Rechazar la devolucion los gastos hipoteca

Tras la sentencia del Tribunal Supremo, los consumidores pueden reclamar todos los gastos hipotecarios abusivos y nulos.  En OCU podemos ayudarte y asesorarte con los pasos a seguir a la hora de reclamar la devolución del dinero que no deberían haberte cobrado.

En diciembre de 2015 una sentencia del Supremo que resolvía una demanda de OCU estableció que era nulo y abusivo que los bancos impusieran a los clientes la totalidad de los gastos de formalización.

En esa sentencia se declaró el carácter abusivo de la imposición, pero no se determinó el porcentaje de reparto, de forma que este dependía del criterio de las diferentes audiencias provinciales, que en su mayoría consideraban que eran los bancos los que tenían que pagar todos los gastos de formalización.

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El consumidor no debe pagar todos los gastos

A pesar de que el propio Tribunal Supremo reconoció que los bancos son los únicos beneficiados por la constitución y registro de las escrituras de préstamo hipotecario, en sucesivas sentencias ha limitado las cantidades a las que tiene derecho el consumidor: en noviembre de 2018 cambió de criterio respecto a quién debe asumir el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, estableciendo que es el consumidor el que debe asumir ese gasto, uno de los más importantes a los que el consumidor debía hacer frente. Y en enero de 2019 fijó el reparto de los gastos de manera que los consumidores solo podrán reclamar la mitad del coste de la formalización de los créditos hipotecarios que firmaron en su día (sin contar el AJD). 

Estos criterios menguaban mucho la cantidad a la que tienen derecho los usuarios, pero ahora las cosas han cambiado.

La Justicia Europea apoya a los consumidores

De nuevo, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se ha pronunciado y deja claro que si la cláusula de imposición de gastos es abusiva, deben devolverse todos los gastos de notario, registro, gestoría y tasación pagados en su momento. El único gasto que no será posible recuperar es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

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¿Llegaste a un acuerdo con tu banco?

Atento, porque también podría ser abusivo si no reúne los criterios de transparencia: aunque firmaras un acuerdo para eliminar las cláusulas cerrándote la puerta a posteriores reclamaciones aún puedes reclamar. Infórmate. En OCU podemos ayudarte.

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Momentos clave de la campaña de OCU contra los gastos hipotecarios abusivos

  

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【 Reclamar Gastos Hipoteca 】※ ¿Cómo lo hago?

Ya en diciembre de 2015, el Tribunal Supremo declaró nulas las cláusulas referentes a los gastos de constitución de hipotecas por su abusividad, al recaer la totalidad de los gastos sobre el consumidor, cuando realmente son las entidades bancarias las beneficiadas por la suscripción de la escritura de préstamo hipotecario (Sentencia del Tribunal Supremo STS 705/2015, del 23 de diciembre).

Un altísimo porcentaje de los clientes suscriptores de préstamos hipotecarios se habián visto afectados por estas cláusulas abusivas en la formalización de su hipoteca, sin poder hacer nada al respecto. De este modo, habían tenido que pagar:

  • Gastos de notaría, tanto por la formalización como por la cancelación de un préstamo hipotecario.
  • Comisiones de apertura y cancelación de un préstamo hipotecario.
  • Gastos de tasación de la vivienda hipotecada.
  • Gastos de gestoría cuando haya sido impuesta por el banco.
  • Gastos de registro por la inscripción de la hipoteca, tanto derivados de su formalización como de su cancelación.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

En un primer momento, se apuntó que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) no se podía reclamar, pero, de acuerdo con la Sentencia del Tribunal Supremo del pasado día 16 de octubre de 2018, la línea jurisprudencial da un giro de 180 grados.

Ahora, los más de 6 millones de hogares afectados pueden interponer demandas contra las entidades financieras y recuperar el dinero abonado por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y por el resto de gastos referentes a la hipoteca (notaría, tasación, gestoría…).

¿Quién puede reclamar?

El primer paso es reclamar directamente ante tu entidad la devolución de los gastos abonados con motivo de la constitución de tu hipoteca.

Son las entidades bancarias las que, al recibir la reclamación, disponen de un plazo de 60 días para resolver lo que entiendan procedente. Tras este período, y en caso de no recibir una respuesta positiva, podrás demandar judicialmente la nulidad de la cláusula de gastos inserta en tu hipoteca.

Es importante que tengas las facturas de Notaría, Registro de la Propiedad, Gestoría, Tasación y, sobretodo, el modelo 600 del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, para conocer y reclamar las cuantías que abonaste con motivo de la firma de la hipoteca.

¿Cuánto dinero puedo recuperar?

La cantidad a recuperar variará de acuerdo con el porcentaje del tipo impositivo que se aplicara en el momento de la firma. Por una hipoteca de 150.

000 euros se han podido llegar a pagar entre 1.000 y 4.000 euros de impuesto de AJD, según la Comunidad Autónoma.

A esto habrá que sumar las cantidades por los gastos de Notaría, Registro de la Propiedad, Gestoría y Tasación.

¿Cuál es el proceso a seguir para reclamar los gastos de hipoteca?

Debido a que la Sentencia mencionada es muy reciente, todavía quedan flecos por confirmar acerca de cuál será el método para recuperar finalmente las cantidades abonadas.

Si bien la nulidad de la cláusula de gastos en la escritura de hipoteca debe ser reclamada contra la entidad, la definitiva devolución de la cantidad abonada por el impuesto de AJD es posible que deba ser reclamada ante la Agencia Tributaria.

Si éste fuera el proceso definitivo, significaría que ÚNICAMENTE los prestatarios que firmaron su hipoteca hace menos de 4 años podrán reclamar la devolución del gasto que supuso el impuesto de AJD ante la Agencia Tributaria.

¿Por el momento qué debo hacer?

Aunque la sentencia del Tribunal Supremo es firme, hasta el próximo día 5 de noviembre no se confirmarán detalles respecto a la concreción de las bases para reclamar.

Te aconsejamos que, ante la duda, contactes con un despacho profesional de abogados especializados en Derecho Bancario, para conocer en qué estado está la reclamación de tu hipoteca y si tienes posibilidades de reclamar los gastos de la misma y, sobre todo, el impuesto AJD.

¿Y si mi hipoteca ya está cancelada?

Incluso si tu hipoteca ya está cancelada, puedes reclamar los gastos del préstamo hipotecario en el que incurriste en su día. Así, no solo son reclamables los gastos de hipotecas activas, sino también los de hipotecas de viviendas que ya se han vendido o en las que se hayan llevado a cabo novaciones.

¿Qué documentación necesito para esta reclamación?

Hay tres documentos que son básicos para llevar a cabo una demanda por los gastos hipotecarios.

  • Escritura del préstamo de hipoteca. Si no la tienes en tu disposición, puedes solicitar una copia simple en la entidad bancaria o en la notaría donde se firmó, aunque lo más común es que el consumidor la tenga en su poder.
  • Facturas u otro tipo de justificante de los distintos gastos a reclamar. De igual modo, lo más normal es que el consumidor tenga estos justificantes de pago, que suelen entregarse anexos a la propia escritura, pero si no fuera así se pueden pedir al banco, a la gestoría que llevó a cabo la operación y, en última instancia, a la notaría, registro y tasador correspondientes.
  • Modelo 600. Si no tienes a tu disposición este Modelo de Impuestos, puedes pedirlo al banco, a la gestoría o, en el último caso, en las Gerencias Provinciales Tributarias de las distintas Comunidades Autónomas.
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Acuerdo para la Devolución de Gastos de Notaría y Registro en la Hipoteca

Ya son muchas las entidades que, debido al volumen de reclamaciones, están aceptando de manera amistosa llegar a un acuerdo de devolución de los gastos de Notaría y Registro, una suma que no suele superar los 500 euros.

Sin embargo, esa oferta trae en consecuencia que el cliente firme una renuncia para la posibilidad de reclamar el resto de gastos derivados de la hipoteca por la vía judicial, por lo que es recomendable valorar la situación con un despacho de abogados.

La importancia de contar con un experto a la hora de reclamar los gastos de la hipoteca ante el banco

Es importante tener cerca a un asesor experto en reclamar al banco todos los gastos derivados de la hipoteca y de las cláusulas suelo, que pueda aconsejarte en caso de que tu reclamación sea por una cantidad superior de la que el banco te ofrece con un acuerdo. De este modo, podrás considerar la posibilidad de reclamar la totalidad de gastos por la vía judicial, con el fin de recuperar todo el dinero pagado de más.

La viabilidad de estas reclamaciones judiciales es actualmente esperanzadora, pues son numerosas las sentencias que en primera instancia consideran procedente que las entidades devuelvan, al menos, los gastos de Notaría y Registro.

 La obligación por parte de los bancos de sufragar los gastos de Gestoría, Impuesto y Tasación está siendo más discutida, pero también hay muchas sentencias a favor, que entienden que era de interés del banco que la propiedad estuviera tasada y, en muchas ocasiones, el servicio de gestoría lo venían imponiendo.

La cuestión más controvertida actualmente es si el impuesto AJD, el gasto más cuantioso, debe ser abonado por la entidad.

En cualquier caso, no lo dudes: toma la iniciativa y asesórate de manos de profesionales acerca de la cuantía de los gastos que puedes reclamar ante el banco, y de la viabilidad de tu reclamación.

Devolución gastos de hipoteca: ¿cuánto puedo recuperar?

¿Qué son los gastos de hipoteca y cuándo pueden ser abusivos?

Cuando contratas un préstamo hipotecario, ese préstamo se tiene que escriturar e inscribir. Eso genera una serie de costas, que reciben el nombre de gastos de formalización de la hipoteca. Son los honorarios de la notaría, del Registro de la Propiedad y de la gestoría, el precio de la tasación y el impuesto sobre los actos jurídicos documentados (IAJD).

Actualmente, una ley en vigor desde el 16 de junio de 2019 obliga al cliente a pagar solo la tasación, mientras que el banco tiene que abonar todo los demás. Sin embargo, antes del 16 de junio de 2019, la ley no era tan clara y los bancos obligaban al cliente a pagar todos los gastos.

Por fortuna para los clientes, el Tribunal Supremo sentenció que esta práctica era abusiva y que los bancos tenían que pagar una parte de las costas de constitución. Por lo tanto, si en su momento tuviste que abonar todos los gastos, tienes derecho a recuperar una parte de ese dinero.

¿Qué gastos de constitución de hipoteca puedo reclamar?

Según el Tribunal Supremo, tienes derecho a recuperar los siguientes gastos de hipoteca:

  • La mitad de los gastos de notaría.
  • Todos los gastos de registro, gestoría y tasación.

Recuerda que este criterio solo es válido si contrataste tu préstamo antes del 16 de junio de 2019.

Pongamos, por ejemplo, que en 2018 firmaste una hipoteca media de 150.000 euros y que el banco te obligó a pagar todos los gastos. En ese caso, podrás recuperar en torno a los 1.500 euros: unos 430 euros por la notaría, unos 400 euros por la gestoría, unos 370 euros por el registro y unos 300 euros por la tasación.

Calcula qué gastos hipotecarios puedes recuperar

Cómo reclamar la devolución de los gastos de hipoteca

Ahora que ya sabes cuánto dinero puedes recuperar, te preguntarás cómo debes reclamar a tu banco para que te lo devuelva. Este es el proceso de reclamación que te recomendamos seguir:

1. Reúne todas las facturas

Lo primero que tienes que hacer es reunir las facturas de los gastos que pagaste por la formalización de tu hipoteca. La gestoría te las entregó unas semanas o meses después de que firmaras el préstamo hipotecario. Las necesitas para poder reclamar cantidades concretas a tu banco.

¿Has perdido esas facturas o no las recibiste? Puedes pedir una copia a la propia gestoría, a la notaría, al Registro de la Propiedad y a la tasadora.

El segundo paso es interponer una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de tu banco. También podrías ir directamente a los juzgados, pero creemos que es mejor transitar antes por la vía extrajudicial porque es más rápida. Tu entidad tiene un plazo máximo de un mes para decirte si aprueba tu petición o no.

Si está de acuerdo con tus exigencias, te ingresará el dinero que te cobró de más. Y si rechaza tu reclamación o no responde al cabo de un mes, podrás elevar tu queja al Banco de España. Este organismo emitirá un dictamen que no será de carácter vinculante, pero que podrás usar en un futuro juicio para dar más fuerza a tus argumentos.

3. Lleva a tu banco a juicio

Desgraciadamente, nos consta que la mayoría de los bancos rechazan las reclamaciones extrajudiciales para ganar tiempo. Por ello, seguramente no te quedará más remedio que demandar a tu entidad ante el juzgado de primera instancia que te corresponda en función de tu región. El caso te lo tendrá que llevar un abogado.

Ahora bien, antes de poner la demanda, valora los pros y los contras de ir a juicio. Si pierdes, que es improbable, pero puede suceder, te tocará pagar las costas del proceso.

Y si ganas, el banco deberá devolverte los gastos hipotecarios que te cobró indebidamente y tendrá que pagar las costas judiciales.

Ten en cuenta, también, que la justicia es lenta y suele tardar varios meses (incluso años) en resolver este tipo de casos.

Puedes aprovechar la demanda para reclamar por otras cláusulas abusivas que incluya tu hipoteca, como la famosa cláusula suelo.

¿Qué plazo tengo para reclamar estos gastos?

Quizás has leído en algún lado que el plazo para presentar tu reclamación puede haber caducado.

La verdad es que los juristas no se ponen de acuerdo: algunos creen que la posibilidad de denunciar la nulidad de una cláusula abusiva nunca caduca, otros consideran que el plazo acaba cuando pasan cinco años desde que se emitió la primera sentencia sobre el tema…

Por ahora, el criterio que vale es el del Tribunal Supremo.

Según este organismo, el plazo de prescripción debe ser de cinco años, pero sus jueces no tienen claro cuándo debe empezar a contar: desde 2019, que es cuando se sentó jurisprudencia sobre qué gastos hipotecarios debía pagar el banco, desde 2020, que es cuando se corrigió la jurisprudencia por un mandato de la justicia europea……

Para salir de dudas, el Supremo preguntó por esta cuestión al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). De eso hace ya más de un año (fue el 26 de julio de 2021, pero la justicia europea aún no se ha pronunciado.

Mientras tanto, nuestro consejo es que reclames la devolución de los gastos solo ante tu banco por si se sentencia que el plazo prescribe dentro de pocos meses.

¿Qué gastos no tengo derecho a recuperar?

Ahora que ya te lo hemos explicado todo sobre los gastos hipotecarios que te deben devolver, veremos cuáles son los que no puedes recuperar para que no los reclames en vano. Son los siguientes:

  • La otra mitad de los honorarios de la notaría que escrituró tu hipoteca. Según el Tribunal Supremo, este gasto se debía repartir al 50% entre banco y cliente porque las dos eran partes interesadas en que se escriturara el préstamo.
  • El impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) que se genera al escriturar la hipoteca. Según el Supremo, este tributo lo tenía que pagar el cliente en los préstamos contratados antes del 10 de noviembre de 2018. Si firmaste tu hipoteca más tarde y te cobraron este impuesto, sí lo podrás reclamar.
  • Los gastos de compra de la vivienda, es decir, los que se generaron por la escrituración de la propiedad. Estas costas las tiene que pagar el comprador; nunca el banco.
  • Los gastos de novación, subrogación o cancelación que te hayan cobrado si has llevado a cabo cualquiera de estas operaciones.

En principio, tampoco puedes reclamar si te cobraron una comisión de apertura durante la contratación de tu hipoteca. Según la justicia europea, cobrar este gasto solo es ilegal si la redacción de la cláusula en la que se incluye no es comprensible o si la comisión no remunera servicios efectivamente prestados por el banco (si el banco no hace ninguna gestión que justifique su cobro).

Sentencias sobre la devolución de los gastos de hipoteca

Hemos dejado lo más farragoso para el final. Como comentábamos antes, el Supremo estableció cómo debían repartirse las costas hipotecarias en préstamos formalizados antes del 16 de junio de 2019. Pero su criterio no fue siempre el mismo: ha ido cambiando a lo largo de los años en función de las demandas que le iban llegando.

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Si te gustan estos temas legales, a continuación te resumimos todas las sentencias que el Tribunal Supremo ha ido emitiendo sobre esta materia, ordenadas cronológicamente:

  • 23 de diciembre de 2015: el Tribunal Supremo (TS) establece que es abusiva una cláusula que obligue al titular del préstamo a hacer frente a todas las costas de formalización. Sin embargo, no se pronuncia sobre cómo deben repartirse.
  • 22 de octubre de 2018: el TS emite una sentencia en la que asegura que el IAJD lo tiene que pagar el banco.
  • 6 de noviembre de 2018: el Pleno del Supremo rectifica y establece que este impuesto lo tiene que pagar el cliente. Posteriormente, el Gobierno decreta que debe abonarlo el banco, pero solo es válido para hipotecas firmadas a partir del 10 de noviembre de 2018.
  • 24 de enero de 2019: el Tribunal Supremo fija jurisprudencia sobre el reparto de los gastos: el banco debe pagar todo el registro y el 50% de la gestoría y la notaría.
  • 16 de julio de 2020: el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) considera correcto que, tras declarar abusiva la cláusula, se pueda hacer un reparto basado en la legislación nacional, lo que avala una parte de la jurisprudencia española. Añade, además, que la comisión de apertura puede declararse abusiva si se incluyó con falta de transparencia.
  • 29 de julio de 2020: una nueva sentencia del Supremo considera que la justicia europea avala su jurisprudencia sobre los aranceles notariales y registrales.
  • 26 de octubre de 2020: aplicando el criterio del TJUE, el Tribunal Supremo cambia su opinión sobre las costas de gestoría y establece que se puede recuperar el 100% en vez del 50%.
  • 27 de enero de 2021: el Supremo establece, por primera vez, que el cliente también puede exigir la devolución de lo pagado por la tasación de la vivienda.

Tengo la hipoteca cancelada: ¿Puedo recuperar los gastos?

El 23 de diciembre de 2015 el Tribunal Supremo consideró que son abusivas las cláusulas en las que la entidad bancaria impone al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario.

Como ocurrió con la cláusula suelo, se trata de una nulidad de pleno derecho de una cláusula abusiva, en los términos del artículo 8 de la Ley para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, por lo que es imprescriptible, es decir, no existe ningún plazo que impida reclamar su nulidad (si fuera nulidad relativa, el plazo de prescripción sería de cuatro años).

Caso de nulidad en hipoteca amortizadaUna sentencia de 22 marzo de 2018 de la Audiencia Provincial de Bizkaia, confirma la sentencia de instancia que declaró la nulidad de la cláusula de gastos de la escritura de un préstamo hipotecario suscrito el 9 de julio de 2007 que había sido cancelado el 12 de Febrero de 2016, obligando a la entidad bancaria Kutxabank a restituir al demandante las cantidades satisfechas. En total, fue condenada a devolver 1.074,63 euros abonados en concepto de gastos notariales, registrales, y de tasación, más los intereses legales desde la fecha de pago, así como al pago de las costas.

En la sentencia, la sala rechazó la alegación del banco de carencia de acción por ausencia de objeto, que se fundamentaba en que el préstamo había sido amortizado, no procediendo declarar la nulidad de un contrato extinguido ni restablecer las cantidades satisfechas: “el que nos hallemos ante un contrato ya cancelado y agotado no impide la interposición de reclamaciones siempre y cuando nos hallemos ante el ejercicio de acciones interpuestas en plazo…”.

Así, el consumidor afectado puede reclamar la nulidad de la cláusula de gastos de hipoteca sea cual sea la situación de su préstamo, esto es, incluso en el caso de que ya estuviera cancelado o realizado novaciones sobre el préstamo inicial. Pero ojo!

Es necesario distinguir entre la acción de declaración de nulidad de la cláusula abusiva y la acción de reclamación de las cantidades abonadas en aplicación de la cláusula.

De hecho, existen sentencias en las que no se condena al banco a la devolución de cantidades abonadas por el prestatario en concepto de gastos debido a que en la demanda únicamente se solicitó que se declarara nula la cláusula de gastos, pero no la restitución de cantidades.

Ni en la Directiva 93/13/CEE ni en las normas de transposición al derecho español (TRLGDCU y LCGC) hay una norma específica que contemple un plazo de prescripción propio para la restitución de lo ejecutado en aplicación de la cláusula nula.

Pero SÍ existe un plazo general de prescripción para las acciones personales que no tienen un plazo específico, y en la actualidad es de 5 años, según el art. 1964.

2 del Código Civil (anteriormente era de 15 años, pero a partir del 6 de Octubre de 2015 el artículo 1964 Código Civil fue modificado y se estableció en cinco años).

  • Ahora bien, ¿cuándo empieza a correr el plazo prescriptivo de la acción para recuperar las cantidades abonadas, lo que se conoce como dies a quo?
  • La mayoría de las sentencias hasta la fecha no se postulan sobre si la acción de reclamación de cantidades está sujeta o no a plazo de prescripción, solo establecen que el hecho de que el préstamo se haya extinguido por cumplimiento del prestatario no impide que este pueda reclamar la nulidad de la cláusula de gastos y que se le restituyan las cantidades correspondientes.
  • De la jurisprudencia se desprende que no puede fijarse con carácter general una fecha concreta en la que comienza a correr el plazo de prescripción, ya que ésta se determina en función de dos circunstancias que han de concurrir para poder litigar: la declaración de nulidad para ejercitar la acción  y el conocimiento de los hechos por parte del consumidor de que la cláusula de gastos es nula, entendiendo que como muy tarde debió haber conocido esos hechos el 21 de enero de 2016, cuando se publicó la sentencia Tribunal Supremo declarando abusiva la cláusula de gastos en la web del Consejo General del Poder Judicial.
  • En Conclusión
  • Según las sentencias citadas y revisadas, y teniendo en cuenta que pueden existir criterios jurisprudenciales con otras pautas para la fijación de plazos, en Belén Polo Abogados consideramos que:
  • La acción de declaración de nulidad de una cláusula abusiva es imprescriptible, por lo que se puede reclamar tanto en contratos vigentes como vencidos.
  • La Acción de Reclamación de Cantidad en aplicación de la citada cláusula sí prescribe, y está sujeta al plazo de 5 años, a contar como muy tarde a partir del 21 de enero de 2016.
  • Tengas tu hipoteca en vigor o cancelada, desde Belén Polo Abogados te animamos a concertar una cita en la que revisaremos con detenimiento tu préstamo y las cláusulas donde se establece el reparto de gastos para poder estimar las posibilidades de éxito en la reclamación judicial.

Motivos que alegan los bancos para no devolver los gastos hipotecarios y cómo vencerlos

La avalancha de demandas de los consumidores para que los bancos devuelvan los gastos de la hipoteca han venido a sumarse a otras reclamaciones por cláusulas abusivas.

La primera oleada de reclamaciones por la cláusula suelo motivo la especialización de determinados juzgados, que el año pasado dieron la razón a los clientes en el 98% de los casos.

No obstante, los demandantes deben estar preparados para hacer frente a una serie de problemas con los que se pueden encontrar a la hora de recuperar el dinero pagado de más.

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo estableció a quién correspondía el pago de gastos de tasación, aranceles (notarial y registral) y gestoría de las hipotecas.

Aplicando la normativa de protección del consumidor, declaró la nulidad de aquellas cláusulas que, sin haber sido negociadas, trasladaban sin más todos estos costes al cliente.

La polémica surgió con el impuesto de apertura del préstamo (impuesto de actos jurídicos documentados) con decisiones contradictorias del Alto Tribunal que el Gobierno zanjó modificando la ley y señalando como obligado tributario al banco desde el pasado 10 de noviembre.

Los abogados que defienden a las entidades financieras han encontrado algunos resquicios legales y procesales para evitar que tengan que devolver con intereses los gastos de la hipoteca trasladados al cliente.

Tras analizar con detalle las resoluciones favorables a la banca, María José Achón Bruñén, doctora en Derecho Procesal, sistematiza en una reciente publicación los problemas con los que se puede encontrar el prestatario y aconseja sobre cómo reclamar con éxito los gastos de la hipoteca. Estos son algunas de las trabas que se analizan.

Retraso desleal

Los consumidores pueden reclamar a su banco por gastos hipotecarios aunque el préstamo se haya amortizado, pero ¿puede oponerse la entidad alegando 'retraso desleal' si ha pasado un gran lapso de tiempo desde que firmó? El Tribunal Supremo se ha pronunciado al respecto, y tiene en cuenta no solo el transcurso de un periodo de tiempo sino la dejadez del interesado en hacer valer su derecho, que generaría una confianza legítima en la otra parte de que no ya no lo hará.

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En el caso de gastos hipotecarios ya hay pronunciamientos de algunas Audiencias, como la de León (sentencia de abril de 2018) o Cáceres (sentencia de mayo de 2017), que rechazan que los bancos puedan alegar retaso desleal.

Como explican los tribunales, en las contrataciones con consumidores se debe respetar el principio según el cual no están sujetos o vinculados a las cláusulas abusivas.

Además, añade esta línea jurisprudencial, el cliente desconocía el carácter abusivo del traslado de estos costes en el momento de la firma.

Falta de legitimación

Otra de las alegaciones de las entidades bancarias es la falta de legitimación, ya que algunos de los pagos (como los de registro, notaría o gestoría) se efectuaron a un tercero.

El Tribunal Supremo ha declarado que la nulidad de la cláusula de gastos hipotecarios no puede conllevar que registradores, notarios o gestores se queden sin cobrar lo que por ley les corresponde.

En consecuencia, los bancos no pueden oponerse a la devolución alegando que no percibieron las cantidades reclamadas porque fueron ellos los que impusieron al cliente el abono de gastos que no le correspondían.

Condición de consumidor

Los profesionales o comerciantes no se benefician de la aplicación automática de esta doctrina que favorece al consumidor. La razón es que la normativa sobre contratación con consumidores protege a la parte más débil, y un profesional no lo sería al suponerse un mayor conocimiento y experiencia.

Pero ello no quiere decir que no puedan conseguir la nulidad de estas cláusulas y la devolución de los gastos hipotecarios. Hay ocasiones en las que no pierden la condición de consumidor, como ponen de manifiesto los tribunales.

La justicia ha aplicado la legislación de consumidores y usuarios a particulares que adquirieron la vivienda para invertir o alquilar posteriormente, por ejemplo.

Para saber más sobre las claves para reclamar con éxito los gastos hipotecarios pincha aquí.

Por qué la banca se niega a devolver los gastos de las hipotecas y obliga a ir a juicio

La historia se repite.

Tal y como ha sucedido con las cláusulas suelo, a pesar de que el Tribunal Supremo ha dictaminado que los gastos derivados de la firma de una hipoteca debe pagarlos el banco y no el hipotecado, los bancos se están aferrando a todos los argumentos posibles para evitar devolver un solo euro a los clientes por este concepto, obligándoles a acudir a un abogado e ir a juicio.

Pero pongámonos en antecedentes.

En diciembre de 2015, el Supremo, atendiendo a una demanda de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), dio un nuevo mazado al sector bancario español al anular la cláusula de gastos en las escrituras de préstamos hipotecarios del BBVA.

El fallo del Alto Tribunal venía a decir 'grosso modo' que, puesto que es al banco a quien interesa que la escritura de la hipoteca esté inscrita en el registro, le corresponde a él asumir los gastos derivados de dicho trámite y no a quien solicita la hipoteca.

Dicha sentencia ha abierto la puerta a miles de reclamaciones por parte de miles de hipotecados que desde entonces han acudido a su oficina bancaria solicitando las cantidades abonadas de más en concepto de notaría, gestoría y registro por la escritura del préstamo hipotecario. Y todos se están encontrando con la misma respuesta por parte de los bancos: aquel fallo no les afecta.

Así lo ha constatado El Confidencial con varias entidades financieras y tras recibir varias cartas en las que varias entidades, en concreto BBVA, Bankinter, CaixaBank y Bankia, rechazan la reclamación de sendos clientes para que se les devuelva el dinero derivado de la hipoteca, obligándoles a acudir a los tribunales para que sea un juez el que decida quién tiene razón. Pero, según constatan varios abogados consultados por El Confidencial, “el “no”, es la respuesta habitual de la banca. Ninguna entidad está devolviendo los gastos hipotecarios por voluntad propia”, asegura a este diario Ignacio Para Mata, socio de Lean Abogados. Este abogad reconoce, no obstante, que alguna entidad sí está intentando resolver las reclamaciones de manera extrajudicial, “pero lo está haciendo de manera aleatoria, para unos clientes sí y otros no, sin que estén claros los motivos de estas decisiones”.

Es decir, a pesar de la sentencia del Tribunal Supremo y tal y como sucedió con las cláusulas suelo, los bancos sigue aferrándose a un clavo ardiendo para evitar devolver un solo euro a sus clientes. Pero, ¿cuáles son los argumentos que están utilizando para negarse a ello?

1.- La sentencia no les afecta

Es el principal argumento de las entidades.

“La cláusula de gastos de su escritura no ha sido declarada nula por el Tribunal Supremo ya que se trata de una versión diferente a la enjuiciada”, asegura el BBVA.

Por su parte, Bankinter argumenta en la carta a la que ha tenido acceso este diario que “en ningún momento, la cláusula contenida en su contrato, y a la que usted se refiere, ha sido declarada nula por ningún Tribunal”.

Se repite, de esta manera, el argumento que ya utilizó la entidad que preside Francisco González para negarse a devolver las cláusulas suelo a algunos de sus clientes obligándoles a acudir a los tribunales, ya que el banco da a entender que al margen del caso juzgado por el Tribunal Supremo en 2015, ningún otro cliente tiene derecho a la devolución.

Un argumento muy similar al esgrimido por la entidad naranja, que considera que la sentencia del Alto Tribunal tampoco le afecta.

“En relación a la Sentencia que cita, queremos indicarle que la misma no hace referencia alguna a la cláusula que Bankinter incorpora en sus préstamos hipotecarios, dado que esta entidad no fue parte en el procedimiento judicial finalizado con la referida Sentencia de tal forma que no podría, en ningún caso, extenderse esa conclusión sobre la nulidad de la cláusula que está incorporada en su préstamo hipotecario”.

Y así lo reitera la entidad a El Confidencial al asegurar que, “de momento, no hay ningún dictamen judicial que diga que Bankinter debe devolver de forma retroactiva los gastos hipotecarios de clientes que suscribieron en el pasado con nosotros algún producto hipotecario”.

2.- El cliente aceptó dicha cláusula

Los bancos, como también hicieron con el suelo de las hipotecas, aseguran que los clientes fueron informados por un notario de la presencia de dichas cláusulas.

“El pacto contractual se firmó con plena libertad y conocimiento de sus consecuencias”, responde Bankinter a un cliente.

Y añade que “el notario dio lectura concreta a la cláusula en cuestión, que fue plenamente consentida por usted, y cuyo cumplimiento aceptó, realizando la consiguiente provisión de fondos y el abono de los gastos, sin que a esta entidad le conste la realización de objeción alguna sobre los mismos”.

Es decir, la entidad defiende la transparencia de dichas cláusulas. “Todos los clientes fueron perfectamente informados en la documentación precontractual facilitada, que ellos aceptaron abonar. Tampoco hay ninguna otra sentencia en la que se pueda inferir que esto debe ser así”, insisten a este diario desde la entidad.

3.- Acudir a los tribunales

Esta negativa de la banca deja pocas opciones a los afectados.

BBVA sugiere, por ejemplo, acudir al Departamento de Conducta y Reclamaciones del Banco de España, si bien insiste en que este organismo solamente podrá pronunciarse sobre si la entidad se apartó o no de las buenas prácticas, pero no si la cláusula es abusiva o si hubo vicio en el consentimiento, como tampoco podrá declarar nula o abusiva ni ésta ni ninguna otra cláusula del contrato, puesto que dicha potestad recae solamente en los tribunales.

Opinión

Es decir, la única vía que, por el momento parece la más efectiva es la de acudir a los tribunales y que sea un juez quien obligue a la entidad a devolver el dinero basándose, previsiblemente, en los mismos argumentos del Tribunal Supremo que en su fallo de 2015 señalaba que dicha cláusula contraviene el Art. 89.

3 de la Ley General de Consumidores y Usuarios, según el cual, se califica como abusiva toda cláusula que transmita al consumidor las consecuencias económicas de gestión que no le sean imputables.

Y “quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real y adquiere la posibilidad de ejecución especial”.

A pesar de que las entidades defienden el cobro de dichos gastos a sus antiguos clientes, lo cierto es que algunas entidades financieras han dejado de repercutírselo a los nuevos hipotecados.

Así lo reconoce, por ejemplo, Bankinter.

“En línea con lo que está haciendo el resto de bancos y previa interpretación de la legislación vigente, venimos asumiendo los gastos de inscripción registral de la hipoteca en las nuevas operaciones, así como los de la copia expedida por la notaría con carácter ejecutivo, siendo de cuenta del cliente los restantes gastos notariales, así como el resto de gastos e impuestos aplicables”. Es decir, el cliente asume otras copias de la hipoteca, además de los gastos de la notaría, gestoría, tasación y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Medida que también ha adoptado BBVA de cara a las nuevas contrataciones. “Asumimos algunos gastos de notaría y de registros, pero en ningún caso se plantea asumir el AJD porque el reglamento de dicho impuesto establece que es el prestatario quien debe asumir el impuesto”, señalan fuentes de la entidad..