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Muchas de las consultas que recibimos en las subastas son con relación a la ocupación y a la posesión de un piso tras la subasta.

Cómo saber si el bien que se está subastando se encuentra ocupado o no.

O qué se puede hacer en caso de que, una vez haya sido adjudicado, nos encontremos con que existen terceros ocupantes… Esto puede ser una carga oculta de gran importancia.

¿Esta obligado el Juzgado a entregarme el piso en subasta libre de ocupantes y arrendatarios?

Lo cierto es que la autoridad judicial o gestora de la subasta no certifica si el inmueble objeto de la subasta se encuentra en posesión u ocupado por un tercero. Esto ocasiona que podamos llegar a adquirir un inmueble sin conocer que existen terceros ocupantes.

En el portal de subastas se nos puede indicar si se trata de la vivienda habitual o no. Sin  embargo, en relación a la ocupación, lo más habitual es que se nos indique que “no consta”.

Ello es así porque es relativo certificar si existen o no ocupantes dado que, por ejemplo:

• En el caso de haberlos, durante la publicación de la subasta o desde que se cierra y hasta que se dicta el decreto de adjudicación, el hipotético ocupante puede haber abandonado el inmueble.
• O bien puede suceder al contrario, que la vivienda o inmueble se encuentra desocupado durante todo el proceso de ejecución y es justo al momento previo en el que el adjudicatario tome posesión cuando un tercero ocupa el inmueble.
• También puede ocurrir que exista un contrato de arrendamiento, que la autoridad gestora tenga conocimiento de ello, y así lo haga constar en la subasta.

En estos casos, la forma de proceder será distinta según el tipo de subasta en el que hemos sido adjudicatarios.

SEGÚN EL TIPO DE SUBASTA

Subasta Judicial

Los juzgados cuentan con mecanismos propios para poder lanzar a los ocupantes y entregar la posesión al nuevo propietario.

En estos casos, ya se trate de ejecución de un título judicial o no, o ejecución hipotecaria, si el inmueble adjudicado se encuentra ocupado, bien por el deudor o bien por un tercero ajeno, podremos solicitar el lanzamiento.

¿Quién puede solicitar el lanzamiento?

1. El adjudicatario (quien lo compra). Si hemos sido adjudicatarios podremos solicitar del juzgado que proceda al lanzamiento.

   El Juzgado oirá a los ocupantes mediante la celebración de una comparecencia judicial, por si tuvieran derecho a ocupar y, en caso contrario, acordará el lanzamiento.

Plazo: 1 año desde la adjudicación.

En caso de no solicitar el lanzamiento dentro del año, deberemos acudir al proceso ordinario de desahucio.

1. El ejecutante (quien lo subasta). Si el ejecutante tiene conocimiento de que existen ocupantes del bien que se va a subastar, puede solicitar en la ejecución que se resuelva el derecho a ocupar con la adjudicación tras la subasta. Para ello, se celebrará una comparecencia igual que en el supuesto anterior y, si el ocupante no goza de derecho a ocupar, resolverá en este sentido. De esta forma, el adjudicatario únicamente tendrá que solicitar el lanzamiento.

Subasta de Agencia Tributaria o de La Seguridad Social 

Ninguno de estos dos organismos tienen autoridad o mecanismos para entregar al adjudicatario la posesión, ni para ordenar el lanzamiento de los ocupantes del bien.

En estos casos, toca acudir al auxilio de los Juzgados y tribunales civiles e instar el proceso de desahucio de que se trate.

• Desahucio por precario.
• Resolución de contrato de alquiler y desahucio.
• Denuncia por usurpación.

Por ejemplo, recuerdo el caso de un cliente que adquirió un bien en subasta de Agencia Tributaria por una deuda con la administración pública y, una vez le fue notificada la adjudicación, se encontró con que la vivienda se encontraba ocupada por sus antiguos propietarios, que eran los avalistas de la deuda tributaria. En este caso, como la administración pública no tiene potestad para instar el lanzamiento, no quedó otro remedio que instar un proceso de desahucio por precario.

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SEGÚN EL TIPO DE OCUPANTE O POSESIÓN

Okupas o antiguo propietario

• Si se trata de una subasta judicial, podremos instar los mecanismos de lanzamiento dentro del propio proceso de ejecución. O bien instar los mecanismos propios de desahucio que encontramos en el ordenamiento jurídico, que son:
  • Desahucio por precario.
  • Denuncia penal por usurpación.

• ¿Cuál recomendamos?
• Desde luego no el penal, puesto que es un medio inapropiado para resolver este tipo de cuestiones, al ser demasiado gravoso para el asunto de que se trata y existir una doble regulación.
• Para el caso de que se tratara de ocupas, no cabe el desahucio exprés, porque este exige haber sido desposeído previamente y, como en este caso el propietario acaba de adquirir, no ostentaba la posesión con anterioridad.
• Si se trata de una subasta de Agencia tributaria o de la Seguridad Social, necesariamente deberemos acudir a la vía judicial civil, o penal según se trate e interponer las acciones de desahucio por precario o que corresponda.

Inquilinos

En cualquier caso, la autoridad gestora de la subasta deberá requerir a los ocupantes para que manifiesten su título de ocupación.

De igual forma, deberá informar de los contratos de alquiler que puedan existir y afecten a los bienes subastados.

Pero puede darse que, a pesar de ello, no lo haga o simplemente se refiera que “no consta” como viene siendo habitual en las subastas.

En este caso lo normal es que la autoridad gestora nos indique que el inmueble se encuentra alquilado. Aún así, podemos encontramos que no lo indique y tengamos constancia de ello una vez que hemos adquirido el bien.

Deberemos interponer una acción o demanda de resolución de contrato y desahucio

Lo primero que tenemos que saber en este caso es si…

¿Debe respetarse el contrato de alquiler? ¿En que casos subsiste el contrato de alquiler y cuando puede resolverse?

1. Si el contrato de alquiler está inscrito en el registro de la propiedad, con anterioridad al embargo que se ejecuta, dicho contrato subsistirá en todo caso. Si es posterior, deberemos irnos a las reglas generales que a continuación exponemos. En la enajenación forzosa de procedimiento judicial, es la LAU la que establece en su artículo 13 la forma de proceder en estos casos.
2. Si el contrato se ha celebrado entre junio de 2013 y marzo de 2019, la ley establece que en caso de enajenación forzosa quedará resuelto el derecho del arrendador y, por tanto, podremos solicitar la resolución del contrato y la posesión del inmueble.
3. No ocurre lo mismo para los contratos celebrados con posterioridad a marzo de 2019, para los que la nueva redacción del articulo 13 de la LAU establece: Para los contratos constituidos con posterioridad a la entrada en vigor en marzo de 2019, el nuevo adquiriente deberá respetar el contrato de arrendamiento.
4. Si el plazo pactado es inferior a 5 o 7 años en caso de persona jurídica, hasta un máximo de 5 años o 7 si es persona jurídica.
5. Cuando el plazo pactado es superior a 5 o 7 años, únicamente se deberá respetar durante un plazo máximo de 5 o 7 años, siempre y cuando no este inscrito en el registro de la propiedad con carácter previo a la carga que se ejecuta.

Por ejemplo, si existe un contrato de alquiler por periodo de 20 años.

¿Qué ocurre si la subasta es de la Agencia Tributaria?

1. En este caso, la administración que tenga constancia de la posible existencia de un contrato de alquiler requerirá a los inquilinos para que manifiesten si existe contrato de arrendamiento y en que condiciones.

2. Igualmente debe presentarse un proceso de resolución contractual del arrendamiento y desahucio, pero, cabe preguntarse si… ¿Es posible resolver el contrato?
3. Para este tipo de supuestos de subasta de la Agencia Tributaria, debe acudirse a las reglas generales de enajenación voluntaria:

• Si el contrato se ha celebrado entre junio de 2013 y marzo de 2019, la ley establece que en caso de enajenación voluntaria quedara resuelto el contrato únicamente cuando el adquiriente sea de buena fe y no conociera la existencia del contrato.
• Para los contratos constituidos con posterioridad a marzo de 2019, con la entrada en vigor de la nueva redacción de la LAU en 2019, el nuevo adquiriente deberá respetar el contrato de arrendamiento en todo caso.
• Si el plazo pactado es inferior a 5 o 7 años en caso de persona jurídica, hasta un máximo de 5 años o 7 si es persona jurídica.
• Cuando el plazo pactado es superior a 5 o 7 años, únicamente se deberá respetar durante un plazo máximo de 5 o 7 años, siempre y cuando no esté inscrito en el registro de la propiedad con carácter previo a la carga que se ejecuta.

¿Qué ocurre si el alquiler es distinto al de vivienda habitual?

• Si es venta forzosa judicial, podrá resolverse el contrato, pero existen decisiones judiciales contradictorias.
• Cuando es venta voluntaria o de la Agencia Tributaria, el nuevo adquiriente deberá subrogarse en los derechos y obligaciones del antiguo propietario. Por tanto el contrato de alquiler subsistirá por el plazo pactado.

Excepciones:

• Salvo que las partes no hayan pactado cosa distinta
• Que el contrato esté inscrito en el registro de la propiedad con carácter previo a la carga que se ejecuta.
• Cuando el adquiriente es de buena fe y, ni tiene ni ha podido tener constancia de la existencia del alquiler.

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Subasta judicial de vivienda habitual e inscripción registral

A la luz de la nueva Jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre el valor por el que debe hacerse la adjudicación de la vivienda habitual al ejecutante en las subastas judiciales debemos analizar: la importancia de esa jurisprudencia para el deudor hipotecario, el papel que han jugado en ella los registradores y el modo de proceder en lo sucesivo.

Para ello debemos partir del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que prevé para el caso de que la subasta quede desierta la posibilidad de que el acreedor pueda adjudicarse el inmueble, señalando que “Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3.”

La interpretación literal de este artículo ha producido situaciones paradójicas, pues siendo la deuda equivalente al 70% del valor por el que el inmueble ha salido a subasta, la adjudicación al acreedor libera plenamente al deudor, en cambio si el importe de la deuda es inferior al 70% del valor, y la adjudicación se hace por el 60% (atendiendo a la literalidad de la norma), la deuda y la ejecución subsisten.

A la vista de la defectuosa redacción de este artículo y del perjuicio enorme que supone para el deudor, la interpretación literal es contraria a la finalidad última de la norma, que no es otra que la de proteger al deudor ejecutado, tal y como queda recogido en la exposición de motivos de las leyes que le han dado su redacción actual (Ley 1/2013, 7/2015 y 42/2015).

Lo cual obliga a acudir a otros medios de interpretación, como la sistemática, atendiendo a la incardinación del artículo 671 LEC en el ordenamiento jurídico. Y más propiamente en la ley de Enjuiciamiento Civil que en el artículo 670.

4 para el caso en que la mejor postura en la subasta sea inferior al 70% del valor por el cual el inmueble haya salido a subasta, prevé que si el deudor no presenta a un tercero que mejore la postura el acreedor ejecutante podrá “…pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura.”

Frente a este panorama los Registradores de la Propiedad han venido denegando reiteradamente la inscripción de los decretos en los que se adjudica al acreedor el inmueble por el 60 % del valor por el que el bien haya salido a subasta, dejando subsistente parte de la deuda.

Así mismo, la Dirección General de los Registros y del Notariado en Resoluciones de 12 de mayo de 2016 y de 5 de julio de 2017 señalaba que “la interpretación del artículo 671 LEC no puede ser la puramente literal, ya que puede producir un resultado distorsionado cuando, como es el caso del presente expediente, por el hecho de que la deuda sea inferior al 70% del valor de subasta, se permita al acreedor adjudicarse la finca por el 60% y seguir existiendo un saldo a su favor, o deuda pendiente a cargo del ejecutado que se ve privado de su vivienda habitual, siendo así que  si la deuda fuera del 70% la adjudicación se realizaría por dicho importe, quedando pagada la deuda….Por ello debe también atenderse al espíritu y finalidad de la ley 1/2013 de 14 de mayo, que fue la de aumentar la protección a los ejecutados en el caso de su vivienda habitual, así como a los criterios de interpretación sistemática y contextual, comparando la redacción de los artículos 670 y 671, y concluyendo que la redacción literal del art. 671 ha de ser interpretada en el mismo sentido que la del artículo 670, es decir que el ejecutante tiene derecho a pedir la adjudicación del inmueble por el 70% del valor de subasta, o si la cantidad que se le debe por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por dicho importe, siempre que esa cantidad sea superior al 60% del valor de subasta”.

La oposición de los Registradores de la Propiedad a la inscripción de los decretos de adjudicación contrarios a esta interpretación de la DGRYN ha sido determinante de la jurisprudencia del Tribunal Supremo que la avala.  

Así las Sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, 866/2021 de 15 de diciembre y 869/2021 de 17 de diciembre, (en las que fueron Ponentes respectivamente, D. Pedro José Vela Torres y D.

Ignacio Sancho Gargallo) han sentado jurisprudencia en torno a la interpretación del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; al resolver recursos interpuestos contra dos notas de calificación por las que se deniega la inscripción de adjudicaciones, de vivienda habitual, al acreedor por el 60% del valor de subasta dejando subsistente parte de la deuda.

En los fundamentos de derecho de ambas sentencias señala el Tribunal Supremo que “En efecto la interpretación realizada del art. 671 LEC puede acomodarse mejor a la ratio del precepto, que cumple una función tuitiva del deudor titular del bien ejecutado, cuando se trate de una vivienda habitual.

La norma permite que el acreedor pueda adjudicarse el bien por un valor inferior al 70 % del valor de tasación cuando su crédito sea también inferior a ese 70 %. Aunque la literalidad de la norma refiera que se lo puede adjudicar por el 60%, en realidad estaría estableciendo el mínimo por el que podría llegar a quedárselo, que en todo caso presupondría a la extinción del crédito.

Dicho de otro modo, si se permite una adjudicación por un importe inferior al 70 % es porque con esa adjudicación se extingue el crédito del ejecutante, sin que ningún caso pueda ser inferior al 60%.

Otra interpretación como la literal no se acomoda a la reseñada finalidad tuitiva, en cuanto que legitimaría situaciones perjudiciales para el deudor que además de sufrir la adjudicación de su finca por el 60 % del valor de tasación, seguiría debiendo al acreedor la diferencia hasta el importe de su crédito, y por ello seguiría abierta la ejecución.

Esta situación perjudicial no podría justificar la excepción a la regla general que impide al acreedor adjudicarse la vivienda habitual del deudor subastada por un importe inferior al 70 % del valor de tasación. Si algo pudiera justificar sería la extinción del crédito del acreedor siempre que su importe fuera superior al 60 % del valor de tasación.”

Ahora bien, estas sentencias por un lado consideran válida la interpretación dada por los registradores al art.

671 LEC, y además la consolida como jurisprudencia, pero por otro lado niegan que la calificación del registrador pueda extenderse a tal extremo al señalar que “… aún dando por correcta esta interpretación el problema radica en que excede de la función calificadora del registrador revisar la valoración realizada por el juzgado al aplicar esta regla del artículo 671 de la ley de enjuiciamiento civil. Se trata de una cuestión de fondo, que perjudica a una de las partes en el procedimiento, el ejecutado, que en su caso puede recurrir el decreto de adjudicación para que sea revisado por el juez”.

Desde luego el registrador no puede calificar el fondo de las resoluciones judiciales, pero cabe preguntarse si el importe por el que se adjudica la vivienda habitual al ejecutante, en la subasta desierta, es una cuestión de fondo o es un requisito legal.

La propia sala señala que “la función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento, es decir no puede juzgar sobre su procedencia.

Pero si comprobar que el mandamiento judicial deja constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro.”

El importe por el que se hace la adjudicación no es una cuestión que pueda decidir el Letrado de la Administración de Justicia, sino que constituye un limite impuesto por el legislador para proteger al deudor ejecutado cuyo derecho consta inscrito en el Registro.

  Por lo tanto, siguiendo el razonamiento de estas sentencias, parece que el registrador no solo puede, sino que debe calificar que en el mandamiento judicial conste que se ha cumplido con este requisito.

Y en el caso de no cumplirse estará necesariamente abocado a denegar la inscripción del decreto de adjudicación, pues se trata desde luego de un requisito previsto para preservar los derechos de los titulares inscritos.

En ambas sentencias, el magistrado D. Juan María Díaz Fraile señala, en voto particular, que “el registrador está obligado conforme al art. 100 del RH a calificar la congruencia del procedimiento con la resolución objeto de inscripción y esa congruencia solo puede darse en cuanto se cumplan estrictamente con los requisitos legales previstos para el mismo”.

Siendo uno de esos requisitos legales, en el caso de la ejecución hipotecaria precisamente los del art. 671 LEC.

Considerar el importe de la adjudicación como una cuestión de fondo implicaría que en el caso de realizarse en lo sucesivo adjudicaciones no ajustadas a derecho deban inscribirse a pesar de todo.

Los registradores, una vez sentada jurisprudencia, se ven obligados a denegar la inscripción de los decretos de adjudicación contrarios a esa jurisprudencia y a la misma ley.

Por último, el Tribunal Supremo señala que la interpretación hecha por los registradores cuyas notas se recurren excede de la función calificadora…y que es la Letrada de la Administración de Justica la competente para dictar el decreto de adjudicación y para interpretar las normas reguladoras de la subasta. Olvida el alto tribunal que la interpretación de las normas no solo es competencia de los juzgados y tribunales (interpretación usual) sino también del resto de operadores jurídicos, pero fundamentalmente del propio legislador (interpretación auténtica). 

Como operadores jurídicos que son los registradores pueden y deben interpretar las normas. Teniendo en cuenta en primer lugar el tenor literal de las mismas, pues donde la ley distingue no cabe distinción o interpretación alguna. En cambio, cuando una norma no es clara ha de acudirse a los medios de interpretación que el ordenamiento jurídico pone a su alcance.

Qué sucede con una subasta de inmueble sin postor

a)  Si se trata de la vivienda habitual del deudor.

b)  Si no se trata de la vivienda habitual.

Vivienda habitual

el acreedor puede adjudicársela por el 70% del valor por el que hubiere salido a subasta o por el total de la deuda. Si el total de la deuda es inferior a ese 70%, se la podrá adjudicar como mínimo por el 60% de su valor.

• El artículo 671 de la LEC establece:
• “Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. 
• Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.

Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3.

Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo”.

La adjudicación del bien por los porcentajes o mínimos establecidos en el art.671 LEC determinará la extinción de la deuda por el señalado porcentaje en el supuesto de que el pasivo sea equiparable al importe de la adjudicación.

No obstante, si la deuda fuese superior al porcentaje de la adjudicación, subsistirá la obligación en la parte de deuda no satisfecha, de manera que el acreedor podrá instar otro proceso ejecutivo o bien proseguir con el ya iniciado si hubiera otros bienes: artículo 579 LEC.

Si la deuda fuese de importe inferior a la adjudicación realizada por los límites mínimos establecidos en el precepto, se deberá consignar la diferencia a los efectos de que la adjudicación se repute bien realizada.

Vivienda no habitual

El acreedor puede adjudicársela por el 50% del valor por el que hubiere salido a subasta o por el total de la deuda.

¿Qué ocurre si el acreedor no pide la adjudicación a su favor?

El artículo 671, segundo párrafo de la LEC dispone que cuando el acreedor, en el plazo de 20 días hábiles, no hiciere uso de esa facultad, el Letrado de la Administración de Justicia, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo.

El cómputo de dicho plazo computará desde el día siguiente al cierre de la subasta del Portal de subastas del BOE.

SUBASTA DESIERTA. ADJUDICACIÓN AL ACREEDOR DE INMUEBLE VIVIENDA HABITUAL EN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA. LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO, SALA DE LO CIVIL, DE 17 DE DICIEMBRE DE 2021.-

El artículo 671 de la Ley (1/00, de 7 de enero) de enjuiciamiento civil – en adelante, L.E.C.- regula la facultad del acreedor hipotecario de adjudicarse el inmueble sacado a subasta tras el cierre de esta por haber resultado desierta, y constituye, por tanto, uno de los preceptos nucleares de la ejecución civil.

La norma fue objeto de sucesivas reformas producidas en el contexto social y económico resultado de la crisis financiera de 2008, y su aplicación práctica viene mostrando una serie de “ángulos muertos”  que denotan, cuando menos, una falta de previsión y de imprecisión legislativa con consecuencias gravosas para el ejecutado de seguirse una interpretación rigurosamente literal de la norma, alejada de todo criterio sistemático y finalista. 

De hecho, toda la problemática que emana del artículo 671 de la L.E.C.

– tanto en casos de adjudicación de inmueble vivienda habitual, como cuando el inmueble no lo sea- surge de un examen rígido y descontextualizado del  precepto, que en su aplicación  deja a la vista todo un reguero de supuestos que derivan en un sustancial desequilibrio en la ejecución en perjuicio del ejecutado, a veces con desbaratamiento de su patrimonio, y que necesitan de una interpretación armonizadora de la norma con otros preceptos, como el art.670.4 ó el art.651 de la L.E.C., en relación con el art.3.1 del Código civil. 

La sentencia del Tribunal Supremo de 17 de diciembre de 2021, (ROJ: STS 4764/2021 – ECLI: ES: TS:2021:4764), Ponente: Sr.

Sancho Gargallo  (muy similar y en idéntica línea a la sentencia del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 2021 -ROJ: STS 4602/2021-ECLI:ES:TS:2021:4602) analiza un supuesto de adjudicación a favor del acreedor ejecutante tras subasta desierta de inmueble vivienda habitual, y contiene una referencia en el Fundamento de Derecho Segundo.

7 al Anteproyecto de Ley de medidas de eficiencia procesal del servicio público de Justicia, aprobado por el Consejo de Ministros de 15 de diciembre de 2020, que “prevé modificar la redacción de los arts.670 y 671 de la L.E.C.”. 

La versión vigente del artículo 671 de la L.E.C señala en cuanto a la adjudicación de inmueble vivienda habitual, que:

“ (…) Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien (…)”

En el caso de autos, se constata que en el  procedimiento hipotecario – del que traía causa el juicio verbal en que se impugna la calificación registral-  el importe de la deuda objeto de procedimiento superaba el 60% del valor de la vivienda habitual objeto de ejecución pero no alcanzaba el porcentaje del 70%.

Finalmente, se había adjudicado el  inmueble  por el 60%, pero no con total extinción de la deuda reclamada, que subsistía por el porcentaje restante –  y que ascendía a 8,95%, como detalla el voto particular al que después me referiré muy brevemente-, lo que había sido objeto de calificación registral negativa.

Aunque la sentencia estima el recurso  interpuesto por la acreedora adjudicataria del inmueble objeto de ejecución, y  en consecuencia, confirma la estimación de la demanda de impugnación de la calificación negativa de inscripción por defectos en el Decreto de adjudicación dictado en el procedimiento de ejecución hipotecaria, al entender que esa cuestión debe ser objeto de decisión judicial y no registral, sin embargo comparte la interpretación seguida en la calificación recurrida, en cuanto que el artículo 671 de la L.E.C. debe ser objeto de una interpretación armonizadora.  Por eso, el Alto Tribunal al señalar que se ha producido un exceso en la función revisora registral,  matiza que: “su improcedencia no deriva de la interpretación realizada del artículo 671 de la L.E.C.”

Y así detalla en el Fundamento de Derecho segundo.5, la interpretación que  debe darse al art.671 de la L.E.C.

: “Aunque la literalidad de la norma refiera que se lo puede adjudicar por el 60% en realidad estaría estableciendo un mínimo por el que podría llegar a quedárselo, que en todo caso presupondría la extinción del crédito.

Dicho de otro modo, si se permite una adjudicación por un importe inferior al 70% es porque con esa adjudicación se extingue el crédito del ejecutante, sin que en ningún caso pueda ser inferior al 60%.

Otra interpretación como la literal no se acomoda a la reseñada finalidad tuitiva, en cuanto que legitimaría situaciones perjudiciales para el deudor, que además de sufrir la adjudicación de su finca por el 60% del valor de tasación, seguiría debiendo al acreedor la diferencia hasta el importe de su crédito y por ello seguiría abierta la ejecución”.

La sentencia cuenta con voto particular, formulado por el magistrado Sr.Díaz Fraile, quien tras subrayar el acierto que supone una interpretación armonizadora del artículo 671 de la L.E.C., discrepa de las conclusiones a que llega aquella. Dichas conclusiones se recogen sintéticamente en el ya citado Fundamento de Derecho Segundo.

5- de la sentencia cuando señala: ( “ …el problema radica en que excede a la función calificadora del registrador revisar la valoración realizada por el juzgado al aplicar esta regla del art.671 de la L.E.C..

Se trata de una cuestión de fondo que perjudica a una de las partes en el procedimiento, el ejecutado, que en su caso puede recurrir el decreto de adjudicación para que sea revisado por el juez… “).

Mientras que en el voto particular se objeta a lo anterior con una serie de argumentos, de los que conviene resaltar como cuestión troncal, el razonamiento de que el  control en la calificación del cumplimiento de los porcentajes mínimos de valoración de la adjudicación que establece la L.E.C. está expresamente previsto en el artículo 132.4º Ley Hipotecaria.

,  y lo que califica de resultado paradójico de la sentencia, ya que al revocar la calificación impugnada produce como consecuencia práctica,  la situación  que describe en el Fundamento jurídico octavo de su voto: “(…) lo que se traducirá en la inscripción del decreto de adjudicación, a pesar de no ajustarse al artículo 671 LEC y mantener una deuda remanente del deudor cercana al 9% del valor de la finca, que no le corresponde”.

MARÍA GACIO Foz, febrero de 2022

Ejecución hipotecaria: adjudicación de la vivienda en caso de subasta desierta (a propósito de la doctrina de la DGRN)

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Pese a que las últimas reformas procesales han intentado fomentar la participación en las subastas judiciales (principalmente mediante la configuración de la nueva subasta electrónica -bastante similar a las comúnmente utilizadas en portales de subastas on-line como «ebay»-; pero también reduciendo el depósito exigido para poder participar en la puja, e incluso duplicando el plazo conferido al mejor postor para que proceda a consignar el precio al que ascendió su puja); lo cierto es que en la inmensa mayoría de las ejecuciones (hipotecarias o no) tales trámites procesales terminan declarándose desiertos.

Entre en juego entonces lo previsto en el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según el cual:

«Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien.

Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.

Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien»

De la norma se desprenden dos condicionantes que determinarán el importe por el que el acreedor ejecutante podrá solicitar la adjudicación de la vivienda.

Tales importes guardan estrecha relación con el valor de tasación de la subasta que, recordemos, en el caso de la ejecución hipotecaria, tal valor figurará en el título ejecutivo (esto es, en la escritura de constitución de hipoteca), y en el caso de la ejecución dineraria simple, será el valor que previamente haya fijado el perito judicial en el trámite del avalúo.

Veamos los dos condicionantes.

• Si no se trata de la vivienda habitual del deudor > Caso de que no estemos ante la vivienda habitual, el acreedor podrá adjudicarse el inmueble, a su elección, por cantidad igual o superior al 50% de su valor de tasación, o por la deuda, caso de que esta sea inferior. Si se trata de la vivienda habitual, deberá atenderse al siguiente apartado.
• Si se trata de la vivienda habitual > Se atenderá al importe de la deuda. Si ésta es superior al 70% del valor de tasación, el acreedor sólo podrá adjudicarse el inmueble, como mínimo, por ese 70%. Si la deuda es inferior al 70%, el acreedor podrá interesar la adjudicación, como mínimo, por el 60%. Ello supone un salto de un porcentaje a otro, perdiendo la referencia que implica la deuda en sí. Así, por poner un ejemplo, si la deuda por todos los conceptos fuera equiparable al 69%, el acreedor ejecutante podría pedir la adjudicación del inmueble por el 60%, quedando pendiente una deuda del 9%.

Éste, como decimos, es el esquema propuesto por la Ley, sin embargo, algunos acreedores se están encontrando con sendos problemas a la hora de inscribir el decreto de adjudicación, en aquellos supuestos en que se adjudican el inmueble por el 60%, si queda un remanente de deuda pendiente de cobro. Es decir, si no se libera íntegramente al deudor.

¿El motivo? La doctrina que de forma consolidada está fijando la Dirección General de Registros y el Notariado (DGRN) y que tiene como última manifestación la reciente resolución de 23 de mayo de 2018 (BOE 12 de junio).

En aquella ocasión el ejecutante, tras una subasta desierta, se adjudicó la vivienda por el 60% del valor, en atención a que la deuda reclamada por todos los conceptos ascendía al 65,43% del valor de tasación del inmueble (menos que el 70%).

• La DGRN entiende que sobre la redacción literal de la norma, debe primar su espíritu y finalidad, por lo que propone que el artículo sea interpretado en el sentido de que:
• «sí se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos, con el límite mínimo del 60 por cien del valor de subasta»
• …o deuda o 70%, y siempre respetando el mínimo del 60%.
• Sin embargo, la cuestión no es tan sencilla como pretende la DGRN. A nuestro parecer, la postura del órgano administrativo presenta algunas dificultades notables:

1. Su doctrina NO es vinculante para los tribunales que no tienen por qué ajustarse a lo que ella entienda. Lo que supone que los juzgados, al menos gran número de ellos, seguirán rigiéndose por el sentido literal, dictando resoluciones que no querrá posteriormente inscribir el registrador, generando una inseguridad jurídica notable.
2. Está forzando en exceso la redacción del precepto. Se estará más o menos a favor de lo que prevé la norma, pero parece claro que a través de esta interpretación teleológica o finalista propuesta por la DGRN, está mutando el sentido de lo expresamente previsto en la Ley. Y no se debe perder de vista que, de conformidad con las normas generales de interpretación de las normas, la interpretación literal prima sobre la interpretación social o finalista de los preceptos. Lo que está claro no precisa interpretación («in claris non fit interpretatio») que reza la máxima.
3. El propio sistema de recursos de las decisiones de la DGRN, que pueden ser posteriormente fiscalizadas por los tribunales, lo que en la práctica bien pudiera desembocar en que esta oposición mostrada por el órgano administrativo respecto al parecer de determinados órganos judiciales, se saldase con la revocación de tales resoluciones por otros órganos judiciales.

En suma, más inseguridades para un procedimiento, el de ejecución hipotecaria, que cada vez genera mayores incertidumbres y precisa de una legislación clara que ponga fin a los distintos focos de debate que la rodean.