El gasto del vado en las comunidades de propietarios

Vamos a tratar de responder 6 preguntas que nos encontramos a menudo sobre el reparto de gastos en Comunidades de Vecinos.

Las Comunidades de Vecinos están reguladas por el Código Civil en su Título III Comunidades de Bienes (Descargar en pdf)y por la Ley de Propiedad Horizontal.

Contents

1 – ¿Qué gastos corresponden a la Comunidad de Vecinos?

En el artículo 396 del Código Civil se definen los Elementos Comunes, que en términos generales son:

  • Estructura: cimentación, pilares, vigas y forjados, muros de carga…. Todos los elementos que conformen la estructura del edificio.
  • Cerramientos: La envolvente del edificio, desde la fachada, voladizos, terrazas, cubiertas. Incluso la imagen del edificio.
  • Instalaciones: Todas las instalaciones comunes del edificio, electricidad, fontanería saneamiento.
  • Servicios: piscina y otros servicios

Su mantenimiento y reparación corresponde a la comunidad de Vecinos según el coeficiente que corresponda a cada vivienda o a lo especialmente establecido por la propia comunidad de propietarios.

2 – ¿Hay algún caso en que la reparación de un elemento común pueda ser responsabilidad de uno o varios vecinos en lugar de a la Comunidad de Vecinos?

SI; En el artículo noveno de la Ley de Propiedad Horizontal quedan definidas las obligaciones de cada propietario entre las que se destacan:

    • Respetar las instalaciones generales de la Comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
    • Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios….

Según se dice en el resto de este artículo el propietario deberá permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores y deberá contribuir, con arreglo a la cuota de participación que le corresponda. Serán considerados gastos generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes.

3 – ¿Puede un vecino negarse a realizar el pago de un servicio o mejora?

  • SI, el Artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la instalación de las infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
  • La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo.
  • No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.

4 – ¿Hay alguna obra de caracter obligatorio sin acuerdo de la Junta de Propietarios?

SI, En el Articulo diez de la Ley de Propiedad Horizontal se establecen las actuaciones que tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios y que son:

  • Aquellas obras, actuaciones o intervenciones impuestas por las Administraciones Públicas, cuando estas sean imprescindibles para el adecuado mantenimiento del edificio o de sus instalaciones,
  • Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años.

¿A quién corresponde este coste? siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, será por cuenta de la comunidad de vecinos. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

5 – ¿Y si no hay acuerdo sobre las obras a realizar?

En el artículo 17 se establece, que en caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios.También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.

6 – ¿Qué pasa si los Estatutos de mi Comunidad contradicen lo establecido por la Ley de Propiedad Horizontal?

NO pueden, La presente ley regirá todas las comunidades de propietarios, cualquiera que sea el momento en que fueron creadas y el contenido de sus estatutos, que no podrán ser aplicados en contradicción con lo establecido en la misma.

El gasto del vado en las comunidades de propietariosA quien le toca pagar en la Comunidad de Vecinos

Esperamos que este artículo os haya servido de ayuda. Si tenéis alguna duda o tenéis algo que aportar, podéis dejarnos vuestros comentarios más abajo ????

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Cómo se reparten los gastos en una comunidad de vecinos

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  • El gasto del vado en las comunidades de propietarios

  Puede que en una comunidad de vecinos se haya llegado al acuerdo de que todos los propietarios paguen lo mismo, eso sí, debe de estar reflejado en los estatutos de la comunidad. Todos los residentes de la comunidad están obligados a pagar los gastos de los bienes y servicios, aunque no los utilicen. 

Los estatutos deben detallar la cuota de participación que corresponde a cada vecino, para que así quede constancia legal de que todos tienen la obligación y la responsabilidad de pagar los gastos comunes. 

Tipos de gastos de la comunidad de vecinos

Cuando se vive en una comunidad de propietarios hay que tener en cuenta los gastos comunes derivados de los bienes y servicios de los que disfruta la finca. Cada vecino tiene la obligación y la responsabilidad de abonar los gastos de la comunidad. A continuación los tipos de gastos y cómo se organizan: 

  • Gastos comunes o generales: son aquellos que son necesarios para el mantenimiento de la finca, y son iguales para todos los vecinos, es decir, no son susceptibles a individualización. Son por ejemplo, el mantenimiento del ascensor, los servicios de limpieza, los servicios de jardinería, los seguros de la comunidad, servicios de reparación, etc.
  • Gastos extraordinarios: conocidos como derramas, son aquellos gastos que no son previstos y cuya cuantía supera la cantidad establecida en los presupuestos aprobados para reparaciones o imprevistos. Estos pagos tiene que ser aprobados en la Junta de Propietarios, y si es así, todos lo vecinos están obligados a abonar dicha cuantía.

Por lo tanto, así es como se reparten los gastos en una comunidad de vecinos, donde cada propietario paga una cuantía diferente, dependiendo de su coeficiente de participación, donde influye la superficie útil de la vivienda, la situación, la ubicación y la utilización de los elementos comunes. Los propietarios tienen la obligación y la responsabilidad de abonar los gastos de la comunidad, como establece la Ley de Propiedad Horizontal .

Los gastos comunes del garaje los pagan también los propietarios de las viviendas

Escribo este artículo porque hace poco acudí como abogado a una junta en la que se debatía quien tenía que pagar los gastos de los garajes, me refiero con ello tanto a los gastos del vado de la puerta del garaje como a su mantenimiento.

Se trataba de una comunidad de 10 propiedades independientes:  3 garajes en una planta sótano y 7 viviendas en las plantas primera segunda y tercera. La cuestión era si los gastos de los garajes los tenían que pagar también las propiedades de las viviendas.

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Los gastos de los garajes los pagarán todos los vecinos si los garajes forman parte de la comunidad de propietarios:

Para contestar a la cuestión hay que saber primero si los garajes forman parte de una única comunidad en la que están también las propiedades de las viviendas o si hay una comunidad de garajes diferenciada. Esto se puede ver tanto en la escritura de división horizontal como en las notas simples de cada propiedad (se pueden solicitar por Internet en la página web de los registradores de la propiedad, pinchando aquí)

En este caso los garajes eran parte de la comunidad, que la formaban 10 propiedades independientes (7 viviendas y 3 garajes). No había por tanto una subcomunidad de garajes dentro de la comunidad, ni tampoco había una comunidad direfenciada de garajes.

Por ello la cuota de participación de los garajes daba sólo un 4 % por cada uno de ellos, ya que sumados los garajes y las viviendas, es decir, sumando los coeficientes de participación de todas las propiedades daba 100%.

Con ese porcentaje participa cada propiedad en los gastos comunes del edificio.

Los gastos de mantenimiento de los elementos comunes se pagan con arreglo al coeficiente de cada propiedad, en la que cada garaje tiene un 4% y cada vivienda ente un 15 y un 20%.

La pregunta entonces es clara, ¿la puerta del garaje y su acceso, es un elemento común de toda la comunidad? (recordemos que sólo hay una comunidad) Si esto es así, tendrán que participar todos los propietarios en los gastos de los garajes, tanto los de las viviendas como los de los propios garajes.

Qué dice de los garajes la escritura de división horizontal y los estatutos

  • En un 90% de los casos ni en la escritura de división horizontal ni en los estatutos vendrá ninguna regulación especial de los garajes y su puerta de acceso, sino que se limitarán simple y llanamente a establecer los elementos comunes de acuerdo con lo que se establece en la Ley de Propiedad Horizontal y en el Código Civil en su artículo 396
  • En el artículo 396 del Código Civil se dan ejemplos de elementos comunes, pero esta regulación es numerus apertus, palabra latina que se conoce en Derecho para designar que puede haber más aunque no vengan establecidos expresamente el el artículo.
  • Por lo que obviamente en ninguno de los textos legales se hace referencia a los accesos a los garajes, como tampoco se hace referencia a otros elementos, ya que sería imposible hacer una lista de todos los elementos comunes que hay, son sólo ejemplos entre los que no se encuentra la puerta de los garajes.

Sin embargo, la puerta de los garajes es en este caso un elemento común. Esto es algo lógico ya que no pertenece a la propiedad de ningún propietario en concreto (cosa distinta sería que todo el garaje fuera de un propietario o que hubiera una subcomunidad de garajes).

Aquí está el núcleo de la cuestión. Parece que suena raro que la puerta del garaje sea un elemento común y tengan que participar en ese gasto todos los propietarios, tanto los garajes como las viviendas.

Pensemos en la puerta de las viviendas, que la utilizan sólo las viviendas y  participan en su conservación tanto los garajes como las viviendas ya que todas las propiedades forman parte de una misma comunidad. La solución con la puerta de garaje es lógicamente, la misma.

Jurisprudencia sobre la participación de todos los propietarios en los gastos de conservación del garaje

La muy importante  e impresionante sentencia del Tribunal Supremo Sala Primera de 29 de mayo sobre la posibilidad de individualización de los gastos:

“Para que quepa considerar como individualizables determinados gastos, es preciso que se determine la exclusión en el Título Constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos comunitarios y, también, es factible su decisión en Junta de Propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad.”

Esta sentencia es la que imposibilita que se individualicen los gastos si no ha habido junta que así lo ha decidido o cláusula estatutaria, por lo que hace imposible que se acabe pagando sólo por los garajes un gasto del que sólo se benefician ellos. Algo que parece muy discutible, pero así es.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 1 de junio de 2006:

De manera que cualquier elemento privativo ha de estar específica y particularmente descrito en la constitución horizontal, de donde se infiere que, al no estarlo, la naturaleza de lo reclamado es comunitaria. Como tiene dicho la jurisprudencia, el juego de la L.P.H. es claro al respecto, todo es común salvo lo específicamente descrito como privativo.

  1. Sentencia de la Audiencia Provincial de Santiago de Compostela, de 28 de junio de 2013, en el que se entiende que el único argumento para apoyar que no contribuyan los las viviendas a los gastos de la puerta de garaje es que en los estatutos viene regulado que deben pagar “tales gastos corresponden “a los propietarios a quienes corresponde su uso y disfrute” sin embargo, en la mayoría de los estatutos no suele venir esa cláusula, por lo que al ser un elemento común pertenece a la comunidad:
  2. Relativo a la puerta de garaje, entiende que al tratarse de un elemento común del inmueble, debe aplicarse la regla general que se deriva de su cuota de participación del 4%, y no la aplicada por la Comunidad al establecer la deuda, del 50%.
  3. No se admite tal motivo de recurso, debido a  la cláusula estatutaria relativa a la distribución de gastos, que establece que los propietarios de los sótanos o del bajo no contribuyen a una serie de gastos de conservación o reparación del portal, escalera, ascensores porque tales gastos corresponden “a los propietarios a quienes corresponde su uso y disfrute”, de donde se puede deducir en sentido contrario, que los gastos correspondientes a elementos que sólo utilizan los propietarios de los sótanos, deben corresponder a éstos.

Sentencia de 11 de enero de 2016, de la A. P. de Santander, que da por sentado que la puerta de garaje es un elemento común, en una circunstancia en la que no todos los propietarios tenían garaje, además había menos plazas de garaje que propiedades, al igual que en nuestro ejemplo:

Defectuosa situación de la puerta del garaje comunitario. Entendemos se refiere a la “reparación de puerta de garaje superior…” para evitar filtraciones de planta superior abierta.(180 euros).

Y el perito judicial valora esta partida en 500 euros……………es el caso excepcional en el que la evidente oposición(más que pasividad) de la Comunidad por instar la reparación de tal elemento común.

 Conclusión:

Normalmente los administradores de fincas reparten los gastos derivados del mantenimiento de la puerta de garaje y sus elementos comunes entre los propietarios de los garajes, cosa que como se ha visto no siempre es correcta.

Por lo tanto, será inteligente que reclame a su administrador que este tipo de gastos de los garajes se repartan entre todos los vecinos, pagando menos los garajes y por lo tanto bajando su cuota.

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Javier Espín Granizo, Abogado especializado en Derecho Civil, doctor en Derecho. administrador de Fincas en TuFinca Administración de Fincas y Asesores. 623111743

Gastos Comunidad de Propietarios

Suele ser común en la Administración de Fincas, que muchos propietarios no entiendan bien cuáles son los gastos de su comunidad, a qué se deben, cómo se pagan, cada cuánto es bueno revisarlos, y quién debe pagarlos.

Sobre quién debe pagarlos, a no ser que los estatutos indiquen lo contrario, los gastos de una comunidad los pagan todas las entidades de la finca (pisos, aparcamientos, locales…) según su cuota.

¿Qué es la cuota? La cuota determina el porcentaje que corresponde a un elemento privativo respecto al total inmueble.

Sobre el resto de dudas, hemos escrito este artículo para explicarte qué son cada uno de los gastos que puede tener una comunidad de propietarios en Barcelona.

Una guía práctica y útil, para la que utilizamos el caso real de una finca en Pedralbes que administramos, a la que le reducimos los gastos en un 17%.

Los gastos de una comunidad de vecinos (propietarios)

Para hacer más fácil tu comprensión, hemos ordenado los gastos a partir de su impacto en las cuentas de la comunidad de propietarios que utilizamos de ejemplo.

¿Qué es el gasto de portería o conserjería de una comunidad de propietarios?

  • Este es el gasto más importante en las comunidades con portero y/o conserje, e incluye varios conceptos.
  • Por un lado, está la nómina (salario más seguridad social), de cuya supervisión, confección, y control de bajas y vacaciones se suele encarga una gestoría laboral.
  • Además, si el portero vive en la finca, hay que añadir sus gastos de consumo de agua, electricidad y gas.
  • También, hay que añadir los gastos de material de trabajo (uniformes) y otros gastos menores (productos y utensilios de limpieza, bombillas, teléfono…).
  • Si en tu comunidad tenéis este gasto y creéis que la figura del portero ya no es necesaria, te recomendamos que leas este artículo sobre cómo finalizar el contrato del portero de una comunidad.

¿Qué son los gastos de vigilancia de una comunidad de propietarios?

Algunas comunidades con portero en nómina quieren tener una vigilancia extra cuando el portero no trabaja, ya sea por la noche, fin de semana, o durante sus vacaciones.

En estos casos, se utilizan los servicios de una empresa de vigilancia especializada, que asigna un vigilante a la finca en los horarios y fechas en los que el portero no trabaja.

¿Qué son los gastos de agua y luz de una comunidad de vecinos?

En el caso de la luz, este gasto se genera por la electricidad que se consume para iluminar la portería, las zonas comunes, el ascensor y el aparcamiento.

Por su parte, el gasto de agua es consecuencia de la que se consume en las labores de limpieza de la finca, más la de la piscina y el jardín, en el caso que tenga.

Gastos en comunidades | Almendros

Para intentar reducir el gasto de luz, es indispensable confirmar que la potencia contratada está ajustada a la realidad de consumo, y no por encima. Algunas empresas distribuidoras, hacen un estudio del histórico de consumo real, y proponen cambios de potencia junto a tarifas más competitivas.

En el caso del agua no es posible revisar el precio, ya que es obligatorio contratarla con la compañía suministradora de la ciudad.

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¿Qué son los gastos del parking de una comunidad de propietarios?

  1. Los gastos del parking de una comunidad de propietarios suelen ser los siguientes:
  2. Vado permanente: es la tasa que se paga al ayuntamiento en función de los metros de acera que se necesitan libres de obstáculos para acceder al parking.

  3. Limpieza: son los gastos de la empresa que limpia el pavimento del parking.

Mantenimiento de la puerta: las puertas de acceso de vehículos al parking suelen ser grandes y pesadas, y cuentan con sistemas de apertura complejos que aseguran el buen funcionamiento.

Es aconsejable contratar a una empresa que, periódicamente, revise la puerta y asegure que todo funciona a la perfección.

Luz y agua: normalmente están separadas de las de la escalera, ya que, dependiendo del tamaño del parking, es obligatorio contar con una boca de riego de incendios, que precisa una presión distinta.

¿Qué es el gasto de mantenimiento del ascensor de una comunidad de vecinos?

El gasto de mantenimiento del ascensor es obligatorio en las comunidades que cuentan con uno, y se paga a la empresa especialista que, mensualmente, revisa el ascensor, para asegurarse de su buen estado y con ello evitar riesgos para los usuarios.

Gastos de mantenimiento comunidad | Almendros

Es importante revisar este gasto cada dos tres años, pues algunas empresas, al tener asignado el mantenimiento del ascensor y, por lo tanto, la exclusiva a la hora de hacer reparaciones, pueden abusar con sus tarifas.

Una comunidad puede cambiar de proveedor de todo el mantenimiento, pero no solo para las reparaciones puntuales del ascensor.

¿Qué son los gastos de jardinería y piscina de las comunidades de propietarios?

  El primero es consecuencia de necesitar un jardinero encargado de cuidar el jardín, desbrozar, abonar, plantar…; mientras que el segundo lo genera la persona encargada del mantenimiento de la piscina.

Hay muchas empresas que ofrecen los dos servicios.

¿Qué son los gastos de seguro de una comunidad de propietarios?

Tener un seguro de responsabilidad civil es obligatorio para cualquier finca. Protege en caso que el edificio provoque daños a terceros; por ejemplo, por desprendimiento de un trozo de fachada, un balcón…

Seguros para inmuebles | Almendros

  • A partir de aquí, una comunidad aumentará su gasto en seguros si añade otros conceptos y siniestros que puede ser recomendable tener cubiertos: incendio, daños privativos por agua, daños comunitarios por agua, etc.
  • Respecto a cada cuanto es bueno revisar este gasto, nuestro consejo es que se haga cada 3 o 4 años, ya que las compañías de seguros periódicamente plantean nuevas ofertas.
  • Pero, además, es conveniente revisarlo cada vez que se realice una intervención/ reforma importante en la finca, confirmando que el precio y las coberturas son correctas.
  • Este otro artículo sobre Seguros Inmobiliarios te aporta más información.

¿Qué es el gasto de prevención de riesgos laborales de una comunidad de propietarios?

Este gasto es obligatorio siempre que la comunidad de propietarios tenga a una persona en nómina. Una empresa debe revisar el edificio para asegurar que no supone un riesgo para la salud del trabajador.

¿Qué es el gasto de extintores de una comunidad de vecinos?

Este gasto no es obligatorio, aunque suele ser recomendable contar con extintores cada dos plantas.

Además, cuesta muy poco contratar el servicio de una empresa que se encarga de revisar los extintores para asegurarse de que estarán en perfectas condiciones, en caso de incendio.

¿Qué son los gastos de desinsectación y desratización de una finca?

En las fincas situadas en grandes ciudades, suele ser frecuente la aparición de cucarachas y roedores que se cuelan por tuberías y cloacas, independientemente del grado de limpieza e higiene de la finca.

Este suele ser un gasto anual para que una empresa especializada, se encargue de colocar el veneno necesario para ahuyentar cucarachas y roedores.

¿Qué es el gasto en circuitos cerrados de televisión de una comunidad?

Ante el aumento de la violencia y robos, sobre todo en grandes ciudades, muchas comunidades instalan un circuito cerrado de televisión, que graba el tránsito de personas en las zonas comunes de edificio, 24 horas al día, 7 días a la semana.

Además, en la garita habilitada para el portero, se instala una pantalla para que pueda ver lo que sucede en las zonas con cámaras. Las imágenes quedan registradas y, en caso de ser necesario, se le piden a la empresa que ofrece este servicio, para entregárselas a la policía y/o a la compañía de seguros.

Otros gastos en las comunidades de propietarios

  1. Junto a los anteriores, hay fincas que también pueden asumir los siguientes gastos:
  2. Mantenimiento de antena comunitaria: dadas sus características, aunque no es habitual, muchas comunidades necesitan este servicio.

  3. Mantenimiento de placas solares: en Barcelona, los edificios nuevos están obligados a instalar placas solares, cosa que hace que las comunidades de propietarios tengan el gasto de mantenimiento, reparación y limpieza de estas.

  4. Mantenimiento de interfono: es el gasto derivado de que el interfono funcione correctamente.

  5. — xxx —
  6. Dándote toda esta información hemos intentado ponerte en control sobre los gastos habituales que puede tener una comunidad de propietarios, los cuales obviamente inciden en el presupuesto anual.

  7. En este sentido, en Almendros contamos con un intranet, al cual todos nuestros clientes pueden acceder siempre que quieran conocer los gastos detallados y al día de su comunidad.

Esperamos que la lectura te haya sido interesante. Recuerda que, para estar al día de nuevos consejos y guías inmobiliarias, puedes seguirnos en nuestras páginas en LinkedIn e Instagram.

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PROPIETARIO DE TRASTERO EN LOS GARAJES, PARTICIPA EN EL PAGO DEL VADO? | ASESORÍA OFIGEM

Dependiendo del  contenido de  los estatutos los propietarios de trasteros habrán de participar en el abono de la tasa de  vado o no.

Es muy habitual en las Comunidades de Propietarios que en la zona de garajes de un edificio se ubiquen trasteros, que podrán estar asociados a una plaza de aparcamiento, o bien podrán ser independientes.

En muchos de estos casos, los propietarios de dichos trasteros, elementos individuales cuyo fin es totalmente diferente al de las plazas de aparcamiento, se preguntan por qué han de contribuir en el abono de dicho tributo ya que el mismo no les  es necesario, ni les beneficia en nada.

La respuesta a dicha cuestión se encuentra, en la mayoría de los casos, en los Estatutos de la Comunidad.

En dichos estatutos se puede establecer y prever qué  servicios serán sufragados por unas propiedades y qué propiedades se verán eximidas del abono de los mismos.

De esta manera se podrá establecer que  los gastos de vado sean abonados únicamente por los propietarios de plazas de aparcamiento, quedando los propietarios de los trasteros excluidos del abono de los mismos.

Si no existieren estatutos o éstos no se pronunciaren sobre cuestiones como la debatida, habrá de estarse a lo establecido por la Ley.

En este sentido, el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación de los propietarios de contribuir a los gastos generales de la comunidad con arreglo a la cuota de participación fijada en su título.

Además, el no uso o no utilización de ciertos elementos comunes no les eximirá de abonar la parte proporcional del coste de su mantenimiento o conservación.

Siendo esto así  y, siendo que los trasteros tienen asignada una cuota de participación respecto de los elementos comunes, si nada dicen los estatutos, los propietarios de los trasteros deberán de contribuir en el abono de los gastos, costes, mantenimiento, reparación, etc de los servicios comunes, aunque no hagan uso de ellos, por lo que, en estos casos, debemos de concluir que SÍ habrán de abonar la parte proporcional que les corresponda en el abono del vado.

Como siempre, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión que les surja al respecto. 

Obligaciones de locales comerciales con la comunidad – canalHOGAR

3 min ¿Van a montar un local comercial en tu comunidad de vecinos? Si es así, a todos los propietarios os interesará conocer las obligaciones que tienen los bajos comerciales en una comunidad.

  • Contribución de los locales a los gastos de la comunidad
  • Otras obligaciones

En cualquier comunidad de propietarios existen unos estatutos donde se reflejan todos los puntos respecto a gastos de la comunidad, reparaciones, cuotas de participación, etc., así como también las obligaciones de los bajos comerciales en la comunidad, aunque sean locales convertidos en vivienda o bien se usen con fines comerciales.

Contribución de los locales a los gastos de la comunidad

Si perteneces a una comunidad de vecinos quizás no sepas exactamente cuáles son los gastos que debe pagar un local que se encuentre en los bajos comerciales. Según la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 9:

“Son obligaciones de cada propietario: contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.

Por ello, corresponde a cada uno de los propietarios de la finca el pago de todos los gastos para conseguir el adecuado mantenimiento del inmueble.

Aunque los estatutos puedan establecer otra cosa, los dueños de locales tienen que pagar la fachada del edificio, así como cualquier otro gasto, a no ser que se especifique lo contrario.

Así, según esta norma, aunque los bajos comerciales no hagan uso de las escaleras, ascensores, limpieza, etc., deberán pagar su cuota correspondiente.

Otras obligaciones

Tal como hemos indicado, tanto en la Ley de Propiedad Horizontal como en el artículo 396 del Código Civil, las obligaciones de estos locales son iguales que las del resto de propietarios y por lo tanto, también deben asumir los gastos que se derivan del mantenimiento de las zonas comunes.

De manera general, las obligaciones son:

  • Respetar las instalaciones del edificio y las zonas comunes como la fachada. Por ejemplo, en caso de haber una salida de emergencia debe mantenerla libre, sin bloquearla.
  • Mantener en buen estado el local.
  • Contribuir con los gastos de elementos no individualizables (en función de la cuota que se establece en el estatuto de la comunidad).
  • Usar el local con la diligencia debida y en caso de haber daños, responder sobre ellos.

Ante este hecho, si ya eres dueño de un local o bajo comercial de una comunidad, o estás pensando en abrirlo próximamente, no dudes en consultar todas tus dudas con el presidente o administrador de la comunidad.

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Es muy importante que conozcas todas las obligaciones de los bajos comerciales en una comunidad y llevar al día todos los pagos que sean necesarios.

Además de preocuparte por tu negocio, también es muy importante contar con un Seguro de Hogar MAPFRE para proteger tu vivienda ante muchos hechos imprevistos que puedan acontecer.

¡No dudes en pedir información de lo que necesites!

GARAJES EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS: PREGUNTAS Y RESPUESTAS

Si las plazas de garaje hablasen, los cimientos del edificio se quebrantarían.

Al contrario de lo que ocurre con las normas que afectan a los demás espacios comunes de un edificio, que suelen ser conocidas y respetadas por los vecinos, los garajes en Comunidades de Propietarios frecuentemente plantean multitud de dudas respecto a su utilización y a los derechos y deberes que conlleva ser el propietario de una plaza de aparcamiento. Además, el hecho de que el dueño de una plaza de parking no lo sea también de una vivienda del edificio donde está situada, puede ser motivo de conflictos y disputas en la Comunidad de Propietarios, que tienden a aumentar cuando una plaza de garaje es alquilada a un tercero.

En la contratación de un seguro multirriesgo cuyo tomador sea la Comunidad de Propietarios establecer si el garaje tiene la condición de elemento común o particular es muy relevante porque afecta a la prima de la póliza y posible aplicación de las reglas de equidad e infraseguro.

Para lograr evitar problemas de convivencia, en primer lugar debemos tener en cuenta que en general el garaje es una zona privada (Resolución 549/2014 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo), dentro de una zona comunitaria en la que compartimos el uso con el resto de propietarios, y por lo tanto su uso debe obedecer a la normativa general que rige estas zonas. El Código Civil, en su artículo 394, dicta que “Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho”. Por su parte, el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que los propietarios de las comunidades tienen la obligación de respetar las instalaciones generales dentro de la comunidad al igual que el resto de elementos comunes.

Por lo tanto, el propietario de una plaza en un garaje comunitario debe ser consciente de que debe cumplir una serie de normas, deberes, obligaciones y responsabilidades que garanticen tanto la correcta conservación de esta zona comunitaria como la buena convivencia entre sus usuarios. Para lograrlo, a continuación vamos a intentar resolver las principales cuestiones que se dan en el funcionamiento diario de un aparcamiento comunitario:

¿El dueño de una plaza de parking tiene la obligación de pagar las cuotas comunitarias? ¿Ante un siniestro tiene la condición de daño propio o daño a terceros?

Para contestar a estas cuestiones lo que primero que debemos conocer es si las viviendas y el garaje constituyen una misma comunidad o si el garaje es una comunidad independiente de las viviendas:

  • Si el aparcamiento se encuentra integrado en la Comunidad de Propietarios del edificio, el dueño de una plaza de garaje tendrá la obligación de pagar la cuota asignada por coeficiente sobre los elementos comunes y aprobada en junta general para atender los gastos ordinarios, averías, y reparaciones de todos los elementos comunes que conforman el inmueble (rampas, escaleras, ascensor, portal, consejería, limpieza, vigilancia, etcétera). A su vez, el propietario de la plaza de parking tendrá el derecho a participar en la toma de decisiones a través de la junta de propietarios, derecho al uso de la plaza, a cederla en arrendamiento y a la utilización de las instalaciones comunes para entrada y salida y operaciones de maniobra. En caso de siniestro nos encontramos ante un daño propio y el vehículo aparcado es un tercero.
  • En el caso de que viviendas y garaje pertenezcan a Comunidades de Propietarios independientes, pese al hecho de ubicarse en el mismo inmueble, el propietario de una plaza de garaje queda excluido de la obligación de abonar cualquier cuota para gastos comunes o reparaciones de las zonas comunes del edificio, aunque en caso de tener que afrontar una reparación estructural (fachada o tejado) sí que deberá participar. Por otra parte sí que tendrá la obligación de hacer frente a todos los gastos referentes al garaje comunitario, como son el seguro, la luz, el agua, la limpieza, el mantenimiento de los sistemas de vigilancia y protección contra robo e incendios, las puertas de acceso, etcétera. En este supuesto estaremos ante daños a terceros tanto al garaje como los vehículos aparcados en sus plazas.

¿Qué otras responsabilidades tiene el dueño de una plaza de garaje?

Las Ordenanzas y Normas urbanísticas de cada Ayuntamiento marcan las condiciones que deben cumplirse y el Código Técnico de la Edificación las características técnicas.

Al margen de que el aparcamiento se encuentre integrado o no en la Comunidad de Propietarios de un edificio, el propietario de una plaza de garaje, o el arrendatario, tendrá que cumplir una serie de obligaciones de carácter general, como por ejemplo mantener en buen estado de conservación su plaza de aparcamiento, respetar las instalaciones generales de la comunidad y elementos comunes, no realizar actividades molestas ni contrarias a la convivencia, consentir las reparaciones que sean acordadas por la junta de propietarios e indemnizar o reparar los daños a terceros colindantes o elementos comunes. Hacer frente a los daños a terceros por sus instalaciones y objetos depositados, aspecto muy importante cuando se da la circunstancia de que el propietario o inquilino tiene su vivienda fuera del edificio, pues su seguro multirriesgo del hogar probablemente no ampare anexos situados en otro edificio.

¿Se puede aparcar más de un vehículo en una misma plaza de garaje?

Ningún artículo de la Ley de Propiedad Horizontal menciona la prohibición de aparcar más de un vehículo en una misma plaza de garaje, si algún propietario cuenta, por ejemplo, con un coche y moto y desea utilizar su plaza para aparcar ambos, deberá enterarse previamente si la regulación de los Estatutos de la Comunidad y la licencia municipal lo permiten. Si se da el supuesto de que no existe regulación al respecto, el propietario podría aparcar ambos vehículos dentro del espacio destinado a su plaza, siempre que los acuerdos aprobados en la comunidad de propietarios así lo acepten.

En caso de un siniestro que produzca daños a los vehículos aparcados en el garaje éstos tendrán la condición de bienes propiedad de terceros y si se ha contratado la garantía de responsabilidad civil con la amplitud suficiente y sin que suponga una agravación del riesgo serán indemnizados por su valor venal.

Los vehículos aparcados en la plaza no podrán salirse de sus límites, dificultar el paso a los otros usuarios, invadir la plaza privativa de otro comunero, zonas comunes de paso, de peatones, ni pisar la línea divisoria de tal manera que nuestro vecino tenga problemas para abrir la puerta de su vehículo con facilidad.

¿Puede un propietario aparcar en una plaza que no es la suya?

Realizar esta acción sin el consentimiento expreso del propietario es cometer un delito al invadir una propiedad privada, incluso aunque sea solo por un momento. El artículo 245.

2 del Código Penal indica que «El que ocupare, sin autorización debida, un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada, o se mantuviere en ellos contra la voluntad de su titular, será castigado con la pena de multa de tres a seis meses”.

Pese a que esta ley no menciona específicamente plazas de aparcamiento, los tribunales en varias sentencias ya se han pronunciado a favor de incluirlas en el concepto de inmueble.

Ante el incumplimiento por parte de un propietario no cabe, en ningún caso, acudir a la grúa municipal, ya que no tiene competencia dentro de una propiedad privada. Lo correcto sería comentárselo al Presidente para que interceda y, si aún así no se soluciona, interponer una demanda de cesación de la actividad molesta, al amparo de lo dispuesto en el artículo7.2 de la LPH.

¿Es correcto utilizar una plaza de parking como trastero?

Las plazas de garaje tienen por única función guardar vehículos a motor, por lo tanto no se pueden depositar muebles u otros objetos y ningún propietario puede cambiar el destino o estructura, sin previo acuerdo de la comunidad de propietarios. La jurisprudencia viene entendiendo que, a menos que se prohíba expresamente resulta posible el cerramiento si no imposibilita la maniobra al resto de propietarios, no impide la ventilación o evacuación de humos o sistema de protección de incendios.

En el caso de que se desee cerrar la plaza y convertirla en un trastero, será necesario el consentimiento unánime de la junta de propietarios, ya que se deberá llevar a cabo una modificación de las reglas en el título constitutivo y una variación en las condiciones del edificio. Este cambio de uso afectará al conocimiento del riesgo por parte de la compañía de seguros. Si representa un agravamiento podrá cancelar la póliza, aplicar una sobreprima u otras cláusulas limitativas.

¿Tiene responsabilidades la Comunidad de Propietarios con respecto al garaje?

La Comunidad de propietarios está obligada a llevar a cabo las obras necesarias para el adecuado mantenimiento, conservación, seguridad y habitabilidad del inmueble y sus servicios e instalaciones comunes, vengan impuestas o no por las Administraciones públicas, y así está dispuesto en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal. Por lo tanto, si el aparcamiento se encuentra integrado en la comunidad, como instalación común se deberán garantizar los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación. Por este motivo es altamente recomendable que cuente con un plan de protección que garantice la seguridad y habitabilidad del garaje comunitario, por ejemplo, un buen seguro multirriesgo para comunidades de propietarios que incluya una gran variedad de coberturas y garantías específicas.

¿Cómo está vuestro garaje comunitario?

Nuestra experiencia puede aportar respuestas técnicas. José Silva Correduría de Seguros es la mejor opción, somos expertos en la comparativa de seguros aplicados a las Comunidades de Propietarios.

Estudiaremos las necesidades de vuestra comunidad para ofreceros una póliza multirriesgo a su medida, con todas las garantías profesionales y claridad en los contratos.

Garantizamos un amplio servicio postventa, realizado por un excelente equipo de profesionales que brindará toda la información que podáis necesitar y ayuda en caso de que sufráis un siniestro.

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