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A veces, sucede que cuando se realizan las Juntas de Propietarios, se llegan a acuerdos o decisiones, que, aunque han salido por mayoría y por votación (y, por tanto, muchos vecinos están de acuerdo), sin embargo hay otros por la razón que sea, que no lo están, ya sea porque les perjudica de algún modo o simplemente porque no les gustan o quizás porque afecta directamente a su vivienda, y esto hace que se planteen si se puede hacer algo al respecto, como es impugnar los acuerdos a los que se haya llegado.

Ante esto, ¿se podrían impugnar los acuerdos que hayan salido en Junta en el caso de que algún propietario no esté de acuerdo?

La Ley de propiedad Horizontal lo explica muy bien en su artículo 18.

Establece que los propietarios pueden reclamar a la junta de propietarios cuando no están conformes con algo que se haya acordado y realizar la impugnación de los acuerdos o actas de la comunidad de propietarios con base en tres motivos existentes: cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad, cuando sean perjudiciales para los intereses de la comunidad en favor de uno o varios propietarios y cuando dañen a algún propietario que no esté obligado legalmente a soportarlo o que se hayan adoptado con abuso de derecho.

Así, sería viable siempre y cuando suceda alguno de estos tres motivos que explica la LPH, si no no sería posible y tendríamos que aceptar lo que se haya establecido en nuestra Comunidad de Propietarios y en Junta, aunque no nos guste o incluso nos pudiera perjudicar de alguna manera.

Aunque cabe decir que siempre puede existir el diálogo entre propietarios antes de tomar alguna decisión al respecto o de llevar a cabo algún acuerdo, incluso antes de llevarlo a votación. Siempre se debe optar por la vía del diálogo amistoso, sin llegar a ningún enfrentamiento.

Eso sí, si no nos funcionase el diálogo y se lleva a cabo la votación y dicho acuerdo, si no existe base en contra establecida por la LPH, habrá que aceptarlo.

No estás conforme con los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios

Si no se estuviera de acuerdo o conforme con los acuerdos que se hayan establecido en la Junta de la Comunidad, debemos saber que sí se podrán impugnar, pero como hemos expuesto en párrafos anteriores, siempre y cuando cumpla con los requisitos expuestos en la Ley de Propiedad Horizontal, y que se han citado anteriormente. Por lo tanto, hay que saber que si al finalizar la Junta no se está de acuerdo con algún acuerdo y cumple con los requisitos sí se podrá impugnar.

¿Qué acuerdos puedo impugnar?

Si, como hemos dicho, sucede algún supuesto de los que expone la LPH, y estamos decididos a impugnar, debemos tener en cuenta y saber cuáles son los acuerdos que sí se pueden impugnar.

Deben cumplir con los requisitos expuestos en la Ley de Propiedad Horizontal:

• Cuando sean contrarios a la ley o estatutos de la Comunidad. Es fácil de entender, ya que sería un acuerdo que iría en contra de la ley, por lo tanto, impugnable.
• Cuando sean perjudiciales para los intereses de la Comunidad, en favor de uno o varios propietarios. En este caso, podría haber varios propietarios envueltos.
• Cuando dañen a algún propietario. Por ejemplo, esto es muy común cuando existen las temibles derramas de la comunidad; se podría poner una obligación de pagarla, pero no imponer una carga grave sin respaldo legal.

Así que, si no cumple con esto, aunque no estuviéramos conformes o de acuerdo, no podrían impugnarse los acuerdos. La LPH, solo establece estos supuestos por los que se pueden impugnar acuerdos. Por lo tanto, si fuera otro supuesto, no podríamos impugnarlos y tendríamos que aceptar lo establecido en la Junta.

¿Quiénes pueden impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios?

De nuevo, la LPH, nos lo dice de manera clara, en el artículo 18, en su apartado 2:  Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.

Por lo tanto, si se está presente en la Junta, deberá votarse en contra de dicho acuerdo. Ya que si un propietario o alguien que le representa vota a favor, no cumpliría con los requisitos establecidos y no podría impugnar ningún acuerdo.

Si estamos convencidos y se cumplen los requisitos para poder impugnar un acuerdo, no sería necesario avisar a la Junta de lo que queremos hacer. Simplemente votar en contra o “salvar el voto”, expresión utilizada en el art. 18.

2, en el caso de los propietarios presentes.

En el caso de los propietarios ausentes, también pueden impugnar un acuerdo en el que no estén de acuerdo y siempre que se cumplan los requisitos expuestos en el artículo 18 de la LPH, siempre y cuando se cumpla el plazo establecido para hacerlo. Así que el propietario ausente deberá informarse de los acuerdos que se hayan establecido en la junta, ya que pudiera ser el caso de que no estuviera conforme y quisiera impugnarlos.

Requisitos para impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios

• A la hora de impugnar un acuerdo que se haya establecido en junta habrá que cumplir con unos requisitos que existen y que están establecidos, serán los siguientes:
• El propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.
• No obstante, esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
• Así, que es de vital importancia estar al tanto de todos los pagos que haya en la Comunidad y haberlos realizado, ya que, si no fuera el caso, no podríamos proceder a la impugnación de ningún acuerdo, a pesar de que el acuerdo pudiera ser perjudicial para nuestros intereses, pero no tendríamos derecho a la impugnación de dicho acuerdo.

¿Qué plazos tenemos para impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios?

Evidentemente, como en muchos otros ámbitos de nuestra vida, todo hay que realizarlo dentro de unos plazos, que también establece la LPH en su apartado 3 del artículo 18: La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.

Así, que como vemos el plazo es bastante amplio, sobre todo si se refiere a acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad y debe ser respetado. Por lo tanto, vemos que el propietario que quiera impugnar un acuerdo tiene tiempo de sobra para hacerlo.

¿La impugnación de los acuerdos ante los tribunales suspenden los mismos?

La LPH, dice claramente en sus primeras palabras del citado artículo 18: Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos…

Así, como leemos en este artículo, si de verdad se quiere impugnar un acuerdo que se haya establecido en la Junta de nuestra Comunidad, debe ser ante un tribunal, ya que, si se hiciese de otro modo, no sería válido y no tendría efecto, aparte de que estaríamos perdiendo el tiempo. Por lo tanto, la validez de la impugnación será ante un tribunal.

No obstante, debemos decir que, si un asunto o decisión ha sido aprobada en Junta, los acuerdos serán válidos, y la impugnación no anulará la ejecución, como señala el art. 18.

4 LPH: La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.

Así que, no habría que esperar un año por si hubiera impugnación judicial, ya que ni en el supuesto en el que esta se produjese, paralizaría la citada ejecución, salvo que se hubiese pedido y concedido la suspensión cautelar.

Es decir, que el Juez una vez oído a las partes, dictará sentencia en la cual se podrá dar validez al acuerdo o por otra parte anularlo, sin que la comunidad pueda volverlo a establecer en junta.

En Solufincas

¿Se puede salvar el voto? La clave para impugnar acuerdos en la comunidad de vecinos

• El artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal  (LPH) exige como uno de los requisitos de procedibilidad para impugnar los acuerdos de la Comunidad, que el impugnante esté al corriente en el pago de las deudas con la comunidad.
• Mercedes Blanco, CEO de Vecinos Felices, unidad de negocio de Fincas Blanco especializada en administración de fincas, aclara que frente a este artículo solo se plantea una excepción: “la regla no se aplica para la impugnación de los acuerdos de la Junta sobre el establecimiento o alteración de las cuotas de participación”.

Con el devenir de la pandemia, aunque ya se contemplaba en años anteriores, muchos propietarios que conforman las Comunidades de Vecinos no han podido acudir y han adoptado por la opción de salvar el voto y así, impugnar algunos acuerdos. La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 18.

20, exige como uno de los requisitos de procedibilidad para impugnar los acuerdos de la Comunidad, que el impugnante esté al corriente en el pago de las deudas con la comunidad.

“Estarán legitimados para impugnar, los propietarios que hubiesen salvado su voto en Juntas anteriores, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto”, afirma Mercedes Blanco. “De esta forma, para tener la opción de impugnar judicialmente un acuerdo comunitario, el propietario disidente debe haber votado expresamente en contra del mismo y su voto debe verse reflejado en el Acta”, agrega.

Según el texto de la ley, serán impugnables aquellos acuerdos que sean contrarios a la ley o a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios; aquellos que lesionen gravemente los intereses de la propia Comunidad, en beneficio de uno o varios propietarios; aquellos que lesionen o perjudiquen gravemente los intereses de algún propietario que no tenga obligación de soportar las consecuencias del acuerdo; y aquellos acuerdos adoptados con abuso de derecho.

“A la hora de impugnar, solo pueden hacerlo los propietarios que hayan votado en contra a la adopción del acuerdo, los ausentes a la Junta de Propietarios, por cualquier motivo, y los que hayan sido indebidamente privados de su derecho al voto”, finaliza Blanco.

Excepto que el acuerdo sea sobre una reclamación monetaria específica, la impugnación de acuerdos de la Comunidad de Propietarios debe darse en vía judicial a través de un juicio ordinario.

¿Qué significa salvar el voto?

Dentro de las Juntas de Comunidades, existe la opción de salvar el voto: se trata de la postura a la hora de votar, que adoptan los propietarios que asisten a la Junta cuando deciden no comprometer su voto ni a favor ni en contra de un acuerdo.

“En ese caso, quienes hayan salvado el voto, podrán impugnar el acuerdo si lo consideran correcto”, informa Mercedes Blanco, quien cuenta con amplia experiencia como administradora de Comunidades de Propietarios. Y agrega: “al mismo tiempo, quienes se abstengan de votar frente a un acuerdo, luego no tendrán la oportunidad de impugnarlo”.  

Para poder impugnar los acuerdos, además de salvar el voto, el propietario debe estar al corriente en la totalidad de las deudas vencidas con la Comunidad de propietarios. Aunque si tiene deudas, previamente puede depositar su importe en el Juzgado para que esté a disposición de la Comunidad de Vecinos.

 “Si se cumplen los requisitos, los plazos para impugnar caducan a los tres meses de adoptarse el acuerdo en la reunión de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o los estatutos, en cuyo caso el plazo de caducidad será de un año corrido”, finaliza Blanco.

▷ ¿Qué es salvar el voto en junta de vecinos? – Administradores MYC

Siempre han existido muchas controversias a la hora de definir lo que significa salvar el voto en una junta de propietarios. Si has acudido a alguna junta en tu comunidad de vecinos posiblemente te hayas encontrado con esta situación. Vamos a intentar explicar en qué consiste.

Según lo establecido en el artículo 18.

2 de la Ley de Propiedad Horizontal estarán legitimados para la impugnación de acuerdos, los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Poniendo nuestra atención en la primera de las causas para impugnar, vamos a desarrollar que es lo que se considera con la expresión “salvar el voto”.

Lo primero que tenemos que tener en cuenta es que no existe un criterio uniforme sobre la misma. Hay un escaso sector doctrinal, que considera que “salvar el voto en la Junta” tiene el mismo significado que no pronunciarse o abstenerse, mientras que el sector mayoritario, opina que “salvar el voto” equivale a votar en contra.

Analizando por lo tanto la expresión “salvar el voto” desde este último plano, podemos añadir que se estará legitimado para impugnar el acuerdo con posterioridad si en la Junta mostro su oposición por medio del voto en contra, en este caso no será necesario impugnar el acuerdo en ese mismo momento si no que estaría legitimado para hacerlo con posterioridad con el solo hecho de haber salvado su voto.

“No hay un criterio uniforme del significado de salvar el voto”

Entonces, la siguiente pregunta es cómo se usa la figura de “salvar el voto” en la práctica, pues cuando acudamos a una junta de vecinos y queramos manifestar nuestra oposición al acuerdo sobre el que se está votando, tenemos que dejar claro que “votamos en contra” y que así aparezca en el acta con nuestro nombre, ya sea por medio de salvar el voto en la Junta de Propietarios o votando en contra, ambas tienen los mismos efectos y por tanto otorgan legitimación al propietario para poder impugnar el acuerdo con posterioridad.

Y tú, ¿has salvado tu voto alguna vez en una junta de tu comunidad de vecinos o conoces a alguien que lo haya hecho? Cuéntanoslo en los comentarios.

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Impugnación de acuerdos comunidad de propietarios

• En muchas ocasiones, tras una Junta de vecinos, en la que se han decidido sobre los asuntos de interés que afectan a todo el edificio, no se consigue la unanimidad de los propietarios. 
• En estos supuestos, es posible impugnar estos pactos ajustándose a lo que establece la ley.
• Es importante recordar que es requisito imprescindible que el propietario que pretenda ejercitar su derecho, esté legitimado para ello, según las normas de la Ley de Propiedad Horizontal y que, además, el acuerdo que se quiere anular, esté dentro de los supuestos y plazos establecidos para la impugnación de los acuerdos de la comunidad de propietarios. 

¿Qué ley regula la impugnación de acuerdos de las comunidades de vecinos?

Para saber en qué supuestos se puede impugnar un acuerdo acordado en un Junta de la Comunidad de Propietarios es necesario acudir a la Ley de Propiedad Horizontal y concretamente a su artículo 18. En él se detallan los siguientes supuestos: 

a) Cuando los acuerdos sean contrarios a la Ley o a los Estatutos de la comunidad de propietarios. En el caso de ser contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal, serán nulos de pleno derecho y en caso de contradecir a los Estatutos de la Comunidad, serán anulables, sin embargo, se convalidarán si no son impugnados dentro del plazo de un año. 

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

Cómo impugnar un acta de junta de propietarios

Para saber cómo impugnar un Acta de Junta de Propietarios en primer lugar debes seguir los siguientes pasos:

1. Asegurarte de que estas al corriente de pago con la Comunidad o haber consignado los importes que debes para que tengas derecho a voto.
2.  Una vez confirmado tu derecho, debes haber votado en contra del acuerdo en la Junta, o no haber asistido o que se te haya privado del voto de forma injusta.
3. Analizar la viabilidad de la impugnación. Para ello te recomendamos que te asesores por un abogado especialista en Propiedad Horizontal. 
4. En el supuesto de ser viable impugnar el Acta de la Junta de Propietarios, tu abogado iniciará la vía judicial, mediante el procedimiento ordinario, al establecer el artículo 249.8 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que se decidirán mediante este procedimiento, con independencia de la cuantía que se reclame, el ejercicio de las acciones que otorga a las Juntas de Propietarios y a éstos la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Quién puede impugnar un acuerdo de junta de propietarios

Tendrán la legitimación de impugnar un acuerdo de junta de propietarios aquellos propietarios que hayan salvado su voto en la Junta de propietarios, además de los que hayan votado en contra del acuerdo. Igualmente, aquellos propietarios que el día de la Junta estuvieron ausentes por cualquier causa así como aquellos que han sido privados de su derecho voto sin justificación válida. 

Salvar el voto en junta significa que un propietario decide no comprometer su voto ni a favor ni en contra del acuerdo. Sin embargo, hay que tener en cuenta que, para poder impugnarlo es necesario que el propietario se salve el voto, no que se abstenga, pues entonces no podrá impugnarlo posteriormente. 

Cuánto tiempo hay para impugnar un acta de comunidad de vecinos

1. Para la impugnación de un acta de una comunidad de vecinos hay que tener en cuenta diferentes plazos: 
2. a) Será de 3 meses, para todos los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios, salvo los que se traten de actos contrarios a la Ley o a los Estatutos de la Comunidad.

    

3. b) En los supuestos de ser contrarios a la Ley, no habrá plazo puesto que el acuerdo será nulo de pleno derecho. 
4. c) Si se trata de acuerdos en contra de los Estatutos el plazo de caducidad será de un año.

5. Los plazos de tres meses o un año se tienen en cuenta desde la fecha de adopción del acuerdo para los propietarios que asistieron a la Junta y desde el día que se les notificó a los que estuvieron ausentes. 

Modelo para la impugnación del acta de la comunidad de vecinos

En los supuestos de impugnación del Acta de la comunidad de propietarios, el procedimiento judicial a seguir será el del juicio ordinario, en virtud del artículo 249.1.

8 LEC, que dispone que se decidirán siempre por el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía, aquellas acciones que otorga la Ley de Propiedad Horizontal tanto a las Juntas de Propietarios como a los mismos propietarios.

Para iniciarlo, se deberá interponer demanda de juicio ordinario dirigida ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde esté sita la finca (art. 21.3 LPH) y seguirá los mismos requisitos procesales estipulados para el resto de trámites previstos para este tipo de procedimientos.

De forma complementaria, se podrá solicitar al Juez la suspensión del acuerdo, mediando medida cautelar, que se adoptará conforme a las normas previstas en los artículos 721 y siguientes de la LEC. 

Por lo que respecta al gasto de los honorarios del Letrado y Procurador, en un primer momento, serán asumidos por parte del propietario litigante, a excepción de que exista una condena en costas frente a la Comunidad de Propietarios.

Hasta aquí el artículo de hoy. Espero que te haya sido de ayuda para entender mejor todo lo relacionado con la impugnación de un acta. Si tienes alguna pregunta, no dudes en contactar con uno nuestros abogados especialistas en Propiedad Horizontal.

Macarena Gonzalez Derqui

Normativa y requisitos de la impugnación acuerdos comunidad de propietarios

La Ley de Propiedad Horizontal ya citada es la que regula los supuestos, legitimización, plazos y particularidades de la impugnación de actos de la junta de propietarios, por lo que es conveniente tenerla presente cuando se vaya a proceder a tal acción.

“Salvar el voto”

• Esta es una figura jurídica para aquel vecino con derecho a voto que sí acudió a la junta y que estaba disconforme con el objeto de la votación. Es un caso muy típico el del juez que alega que no procede la impugnación del vecino disconforme porque “no salvó su voto”, así que atención con este punto:
• Salvar el voto significa estar disconforme con el objeto de lo que se va a someter a votación y manifestarlo y hacer que quede manifiesta en el levantamiento del acta su disconformidad expresa.
• Para ello nos sirve el siguiente modelo, que el administrador, secretario o quien se encargue de redactar el acta deberá adjuntar a la resolución tras el recuento de votos:

“Don/Doña XXX hace constar de modo expreso que, al amparo del art- 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, salva su voto al no estar conforme con el acuerdo propuesto, y que vota en contra de su aprobación, manifestando además su intención de impugnar dicho acuerdo adoptado por la comunidad de propietarios si así fuera necesario”.

Es por esta razón insistimos en la importancia de que no solo es necesario votar en contra, sino mostrar nuestra disconformidad. Así pues, este texto es el que haríamos que el gestor hiciera constar en el acta.

Votos y ausencias de propietarios

Hay que recordar que:

– Votar en contra sin salvar el voto no nos faculta para impugnar el acuerdo adoptado tras la votación.

– Abstenerse en la votación tampoco nos faculta a poder impugnar judicialmente el acuerdo. La abstención se suma a la mayoría, y un acuerdo adoptado por unanimidad es inexpugnable.

– Si no asistimos o no podemos acudir, hay que delegar el voto y “salvar el voto” por delegación, mediante autorización expresa.

– Si no acudimos y se vota, hay que manifestar nuestra disconformidad por escrito con el acuerdo adoptado en nuestra ausencia, en un plazo máximo de treinta días naturales desde la notificación del acuerdo adoptado.

El Tribunal Supremo aumenta los plazos

1. El plazo para interponer la demanda de impugnación contra el acuerdo de la comunidad de vecinos son:
2. – Si el acuerdo se ha adoptado en ausencia del propietario: 30 días naturales después de su notificación.
3. – Si el acuerdo de la comunidad es gravemente perjudicial para la comunidad o para un vecino, tres meses.
4. – Si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos, un año.
5. Una puntualización: la jurisprudencia del Tribunal Supremo establece que aquel vecino que por su ausencia no haya podido ni asistir ni ser notificado fehacientemente del acuerdo adoptado (por carta, burofax, o mediante el tablón de anuncios de la comunidad), tiene hasta un año para impugnar tal acuerdo en los juzgados, salvo que la impugnación se fundamente en no concurrir la mayoría cualificada que se exige en la LPH por la ausencia de su voto.
6. O sea, que el propietario tiene derecho a recurrir durante el plazo de un año aunque no haya formulado oposición expresa, excepto en el caso que el acuerdo requiera unanimidad para aprobarse.

Salvar el voto, ¿qué significa?

La pandemia del coronavirus ha afectado a muchos aspectos de nuestra vida, sobre todo al social. Evitamos los contactos sociales al máximo para no contagiarnos.

Este tipo de conducta se aplica no solo a nuestro círculo más cercano sino también a actividades de la vida diaria.

Es el caso de las reuniones de las comunidades de vecinos, cuya figura de «salvar el voto» ya existía antes de la pandemia, pero que con esta situación ha visto extendido su uso.

Antes de nada conviene recordar cómo funcionan las votaciones en las reuniones de vecinos. En una Junta de vecinos, podrá ocurrir que algunos vecinos asistan a la misma, y otros que se ausenten.  Incluso también algunos que se ausenten pero que queden representados por algunos de los asistentes presenciales.

A la hora de votar una medida en la Junta, podrán ocurrir cuatro cosas: votar a favor, votar en contra, abstenerse o salvar el voto.

Sobre los dos primeros, seguramente no tendremos dudas. Quizá sí, sobre los dos últimos. Si un vecino se abstiene de votar significa que no se manifiesta ni a favor ni en contra.

Así pues, si para la aprobación de una medida concreta se necesitara una mayoría cualificada, los votos de abstención formarán parte del recuento de la opción que haya obtenido mayor cantidad de votos.

Si, por el contrario, se trata de una votación que requiera mayoría simple, los votos de abstención no se utilizarán.

Por otro lado, quien haya optado por la abstención no podrá más adelante impugnar el acuerdo.

La cuarta y última opción es «salvar el voto». Se trata de una opción novedosa y hay expertos que opinan que ha venido para crear más confusión que claridad. No obstante, como toda figura jurídica, tiene su utilidad.

¿Qué significa «salvar el voto»?

Los propietarios pueden tomar la postura de «salvar el voto» en una Junta de vecinos cuando asisten a la reunión pero deciden no comprometer su voto ni a favor ni en contra de un acuerdo.

Esta figura suele usarse cuando los vecinos que ejercen esta posibilidad acuden a la junta de vecinos sin una idea clara de los temas que se van a votar ni de las implicaciones que supone.

Es una manera de guardar el voto para tener tiempo de documentarse y conformarse una idea sólida del tema en concreto para luego hacer un voto de calidad.

En este sentido, “quienes hayan salvado el voto, podrán impugnar el acuerdo si lo consideran correcto”, informa Mercedes Blanco, CEO de Vecinos Felices.

La experta en Comunidades de Propietarios añade que estarán legitimados para impugnar también «los propietarios que hubiesen salvado su voto en Juntas anteriores, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto”.

Sin embargo, «quienes se abstengan de votar frente a un acuerdo, luego no tendrán la oportunidad de impugnarlo”, apunta Blanco.

¿Qué significa impugnar un acuerdo y cuándo se puede hacer?

En este sentido, impugnar significa refutar una decisión tomada en la Junta. Así, el único condicionante para impugnar un acuerdo se encuentra registrado en el artículo 18.

20 de la Ley de Propiedad Horizontal, que exige para poder ejercerlo que el impugnante esté al corriente del pago de las deudas con la comunidad.

Lógicamente, si éste tuviera deudas podrá volver a ejercer su derecho si deposita previamente el importe adeudado y lo pone a disposición de la Comunidad.

A esta condición se le añade otra. Según Blanco «para tener la opción de impugnar judicialmente un acuerdo comunitario, el propietario disidente debe haber votado expresamente en contra del mismo y su voto debe verse reflejado en el Acta”.

Si se cumplen los requisitos, la experta inmobiliaria afirma que «los plazos para impugnar caducan a los tres meses de adoptarse el acuerdo en la reunión de propietarios».

La única salvedad es «que se trate de actos contrarios a la ley o los estatutos, en cuyo caso el plazo de caducidad será de un año corrido”, añade la CEO de Vecinos Felices.

En esta misma línea también lo serán si los acuerdos adoptados lesionan gravemente los intereses de la propia Comunidad, en beneficio de uno o varios propietarios.

Y lógicamente, también al revés, si las decisiones acordadas perjudican gravemente los intereses de algún propietario que no tenga obligación de soportar las consecuencias del acuerdo. Por supuesto, también aquellos acuerdos adoptados con abuso de derecho. Para concluir, la impugnación de este tipo de acuerdos debe darse en vía judicial a través de un juicio ordinario, salvo que dicho acuerdo trate sobre temas monetarios.

Así pues, la mejor opción es estar al corriente de los temas a tratar en la Junta de vecinos para poder ejercer nuestro voto con conocimiento. Aunque también es conveniente conocer estas figuras para saber qué opciones tenemos a la hora de votar en estas reuniones.

El TS fija doctrina sobre la obligación de salvar el voto para impugnar acuerdos de la Junta de propietarios · Noticias Jurídicas

19/06/2013 05:00:00 Redacción NJ Propiedad horizontal 4 minutos

La Sala 1.ª del TS acaba de hacer pública una sentencia, de fecha 10 de mayo de 2013 (R.

º 1523/2009), por la que fija doctrina jurisprudencial en relación con la interpretación que merece la expresión “salvado su voto” contenida en el artículo 18.

2 de la Ley de Propiedad Horizontal para establecer la legitimación de los propietarios disidentes para impugnar acuerdos adoptados por la Junta de propietarios.

La sentencia de apelación, revocando en parte la de primera instancia, negó legitimación a los comuneros impugnantes entendiendo que, aunque asistieron a la Junta y votaron en contra de dichos acuerdos, no salvaron el voto.

La sentencia se alineó así con la tesis seguida por varias Audiencias según la cual para la impugnación de un acuerdo no basta con que el propietario disidente haya votado en contra sino que se requiere un plus, consistente en haber salvado su voto en la junta. Frente a este criterio, fundado en la existencia de una diferencia conceptual entre votar y salvar el voto, otras Audiencias venían defendiendo que dicha exigencia no puede interpretarse restrictivamente, sino en el sentido de que salvar el voto es lo mismo que votar en contra.

La sentencia del TS, de la que es ponente el Sr. Seijas Quintana, concreta sus principales argumentos al respecto en su Fundamento de Derecho segundo:

“(…) No coincide esta Sala con la doctrina de las Audiencias que consideran que el propietario presente en la junta que vota en contra del acuerdo comunitario no está legitimado para el ejercicio de las acciones de impugnación de los acuerdos si no ha salvado previamente su voto. El artículo 18.2 de la LPH no habla de emisión del voto contrario a la adopción del acuerdo.

Se limita a conceder legitimación para impugnarlo a los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, a los ausentes por cualquier causa y a los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.

La sentencia de 16 de diciembre de 2008, declara, entre otras cosas, que “no se modifica el artículo 18 LPH, en el cual se mantiene como requisito para poder impugnar el acuerdo, únicamente respecto de los copropietarios presentes en la junta, que hayan salvado su voto o votado en contra del acuerdo”. Salvar el voto y votar en contra no suponen por tanto lo mismo.

El hecho de votar en contra significa que, sin más expresión de voluntad que la del propio voto disidente, el propietario tiene legitimación para impugnar los acuerdos en la forma que previene la LPH.

No es posible obviar que el legislador modificó la Ley para introducir, entre otras cosas, una expresión tan controvertida como la de “salvar el voto”, que no tenía antecedentes en el ámbito de la propiedad horizontal, y que mediante esta reforma que ha de operar en una realidad social determinada por una reunión de vecinos no debidamente ilustrada en estas cosas, puede entenderse suficiente el hecho de votar en contra para impugnar un acuerdo comunitario con el que no se está conforme, significado que, por cierto, nada tiene que ver con el que tendría en una sociedad capitalista, ni por las expresiones que en ella se utilizan (“asistentes a la junta que hubiesen hecho constar en acta su oposición al acuerdo”), ni por la mayor exigencia de formalidades para éstas. La necesidad de salvar el voto únicamente tiene sentido en aquellos casos en los que los propietarios asisten a la Junta sin una información o conocimiento suficiente sobre el contenido y alcance de los acuerdos que se van a deliberar, y deciden no comprometer su voto, favorable o en contra, sino abstenerse de la votación a la espera de obtenerla y decidir en su vista. A ellos únicamente habrá de exigírseles dicho requisito de salvar el voto, pues en otro caso sí que se desconocería su postura ante dicho acuerdo. Con ello se evitaría, además, que el silencio o la abstención puedan ser interpretados como asentimiento al posicionamiento de la voluntad mayoritaria que se expresa en uno o en otro sentido.

Por ello, el punto 3.º del fallo de la sentencia establece:

“3º Se declara como doctrina jurisprudencial la siguiente: la expresión “hubieren salvado su voto”, del artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, debe interpretase en el sentido de que no obliga al comunero que hubiera votado en contra del acuerdo, sino únicamente al que se abstiene.”

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Modificación de las votaciones en las juntas de propietarios

Por Edelmira Betancort Martín

El régimen de acuerdos en Juntas de Propietarios viene desarrollado en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal. Cuando la comunidad celebra una Junta de propietarios puede ocurrir que los vecinos asistan a la reunión o que se ausenten de la misma. Por lo tanto, tendremos propietarios asistentes que acudirán personalmente o representados por otros y propietarios ausentes.

¿Cuándo se puede votar?

Cuando el propietario se encuentre al corriente de pago de los gastos comunes.

El art. 15.

2 LPH señala: “Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley”.

Posturas en las votaciones de los propietarios asistentes

Cuando llega la hora de votar un acuerdo comunitario los asistentes (presentes o representados), pueden adoptar alguna de las siguientes decisiones:

1. a) Votar a favor del acuerdo
2. b) Votar en contra del acuerdo.
3. c) Abstenerse en la votación.
4. d) Salvar el voto.

Las dos primeras decisiones, “votar a favor” o “votar en contra” del acuerdo son fáciles de entender, el problema está en qué se entiende por las dos últimas.

Abstenerse en la votación

El asistente a la Junta no se manifiesta ni a favor ni en contra del acuerdo, por lo que su voto es el de abstención. Cuando se trate de acuerdos que requieren para ser aprobados una mayoría cualificada, el voto del propietario que se abstiene se sumará a favor de la mayoría de la decisión adoptada sobre dicho acuerdo.

• Cuando se trate de acuerdos que solo requieran para ser aprobados la mayoría simple, la abstención no se tendrá en cuenta ya que el acuerdo se habrá adoptado o rechazado por los presentes que votaron a favor o en contra.
• Otra característica de la abstención es que quien haya expresado esta postura no podrá impugnar el acuerdo.
• Salvar el voto
• Esta figura de “salvar el voto” es novedosa en nuestro ordenamiento jurídico y solo ha venido a crear confusión en una cuestión que estaba meridianamente clara.
• El Tribunal Supremo ha decidido sentar doctrina en su Sentencia 242/2013, de 10 de mayo, seguida además por sentencias posteriores del mismo, que considera que salvar el voto y votar en contra no suponen lo mismo, pero ambos casos habilitan para la impugnación de acuerdos.

El hecho de votar en contra otorga al propietario la legitimación para impugnar los acuerdos en la forma que previene la LPH.

La necesidad de salvar el voto únicamente tiene sentido en aquellos casos en los que los propietarios asisten a la Junta sin una información o conocimiento suficiente sobre el contenido y alcance de los acuerdos que se van a deliberar, y deciden no comprometer su voto, favorable o en contra, sino abstenerse de la votación a la espera de obtenerla y decidir en su vista.

El propietario que haya salvado el voto tiene la posibilidad de impugnar el acuerdo dentro de los plazos fijados en el artículo 18.1 de la Ley de Propiedad Horizontal. El artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que:

“estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado el voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.”

¿Qué ocurre si un propietario acude a la Junta de la comunidad Propietarios, opina sobre los acuerdos, pero no vota por no estar presente?

En caso de que el propietario abandone una Junta de la comunidad antes de la votación, no podrá impugnar posteriormente los acuerdos. Se considera que el propietario que efectivamente acudió a la Junta, se pronunció al respecto, pero luego no votó ni salvó su voto, no puede luego ejercitar acción contra la Comunidad de Propietarios.

¿Si un comunero se abstiene en la Junta puede luego modificar su voto votando en contra y cambiando la votación?

No, el voto es inamovible.

Si un comunero se abstiene en la junta sobre un acuerdo que se alcanza con mayoría no puede modificar su voto en el plazo legal establecido votando en contra del acuerdo y cambiando la votación, dado que para poder cambiar o modificar tendría que estar previsto legalmente lo que no es el caso. Es decir, se aplica el mismo criterio que para los que han votado a favor o en contra en la medida en que ha manifestado una opinión, en este sentido la de abstenerse.

¿Pueden los comuneros modificar el sentido de su voto?

Una vez se emite el voto en la junta, no caben modificaciones de este. Aunque esta situación pueda parecer excepcional, es más habitual de lo que pensamos. En ocasiones, tras la votación, se puede obtener nueva información, el voto disidente consigue nuevas mayorías, cambia la situación o se resuelve el problema etc. situaciones que podrían provocar la revocación del acuerdo.

El régimen de acuerdos en Juntas de Propietarios viene desarrollado en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal y aunque no especifica nada sobre esta situación, tampoco especifica nada sobre la no revocación de acuerdos.

El voto es inamovible. Sería necesario que fuera objeto de una nueva junta para modificar el sentido del voto.

¿Se puede modificar o anular un acuerdo válidamente establecido en Junta de Propietarios en cualquier circunstancia?

No.

Como regla general, existe la posibilidad de que la Junta de propietarios pueda tratar un asunto las veces que se considere necesario, dejando sin efecto la ejecución de un acuerdo anterior, revocándolo, y se puede volver a votar una decisión sin límite alguno, sin que ello pueda suponer un abuso de derecho, siempre y cuando la revocación de acuerdos, cumpla con los requisitos que nos indica la propia ley de propiedad horizontal.

Las diferentes Audiencias Provinciales vienen estableciendo como requisitos necesarios para la modificación o anulación de los acuerdos los siguientes:

• La anulación o modificación del acuerdo previo debe estar incluida en el orden del día de la nueva junta.
• Sólo podrán modificarse o anularse acuerdos no ejecutados.
• El acuerdo no podrá ser revocado si conlleva consigo perjuicio para un determinado propietario o para la comunidad en su conjunto.

El único requisito para convocar una Junta, aunque sea para tratar lo visto en la anterior, es que así lo planteen el presidente o un 25% de los propietarios que comprendan un 25% de las cuotas de participación.

Además de la convocatoria en tiempo y forma, deben respetarse el quorum mínimo y los requisitos de votación. En caso contrario, no sería valido el acuerdo de la junta y si se acordará podría impugnarse judicialmente.