Pago de los gastos de la comunidad por el arrendatario

Pago de los gastos de la comunidad por el arrendatario

Saber quién paga de gastos generales y los servicios individuales estando alquilado es un tema recurrente entre nuestros clientes. Es normal preguntarse si, estando alquilado, debes pagar la piscina, servicios de vigilancia, garajes o ascensores.

Para poder dar respuesta a esta pregunta deberemos dirigirnos al Artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos o Lau. En ella podremos encontrar toda la información necesaria en cuanto a la legalidad que rodea el Arrendamiento de las viviendas urbanas.

Siguiendo con el pago de los gastos generales a continuación, podréis ver que nos dice la LAU en su Artículo 19 sobre los gastos generales y servicios individuales:

https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003&tn=1&p=20150331#a14

  1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.

En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.

Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.

  1. Durante los tres primeros años de vigencia del contrato, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 18.

  2. Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.

  3. El pago de los gastos a que se refiere el presente artículo se acreditará en la forma prevista en el artículo 17.4.

Para desgranar este artículo dividiremos los gastos en dos grandes grupos:

  1. Gastos Generales
  2. Servicio Individuales.

Gastos Generales:

Los gastos generales pon aquellos de carácter general a la comunidad tales como IBI, garajes, piscinas, ascensores, servicios de vigilancia, limpieza de la escalera etc.…

Los Gastos Generales deben ser asumidos por el Arrendador, ósea por dueño del inmueble, excepto cuando exista un pacto por ambas partes de lo contrario.

Servicios Individuales:

Los servicios individuales hacen referencia a todos aquellos de uso y disfruto de la persona que alquila el piso, el arrendatario. Dichos servicios pueden ser agua, luz, gas, teléfono etc.…

Los servicios individuales serán asumidos por el arrendatario, excepto cuando exista un pacto por ambas partes de lo contrario.

Otros artículos del capítulo 3, en referencia a la renta

¿Quién paga la comunidad en un alquiler? – Tenenieves

Cuando pensamos en convertirnos en arrendatarios para alquilar un piso, puede surgirnos la siguiente cuestión: ¿quién paga la comunidad en un alquiler?

En el siguiente artículo, vamos a tratar esta cuestión y a especificar qué gastos deberían ser asumidos por el casero y qué otros por el inquilino.

¿Qué son los gastos de comunidad?

  • En este artículo vamos a descubrir quién paga la comunidad en un alquiler, pero, antes, vamos a definir qué se entiende por gastos de comunidad.
  • Los gastos de comunidad son aquellos importes o cuotas periódicas que se asignan a cada propietario de un inmueble para garantizar el correcto funcionamiento de los suministros generales y el mantenimiento de las zonas comunes, así como la calefacción si es central.
  • A esta cuota de comunidad, que se calcula en función de un coeficiente o cuota de participación, también se pueden sumar las derramas o gastos extraordinarios.

Pago de los gastos de la comunidad por el arrendatario

¿Qué no se considera gastos de comunidad?

Antes de saber quién paga la comunidad en un alquiler, es necesario conocer que hay algunos importes que no se consideran como gastos de comunidad en sí.

No obstante, el responsable de hacerse cargo de estos gastos será quien estipule en el contrato. Si no se hace mención a ello, será el propietario del inmueble quien se haga cargo de los mismos.

Los conceptos que no se consideran gastos de comunidad son el alta de los suministros, grandes averías o reparaciones, y el seguro de hogar.

Entonces, ¿quién paga la comunidad en un piso de alquiler?

A continuación, vamos a saber quién paga la comunidad en un alquiler, aunque habría que distinguir entre alquilar un piso completo y los derechos con los que cuentas al alquilar una de sus estancias dentro de un piso compartido.

Por norma general, estos gastos suelen ser asumidos por el propietario del piso, aunque puede haber excepciones.

Lo que sí está claro es que quien paga la comunidad en un alquiler debe ser la persona que quede reflejada en el contrato de arrendamiento. Es decir, finalmente, este importe dependerá de la capacidad de negociación de ambas partes.

Así queda reflejado también el la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994), más concretamente, en su artículo 20, donde se determina que tanto propietario como inquilino deberán pactar quién paga la comunidad en un alquiler:

“Los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.

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Asimismo, para que este gasto tenga validez, deberá especificarse el importe anual de los gastos de comunidad cuando se firme dicho contrato y, además, su subida debe acordarse por ambas partes.

¿Cómo se reparten los gastos entre casero e inquilino?

  1. Como te puedes imaginar en este artículo sobre quién paga los gastos de comunidad en un alquiler, es importante leer bien el contrato porque es ahí donde se especificarán todos estos gastos.

  2. Tal y como afirma la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), la norma cada vez impone menos reglas, pero habrá que seguir la Ley si no se especifica en el contrato.

  3. De esta manera, la OCU recomienda hacer la siguiente repartición de los gastos, en el caso de que no estén especificados dentro del contrato:

Pagos asumidos por el casero

El casero asumirá gastos del inmueble de naturaleza como: IBI, comunidad de vecinos, tasa de basuras, seguro de hogar y seguro de mantenimiento…

Pagos asumidos por el inquilino

En este artículo sobre quién paga los gastos de comunidad en un alquiler, también te informamos de que un arrendatario asumirá cualquier gasto que pueda medirse con contadores individuales como agua, luz, gas, teléfono, etc.

¿Quién paga los gastos de la comunidad, el propietario o el inquilino?

Hay que prestar atención al contrato de alquiler de la vivienda ABC

El alquiler continúa consolidándose como uno de los modos de acceso a la vivienda de cada vez más personas en España.

Aunque aún se ubica por detrás de la media de la Unión Europea, prácticamente un cuarto de la población de nuestro país , el 24,9 % según datos de Eurostat, vive en régimen de arrendamiento .

Se mantiene una tendencia ascendente iniciada en 2014, cuando el porcentaje era del 21,2 %.

La cada vez mayor relevancia de esta forma de acceder a una vivienda propicia medidas como el recientemente aprobado bono joven del alquiler , que busca ayudar a los jóvenes de entre 18 y 35 años que tengan dificultades para hacer frente al precio de su casa.

Lo cierto es que cuando se elige alquilar en lugar de comprar surgen distintas dudas sobre qué responsabilidades recaen en el arrendador (es decir, el propietario del piso o casa) y cuáles van a parar al inquilino que está de alquiler.

Entre ellas se encuentran los diferentes gastos periódicos que requiere el inmueble : luz, agua, gas o comunidad.

Hay veces que estos van incluidos en el precio que el dueño pone al alquiler, otras veces que los cobra por separado y algunos casos en que se hace cargo de los mismos.

Los gastos de comunidad son un pago regular asignado a cada propietario de una comunidad de vecinos cuyo objetivo es el de asegurar el correcto funcionamiento de los suministros generales de la misma, así como el mantenimiento de sus zonas comunes , los gastos de calefacción si esta es centralizada y los de servicios como el conserje, el encargado de la piscina, el jardinero o la recogida de basura, entre otros.

Estos gastos incluyen el mantenimiento de las instalaciones y zonas comunes

ABC

Estos gastos se calculan en función de una cuota de participación y varían mucho según todos los gastos que requiera la comunidad, así como el valor de la vivienda. Aparte de los pagos fijos, pueden surgir otras cuotas extraordinarias destinadas a reparar averías, pintar fachadas o solucionar desperfectos generados por la climatología.

El reparto de los gastos va a depender de lo que decidan arrendador y arrendatario en el contrato de alquiler. Aunque en muchos casos el casero decide hacerse cargo de los gastos de comunidad, es legal que los pague el inquilino, y así podría suceder.

El artículo 20 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos establece que ambas partes pueden pactar quién se encarga de pagar «los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización».

No es menos cierto que algunos casos en los que se carga al arrendatario con estas cuotas pueden ser problemáticos desde el punto de vista jurídico , como señalan en el portal mundojuridico.info.

La fórmula más repetida en muchos contratos de alquiler en los que el inquilino se encarga de los gastos de comunidad es algo parecido (o incluso más simple) a lo siguiente: «Los gastos generales de la comunidad de propietarios para el adecuado sostenimiento del inmueble que correspondan a la vivienda arrendada serán de cargo del arrendatario».

Esta fórmula genérica ha sido considerada nula por algunos tribunales al constar en ese mismo artículo de la ley anteriormente citada que «para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato».

Es decir, en los contratos de alquiler de viviendas (los de locales de negocio no entran en este caso) en los que el arrendatario vaya a hacerse cargo de los gastos de comunidad, debe especificarse el importe anual de los mismos a la fecha de la firma del contrato por ambas partes para que la cláusula pueda considerarse válida.

Por qué el inquilino no debería hacerse cargo de pagar de la cuota de la comunidad

Cuando se alquila una vivienda, algunos de los problemas que pueden surgir entre arrendador y el arrendatario son los relacionados con los pagos de los gastos: los suministros, los arreglos en la vivienda, desperfectos, etc. Pero uno de los que más conflictos generan es el pago de la cuota de la comunidad: ¿debería el inquilino pagar la cuota de la comunidad o hacerlo el propietario?

Comencemos explicando un punto básico: el propietario sí puede pedir al inquilino que se haga cargo de esta cuota mensual. El arrendatario tendrá entonces que dar sus datos bancarios al administrador de la finca para domiciliar el pago o hacer transferencias periódicas a la comunidad. 

  • Por seguridad jurídica para el arrendador, el pago por parte del arrendatario debe constar en el contrato de arrendamiento.
  • Según el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: “las partes [de un contrato de arrendamiento] podrán pactar que los gastos generales para el sostenimiento del inmueble […] sean a cargo del arrendatario” y se especifica que “para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato”. 
  • Es por ello que cualquier contrato en el que no se especifique el importe de esta cuota podría ser anulado por un juez y librar al arrendatario del pago de la comunidad.

Pero, ¿por qué el inquilino no debería hacerse cargo de pagar la cuota de la comunidad?

A lo largo de nuestros años como profesionales en el sector de la administración de fincas nos hemos encontrado con muchos casos de impago de la comunidad de propietarios por parte de inquilinos. Estos impagos conllevan un grave problema tanto para la comunidad como para el propietario, que normalmente desconoce el procedimiento.

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Aunque como os hemos explicado es legal solicitar al inquilino que sea él quien lo pague, recordemos el artículo 9 de la LPH: 

“Son obligaciones del propietario […] contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades”.

Por tanto, en caso de impago, la comunidad requerirá al propietario, y no al inquilino, que salde la deuda ya que es su obligación.

En caso de comenzar procedimientos monitorios, estos se iniciarán contra el propietario, además, será este último quien aparezca como moroso en las actas y cuentas de la comunidad, ya que es el que es el responsable con respecto a la finca de vecinos.

Por otro lado, el propietario podrá reclamar judicialmente, o a través de los medios que considere oportunos, el pago de esta deuda al inquilino. Sin embargo este es un proceso que no tiene relación alguna con el impago de la comunidad, el cual tendrá que saldar lo antes posible.

Por tanto, desde nuestra administración de fincas en Zaragoza recomendamos siempre a los propietarios no imputar a los inquilinos las cuotas de la comunidad ya que, como hemos explicado, en caso de impago el responsable sería el propietario y no el inquilino.

Si aún así quieren imputar el gasto de la comunidad al inquilino, les recomendamos hacerlo de manera indirecta: subir el precio del alquiler incluyendo la cantidad que se aporta de comunidad y que siga siendo el propietario el que pague de forma directa las cuotas de comunidad. 

Quién PAGA los GASTOS DE COMUNIDAD de un piso de ALQUILER

Desde el primer momento que firmamos el contrato, conocemos qué gastos son los que tienen hacer frente tanto arrendador como inquilino.

Qué son los gastos de comunidad

Los gastos de comunidad son una cuota periódica, normalmente mensual, que cada propietario debe pagar. Estos se reparten según la cuota de participación de cada piso o local.

Dichos gastos se emplean para procurar el correcto funcionamiento de los suministros generales, el cuidado de las zonas comunes, así como el de los recintos de la comunidad. Puede incluir gastos como la calefacción en caso de que sea central, reparaciones de ascensor, agua, etc.

Los gastos de comunidad van establecidos según la Ley 49/1960, sobre la Ley de Propiedad Horizontal. Establece que “a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble […] Dicha cuota servirá para determinar la participación en cargas y beneficios por razón de la comunidad”.

Qué gastos paga el inquilino

Una vez formalizada la relación contractual y, salvo que en el contrato de alquiler figure de otra forma, los gastos que debe pagar el inquilino son:

  • Paga aquellos gastos que pueden medirse con contadores individuales, es decir, luz, agua, gas, teléfono, etc.
  • En caso de avería o desperfectos, el inquilino debe hacer frente a los daños que él o sus visitas causen a la vivienda alquilada, como puede ser un cristal. En estos casos es recomendable optar por contratar un seguro especial para inquilinos.

Qué gastos paga el propietario

Impuesto de Bienes Inmuebles

El Impuesto de Bienes Inmuebles, IBI, por norma general, debe ser responsabilidad del arrendador. Sin embargo, se trata de un gasto que puede pactarse con el inquilino.

* El artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU, expone que: “las partes podrán pactar los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades”.

Gastos de la comunidad

  • Como ya hemos mencionado en el artículo sobre el funcionamiento de una comunidad de propietarios, los gastos de la comunidad (o cuotas de participación) son las cuotas que cada propietario tiene la obligación de pagar para el correcto funcionamiento
  • El pago de la cuota de la comunidad de propietarios.
  • Como ya sabemos, esta cuota está destinada al mantenimiento y conservación de las zonas comunes, la calefacción si es central, los suministros generales de la finca.
  • La cuota de participación se calcula en base a unos porcentajes, determinados por distintas variables, tales como el valor del piso o local del propietario.
  • Otro gasto de la comunidad son las derramas, que sirven para cubrir reformas inesperadas de las zonas comunes o instalaciones como el ascensor.
  • Si tienes dudas sobre cuáles son los gastos a los que debes hacer frente cuando perteneces a una comunidad de propietarios, te recomendamos contar con un administrador de fincas colegiado que te asesore en este tema y muchos otros.

¿Quién paga la comunidad en un alquiler?

Uno de los gastos que puede suponer un conflicto en los pisos de alquiler son los gastos de la comunidad. En numerosas ocasiones surge la duda de quién paga la comunidad en un alquiler, si el propietario o el inquilino. En este artículo vamos a intentar resolver todas las dudas sobre este tema. 

Conocer quién debe pagar la comunidad es algo fundamental, tanto para el dueño como para los inquilinos de la vivienda. Por eso debe aclararse desde el principio para evitar problemas y malentendidos y comenzar la relación de la mejor manera para ambas partes. 

¿Qué son los gastos de la comunidad de propietarios?

  • Ahora que ya hemos visto que hay diferentes situaciones a la hora de decidir quién paga los gastos de la comunidad, vamos a explicar qué son estos gastos
  • Los gastos de la comunidad se pagan en forma de cuota periódica, normalmente cada mes, y se destinan, por ejemplo, al mantenimiento de las zonas comunes o al buen funcionamiento de los suministros. 
  • La cuota que se paga se calcula en base a un porcentaje de participación que se determina con variables como el valor de la vivienda en el conjunto del edificio o los metros cuadrados que tiene. 
  • Las derramas también son gastos de la comunidad, pero estos gastos son contribuciones que se hacen de forma extraordinaria y se realizan para arreglar desperfectos, para el mantenimiento del edificio o para mejorar las zonas comunes. 

¿A qué no consideramos gastos de comunidad?

Existen gastos que no están incluidos como gastos de comunidad y se establecerá en el contrato quién es la persona que debe hacerse cargo de ellos tras negociarlo entre ambas partes. En el caso de que no se ponga nada, será el propietario quien los soporte.

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Estos gastos son, por ejemplo, los grandes desperfectos dentro de la casa, el alta de los suministros o el seguro del hogar. Pero también están fuera de los gastos de la comunidad aquellos que se vean de forma individual a través de aparatos contadores, o la tasa de basura y las pequeñas averías dentro de la casa. Todos estos correrán a cargo del inquilino. 

Tanto si eres un inquilino que busca un piso de alquiler como si eres un propietario que ha decidido alquilar su vivienda, seguro que te has hecho esta pregunta alguna vez y la respuesta no es ni uno ni otro, si no que “depende”

Antes de definir quién se encarga de este gasto, hay que saber si estamos ante el alquiler de una vivienda habitual o ante un alquiler por temporada. En el caso de que el alquiler sea para residencia habitual, el año de la firma del contrato es muy importante para determinar quién se hace cargo de este gasto, a continuación comentamos los más destacados. 

Contratos de alquiler anteriores al 9 de mayo de 1985 

Este tipo de contratos se rigen por la Ley 40/1964 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y suelen ser escasos, ya que superan los 30 años de antigüedad. En estos casos, los gastos de los suministros y los servicios son cubiertos por el inquilino, y los gastos como el seguro de la vivienda o la comunidad los asume el propietario, ya que son en beneficio propio.

Contratos posteriores al 9 de mayo de 1985

En este tipo de contratos regulados por el Real Decreto-ley 2/1985, los gastos derivados de los servicios, por defecto, los paga el propietario pero pueden repercutir sobre el inquilino, siempre y cuando se haya pactado dentro del contrato del alquiler.

Contratos posteriores al 1 de enero de 1995 

Estos contratos están regulados por la Ley 29/1994 y son los más habituales hoy en día.

La legislación nos indica que el arrendador y el arrendatario pueden pactar quién se hace cargo de los “los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario

En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación. En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, los gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.

Es importante recordar que, para que este pacto sea válido, deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. 

Atendiendo a lo que nos dice la Ley, este tipo de gastos como los de la comunidad los suele asumir el propietario de la vivienda, pero la legislación permite que no sea así.

Para poder determinar quién se hace cargo entran en juego factores como la oferta y la demanda de inmuebles en alquiler similares, así como la capacidad de negociación de ambas partes y la urgencia que tengan por llegar a un acuerdo.

Aún así, deben cumplirse una serie de condiciones que comentamos a continuación: 

  • La persona que soporte el gasto de la comunidad tiene que quedar reflejada en el contrato, así que la capacidad de negociación entre el propietario y el posible inquilino es importante, y también lo es la redacción del contrato, para que quede bien claro. En el caso de no llegar a un acuerdo, es el propietario el que se encarga de este gasto. 
  • Para que sea válido, en el contrato tiene que especificarse el importe anual de los gastos de la comunidad en la fecha de la firma. La subida de este gasto se tiene que acordar entre las dos partes y siempre dentro de unos límites.
  • En el caso de que el alquiler sea de duración más corta, como pueden ser los alquileres de temporada, también hay libertad de pacto entre las partes. Tendrán que reflejar de forma expresa en el contrato, por ejemplo, que es el inquilino el encargado de hacerse cargo de pagar la comunidad, pero en este caso quedarían excluidas las derramas ya que no suelen imputarse como tal. 

Una vez tenemos toda esta información y sabemos cómo hay que actuar a la hora de alquilar un piso y determinar quién paga los gastos de la comunidad, lo mejor es tenerlo todo organizado en un sólo lugar.

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¿Qué gastos deben ser asumidos por el arrendatario?

El régimen de la LAU de 1994 y el la del 1964 es diferente en relación al pacto por gastos generales.

En el primer supuesto, el pacto es potestativo entre las partes, mientras que en el régimen de la LAU del 1964 se faculta al propietario para exigir y repercutir determinados gastos, sin que el arrendatario pueda negarse a su abono tal y como consta en el artículo 102 y que indica que Los aumentos por coste de los servicios y suministros podrán ser exigidos por el arrendador a los inquilinos y arrendatarios.

La existencia del pacto entre inquilino y propietario, no exonera de responsabilidad a éste último frente a las obligaciones que tiene ante la Comunidad de Propietarios.

Por lo cual, independientemente de la existencia del pacto por el cual el arrendatario debe abonar las cantidades correspondientes a los gastos generales, el propietario del inmueble arrendado continúa siendo responsable frente a la comunidad de propietarios de su pago.

Es por ello que, aun existiendo el pacto por el cual el arrendatario se hace cargo de los referidos gastos, si éste dejara de abonar dicho concepto, la comunidad puede dirigirse directamente al propietario a fin de reclamar el abono de los mismos.

En cuanto a la forma de pago de los gastos comunitarios pactados entre propietario y arrendatario hay dos alternativas, por un lado el inquilino puede abonarlos directamente,como suele ocurrir en el arrendamiento de locales de negocio, o el arrendador puede incluir dichos conceptos en el recibo mensual de alquiler desglosándolos. De esta forma, el propietario asume el pago directo de los gastos comunitarios y los repercute prorrateados al arrendatario, siendo éste último supuesto práctica habitual en el arrendamiento de vivienda.

  • En todo caso, el propietario podrá reclamarle o repetir contra el inquilino que incumple el pacto por el cual asumía los gastos generales y a los cuales dejó de hacer frente y resulta que es deudor.
  • Graciela Bujía.
  • Abogada