Desperfectos por el uso ordinario de la vivienda arrendada

Los desperfectos constructivos que podemos hallar en un inmueble arrendado , pueden ser algunos como una persiana rota, una avería en la caldera, grifo que pierde agua , enchufe sin toma de corriente…

Se trata de una situación delicada y de conflicto si arrendador y arrendatario no saben asumir los papeles en cuanto a responsabilidad de la reparación y del mantenimiento del inmueble .

La Ley de arrendamientos Urbanos, lo deja claro en el artículo 21.1. establece que “el arrendador está obligado a realizar, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso por el que ha sido arrendado “.

El apartado 4 del citado artículo deja reflejado en su contenido que ” las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”.

Desperfectos por el uso ordinario de la vivienda arrendada

No queda por tanto , establecido , por parte de la Ley de arrendamientos Urbanos, un listado de reparaciones en sí , sino que quedan determinadas las responsabilidades de una y de otra parte en cuanto en tanto , sean reparaciones por daños que afecten a la conservación y en cuanto a pequeñas reparaciones.

Por tanto, cuando mencionamos “mantenimiento”, ya sea de suelo , paredes y techo , debe de hacer frente el propietario a su reparación, siempre que el inquilino haya hecho un uso adecuado de los mismos , de igual modo al mantenimiento y/o sustitución de las instalaciones del inmueble .

¿Qué ocurre con los electrodomésticos? en principio se debe de hacer cargo el propietario , a excepción de los daños ocasionados por incorrecto uso o reparaciones de menor entidad .

Incorrecto uso del inmueble arrendado : se refiere siempre al inquilino , en tanto en cuanto , debe de dejar la vivienda en el mismo estado en el que ha sido entregado al inicio del arrendamiento . Ejemplos de incorrecto uso por parte del inquilino pueden ser algunos como taladrar paredes o paramentos de alicatado, rotura de muebles o utensilios de la vivienda ..

Pequeñas reparaciones por uso del inmueble : se refieren a aquellas a las que debe de hacer frente el propietario porque tengan que ver con el desgaste habitual del inmueble para el uso para el que ha sido adquirido . Ejemplos de pequeñas reparaciones , son algunas como la reparación de la correa de una persiana , un desagüe atascado , una cisterna con carga incorrecta …

Sentencias que se han resuelto en relación a estos conflictos entre inquilinos y propietarios :

  • La Audiencia Provincial de Madrid en 2015 : resolvió que el lijado y barnizado de un suelo de madera “no podía ser considerado una pequeña reparación” porque “afectaba a un elemento sustancial” del inmueble , por mucho que el propietario aludiera al desgaste del uso ordinario .

¿Qué se debe hacer para evitar que exista conflicto entre la parte arrendadora y arrendataria ?

  • Desperfectos por el uso ordinario de la vivienda arrendada

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  • Especificar en el contrato de alquiler , mediante las claúsulas mencionadas de la LAU , “quién se hace cargo” de cada reparación.
  • Levantar un acta notarial , adjunta al contrato de arrendamiento , con las fotografías del estado en el que se encuentra el inmueble antes de ser arrendado , para que quede evidencia de su estado y para que el arrendatario lo tenga más fácil a la hora de dejar el inmueble “tal y como ha sido entregado”
  • Contratar a un arquitecto perito judicial, para la elaboración de un informe pericial que dictamine , y que de fe , de cómo se ha entregado el inmueble al final del periodo del arrendamiento y que valore , en su caso ,los desperfectos , las causas , así como el coste de la reparación.

Desperfectos por el uso ordinario de la vivienda arrendada

Desperfectos en la vivienda: ¿Debe pagarlos el inquilino o el arrendador?

Desperfectos por el uso ordinario de la vivienda arrendada

Es una duda muy frecuente en las relaciones entre arrendadores y arrendatarios: ¿quién paga las reparaciones en una vivienda alquilada?

Si acudimos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, el artículo 21 dispone que “el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido…”. No obstante, hecha la ley, hecha la trampa, pues a continuación añade: “salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil”.

Por otro lado, la misma ley recoge que las pequeñas reparaciones producidas por el desgaste derivado del uso ordinario de la vivienda correrán a cargo del arrendatario.

También, que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida, a no ser que pruebe que se han ocasionado sin culpa suya, causado por las personas que hay en la vivienda.

Para esclarecer un poco más la cuestión contamos con un elemento que, ante la duda, manda: el contrato

Está claro que las reparaciones por conservación que garanticen la habitabilidad corren a cargo del arrendador, pero ¿cuáles son aquellas en las que el uso del arrendatario le obliga a costear dicho elemento? 

El arrendador será el responsable de reparar la instalación de la luz si fuera muy antigua y por ello se funden las bombillas, por ejemplo. También deberá asumir la reparación o sustitución de electrodomésticos que dejen de funcionar, o el mantenimiento de pintura y barniz que se deterioran con el uso. 

El inquilino, por su parte, deberá costear, como hemos mencionado, “las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda”.

Es decir, si el inquilino rompe una ventana, se le caen y rompe utensilios de la vajilla, no utiliza de forma adecuada los electrodomésticos y esto hace que se rompan, deberá asumir el coste de las reparaciones siempre que sean consideradas reparaciones pequeñas

Pero, ¿cuál es el límite? Realmente, es muy difícil determinarlo, por eso es importante que impere el sentido común y el buen entendimiento entre inquilino y arrendador, y saber diferenciar cada caso específico, tratando de llegar a un entendimiento que sea conveniente para ambas partes.

En cualquier caso, para evitar cualquier confusión y discusión, lo más importante es recoger por contrato todos los elementos que alberga la vivienda y el estado de conservación en el que se encuentran, así como consensuar ante la inmobiliaria o la empresa gestora del contrato quién asumirá el coste por el desperfecto en caso de que éste se produzca y durante qué periodo de tiempo.

Existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario respecto de los desperfectos existentes en el momento de devolver la posesión de la vivienda

Desperfectos por el uso ordinario de la vivienda arrendada

La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 4ª, de 30 de junio de 2021, nº 414/2021, rec. 946/2020, declara que existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar que los desperfectos existentes en el momento de devolver la posesión de la vivienda ya existían al iniciar el arriendo o que se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

  • Pero el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado, de causa inevitable, u ocasionados sin culpa.
  • Por lo que al terminar un contrato de arrendamiento de vivienda, la limpieza y la pintura son partidas a cargo del propietario que pretende alquilar de nuevo el inmueble, si bien, se exceptúan aquellos casos especiales de abandono y suciedad.
  • A) El artículo 1561 del Código Civil establece que:

“El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable”.

El artículo 1562 del Código Civil:

“A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario”.

El artículo 1563 del Código Civil:

“El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya”.

El artículo 1564 del Código Civil:

“El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa”.

Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil, existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

  1. Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.
  2. B) Obligaciones de arrendador y arrendatario.
  3. 1º) El arrendatario tiene una serie de obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento de conformidad con la LAU y con el Código Civil.
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En efecto, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones (artículo 1.555 del CC): responde del cuidado y conservación del inmueble conforme a los artículos 1.555, 1.559 y 1.

563 del Código Civil, 21 y 30 de la LAU – indemnización por los daños y menoscabos en la finca-, de la restitución de la posesión -artículos 1.561 y siguientes del Código Civil- y del pago del precio, es decir, del pago de la renta y demás cantidades que asumió o correspondan al arrendatario, artículos 1.

255.1 del Código Civil, 17 y 20 de la LAU.

Asimismo, las partes pueden pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

Al finalizar el arriendo, el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza).

2º) Al mismo tiempo, correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( artículos 1.543, 1.545, 1.554.1º y 1.555.2º del Código Civil), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, “tal como la recibió”,

¿Quién paga los desperfectos en un piso de alquiler?

  • Los aspectos sobre quién paga los desperfectos en un piso de alquiler están recogidos en el Artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, donde se especifican las obligaciones de propietarios e inquilinos relativas a la conservación de la vivienda, al mantenimiento de enseres y electrodomésticos y a los accidentes en el hogar. 
  • Esta misma Ley también distingue entre obras y reparaciones necesarias, por desgaste habitual o por mal uso, tres conceptos que definen quién debe asumir el coste de los desperfectos en viviendas alquiladas.
  • Desde Deplace, en este artículo del blog resolvemos todas tus dudas en cuanto a los desperfectos en un piso de alquiler y quién los paga.

Ley de Arrendamientos Urbanos: quién paga los desperfectos en una vivienda de alquiler

La Ley de Arrendamientos Urbanos es el documento que establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas destinadas a vivienda o a usos distintos del de vivienda.

El primer borrador de esta Ley se publicó en el año 1994 y, desde entonces, ha ido modificándose para adaptarse a las diferentes necesidades de inquilinos y propietarios. Las últimas modificaciones de esta Ley, también conocida como LAU, se realizaron en 2019.

Su objetivo principal fue proteger al arrendatario estableciendo cambios en la duración y en las prórrogas habituales en los alquileres.

La nueva Ley también establece una limitación de la fianza a un máximo del equivalente a dos cuotas del alquiler mensual, algo interesante para los inquilinos. 

La Ley de Arrendamientos Urbanos se compone de un total de cinco títulos y 40 artículos. El Título IV (Artículos del 21 al 25) específica los derechos y obligaciones de arrendatario y arrendador en relación con la Conservación de la vivienda (Artículo 21) y, por tanto, quién debe pagar los desperfectos en un piso de alquiler.

Inicialmente, es el casero quien debe asumir la responsabilidad de realizar y pagar todas las reparaciones de conservación de la vivienda para asegurar la habitabilidad en la misma. Únicamente existen dos excepciones

  • Que el inquilino haya causado el daño de manera directa.
  • Que la reparación tenga su origen en un mal uso de las instalaciones o de la vivienda.  

En cualquier caso, esta responsabilidad dependerá del tipo de avería y de su origen, tal y como explicamos a continuación. 

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Desperfectos en un piso de alquiler: reparaciones necesarias por desgaste y uso inadecuado

En primer lugar, debes saber que cualquier problema que ocurra en una vivienda debe ser comunicado al propietario en el menor espacio de tiempo posible. Por supuesto, no nos referimos a cuestiones como cambiar una bombilla, sino a otro tipo de incidentes o desperfectos que requieren reparación, sustitución, e incluso una intervención más compleja. 

El propietario tiene que saber en todo momento qué ha ocurrido en su casa. De hecho, cuando se trata de reparaciones graves, conviene facilitar al arrendador la verificación directa, o por parte de técnicos designados por el mismo del estado de la vivienda, informándole de la necesidad de la reparación y de su posible origen.

A efectos legales y de forma general, todas las obras y reparaciones necesarias correrán a cargo del arrendatario. Y aunque la LAU no especifica acciones específicas al respecto, se considerarán obras y reparaciones necesarias:

  • Las reparaciones encaminadas a corregir desperfectos notables en la vivienda y que la hacen inservible para el fin pactado en el contrato.
  • Las obras de conservación del techo o para impedir filtraciones de agua.
  • Las obras consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe.
  • Las obras consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de electricidad.
  • Las obras indispensables para el disfrute normal de la vivienda.

Por otra parte, se considerarán obras por desgaste todas aquellas pequeñas reparaciones que exijan el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, y correrán a cargo del inquilino. 

Por último, las obras o reparaciones por mal uso son aquellas que proceden de un uso inadecuado o negligente por parte del inquilino y, por tanto, también deberán ser asumidas por este. 

Reparaciones y averías: obligaciones del arrendador y del arrendatario 

¿Qué paga el casero?

El propietario es el responsable de realizar todos aquellos arreglos que sean necesarios para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.

Así, debe asumir cambios en las instalaciones de luz o agua si estas son viejas o si provocan averías (si un grifo gotea o si se dispara el automático), y la reparación o sustitución de electrodomésticos antiguos o que han agotado su vida útil (termos eléctricos, aires acondicionados, hornos, neveras, etc.). También deberá hacerse cargo del cambio o reparación de mamparas de duchas, armarios, encimeras, lavabos o sanitarios.

Por último, también será responsabilidad del casero el mantenimiento de paredes y techos (tanto de pintura como de solucionar problemas de humedades o goteras), del suelo  (roturas de baldosas, pulidos o barnizados) y la eliminación de plagas derivadas del mal estado de las instalaciones. 

¿Qué paga el inquilino?

Los inquilinos deben asumir el coste de pequeñas averías provocadas por el uso de una vivienda, por ejemplo cambiar bombillas y sustituir filtros de agua o de aire acondicionado, así como todos aquellos desperfectos derivados directamente de sus acciones. 

Por ejemplo, si rompe se el cristal de una ventana o una de las piezas de la vajilla del piso, tendrá que pagarlo. También la rotura de persianas o la eliminación de orificios en la pared ocasionados por cuadros es obligación del arrendatario.

Por otra parte, el inquilino puede realizar reparaciones urgentes para evitar daños mayores o incomodidades graves y exigir el importe al casero después, aunque siempre comunicándoselo antes. 

¿Y qué pasa con los electrodomésticos?

La pregunta que muchas personas se hacen en este caso es: ¿cómo se distingue un cambio necesario de uno por desgaste por uso normal? ¿Cómo afecta esto a los electrodomésticos?

Aunque es complicado determinar qué es un desgaste por uso o una obra necesaria, tendremos que confiar en el sentido común y en el buen entendimiento de todas las partes implicadas. 

En cualquier caso, una forma de proteger tanto al arrendador como al arrendatario es añadir cláusulas específicas en el contrato de alquiler sobre averías o reparaciones. Esto es especialmente importante si el piso es de nueva construcción, si tiene una reforma reciente o si se acaban de cambiar muebles o electrodomésticos.

En líneas generales, la reparación de los electrodomésticos que fueron pagados por el arrendatario deberán ser abonados por el arrendador.

Y en caso de no ser así, ese dinero le podrá ser descontado de la fianza cuando finalice el contrato de alquiler. Por supuesto, hay excepciones.

Por ejemplo, el inquilino no debe hacerse responsable de comprar una lavadora nueva si la anterior se ha estropeado por que tiene mucho tiempo.

En el caso de la nevera, la sustitución será responsabilidad del propietario, pero si hay una avería y no puede demostrarse que se debe al uso habitual del electrodoméstico, este gasto deberá asumirlo el inquilino.

Por último, los gastos de mantenimiento y reparación de la caldera que son necesarios para su uso y funcionamiento seguro serán responsabilidad del inquilino.

Aunque en caso de sustitución será el arrendador quien pague el importe del electrodoméstico y su instalación.

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Inquilino o propietario: ¿quién paga las reparaciones?

16/09/2019

La Vanguardia para Estar donde estés –

Una caldera rota, una tubería embozada o una inundación por descuido. Desperfectos domésticos con una naturaleza distinta, ¿a quién le toca pagar qué?

Un grifo abierto, un portazo, un atasco, una baldosa rota… Estos pequeños desperfectos son tan comunes y habituales como los pequeños enfrentamientos que se producen entre inquilino y propietario. No importa el bando.

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En caso de rotura o avería de alguno de los elementos de la vivienda, ¿quién asume el coste de la reparación? La casuística es prácticamente ilimitada y, en muchos casos, el desafío radica en determinar dónde termina ‘la conservación’, dónde empieza el ‘deterioro’ y dónde el ‘uso inadecuado’.

Lo que dice la teoría

La premisa sobre la que partimos es clara y se recoge en forma de Ley.

En concreto, en la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), donde el Artículo 21 referido a la Conservación de la vivienda indica que “el arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda arrendada en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido”. No obstante, hecha la ley, hecha ‘la trampa’, pues esta también contempla ‘la excepción’: “salvo cuando el deterioro de cuya reparación sea imputable al arrendatario”. Es decir, conservar no es lo mismo que reparar.

El contrato manda

En segundo lugar, la misma ley recoge que las pequeñas reparaciones producidas por el desgaste derivado del uso ordinario de la vivienda correrán a cargo del arrendatario.

También que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida (a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya) y responsable del deterioro causado por las personas que hay en la vivienda.

Para arrojar un poco más de luz, además de la ley contamos con un elemento que, ante la duda, manda: el contrato. Como indica OCU, lo que pone ahí es lo que cuenta.

Lo que dice la práctica

Está claro que las reparaciones por conservación que garanticen la habitabilidad corren a cargo del arrendador, pero ¿cuáles son aquellas en las que el uso del arrendatario le obliga a costear dicho elemento? Hay algunos elementos que generan debate. Por ejemplo, ¿quién debe costear la reparación de una caldera, una tubería o una persiana, que ya acumulan un uso anterior al del inquilino actual?

El matiz es el origen de la mayor parte de los enfrentamientos y desencuentros entre inquilinos y propietarios, especialmente cuando el contrato finaliza y la devolución de la fianza entra en juego.

Tal y como indican desde Mundo Jurídico, el propietario no asume las reparaciones que “no son consideradas indispensables para que la vivienda o local de negocio siga cumpliendo su condición de habitabilidad o su finalidad de servir de vivienda al inquilino”.

Es decir, en líneas generales el propietario se hará cargo de los desperfectos en tuberías, techos, suelos o paredes; mientras que no asumirá los costes de lo que no forme parte de la estructura de la vivienda como persianas, cerraduras, pintura de puertas, cisternas y grifos. Elementos que, en definitiva, se consideran de uso diario.

Costes asumidos por el propietario vs. por el inquilino El propietario se hará cargo de desperfectos en tuberías, techos, suelos y paredes y no asumirá el coste de persianas, cerraduras, pintura de puertas, cisternas y grifos

Prevenir, mejor que curar

No obstante, determinar qué es ‘deterioro’ y qué es ‘mal uso’ sigue siendo motivo de enfrentamientos que, en muchos casos, llegan hasta los tribunales. Para despejar esta ‘x’, hay algunas variables que ayudan a poner negro sobre blanco.

La primera, el inicio de contrato y el tiempo en que se produce la avería o desperfecto, de tal manera que, si al poco tiempo se produce una rotura –según lo estipulado en cada contrato-, se pone en evidencia que no ha podido ser por deterioro por uso.

Para evitar cualquier confusión y discusión, lo importante es recoger por contrato todos los elementos que alberga la vivienda y el estado de conservación en el que se encuentran, así como consensuar ante la inmobiliaria o la empresa gestora del contrato quién asumirá el coste por el desperfecto en caso de que este se produzca y sobre qué periodo tiene efecto.  

Fotografía de Pawel Czerwinski en Unsplash

¿Qué reparaciones de una vivienda en alquiler debe pagar el casero y cuáles el inquilino?

Es una de las dudas más frecuentes relativas a los contratos de alquiler: ¿quién debe pagar la reparación de un electrodoméstico estropeado o de un desperfecto en la vivienda, el casero o el inquilino? Ayuda a esa confusión el abuso de algunos arrendadores (los caseros, en terminología legal) que, especialmente cuando alquilan su piso a gente joven o extranjeros, introducen en el contrato una cláusula que dice que son los arrendatarios (los inquilinos) quienes deben asumir el coste de cualquier reparación. Una estipulación que, por mucho que sea aceptada, nunca tendrá validez ante un juez porque contraviene lo establecido en la ley y es, por tanto, nula.

Los deberes en torno a la conservación de las viviendas de alquiler se regulan en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Dicho precepto establece que el casero tiene la obligación de realizar, “sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido”.

Eso sí, previamente, la norma requiere al inquilino que comunique al propietario, “en el plazo más breve posible”, la necesidad de la reparación.

No obstante, la ley no atribuye al casero el deber de costear la solución de todos los desperfectos. La LAU determina que el inquilino tendrá que asumir las “pequeñas reparaciones” que provoque el desgaste del uso de la vivienda y, también, aquellos daños que él mismo haya causado.

Los inquilinos de habitaciones no gozan de la misma protección legal¿Puede la comunidad de propietarios echar a mis perros del piso?

La normativa, por tanto, no ofrece una lista cerrada de arreglos que debe asumir uno y otro, o unas cuantías máximas y mínimas, sino que emplea dos términos tan genéricos como “reparaciones necesarias para conservar la vivienda” y “pequeñas reparaciones”. Una inconcreción que hace de esta materia un asunto que, con frecuencia, acaba en los tribunales y cuya resolución depende de las circunstancias de cada caso.

Instalaciones básicas

Existe una serie de elementos que, por resultar imprescindibles “para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido”, plantean poca discusión y cuya reparación corresponde al propietario (no el mantenimiento, que deberá costearlo el inquilino). Se trata de la instalación eléctrica, la del agua, la del gas o la de la calefacción; también las obras de conservación del techo, paredes o suelo del inmueble; o la reparación de humedades originadas por defectos del propio edificio.

Como ha definido el Tribunal Supremo, son arreglos “indispensables para el disfrute de la casa” y que asume el arrendador con independencia de que su mal estado se haya producido por “el mero transcurso del tiempo, del desgaste natural de la cosa, de su utilización correcta conforme a lo estipulado o, en definitiva, provengan de un suceso con las notas del caso fortuito o de la fuerza mayor”. Eso sí, en estos casos, la ley obliga al inquilino a permitir al casero o a un técnico designado por este “la verificación directa” del estado de la vivienda.

En este apartado es importante resaltar que la justicia considera la pintura de la vivienda un elemento necesario del domicilio, por lo que será el casero quien deba pagar su renovación.

Por tanto, no cabe, como ha establecido la Audiencia Provincial de Barcelona, reclamar al inquilino “que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad”.

Los jueces también han resuelto a favor de los inquilinos casos en los que, a pesar de no estar afectada la estructura o esencia del elemento, sí se habían producido desperfectos puntuales.

En 1999, la Audiencia Provincial de Lleida obligó a un propietario a pagar la reparación de algunas baldosas en el pasillo de una vivienda, así como las grietas en el cristal de una claraboya por las que se filtraba el agua de la lluvia.

O, más recientemente, en 2015, la Audiencia de Madrid resolvió que el lijado y barnizado de un parqué no podía ser considerado una pequeña reparación porque afectaba a un “elemento sustancial” del inmueble, por mucho que su desgaste se debiese a su uso ordinario.

Pequeñas reparaciones

Mucho más difícil de precisar resulta el concepto de “pequeñas reparaciones”, determinante para resolver qué debe pagar el inquilino. En general, los jueces admiten que se trata de arreglos puntuales en elementos tales como grifos, puertas y ventanas, enchufes o interruptores, o electrodomésticos, siempre que la intervención tenga un precio reducido (menos de unos 200 euros).

Así, por ejemplo, la Audiencia de Barcelona condenó hace unos años a un arrendatario a asumir los 30 euros del arreglo del marco de una puerta.

En la misma línea, en Lleida se obligó a un arrendatario a pagar la reparación de una cisterna.

Como este llevaba ya 16 años viviendo en el domicilio, los jueces entendieron que esta se había estropeado por el uso ordinario de la misma y, por tanto, no podía pasarle la factura al propietario del inmueble.

Ahora bien, si ese pequeño elemento produce grandes daños, la decisión de los jueces puede ser distinta. En Madrid, la Audiencia consideró la avería de un grifo como una “reparación necesaria” en la medida en que su mal funcionamiento había provocado una gran humedad en el inmueble. El arreglo tuvo que costearlo el casero.

El caso más difícil: los electrodomésticos

Los electrodomésticos son el elemento de la vivienda que plantea mayores problemas a la hora de determinar quién se hace cargo del coste de reparación de sus desperfectos. Sin embargo, a la vista de la jurisprudencia, sí pueden establecerse unas orientaciones bastante fiables.

En primer lugar, si la avería que sufre el aparato requiere su sustitución, los jueces determinan que esta debe ser pagada por el propietario de la vivienda. Una decisión que tiene lógica, especialmente, si se tiene en cuenta que el electrodoméstico se quedará en la vivienda aunque haya cambio de inquilino. En este sentido resolvió la Audiencia de Zaragoza en 2009.

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En el caso enjuiciado, el casero, en virtud de que el contrato de alquiler establecía que la limpieza y mantenimiento de los electrodomésticos correspondía al arrendatario, trató de que fuera él quien costeara la sustitución de la lavadora cuando esta quedó inservible.

Los magistrados rechazaron su pretensión argumentando que el mantenimiento en ningún caso puede equipararse con la sustitución.

¿Qué sucede si lo que se estropea no es el electrodoméstico en su conjunto, sino un elemento del mismo? En 2001, el tribunal provincial de Murcia analizó quién debía pagar el programador de una lavadora, una pieza cuya renovación costaba casi la mitad que el total del aparato.

Los jueces finalmente determinaron que, dada su elevada cuantía, no podía considerarse una “pequeña reparación”, por lo que no cabía imputárselo al inquilino.

Sin embargo, en 2003, la Audiencia de Valencia sí condenó al arrendatario a pagar el arreglo de una pieza del calentador, cuyo precio era solo de 45 euros.

También son especialmente conflictivos los aparatos de aire acondicionado. No obstante, los tribunales han tendido a considerar que, especialmente en zonas de calor, son un elemento esencial de la vivienda, de tal modo que los arreglos necesarios para su buen funcionamiento los debe soportar el propietario del inmueble.

¿Quién paga las mejoras?

Una de las circunstancias que genera cierta confusión entre los inquilinos es la diferencia entre obra de conservación y obra de mejora. Y alguno, por ello, se ha llevado el disgusto de tener que pagar una intervención que pensaba que recaería sobre su casero.

Es el caso de unos arrendatarios que, en 2005, en Pontevedra, y ante la negativa del propietario, decidieron cambiar la instalación del suministro de agua de la vivienda. Originariamente, este provenía de un pozo situado debajo del inmueble y, según alegaron los afectados, su funcionamiento era muy deficiente.

Tras la obra, reclamaron al casero que les abonara el importe.

Sin embargo, la Audiencia no les dio la razón argumentando: “Adviértase que, si bien la sustitución del sistema de suministro existente por la conexión a la red pública puede considerarse como adecuada, o, incluso, deseable por múltiples razones, la mera conveniencia no es suficiente para crear la obligación a cargo del arrendador”. Es decir, la obra era una mejora y no una necesidad.

El mismo razonamiento empleó la Audiencia de Zaragoza, en 2000, para rechazar la demanda de un inquilino que pedía que el arrendador pagara la colocación de una ducha en un baño que no la tenía. El órgano judicial entendió que su instalación superaba el estado de conservación de la casa exigible al propietario.

Si quiere saber más sobre el régimen jurídico de los arrendamientos urbanos, pinche aquí.

Desperfectos en piso de alquiler

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Los desperfectos en un piso de alquiler son una de las grandes preocupaciones de los propietarios de estos inmuebles.

Si bien es cierto que alquilar un piso puede constituir una buena opción para obtener unos ingresos extra, también puede dar lugar a algunos problemas.

¡Recuerda que hice un artículo para asegurar tu protección acerca de cómo blindar el alquiler de tu inmueble! 

En el caso de los desperfectos, hay varias preguntas que te pueden venir a la cabeza como ¿qué desperfectos para el inquilino? ¿qué ocurre con la fianza? ¿se puede denunciar? Sigue leyendo atentamente que Mamá llega cargada de respuestas.

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¿Quién paga los desperfectos en un piso de alquiler?

La Ley de Arrendamientos Urbanos es el documento que específica los derechos y obligaciones de arrendatario y arrendador en relación con la Conservación de la vivienda y, por tanto, quién debe pagar los desperfectos por uso en un piso de alquiler. ¡Es a ella a la que tienes que acudir en caso de duda!

Dicho esto, inicialmente, es el casero quien debe asumir la responsabilidad de realizar y pagar todas las reparaciones de conservación de la vivienda para asegurar la habitabilidad en la misma. Únicamente existen dos excepciones:

  • Que el inquilino haya causado el daño de manera directa.
  • Que la reparación tenga su origen en un mal uso de las instalaciones o de la vivienda.

En cualquier caso, esta responsabilidad dependerá del tipo de avería y de su origen. ¡Ahora te lo explico!

Reparaciones necesarias por desgaste y uso inadecuado

Antes de nada, debes saber que cualquier problema que ocurra en una vivienda debe ser comunicado al propietario en el menor espacio de tiempo posible. ¡El propietario tiene que saber en todo momento qué ha ocurrido en su casa!

A efectos legales y de forma general, todas las obras y reparaciones necesarias correrán a cargo del arrendatario. Se consideran obras y reparaciones necesarias:

  • Las reparaciones encaminadas a corregir desperfectos notables en la vivienda y que la hacen inservible para el fin pactado en el contrato. ¡Si no puedes tapar el agujero de la pared con un poco de masilla de Leroy Merlin, entonces es grave!
  • Las obras de conservación del techo o para impedir filtraciones de agua.
  • El arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe.
  • Las obras consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de electricidad.
  • Las obras indispensables para el disfrute normal de la vivienda.
  • Además, se consideran obras por desgaste todas aquellas pequeñas reparaciones que exijan el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, y correrán a cargo del inquilino.
  • Por último, las obras o reparaciones por mal uso son las que proceden de un uso inadecuado o negligente por parte del inquilino y, por tanto, también deberán ser asumidas por este.

¿Qué paga el casero?

En pocas palabras, el propietario de la vivienda tiene que llevar a cabo todos los arreglos que sean necesarios para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.

Esto es cambiar instalaciones de luz y agua si están viejas o en mal estado, sustituir electrodomésticos rotos, sanitarios o mantener paredes, techos, suelos y eliminar plagas derivadas del mal estado de las instalaciones.

¿Qué paga el inquilino?

El inquilino tiene que asumir el coste de pequeñas averías provocadas por el uso de una vivienda, por ejemplo cambiar bombillas, así como todos aquellos desperfectos derivados directamente de sus acciones.

Por ejemplo, si rompe se el cristal de una ventana o una de las piezas de la vajilla del piso, tendrá que pagarlo.

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¿Qué ocurre con la fianza cuando se dan desperfectos en el piso de alquiler?

Como te he dicho antes, cuando el inquilino rompe algo en el piso de alquiler, debe repararlo o asumir el coste de reparación. Si decide no hacerlo, el casero está en su derecho de descontárselo de la fianza a la hora de devolvérsela cuando abandone el piso, justificándolo con la factura correspondiente.

Sin embargo, cuando son grandes destrozos, puede que la fianza sea insuficiente.

Si esto es así, se puede iniciar el proceso de reclamación de daños y perjuicios por los daños materiales a tu vivienda, haciendo uso de la garantía de Defensa jurídica.

Pero para que tu compañía de seguros acepte el caso deberán cumplirse una serie de requisitos. ¡Se tiene que probar que el daño ha sido causado por el inquilino!

Una buena manera de anticiparse a este problema es incluir una cláusula en el contrato de alquiler detallando los elementos que forman parte del contenido de la vivienda alquilada, con fotografías que indiquen en qué estado se encuentran.

Para obtener las pruebas pertinentes para justificar la reclamación es recomendable:

  • Acudir al acto de entrega de llaves con uno o dos testigos.
  • Tomar fotografías del estado del piso.
  • Valorar los daños mediante un perito.
  • Llamar a un notario que acuda a la vivienda en el momento de la entrega de llaves para que conste legalmente el estado de la casa.
  • Evitar que todo este proceso se dilate demasiado en el tiempo.

Esto último tiene que ver con el “nexo causal”. Es decir, que se puedan relacionar los daños ocurridos en la vivienda con la presencia del inquilino en este periodo. Normalmente, para que sea efectiva, no deben haber transcurrido más de dos meses desde la finalización del contrato. ¡Si no será más difícil demostrar que el daño lo ha producido el inquilino!

Además,  los daños deben ser muy evidentes y que no puedan interpretarse como una consecuencia del uso diario de la vivienda.

Ese informe de daños es el que deberás remitir a tu inquilino (dejando constancia por escrito de ello) para tratar de solucionar el problema por la vía amistosa. Si se niega a asumir los gastos, es el momento de interponer una reclamación judicial. ¡La vivienda es algo sagrado!

Plazo para reclamar desperfectos al inquilino

El propietario tiene un de plazo para reclamar desperfectos al inquilino de un mes para poder mirar la vivienda con detenimiento y demostrar los daños causados por el arrendado. ¡Esto último es muy importante!