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Acuerdos en comunidades de propietarios

Los acuerdos en las comunidades de propietarios deberán ser generalmente adoptados por unanimidad para aquellos acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad, pero existen importantes excepciones.

Supuestos en los que se exige una determinada mayoría

• Existen otros acuerdos para los que se exige una mayoría de 1/3, de acuerdo con el art. 17, LPH (con una nueva redacción dada por la ley 8/2013 de 26 de junio establece los siguientes supuestos:
• Instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes.
• Instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos: podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

Acuerdos por mayoría simple

Supuestos especiales:

Hay determinados acuerdos respecto de los cuales se ha discutido si se exige la unanimidad, una mayoría cualificada o la mayoría simple.

Supresión de barreras arquitectónicas: Como excepción a la norma del art. 10.

1, las obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Acuerdos por mayoría de 3/5

Establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general: supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1 del art. 17, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble.

Actividad turística:

Asimismo, el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (aplicable durante su vigencia) y también el Real Decreto-ley, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (actualmente vigente) introducen un nuevo supuesto:

El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.

Comunicación previa

Instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad.

El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.

Ejecución de los acuerdos adoptados en la junta de propietarios

Corresponde ejecutar los acuerdos al Presidente de la Comunidad. Es el Presidente quien otorga, en su caso, las escrituras y poderes necesarios.

Fuente de información principal: art. 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH)

ABOGADOS ESPECIALISTAS EN COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Adoptar acuerdos sin junta en mi comunidad de vecinos

La presencia del COVID-19 así como el Estado de Alarma y las consecutivas prohibiciones estatales y comunitarias en lo referente a las reuniones, han supuesto la alteración de muchos de los aspectos de la vida de la ciudadanía. Entre ellos, uno de los más importantes para las comunidades de vecinos, es la celebración de juntas de vecinos. Estas alteraciones han provocado graves consecuencias como pueden ser no poder elegir un presidente o no poder aprobar nuevos presupuestos. En el post de hoy vamos a analizar las diferentes soluciones que se han propuesto desde las algunas instituciones y los administradores de fincas.

 Convocatoria de la junta de vecinos: ¿es obligatoria?

Según la Ley de Propiedad Horizontal, las comunidades de vecinos tienen la obligación de convocar juntas en determinados momentos y de manera extraordinaria cuando la situación así lo requiera. Ya sea a la hora de cambiar de presidente, aprobar los presupuestos, derramas, etc. 

Hay algunas Comunidades Autónomas que han limitado temporalmente esta obligación.

Ese es el caso de Cataluña, donde el Decreto Ley 26/2020 ha pausado la obligación de convocar este tipo de reuniones.

Busca prevenir el contagio y frenar así la propagación del virus. Así, evitan que una reunión de vecinos se convierta en un foco de contagios. 

¿Qué medidas se han tomado para adoptar acuerdos sin junta de vecinos?

Una de las figuras que está luchando por favorecer que se tomen medidas que adapten los procesos a la situación actual es el Colegio Oficial de Administradores de Fincas. Quienes han propuesto que se actualice la legislación y recoja los acuerdos a los que están llegando las comunidades de vecinos fuera del marco de la ley. 

Muchas de las comunidades de vecinos han tomado sus propias medidas para poder realizar reuniones vecinales y, así, no parar el normal funcionamiento de la misma.

Una de las más populares es realizar la junta de vecinos sin administrador en muchas ocasiones, de manera virtual. Sin embargo, la Ley de Propiedad Horizontal no considera válido este canal.

Lo cual puede llevar a que las decisiones recogidas en el acta de reunión de vecinos puedan ser impugnadas por alguno de los miembros de la comunidad. 

En Cataluña, es posible adoptar acuerdos sin junta, aunque con una serie de condiciones. Los vecinos deben recibir el orden del día y poder emitir su voto. 

Propuesta del Colegio Oficial de Administradores de Fincas

Los administradores de fincas quieren garantizar que todas y cada una de las decisiones tomadas en junta estén amparadas por la legislación vigente. 

Ante la urgente necesidad de que las comunidades de propietarios sigan funcionando y, visto que las medidas restrictivas van a alargarse en el tiempo, el COAF ha decidido proponer una serie de medidas:

• La aprobación urgente e inmediata de una norma reguladora que actúe a nivel estatal que garantice la celebración de las reuniones de manera telemática. Asegurándose que el derecho a voto y participación estén garantizados. Así como la posibilidad de intervenir en la misma y la representación de los propietarios por terceros autorizados.  
• Llegar a acuerdos sin junta. Se propone esta medida porque existen circunstancias particulares que pueden llevar a impedir la celebración de juntas telemáticas. Esto se debe a las posibles limitaciones tecnológicas de determinados propietarios. Así mismo, se debe garantizar la posibilidad de realizar el voto de los diferentes puntos del día. 
• La suspensión o paralización de determinadas obligaciones recogidas en la Ley de Propiedad Horizontal por necesidades sanitarias y administrativas. Véase la obligación de convocar reuniones anuales y renovar los cargos de la junta de propietarios y los presupuestos. 

Conclusión 

En conclusión, vemos que ya hay voces que están exigiendo una legislación que se adapte a las necesidades sanitarias y administrativas.

Entre ellas la que más resultados ha conseguido es Cataluña, que ya ha tomado las medidas necesarias para garantizar la celebración de la junta de vecinos sin el administrador de fincas presente de manera física o sin los propios propietarios.

También ha garantizado la vigencia de los acuerdos tomados sin junta, con todas las garantías legales necesarias.

Los administradores de fincas han tomado el testigo y ahora exigen una legislación que proteja a todos los vecinos en todo el territorio nacional.

En Inmho seguimos trabajando para garantizar que todas las comunidades sigan funcionando sin mayor percance y que todos los acuerdos a los que se lleguen estén amparados por el marco legal. 

¿Cómo cambiar de administrador de fincas?

Adopción de acuerdos en las comunidades de propietarios para la realización de actuaciones en las instalaciones

Fuente: FENIE. Se ha publicado en el BOE el Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo, por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, a aplicar tras la finalización de la vigencia del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2.

Entre las distintas disposiciones introducidas por este RD-L, se aclara la posibilidad de adoptar acuerdos de manera no presencial por parte de las juntas de propietarios de las comunidades en régimen de propiedad horizontal, para el desarrollo de obras o actuaciones en instalaciones, desde la finalización del estado de alarma el próximo 09 de mayo, hasta el 31 de diciembre de 2021, ya que anteriormente existía cierta incertidumbre por las distintas interpretaciones de la Ley de Propiedad Horizontal.

La adopción de los acuerdos podrá ser llevada a cabo por cualquiera de las siguientes vías:

• Reunión por videoconferencia o conferencia telefónica múltiple, siempre que todos los propietarios dispongan de los medios necesarios y se reconozca la identidad de los asistentes a la junta.
• Reunión de forma presencial cuando se garanticen las medidas de seguridad que en cada momento sean de aplicación.
• Adopción de acuerdos sin celebración de reunión de la junta mediante la emisión de voto por correo postal o comunicación telemática, siempre que puedan cumplirse las garantías de participación de todos los propietarios, identidad del remitente y recepción de la comunicación.

Medidas extraordinarias aplicables a las juntas de propietarios de las comunidades en régimen de propiedad horizontal

Suspensión de obligaciones y prórrogas

1.  La obligación de convocar y celebrar la junta de propietarios en las comunidades sujetas al régimen de propiedad horizontal quedará suspendida hasta el 31 de diciembre de 2021.
2. Durante el mismo período, queda igualmente suspendida la obligación de aprobar el plan de ingresos y gastos previsibles, las cuentas correspondientes y el presupuesto anual.
3. Durante el mismo período, o hasta la celebración de la junta correspondiente, se entenderán prorrogados el último presupuesto anual aprobado y los nombramientos de los órganos de gobierno, aunque a la entrada en vigor del presente real decreto- ley hubiera expirado el plazo legal o estatutariamente establecido.

Posibilidad de celebrar reuniones

Excepcionalmente, durante dicho período la junta de propietarios podrá reunirse a solicitud del presidente o de la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación, si fuera necesaria la adopción de un acuerdo que no pueda demorarse hasta el 31 de diciembre de 2021.

Entre los acuerdos que no pueden demorarse se entenderán incluidos en todo caso los atinentes a las obras, actuaciones e instalaciones mencionadas en el artículo 10.1.b) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, que sí requieran acuerdo de la junta.

Descargar el Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo

Etiquetas Comunidad propietarios COVID-19 Decreto ley junta vecinos propiedad horizontal

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Validez e impugnación de los acuerdos de la Comunidad de Propietarios

La Junta de propietarios es el órgano de gobierno por excelencia de las comunidades de vecinos de bienes inmuebles, lo cual supone que sea la encargada de adoptar los acuerdos tendentes a establecer las reglas que van a regir las relaciones de convivencia entre los distintos miembros de la comunidad propietarios. A la vista de la relevancia que poseen determinados acuerdos adoptados en Junta, la Ley de Propiedad Horizontal establece tanto los requisitos necesarios para que puedan ser adoptados como los supuestos en los que se pueden impugnar dichos acuerdos adoptados. 

Los requisitos legales establecidos para poder adoptar los acuerdos se centran, sobre todo, en la necesidad de un mínimo de asistencia a la Junta y de votos a favor del acuerdo.

Hay que tener en cuenta que, de forma general, la asistencia se computa por cuotas de participación en la comunidad de propietarios, así como por número de personas presentes.

Asimismo, los propietarios podrán asistir a la Junta personalmente o a través de persona que les represente, bastando, a tal efecto, acreditarlo mediante escrito firmado por el propietario sustituido. 

Respecto del requisito de las mayorías, el propietario que no asiste a la Junta, ni por sí ni por representante, debe tener presente que, en determinados supuestos, su voto podrá tenerse por favorable al acuerdo si, una vez ha sido informado del mismo, no manifiesta su disconformidad con lo acordado a través de comunicación remitida a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en un plazo de treinta días naturales. Si el acuerdo es adoptado válidamente y finalmente no deviene impugnado, vinculará a todos los propietarios. 

• Por su parte, para poder instar la impugnación de un acuerdo adoptado por la Junta de propietarios ante el Juzgado de Primera Instancia del domicilio de la comunidad, la Ley exige que se cumplan los siguientes requisitos:
• – Que el acuerdo sea contrario a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
• – Cuando se lesionen gravemente los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios de los propietarios. 
• – Cuando suponga un grave perjuicio para un propietario no obligado legalmente a soportar dicho perjuicio o que el acuerdo haya sido adoptado con abuso de derecho.

– Que el propietario que pretenda la impugnación del acuerdo, bien no haya acudido a la Junta, bien haya sido privado de su derecho a voto de forma indebida, o bien, habiendo asistido a la Junta donde haya sido adoptado el acuerdo, haya votado en contra o, si se ha abstenido, haya salvado su voto; en esta última hipótesis, el propietario debe haber manifestado su intención de “salvar su voto” y, a su vez, haber solicitado al secretario de la comunidad que deje constancia de lo anteriormente relatado en el acta de la Junta. Ante los contradictorios pronunciamientos judiciales existentes, en relación con el eventual requisito de salvar explícitamente el voto por parte de quienes votaron en contra del acuerdo y pretenden impugnarlo judicialmente, en la Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 10 de mayo de 2013 se declara como doctrina jurisprudencial la siguiente: “la expresión “hubieren salvado su voto”, del artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, debe interpretase en el sentido de que no obliga al comunero que hubiera votado en contra del acuerdo, sino únicamente al que se abstiene”.

1. – Que el propietario que desee impugnar el acuerdo esté al corriente de los pagos a la comunidad o, en caso de no estarlo, se proceda a la consignación judicial de las deudas ya vencidas.
2. Es muy importante tener en cuenta que la impugnación de los acuerdos de la Junta de propietarios está sujeta a unos plazos de caducidad muy breves; concretamente, tres meses en la mayoría de los casos o un año si se trata de actos contrarios a la Ley o a los estatutos, por lo que resulta aconsejable solicitar el correspondiente asesoramiento a la mayor brevedad posible. 
3. Por todo ello, desde UNIVE Abogados nos ponernos a su disposición para analizar su caso concreto y asesorarle sobre las diferentes y posibles vías de actuación con las que usted cuenta. 

¿Se pueden adoptar acuerdos sobre asuntos no incluidos en el orden del día?

• En relación con las convocatorias de reuniones de comunidades de propietarios, hay varios aspectos que se deben reflejar obligatoriamente, tal y como indica la ley de propiedad horizontal.
• Uno de ellos son los asuntos que tratar en la reunión que deben ser lo más claros posibles para no llevar a confusión a los propietarios a la hora de votar.
• Si se trata de la reunión ordinaria anual, hay tres asuntos que deben incluirse de forma obligatoria:

• Aprobación del estado de cuentas del ejercicio anterior.
• Aprobación del presupuesto para el siguiente ejercicio.
• Renovación de los cargos de la junta.

Después, se pueden incluir todos aquellos asuntos que:

• Propongan los cargos de la Junta.
• Los que previamente, por escrito a la Junta, hayan propuesto los propietarios.

En el caso de las reuniones extraordinarias, la convocatoria contemplará de igual forma los asuntos que proponga la Junta o bien los propietarios por escrito.

Hasta aquí, como vemos, todo parece muy sencillo. No obstante, los problemas pueden surgir si en el desarrollo de la reunión se tratan asuntos que no estén incluidos en el orden del día.
Es muy habitual que cuando se realiza una reunión, algún propietario saque a colación algún tema a tratar que no está reflejado en el orden del día.

Normalmente se trata de asuntos de no especial relevancia a nivel comunitario, ya que los temas importantes ya están incluidos en la convocatoria.