Si estoy casado y la vivienda familiar es mia en propiedad puedo venderla o necesito que me autorice mi conyuge

Ejerciendo nuestros derechosFamilia Ultima actualización Nov 4, 2020

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La separación de bienes en una pareja casada – matrimonio

El nuevo código civil da más libertad para divorciarse del matrimonio civil y en forma acorde para que cada pareja decida qué hacer con los bienes.

Subsiste el régimen común (ver este otro artículo práctico acá) pero además se agregan opciones; el nuevo código civil dice que además del régimen común (por default, los bienes que traían de antes se mantienen separados, y los que ganan durante se comparten), la pareja puede optar por el régimen de separación de bienes: «…cada uno de los cónyuges conserva la libre administración y disposición de sus bienes personales«, y también las deudas (abajo hay excepciones para algunas deudas).

Para optar por este nuevo régimen de separación de bienes en una pareja:

(i) la pareja puede ir a un abogado y/o luego al escribano para poner por escritura los bienes que cada cual tiene de antes y su valuación; (ii) sus deudas; (iii) las donaciones que se hagan entre ellos y (iv) la opción elegida, esto es, si siguen en comunidad (que va por default) e implica que lo que ganen durante el matrimonio sea de ambos o si prefieren separar un poco más los tantos y como.

El nuevo código civil mantiene que ninguno de los cónyuges puede, sin el asentimiento del otro, disponer de la vivienda familiar, ni de los muebles indispensables (cuáles son no los dice…) ni llevárselos. Además, se aclara que la vivienda familiar no puede ser ejecutada por deudas contraídas después de la celebración del matrimonio, excepto que lo hayan sido por ambos cónyuges.

Según el régimen de comunidad de bienes cada cónyuge es responsable frente a sus acreedores con todos sus bienes propios (los que tenía de antes, por ejemplo) y los haya ganado (gananciales) durante él matrimonio (por ejemplo, su sueldo), pero no con el sueldo de su pareja. Por eso, los bancos a veces les hacen firmar a ambos. La responsabilidad es de ambos por los gastos comunes, como pueden ser los de la vivienda.

En materia impositiva, mucho dependerá del régimen que se elija: si los cónyuges eligen el régimen de comunidad que es el que viene por default con la wafflera de regalo de bodas ¿? cada cual tiene que declarar gananacias y bienes  personales. Lo que sea ganancial debe ser declarado por el marido (con excepción de algunos casos, como el de los bienes adquiridos con el fruto del trabajo de la mujer o si ella los administra).

Si estoy casado y la vivienda familiar es mia en propiedad puedo venderla o necesito que me autorice mi conyuge

Al separarse, el régimen de bienes en una pareja no se altera: él se lleva los bienes que tenía de antes de casarse (el auto), ella se lleva los suyos que tenía de antes (el depto.

), y los que compraron juntos (todos, salvo que se haya aclarado), se los reparten, se divide el condominio.  Si él compró un depto. con plata de antes y dejó constancia en la escritura, el depto. sigue siendo de él.

Y esto también se aplica para los discos de vinilo… Usualmente se llega a un acuerdo y se reparten todo.

Además, el nuevo código civil obliga a presentar una propuesta de división de bienes al iniciar el juicio de divorcio. Desde ya, él o ella podrán opinar y al final, si no hubiera acuerdo que es lo más común, decide el juez.

Lo usual, entonces, es que cada parte lleve su abogado, se reúnan y efectúen un acuerdo de divorcio y separación de bienes, sobre todo cuando hubo créditos y deudas recíprocas, por ejemplo cuando alguien pagó algo a favor del otro, veamos.

Las compensaciones al finalizar la sociedad conyugal

Si alguno de los cónyuges pagó algo a favor del otro, al terminar la relación, debe compensarlo. Se llaman «recompensas». Por ejemplo, si ya casados, alguno pagó algo que favorece a un bien propio del otro, un arreglo o las cuotas de la hipoteca de un departamento de titularidad exclusiva del otro.

Los pagos de la hipoteca

Quiero que mi casa sea patrimonio de la familia

Parece lógico que la casa familiar debería ser un inembargable, pero si realmente quiere proteger a sus hijos de una deuda, solicite en la notaría una declaración de “patrimonio de familia”.

El patrimonio de los hijos debería ser intocable, pero se han visto casos de pagos de deudas a terceros en los que se utilizan bienes inmuebles como garantía. La casa se pierde y los hijos se quedan sin un patrimonio.

Para evitar que los bienes inmuebles (casas, apartamentos, lotes, parqueaderos, fincas, etc) sean objeto de posibles hipotecas, embargos, secuestros o remates para pagar deudas, existe la figura jurídica del “patrimonio de familia”.

En vida, y ante notario público, los padres pueden dejar a sus hijos sus bienes inmuebles, que no superen los 250 salarios mínimos vigentes.

De manera que, al constituirse como patrimonio familiar, la casa o el apartamento, es inembargable y tampoco puede ser objeto de hipoteca o anticresis (garantía que entrega el deudor a su acreedor y que se devuelve en el momento en que es cancelada la deuda).

Si estoy casado y la vivienda familiar es mia en propiedad puedo venderla o necesito que me autorice mi conyuge

¿Cómo se realiza el trámite de Patrimonio de Familia?

  1. Hay que acudir al notario con la identificación de los solicitantes (padres) y de los beneficiarios (hijos).
  2. Se deben aportar pruebas del parentesco familiar. Si los padres no están casados, un certificado de su calidad de pareja de hecho y el registro civil de lo hijos.
  3. Deben llevar la identificación del inmueble, aportando Certificado de Libertad y Tradición, así como el avalúo catastral. Recuerde que el bien inmueble no puede superar los 250 salarios mínimos vigentes.

Si la familia no cuenta con recursos para pagar el trámite en la notaría o si alguno de los padres no está de acuerdo en hacer el trámite, pueden acudir al Juzgado de Familia, donde un juez determinará si autoriza o no la “Constitución de Patrimonio de Familia”.

La constitución de Patrimonio de Familia también puede hacerse a favor de uno de los dos cónyuges. Aunque no estén casados, pueden realizar el trámite si son pareja de hecho (compañeros permanentes) o pareja del mismo sexo.

  • Si el beneficiario de la medida es la pareja y alguno de los dos fallece, el amparo subsiste en favor del cónyuge o pareja sobreviviente.
  • ¿Cuál es la diferencia con la “afectación a vivienda familiar”?
  • En el momento en que la pareja o uno de los dos adquiere una vivienda se puede solicitar ante notario el trámite de constitución, levantamiento o cancelación a vivienda familiar.
  • Esto quiere decir que, al igual que con la protección a “Patrimonio de Familia”, la vivienda no puede ser embargada ni hipotecada ni dada como bien en garantía para el pago de deudas.
  • Una vez hecha la “afectación a vivienda familiar”, esta característica debe quedar bien explicada en la escritura pública, el certificado de libertad y tradición.
  • Para cualquier duda o trámite relacionado con su vivienda familiar, asesórese de un abogado de Familia.

Ojo si vas a vender tu piso: necesitas el consentimiento de tu cónyuge no propietario si es la vivienda habitual

Cuando la casa que se quiere vender es ganancial o se adquirió en proindiviso se necesita el consentimiento de ambos cónyuges para llevar a cabo esta operación. Pero, aunque parezca mentira, también se necesita el consentimiento, o autorización judicial, de ambos si la vivienda habitual es propiedad sólo de uno de los esposos.

Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, comenta una reciente resolución de la Dirección General de Registros y Notariado (DGRN) que establece que el artículo 1.

320 del Código Civil supone un límite a la libertad de disponer del inmueble del cónyuge que es propietario exclusivo de la casa familiar.

Y esta limitación se debe a que la legislación protege los intereses familiares, es decir, considera que éstos son superiores a los intereses individuales de los cónyuges. Eso sí, esta resolución afecta al matrimonio casado por lo civil o por la iglesia.

Dicho precepto legal pretende salvaguardar la vivienda familiar evitando malas prácticas, como la arbitrariedad o la mala voluntad del cónyuge propietario. Y el Tribunal Supremo avala esta misma posición defendiendo la protección de la vivienda familiar.

No obstante, debe tenerse en cuenta que el invocado artículo resultará aplicable normalmente cuando no exista una situación de crisis matrimonial, pues de lo contrario lo habitual es que entre en juego el artículo 96 del Código Civil relativo al uso de la vivienda en caso de separación o divorcio.  

“Una parte de la doctrina del Tribunal Supremo considera que en el fondo de la norma se encuentra el principio de igualdad, que se proyecta tanto en el consenso para la elección de la vivienda como en el control de ambos cónyuges para su conservación”, señala Salcedo.

Por eso el Supremo insiste en que el consentimiento que debe dar el cónyuge no titular constituye una medida de control para dar el visto bueno a la venta del inmueble propiedad del otro cónyuge. “Es decir, aquél tolera o concede su aprobación a un acto realizado por éste en el que no es parte”, añade el abogado.

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Y es que en caso de no haya consentimiento, la venta de la casa podría anularse. ¿y cómo? El notario debe preguntar al vendedor si el inmueble que se transmite constitue su vivienda habitual.

En tal caso, no debe autorizar la firma de la transmisión sin el consentimiento presencial o mediante un poder notarial del cónyuge no propietario.

No obstante, en caso de producirse la venta ante notario sin el debido consentimiento, será el registrador de la propiedad el que deniegue la inscripción del inmueble a favor del nuevo propietario.

Pero Salcedo asegura que, viendo la finalidad de esta exigencia legal, no sólo se necesitará consentimiento para la venta de una casa, aunque la finalidad de la venta sea obtener el dinero suficiente para adquirir a continuación otro inmueble más amplio, mejor situado o más conveniente, sino también para las transmisiones gratuitas, como la donación, o para disponer sobre cualquier otro derecho sobre la vivienda.

Autorización para vender inmuebles en sociedad conyugal

  • En este artículo veremos cómo funciona la autorización para vender un inmueble en sociedad conyugal, cuál es la forma, cuándo es necesaria la autorización de ambos cónyuges y qué bienes no necesitan de esta autorización, entre otras cosas.
  • Si vendiste un inmueble en sociedad conyugal y tuviste problemas en el proceso, puedes escribirnos aquí y un abogado de nuestro equipo te contactará a la brevedad y te guiará en lo que necesites.
  • También podría interesarte: Qué es y cómo se hace una liquidación de una sociedad conyugal.

Venta de inmuebles en sociedad conyugal

En primer lugar, hay que tener claro que los bienes de los matrimonios bajo régimen de sociedad conyugal son propiedad de ambos cónyuges. Esto significa que se requerirá la autorización de ambos para la venta de los bienes comunes.

Durante la vigencia de la sociedad conyugal, es el marido quien administra todos los bienes de la sociedad y además los bienes propios de la mujer; con excepción de los bienes del patrimonio reservado de la mujer.  Esto significa que será el marido quien aparecerá como vendedor, debiendo contar con la autorización de la mujer para concretar la venta.

¿Qué bienes existen en la sociedad conyugal?

Los siguientes son los diferentes tipos de bienes que existen en la sociedad conyugal: 

  • Bienes propios de cada cónyuge: Son aquellos bienes adquiridos antes del matrimonio a título gratuito u oneroso, y/o los adquiridos durante el matrimonio a título gratuito. Cada cónyuge es dueño de estos bienes propios, pero es el marido quien administra los bienes propios de ambos. Si la mujer quiere vender o disponer de sus bienes propios, necesitará de la autorización del marido y si éste se niega a darla, puede la mujer solicitar esta autorización ante un tribunal de justicia.
  • Bienes sociales: son aquellos bienes adquiridos durante el matrimonio a título oneroso y pertenecen a ambos cónyuges por partes iguales. Estos bienes también son administrados por el marido. Por lo genera, es el marido el administrador de la sociedad conyugal, pero esto no quita que necesite la autorización de su mujer para vender un inmueble.
  • Bienes del patrimonio reservado: el patrimonio reservado de la mujer queda constituido por un conjunto de bienes adquiridos por la mujer, producto del ejercicio de una profesión, oficio u ocupación remunerada e independiente a la del marido; ejercida durante la vigencia del matrimonio. Estos bienes los administra libremente la mujer sin requerir autorización del marido para la venta de inmuebles, como expresa el artículo 150 del código civil.

¿Cuáles son los requisitos que debe cumplir la autorización?

Para vender un inmueble en sociedad conyugal deberás contar con la debida autorización. Respecto a esto, la autorización deberá:

  • Ser otorgada por escrito, o por escritura pública si es necesario.
  • Debe ser específica, no puede haber autorizaciones genéricas.
  • Puede prestarla la mujer personalmente o a través de mandatario.
  • Esta autorización puede ser suplida por el juez en 2 hipótesis:
    • Ante una negativa injustificada de la mujer, salvo que se trate de la donación de bienes sociales porque en este caso su oposición constituye un derecho absoluto.
    • Impedimento de la mujer, por ejemplo: ser menor edad, demencia, ausencia real o aparente u otro, y que de la demora se siguiere perjuicio.

¿Qué pasa si se realiza una venta sin la autorización?

La regla general es que los actos ejecutados por el marido sin cumplir con la autorización exigida, tiene como sanción la nulidad relativa que deberá ser exigida por la mujer.

¿En qué casos la mujer puede vender un inmueble de la sociedad conyugal?

Este caso se da cuando la mujer casada en sociedad conyugal requiere de autorización judicial para vender alguna propiedad de la sociedad conyugal, debido a la incapacidad o prolongada ausencia del marido.

En estos casos corresponde al Juez civil del lugar donde se encuentre ubicado el inmueble que se quiere vender, si hay varios jueces en el lugar corresponderá conocer la autorización para enajenar al juez de turno.

¿Cuáles son los requisitos para la autorización en este caso?

  • Expresar los motivos que justifica la venta, arriendo o la constitución de los derechos.
  • Indicar las condiciones precisas en que se efectuará la operación, precio, forma de pago, garantías, etc.
  • Acompañar los documentos necesarios y ofrecer información sumaria de testigos para acreditar las ventajas de la venta.
  • Informe del defensor publico.

¿Deseas saber más sobre la autorización para vender inmuebles en sociedad conyugal o no te han pedido tu opinión para venta de un bien? Puedes visitarnos aquí y un abogado de nuestro equipo te ayudará con lo que necesites.

Mi casa no es mía porque no aparezco en la escritura, estoy casado en régimen de gananciales

  • Cuando uno de los cónyuges compra la casa, y en la escritura de compraventa no comparece su consorte, no deja de ser habitual que ese otro cónyuge aparezca en la Notaría días después, exigiendo explicaciones de por qué no aparece en la escritura, y afirmando bastante enfadado (aunque más que enfado, lo que tiene esa persona es angustia) que no es dueño de su casa y que se siente engañado.
  • La frase «mi casa no es mía porque no aparezco en la escritura» es una frase que escucho con cierta frecuencia, y ante la que sé que me queda un ratito por delante intentando tranquilizar a esa persona y explicarle lo que es la sociedad de gananciales.
  • Por de pronto me resulta completamente increíble que uno de los cónyuges realice un acto tan importante como la compra de un inmueble sin comentarlo y consultarlo a su cónyuge, de hecho no he conocido caso alguno en el que así sucediera.

Por eso la primera pregunta que hago es ¿sabía Ud que su cónyuge iba a compra esa casa y el precio?, afortunadamente la respuesta siempre es afirmativa, por lo que ya se que lo único que me queda es tranquilizar a esa persona y explicarle las cosas.

El ser perro viejo, me hace realizar la segunda pregunta ¿y por qué no vino Ud a firmar?, siendo muy sorprendente que la respuesta más habitual es que porque no tenía tiempo y estaba muy ocupada esa persona (y más sorprendente es que esa persona suele estar desempleada).

  1. Pese a esas dos preguntas, la inquietud no suele desaparecer, y suelen exigir (normalmente de malos modos) que cambie la escritura porque quieren aparecer en ella como compradores.
  2. Siempre les explico que ante todo una escritura no puede cambiarse a gusto del Notario, sino que son todas las partes las que tienen que autorizar ese «cambio», que el «cambio» cuesta dinero, pero es que además no es necesario cambiar nada.
  3. Efectivamente en la escritura ya se dice: de un lado que comparece una persona casada en régimen de gananciales con otra; y de otro lado, que compra con carácter ganancial o presuntivamente ganancial (luego explicaré como me gusta a mi hacerlo).
  4. Dicha persona tiene que estar tranquila:
  1.  Porque el artículo 1347.3 del Código Civil considera gananciales los bienes adquiridos a título oneroso por uno de los cónyuges constante la sociedad de gananciales.
  2. Porque aunque puede haber dinero privativo y dinero ganancial, resulta prácticamente imposible demostrar que el dinero concreto con el que se ha hecho la adquisición es privativo (de hecho una vez firmé una venta de un bien adquirido por herencia y seguidamente la compra de otro, y por más que el comprador insistió en especificar que la compra era privativa, el Registrador de la Propiedad -con muy buen criterio, y tal como informé al cliente- inscribió el bien con carácter presuntivamente ganancial).
  3. Además el artículo 1361 del Código Civil, presume la ganancialidad de todo bien cuyo carácter privativo no pueda probarse.

¿Conviene que el comprador casado en régimen de gananciales compre para su sociedad de Gananciales?

La respuesta, a mi entender es negativa.

La sociedad de gananciales no existe

Efectivamente la sociedad de gananciales no es una persona jurídica (como si lo es una sociedad limitada), su naturaleza es debatida, pero a mi me gusta mucho esa teoría que dice que la ganancialidad sólo es una cualidad de un bien que no afecta a su titularidad.

Dogmatismos a parte, los bienes no se compran para la sociedad de gananciales, sino con carácter ganancial. Me molesta profundamente esa técnica de muchas escrituras que fallan en conceptos tan elementales (normalmente son los mismos modelos que empiezan diciendo que alguien es dueño en pleno dominio -como si hubiera un dominio que no sea pleno-).

Todo lo que Ud diga se puede volver en su contra

Es una frase muy de película, pero ahí nos encontramos con el artículo 95.6 del Reglamento Hipotecario que impide inscribir una confesión contraria a otra ya realizada por la misma persona.

Por eso me gusta decir que se compra y punto, de modo que en el Registro de la Propiedad el bien no se inscribe con carácter ganancial, sino presuntivamente ganancial.

Parece una tontería, pero más de uno se ha librado de embargos, y alguna herencia se ha podido cuadrar con este detalle, pues puede en ese caso hacerse con posterioridad una subsanación en la que se indique (obviamente con el consentimiento de todos) que por «error involuntario» se omitió decir que el bien se compraba con carácter privativo y se omitió la comparecencia del otro cónyuge confesando la privacidad.

¿Y puede el cónyuge que compró sólo vender sólo?

Creo que la mayoría de los lectores de este blog son juristas, y por tanto saben sobradamente que el art 1375 del Código Civil exige a falta de pactos en capitulaciones el consentimiento de ambos cónyuges para administrar y disponer de bienes gananciales.

La respuesta es por tanto NO.

¿Seguro?

  • Pues tampoco, porque hay una posibilidad, que en la práctica jamás he puesto en práctica, pero que puede venir bien para los esas familias en las que uno de los cónyuges se desentiende de la economía familiar (familias mucho más frecuentes de lo que parecen, aunque obedecen a un concepto tradicional que afortunadamente tiende a superarse).
  • En vez del consabido poder de ruina que con cierta frecuencia uno de los cónyuges da al otro, me parece mucho más acertado pactar en capitulaciones matrimoniales la posibilidad de disponer de bienes gananciales por uno sólo de los cónyuges.
  • Este pacto en ningún momento viene prohibido por la ley:
  1. Porque hay libertad a la hora de configurar el régimen económico del matrimonio.
  2. Porque las normas de la sociedad de gananciales en ningún momento se presentan como imperativas.
  3. Pero sobre todo porque expresamente contempla esta posibilidad el artículo 1375 del Código Civil, que mira que sólo tiene dos líneas (pero nadie lee las seis primeras palabras),

SERVICIOS LEGALES

Hace algunas semanas tratamos el tema: ¿Quienes tienen derecho a la herencia?, con dicha información tenemos la lista de herederos: cónyuge, ascendientes, descendientes, etc; pero además, debe establecerse qué  proporción sobre la masa hereditaria, le corresponde a cada heredero o legatario , lo que fue tratado en el blog: ¿Cuáles son las ventajas de otorgar un testamento?

  • También debe tenerse en cuenta, en el caso que  el causante (persona que fallece) fuera casado, si el o los bienes de la herencia son comunes o propios, pues la proporción que corresponde a los herederos, varí­a.
  • Son bienes comunes, los adquiridos durante el matrimonio bajo el régimen de sociedad de gananciales, en este caso cada cónyuge tiene el 50% de derechos y acciones sobre el bien.
  • Ejemplo: A y B son casados, compraron una casa durante el matrimonio bajo el régimen de sociedad de gananciales. Cada esposo tiene 50% de los derechos y acciones sobre la casa, como se grafica a continuación:
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Si A falleciera, lo que es materia de la herencia no es toda la propiedad, si no solamente la parte que le correspondía al causante, es decir  el 50% de A. La otra mitad sigue siendo propiedad del cónyuge sobreviviente.

Si A deja esposa y 3 hijos, la herencia se dividirá entre los 4 herederos en partes iguales, (salvo que hubiese decidido algo distinto respecto del tercio de libre disposición mediante un testamento). Así­, cada heredero tendrá lo siguiente:

El cónyuge B será titular de 50% (su cuota como copropietario de la sociedad de gananciales)  + 12.5% ( cuota de la herencia de A)= 62.5%

Cada uno de los hijos recibirá 12.5% de la masa hereditaria.

En el próximo blog veremos la proporción que corresponde a los herederos, cuando se trata de un bien propio.

Envíanos tu comentario.

Herencia y bienes gananciales: el dinero de una herencia es privativo

Herencias bienes gananciales: ¿ la herencia se comparte con el cónyuge?

¿Qué pasa, por ejemplo, cuando uno de los miembros de la pareja -casados en régimen de gananciales- recibe en herencia una vivienda? ¿Pasa a ser propiedad de ambas personas o, por el contrario, lo recibe únicamente la persona que es heredera? ¿La herencia se comparte con el cónyuge? Hablamos, por tanto, de herencia bienes gananciales. 

Antes de responder, hay que puntualizar que la ley en España establece que los bienes gananciales son aquellos que pertenecen a la sociedad de gananciales, es decir, a los miembros del matrimonio. Por otro lado, los bienes privativos son aquellos que pertenecen de manera exclusiva a uno de los cónyuges, por lo tanto, no son gananciales. 

Herencia bienes gananciales: ¿la herencia se comparte con el cónyuge? 

Ahora que ya hemos realizado esta puntualización, vamos a abordar este tema tan importante en la gestión de una herencia: ¿a quién pasan los bienes recibidos por herencia cuando se está casado en régimen de gananciales? 

Los bienes e importes que se reciben por herencia tienen carácter privativo, por lo que serán de exclusiva titularidad de la persona que lo recibe, aunque esté casado en régimen de bienes gananciales.

Esta consideración es también aplicable a los bienes que se reciben mediante donación. Así, la transmisión de una vivienda o una donación de los padres a un hijo casado sería privativa del cónyuge que hereda.

Como hemos visto hasta ahora, lo que se recibe por herencia tiene carácter privativo para la persona que los hereda, salvo que en el testamento el testador disponga expresamente que los bienes los recibe el matrimonio o incluye a otras personas como beneficiarios.

¿Y los beneficios que se pudieran generar con esos bienes recibidos en herencia?

Los beneficios que tales bienes pudieran generar tienen carácter ganancial, por lo que de acaecer una liquidación de la sociedad de gananciales correspondería a cada cónyuge el 50% de tales beneficios. Así viene establecido en los artículo 1346 y 1347 del Código Civil: son bienes gananciales los frutos, rentas o intereses que produzcan tanto los bienes privativos como los gananciales. 

Ejemplo:  los intereses que genere la suma económica heredada son gananciales, como también lo será la renta que se obtuviera si decide arrendar un inmueble heredado.

reclamador.es está contigo desde el principio en la gestión de una herencia

Para que todas esas dudas que se plantean en una herencia, como puede ser, una vez procedido el reparto de la herencia, si el dinero de una herencia es privativo o, antes, mientras se tramita esa herencia, qué pasa con el dinero de la cuenta bancaria del fallecido o quiénes son los herederos, es fundamental que en todo el proceso de gestión de una herencia te acompañen expertos, como los de reclamador.es. 

No cometas el error de no poner la gestión de una herencia en manos de abogados expertos. En reclamador.es te acompañamos, asesoramos y resolvemos las dudas que te puedan surgir desde que decides poner tu caso en manos de nuestros expertos hasta que terminas recibiendo la herencia. 

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Venta de vivienda habitual: ¿Necesito el consentimiento de mi marido, si el piso es sólo mío?

La vivienda habitual goza de especial protección en nuestro ordenamiento jurídico. No en vano, la Constitución reconoce el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. En el ámbito familiar, existen también ciertos límites a la facultad de disponer sobre los derechos relativos a la vivienda habitual.

Si la vivienda es ganancial o se adquirió en proindiviso se requerirá el consentimiento de ambos cónyuges para venderla. Si la vivienda, por el contrario, es privativa de uno de los esposos podría pensarse que la decisión compete a éste.

Pero, ¿es posible venderla sin el consentimiento de ambos cónyuges? (Publicado en Idealista – CAF Madrid)

Lo cierto es que la venta de la vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la familia, siendo el titular de los mismos únicamente uno de los esposos, requiere el consentimiento de ambos cónyuges, o la autorización judicial, a tenor de lo establecido en el artículo 1.320 del Código Civil. En todo caso, lo primero será determinar si la vivienda que se pretende transmitir es o no la habitual de los cónyuges, cuestión que en algunos casos no resulta fácil dado que no existe una definición precisa en nuestra legislación. Además, debe tenerse en cuenta que el citado precepto legal será aplicable normalmente cuando no exista una situación de crisis matrimonial, pues de lo contrario lo habitual es que entre en juego el artículo 96 relativo al uso de la vivienda en caso de separación o divorcio.

La Dirección General de Registros y Notariado (DGRN), en una reciente resolución, ha abordado la cuestión que nos ocupa trayendo a colación diferentes pronunciamientos judiciales. En este sentido, la citada resolución establece que el artículo 1.

320 del Código Civil implica un límite a la libertad de disposición del cónyuge titular exclusivo de la vivienda familiar, que se justifica por la protección de los intereses familiares que la legislación considera superiores a los individuales de cada cónyuge.

De esta forma, incide la DGRN, se pretende evitar las consecuencias de la arbitrariedad o mala voluntad de quien ostenta la propiedad exclusiva.

El Tribunal Supremo, en diversos pronunciamientos, ha interpretado el invocado precepto legal como una norma de protección de la vivienda familiar.

Una parte de la doctrina, matiza el Tribunal Supremo, considera que en el fondo de la norma se encuentra el principio de igualdad, que se proyecta tanto en el consenso para la elección de la vivienda como en el control de ambos cónyuges para su conservación.

De este modo, incide el Tribunal, el consentimiento que debe dar el cónyuge no titular constituye una medida de control, que se presenta como manifestación de voluntad conforme con el negocio jurídico (venta) llevado a cabo por el cónyuge propietario, de tal modo que aquél tolera o concede su aprobación a un acto realizado por éste en el que no es parte. Consentimiento que constituye un requisito de validez del acto de disposición, ya que su ausencia determina la anulabilidad del negocio jurídico en cuestión, concluye el Supremo.

Finalmente, según puntualiza la DGRN, es evidente que atendiendo a la finalidad de tal exigencia legal deben considerarse comprendidos dentro del ámbito de aplicación de la norma, entre otras, tanto las transmisiones gratuitas (donación) como las onerosas (compraventa), aunque la finalidad de la venta fuera obtener el dinerario suficiente para adquirir a continuación otro inmueble más amplio, mejor situado o más conveniente.

En todo caso, no dude en consultarnos para que podamos asesorarle.

¿Qué ocurre si un hermano vive en el piso que hemos heredado?

Dentro de nuestro despacho de abogados en Madrid y en el área de Abogados de Herencias recibimos muchas consultas.

Mi hermano vive en el piso que hemos heredado, ¿puede hacerlo? Cuando varios hermanos reciben la herencia de sus padres la anterior es una de las preguntas más habituales. Es inevitable que el reparto de los bienes de la herencia provoquen conflictos.

Si además los bienes a repartir son indivisibles con más motivos. Cuando no existe acuerdo entre los herederos se abren diferentes opciones para la venta de la vivienda heredada.

Antes de empezar recordemos que la aceptación de una herencia es un acto libre y voluntario, del mismo modo que rechazarla. Y que la partición de la herencia es acto de reparto de los bienes de la herencia entre los herederos que la han aceptado.

Conflictos entre herederos

La mayor fuente de conflictos entre herederos acontece cuando no se realiza el segundo concepto que hemos recordado anteriormente. Los herederos sí que aceptan o rechazan la herencia. Pero los que la han aceptado no han realizado la partición y adjudicación de los bienes.

De tal forma que todos y cada uno de los herederos será dueño en partes indivisas de todos los bienes que conforman el caudal hereditario. Los conflictos devienen cuando alguno de ellos se niega a participar por ejemplo en el mantenimiento o mejora de esos bienes.

O cuando uno de ellos decide no seguir manteniendo el proindiviso de los bienes.

Existen tantas posibilidades como casos diferentes. En ocasiones hay herencias con un bien inmueble y dinero suficiente. De tal forma que se puede adjudicar el inmueble a un heredero y al resto compensarles con lotes de igual valor al piso. Pero esta circunstancia no nos engañemos es la menos habitual.

Es mucho más común encontrarnos con solo un bien inmueble y varios herederos. Sabemos por experiencia que el conflicto deviene del momento de poner en venta ese piso. Y es más complicado si un hermano vive en el piso que hemos heredado.

Por experiencia estas situaciones suelen acabar en su mayoría en procedimientos judiciales de división de cosa común.

¿Qué puedo hacer si mi hermano vive en el piso que nos han dejado de herencia?

Antes de seguir: Aquí tienes un artículo en el que escribimos exactamente sobre ello y uno de los más consultados en nuestro blog:

¿Qué hay que hacer si la vivienda que heredamos está ocupada por un heredero?

Cuando el bien heredado es solo la vivienda familiar cada hermano tiene una partición igual que el resto. Estaríamos ante la figura de una comunidad de bienes o proindiviso. Al ser un bien indivisible la cuota de participación de cada hermano es algo abstracto.

Tendrá un tanto por ciento de la propiedad pero en ningún caso se puede dividir del resto del inmueble. Lo lógico es vender esa propiedad y repartir el dinero conseguido en la venta a partes iguales. Pero en ocasiones alguno de los hermanos se niega a la venta.

Ya sea porque un hermano vive en el piso que hemos heredado o por otras razones.

Lo primero que debemos saber es que para la venta de la vivienda se precisa el consentimiento de todos los herederos. Ningún hermano puede vender por su cuenta y riesgo. Lo que sí puede hacer uno o varios de ellos es vender su participación en la propiedad de la vivienda. Y el resto de hermanos tendrán preferencia en la adquisición de la participación.

Suele ocurrir que sin consejo previo uno de los hermanos venda a un tercero su participación. Pues en el momento de la partición el resto o uno de ellos se podrá subrogar en lugar de ese tercero. Con el reembolso de la cantidad pagada por esa participación. Legalmente el resto de herederos tendrá un mes de plazo para subrogarse a esa venta.

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Cuenta el plazo desde que se les notifique la venta.

Se puede negar un hermano a la venta del piso

Lo cierto es que no se le puede obligar a nadie a vender, y del mismo modo no se puede obligar a nadie a permanecer en la comunidad de bienes. De la misma manera que cualquiera de ellos podrá pedir que se divida la cosa común en cualquier momento.

¿Existen soluciones para salvar este posible conflicto de intereses? La respuesta es sí, la premisa sería intentar ser razonables y evitar en la medida de lo posible que el conflicto se agrave.

Así las cosas se puede optar por soluciones menos costosas para todos:

  • que el hermano que quiere conservar la vivienda compre las participaciones del resto. Esta es una solución cuando un hermano vive en el piso que hemos heredado. Qué pasa si no puede o no quiere hacerlo, pasamos a…
  • se pondrá en venta la vivienda heredada para disolver la comunidad de bienes. Si en esta opción no hay acuerdo tampoco…
  • nos quedará la solución costosa, en tiempo y dinero, de la vía judicial. Aconsejamos la mediación antes de llegar a este punto a nuestros clientes.

División judicial de la cosa común

En algunas otras entradas os hemos hablado de la división judicial de la cosa común. Recordemos que solo se necesita a uno de los herederos para solicitar este procedimiento. El proceso puede desembocar en diferentes escenarios.

O la adjudicación a uno de los herederos del piso, con la correspondiente indemnización económica al resto, proporcional a su participación. Y el segundo escenario el de la venta del piso y el consiguiente reparto del precio de venta. Esto evidentemente es la solución con los bienes indivisibles.

Cuando el bien heredado es divisible se adjudica una parte proporcional a cada heredero.

Puede darse la circunstancia de que el bien heredado sea un edificio. Ante esta posibilidad con la constitución de una propiedad horizontal se podría dividir el bien. Por último recordemos la Ley de Jurisdicción Voluntaria.

En la misma se introduce la novedad de las subastas voluntarias para la división de la cosa común. Para poder acogernos a esta figura de esta Ley de 2015 debe existir la voluntad común de todos los herederos. Sin ella no sería posible.

El grave problema de no llegar a un acuerdo en la venta de la vivienda y recurrir a la subasta es el perjuicio económico a todos los herederos. Es innegable que el precio que se puede conseguir en una subasta del inmueble estará por debajo del precio de mercado.

Con el consiguiente perjuicio económico a todas las partes. Por ello se hace muy necesario el asesoramiento legal y el dejar de lado las posturas enconadas.

Cese de convivencia | Trámites en Cuba

  • Actualizado el: 26 abril, 2022
  • Los propietarios de las viviendas determinan libremente qué personas conviven con ellos y están facultados para dar por terminada la convivencia con cualquier persona, para lo que no requieren declaración administrativa ni judicial, según establece el Artículo 64 de la Ley General de Vivienda.
  • Si el conviviente pretendiera permanecer en la vivienda contra la voluntad de su propietario, la Dirección Municipal de la Vivienda, a solicitud de este, dictará resolución de cese de conviviencia, si procediere, conminando al conviviente para que abandone la vivienda dentro del plazo de 30 días naturales siguientes a la fecha de la notificación de dicha resolución.

Requisitos

El propietario de la vivienda debe presentarse ante la Dirección Municipal de la Vivienda con:

  1. Escrito de solicitud que debe contener todas las cuestiones que motivan el trámite. Debe aportarse una copia de este escirto para cada persona contra quien se pretenda el cese, a efectos del traslado de las actuaciones a dicha(s) persona(s) para que conteste(n) la solicitud.
  2. Título de propiedad.
  3. Pruebas delas que intenta valerse el demandante
  4. Sello del timbre por el valor correspondiente. (Ver Costos).

Costos

Sellos del Timbre por valor de $10.00 pesos cubanos.

Dónde presentar el trámite

Presencial en: Dirección Municipal de Vivienda.

Horarios de atención

  • Lunes a viernes: de 8.00 am a 5.00 pm.
  • Sábado y domingo: cerrado.

Tiempos de resolución

Hasta 60 días hábiles.

Se considera convivientes a las personas que, sin encontrarse en ninguno de los casos de ocupación ilegal a que se refiere la Ley General de Vivienda, residen con el propietario y forman parte del grupo familiar que ocupa la vivienda, aunque no tengan relación de parentesco alguno con el propietario.

2.- ¿Contra quiénes no se puede ejercer cese de convivencia?

El cese de convivencia no puede ejercerse contra:

  • Ascendientes y descendientes del propietario.
  • Madre con uno o más hijos habidos en el matrimonio (formalizado o no) con el propietario siempre que ella tenga la guarda y cuidado de los hijos y no tuviere otro lugar de residencia.
  • Madre con uno o más hijos menores que llevan tres o más años ocupando la vivienda y no tuvieren otro lugar de residencia.
  • Ancianos que llevan tres o más años ocupando la vivienda y no tuvieren otro lugar de residencia.
  • Cualquier otro caso que a juicio de la autoridad competente constituya una manifestación de injusticia o un acto inhumano.
  • Otro copropietario, en caso de que exista copropiedad.

Tampoco se puede ejercer cese de convivencia contra las personas que se encuentren en alguna de las situaciones siguientes:

  • Que conviven en el inmueble desde antes del 14 de octubre de 1960.
  • Personas que fueron convivientes del propietario anterior cuando, por fallecimiento o salida del país de dicho propietario, la titularidad le haya sido transmitida a otra persona.
  • Personas que han construido ampliaciones en la vivienda con autorización de su propietario.
  • Los que han contribuido en forma efectiva a la adquisición de la vivienda, como en los casos de permutas o entregas de dos casas por una, personas que pagaron el precio de la vivienda por ser el adquirente menor o insolvente, y otros análogos que decida el Presidente del Instituto Nacional de la Vivienda.
  • Los que han contribuido en forma efectiva a la reconstrucción de la vivienda, como en los casos de viviendas en mal estado, de propiedad personal que son reconstruidas por los convivientes del titular, o a cargo de la comunidad matrimonial de bienes, y otros casos análogos que decida el Presidente del Instituto Nacional de la Vivienda.

3.- ¿Qué ocurre cuando un conviviente, luego de dictada la resolución de cese de convivencia, no abandona la vivienda en el plazo establecido?

  1. Aun cuando el propietario tiene el derecho a solicitar un cese de convivencia, ocasionalmente han existido casos en que la persona a quien se le dio el derecho de convivencia decide no abandonar el domicilio, lo que provoca un litigio administrativo o judicial.

  2. Si el conviviente, una vez dictada la resolución de cese de convivencia emitida por la Dirección Municipal de la Vivienda, no abandona la vivienda transcurrido el plazo de 30 días, dicha institución comunicará a las entidades de donde el conviviente recibe sus ingresos para que se le efectúe la retención por concepto de uso no autorizado del inmueble, ascendente al treinta por ciento (30%) de cada ingreso. 
  3. De mantenerse esa situación por tres (3) meses, las retenciones se elevarán al cincuenta por ciento (50%) mientras dure la ocupación de la vivienda.
  4. Las cantidades producto de estas retenciones se ingresarán al presupuesto del Estado.
  5. En los casos de elementos de clara conducta antisocial no vinculados a centros de trabajo, que se nieguen a cumplir las disposiciones de la autoridad competente,estos podrán ser obligados por la fuerza pública a cumplir dichas disposiciones.

4.- ¿A dónde dirigirse para demostrar que una persona ha obrado de mala fe para obtener u ocupar una vivienda?

Las valoraciones de si una persona ha obrado de mala fe para obtener u ocupar una vivienda, deben resolverse por la vía administrativa en la Dirección Municipal de la Vivienda y por la vía judicial en los Tribunales.

5.- Al registrar en el domicilio a un familiar o amigo, ¿estos podrían tener derecho por convivencia en caso de fallecimiento del propietario?

Sí. Cuando un propietario de una vivienda toma la decisión de permitir que familiares o amigos realicen un cambio de dirección para la vivienda de su propiedad, están consintiendo que estos convivan u ocupen la vivienda.

En caso de fallecimiento del propietario, de no existir por Ley quienes tengan derecho a la transmisión, estos podrían adjudicarse la propiedad de la vivienda mediante el pago de su precio legal, siempre que no sean propietarios de otra, aunque no cumplan los requisitos de parentesco y tiempo de convivencia

Tienen derecho a la transmisión gratuita de la propiedad de la vivienda, por orden:

  1. Copropietarios.
  2. Cónyuge, hijos y demás descendientes.
  3. Padres, abuelos y demás ascendientes.
  4. Hermanos y sobrinos.
  5. Tíos.
  6. Primos.

6.- En caso de que un conviviente esté inconforme con la resolución de cese de convivencia dictada por la Dirección Municipal de Vivienda, ¿dónde podrá impugnarla?

Siempre que se trate de un ocupante legal, el conviviente que reciba una resolución de cese de convivencia y esté inconforme con ella, puede impugnarla ante la Sala de lo Civil y lo Administrativo del Tribunal Provincial Popular, nombrando a un abogado de la Organización Nacional de Bufetes Colectivos para que lo asista y represente en este acto. Los ocupantes ilegales no tienen derecho a interponer una reclamación.

En los casos de conflictos como consecuencia de reconocimiento, concesión o reclamación de derechos, serán partes del proceso judicial las que lo fueron en el proceso administrativo, además de la administración demandada.

7.- ¿Puede un titular de una vivienda o habitación en usufructo gratuito solicitar el cese de convivencia?

Sí. Para solicitar el cese de convivencia los titulares usufructuarios gratuitos tienen los mismos derechos y condiciones que los titulares de viviendas en propiedad.

8.- ¿Qué alternativas tiene un propietario que reside con personas protegidas por la Ley si desea un cese de convivencia?

Los propietarios no pueden ejercer el derecho de cese de convivencia contra personas protegidas por la Ley (Ver pregunta 2) y en este caso sus opciones son permutar la vivienda por dos inmuebles o efectuar un desglose de la vivienda.

En caso de que el conviviente se negara a aceptar la vivienda que le propone el propietario, estos podrán dirigirse a la Dirección Municipal de la Vivienda, quienes harán las comprobaciones pertinentes que demuestren si la vivienda resulta habitable o no.

En caso positivo el conviviente tendrá que acceder a la permuta. En caso negativo el propietario deberá buscar una vivienda que reúna las condiciones mínimas de habitabilidad y resulte adecuada al núcleo familiar que la ocupará.

Fundamento Legal

Referencia

Ministerio de la Construcción

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