Responsabilidad los administradores no garantizar la devolucion cantidades la compra vivienda

Responsabilidad los administradores no garantizar la devolucion cantidades la compra vivienda

El Tribunal Supremo ha emitido recientemente varias sentencias en las que consideran responsables a los administradores de sociedades promotoras inmobiliarias, en los casos de ventas de viviendas sobre plano. Las sentencias derivan de reclamaciones por parte de consumidores que adquirieron sus viviendas sin estar todavía construidas y que entregaron una serie de cantidades de manera anticipada. Posteriormente las sociedades promotoras de los inmuebles devenían insolventes y las cantidades entregadas a cuenta eran totalmente irrecuperables para los consumidores, que además se quedaban sin la entrega de las viviendas que habían comprado.

El Tribunal Supremo se centra en el análisis del incumplimiento de lo que establece la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (la “Ley 57/1968”) acerca de las cantidades abonadas anticipadamente en el marco de la venta de viviendas, todo ello junto con la legislación mercantil aplicable en materia de responsabilidad de los administradores.

Dicha Ley 57/1968 establece dos obligaciones para los promotores inmobiliarios:

  1. Garantizar la devolución de las cantidades entregadas mediante contrato de seguro otorgado con entidad aseguradora o por aval solidario prestado por entidad financiera, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo que se haya convenido.
  2. Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una entidad bancaria en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas.

En los casos analizados por el Tribunal Supremo, las promotoras incumplían claramente lo establecido en la Ley 57/1968 por cuanto entraban en concurso y resultaba que las cantidades entregadas a cuenta no estaban garantizadas de acuerdo con la exigencia legal y no eran devueltas a los consumidores, por otro lado la vivienda tampoco era entregada.

Al Tribunal Supremo se le plantea la cuestión suscitada por las demandas de los afectados, de si el incumplimiento por la sociedad promotora de la obligación de garantizar al comprador las cantidades entregadas anticipadamente en caso de resolución del contrato de compraventa, constituye un incumplimiento que puede ser, además, imputable a los administradores para exigirles responsabilidad a título individual. Para ello es necesario dilucidar si cabe una acción de responsabilidad individual contra los administradores de las sociedades que han llevado a cabo dicho incumplimiento.

En este sentido el Tribunal inicia su razonamiento diciendo que los administradores tienen la obligación de cumplir las normas legales que afectan a la actividad de la sociedad, ello supone emplear la diligencia de un ordenado empresario en relación con los terceros directamente afectados por su actuación. La infracción de este deber supone un incumplimiento de una obligación de la sociedad, que es imputable a los administradores, por negligencia, en el ejercicio de sus funciones en el cargo. Asimismo, las sentencias del TS indican que la Ley de Sociedades de Capital establece la mencionada acción individual contra los administradores, que se puede interponer cuando en el ejercicio de sus funciones éstos incumplen normas específicas que se imponen a su actividad social y un tercero en una posición más débil (consumidor) sufre un daño directo por causa de ello.

De acuerdo con lo anterior, el Tribunal Supremo establece los siguientes requisitos para que en el supuesto de hecho que se ha explicado, pueda prosperar la acción individual de responsabilidad:

  1. incumplimiento de una norma (en este caso sería la Ley 57/1968) debido al comportamiento por omisión de los administradores;
  2. imputabilidad de tal conducta de omisión a los administradores, como órgano social;
  3. que la conducta antijurídica, culposa o negligente, sea susceptible de producir un daño;
  4. el daño que se infiere debe ser directo al tercero que contrata, en este caso, al acreedor, sin necesidad de lesionar los intereses de la sociedad; y
  5. que exista una relación de causalidad entre la conducta contraria a la ley y el daño directo ocasionado al tercero (dicha relación estriba en que debido a que no se ha cumplido con la obligación de garantizar las cantidades pagadas, el consumidor no puede recibir su reembolso).
  • No obstante, el Tribunal Supremo puntualiza que la responsabilidad de los administradores en ningún caso se puede conectar al hecho objetivo del incumplimiento o defectuoso cumplimiento de las relaciones contractuales, convirtiéndolos en garantes de las deudas de la sociedad que administran o de las situaciones concursales que pueden surgir.
  • Sin embargo en los supuestos de hecho que hemos descrito, se considera que la responsabilidad directa de los administradores proviene del carácter imperativo de la norma que han incumplido y de la importancia de los intereses jurídicos protegidos por dicha norma.
  • Es en atención a dichos intereses y al carácter imperativo de la obligación que se responsabiliza a los administradores de asegurarse que se cumple con la exigencia legal
  • Por tanto, lo que se le imputa a los administradores no es el incumplimiento de una obligación contractual de la sociedad (ya que el contrato es entre las partes que lo suscriben, entre las cuales no se encuentra el administrador), sino la infracción de un deber legal de carácter imperativo.

Esta línea jurisprudencial abre una vía de resarcimiento para todas aquellas personas que adquirieron viviendas y posteriormente fueron víctimas del fracaso de la empresa con la que contrataron. Teniendo en cuenta el movimiento del mercado inmobiliario español en los últimos años, todo ello puede dar lugar a muchas reclamaciones de consumidores tanto españoles como internacionales.

Ignacio de Gispert

Acción individual de responsabilidad frente a administradores sociales

21/03/2016 Responsabilidad los administradores no garantizar la devolucion cantidades la compra vivienda

Con demasiada frecuencia, los compradores de viviendas de nueva construcción se han encontrado con la sorpresa de que las promotoras no han cumplido con las obligaciones exigidas por la Ley 57/1968, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, y por la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, disposiciones ambas derogada y modificada, respectivamente, por la Ley 20/2015, de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras, en vigor desde el 1 de enero de 2016, que incorpora un nuevo régimen de garantías que solventa las importantes deficiencias del anterior. Eran obligaciones tendentes a garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, en caso de que finalmente la obra nueva no llegara a buen fin.

No obstante, en los últimos años la Sala Primera de Tribunal Supremo ha dictado varias sentencias que facilitan la defensa de esos compradores que no han podido beneficiarse del nuevo régimen legal, bien determinando la responsabilidad de la entidad avalista o del asegurador pese a que el promotor no ha llegado a solicitar la emisión de las pólizas o certificados individuales de las pólizas de afianzamiento (STS de 23 de septiembre de 2015), o bien determinando la responsabilidad a título individual de los administradores sociales de las promotoras, por los daños causados directamente a los compradores al infringir aquéllos la obligación de cumplir y respetar las normas legales que afectan a esta actividad empresarial (STS de 23 de mayo de 2014).

Nuevamente, en sentencia de 3 de marzo de 2016, la Sala Primera del Tribunal Supremo –siguiendo aquella sentencia de 2014– ha vuelto a declarar que al no constituir los administradores en nombre de las promotoras las garantías exigidas por la Ley, se ha producido (1) el incumplimiento de una norma que afecta al sector (en concreto, la Ley 57/1968), debido al comportamiento omisivo de los administradores y (2) que tal conducta omisiva es imputable a los administradores, como órgano social; (3) que dicha conducta antijurídica y negligente es susceptible de producir un daño; (4) que ciertamente se ha producido un daño directo al tercero que ha contratado (al comprador), sin necesidad de lesionar los intereses de la sociedad; y (5) que existe una relación de causalidad entre la conducta contraria a la ley y el daño directo ocasionado al tercero, pues el incumplimiento de la obligación de garantizar la devolución de las cantidades ha producido un daño a la compradora, que al resolver el contrato de compraventa no ha podido obtener la devolución de las cantidades anticipadas, al no hallarse garantizadas las sumas entregadas.

El Alto Tribunal advierte, como ya hiciera en la sentencia de 23 de mayo de 2014, que no puede recurrirse indiscriminadamente a la vía de la responsabilidad individual de los administradores por cualquier incumplimiento contractual, que los convertiría en garantes de las deudas sociales.

En efecto, la llamada “acción individual”, esto es, la acción para exigir la responsabilidad a título individual de los administradores por daños directos a causados a socios o a terceros, plantea especiales dificultades para delimitar los comportamientos de los que deban responder directamente los administradores frente a terceros, a fin de distinguir entre el ámbito de responsabilidad que incumbe a la sociedad con quien contrata el tercero perjudicado a través del representante de la sociedad (los administradores) y la responsabilidad a título individual de los administradores que actúan en su nombre y representación.

La Ley de Sociedades de Capital, tras permitir que si concurren ciertos requisitos tanto los socios (art. 239) como los acreedores sociales (art.

240) puedan ejercer la “acción social” de responsabilidad contra los administradores, esto es, la acción que tiene por objeto que los administradores indemnicen a la sociedad (no a los socios o a los acreedores sociales) los daños causados a la misma por aquéllos, añade en su artículo 241 que “Quedan a salvo las acciones de indemnización que puedan corresponder a los socios y a los terceros por actos de administradores que lesionen directamente los intereses de aquellos”. Por tanto, si bien todo daño de los administradores a la sociedad puede generar un daño indirecto o reflejo a los socios y a los terceros, el daño a la sociedad no puede ser objeto más que de la “acción social” (STS de 20 de junio de 2013). Y por otro lado, no toda conducta de los administradores como representantes de la sociedad puede convertirlos en responsables a título individual de los daños que directamente cause la sociedad a los terceros, por ejemplo en el ámbito de las relaciones contractuales entre la sociedad y los terceros (STS de 1 de junio de 2010). De ahí que la jurisprudencia y la doctrina científica hayan precisado los supuestos en los que procede esta exigencia de responsabilidad individual, afirmando que constituye un supuesto especial de responsabilidad extracontractual integrada en un marco societario, que se genera ante el incumplimiento de la obligación de cumplir y respetar las normas legales que afectan bien a la actividad social o bien a la sectorial (como es el caso de la constitución de garantías en la compra de viviendas con entregas anticipadas). Son normas de ius cogens, cuyo cumplimiento se impone como deber de diligencia del administrador, y que se conecta con el ámbito de sus funciones (arts. 225, 226, 236 y 241 LSC), por lo que le es directamente imputable.

Esto no significa que en la práctica el uso de la “acción individual” sea residual, sino que al contrario está muy extendido, en especial en los supuestos de incumplimiento de las normas legales que afectan a la actividad social, como es el caso de la obligación de convocar la junta general de socios para acordar la disolución de la sociedad si ésta se encuentra incursa en causa de disolución por disminución del patrimonio (SSTS de 29 de abril de 1999, de 29 de diciembre de 2000, de 31 de mayo de 2001, de 23 de diciembre de 2011 o de 29 de diciembre de 2011) o en los supuestos de desaparición de hecho de la sociedad (STS de 16 de diciembre de 2005), declarándose que en estos casos el daño a indemnizar puede ser equivalente a la cuantía de la deuda.

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Por último, conviene recordar que la acción de responsabilidad contra los administradores, sea social o individual, prescribe a los cuatro años a contar desde el día en que hubiera podido ejercitarse (art. 241 bis LSC, según redacción dada por la Ley 31/2014, de 3 de diciembre).

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Consejos para comprar y vender una vivienda

Un contrato de seguros siempre se debe formalizar por escrito.

El asegurador queda obligado a entregar la póliza al asegurado, que es un documento en el que obligatoriamente debe identificarse el asegurador, el asegurado, el agente de seguros y el concepto por el que se asegura. También se debe especificar la naturaleza del riesgo cubierto, los objetos que se aseguran, la suma asegurada y el importe de la prima.

  • La mayoría de entidades bancarias exigen la contratación de un seguro a la hora de conceder un crédito hipotecario.
  • Hay tres tipos básicos de seguros:
  • Seguro de daños de la vivienda

Es obligatorio por ley y cubre el continente (la estructura) de la vivienda. En caso de pérdida total del bien inmueble, la compañía aseguradora liquida la deuda pendiente a la entidad financiera. El resto del importe, hasta cubrir el total del valor cubierto, lo entrega al asegurador.

El valor de este seguro puede oscilar entre 75 y 100 euros por año.

Seguro de multirriesgo de la vivienda

Este seguro cubre tanto la estructura de la vivienda (el continente, igual que el seguro de daños de la vivienda) como los objetos que contiene (desde electrodomésticos, joyas y muebles hasta la responsabilidad civil a terceros). Aunque las cuotas son muy diferentes dependiendo de cada caso y del valor asegurado, el precio puede oscilar sobre 150 euros al año.

Seguro de vida o de amortización de préstamo

A pesar de no ser obligatorio, es un tipo de seguro muy aconsejable, ya que cubre las contingencias de defunción, invalidez absoluta e invalidez permanente, aunque, normalmente, no cubre la invalidez parcial. Puede costar anualmente unos 200 euros.

Por otra parte, la Ley de Ordenación de la Edificación exige a los promotores que contraten un seguro de daños materiales o un seguro de caución (a elección del promotor), para garantizar que responderá por los daños que se produzcan en la vivienda.

De este modo, si la vivienda tiene algún tipo de daño estructural (cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga, etcétera), o manifiesta tener vicios causados por defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones, el promotor (constructor, cooperativas, etcétera) deberá indemnizar al propietario del piso.

Estos tipos de seguros entran en vigor en el momento en el que la obra se aprueba y el comprador se convierte en el propietario. Sin embargo, hay que tener en cuenta que solo cubre diez años en el caso de defectos estructurales, y tres años por vicios o defectos que incumplan las normas de habitabilidad del edificio.

STS 242/2014, 23 de Mayo de 2014

  1. La cuestión nuclear que se plantea en el presente recurso es resolver si el incumplimiento por la sociedad demandada promotora de la obligación de garantizar al comprador las cantidades entregadas anticipadamente en caso de resolución del contrato de compraventa, exigida legalmente por la Ley 57/1968 y por la Disposición Adicional Primera de la Ley 23/1999 , constituye un incumplimiento que puede ser, además, imputable a los administradores para exigirles responsabilidad a título individual (ex art. 69 LRSL , arts. 133 y 135 LSA , actualmente arts. 236, 237 y 241 LSC), y si tal responsabilidad es solidaria con la sociedad.

  2. La percepción por la promotora de cantidades anticipadas de los compradores durante la construcción de viviendas cuenta con una regulación antigua, pero vigente.

    La Ley 57/1968, de 27 de julio vino a poner coto a ciertos abusos que propició un desarrollo inmobiliario sin escrúpulos, (siguiendo la Exposición de Motivos: “la justificada alarma que en la opinión pública ha producido la reiterada comisión de abusos, que, de una parte, constituyen grave alteración de la convivencia social, y de otra, evidentes hechos delictivos, ocasionando además perjuicios irreparables a quienes confiados y de buena fe aceptan sin reparo alguno aquellos ofrecimientos”). La referida norma, es sectorial, de ius cogens , imperativa, de obligado cumplimiento por parte de las promotoras (art. 7 de la Ley) que, necesitadas de financiación, acudían a los anticipos a cuenta del precio de los compradores, sin esperar a la finalización de la construcción. La Ley trataba de establecer con carácter general normas preventivas que garantizasen “tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que ésta no se lleve a efecto” (Exposición de motivos). El ámbito subjetivo de la ley se extiende a toda persona física o jurídica que “promueva la construcción de viviendas que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma” (art. 1) que “deberán” cumplir, entre otras las siguientes condiciones: ” Primera.- Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el seis por ciento de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido. Segunda.- Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros, en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior.”

    • Si en el plazo convenido no se ha hecho entrega de la vivienda, el artículo tercero concede un derecho de opción al comprador entre solicitar la devolución de las cantidades entregadas con sus intereses o conceder un nuevo plazo al promotor.
    • El artículo quinto de la referida Ley 57/1968 señala que: “será requisito indispensable para la propaganda y publicidad de la cesión de viviendas mediante la percepción de cantidades a cuenta con anterioridad a la iniciación de las obras o durante el período de construcción, que se haga constar en las mismas que el promotor ajustará su actuación y contratación al cumplimiento de los requisitos establecidos en la presente Ley” .
    • Y el artículo séptimo: “los derechos que la presente Ley otorga a los cesionarios tendrán el carácter de irrenunciables”.
    • La doctrina de esta Sala en SSTS de 10 de diciembre de 2012, RC 1044/2010 y de 5 de febrero de 2013, RC 1410/2010 ha considerado esencial la mencionada obligación de garantizar a los compradores las cantidades anticipadas para la compra de viviendas.
  3. La determinación de si esta infracción es directamente imputable también a los administradores de la sociedad o, exclusivamente, a ésta última supone analizar los presupuestos de responsabilidad de los administradores frente al tercer acreedor con ocasión de contratar la compraventa de una vivienda con la promotora, pues es evidente que al causarse un daño debe responder quien lo ocasione.

    La acción individual de responsabilidad de los administradores por actos llevados a cabo en el ejercicio de su actividad orgánica – y no en el ámbito de su esfera personal, en cuyo supuesto entraría en juego la responsabilidad extracontractual, del art.

    1902 Cc -plantea especiales dificultades para delimitar los comportamientos de los que deba responder directamente frente a terceros, delimitando el ámbito de la responsabilidad que incumbe a la sociedad, que es con quien contrata, de la responsabilidad de los administradores que actúan en su nombre y representación.

    En este último caso, pues, la acción individual de responsabilidad supone una especial aplicación de responsabilidad extracontractual integrada en un marco societario, que cuenta con una regulación propia ( art. 135 LSA -241 LSC), que la especializa respecto de la genérica prevista en el art.

    1902 Cc ( SSTS de 6 de abril de 2006 , 7 de mayo de 2004 , 24 de marzo de 2004 , entre otras). Se trata, de una responsabilidad por “ilícito orgánico” , entendida como la contraída en el desempeño de sus funciones del cargo.

    En el presente caso, la fuente de deberes que se le imponen en su condición de administradores es, entre otras, la de cumplir y respetar las normas que afectan a la actividad social o sectorial, si se prefiere.

    El cumplimiento de este “deber objetivo de cuidado” que, como ha afirmado la doctrina, consiste en no dañar a los demás, exige emplear la diligencia de un “ordenado empresario” y cumplir los deberes impuestos por las leyes (art.

    266 LSC) en relación con los terceros directamente afectados por su actuación.

    La infracción de este deber, supone un incumplimiento de una obligación de la sociedad, que es imputable a los administradores, por negligencia, en el ejercicio de sus funciones en el cargo, actuando como órgano social.

  4. Del daño en principio, responde la sociedad, sin perjuicio de que ésta pueda repetir contra sus administradores una vez reparado mediante el ejercicio de la acción social de responsabilidad ( art. 133 LSA y arts. 236 – 240 LCS ).

    Pero llevados al extremo que contempla la sentencia recurrida que considera la acción individual, como subsidiaria y sólo ejercitable en caso de insolvencia de la sociedad, supondría un blindaje y, en la práctica, una exoneración de responsabilidad de los administradores. El art.

    241 LCS permite una acción individual contra los administradores, cuando en el ejercicio de sus funciones, incumplen normas específicas que se imponen a su actividad social y tienden a proteger al más débil, en este caso, al comprador de una vivienda que anticipa su precio antes de serle entregada, y sufre directamente el daño como consecuencia del incumplimiento de sus obligaciones.

    En el presente supuesto se dan todos los presupuestos para que deba prosperar la acción individual de responsabilidad, de acuerdo con la doctrina sentada por esta Sala (SSTS 396/2013, de 20 de junio , 15 de octubre de 2013 RC 1268/2011 , 395/2012, de 18 de junio , 312/2010 de 1 de junio , 667/2009 de 23 de octubre , entre otras), que son: (i) incumplimiento de una norma, en el presente caso, Ley 57/1986, debido al comportamiento omisivo de los administradores; (ii) imputabilidad de tal conducta omisiva a los administradores, como órgano social; (iii) que la conducta antijurídica, culposa o negligente, sea susceptible de producir un daño; (iv) el daño que se infiere debe ser directo al tercero que contrata, en este caso, al acreedor, sin necesidad de lesionar los intereses de la sociedad y (v) relación de causalidad entre la conducta contraria a la ley y el daño directo ocasionado al tercero, pues, sin duda, el incumplimiento de la obligación de garantizar la devolución de las cantidades ha producido un daño al comprador que, al optar, de acuerdo con el art. 3 de la Ley, entre la prórroga del contrato o el de la resolución con devolución de las cantidades anticipadas, no puede obtener la satisfacción de ésta última pretensión, al no hallarse garantizadas las sumas entregadas.

    En el presente caso, el incumplimiento de una norma sectorial, de ius cogens, cuyo cumplimiento se impone como deber del administrador, en tanto que deber de diligencia, se conecta con el ámbito de sus funciones (arts. 225,226, 236 y 241 LSC), por lo que le es directamente imputable.

  5. Cuanto antecede obliga a señalar inmediatamente que no puede aplicarse de forma indiscriminada la vía de la responsabilidad individual de los administradores por cualquier incumplimiento en el marco de las relaciones obligatorias que nacen de los contratos, pues, como ha señalado esta Sala (STS 30 de mayo de 2008 ) supondría olvidar e ir en contra de los principios fundamentales de las sociedades de capital, como son la personalidad jurídica de las mismas, su autonomía patrimonial y su exclusiva responsabilidad por las deudas sociales, u olvidar el principio de que los contratos sólo producen efecto entre las partes que lo otorgan, como proclama el art. 1257 Cc .

    La responsabilidad de los administradores en ningún caso se puede conectar al hecho objetivo del incumplimiento o defectuoso cumplimiento de las relaciones contractuales, convirtiéndolos en garantes de las deudas sociales o en supuestos de fracasos de empresa que han derivado en desarreglos económicos que, en caso de insolvencia, pueden desencadenar otro tipo de responsabilidades en el marco de otra u otras normas. Pero en el presente caso, la responsabilidad directa de los administradores proviene del carácter imperativo de la norma que han incumplido y de la importancia de los intereses jurídicos protegidos por dicha norma. Ello supone que incumbe a los administradores asegurarse del cumplimiento de esta exigencia legal, y que su incumplimiento les sea directamente imputable.

  6. Por último, de acuerdo con lo expuesto y con la doctrina sentada por esta Sala, la acción individual de responsabilidad es una acción directa y principal, no subsidiaria, que se otorga a los accionistas, socios y terceros, para recomponer su patrimonio particular ( STS 11 de marzo de 2005 ), que resultó afectado directamente por los actos de administración ( STS 10 de marzo de 2003 ), siendo los actos u omisiones constitutivos de esta acción idénticos a los de la acción social de responsabilidad, es decir, los contrarios a la ley, a los estatutos o los realizados sin la diligencia con la que los administradores deben desempeñar su cargo, con la diferencia que el daño (o la disminución patrimonial) no se ocasiona a la sociedad sino directamente a un tercero, que es el legitimado para el ejercicio de la acción que, cuando carece de fuerza ejecutiva, se suelen acumular las acciones contra ambos ( STS 17 de diciembre de 2003 ).

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Acción individual de responsabilidad contra administradores

El Tribunal Supremo persevera y amplía su erróneo análisis de la llamada acción individual de responsabilidad

Se trata de la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de mayo de 2014. Debemos adelantar que, probablemente, el fallo es correcto. La doctrina sentada, sin embargo, es incorrecta y puede tener consecuencias negativas en futuros casos similares al juzgado en ella.

Los hechos pueden resumirse como sigue: el demandante compra una vivienda a una sociedad limitada.

Ésta incumple y el demandante resuelve el contrato y pide la devolución de las cantidades adelantadas como pago del precio y que, según la Ley de Ordenación de la Edificación, debían estar garantizadas por un aval o mediante un seguro de caución. La sociedad no había avalado las cantidades entregadas a cuenta, de manera que no puede devolverlas al demandante porque es insolvente.

El demandante exige el pago de dichas cantidades a los administradores de la sociedad limitada imputando a éstos una negligencia grave al no haber garantizado el aval de las mismas según ordena la legislación sobre compraventa de viviendas.

El Juzgado de 1ª Instancia estimó íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial de Albacete estimó la demanda en cuanto a la sociedad pero la desestimó respecto de los administradores sobre la base (?) de que la responsabilidad de éstos era subsidiaria y sólo podía activarse si se probaba la insolvencia de la sociedad.

El Tribunal Supremo afirma la responsabilidad personal del administrador y le condena al pago, con cargo a su patrimonio personal, de las cantidades adelantadas. Y lo hace sobre la base de que resulta aplicable el art. 241 LSC.

La argumentación del Tribunal Supremo se resume como sigue. El Supremo empieza bien.

Dice que hay que determinar si la infracción (de la Ley de Ordenación de la Edificación y el consiguiente perjuicio para el demandante que no puede recuperar las cantidades adelantadas porque la sociedad carece de medios para pagar) “es directamente imputable también a los administradores de la sociedad o, exclusivamente, a ésta última”

la acción individual de responsabilidad supone una especial aplicación de responsabilidad extracontractual integrada en un marco societario, que cuenta con una regulación propia ( art. 135 LSA -241 LSC), que la especializa respecto de la genérica prevista en el art. 1902 Cc ( SSTS de 6 de abril de 2006 , 7 de mayo de 2004 , 24 de marzo de 2004 , entre otras).

El artículo 241 LSC “no dice nada”. Es una norma de remisión. Se limita a recordar que, el hecho de que los administradores respondan frente a la sociedad no excluye la aplicación de cualquier norma cuyo supuesto de hecho genere la responsabilidad de los administradores. Por ejemplo, si un administrador, en ejercicio de sus funciones, denigra a un competidor, éste podrá ejercer las correspondientes acciones de competencia desleal no solo contra la sociedad sino también contra el administrador personalmente, por cuanto el administrador ha realizadopersonalmente el supuesto de hecho de la norma de la Ley de Competencia Desleal que afirma que están legitimados pasivamente todos los que hubieran contribuido a la realización del acto de competencia desleal. Puesto que fue el administrador el que realizó las manifestaciones denigratorias, él es personalmente responsable con independencia de que también responda la sociedad. Todos los criterios de interpretación del art. 241 LSC conducen a esta conclusión: el literal (“Quedan a salvo…”); el histórico (antecedentes europeos de la norma); el sistemático (el art. 241 LSC no contiene régimen alguno de esta acción individual) y, sobre todo, la necesidad de evitar contradicciones de valoración: por qué ha de decidirse de forma distinta la responsabilidad personal de un maestro, de un empleado de un establecimiento por daños causados a personas que se relacionan con el colegio donde da clase el primero o con el establecimiento en el que trabaja el empleado y la responsabilidad de un administrador de una sociedad.

No es un argumento afirmar que el ilícito cometido por el administrador personalmente es un “ilícito orgánico”, entendida como la contraída en el desempeño de sus funciones del cargo.

también, en el caso de un maestro que omite el cumplimiento de sus deberes como tal resultando de los mismos que uno de los alumnos del colegio sufre un daño, ha cometido un “ilícito orgánico” en el sentido de cometido en el ejercicio de sus funciones como maestro del colegio.

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Añade el Tribunal Supremo que:

En el presente caso, la fuente de deberes que se le imponen en su condición de administradores es, entre otras, la de cumplir y respetar las normas que afectan a la actividad social o sectorial, si se prefiere.

El cumplimiento de este “deber objetivo de cuidado” que, como ha afirmado la doctrina, consiste en no dañar a los demás, exige emplear la diligencia de un “ordenado empresario” y cumplir los deberes impuestos por las leyes (art. 266 LSC) en relación con los terceros directamente afectados por su actuación.

La infracción de este deber, supone un incumplimiento de una obligación de la sociedad, que es imputable a los administradores, por negligencia, en el ejercicio de sus funciones en el cargo, actuando como órgano social.

Esta afirmación es excesiva. Porque supone hacer responsables a los administradores personalmente de cualquier infracción de las normas legales o de los deberes de cuidado por parte de la sociedad.

Es decir, se impone a los administradores sociales un deber de garante absolutamente desproporcionado.

Los administradores de Repsol responderían así, personalmente, de cualquier daño causado por Repsol a cualquier tercero si Repsol hubiera infringido alguna norma jurídica de obligado cumplimiento y puede establecerse un nexo de causalidad entre la infracción y el daño.

Del daño en principio, responde la sociedad, sin perjuicio de que ésta pueda repetir contra sus administradores una vez reparado mediante el ejercicio de la acción social de responsabilidad ( art. 133 LSA y arts. 236 – 240 LCS ).

Pero llevados al extremo que contempla la sentencia recurrida que considera la acción individual, como subsidiaria y sólo ejercitable en caso de insolvencia de la sociedad, supondría un blindaje y, en la práctica, una exoneración de responsabilidad de los administradores. El art.

241 LCS permite una acción individual contra los administradores, cuando en el ejercicio de sus funciones, incumplen normas específicas que se imponen a su actividad social y tienden a proteger al más débil, en este caso, al comprador de una vivienda que anticipa su precio antes de serle entregada, y sufre directamente el daño como consecuencia del incumplimiento de sus obligaciones.

La afirmación destacada en negrita es incorrecta.

De nuevo, lo relevante no es que la sociedad haya incumplido una norma jurídica (promulgada para proteger a la parte débil de una relación o promulgada para evitar el fraude fiscal, la finalidad de la norma infringida es irrelevante) sino que el incumplimiento de la norma que ha causado el daño al tercero que se relaciona con la sociedad sea imputable personalmente al administrador sobre el cual pueda afirmarse que pesaba un deber de cuidado en relación con el tercero concreto que le exigía asegurarse de que la sociedad cumplía con la norma. Y aquí es donde la comparación con Repsol tiene sentido y por qué afirmábamos al principio de estas líneas que el fallo puede ser correcto. En el caso de una pequeña promotora, los administradores gestionan la sociedad y se encargan, a menudo personalmente, de la realización de las actuaciones a las que viene obligada la sociedad (en el caso, contratar el seguro o el aval) y, en todo caso, en una pequeña promotora, parece claro que, al menos, los administradores han de asegurarse personalmente que la sociedad procede a dicha contratación. Pero nadie en su sano juicio diría que los administradores de Repsol están obligados, por ejemplo, a asegurarse de que una instalación situada en Ecuador que pertenece a la compañía, cumple con todos los requisitos medioambientales, sobre todo, si Repsol tiene doscientas instalaciones de ese tipo en todo el mundo y está organizada para que existan personas concretas – el gestor de la instalación – que velen por el cumplimiento de los requisitos legales. Lo que prueba que no existe un deber de cuidado de los administradores de una sociedad de garantizar que ésta cumple con todas las normas legales aplicables. El deber personal de los administradores se limita a asegurarse que la organización de la sociedad permite, razonablemente, el cumplimiento de las normas legales. Nos hemos ocupado de esta cuestión en otras entradas sobre compliance.

A partir de ahí, el Tribunal Supremo aplica ¡los requisitos del art. 1902 CC!, que ha excluido previamente:

En el presente supuesto se dan todos los presupuestos para que deba prosperar la acción individual de responsabilidad, de acuerdo con la doctrina sentada por esta Sala (SSTS 396/2013, de 20 de junio , 15 de octubre de 2013 RC 1268/2011 , 395/2012, de 18 de junio , 312/2010 de 1 de junio , 667/2009 de 23 de octubre , entre otras), que son: (i) incumplimiento de una norma, en el presente caso, Ley 57/1986, debido al comportamiento omisivo de los administradores; (ii) imputabilidad de tal conducta omisiva a los administradores, como órgano social; (iii) que la conducta antijurídica, culposa o negligente, sea susceptible de producir un daño; (iv) el daño que se infiere debe ser directo al tercero que contrata, en este caso, al acreedor, sin necesidad de lesionar los intereses de la sociedad y (v) relación de causalidad entre la conducta contraria a la ley y el daño directo ocasionado al tercero, pues, sin duda, el incumplimiento de la obligación de garantizar la devolución de las cantidades ha producido un daño al comprador que, al optar, de acuerdo con el art. 3 de la Ley, entre la prórroga del contrato o el de la resolución con devolución de las cantidades anticipadas, no puede obtener la satisfacción de ésta última pretensión, al no hallarse garantizadas las sumas entregadas. En el presente caso, el incumplimiento de una norma sectorial, de ius cogens, cuyo cumplimiento se impone como deber del administrador, en tanto que deber de diligencia, se conecta con el ámbito de sus funciones (arts. 225,226, 236 y 241 LSC), por lo que le es directamente imputable.

Como el Tribunal Supremo se da cuenta de las bárbaras consecuencias que hemos explicado más arriba, trata de “recortar”:

5.

Cuanto antecede obliga a señalar inmediatamente que no puede aplicarse de forma indiscriminada la vía de la responsabilidad individual de los administradores por cualquier incumplimiento en el marco de las relaciones obligatorias que nacen de los contratos, pues, como ha señalado esta Sala (STS 30 de mayo de 2008 ) supondría olvidar e ir en contra de los principios fundamentales de las sociedades de capital, como son la personalidad jurídica de las mismas, su autonomía patrimonial y su exclusiva responsabilidad por las deudas sociales, u olvidar el principio de que los contratos sólo producen efecto entre las partes que lo otorgan, como proclama el art. 1257 Cc . La responsabilidad de los administradores en ningún caso se puede conectar al hecho objetivo del incumplimiento o defectuoso cumplimiento de las relaciones contractuales, convirtiéndolos en garantes de las deudas sociales o en supuestos de fracasos de empresa que han derivado en desarreglos económicos que, en caso de insolvencia, pueden desencadenar otro tipo de responsabilidades en el marco de otra u otras normas.

Sin embargo, no convence cuando explica el criterio que permite delimitar los supuestos en los que hay responsabilidad personal de los administradores:

Pero en el presente caso, la responsabilidad directa de los administradores proviene del carácter imperativo de la norma que han incumplido y de la importancia de los intereses jurídicos protegidos por dicha norma. Ello supone que incumbe a los administradores asegurarse del cumplimiento de esta exigencia legal, y que su incumplimiento les sea directamente imputable.

Como el ejemplo de Repsol pone de manifiesto, es irrelevante que la norma infringida sea imperativa (una norma no puede infringirse si no es imperativa) o que los intereses protegidos por la norma sean importantes (en nuestro ejemplo, las normas de seguridad de la instalación que eviten daños medioambientales son, si cabe, más importantes). Lo relevante es que el daño sufrido por el demandante sea imputable personalmente a los administradores porque éstos hayan infringido un deber de cuidado que el ordenamiento les impone para proteger el interés del tercero que demanda. Exactamente lo que dice la mejor doctrina que hay que hacer para afirmar la responsabilidad del dañante ex art. 1902 CC.

Nos merecemos una doctrina mejor en materia de la acción individual. El Supremo ha errado cada vez que se ha enfrentado a ella, empezando por igualar los plazos de prescripción a los de la acción social, lo cual es un disparate dada la específica ratio del plazo de cuatro años desde que abandonaron el cargo que tiene el plazo de prescripción de la acción social. Esperemos que rectifique como ha hecho en relación con la aplicación in totum de las reglas de la acción social a la acción individual.