Vivienda obligaciones del constructor

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  • Siguiendo la serie de artículos que se comenzó con las obligaciones del promotor y del proyectista, continuamos con el análisis de los agentes de la edificación analizando las obligaciones del constructor y del director de obra.
  • En primer lugar hay que tener claro quien se considera constructor y quien director de obra para la Ley de Ordenación de la Edificación.
  • Será constructor el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato.
  • Será director de obra el agente que, formando parte de la dirección facultativa, dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto.
  • Procedamos a analizar las obligaciones del constructor y del director de obra.

Contents

Obligaciones del constructor y del director de obra

Constructor

Vivienda obligaciones del constructorLa ley de ordenación de la edificación señala que son obligaciones del constructor las siguientes:

  • Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las instrucciones del director de obra y del director de la ejecución de la obra, a fin de alcanzar la calidad exigida en el proyecto.
  • Tener la titulación o capacitación profesional que habilita para el cumplimiento de las condiciones exigibles para actuar como constructor.
  • Designar al jefe de obra que asumirá la representación técnica del constructor en la obra y que por su titulación o experiencia deberá tener la capacitación adecuada de acuerdo con las características y la complejidad de la obra.
  • Asignar a la obra los medios humanos y materiales que su importancia requiera.
  • Formalizar las subcontrataciones de determinadas partes o instalaciones de la obra dentro de los límites establecidos en el contrato.
  • Firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepción de la obra.
  • Facilitar al director de obra los datos necesarios para la elaboración de la documentación de la obra ejecutada.
  • Suscribir las garantías previstas sobre daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción.

Director de Obra

Nuevamente la normativa indica que son obligaciones del director de obra las siguientes:

  • Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante y cumplir las condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión y según el tipo de construcción.
  • Verificar el replanteo y la adecuación de la cimentación y de la estructura proyectadas a las características geotécnicas del terreno.
  • Resolver las contingencias que se produzcan en la obra y consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas para la correcta interpretación del proyecto.
  • Elaborar, a requerimiento del promotor o con su conformidad, eventuales modificaciones del proyecto, que vengan exigidas por la marcha de la obra siempre que las mismas se adapten a las disposiciones normativas contempladas y observadas en la redacción del proyecto.
  • Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, así como conformar las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas, con los visados que en su caso fueran preceptivos.
  • Elaborar y suscribir la documentación de la obra ejecutada para entregarla al promotor, con los visados que en su caso fueran preceptivos.
  • Las que afectan al director de la ejecución de la obra en los casos en los que este sea el mismo que el director de obra.

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Vivienda obligaciones del constructor

El constructor no está obligado a mantener inmovilizado el dinero entregado como derecho de reserva

Cuando el constructor recibe un dinero en concepto de un contrato de reserva de elección de vivienda, este dinero no queda sujeto a la obligación de inamovilidad.

La Sentencia 175/2019, de cuatro de abril de la Sala de lo Penal del Tribunal Supremo nos da las claves para saber si un constructor al que se han entregado fondos en concepto de derecho de elección en previsión a la futura compra de una vivienda, garaje o local, comete un delito de apropiación indebida. Analiza las obligaciones a las que están sujetas las entregas de cantidades dinerarias a los promotores inmobiliarios. 

El supuesto de hecho es muy simple, un promotor, con la idea de realizar la construcción y venta de 350 viviendas, garajes, trasteros y locales, puso a la venta el derecho de apuntarse a un listado de futuros adquirentes con un orden de prelación, el número que les correspondería se les facilitaba antes de la entrega del dinero, 12.000 euros por cada derecho de elección que se formalizaba con un contrato de reserva. Este contrato daba la posibilidad de, en el momento que se formalizase el proyecto y se facilitasen las descripciones y precios de los inmuebles, elegir por turnos el inmueble que se desease y formalizar la compra, de la que se descontaría el dinero entregado en ese contrato. En caso contrario, el cliente siempre tenía la posibilidad de rescindir voluntariamente el contrato de reserva y recuperar su dinero, sin condición alguna. 

Tras el paso de varios años sin que el proyecto se llegara a concluir, el acusado vendió la empresa a un tercero, al que informó previamente de estas obligaciones y del hecho de que ya algunos clientes habían rescindido estos contratos y se les había devuelto el dinero.

Sin embargo, se le denuncia por apropiación indebida, pues en la cuenta en la que se ingresaron las cantidades relativas a los contratos de reserva se realizaron ciertos que no sólo correspondían a devoluciones a clientes que rescindieron el acuerdo, sino que algunas de estas disposiciones o transferencias no está demostrado para qué fines se utilizaron. A este respecto, la sentencia del Tribunal Supremo advierte de que no es el hecho de que el dinero quede inmovilizado en la cuenta lo que resulta relevante, sino que realmente el mismo se utilice en la gestión del proyecto y la construcción de las viviendas.

Vivienda obligaciones del constructor

La cuestión importante en este caso es el hecho de que no consta acreditado que los fondos no se destinaran a la gestión y construcción de las viviendas y se ha devuelto el dinero a todos los clientes que lo han solicitado, por lo que no se puede hablar en ningún caso de apropiación indebida.

 Dice la sentencia que el promotor no estaba obligado a devolver el dinero a todos los clientes antes de la venta de la sociedad, sino que esta obligación surge cuando el cliente decide rescindir el contrato, constando que en el momento en el que cesa como administrador y procede a la venta de sus participaciones a terceros había devuelto todas las cantidades relativas a los contratos que se habían rescindido.

La información de los clientes también es básica

Además, los adquirentes conocían las obligaciones de la sociedad relacionadas con anticipos de clientes a largo plazo, entre los que se encuentran los denunciantes, y por supuesto, las obligaciones fueron adquiridas por la sociedad y no por él personalmente, por lo que se mantienen aunque haya sido adquirida por terceros, siendo éstos los responsables de la gestión desde ese momento. 

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Vivienda obligaciones del constructor

Finalmente, concluye la sentencia diciendo que “no resulta del contrato de reserva, tal como ha sido analizada su naturaleza en la sentencia, que las cantidades entregadas tuvieran una finalidad concreta que luego haya sido desatendida y que impusiera el ingreso de la cantidad en una cuenta separada y la inmovilización del dinero recibido hasta que se decidiera por el contratante si renunciaba a la reserva y reclamaba su devolución o si contrataba la compra de un piso o de un local de negocio, en cuyo caso se contabilizaría como parte del precio.” 

Argumenta que del contrato no se desprendía la obligación de conservar inmovilizado el dinero recibido y que la cantidad entregada, por otra parte, no constituía una entrega a cuenta del precio de una vivienda o local de negocio, lo que ocurre solo en caso de que se ejercite efectivamente el derecho de elección y se suscriba un contrato de compraventa, por lo que, en ningún caso puede considerarse equiparada a las situaciones reguladas por la Ley de Ordenación de la Edificación. 

Nueva ley sobre la responsabilidad del constructor de vivienda

Vivienda obligaciones del constructor

  • David Felipe Benítez Rojas

jueves, 27 de julio de 2017

¿Qué motivó la expedición de la Ley 1796 de 2016 y cuál es su objetivo?
A raíz del derrumbe de una de las torres del edificio Space, se expidió la Ley 1796 de 2016 -denominada como “Ley de vivienda segura”-, la cual intensificó los requisitos para la construcción de vivienda nueva y aumentó el espectro de responsabilidad del constructor en este mismo aspecto.

Durante la etapa de construcción ¿Cuáles son las nuevas obligaciones introducidas por la Ley 1796?
(i) Cuando la solicitud de licencia de construcción de los proyectos cuyos predios permitan superar más de 2000 metros cuadrados de área construida sea devuelta por la entidad administrativa encargada de la expedición de las licencias, el solicitante deberá contratar a un supervisor técnico independiente, quien se encargará de revisar y certificar la corrección de los errores por los cuales se devolvió la solicitud de licencia (art. 3 Ley 1796). (ii) Toda edificación cuyos predios permitan superar más de 2000 metros cuadrados de área construida deberá ser inspeccionada por un supervisor técnico independiente, quién se encargará de vigilar que la construcción se desarrolla de conformidad con todos los requisitos técnicos y legales frente a la construcción de edificaciones Sismo-Resistentes (art. 4 ibid.).

¿Quién puede figurar como supervisor técnico independiente?
De conformidad con el artículo 30 de la Ley 400 de 1997 este profesional debe ser un ingeniero civil o arquitecto, y además contar con la matricula profesional de la “Comisión Asesora Permanente para el Régimen de Construcciones Sismo-Resistente”. Adicionalmente debe acreditar por lo menos cinco años de experiencia.

¿El someter los proyectos a la revisión del supervisor técnico independiente es una obligación exclusiva para la construcción de vivienda nueva?
No, esta obligación predica para todas las nuevas edificaciones cuyos predios permitan superar más de 2000 metros cuadrados de área construida, sin importar que se traten o no de proyectos de vivienda.
Concluida la etapa de construcción de vivienda nueva ¿Cuáles son las nuevas obligaciones introducidas por la Ley 1796?

(i) Previamente a la ocupación de las viviendas nuevas se debe obtener la certificación técnica de ocupación (distinta a la contemplada por el Decreto 1469 de 2010), la cual es emitida por el supervisor técnico independiente, y en la que corrobora que la obra se realizó con la debida supervisión y que respetó los planos aprobados.

Hasta tanto no se cumpla con la obligación del certificado técnico de ocupación (y su respectiva protocolización en escritura pública), no será posible realizar las transferencias de dominio de las unidades privadas resultantes del proyecto (art. 10 Ley 1796).

(ii) El constructor y el enajenador de la obra están en la obligación de garantizar que la edificación no presente ruina o amenace quedar en dicha situación por un lapso de 10 años (regulación que ya estaba de antaño en el numeral 3 del artículo 2060 del Código Civil). La innovación que tuvo la Ley 1796 al respecto (art.

8), fue la de determinar que ese término de 10 años se debe contabilizar a partir de la expedición del certificado técnico de ocupación.

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Constructor de viviendas unifamiliares, responsabilidades y funciones

El constructor es la figura del sector de la construcción que es contratada por el promotor, para ejecutar la obra, conforme a un proyecto de ejecución redactado por un arquitecto.

El constructor es el agente de la edificación que lleva a cabo la ejecución material de las obras siguiendo las directrices de un proyecto y conforme a las indicaciones de la dirección facultativa de obras.

La figura del constructor

Para llevar a cabo la construcción de una vivienda, es decir, la ejecución material de la obra conforme al proyecto redactado por el arquitecto, es necesario disponer de una serie de medios humanos y materiales, además de contar con una organización productiva propia. Es por ésto que suele ser necesario contratar a un constructor, que puede ser una persona física o jurídica, es decir una empresa, para asumir el compromiso de ejecutar las obras. A esta figura se le llama también contratista o empresario principal.

Subcontratas

Es difícil que una persona o empresa que se dedique a la construcción de viviendas unifamiliares cuente con todos los medios personales y materiales para abordar la totalidad de una obra, desde el movimiento de tierras hasta las instalaciones de electricidad o fontanería.

Por ello es muy habitual el proceso de subcontratación en el sector de la construcción. Las subcontratas son empresas o trabajadores autónomos, que contratados por el contratista o empresario principal, tienen el compromiso de ejecutar ciertas partes o unidades de obra.

A esta figura se les llama subcontratistas.

Contrato entre promotor y constructor de una vivienda

El constructor es el agente de la edificación que asume el compromiso de forma contractual, con el promotor o autopromotor, de ejecutar las obras de edificación según el proyecto de ejecución, a cambio de un cierto precio. A este contrato que firman promotor y constructor se le llama contrato de ejecución de obra.

Contrato de ejecución de obra

El contrato de ejecución de obra es el contrato celebrado entre constructor y promotor, por el cual se obligan las dos partes: el constructor a construir la obra en plazo y calidad, y el promotor a pagar y recibir la obra a su término.

Características del contrato de ejecución de obra

En el contrato de obra deben quedar definidos los siguientes puntos:

  • Las obras a ejecutar: es aconsejable adjuntar el proyecto de ejecución elaborado por el arquitecto.
  • El presupuesto y la forma de pago: pago por certificaciones de obra mensuales y retenciones en garantía.
  • El plazo de ejecución: desde la firma del acta de replanteo, hasta la firma del acta de recepción de obras los trabajos deben estar programados. Es conveniente estipular una penalización si se supera el plazo definido, para evitar que las obras se retrasen.
  • Las obligaciones de cada una de las partes.
  • Las responsabilidades y seguros, la seguridad y salud en la obra, y la dirección facultativa de las obras.

Presupuesto de ejecución por contrata

El presupuesto de contrata no es más que lo que se compromete a pagar el promotor al constructor por la ejecución de los trabajos contratados. Para que este presupuesto no varíe a lo largo de la ejecución de la obra, tienen que estar completamente definidos todos los trabajos a realizar.

En la práctica este presupuesto de obra casi siempre varía, debido tanto a cambios de calidad de los materiales por parte del promotor, como a omisiones o defectos del proyecto.

Estos cambios pueden elevar considerablemente el coste de construcción de la obra y repercutir negativamente en el presupuesto total hasta llegar a hacerlo inviable económicamente, de ahí la importancia de contratar un buen arquitecto que realice un proyecto sin defectos graves.

Modalidades de contrato de obra

Dentro de un contrato de obra, puede haber varias modalidades, pero para realizar una vivienda unifamiliar, se utilizan preferentemente dos:

  • Precio alzado, suma alzada o precio cerrado: el precio a pagar se ha determinado previamente y no puede variar, el constructor asume los riesgos de variación en las mediciones por lo que repercutirá en el precio de las unidades de obra.
  • Por unidades de medida o unidades de obra: se fija el precio de la unidad de obra y se paga por lo realmente ejecutado, de esta forma el constructor no asume los riesgos de variación en la medición y puede dar un precio unitario más ajustado.

Funciones de un constructor en una obra

Elaboración del plan de seguridad y salud en el trabajo

Antes del inicio de la obra, el que será coordinador en materia de seguridad y de salud durante la ejecución de la obra, deberá aprobar el plan de seguridad y salud que cada contratista elaborare, y en el que se analicen, estudien, desarrollen y complementen las previsiones contenidas en el estudio básico contenido en el proyecto de ejecución de la vivienda, en función de su propio sistema de ejecución de la obra. Dicho plan de seguridad y salud deberá presentarlo el contratista en la comunicación de apertura del centro de trabajo a la autoridad competente, previo al comienzo de los trabajos.

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Elaboración del plan de gestión de residuos

El constructor deberá presentar un plan de gestión de residuos a la propiedad, que deberá ser aceptado por parte de ésta y aprobado también por la dirección facultativa de la obra.

Como poseedor de residuos de construcción y demolición estará obligado a entregarlos a un gestor de residuos. Esta entrega de residuos habrá de constar en un documento, que deberá entregar posteriormente al propietario, en el que figure:

  • la identificación del poseedor (constructor) y del productor (autopromotor)
  • la obra de procedencia y, en su caso, el número de licencia de la obra
  • la cantidad y el tipo de residuos entregados
  • la identificación del gestor

Elaboración de un plan de obra

Aunque no es estrictamente necesario para la ejecución de una vivienda unifamiliar si es aconsejable disponer de una planificación. El plan de obra delimita en el tiempo la ejecución de los trabajos, marca los principales hitos: comienzo de obra, terminación de estructura y finalización de obra y marca las dependencias entre trabajos.

Normalmente se representa mediante un diagrama de Gantt y se puede realizar mediante cualquier aplicación de project management.

En un plan de obra es importante tener definido el camino crítico, que conformarán el conjunto de trabajos que dependen de la finalización de uno, para el comienzo de otro, y que determinarán el plazo mínimo de ejecución.

Inicio de las obras

El inicio de las obras empieza comprobando la viabilidad del proyecto y firmando el acta de replanteo. El constructor comprueba que es posible trasladar a la realidad física del terreno lo que aparece en los planos. Con este documento oficialmente comienza la ejecución material de la obra.

Recepción de la obra

Cuando la obra se encuentra terminada y está en condiciones de ser entregada por el constructor al promotor, se formaliza la entrega en un acta que firman ambas partes y que representa el cumplimiento de la obligación principal del constructor que es entregar la obra, y para el promotor la obligación de realizar el pago del precio convenido. Desde este momento el constructor ya no tiene la obligación de conservar la obra.

Reservas en la recepción de obra

En la recepción de la obra el promotor examina la obra y la declara conforme a lo pactado sin reservas, o bien puede realizar reservas para que los defectos que encuentre sean subsanados.

Los defectos aparentes de los que no se realicen reservas no podrán ser objeto de reclamo.

La recepción de la obra tendrá lugar dentro de los siguientes treinta días desde la firma del certificado final de obra por parte de la dirección facultativa.

Responsabilidades del constructor de obra

Durante la ejecución de la obra, el constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por defectos derivados de la falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personas que de él dependan.

Obligaciones del constructor en materia de seguridad y salud

Según el Artículo 11 del Real Decreto 1627/1997, de 24 de octubre, por el que se establecen disposiciones mínimas de seguridad y salud en las obras de construcción, los contratistas y subcontratistas estarán obligados a:

a. Aplicar los principios de la acción preventiva que se recogen en  la Ley de Prevención de Riesgos Laborales.b. Cumplir y hacer cumplir a su personal lo establecido en el plan de seguridad y salud.c.

Cumplir la normativa en materia de prevención de riesgos laborales, durante la ejecución de la obra.d.

Informar y proporcionar las instrucciones adecuadas a los trabajadores autónomos sobre todas las medidas que hayan de adoptarse en lo que se refiere a su seguridad y salud en la obra.

e. Atender a las indicaciones y cumplir con las instrucciones del coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra.

Guía del comprador de vivienda. Derechos y obligaciones del promotor. elmundo.es Su Vivienda

La
promoción inmobiliaria de vivienda nueva suele ofertarse en los
medios de comunicación (prensa, radio,…

) y a pie de obra mediante
la instalación de vallas publicitarias, oficinas de información
y venta, etc.

En ocasiones, el promotor no comercializa directamente su producto,
sino que lo hace a través de empresas comercializadoras del sector inmobiliario.
En este caso, tendremos que acudir a sus oficinas para obtener la información
deseada.

La vivienda usada frecuentemente se publicita directamente
por los propietarios en prensa o en portales especializados de Internet,
e incluso con anuncios en el propio edificio.

También es frecuente recurrir
a los servicios de agencias inmobiliarias que, a cambio de una comisión,
publicitan y promueven la venta.

En este caso es posible conferir el encargo de
venta en régimen de exclusividad o no.

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2. ¿Existe alguna fórmula
para comprobar la solvencia del promotor o del vendedor, bien en un registro,
asociaciones profesionales,…?

Existen mecanismos para comprobar que el
vendedor cumple con sus obligaciones mercantiles. En el Registro Mercantil
podemos obtener información sobre la existencia de la sociedad promotora,
la identidad de sus administradores, el capital social, el cumplimiento de sus
obligaciones contables, etc.  

Al margen de esta posibilidad,
para el consumidor medio se hace difícil conocer circunstancias
relativas a la solvencia del promotor.

Por ello, los mecanismos legales de salvaguarda
de los intereses económicos del consumidor que compra sobre planose dirigen
a garantizar concretamente el destino y uso de las cantidades que se entregan
durante el proceso de construcción de la vivienda.

A tal fin, la normativa
exige que dichas entregas a cuenta sean aseguradas mediante avales o seguros para
el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin.

Las
entregas a cuenta, además, habrán de depositarse en una cuenta especial,
con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor,
quien únicamente se podrá disponer de las mismas para las atenciones
derivadas de la construcción de la vivienda.

En definitiva, más
que buscar el control sobre la solvencia del vendedor, se pretende garantizar
el buen fin
de la operación concreta.

Por lo que respecta a la
compra de viviendas de segunda mano, las garantías que debe buscar
el comprador no son las atinentes a la persona del vendedor, sino a la situación
jurídica del inmueble.

Para su comprobación, el comprador puede
acudir al Registro de la Propiedad, donde constan los datos de titularidad
y cargas que afectan al inmueble.

El mecanismo de compra en escritura notarial
incorpora garantías a este respecto, pues se basa en la estrecha colaboración
del notario y el Registro de la Propiedad al objeto de brindar al comprador la
máxima seguridad jurídica.

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3.
¿Ha de facilitarme el promotor una memoria de calidades detallada?

.
Forma parte del derecho a la información que recoge la legislación
sobre consumo y tiene carácter vinculante para el promotor.

Además,
el comprador de la vivienda está legalmente facultado para exigir de la
promotora que la vivienda se adecue fielmente a las condiciones, características
y prestaciones ofertadas en la publicidad, aun cuando no figuren expresamente
en el contrato celebrado.

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4.
¿Es posible que aparezca en la memoria de calidades el término “similar”
para encubrir posibles cambios en los materiales o complementos o es lo habitual?

Efectivamente,
pero ello no puede suponer un menoscabo de las calidades pactadas con el consumidor.
En caso de que los materiales ofertados sean sustituidos por otros de inferior
calidad, se podrá recurrir a los organismos públicos de Consumo
o a los Tribunales de Justicia.

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5.
¿Tanto los planos como la memoria de calidades, así como en su caso
el precio de venta, son de obligado cumplimiento o pueden sufrir modificaciones
según avance la construcción?

En principio, no cabe alterar
lo pactado en el contrato ya que esos documentos tienen carácter normativo
para las partes.

No obstante, si surgiera la necesidad de efectuar cualquier modificación
por causas sobrevenidas y no previsibles al momento de la aprobación de
los Proyectos de Urbanización o Construcción y que suponga una modificación
del precio, la misma deberá ser comunicada a los adquirentes, quienes deberán
dar su conformidad a la cuantía exacta que la reforma suponga.

Con 
carácter general, si el comprador no puede o no quiere asumir el aumento
en el precio y realmente éste no resulta previsible o imputable al promotor,
podrá resolverse el contrato con devolución de las cantidades
entregadas hasta la fecha.

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6.
Si me dicen de palabra que habrá mármol en los baños, una
piscina para niños, etcétera, pero no aparecen en la memoria de
calidades o en el proyecto de la urbanización, ¿he de exigir que
lo incluyan por escrito?

Efectivamente.

En la práctica y
por evidentes razones de prueba, únicamente podremos reclamar el cumplimiento
de las condiciones previamente pactadas por escrito o que resulten de la
documentación publicitaria de la promoción. En consecuencia, debemos
exigir que todas las condiciones de la oferta se documenten debidamente para que
formen parte de las obligaciones contractuales del vendedor.

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7. ¿Podré visitar la
obra periódicamente para ver cómo marcha la construcción?
¿Me tienen que dejar entrar en la misma?

Por razones de seguridad,
en una obra en construcción no está permitida la entrada a personas
ajenas a la misma.

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La Responsabilidad civil de los agentes de la construcción ante el proceso de edificación

Recoge la Exposición de Motivos de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación -LOE-, y positiva en su art.1.1 que en su objeto venía a .

En el Capítulo III de la Ley de Ordenación de la Edificación se establecen los diferentes agentes de la edificación, que deben responder por los distintos daños materiales existentes en el edificio en el que han intervenido, entendiéndose por tales -como señala el artículo 8 de la LOE- .

Con carácter previo al análisis de los diferentes agentes de la construcción cabe mencionar las características de este proceso de derivación de responsabilidad en la que concurren los mismos.

  • Es una responsabilidad objetiva, en el sentido de que no permite la exoneración con base en el empleo de la diligencia debida. Si hubo daño material en el edificio, con el alcance que establece el artículo 17 de la LOE, y la causa ha sido los actos u omisiones de los intervinientes en la edificación (por actos u omisiones propios o de personas por las que, con arreglo a la LOE, se deba responder art. 17.2 LOE), se responde durante los plazos de garantía señalados por la Ley. En el sistema instaurado por la LOE la imputación de la responsabilidad se hace a partir del resultado de los vicios o defectos de la construcción, es decir, del tipo de daños materiales que haya sufrido el edificio. Están previstas tres clases (art. 17.1 LOE).
  • La responsabilidad civil de los diferentes agentes por daños materiales en el edificio se exigirá de forma personal e individualizada, tanto por actos propios, como por actos de otros agentes por los que, con arreglo a esta Ley, se deba responder; siempre que se puedan delimitar las intervenciones y el alcance individualizado de las culpas, (art. 17.2) de acuerdo con la división de tareas técnicas entre todos los profesionales implicados.
  • La responsabilidad se exigirá solidariamente cuando no pueda ser atribuida en forma individualizada al responsable del daño o cuando exista concurrencia de culpa, sin que pueda precisarse la influencia de cada agente interviniente en el daño producido.

Para los distintos agentes que participan a lo largo del proceso de la edificación se enumeran las obligaciones que corresponden a cada uno de ellos, de las que se derivan sus responsabilidades de cada uno de ellos en caso de que se apreciasen defectos de construcción en la vivienda o edificio entregado.

Estas disposiciones que establecen la responsabilidad de cada uno de los agentes constructivos de forma expresa no deben ser entendidas como en tanto en cuanto son diversos los acontecimientos en este sector que podrían propiciar la aparición de nuevos agentes de edificación que a día de hoy son desconocidos.

Esta cuestión, lejos de parecer un tema baladí, es uno de los elementos más importantes de la Ley de Ordenación de la Edificación.

Cuando aparecían supuestos de hecho de este tipo era habitual que los sujetos que habían intervenido en el proceso edificativo alegasen su falta de responsabilidad al respecto, declarando que estos desperfectos eran responsabilidad de otros sujetos con los que habían colaborado a lo largo del proceso de edificación.

Así las cosas, de conformidad con las disposiciones actuales de la Ley de Ordenación de la Edificación, se establece la responsabilidad de los siguientes sujetos intervinientes en el proceso de edificación.

a) Promotor (artículo 9 LOE).

A tenor de lo dispuesto en el artículo 9 LOE se establece la responsabilidad del promotor.

Es el agente clave en cualquier proceso edificativo, así como una de las figuras más relevantes en la Ley de Ordenación de la Edificación, definiéndose como la persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título. Se configura el promotor como una persona física o jurídica que asume la iniciativa de todo el proceso y a la que se obliga a garantizar los daños materiales que el edificio pueda sufrir.

A la figura del promotor se equiparan también las de gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios, u otras análogas que aparecen cada vez con mayor frecuencia en la gestión económica de la edificación.

En cuanto a la responsabilidad de este agente de la edificación, resulta imperativo estar a lo dispuesto en el artículo 17.3 de la Ley de Ordenación de la Edificación, el cual establece que el promotor debe responder solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los diversos defectos constructivos que pudieran aparecer en la vivienda entregada.

b) Proyectista (artículo 10 LOE).

Es el agente que, por encargo del promotor y con sujeción a la normativa técnica y urbanística correspondiente, redacta el proyecto de edificación. Podrán redactar proyectos parciales del proyecto, o partes que lo complementen, otros técnicos, de forma coordinada con el autor de éste.

  • A efectos prácticos, es el técnico competente para verificar si la edificación que pretende llevar a cabo el promotor cumple con las exigencias del plan urbanístico de la zona en concreto.
  • Cuando el proyecto haya sido contratado conjuntamente con más de un proyectista, los mismos responderán solidariamente.
  • Los proyectistas que contraten los cálculos, estudios, dictámenes o informes de otros profesionales, serán directamente responsables de los daños que puedan derivarse de su insuficiencia, incorrección o inexactitud, sin perjuicio de la repetición que pudieran ejercer contra sus autores.
  • c) Constructor (artículo 11 LOE).

Es la persona que asume contractualmente ante el promotor el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, los cuales pueden ser propios o ajenos, el proceso edificativo en cuestión.

Es el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato.

  1. El constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas que de él dependan.
  2. Cuando el constructor subcontrate con otras personas físicas o jurídicas la ejecución de determinadas partes o instalaciones de la obra, será directamente responsable de los daños materiales por vicios o defectos de su ejecución, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.
  3. Asimismo, el constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por las deficiencias de los productos de construcción adquiridos o aceptados por él, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.
  4. Dentro de las actividades del constructor se hace mención especial a la figura del jefe de obra, así como a la obligación de formalizar las subcontrataciones que en su caso se establezcan.

A pesar de que la Ley de Ordenación de la Edificación no lo recoge de manera específica, en la práctica edificativa de nuestro país la figura del promotor y constructor pueden quedar concentradas en una misma persona. En este tipo de casos, las funciones del constructor quedan subsumidas en las delimitadas para la figura del promotor.

d) Director de obra (artículo 12 LOE).

Definido en el artículo 12 de la LOE, se encarga de asumir las tareas relacionadas con los elementos estructurales y básicos de la misma, es decir, los aspectos esenciales de cualquier proceso edificativo.

Es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto.

Podrán dirigir las obras de los proyectos parciales otros técnicos, bajo la coordinación del director de obra.

El director de obra debe interpretar el proyecto redactado por el proyectista, dando instrucciones específicas para que este sea llevado a cabo en los términos pactados. Es por ello que es posible que, a efectos prácticos, ambos profesionales sean la misma persona en la práctica edificativa.

e) Director de la ejecución de la obra (artículo 13 LOE).

La definición de este sujeto se recoge de igual manera en el Código Técnico de la Edificación, y debe tener el título de o . El director de la ejecución de la obra es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado.

  • Lejos de parecer una figura poco importante, si tenemos en cuenta que la mayoría de los defectos de construcción suelen hacer referencia a la calidad de los materiales utilizados durante el proceso edificativo, esta figura delimitada en la Ley de Ordenación de la Edificación sería una de las más importantes a efectos prácticos, al menos desde un punto de vista jurídico.
  • En Madrid, a 18 de diciembre de 2020.
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  • Luis Miguel Fernández J.
  • Abogado