al reconocer el inquilino la existencia de los mismos.

Esta situación es la ideal, pero sin embargo no se da casi nunca. Lo habitual es que el inquilino firme un documento conforme te entrega las llaves, en caso de que ni quiera firme el documento, es conveniente que el arrendador coja las llaves siempre en presencia de algún testigo.

Si no hubiese testigo o documento firmado es mejor no aceptar las llaves de la vivienda, el riesgo para el arrendador es elevado, ya que el arrendatario podría denunciar a éste por allanamiento de morada, sin tener pruebas el arrendador de la entrega de las llaves y posesión de la vivienda.

Por lo tanto, ante esta situación, lo que hay que hacer es interponer una demanda de desahucio reclamándole las rentas que se vayan generando, y que sea el juzgado quien entregue la vivienda y que sea la autoridad judicial quien levante acta del estado del piso, para posteriormente poder reclamar en un nuevo proceso los daños.

En el caso de que tengamos las llaves, ya sean conseguidas por la firma de un documento o mediante la presencia de un testigo que pueda corroborar la entrega de las mismas.

El paso siguiente es descubrir los daños existentes en el inmueble o en determinados bienes, si el arrendador observa dichos daños tiene todo el derecho a reclamarlos, ya que el inmueble tiene que ser devuelto en las mismas condiciones en que lo cedió en su día al inquilino, a excepción del deterioro que se haya producido por el uso normal.

Lo primero que hace el arrendador en estos casos suele ser quedarse con la fianza para sufragar el coste de los desperfectos ocasionados. En la mayoría de los casos es suficiente para reparar los daños, pero que pasa cuando la fianza no es suficiente o cuando además el arrendatario deja de pagar el último mes y el arrendador se queda sin fianza.

En este caso, el arrendador no tiene otra opción que reclamar judicialmente la reclamación de los daños en base a los artículos 1555 y 1556 del Código Civil. Cabe recordar que el Código Civil es aplicable con carácter supletorio, por lo que si no hay nada pactado por las partes en el contrato de arrendamiento en materia de daños, será de aplicación los artículos mencionados.

Corresponde al arrendador el hecho probatorio de la existencia de los daños y la culpabilidad del arrendatario. El arrendador como prueba podrá aportar testigos, un acta notarial con el correspondiente reportaje fotográfico ya sea el día de la entrega de las llaves o lo antes posible, además de la correspondiente valoración de un perito de los daños producidos.

Una vez interpuesta la reclamación judicial por daños en el inmueble, si el juez da la razón al arrendador, aquel no va a obligar al arrendatario a pagar el importe de los daños, sino que le va a condenar a pagar.

No es lo mismo condenar a pagar que obligar a pagar, el juez no puede obligar a pagar si el arrendatario no tiene solvencia económica o bienes que se le puedan embargar.

Cual cosa le será muy difícil el cobro al arrendatario, aunque la sentencia sea favorable, ya que no supone una garantía de cobro, sino que el juez dicta al inquilino que pague, pero si éste no tiene solvencia.

En conclusión, al inicio del arrendamiento se recomienda dejar constancia del estado en el que se entrega mediante un reportaje fotográfico del inmueble y mobiliario, para poder compararlo cuando finalice el contrato. Y a la finalización del arrendamiento, el arrendador realice un reconocimiento del inmueble, pudiendo acredita la existencia de los desperfectos mediante testigos, fotografías, acta notarial, peritos, etc.

• Si tiene cualquier duda al respecto ruego se ponga en contacto con este despacho.
• Joan Carles Díez
  Administrador de Fincas
• Departamento Inversión inmobiliaria

GUÍA LEGAL: El Arrendamiento. Desperfectos por el inquilino

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Por Claudia Yataco

Alquiler. Daños realizados por inquilino

Es frecuente que al finalizar un contrato de alquiler nos podamos encontrar con una serie de daños o desperfectos ocasionados por el arrendatario (inquilino) ya sea en el inmueble o en el mobiliario.

Para que el arrendador pueda llevar a cabo la reclamación judicial de los daños tienen que ser probados por el arrendador de acuerdo al art.

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217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sobre la carga de la prueba.

¿QUE DAÑOS PUEDEN SER RECLAMADOS AL INQUILINO?

Los daños o el deterioro del inmueble no pueden ser ocasionado por el uso normal de la vivienda ni por el paso del tiempo, por ejemplo: los agujeros que se ocasionan en la pared para colocar cuadros no pueden ser considerados como daños o desperfectos de la vivienda, ni los agujeros que se tengan que realizar para llevar alguna instalación (internet, TV, etc.), el deterioro de la pintura o del enyesado de la pared debido al transcurso del tiempo tampoco podrán ser reclamados al arrendatario.

El art. 1.555 del Código Civil establece que el arrendatario tiene la obligación de pagar el precio convenido y a usar la cosa arrendada con la “diligencia de un padre de familia”, de acuerdo a lo pactado en el contrato y en caso de ausencia de pacto, con el uso que se difiera de la naturaleza de la cosa pactada.

En caso de que el arrendatario no cumpla con sus obligaciones o con lo establecido en el artículo mencionado anteriormente, el art.

1556 del Código Civil establece que se podrá solicitar la rescisión del contrato y la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, o sólo la indemnización dejando el contrato subsistente.

Siempre y cuando los daños o desperfectos ocasionados se deban a la negligencia de este y no al uso normal o transcurso del tiempo como ya hemos mencionado y que hayan sido demostrados por el arrendador.

• ¿CÓMO SE DEMUESTRAN LOS DAÑOS OCASIONADOS?
• Para demostrar los daños ocasionados, al término del alquiler se tendrá que llevar a cabo un reconocimiento de la vivienda en el momento de la entrega de las llaves y es totalmente recomendable que el arrendador se haga valer de varios recursos que pueden servirle de prueba en una futura reclamación de los daños:
• –          En el momento de la entrega de las llaves, deben de llevar un acompañante para que atestigüe en caso de reclamación de daños.
• –          Llevar una cámara de fotos para fotografiar el estado de la vivienda y del mobiliario en ese momento.
• –          Llevar un Perito o experto en la materia que valore los daños ocasionados y que nos entregue una factura para saber si la fianza va a cubrir o no esos gastos.
• –         Otra opción es llevar a un Notario para que realice un acta notarial que recoja el estado del inmueble y del mobiliario.
• –          Realizar un inventario del estado de la vivienda y el mobiliario previo al arrendamiento y acompañado de fotografías que demuestren que afectivamente el inventario se ciñe a la realidad.
• LA FIANZA.

En cuanto a la Fianza, según el art. 36.

1 de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos)“A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.” y que queda afecta a la devolución del buen estado de la vivienda.

¿CUANDO TIENE QUE DEVOLVER LA FIANZA EL ARRENDADOR?

Éste deberá devolver en el momento de entrega de las llaves o dentro del plazo de un mes de esta entrega siempre y cuando no haya presentado un documento en el cual exponga el motivo por el cual no ha entregado la fianza y que esté acompañado de las pruebas pertinentes.

Si pasado un mes desde la entrega de las llaves, el arrendador no ha devuelto la fianza y no ha alegado motivo alguno, el arrendatario puede iniciar una reclamación judicial de la fianza junto con el interés legal correspondiente por la demora conforme a lo establecido en el art. 36.4 de la LAU.

En caso de que los gastos ocasionados al arrendador sean superiores al importe de la fianza, este podrá reclamarle al arrendatario el total de los gastos. Si por el contrario, los gastos son inferiores a la fianza, el arrendador deberá de restituirle al arrendatario la diferencia entre los gastos y la fianza siempre y cuando no se aleguen otros gastos.

EL INVENTARIO.

Es importante el llevar a cabo el inventario del mobiliario, el menaje, la decoración, etc… por dos razones:

1. Para adjuntarlo con el contrato de alquiler y que también sea firmado, así en caso de daños o desperfectos el inquilino tendrá obligación de pagarlos.
2. Para el caso de que se produzca algún robo, así sabremos qué reclamarle a la compañía de seguros.

1. ¿COMO HACER UN INVENTARIO?
2. – Lo ideal es en primer lugar separarlo por habitaciones o estancias: cocina, salón, comedor, baño, dormitorios, etc.
3. – Hacer un recuento descriptivo de todo lo que hay en cada habitación: sofá, mesa, televisor de 16”, lavadora, placa vitrocerámica, cama 135 cm, accesorios del baño, cubertería de 36 piezas de plata, etc.
4. – Guardar las facturas y todos los papeles que tengáis de todo lo que haya en las habitaciones.
5. – Acompañarlo de fotografías que verifiquen la descripción.
6. – Hacer un recuento del coste medio de cada cosa para hacer una media de la fianza que se le debe de exigir a los inquilinos.
7. Espero que haya sido de mucha utilidad para vosotros.

Claudia Yataco Abogada 807 464 712 AbogadoResponde.net

Desperfectos en la vivienda o mobiliario al finalizar el alquiler

Desperfectos en la vivienda o mobiliario al finalizar el alquiler.

Los desperfectos a la finalización del arrendamiento, es uno de los temas más conflictivos en un contrato de alquiler de vivienda. Suele ser muy frecuente que el propietario de la vivienda observe daños tanto durante la vigencia del contrato de arrendamiento, como sobre todo, a la finalización de este.

• Es obligación del arrendatario la devolución del inmueble en el mismo estado que se le entregó.
• El arrendador o propietario de la vivienda, deberá comprobar que la misma se entrega por parte del inquilino en idénticas condiciones.
• La Ley de Arrendamientos Urbanos, dice que la conservación de la vivienda corresponde al arrendador, y que las pequeñas reparaciones provocadas por el uso son a cago del arrendatario, siempre que se acredite que se han producido por un uso normal del inmueble.
• Si de estas últimas el arrendador no tiene constancia durante la duración del arrendamiento, lo normal, es que se entere de que los daños existen a la finalización del arrendamiento.
• Por todo esto, antes de nada, es muy recomendable que, cuando el inquilino vaya a entregar la posesión o llaves del inmueble a su dueño al finalizar el alquiler, ambos revisen la vivienda y mobiliario y que se firme un documento donde se haga constar que se devuelve la finca “a satisfacción” del arrendador y en “buen estado».

La forma correcta a la finalización del contrato de arrendamiento para el arrendador, es que tanto él como el arrendatario, firmen un documento de finalización de contrato en el que ambos, reconocen que se devuelven las llaves y que el arrendador acepta, y si el inquilino está al corriente de pago, qué ocurre con la fianza, qué daños se han observado en la vivienda, y cuales son atribuibles al inquilino y cuales al arrendador. Con este documento, el arrendador habrá recibido las llaves y la posesión de la vivienda y todo ha quedado bien documentado.

Lo primero que hace el arrendador en estos casos, suele ser quedarse con la fianza para sufragar el coste de los desperfectos ocasionados.

En la mayoría de los casos es suficiente para reparar los daños, ¿pero qué pasa cuando la fianza no es suficiente?, o cuando además el arrendatario deja de pagar el último mes y el arrendador se queda sin fianza?.

Si no hay nada pactado por las partes en el contrato de arrendamiento en materia de daños, en este caso, el arrendador no tiene otra opción que reclamar judicialmente la reclamación de los daños.

Corresponde al arrendador el hecho probatorio de la existencia de los daños y la culpabilidad del arrendatario

• Como mínimo deberemos disponer de un contrato de alquiler firmado por el arrendador y el arrendatario. Si no disponemos de este contrato va a ser muy complicado demostrar nada ante un juez.
• En segundo lugar deberíamos contar con un listado de los desperfectos ocasionados. Para que este listado tenga validez debe ser realizado por un perito especializado en siniestros.
• El arrendador como prueba podrá aportar testigos, un acta notarial con el correspondiente reportaje fotográfico ya sea el día de la entrega de las llaves o lo antes posible, además de la correspondiente valoración de un perito de los daños producidos.

Una vez interpuesta la reclamación judicial por daños en el inmueble, si el juez da la razón al arrendador, aquel no va a obligar al arrendatario a pagar el importe de los daños, sino que le va a condenar a pagar.

No es lo mismo condenar a pagar, que obligar a pagar, el juez no puede obligar a pagar si el arrendatario no tiene solvencia económica o bienes que se le puedan embargar.

Cual cosa, le será muy difícil el cobro al arrendatario, aunque la sentencia sea favorable, ya que no supone una garantía de cobro, sino que el juez dicta al inquilino que pague, pero si éste no tiene solvencia.

En conclusión., para evitar llegar a este tipo de situaciones, es recomendable a la hora de alquilar un piso elaborar un contrato de arrendamiento de la vivienda.

En este contrato se establecerán una serie de estipulaciones que deben cumplirse por ambas partes (parte arrendadora y parte arrendataria).

Es importante especificar un apartado destinado al «inventario», esto es, una relación de los objetos y enseres que dispone la vivienda en el momento de alquilarla.

En este apartado, es conveniente especificar el estado actual del mobiliario, electrodomésticos y estado general de la vivienda. Debe ser una descripción concreta, y lo más detallada posible para evitar malentendidos posteriores, así como hacer un peritaje con un acta notarial, al finalizar el contrato o la entrega de llaves.

Reclamar al inquilino por daños o desperfectos al finalizar el alquiler

• Es muy frecuente que en un inmueble alquilado el arrendador observe daños tanto durante la vigencia del contrato de arrendamiento como, sobre todo, al finalizar el contrato.
• La mecánica es la misma en ambos casos, es decir, si se producen determinados daños y el arrendador es capaz de probar que son por culpa del inquilino, entonces podrá reclamar judicialmente para que el inquilino asuma el pago de la reparación de los daños.
• Sin embargo, dado que esta situación suele darse con mucha más frecuencia al finalizar el contrato de arrendamiento (antes el arrendador no suele ni enterarse de que los daños existían) voy a enfocar este post a ese momento, es decir, cuando los daños se observan tras finalizar el contrato de arrendamiento.

La entrega de llaves

Cuando termina el contrato de arrendamiento la situación ideal para el arrendador es que él y el inquilino firmen un documento de finalización de contrato en el que ambos reconocen varios puntos:

• Que se devuelven las llaves y que el arrendador las acepta.
• Que el inquilino debe o no alguna cantidad.
• Qué ocurre con la fianza.
• Qué daños se han observado en la vivienda atribuibles al inquilino

Con este documento el arrendador tendrá todo a su favor, pues habrá recepcionado las llaves y la posesión del inmueble y todo ha quedado documentado.

Además, podrá reclamar daños en base al documento firmado por el inquilino en el que reconoce la existencia de los daños (ya no hay que probar la existencia de esos daños).

Los problemas habituales el día de la entrega de llaves

1. Sin embargo es frecuente que esta situación ideal (que el inquilino quiera firmar un documento de finalización de contrato) no se de casi nunca, por lo que en ese caso el mínimo que se debe lograr que firme el inquilino es que ha entregado las lleves (el arrendador debe quedarse con una copia de ese documento).

2. En caso de que el inquilino ni siquiera quiera firmar dicho documento, el arrendador podrá coger las llaves si hay algún testigo imparcial.

3. Si no hay testigo entonces recomiendo no aceptar las llaves, pues los riesgos de entrar en la vivienda sin existir ningún documento firmado o testigos son muy elevados para el arrendador (el inquilino le podría denunciar por allanamiento de morada y el arrendador no tendría pruebas de la entrega de las llaves, por lo que supuestamente el arrendamiento seguiría en vigor y la razón sería para el inquilino).

Por tanto, si llegamos a este punto en el que el inquilino no quiere firmar nada y no hay testigos, es preferible para el arrendador no arriesgarse y poner una demanda de desahucio en la que reclamará las rentas que se vayan generando hasta que recupere judicialmente la vivienda o local. El día del lanzamiento (desalojo) se pedirá a la comisión judicial que levante Acta del estado del inmueble, lo que servirá de base al arrendador para reclamar judicialmente (en un nuevo proceso) los daños observados.

Aceptación de las llaves y posibilidad de reclamar

Conviene recordar en este punto que la situación ideal es la mencionada anteriormente, ya que en caso de existir un documento firmado por el inquilino ya no habrá que probar la existencia de daños.

Sin embargo, también conviene hacer saber al arrendador que el hecho de coger las llaves (con testigo o con un documento de mínimos firmado) no supone renunciar a reclamar daños o rentas impagadas.

Observación de los daños y la fianza

En caso de que el arrendador opte por coger las llaves por cumplirse las recomendaciones mencionadas (algún documento o testigo puede refrendar esa entrega de llaves) lo siguiente es descubrir los daños existentes en la vivienda o local.

Si el arrendador observa daños en el inmueble o en determinados bienes que lo componen tiene todo el derecho del mundo a reclamar esos daños, ya que éste tiene derecho a que el inmueble le sea devuelto en las mismas condiciones en que lo cedió en su día al inquilino, exceptuando el deterioro que se haya producido por el uso normal.

El primer acto reflejo del arrendador suele ser quedarse con la fianza para reparar los desperfectos detectados. Esto en muchas ocasiones es suficiente para reparar los daños (en caso de que el inquilino no esté de acuerdo será él el que tenga que reclamar judicialmente la fianza al arrendador).

Pero… ¿qué ocurre cuando la fianza es insuficiente o cuando, como suele ocurrir, el inquilino deja de pagar el último mes y el arrendador se queda sin fianza?.

Reclamación judicial

• Cuando la fianza no da para más el arrendador tendrá que pensar en reclamar judicialmente porque o no hay fianza o es insuficiente.
• El arrendador puede reclamar los daños en base a los artículos 1555 y 1556 del Código Civil.
• Así, el artículo 1555 CC viene a decir que el inquilino debe cuidar el inmueble arrendado con la diligencia necesaria.
• Y el artículo 1556 CC establece que si el inquilino no utiliza la diligencia necesaria, entonces el arrendador podrá reclamarle los perjuicios ocasionados.

Recordemos que el Código Civil es aplicable con carácter supletorio en los arrendamientos de vivienda y en el de locales comerciales (así lo establece el artículo 4 de la ley de arrendamientos urbanos –LAU-).

Por lo tanto, primero habrá que observar si las partes han pactado algo en el contrato en materia de daños, y si no han pactado nada entonces se aplican los artículos mencionados.

La prueba de los daños

Es el arrendador el que tiene que probar la existencia de los daños y la culpabilidad del inquilino.

Es decir, el arrendador tiene que buscar las pruebas suficientes para convencer al juez de que los daños existen y son por culpa del inquilino. Así lo impone el artículo 217.2 de la Ley de enjuiciamiento civil (LEC).

Las pruebas las conseguirá el arrendador gracias a lo siguiente:

• Es conveniente acudir al acto de entrega de llaves con uno o dos testigos, a poder ser, imparciales, tales como el portero del bloque, el presidente de la comunidad, etc.
• Es conveniente que un Notario acuda a la vivienda en el propio acto de entrega de llaves (sobre todo si se prevé que van a existir daños) y si no es posible en ese momento pues debe ser lo antes posible. Su misión será hacer un Acta Presencial para dar fe del estado en que se encuentra la vivienda. Es conveniente igualmente que el Notario realice un reportaje fotográfico. Ya que este Acta y reportaje son caros, lo mínimo será que se hagan fotos de aquellos desperfectos más grandes o evidentes.
• Debe hacerse un reportaje fotográfico (además del que pueda hacer el Notario).
• Deben valorarse los daños mediante un perito.

Una vez que se han tomado todas estas precauciones y medios de prueba, el arrendador podrá reclamar judicialmente el coste de la reparación de los daños observados en la vivienda, siempre que la reclamación no se demore demasiado en el tiempo.

El nexo causal

1. El arrendador deberá probar no solo los daños, sino también el «nexo causal».

2. El nexo causal es aquella relación entre el daño y el tiempo transcurrido, es decir, se da por hecho que si un arrendador reclama antes de los 30-60 días siguientes a la finalización del contrato, entonces es factible entender que el daño lo ha producido el inquilino saliente.
3. Pero si reclama pasado un año…la situación se complica porque el nexo causal ya no es tan evidente.

El coste económico de las pruebas

Evidentemente proveerse de estas pruebas tiene un coste, por lo que dependiendo de la solvencia que demuestre el inquilino, interesará o no al arrendador reclamar los daños.

Una vez puesta la reclamación por daños en la vivienda o local, si el juez da la razón al arrendador aquél no va a obligar al inquilino a pagar el importe de los daños, sino que le va a condenar a pagar.

Pero conviene recordar al arrendador que condenar a pagar no es lo mismo que obligar obligar a pagar. El juez no puede obligar a pagar si el inquilino no tiene dinero o bienes embargables.

Es decir, nunca la sentencia favorable de un juez va a suponer una garantía (como puede ser un aval, un depósito, un seguro, etc), sino que el juez dicta al inquilino que pague, pero si no tiene para pagar ni bienes embargables, pues será muy difícil el cobro para el arrendador.

Daños que se pueden reclamar

• Como norma general el arrendador podrá reclamar al inquilino los daños observados en la vivienda o local que excedan el uso normal del inmueble a lo largo del tiempo de vigencia del contrato.
• Por lo tanto, los daños que se observen como «anormales» podrán ser reclamados judicialmente, y será el juez el que se manifieste sobre la normalidad o anormalidad de esos daños.
• Por tanto, el inquilino será responsable de los daños que él o terceras personas haya producido en la vivienda, siempre que el inquilino asuma la culpa o el arrendador sea capaz de probar esa culpa y que se debieron a un uso anormal.
• No obstante, los daños de los que responderá el inquilino al finalizar el contrato serán los mismos que ya vimos en el post Reparaciones y desperfectos de los que responde la fianza, por lo que si te interesa profundizar en esta temática te invito a echar un vistazo a ese post.