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Según marca la ley, una comunidad de propietarios es la entidad compuesta por todos los vecinos, tanto propietarios de pisos como de locales integrantes de un edificio, así como viviendas unifamiliares con zonas comunes, que gestiona sus derechos y deberes. ¿Qué relación existe entonces entre locales y comunidades de propietarios? ¿Cuáles son los derechos y obligaciones de cada uno?

La participación en las decisiones de cada propietario se expresa en función de la cuota o coeficiente asignado al piso o local. Por lo tanto hay que tener en cuenta que la no utilización del servicio generador del gasto no exime de la obligación correspondiente de cada propietario.

En muchas ocasiones los locales comerciales, aunque pertenecen a las comunidades de propietarios, si disponen de entradas independientes no utilizan algunos de sus servicios, como el conserje, el ascensor o las escaleras, entre otros. Esto da lugar a confusiones, hasta el punto de dar lugar a la falsa creencia de que los locales no están obligados a pagar la comunidad.

Sí que es cierto que algunas veces estos locales están exonerados de algún gasto si se ha contemplado así previamente en la División Horizontal o se decide en Junta de propietarios por unanimidad.

La División Horizontal de un inmueble es un acto donde éste se divide en fincas registrales independientes.

Cada inmueble que resulta de la División Horizontal tiene su propia referencia catastral (en este artículo hablamos del valor catastral) y una participación en la comunidad de vecinos que es proporcional a su superficie.

El cumplimiento de los derechos y las obligaciones de los locales comerciales en las comunidades de propietarios puede entrar, por lo tanto, en confrontación con los intereses del resto de la comunidad de vecinos. En este caso habrá que recurrir a la Ley de Propiedad Horizontal para los locales comerciales así como a los estatutos de la comunidad de propietarios.

Los consultores inmobiliarios de Gilmar podrán asesorarnos y ayudarnos durante todo el proceso de búsqueda y compra de un local comercial, informándonos sobre cuáles son los derechos y obligaciones a los que está sujeto por pertenecer a una determinada Comunidad de propietarios.

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Legislación sobre gastos comunitarios y locales comerciales

La Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 9.

1, dedicado a las obligaciones de los propietarios, señala que deberán contribuir (con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido) a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Basándonos en este artículo, los locales comerciales cuentan con una cuota de participación en los gastos de la comunidad de propietarios.

Por lo que están obligados a pagar los gastos de la comunidad pese a que no hagan uso habitual de los servicios que generan los gastos, como por ejemplo de escaleras, ascensores, limpieza, conserjería, etc.

El Código Civil en su artículo 396 también señala que las obligaciones de un local comercial en una comunidad de propietarios son las mismas que las del resto de propietarios, incluyendo los gastos del mantenimiento de zonas comunes.

Por todo lo anteriormente expuesto, resulta muy importante conocer a fondo antes de comprar un local comercial cuáles son sus obligaciones dentro de la comunidad de propietarios.

Para ello podremos recurrir al presidente de la comunidad y al administrador.

También es recomendable revisar los estatutos de la comunidad para confirmar cuál es el texto que regula la relación entre propietarios.

A modo de conclusión podemos decir que las zonas comunes del edificio son de todos los propietarios, y como tal todos ellos deben contribuir a su financiación, con independencia de si las disfrutan o no.

No obstante, esta norma general puede estar condicionada por los estatutos de la comunidad, los cuales tendrían que especificar claramente si los locales comerciales quedan exonerados de algún tipo de gasto, como por ejemplo los gastos del ascensor.

Esto significaría que quedan exentos de pago los gastos de mantenimiento, pero no de la instalación del ascensor. La razón es que su instalación es considerada un gasto extraordinario, que además aumenta el valor del edificio y por tanto nadie puede estar exonerado de su participación.

Obligaciones de los locales comerciales en las comunidades de propietarios

Son muchas las dudas relacionadas con los derechos y obligaciones de los locales comerciales las que surgen con cierta frecuencia en las comunidades de propietarios, sobre todo cuando hay que realizar obras que suponen un desembolso importante de dinero o cuando se tiene que alcanzar algún tipo de acuerdo.

Tal y como hemos comentado previamente y según la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 9.1, todos los propietarios tienen la misma obligación de contribuir en función de su cuota de participación.

Pero se pueden establecer excepciones, y este es el caso de muchos locales comerciales, que han sido exonerados por parte de la comunidad de propietarios, de realizar determinados pagos debido a que no utilizan esos servicios e instalaciones.

Estas excepciones deben quedar reflejadas en el Título constitutivo o en los estatutos de la comunidad, aunque también pueden incluirse tras aprobarse por unanimidad en una Junta de propietarios, siempre que se haya establecido en el orden del día. En ambos casos hay que explicitar bien claro qué pagos en concreto son los que estarían exentos de tener que afrontar los locales comerciales.

No obstante, estas excepciones no implican que los propietarios de locales comerciales carezcan de determinadas obligaciones y derechos relacionados con las instalaciones y servicios comunitarios, o que se les pueda excluir de la toma de determinadas decisiones por estas mismas razones. Veamos a continuación algunos de los casos más típicos de dudas sobre las obligaciones de los locales comerciales en comunidades de propietarios:

Servidumbres para realización de obras

Los propietarios de los locales comerciales tienen la obligación de permitir las servidumbres o pasos necesarios, tanto para la realización de las obras en elementos comunes como para la creación de nuevos servicios comunes de interés general.El artículo 9.1.

c de la Ley de Propiedad Horizontal establece que todos los propietarios tienen la obligación de “consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas”.

Obras en elementos comunes y nuevas instalaciones

En el apartado 2 del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal se establece de manera muy clara que la no utilización de un servicio no exime de su contribución a los gastos que genere.

Es decir, salvo que se establezca lo contrario en los estatutos de la comunidad, los locales comerciales están obligados a contribuir a los gastos generados por cualquier obra de la comunidad aprobada por la Junta de propietarios, independientemente de que vayan a hacer uso de este servicio o no y siempre que se refieran a actuaciones necesarias para el mantenimiento del inmueble o mejora de la accesibilidad.

Hay que destacar no obstante que igual que tienen que contribuir, también los propietarios de los locales comerciales tienen derecho a participar en la toma de decisiones, y su voto contará como el de cualquier otro propietario en función de su cuota de participación.

Fachadas de locales comerciales

Se permite que los propietarios o arrendatarios de locales comerciales situados en la planta baja tengan cierta libertad para ejecutar obras que supongan un cambio de la fachada del edificio, siempre y cuando éstas no impliquen una alteración de su seguridad o de la estructura general, ni perjudique los derechos de otros propietarios.

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Los locales en las Comunidades de Propietarios ¿Puede negar la Comunidad el ejercicio de alguna actividad?

Estos propietarios, en el régimen de propiedad horizontal, se encuentran sometidos a las mismas normas, derechos y obligaciones que el resto de los comuneros, no obstante, por las características especiales, son los que más problemática generan, pues ellos, normalmente, por tener salida independiente, se consideran propietarios con menos obligaciones y más derechos, mientras que, el resto, generalmente, por el destino dado a las propiedades, los consideran como una amenaza.

Es precisamente la actividad que pueden desarrollar, el objeto de este post. ¿Existe algún límite?

La respuesta sería que no, pero habrá de estarse al caso concreto y para ello se deberá comprobar, en primer lugar, el Título o escritura de división horizontal de cada Comunidad.

A estos efectos, la simple descripción de una determinada propiedad, no significa que se éste delimitando de modo alguno el ejercicio, de tal modo que, no supone por sí misma limitación del uso o de las facultades dominicales, como señalan entre otras las sentencias de AP Guipúzcoa, Sec. 3.ª, 159/2017, de 8 de septiembre (SP/SENT/931277), AP Madrid, Sec. 9.

ª, 203/2012, de 23 de abril (SP/SENT/690957), incluso, el Tribunal Supremo en sentencia de 15 de junio de 2018 (SP/SENT/959172), estableció que el hecho de que en el Titulo Constitutivo fijase que el local se destinase a oficina, por ser lo instalado, no excluye cualquier otro destino, siempre y cuando se acomodase éste y su uso a las normas de la Comunidad.

Por otra parte, y en las fincas en las que existan, además, estatutos, habrá de ver si existe prohibición alguna, y a ellas habrá de estarse, pero siempre que sean específicas.

Si no existe prohibición alguna e incluso si así fuera, la interpretación habrá de hacerse siempre de manera restrictiva, teniendo en cuenta que, la DGRN en resolución de 25 de julio de 2019 (SP/SENT/1019164) señala que el que en los estatutos se establezca que los locales estarán destinados a usos comerciales o industriales no implica una explícita prohibición de destinar los mismos a viviendas, sin que sea necesaria la autorización unánime de la Comunidad.

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De este modo, si no existe prohibición alguna, la Comunidad solo podrá, en principio, impedir un determinado destino mediante; la modificación del citado Título, pues hay que tener en cuenta que se trataría de una limitación al derecho de propiedad y en este caso sería preceptivo el acuerdo unánime de la Comunidad, a tenor de lo dispuesto en el art. 17.6 de la LPH, además de la correspondiente inscripción registral, pues en caso contrario, no vincularía a terceros adquirentes, compradores, que no se verían vinculados por un acuerdo que no conocen y que no tiene reflejo en el registro, como señala el art. 5.3 del citado texto legal. Es cierto que, tras la reforma de la LPH por el Real Decreto 7/2019, se permitió limitar el ejercicio de la actividad destinada al arrendamiento para usos turísticos, por el acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, pero es el único supuesto en el que se prevé sin que pueda hacerse extensivo a otros casos.

Parece que, en la mayoría de los supuestos, suele existir una libertad en el ejercicio de la propiedad, sin que, como hemos expuesto, la descripción de una determinada finca sea determinante para que no puede procederse al cambio.

Ahora bien, y este podría ser una gran limitación, el ejercicio de la actividad supone, en la mayoría de los casos, la realización de unas obras que, en ocasiones exceden del ámbito de la propiedad privada, siendo necesario la afectación de los elementos comunes para lo que sería preceptivo, en este caso, sí, el consentimiento comunitario que, en la mayoría de los supuestos, requerirá del acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, a tenor de lo dispuesto en el art. 10.3 b) de la repetida LPH. ¿Podría entonces negarse la Comunidad a darles esta autorización? Hay que tener en cuenta que, en muchas ocasiones, la realización de estas obras imprescindibles para el desarrollo del negocio, tales como apertura de huecos, la instalación de aparatos de aire acondicionado, chimeneas, letreros, etc., y un acuerdo negativo supondría la imposibilidad de poner ejercer la actividad pretendida.

• Aunque, en cualquier caso, habrá de estarse al supuesto específico pues, por ejemplo, no es lo mismo los locales que tienen su propia fachada, es decir, ha sido construida por ellos, a los que ésta forma parte de la Comunidad pues, en el primero de los supuestos se trata de un elemento privativo, mientras que en el segundo sería común y, por lo expuesto, necesaria el preceptivo consentimiento comunitario.
• Hay que aclarar igualmente, que no será argumento para obtener esta autorización la obligatoriedad administrativa, es decir, la exigencia de obras a un local por parte de la autoridad administrativa para la explotación de un negocio o desarrollo de una actividad no vinculan a la Comunidad.
• La pregunta entonces sería, si no existe prohibición para el desarrollo de una actividad, pero es necesario contar con el consentimiento comunitario para la realización de obras que exigen administrativamente para el ejercicio del negocio, ¿se podría considerar abuso de derecho la prohibición comunitaria?

La Comunidad no está obligada a permitir las obras que necesita un local para funcionar un determinado negocio, por el hecho de que las exija la autoridad administrativa para conceder Licencia, pues sino reúne los requisitos para una determinada explotación, ese no es problema de la Junta de Propietarios.

El abuso de derecho o ejercicio antisocial, solo se dará si estas obras son de menor importancia, es decir, que no afectan prácticamente en nada a los elementos comunes, pero no cuando se trata de modificar la utilización del patio y abrir o agrandar una puerta en una pared maestra, por poner algunos ejemplos.

1. La respuesta de la jurisprudencia no es unánime, pues repetimos, si aplicamos estrictamente la legislación, la contestación es la que acabamos de exponer, no pueden hacerlo y tampoco se puede considerar que la Comunidad esté actuando con abuso si lo prohíbe, aunque es necesario estar al supuesto específico, pues por ejemplo, la reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria de 26 de febrero de 2019 (SP/SENT/1023178), admite que el local instale una puerta como salida de emergencia que es necesaria para el ejercicio de la actividad a desarrollar en el local, señalando, «…La puerta carece de tránsito ordinario y como se desprende de la propia apreciación que resulta de las fotografías aportadas con el dictamen pericial judicial, carece de impacto estético mínimamente relevante en el interior del portal (está pintada del mismo color que la pared y sin sobresalir), no afecta a la configuración exterior de la edificación, ni menos aún a sus elementos estructurales o de seguridad, ni, en fin, impide o restringe el uso debido del elemento común donde se incorpora.»
2. La AP de Burgos, en la sentencia de 30 de junio de 2017 (SP/SENT/923572) permite la instalación de una chimenea instalada en la fachada porque no afecta ni altera la misma y no tiene impacto visual.
3. Sin embargo, la AP Madrid, en sentencia de 10 de abril de 2019 (SP/SENT/1024981) considera que no hay abuso en el acuerdo comunitario que deniega el permiso para ampliar la chimenea del local cuando ello afecta a elementos comunes, limitando, además, su uso al resto de los comuneros.

Y, con independencia del destino y las obras si, cuando se desarrolla la actividad, se producen molestias, la Comunidad podrá instar el cese a tenor de lo dispuesto en el art. 7.2 de la repetida LPH.

Los locales en las Comunidades de propietarios

División horizontal de locales en pisos ¿cómo hacerlo?

18/08/2020

Según la Ley de Propiedad Horizontal para poder dividir un local comercial en dos viviendas se requiere la aprobación por una mayoría numérica de los 3/5 de los propietarios siempre que no exista prohibición expresa en los estatutos de propietarios.

Ya se pronunció el Tribunal Supremo, en sentencia de 20 de julio de 2020, sobre la cuestión planteada, en la que se define:

•  El alcance de la norma en orden a exigir la previa aprobación de la junta de propietarios para que se pueda llevar a cabo la división.
•  La creación material de dos elementos donde antes existía uno, para su división.
•  Modificación de las cuotas e inscripción en el registro de la propiedad de los nuevos elementos.

El artículo 10.3 b) de la Ley de Propiedad Horizontal, modificado por la Disposición Final 1.

4 de la Ley, dispone que requerirán la autorización administrativa: “Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte”, de modo que, la validez de la división efectuada requería un acuerdo comunitario favorable y una autorización administrativa.

En este caso en litigio, la comunidad de propietarios interpuso demanda contra la propietaria del local solicitando que se declare contraria a derecho, la división del mismo para integrar dos elementos susceptibles de aprovechamiento independiente, así como que se declaren contrarias a derecho, otras obras realizadas por la demandada, solicitando la reposición de lo edificado a su estado original.

La sentencia en primera instancia se centra en el cambio de local a vivienda y que tal conversión no se encontraba prohibida por los estatutos estimando sólo parte a efectos de condenar a la demandada así como a reintegrar el estado de cosas al momento anterior al de la realización de las obras que afectan al exterior del edificio.

La comunidad de propietarios recurrió y la Audiencia Provincial de Alicante dictó sentencia en la que confirmó la dictada por el Juzgado. Finalmente ambas sentencias han sido anuladas.ACCESO COMPLETO SENTENCIA TRIBUNAL SUPREMO 20 DE JULIO DIVISIÓN HORIZONTAL DE LOCALES EN PISOS Descarga

La autorización para la división de locales

Detalles Escrito por JUAN BARRIOS::Notario de Madrid

Categoría: Revista 65 , Práctica Jurídica

JUAN BARRIOS ÁLVAREZNotario de Madrid

INEFICIENCIAS DEL SISTEMA

Hasta la modificación, en el año 2013, del apartado 6 del artículo 17 del texto refundido de la Ley del Suelo, la norma aplicable a la hora de escriturar o inscribir divisiones de locales era el artículo 53.

a del Real Decreto 1093/1997; dicho artículo  establece, como regla general, que no pueden constituirse, en la división horizontal, más elementos independientes que los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva sin nueva licencia, si bien “No será de aplicación lo dispuesto en este número a las superficies destinadas a locales comerciales o a garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el número de locales comerciales o de plazas de garaje constituye condición esencial de su concesión”. O sea, que salvo el caso en que el número de locales fuese condición esencial de la licencia de obras, excepción rarísima en la que procedería solicitar una modificación de dicha licencia de obras, no había problemas para configurar libremente en la división horizontal los locales, ni para dividir un local existente. Se interpretaba además que cuando no existía licencia (obras viejas), o no constaba en el registro (inscripciones antiguas), no hacía falta acreditar la innecesariedad de licencia para otorgar e inscribir la división del local.A mi juicio esta diferencia de trato entre locales y viviendas que evidencia el referido artículo 53, y la interpretación usual del mismo, es perfectamente coherente con la diferencia de función que puede cumplir el control, vía licencia, de las divisiones de viviendas o locales.En el caso de las viviendas exigir una licencia cuando se procede a su división puede tener distintos objetivos. En primer lugar puede querer controlarse tanto el uso (vivienda unifamiliar o vivienda colectiva), como la densidad de viviendas dentro de un ámbito de ejecución urbanística. En ambos casos el legislador parte de que la densidad de viviendas, y no sólo la edificabilidad, es un factor importante a la hora de determinar la población de una zona y por tanto de configurar las dotaciones públicas necesarias. En segundo lugar, puede existir interés en controlar, por diversas razones, la superficie mínima por vivienda (aspecto en el que suelen incidir las normas de planeamiento). Por tanto, existen una serie de intereses que el legislador podría tener en cuenta para  exigir la obtención y exhibición de la licencia de división material en el caso de viviendas. Podría incluso ir más allá y exigir que además, o en sustitución de la licencia de división, se acredite, a la hora de escriturar e inscribir la división, que las viviendas formadas reúnen todos los demás requisitos y características necesarias para ser habitadas, para la mejor protección de sucesivos adquirentes, lo que se consigue con la licencia de primera ocupación o similar, tal y como ya se exige para inscribir obras nuevas terminadas o actas de declaración de final de obra. De hecho, pienso que lo veremos exigido por la legislación estatal más pronto que tarde, dados los precedentes de las legislaciones autonómicas.

“Cuando una licencia de obras autoriza la formación de un local no establece cuál debe ser la actividad concreta a la que se destinará, porque no se puede saber y porque en un régimen de economía de mercado no parece que competa al legislador establecerlo”

Sin embargo, en el caso de los locales, superficies destinadas a servicios terciarios, cualquiera que sea el tipo del mismo, (oficinas, uso comercial, hospedaje, recreativo…), ¿qué razón justificaría la exigencia de licencia para realizar divisiones materiales? No puede ser la densidad: no conozco ningún planeamiento que establezca un número máximo de locales en una determinada área de ejecución; no tendría sentido. Puede existir una correlación entre número de viviendas y densidad de población, más allá de la edificabilidad asignada a las viviendas, por cuanto se presume que en cada vivienda, pequeña o grande, habita normalmente un número reducido de personas; sería descabellado establecer correlación semejante en el caso de locales. Tampoco existe una superficie mínima de local con carácter general; lo que hay son normas, generalmente municipales, que regulan las características que debe tener un local para el desarrollo de determinada actividad: Por ejemplo, características de accesibilidad, sanitarias, en ocasiones superficies mínimas para determinados espacios (cocinas en restaurantes, superficie para bailar en discotecas, etc.) y a veces superficies mínimas para determinada actividad concreta, como suele suceder para los bares. Lo que ocurre es que cuando una licencia de obras autoriza la formación de un local no establece cuál debe ser la actividad concreta a la que se destinará, porque no se puede saber y porque en un régimen de economía de mercado no parece que competa al legislador establecerlo; el local podrá destinarse a cualquier actividad que respete en cada momento los usos determinados por las normas urbanísticas siempre que cuente con las características necesarias para ello; a lo mejor no se puede poner un restaurante, pero puede ser una estupenda frutería. El momento lógico de controlar que el local reúne las características adecuadas no es entonces el momento de su configuración jurídica (con la división horizontal o con la división de otro local existente), sino en el momento de autorizar la instalación y el inicio de una determinada actividad, como viene haciéndose en la práctica en Madrid y en casi todas las autonomías (hay excepciones, como Cataluña, donde se exige licencia para constituir y modificar cualquier división horizontal).El problema es que tras la entrada en vigor de la Ley 8/2013, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana, que modificó el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal y el artículo 17.6 de la Ley del Suelo, se ha ido extendiendo la exigencia registral de autorización para dividir locales comerciales, a la vista de la literalidad de dichos artículos. Algún caso ha llegado a la DGRN, que en la resolución del 20 de marzo de 2014 señala que es necesaria autorización administrativa para dividir un local comercial, porque no se acredita que se den ninguna de las excepciones previstas en el artículo 17.6 de la Ley del Suelo, y en la resolución del 28 de mayo de 2014 estima que sí se da una de dichas excepciones, dado que se trata de un caso de segregación y simultánea agrupación que no altera el número de elementos independientes. En ambos casos la DGRN hace una aplicación coordinada de los artículos 10 LPH y 17.6 de la Ley del Suelo y una interpretación literal: si se acredita que se da alguna de las excepciones del 17.6, bien, si no, necesidad de autorización; con esta posición habría que exigir licencia para dividir locales casi en todo caso, y sin embargo creo que no es esa la intención del legislador, veamos por qué.

“El momento lógico de controlar que el local reúne las características adecuadas no es el momento de su configuración jurídica (con la división horizontal o con la división de otro local existente), sino en el momento de autorizar la instalación y el inicio de una determinada actividad”

Comencemos por el nuevo artículo 10.3 de la Ley de Propiedad Horizontal. Con una técnica penosa, se mezclan exigencias de autorizaciones administrativas, más propias de la legislación urbanística, con cierta flexibilización de requisitos para la toma de acuerdos en las comunidades de propietarios.

Lo importante, en lo que nos afecta, es que este artículo, en su apartado b, establece que requerirán autorización administrativa, en todo caso “… la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la constitución de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio”. Creo que debe interpretarse el artículo 10.3.b de la Ley de Propiedad Horizontal como lo que es, una norma confusa que, en cuanto a la exigencia de autorización, es una mera remisión a la normativa urbanística, concretamente al artículo 17.6, hoy 26.6, de la Ley del Suelo. Esta forma de entender el artículo 10.3.b es además la que resulta de las mencionadas resoluciones de la DGRN.El nudo de la cuestión se centra entonces en el artículo 17.6, actualmente 26.6, de la Ley del Suelo. Este artículo exige, desde el año 2011, autorización para constituir y modificar (e inscribir) complejos inmobiliarios. No podemos entrar en el problema de reparto competencial entre estado y Comunidades autónomas que plantea este artículo. Lo importante ahora es resaltar su finalidad; como ha señalado la DGRN, (Res. 13 de julio de 2015), “la preocupación que siempre ha subyacido en materia de complejos inmobiliarios es que a través de los mismos se produzcan actos de parcelación de suelo o del derecho objeto de la propiedad y de ahí que la exigencia de licencia se haya insertado en el artículo 17.6 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, destinado a la regulación del proceso de formación de fincas y parcelas y la relación entre ellas”.El problema es que estamos ante un artículo que mata moscas a cañonazos y que, a pesar de sus sucesivas redacciones (van tres desde el 2011), no acierta a decir lo que quiere decir, y va dando bandazos. Yo creo que ya en 2011 el artículo debería haber precisado que la modificación del complejo que requiere autorización es aquella que pueda de alguna forma determinar una alteración indirecta de las parcelas. Con la reforma del 2013 se añadieron dos precisiones a la exigencia inicial de autorización para constituir o modificar complejos:- En primer lugar se estableció que no será necesaria la autorización cuando el número y características de los elementos privativos del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras, ni cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos. Parece lógico, aunque sigue sin excluir, además de los casos que menciona la norma, todas aquellas modificaciones del complejo que no puedan implicar parcelaciones urbanísticas; yo creo que el legislador da por hecho que eso no son modificaciones.

“Debe interpretarse el artículo 10.3.b de la Ley de Propiedad Horizontal como lo que es, una norma confusa que, en cuanto a la exigencia de autorización, es una mera remisión a la normativa urbanística, concretamente al artículo 17.6, hoy 26.6, de la Ley del Suelo”

– En segundo lugar se extendió el concepto de complejo a los efectos de la necesaria autorización, a “todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos”. O sea, a toda división horizontal, lo cual, unido al citado artículo 10.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, ha sido definitivo para justificar la exigencia de autorización para dividir locales, aunque nada tengan que ver con actos de parcelación de suelo. Y sin embargo creo que no es eso lo que pretendía el legislador, interesado únicamente en perseguir los actos de parcelación incluso si se presentan en divisiones horizontales ordinarias. A lo mejor la interpretación exageradamente literal de la DGRN y de los operadores jurídicos es lo que ha llevado al redactor del Real Decreto Legislativo 7/2015, Texto Refundido de la Ley del Suelo, a aclarar, en una nueva modificación del artículo 17.6, ahora 26.6, que el complejo al que se refiere el artículo es el del tipo del artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal. Tras esta última reforma ya no parece que la interpretación literal de la norma pueda afectar a la división de locales en divisiones horizontales clásicas, lo cual viene a reforzar la idea de que la exigencia de autorización del actual artículo 26.6 de la Ley del Suelo pretende fiscalizar sólo aquellos casos en los que la división pueda implicar un fraccionamiento del suelo (por ejemplo una nave comercial que se divide horizontalmente en dos atribuyendo porciones de parcela de uso exclusivo), y en estos casos la autorización viene impuesta no tanto porque se esté dividiendo un local como porque se está ante una posible parcelación. En todos los demás casos, claramente identificables a simple vista, deberíamos volver a la solución permisiva del Decreto de 1997 para configurar o dividir locales, teniendo siempre muy presente que el control que tiene sentido que realice el Ayuntamiento con carácter general es un control de adecuación del local para determinada actividad, no un control previo a la hora de crear o dividir el local.

Palabras clave: División de locales, Propiedad horizontal, Control municipal, Parcelación urbanística.Keywords: Division of Commercial Property, Horizontal Property, Municipal Control, Subdivision of Urban Land

ResumenLa división de un local comercial debería ser objeto de control, vía licencia, sólo en aquellos raros casos en los que pueda implicar una parcelación urbanística, porque el control municipal más eficiente es el control de adecuación del local para determinada actividad, que es posterior al momento de la creación o división del local, y en ese sentido debería interpretarse el actual artículo 26.6 de la Ley del Suelo.AbstractThe division of a Shop should be subject to control by way of a licence only in those rare cases that could involve subdivision of plots. This is because the most efficient municipal control is the control adequate for the premises and its activity which is only determined after the time of creation or division of the property.  Article  26.6 of the Land Law should be interpreted accordingly.

Dividir un piso o local requiere acuerdo de la Junta | OCU fincas y casas

En comunidades de propietarios, la división de un inmueble en dos o su agregación requiere de aprobación de la Junta. Incluso si no va a inscribirse en el Registro. Vea con qué mayoría. Esta propietaria fue condenada a reponer las cosas a su estado previo.

STS 20/7/2020

Condena a demoler las obras exteriores no autorizadas

En Benidorm, una comunidad de propietarios demandó a una de las propietarias solicitando que se declararan contrarias a derecho diversas obras que había realizado para dividir un local, alterar una terraza y el cerramiento perimetral de la urbanización, también por el cambio de destino del local y la apertura de huecos en la fachada.

En 1ª instancia (diciembre de 2016) se estimó parcialmente la demanda y se condenó a la propietaria por las alteraciones que afectan al exterior del edificio, la de la terraza y del cerramiento perimetral de la urbanización, así como por la apertura de huecos en la fachada, y se le condenó a reponer esos elementos a su estado originario. Respecto del cambio de destino del local a vivienda, se estimó que era legal pues la conversión no estaba prohibida por los estatutos.

Ambas partes interpusieron recurso de apelación, pero fueron desestimados por la Audiencia Provincial de Alicante (octubre 2017). No se condena la división del local porque no ha habido una segregación jurídica con la constitución de nuevas fincas registrales. Es la Comunidad de propietarios la que lleva el asunto al Supremo.

La división o agregación requiere aprobación de la Junta

A la hora de dividir un piso o local en dos, hay que fijar las cuotas de los nuevos inmuebles resultantes de la segregación o agregación. Pero a veces la división es solo material (de puertas a dentro).

Con independencia de que los nuevos elementos sean objeto o no de inscripción en el Registro de la propiedad, la validez de la división requiere de un acuerdo comunitario favorable de 3/5 de propietarios y de cuotas, y de una autorización administrativa.

Así lo establece la Ley de propiedad Horizontal, que habla de división material, (art. 10) tras la reforma de junio de 2013.

Ese acuerdo de la Junta ¿es también necesario cuando solo se quiere realizar una división material, sin modificación de cuotas y sin inscripción en el Registro? Sí.

La propietaria lo había sometido por dos veces a la Junta y ésta rechazó la propuesta, sin que la propietaria impugnara los acuerdos. A pesar de ello, inició las obras y una nueva Junta acordó pedirle que repusiera los elementos a su estado original, lo que no hizo.

Cómo impugnar un acuerdo de una Junta de propietarios.

El Supremo, en sentencia de 20 de julio de 2020, recuerda que

Requisitos para dividir un local en dos viviendas

Esta Sentencia del TS estudia las claves para poder dividir un local en dos viviendas.

Para ello se requiere el acuerdo de las 3/5 partes de la totalidad de cuotas y propietarios y una autorización administrativa.

La Sala 1ª (de lo Civil) del Tribunal Supremo en su Sentencia nº 445/2020, de 20 de julio ha resuelto un asunto que está ganando cada vez más repercusión en nuestro país, principalmente en los núcleos urbanos como es la división de un local en dos o más viviendas. Concluyendo que para poder proceder a ello, en una comunidad de propietarios, se requiere el acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, así como la pertinente autorización administrativa. 

Así, en un principio la Comunidad de Propietarios del Edificio del que trae causa dicha sentencia interpuso demanda de juicio ordinario contra una propietaria solicitando que se declarase contraria a Derecho la división del local, así como reclamando que el mismo se restaurase a su estado originario, deshaciendo la división. Y, asimismo, se vuelva a dedicar el local a su destino originario y no como vivienda.

Sin embargo, la sentencia de primera instancia consideró que efectivamente el cambio de destino de local a vivienda era posible, pues tal conversión no se encontraba prohibida por los estatutos.

Con todo ello, hay que tener en cuenta que el artículo 10.3. b) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) dispone que se requerirá una autorización administrativa:

“Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte”

Ante lo cual, el TS extrae las siguientes conclusiones:

1.- La división requiere de acuerdo comunitario favorable así como de una autorización administrativa.

2.- El acuerdo comunitario requiere de una aprobación de tres quintos del nominal y de coeficientes.

• Como decíamos al inicio de este post, estas modificaciones en edificio están cada vez más a la orden del día y es preciso estar bien asesorado a la hora de acometerlos para no tener conflictos que obliguen a reponer a su estado originario una vez acometidas las obras.
• En Abogados Montequinto estamos atentos a la actualidad normativa que pueda afectar a nuestras viviendas, como también ocurre con el allanamiento de morada y la okupación, que hemos analizado para definir correctamente conceptos que últimamente rondan todas las conversaciones de vecinos. 
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