Representacion de la comunidad de propietarios

Artículo actualizado el 2 de junio de 2022

En derecho, podemos definir la representación  como aquella relación jurídica que se produce cuando se confía a una determinada persona, a la que se denomina representante, la facultad de actuar y de decidir, dentro de unos límites determinados, en interés y por cuenta de otra persona, a la que se le denominará representado.Representacion de la comunidad de propietarios

En el caso concreto de las juntas de Propietarios, la representación se produce cuando un propietario no puede asistir a la junta y delega su voto en otra persona, sea ésta o no propietaria de alguna finca en el edificio. La representación es actualmente una fórmula eficaz para participar en una junta de forma no presencial.

Contents

Basta que sea por escrito

La representación, está regulada en el art 15.1  de la l.p.h  que establece : “La asistencia a la junta de propietarios será personal o por presentación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario “.

Pero en algunos casos no basta

Hay que matizar este precepto:

  • Representación Legal: Para aquellos casos en que una persona ejerza la representación legal de otra, casos de personas incapaces, tutores legales, menores sujetos a patria potestad, etc., pero también los representantes legales de sociedades, asociaciones y otras entidades públicas ó privadas. En este caso laRepresentacion de la comunidad de propietarios Comunidad podrá exigir que el representante aporte la oportuna documentación que  justifique esta representación.
  • Representación Voluntaria. Es aquella por la cual una persona física representa a otra, ante la Junta de Propietarios. Aquí sí es suficiente una simple delegación de voto por escrito.

¿Puede ser también por correo electrónico, o de palabra?

En principio es necesario que la representación sea por escrito. Incluso se admite la otorgada por medio de correo electrónico. No obstante, si se produce de forma verbal y los asistentes a la Junta admiten tal hecho, también tendría validez.

Representación para una o varias juntas, varios propietarios de un solo inmueble, cónyuges

  • Para formalizar la representación, el propietario, identificándose correctamente, deberá firmar un documento en el que se incluya el nombre y el DNI de la persona que lo va a representar, así como la reunión para la que tiene validez esa representación.
  • La representación normalmente está limitada a una junta en concreto, pero cabe también representación más amplia para determinados periodos, o hasta que esta representación sea revocada.
  • No es necesario que la representación sea con poder Notarial, ni adjuntando copia del DNI del representado; la LPH no lo contempla.
  • Cuando una determinado inmueble pertenece a varios propietarios, se computa un solo voto, debiendo nombrar un representante para asistir a las Juntas.

Art 15.1 l.p.h ; Si algún piso o local perteneciese “pro indiviso” a  diferentes propietarios estos nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas.

Representacion de la comunidad de propietariosEn el caso de cónyuges o ex-cónyuges que tengan la finca en gananciales o proindiviso, podrían hacerlo los dos, aunque con un solo voto. Si no existe acuerdo y ambos quieren votar y lo hacen en diferente sentido, el voto quedará anulado.

También pueden ejercer la representación el Secretario y el Presidente de la Comunidad, no existe límite legal.

La ley de Propiedad Horizontal no establece ningún límite respecto al número de representaciones. Por tanto, un propietario o un tercero puede asistir a la junta con tantas como propietarios le hayan conferido dichas facultades.

¿Puede ser representante un propietario moroso?

Un propietario moroso no puede votar pero si puede representar a otro. El moroso está privado de voto por su propiedad, pero ello no impide que pueda acudir a la Junta y votar en nombre de otro propietario que le haya dado la oportuna representación, pues el art. 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal no pone condiciones al respecto.

Lotisse. Pablo Hinojosa. Abogado

▷Modelo de representación en una comunidad de propietarios: ¿Qué es y para qué sirve?

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Modelo de representación en una comunidad de propietarios: ¿Cuándo puede otorgarse la autorización de representación en una comunidad de vecinos?

El mecanismo de representación en una comunidad de propietarios pueden llevarse a cabo cuando se haya convocado una Junta a la que uno de los propietarios no pueda asistir por cualquier motivo.

De este modo, puede autorizar a la persona que elija para que vote los acuerdos siguiendo sus indicaciones. Eso sí, no podrá votar si el propietario ha contraído deudas con la comunidad.

Aunque haya otra persona autorizada, ésta no podrá votar en su nombre.

Del mismo modo, si el representante finalmente no puede acudir a la Junta, tiene la posibilidad de autorizar a una nueva persona que lo sustituya, a menos que el propietario en su autorización inicial lo hay prohibido.

Así pues, el apoderado puede ejercer en su nombre todos los derechos que tiene el propietario: derecho de asistir a la junta, a dar sus opiniones, a realizar preguntas, a solicitar información, a votar, a hacer constar en el acta su oposición a un acuerdo y a proponer acuerdos referidos a los asuntos que sean tratados en la orden del día. Pero no será válido para otro tipo de obligaciones comunitarias.

¿Quién puede ser el representante?

Cualquier persona física o jurídica (sociedad), puede representar a un socio.

En función de quién sea el representante, se necesitará un tipo específico de autorización, y según la legalidad vigente pueden representar a un propietario: otro propietario; el cónyuge, los ascendientes o los descendientes del mismo; cualquier persona con un poder notarial en plenas facultades para administrar el patrimonio del representado; o cualquier persona autorizada en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios.

Además, hay que mencionar que una misma persona previamente autorizada puede representar hasta a 10 propietarios de la finca al mismo tiempo. Pudiendo servir la autorización para todas las Juntas de Propietarios hasta que el representado decida retirar el poder a través de un nuevo escrito.

¿Cómo rellenar un modelo de representación en una comunidad de propietarios?

En el modelo de representación de una comunidad de propietarios deben indicarse el nombre, el apellido y DNI de la persona que va a ser representada y del representante, la declaración de voluntad del socio de querer darle la facultad de representación al apoderado, identificar la junta específica en la que va a ser representado y la fecha de la autorización, que puede ser anterior o del mismo día.

El documento debe ser entregado a aquella persona que ejerza de presidente de la junta en el momento de acceso a la junta general. No obstante, si se trata de un poder general para gestionar todo el patrimonio del propietario, será suficiente con que se facilite una copia auténtica del mismo.

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Todo lo que tiene que saber sobre las representaciones y votaciones en las comunidades de propietarios

La representación en las Juntas de Propietarios viene recogida en el artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal [LPH] y nos muestra que, “La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.

«Si algún piso o local perteneciese ‘pro indiviso’ a diferentes propietarios éstos nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas.

«Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora».

La representación legal, se produce por imperativo legal, corresponde a un tercero.

Nos encontramos con la de los padres que ostentan la patria potestad de los hijos menores no emancipados, los hijos incapacitados, el ausente, el representante del declarado ausente, el incapaz por sentencia judicial, la del tutor respecto del menor o incapacitado sujeto a tutela y también es el representante legal la persona que ostenta el cargo correspondiente en las sociedades, personas o entidades jurídicas o públicas.

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La representación voluntaria, se caracteriza porque una persona representa a otra, física o jurídica, ante la Junta de Propietarios. Es decir, que el propietario, o su representante legal, autorizado para ello, puede otorgar por escrito a un tercero para que acuda en su nombre a la reunión.

ESCRITO DE REPRESENTACIÓN

El representante debe entregar un escrito de representación del propietario que deberá contener los siguientes requisitos formales:

1.- Documento escrito, no verbal.

2.- Identificación del propietario y del representante, con nombre, apellidos y la correspondiente propiedad.

3.- La fecha de la Junta para la que se otorga dicho escrito de representación.

4.- La firma del escrito por parte del propietario.

QUIÉN PUEDE REPRESENTAR

En lo que se refiere a quién puede ser representante, la LPH en su artículo 15.1, no exige ningún requisito ni impone ninguna prohibición, pudiendo ser:

1.- Un tercero no propietario ajeno a la finca. Por ejemplo, un abogado.

2.- El secretario-administrador.

3.- El presidente.

4.- Otro propietario.

5.- También un propietario moroso puede actuar en representación de otro que no lo es.

CUÁNDO DEBEN PRESENTARSE LOS ESCRITOS DE REPRESENTACIÓN

Los escritos de representación se deben presentar al inicio de la Junta al Secretario, para que este tenga constancia de los comuneros presentes y representados para constituir válidamente la Junta, en primer lugar, y, luego, más tarde, para conocer con exactitud el quorum exigido para la aprobación de los acuerdos.

Por último, recordar que una sola persona puede representar a uno o varios propietarios.

Y si se otorga una representación y, finalmente, asiste el propietario representado y pretende votar, se entiende que la representación ha sido revocada.

LA VOTACIÓN EN LAS JUNTAS DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

En las Juntas de las Comunidades de propietarios, el derecho a voto lo podrán ejercer todos aquellos propietarios que se encuentren al corriente de pago con la comunidad.

La Ley de Propiedad Horizontal dispone en su artículo 15.

2 que “los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto.

«El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley”.

DOBLE MAYORÍA

Los acuerdos de la comunidad de propietarios se rigen por el criterio de la doble mayoría, es decir, a la hora de computar los votos debe alcanzarse la mayoría exigida tanto en la suma de coeficientes de participación como en la del número de propietarios.

El cómputo de las mayorías deberá hacerse además distinguiendo si la Junta se celebra en primera o segunda convocatoria.

En primera convocatoria las mayorías se calculan sobre el total de propietarios y cuotas de la comunidad, sin embargo, en segunda convocatoria este cálculo se hace sobre la base de los asistentes y sus cuotas.

DIFERENTES MAYORÍAS

Según el acuerdo que se quiera someter a votación, existen diferentes mayorías:

UNANIMIDAD

Para que un acuerdo sea aprobado por unanimidad es necesario que todos los miembros de la comunidad estén conformes con el mismo. En el caso de que se encuentren presentes en la Junta la totalidad de los propietarios, se obtendrá con el voto favorable de todos ellos.

Si no han acudido los propietarios que representen el 100% de las cuotas de participación, que es el caso más habitual, no será posible alcanzar la unanimidad en ese momento, ya que la Ley exige unanimidad de todos los propietarios, con lo que no es suficiente con que se obtenga esa unanimidad en la votación de la Junta, sino que hay que tener en cuenta la opinión de los ausentes.

MAYORÍA REFORZADA

De las 3/5 del total de los propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.

MAYORÍA SIMPLE

Más de la mitad del total de propietarios que a su vez representen más del 50% de las cuotas de participación. Para alcanzar el acuerdo es necesario obtener doble mayoría, de propietarios y de cuotas de participación.

Esa doble mayoría tiene un alcance diferente según se trate de primera o segunda convocatoria de la Junta.

EN PRIMERA CONVOCATORIA

Viene referida al total de la comunidad. Para alcanzar el acuerdo es preciso:

1.- El voto a favor de la propuesta de la mayoría del total de propietarios de la comunidad.

2.- Que la suma de las cuotas de participación de los elementos de los que sean titulares los propietarios que han votado a favor del acuerdo represente al menos, la mayoría de las cuotas del total del edificio. Se computan todas las cuotas existentes, incluyendo las de los presentes y las de los ausentes.

EN SEGUNDA CONVOCATORIA

La mayoría viene referida a los propietarios asistentes a la Junta, ya estén presentes en la reunión o estén debidamente representados. No basta que los votos positivos superen a los negativos, sino que se exige que los votos positivos representen el quórum exigido. Para alcanzar el acuerdo es preciso:

1.- El voto a favor de la propuesta de la mayoría de los propietarios presentes.

2.- Que la suma de las cuotas de participación de los elementos de los que sean titulares los propietarios que han votado a favor del acuerdo, represente al menos la mayoría de las cuotas los propietarios asistentes a la Junta.

►Minoría de un 1/3 del total de propietarios que representen a la vez más de 1/3 de las cuotas de participación.

►Un solo propietario, minusválido o mayor de 70 años, y a su cargo, para obras de eliminación de barreras arquitectónicas.

Los propietarios pueden ejercer su derecho a voto personalmente en la Junta o mediante representación.

Según la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 17, “se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la junta, debidamente citados, que una vez informados de los acuerdos adoptados por los presentes no manifiesten su discrepancia mediante comunicación al secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.”

De esta forma, se reserva para los propietarios ausentes la posibilidad de emitir su voto con posterioridad a la junta.

EL JUICIO DE EQUIDAD

El proceso de equidad o juicio de equidad en las Comunidades de Propietarios está previsto en el artículo 17.

7 de la LPH: “Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas”.

Es decir, para desbloquear los acuerdos que requieren mayoría simple para ser aprobados.

Hace falta efectuar dos convocatorias previas de la Junta de Propietarios. De este modo, antes de acudir al juicio de equidad, es preciso justificar la inclusión previa en el orden del día de la cuestión objeto de debate en al menos dos Juntas.

Además, es requisito que el resultado de las votaciones resulte contrario a la aprobación del acuerdo y resulte notoriamente injusto para la mayoría de los propietarios o al interés superior de la comunidad.

Por último, la demanda debe plantearse ante el Juzgado de Primera Instancia en el mes siguiente a la convocatoria de la segunda Junta. El Juez citará a las partes, demandantes y demandados, a fin de escucharles y resolverá en equidad en el plazo de 20 días desde que se formuló la petición. En dicha resolución el juez deberá hacer pronunciamiento sobre el pago de las costas procesales.

DESARROLLO DEL JUICIO DE EQUIDAD

1.- Comenzará por un escrito dirigido al Juez encabezado por aquellos propietarios que solicitan el juicio de equidad. El escrito iniciador del juicio de equidad se presentará en el Juzgado de Primera Instancia de la localidad donde radique la Comunidad de propietarios dentro del mes siguiente a la celebración de la Junta de Propietarios.

2.-  Hay que nombrar a los contradictores, es decir, los propietarios que mantiene la postura contraria a los solicitantes del juicio de equidad, y sus domicilios para que puedan ser citados.

3.-  Se expondrán las circunstancias de la Junta celebrada, el punto conflictivo debatido y no aprobado, las distintas posturas que se debatieron, y las razones argumentales que defienda la postura de la solicitud.

4.- El Juez citará a una comparecencia a las partes donde oirá las versiones y argumentos que se expongan, resolviendo en equidad el conflicto, mediante resolución judicial, dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.

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Representación de las personas jurídicas en las Comunidades de Propietarios

Patricia Briones, asesora jurídica de CAFMadrid, explica la representación la legal de sociedades, empresas o bancos en las comunidades de propietarios.

Normalmente conocemos la representación voluntaria, es decir, la delegación de voto que el propietario realiza en un tercero que puede ser o no propietario mediante el boletín de representación que suele adjuntarse con la convocatoria o mediante un poder notarial. Pero existe otra modalidad de representación, la legal, que sobre todo se produce en las comunidades cuando la propiedad pertenece a una persona jurídica, generalmente sociedades, empresas o bancos.

¿Qué formalidades deben cumplirse?

  • El representante debe ostentar la condición de administrador o representante legal de la sociedad, facultado por la ley, los estatutos de la sociedad o mediante un poder que le habilite expresamente para ello.
  • Debe acreditar esta condición al secretario-administrador mediante la exhibición o puesta a disposición de la escritura o de aquellos documentos que acrediten su condición. No es válida una mera comunicación sino que será necesario que quede acreditada.
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¿Qué ocurre si a la persona jurídica le toca ser presidente de la comunidad?

La propia Ley de Propiedad Horizontal, en su art. 13, señala como requisito imprescindible que el presidente se elija entre los propietarios.

Por ello, la persona jurídica, como titular de la finca, será la que legalmente sea nombrada para el cargo y así figurará en acta.

Sin embargo, dada la especialidad, será su apoderado o representante legal quien en la práctica actuará como tal y así deberá reflejarse igualmente en el acta donde figure el nombramiento.

En consecuencia, no se admite que un simple apoderado ejerza dicho cargo en representación de la sociedad.

¿Puede el representante de la sociedad delegar el voto en un tercero?

El único requisito exigible, aplicando el mismo criterio para la representación voluntaria, es que el tercero acuda a la junta con un escrito de delegación firmado por el apoderado o representante legal de la sociedad siendo aconsejable que lleve, por si fuese requerido por la junta, la documentación que lo acredite.

Autor: Patricia Briones
Fuente: ciudadycomunidad.es
Imagen: Caleb Stokes, Unsplash

¿Quién representa a la Comunidad? | baltasarprocurador

Ya hemos visto cuáles son que los órganos de gobierno de la Comunidad de Propietarios.

La Ley de propiedad horizontal establece el régimen de gobierno de las comunidades de propietarios a través de los siguientes órganos:

  • La Junta de propietarios que reúne a todos los propietarios.
  • El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes
  • El Secretario
  • El Administrador
  • Además de los estatutos, un acuerdo mayoritario de la junta puede establecer otros órganos de gobierno sin que esto suponga menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.

¿Representa el Presidente a la comunidad?

De conformidad con lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 13.3, en principio, la representación legal de la comunidad de propietarios, en juicio y fuera de él, corresponde al presidente de la comunidad, así como en todos los asuntos que afecten a la misma.

Sin embargo,, la jurisprudencia más reciente del Tribunal Supremo viene exigiendo que para ejercitar acciones judiciales, el presidente necesita la autorización de la Junta de propietarios.

¿Y el Administrador representa a la comunidad?  

La Ley de Propiedad Horizontal solo le faculta para representar a la comunidad, y siempre previo acuerdo adoptado en Junta de Propietarios, en los casos de reclamación de deudas contra los propietarios morosos (artículo 21.1 de la LPH).

  • En el resto de casos, su actuación solo será valida porque actúa en nombre y con autorización del presidente de la comunidad.
  • ¿El cargo de Presidente es obligatorio o puede ser rechazado?
  • El artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal establece los requisitos de la figura del Presidente de la Comunidad:
  • será nombrado de entre sus miembros,
  • debe ser propietario, es decir que no puede ser cualquier vecino de la comunidad,
  • además, el cargo es obligatorio,
  • y ejercerá las funciones de Secretario y Administrador, salvo que los estatutos o la junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos de manera separada al cargo de la presidencia.

De aquí se deduce que, por el contrario, los cargos de secretario y de administrador no son obligatorios. La persona que haya sido nombrada secretario o administrador, podrá solicitar al presidente una junta de propietarios extraordinaria para rechazar el cargo de manera formal.

En cargo de presidente debe ser asumido por turnos entre los copropietarios, y es un cargo exclusivo de los propietarios (el resto de vecinos que habiten el inmueble en régimen de alquiler no pueden ostentarlo).

Cuando nos toca el cargo, no podemos rechazarlo, salvo que exista una causa de fuerza mayor que lo justifique (por ejemplo, el caso grave enfermedad).

La comunidad de propietarios como parte activa en el proceso

  • LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS COMO PARTE PROCESAL: LEGITIMATIO AD CAUSAM Y LEGITIMATIO AD PROCESUM

    La capacidad para ser parte en un proceso es un concepto que viene dado, en principio, por las construcciones elaboradas en materia de capacidad jurídica por el Derecho Privado. Es el concepto de capacidad jurídica del Derecho Privado lo que en principio determina la capacidad para ser parte.

    Sin embargo, entre la elaboración de la capacidad jurídica del Derecho Privado y la capacidad para ser parte en el Derecho Procesal no se da una identidad absoluta(444).

    Dicho paralelismo ha de contar con las matizaciones derivadas de la sucesiva aparición en el tráfico jurídico de fenómenos colectivos y masas de bienes que, sin poseer la personalidad reconocida por el Derecho, son considerados como parte legítima de los procesos en las leyes especiales -cual es el caso de la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal-, y en las decisiones jurisprudenciales(445).

    Cuando se afirma que las organizaciones de sujetos sin personalidad jurídica pueden ser parte en el proceso a través de la representación orgánica, no se está diciendo otra cosa sino que los miembros del grupo son la verdadera parte, pero no en su cualidad de sujetos singulares, sino en su calidad de miembros de un organización(446). Es esta calidad uti socii lo que determina la parte, de modo que los eventuales cambios de propietarios durante el proceso no van a determinar un cambio procesal de partes. Los poderes y deberes procesales pertenecen a los miembros del grupo, pero, según los principios de la actuación orgánica, son ejercitados por medio de la organización de éste, según las reglas y los efectos previstos en tal organización. Y los resultados del proceso repercuten sobre la parte -el miembro- uti socius, de modo que tendrán su incidencia en la esfera jurídica de éste(447).

    Por su parte, la capacidad de obrar procesal, esbozada en nuestro ordenamiento procesal en el artículo 2 de la LEC, es la que determina la concurrencia de la aptitud suficiente en el sujeto para comparecer en el proceso y fijar la conducta procesal que desea seguir(448) y, en consecuencia, para asumir en nombre propio o ajeno la responsabilidad que pueda derivarse de su actuación procesal, bien como demandante, bien como demandado.

    En general, la capacidad procesal -aptitud subjetiva suficiente para comparecer en juicio-, se reconoce a quienes están en el pleno ejercicio de sus derechos civiles. Podrán comparecer en el proceso las personas físicas mayores de edad en las que no concurra causa de incapacidad. En caso contrario, dicha incapacidad habrá de ser suplida por los mecanismos legales previstos.

    En el caso de la comunidad de propietarios, no puede decirse que las personas físicas que la forman sean incapaces de obrar.

    En estas condiciones -y dejando aparte por un momento la solución de la LPH-, los sujetos que conforman la comunidad deberían comparecer en el proceso a través de la figura del litisconsorcio, matizado por la doctrina de la legitimación individual del comunero en beneficio de la comunidad, de la misma forma que podrían tomar parte en las relaciones jurídicas sustanciales a través del concurso de la voluntad de todos y cada uno de ellos en la perfección del contrato o en la realización del acto jurídico en cuestión. Pero es la ley la que, por razones de conveniencia y economía procesal, y asimismo por el interés de los terceros que han de relacionarse procesal o extraprocesalmente con el colectivo de propietarios, ha dispuesto la imposibilidad de actuación singular, organizando al grupo, y estableciendo los requisitos de la persona que ha de representar a la colectividad en las relaciones externas(449). Cuando el ordenamiento jurídico reconoce esta capacidad procesal a un grupo sin personalidad, normalmente también determina una forma concreta de actuar ésta(450). Para posibilitar la actuación procesal de estos fenómenos colectivos, la leyes han ido imponiendo la representación procesal necesaria incluso en supuesto típicos de comunidad ordinaria(451), alejándose progresivamente de la solución jurisprudencial según la cual cualquier comunero puede comparecer en juicio, de modo que la sentencia favorable aprovecha a los demás comuneros, sin que les perjudique la adversa.

    • Por estas organizaciones de sujetos (parte material), igual que por las personas jurídicas(452), comparecerá las persona que legalmente la represente (representante procesal).
    • La persona física que legalmente representa a la comunidad de propietarios viene indicada por el artículo 12 LPH: el titular del cargo de Presidente representará en juicio a la comunidad en los asuntos que la afecten.
    • En el representante procesal, que suple la incapacidad procesal de la organización de sujetos, han de concurrir dos circunstancias:

    En primer lugar, la persona física que comparece por el ente ha de tener capacidad de obrar.

    Esto es lo que significa el artículo 2 de la LEC cuando en su párrafo primero hace referencia a los requisitos de la comparecencia en juicio, sin discriminar en este punto al representante o parte en sentido formal respecto de la verdadera parte procesal: el que comparece en juicio, por sí o por otro, ha de estar en el pleno ejercicio de sus derechos civiles.

    En segundo lugar -y a esta cuestión ya no hace referencia la LEC, por tratarse de un requisito mucho más imbricado con la normativa sustantiva-, en relación con el proceso concreto, ha de estar dotado de los poderes suficientes para estar válidamente en juicio en nombre del ente.

    Esta necesidad es lo que la doctrina ha denominado «legitimatio ad processum».

    Pese a que el concepto recibió desde sus inicios las críticas de la doctrina(453), se ha revelado de importancia ineludible para determinar la posición del representante procesal frente a la verdadera parte del proceso.

    Sin embargo, los problemas planteados por la actuación en juicio de las comunidades de propietarios no se solucionan con la determinación de la capacidad para ser parte y la capacidad procesal de la misma.

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    Cuando el artículo 12 LPH establece la representación procesal de la comunidad por parte del Presidente, exige asimismo un requisito para que la comunidad pueda ser parte en el proceso concreto, estos es, que el asunto «afecte a la comunidad».

    1. En efecto, desde un punto de vista dogmático, las cuestiones que pueden plantearse en torno a las aptitudes subjetivas de las partes son de dos tipos(454):
    2. De un lado, quién puede ser parte en el proceso o actuar como tal.
    3. De otro, quién puede ser parte en el proceso concreto.

    La primera cuestión hace referencia a los conceptos de capacidad para ser parte -reconocida en la comunidad-, y capacidad procesal -atribuida al Presidente-, y consisten en cualidades de tipo personal y corporativo que el artículo 2 de la LEC y la organización interna de cada colectivo han venido a determinar.

    Quien reúne los requisitos de capacidad para ser parte y capacidad procesal (o suple ésta mediante el mecanismo representativo), puede actuar en cualquier proceso en abstracto, sin determinar todavía el objeto litigioso de que se trate.

    Con estos requisitos, todos pueden ejercitar en abstracto el derecho a la tutela judicial efectiva que reconoce y garantiza el artículo 24 de la Constitución como Derecho Fundamental.

    Pero el derecho a la tutela sólo garantiza el ejercicio de derechos e intereses legítimos de quien la insta(455). El artículo 24 de la Constitución no habla de los derechos, sino de sus derechos e intereses legítimos(456).

    El concepto de legitimación alude, pues, a una concreción del derecho a la tutela, a una especial vinculación entre los sujetos que instan de los órganos jurisdiccionales del Estado la tutela y el objeto litigioso respecto del que la solicitan.

    El concepto de lo que se conoce como legitimación, viene a responder a la segunda cuestión : la de quién puede ostentar la cualidad de parte en el proceso concreto de que se trate, que se traduce en la determinación de si a la persona individualizada le corresponde accionar en relación a una pretensión concreta(457).

    Para determinar el ámbito de incidencia de los requisitos anteriores, la distinción más grata al Tribunal Supremo(458) es la que hace referencia a la legitimatio ad causam y legitimatio ad processum.

    Esta teoría, introducida en la doctrina procesalista moderna por Chiovenda, identifica en la legitimación ad causam la verdadera legitimación para actuar en el proceso concreto, mientras que la legitimatio ad processum es considerada la simple capacidad de estar en juicio(459).

    Partiendo de la anterior distinción, resulta sorprendente que la Exposición de Motivos de la LPH entienda que con la previsión de la figura del Presidente se ha solucionado el «problema de legitimación que se venía produciendo».

    Y es que, a poco que nos adentremos a analizar la regulación de dicha figura en el artículo 12 de la Ley, el intérprete constata que la misma sólo ha dado solución al problema del ejercicio de la capacidad procesal de la organización de sujetos o, lo que es lo mismo, de la legitimatio ad processum ejercida por el representante necesario. El precepto en cuestión ha determinado quién habrá de ejercitar en juicio las acciones que corresponden a la comunidad, y quién habrá de comparecer en juicio defendiendo a la misma cuando ésta sea demandada en relación a las obligaciones contraídas por el grupo, dando a esta cuestión la misma respuesta que la propia LEC en su artículo 2.°: es el Presidente, que representa a la comunidad fuera de juicio, quien habrá de ejercer también la representación procesal del grupo(460). Pero acerca de la legitimatio ad causam que ha de concurrir en el representado ha sido mucho menos concreta. Como en el caso de la actuación fuera de juicio, la actuación legítima de la comunidad en juicio se circunscribe «a los asuntos que la afecten».

    Un enfoque correcto del problema de la legitimación del Presidente en nombre de…

  • Legitimación de la Comunidad de Propietarios y representación para acudir a juicio

    La representación de la Comunidad de Propietarios en juicio es un tema muy recurrente.

    Recientemente hemos obtenido una sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga por la que, fallando un recurso de apelación a favor de nuestro cliente, expone fundadamente la cuestión, resolviendo ordenadamente todos los motivos del recurso formulado por la parte contraria (sentencia nº 170/2019, de 11 de marzo, de la sección 4ª de la Audiencia Provincial de Málaga en el rollo de apelación nº 1441/2017).

    Partimos de la base de que, confirmado por la reciente sentencia del Tribunal Supremo de fecha 8 de enero de 2019, la legitimación para acudir a juicio (ad causam) la tiene la Comunidad de Propietarios, la cual es representada por su presidente.

    Tal distinción es de calado conceptual. En juicio, puede ser parte actora (quien ejercita la acción) o demandada (frente a quien se ejercita) la Comunidad de Propietarios. Pero al carecer ésta de capacidad procesal ha de estar representada por alguien. Y esa persona es el presidente, que es nombrado por los propietarios (por la Junta de Propietarios).

    En el caso analizado, la parte demandada (es decir, frente a quien la Comunidad de Propietarios dirigió la acción judicial) planteó la falta de legitimación de la parte actora (la comunidad) por no existir acuerdo de la Junta de Propietarios que autorizara expresamente al presidente para iniciar acciones judiciales en nombre de la comunidad contra ella.

    Ciertamente, como establece la doctrina del Tribunal Supremo (entre otras mediante la sentencia de 27 de marzo de 2012), el presidente de la comunidad la representa, pero en base a la ejecución de acuerdos de la Junta de Propietarios sobre asuntos de interés general para aquélla.

    Tal representación de la Comunidad en juicio y fuera de él no tiene un contenido «en blanco» para el presidente que pueda servir para legitimarle en cualquiera de sus actuaciones.

    Es la Junta de Propietarios la que acuerda lo conveniente a sus intereses y el presidente lo ejecuta; esto es, su voluntad no suple, corrige o anula a la de la Junta de Propietarios.

    Así, se trata de impedir que la voluntad personal del presidente sea la que deba vincular a la comunidad, lo que se consigue sometiendo al conocimiento de la Junta de Propietarios la cuestión que se somete a la decisión judicial, habida cuenta el carácter necesario de las normas que rigen la propiedad horizontal que impide dejarlas al arbitrio y consideración exclusiva del presidente.

    La Ley de Propiedad Horizontal únicamente exige, de modo expreso, el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos concretos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca y de reclamación de cuotas impagadas. Pero la mayoría de la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales mantienen que no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos que incluso puedan ser de mayor trascendencia para la vida de la comunidad que los indicados anteriormente. Entre ellos la realización de obras en elementos privativos de un comunero que comporten alteración o afectación de los elementos comunes, que fue el debatido en el recurso que comentamos.

    ¿Y cuál debe ser el alcance del mandato de la Junta de Propietarios? En un caso la parte demanda se opuso a nuestra acción por no recogerse expresamente en el acuerdo de la Junta de Propietarios el tipo de acción que podría ejercitar el presidente. La Audiencia Provincial dio la razón al demandado (una empresa constructora).

    Pero acudimos al Tribunal Supremo, quien puso orden, fallando a favor de la Comunidad.  Basta, dice, que el mandato sea para reclamar judicialmente la reparación de daños (ese era el caso), no siendo necesario que se especifique el tipo de acción a emplear.

    En este caso también se resolvió a favor de la Comunidad como legitimada para reclamar daños producidos en distintos elementos privativos de los propietarios que formaban la Comunidad.

    En definitiva, con carácter general, se requiere previo acuerdo de la Comunidad de Propietarios que legitime al presidente para instar acciones judiciales en nombre y defensa de aquella, lo que no obsta para que éste no resulte necesario en los casos en los que los estatutos de la comunidad expresamente prevean lo contrario.

    En el supuesto analizado, la parte demandada no alegó en su oposición a la demanda la falta de legitimación activa. De hecho, manifestó en la contestación a la demanda su conformidad con los fundamentos esgrimidos en la demanda en cuanto, entre otros, la capacidad y legitimación de las partes del proceso.

    Fue en el acto de la audiencia previa cuando alegó la falta de legitimación del presidente de la comunidad al no constar autorización de la Junta de Propietarios para ejercitar la presente acción.

    El Juez concedió a la parte actora un plazo para acreditar dicho extremo (el acuerdo de la Junta), decisión que no recurrió la demandada

    Fue el caso que la parte actora, la Comunidad de Propietarios, aportó en dicho plazo una certificación emitida por el secretario de la comunidad junto con el acta de la Junta de Propietarios. Mediante esos documentos se acreditó que con anterioridad a la presentación de la demanda se acordó por la Junta de Propietarios, incluso por unanimidad, la presentación de una demanda civil.

    Por tanto, al momento de presentar la demanda existía el acuerdo válidamente adoptado de autorizar al presidente para el ejercicio de la acción judicial, por lo que la legitimación quedó perfectamente acreditada.