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• Los arrendamientos para uso distinto a vivienda se rigen obligatoriamente por lo dispuesto en los Títulos I (ámbito de aplicación de la Ley) y IV (fianza y formalización del contrato) de la Ley 29/1994, pero, en lo que se refiere al contenido esencial del contrato, se rigen primeramente por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
• Por tanto, en los contratos de arrendamiento de local, al ser el régimen aplicable, en primer, el establecido por la propia voluntad de las partes (pues existe libertad de pacto), la duración de estos contratos será la que las partes libremente hayan pactado.
• En los supuestos en que no se haya fijado duración, se aplicará, de forma supletoria, el Artículo 1.581 del Código Civil, de forma que:

1. Se entiende hecho el arrendamiento por años cuando se ha fijado un alquiler anual.
2. Se entiende hecho por meses, cuando el alquiler es mensual.
3. Se entiende hecho por días, cuando el alquiler es diario.

El arrendamiento cesa, cumplido el término, sin necesidad de requerimiento especial.

Como la duración puede ser objeto de pacto entre las partes, debe analizarse, en función de sus circunstancias, si interesa pactar un plazo de duración largo o un plazo de duración corto con posibilidad de prórrogas.

En unos casos puede interesar asegurarse una larga duración del contrato y en otros, por el contrario, puede interesar un plazo de duración corto, para no estar atado por el contrato si el negocio no marcha bien, por ejemplo.

La opción por una u otra posibilidad va vinculada, en gran medida, a cómo se pacte la posibilidad de desistimiento anticipado del contrato.

Extinción por transcurso del término pactado (Artículo 34 de la Ley 29/1994)

La extinción por transcurso del tiempo pactado del contrato de arrendamiento, de una finca en la que durante los últimos cinco años se ha venido desarrollando una actividad comercial de venta al público, otorga al arrendatario el derecho a exigir una indemnización a cargo del arrendador. Para esto es requisito necesario que el arrendatario haya manifestado al arrendador, con una antelación de cuatro meses a la expiración del plazo, su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado.

La cuantía de la indemnización se determinará en función de las siguientes circunstancias establecidas en el Artículo 34 de la Ley 29/1994:

1. Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos de traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.
2. Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.

Señala, asimismo, el Artículo 34 de la Ley 29/1994 que, en caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas.

Resolución del contrato de pleno derecho conforme al Artículo 35 de la Ley 29/1994

Podrá el arrendador, resolver el contrato de pleno derecho por las causas previstas en las letras a), b), d) y e) del apartado 2 del Artículo 27 de la Ley 29/1994 y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el Artículo 32 de la Ley 29/1994.

Es decir, cuando se produzca alguna de las siguientes causas:

1. La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
2. La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
3. La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
4. Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Fallecimiento arrendatario. Subrogación conforme al Artículo 33 de la Ley 29/1994

En caso de fallecimiento del arrendatario, podrá subrogarse en sus derechos y obligaciones, el heredero o legatario, hasta la extinción del contrato, conforme a los siguientes requisitos:

1. Que en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional.
2. Continuación por el heredero o legatario en el ejercicio de la actividad profesional o empresarial.
3. Notificación escrita al arrendador, dentro de los 2 meses siguientes al fallecimiento del arrendatario.

1. Además, tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.
2. El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.
3. Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignación a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario.

Desistimiento del contrato por el/la arrendatario/a

En cuanto al desistimiento del contrato por el arrendatario, y a diferencia de lo que ocurre con los arrendamientos de vivienda, la LAU no contiene precepto alguno que se refiera a esta circunstancia.

En consecuencia, podrá establecerse la posibilidad de desistir desde el inicio o cuando el contrato haya alcanzado una duración mínima (seis meses, un año,…

), con un plazo mayor o menor de preaviso; y lo más importante de todo, si el desistimiento implica o no abonar una indemnización al arrendador y cuál sea la cuantía de ésta (lo habitual es pactar una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir; y que los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la mencionada indemnización); para así moderar las consecuencias que pueda tener el desistimiento.

La duración de los contratos de arrendamiento de local anteriores a la LAU 1994

En este apartado mencionaremos un supuesto especial, referido a la subrogación en los arrendamientos de local. Este supuesto viene recogido en el Artículo 60 del Decreto 4104/1964.

• Así, se establece que, cuando se produzca la muerte del arrendatario del local, y el contrato siga vigente, aún cuando sea por prórroga legal, el heredero de éste le sustituirá en todos sus derechos y obligaciones.
• En el supuesto de que no exista heredero, o existiendo manifieste su deseo de no sustituir al arrendatario fallecido, el socio de éste podrá continuar el arrendamiento, aún en el supuesto de tratarse de una sociedad civil.
• Esta posibilidad de sustitución, señalado en los dos párrafos anteriores, dispone el Artículo 60 del Decreto 4104/1964, en su apartado 3º que será de aplicación a dos transmisiones, es decir, que fallecido el primer sustituto del arrendatario, podrá tener lugar la segunda y última subrogación.
• Finalmente señalar que cada vez que se produzca una de esas transmisiones (subrogación), el arrendador tendrá derecho a aumentar la renta.

Contratos celebrados con anterioridad a la LAU pero que siguen vigentes tras su entrada en vigor. Régimen transitorio

Contratos de arrendamiento de local antes del Real Decreto-Ley 2/1985 (Real Decreto Ley “Boyer”)

A) Arrendatario persona física:

El contrato se extingue por jubilación o fallecimiento del arrendatario, salvo que tenga lugar la SUBROGACIÓN. Se extinguirá el contrato salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.

No obstante señalar que, esta subrogación no podrá tener lugar cuando ya hubieran tenido lugar dos subrogaciones (transmisiones) de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 60 del Decreto 4104/1964 (a la muerte del arrendatario le sustituye un heredero.

A falta de heredero, o si éste no desea subrogarse, podrá continuar el arrendamiento el socio del arrendatario fallecido).

En defecto de cónyuge supérstite o habiéndose subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. Asimismo, igual que hamos visto en el párrafo anterior, esta subrogación tampoco podrá tener lugar cuando ya se hubiese producido, en este caso una subrogación (transmisión), de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 60 del Decreto 4104/1964.

1. El contrato durará, en este caso, el tiempo suficiente hasta completar veinte años a contar desde la aprobación de la LAU.
2. B) Arrendatario persona jurídica:
3. Los arrendamientos de locales en los que se ejerzan actividades comerciales se extinguirán en veinte años.
4. Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades distintas a las comerciales, a la que correspondan cuotas según las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas:

1. De menos de 510,86 euros = en veinte años.
2. Entre 510,83 y 781,32 euros = en quince años.
3. Entre 781,33 y 1141,92 euros = en diez años.
4. De más de 1141,92 euros = en cinco años.

Los locales cuya superficie sea superior a 2.500 metros cuadrados se extinguirán en cinco años.

Todos estos plazos enumerados, se contarán a partir del 1 de Enero de 1995, fecha de entrada en vigor de la LAU.

Cuando en los diez años anteriores al 1 de Enero de 1995, se hubiera producido el traspaso de local de negocio, los plazos mencionados se incrementarán en cinco años.

• C) Arrendamientos de local en general:
• Señala la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 29/1994 que aquellos contratos, que a fecha 1 enero de 1995, no haya transcurrido aún el plazo de duración fijado en el contrato, durarán el tiempo que les reste para que dicho plazo se cumpla.
• Si ese plazo es inferior al que resultaría de aplicar las reglas A) y B) anteriores, el arrendatario podrá hacer durar el arriendo el plazo que resulte de la aplicación de dichas reglas.

Contratos de arrendamiento de local posteriores al del Real Decreto-Ley 2/1985 (Real Decreto Ley “Boyer”)

Los contratos de arrendamiento de local celebrados con posterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de Abril, de medidas de política económica (conocido como el “Decreto Boyer”, y que entró en vigor el 9 de Mayo de 1985) y, que continúen vigentes a la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se continuarán rigiendo, por las reglas del referido “Decreto Boyer” y por lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

No obstante, respecto de aquellos contratos de arrendamiento de local que continúen vigentes, como consecuencia de haberse producido la tácita reconducción (conforme al Artículo 1.566 del Código Civil) se regirán por las normas de la LAU relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.

¿Qué pasa cuándo hay incumplimiento de contrato de arrendamiento?

Puede suceder que al vivir en un inmueble arrendado ocurra algo inesperado que te haga tomar la decisión de cambiarte de vivienda. Para ello, deberás dar por terminado el contrato de arrendamiento, antes del tiempo acordado, con el arrendador o con la inmobiliaria. 

Es importante resaltar, que al establecer un contrato de arrendamiento de un inmueble, este se hace por un tiempo determinado y por lo tanto, el arrendatario y el arrendador se someten a todas las cláusulas pactadas dentro del documento.

Cabe aclarar que si alguno de los dos lo incumple, lo más probable es que la parte que ha infringido con lo acordado deba pagar una indemnización”. 

De esta manera, si el arrendatario es quien decide finalizar su contrato de arrendamiento, es clave que tenga conocimiento que deberá hacerse responsable de iniciar todo el proceso legal para realizar la entrega del inmueble al arrendador o inmobiliaria, si es el caso y de pagar la indemnización ya mencionada. 

• ???? Deberes y derechos de los arrendatarios
• Según la ley 820 de 2003 que describe las obligaciones y derechos tanto del arrendador como del arrendatario, en su artículo 8 capítulo VII, contempla que el arrendatario debe:

1. Notificar al arrendador la fecha de terminación del contrato

Como arrendatario o inquilino debes enviar la notificación por medio del servicio postal autorizado al arrendador o a su representante legal, dependiendo el caso podría ser la inmobiliaria, con una antelación no menor de tres (3) meses. Es importante que indiques la fecha de terminación del contrato y manifiestes que estás dispuesto a pagar la indemnización de ley.

2. Pagar la indemnización al arrendador por incumplir el contrato

Deberás pagar una indemnización equivalente a tres (3) meses de canon de arrendamiento al arrendador. Cabe aclarar que este pago solo se tendrá que efectuar si tú decides terminar el contrato antes de que la fecha pactada finalice.

Ya que al hacerlo, estarías infringiendo lo estipulado en el acuerdo entre ambas partes. De lo contrario, sólo pasarías tu carta pidiendo que no se te renueve automáticamente el contrato y de esta manera evitarías este tipo de multa. 

3. Entrega del inmueble por terminar el contrato antes de tiempo

Una vez hayas realizado todos los trámites anteriormente explicados, se procede a entregar la vivienda en las mismas condiciones que lo recibiste y en la fecha que se acordó en el preaviso. El inmueble lo deberás entregar sin ningún tipo de daño para no generar un gasto adicional en reparaciones o arreglos, si es el caso.

????¿Cómo arrendar un apartamento por inmobiliaria?

Cuando incumples tu contrato de arrendamiento, debes tener en cuenta que:

• El monto que debes pagar de la indemnización por incumplir el contrato de arrendamiento antes de tiempo, se hará con base en el valor del arriendo vigente a la fecha del preaviso. 
• Si el arrendador decide no recibirte el inmueble, podrás pedir la devolución de la indemnización consignada.

Veamos qué tanto aprendiste…

Ahora que ya sabes que incumplir con un contrato de arrendamiento te obliga a pagar una indemnización a tu arrendador, te recomendamos consultar la ley 820 del 10 de julio de 2003 en su totalidad, para que puedas tomar una decisión con toda la información en tus manos. ¡Y recuerda que en Ciencuadras tenemos espacios que llenan tu vida!

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Redacción Ciencuadras

Duración del contrato de alquiler, según legislación actual

La legislación actual ha cambiado debido a la situación excepcional causada por el coronavirus (Covid-19) y afecta a la duración de los contratos de arrendamiento de la vivienda habitual.

Las nuevas medidas adoptadas repercuten en la duración de los contratos, de manera que todos los contratos de alquiler de la vivienda habitual o prórrogas, que finalicen entre el día 2 de abril de 2020 y dos meses más tarde de que finalice el estado de alarma se prorrogan automáticamente por seis meses más como máximo, si el inquilino lo solicita.

Por norma general los contratos de arrendamiento tras la última modificación serán de cinco años y este es el tiempo que tomaremos como referencia, entendiendo que serán siete años si el arrendador es una persona jurídica.

En el caso de los contratos de menos de cinco años, cuando finaliza la anualidad si el inquilino no dice lo contrario, se activa automáticamente una nueva anualidad. Esta activación automática es los que se conoce con el nombre de Prórroga obligatoria.

• Con esta prórroga obligatoria los contratos de arrendamiento se pueden alargar has llegar a los cinco años.
• A partir de que pasen seis meses del inicio del contrato, el arrendatario puede finalizar el contrato cuando quiera, pero debe pagar una indemnización al arrendador por no haber esperado a que finalice la primera anualidad.
• Si se ha firmado un contrato por menos de cinco años, gracias a las prórrogas obligatorias el contrato durará cinco años a excepción de que se de alguna estas situaciones:

1. Para que tenga validez el inquilino debe comunicarle por burofax, carta certificada, o similar y antes de treinta días de que finalice el contrato, al arrendador su voluntad de acabar el contrato de alquiler.

2. La comunicación debe hacerse al menos con dos meses de antelación de la fecha en la que el propietario necesite la vivienda para su uso, evitando de esta manera la prorroga del contrato de alquiler.

   Para que se pueda dar esta situación debe haber pasado el plazo inicial que se pactó en el contrato y que suele ser de un año.
   Esta facultad solo la tienen los arrendadores que no sean personas jurídicas.

   Por otra parte, para que no se lleve a cabo la prórroga obligatoria, el arrendador debe hacer constar en el contrato de arrendamiento que el arrendador va a tener esta necesidad tras el primer año de vigencia del contrato.

Puedes descargar aquí el modelo de comunicación al arrendador de la voluntad de no renovar la prórroga actualmente en vigor al vencimiento

1. Cuando no existe una comunicación previa por ninguna de las partes de querer finalizar el contrato de arrendamiento llegado el quinto año, querrá decir que las partes acuerdan tácitamente seguir con la relación contractual.
2. Esto quiere decir que, si no se ha comunicado dentro de los plazos anteriormente comentados, la voluntad de alguna de las partes por concluir el contrato de arrendamiento pasados los cinco años, el contrato se prorroga por tres años más.
3. Con esta prórroga se llegaría a un total de ocho años de duración del contrato de arrendamiento de la vivienda habitual salvo que:

• El arrendatario manifieste al finalizar alguna de las anualidad que quiere rescindir el contrato de alquiler.
  Deberá comunicar su voluntad al arrendador mediante burofax, correo certificado o similar, antes de los últimos treinta días de la anualidad.

• Puedes utilizar el siguiente modelo de comunicación:
• Modelo de comunicación del inquilino al arrendador de no renovación de la prórroga en vigor
• Si el arrendatario no hace esta comunicación fehacientemente al finalizar alguna de las prórrogas, se entiende que no quiere renunciar a la vivienda y por lo tanto el contrato se prorrogará hasta llegar a los ocho años.

1. En el caso de que llegado el octavo año ninguna de las partes comunique que quiere finalizar el contrato, querrá decir que se decide tácitamente seguir con la relación contractual.
2. Si se llega a esta situación, la llamada “tácita reconducción” hará que se genere un nuevo contrato, habitualmente su duración es de un año, que estará en este caso sometido al Código Civil y no a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
3. El contrato en tácita reconducción puede tener también la duración de un mes en vez de un año.

A partir de ese momento, el contrato pasa a ser prorrogable año a año si ninguna de las partes manifiesta lo contrario. Siguiendo con las normas de comunicación, cualquiera de las partes podrá finalizar el contrato al finalizar las anualidades.

Cuando el contrato de alquiler es de duración indeterminada, es decir que no existe un plazo estipulado de duración o bien es indeterminado, se entiende que son contratos anuales y se aplicarán las mismas normativas que hemos citado anteriormente.

• El arrendatario tanto si está en una prórroga del contrato de arrendamiento o pasados los seis primeros meses de contrato puede rescindir el contrato si preavisa con al menos un mes de antelación de la fecha de vencimiento del contrato.
• El arrendador solo deberá ser indemnizado, si el inquilino quiere finalizar el contrato de alquiler, en el caso de exista una cláusula en el contrato que así lo estipule.
• En el caso de que el inquilino quiera dar por terminado el contrato de alquiler antes de los primeros seis meses, el arrendatario deberá ser indemnizado por daños y perjuicios.

Igual que en el caso de los contratos de menos de cinco años, en el caso de los contratos de alquiler de vivienda habitual de 5 años de duración o más de cinco años, lo entenderemos como siete años, si el arrendador es una persona jurídica.

1. El contrato tendrá la validez por el tiempo que se haya estipulado en el contrato, pudiendo ser superior a los cinco años, si así lo pactaron las partes.
2. En este caso el arrendatario no puede desistir del contrato, en cualquier momento, a partir de que pase el sexto mes de la primera anualidad.
3. Por parte del arrendador decir, que no puede hacer uso de la facultad de recuperar la vivienda por necesidad propia, de familiares o por separación o divorcio, ya que en este caso no existen las prórrogas.

Cuando se llega al quinto año de la relación contractual entre arrendador y arrendatario, cualquiera de las partes puede tomar la decisión de dar por finalizado el contrato de alquiler.

En el caso de querer dar por finalizado el contrato de arrendamiento, se deberán respetar los siguientes plazos de preaviso:

• Arrendador: debe avisar al arrendatario antes de cuatro meses de que cumpla el quinto año de contrato
• Arrendatario: tiene que avisar al arrendador antes de dos meses de que llegue el final del quinto año de contrato

Los modelos de comunicación son iguales que los anteriormente citados y usted puede descargarlos gratuitamente, haciendo clic aquí.

La normativa que el en el caso de los contratos de cinco años dice que, si ninguna de las partes ha comunicado por escrito la decisión de finalizar el contrato de la vivienda de alquiler, ambas partes reconocerán tácitamente que desean continuar con la relación contractual y el contrato se prorrogará año tras año hasta llegar a los ocho años.

Las excepciones para que esta norma no se cumpla son las siguientes:

• Si el arrendatario quiere finalizar el contrato cuando finalice alguna de las prórrogas debe comunicárselo fehacientemente al arrendador mediante burofax, certificado o similar y antes de los últimos treinta días de la finalización de la anualidad.
• Cuando el arrendatario desee desistir en cualquier momento

En el caso de no cumplir con los plazos de comunicación el inquilino debe decidir si quiere indemnizar al arrendador o esperar a la finalización de la anualidad para no tener que pagar la indemnización.

Si el arrendatario no comunica nada al arrendador se entiende que quiere seguir con la relación contractual. De esta manera se puede ir prorrogando el contrato hasta llegar a los ocho años.

• Cuando se llega al octavo año y no ha existido ninguna comunicación de ninguna de las partes quiere decir que ambas partes deciden tácitamente seguir con la relación contractual.
• A este hecho se le llama “tácita reconducción” y quiere decir, que el contrato se renueva automáticamente por un período de un año o de un mes y quedará sometido al Código Civil español y no a la LAU.
• Una vez se dé esta situación en el tiempo, el contrato pasará a prorrogarse año tras año, si no se manifiesta lo contrario, dentro de las normas de comunicación citadas con anterioridad.

1. Si el inquilino se encuentra dentro de una prórroga o pasados los primeros seis meses del contrato de arrendamiento tiene el derecho a rescindir el contrato de arrendamiento, cumpliendo con los plazos de aviso.
2. Si no cumple con la condición haber superado los primeros seis meses del contrato de alquiler, deberá indemnizar al arrendador.
3. También deberá pagar indemnización, si en el contrato se ha hecho constar que si termina el contrato el inquilino, el propietario será indemnizado.

Estos contratos de alquiler recogen los alquileres de locales, alquileres de temporada, etc.

En este tipo de contractos prevalece la voluntad de ambas partes, o lo que es lo mismo, la duración del contrato es la que acuerden el propietario y el inquilino.

Las prórrogas devenidas de estos contratos tendrán la duración que acuerden ambas partes. Si no se establecieron prórrogas, el contrato cuando llegue a su fin se prorroga por tácita reconducción de la misma manera que sucede con los contratos de vivienda.

En cualquier caso, de los que hemos expuesto anteriormente se puede dar la situación de que un inquilino deje de pagar las rentas mensuales de alquiler por lo que es conveniente tener un seguro de alquiler frente al impago del arrendamiento.

Incumplimiento del contrato de arrendamiento

Estas son las consecuencias más comunes en caso de incumplimiento a algunas cláusulas del contrato de arrendamiento. Toma en cuenta que pueden variar dependiendo de lo acordado en el contrato de arrendamiento.

Incumplimientos del arrendador

No hacer las reparaciones solicitadas. Los daños que presente la vivienda correrán a cargo del propietario, siempre que el inquilino avise inmediatamente.

Si el propietario no cumple con su obligación, el inquilino adquirirá el derecho de rescindir el arrendamiento o asistir con un juez para solicitar una resolución.

Todo gasto ocasionado por esta omisión, será responsabilidad del propietario.

No dar a conocer vicios y defectos del inmueble antes de firmar el contrato.

Los inmuebles pueden presentar daños que ni el mismo propietario ha identificado, pero si el inquilino llega a señalarlos, podrá pedir la disminución de la renta o la rescisión del contrato, salvo que el propietario compruebe que ambos tuvieron conocimiento antes de celebrarlo. Cualquiera que sea el caso, el propietario tendrá la obligación de responder a ellos.

Privar o impedir el uso parcial del inmueble. La renta correrá a partir de que el inmueble es entregado si por algún motivo ese acto se retrasa a la fecha acordada, el inquilino no pagará mientras dure el impedimento o deberá pedir una reducción por el uso parcial. Pasados dos meses en esta situación, podrá solicitar la rescisión del contrato.

Incumplimientos del arrendatario

No pagar la renta. En el contrato se establece el monto mensual que el inquilino deberá pagar puntualmente por el uso y goce del inmueble, así como la forma de pago aceptada y las fechas para realizarlo. Fallar en alguna de estas condiciones causará intereses moratorios por cada mes o fracción del mismo.

Asimismo, el propietario estará en su derecho de incurrir en un proceso legal y dar terminación al contrato.

No pagar de manera íntegra la renta. Una vez ocupado el inmueble, la renta se pagará de manera íntegra, mes con mes, no importa que el inquilino no pase la mayor parte del tiempo en él. No pagar lo acordado se considerará falta de pago, aplicando las mismas sanciones.

Dejar el inmueble antes de vencer el plazo. Cualquiera que sea la razón por la que el inquilino tuviera que dejar el inmueble antes del plazo establecido, este deberá pagar el monto de las rentas restantes que se acuerdan en el contrato o la fracción que ahí mismo se estipule.

Modificar el inmueble. Las obras de adaptación, modificación, remodelación o reconstrucción que no sean aprobadas previamente por el propietario deberán restablecerse al estado original, sin reclamos de gastos por parte del inquilino.

No conservar el inmueble. Aunque las reparaciones por estructura e instalaciones correrán a cargo del propietario, el inquilino por uso deberá mantener en buen estado el inmueble, pagando las reparaciones que sean pertinentes para su conservación. Si el propietario soluciona estos daños, deberá hacer el cargo al inquilino.

Ceder los derechos a otra persona. Salvo que se acordara, bajo ninguna circunstancia el inquilino podrá traspasar o subarrendar el inmueble. Además de la rescisión del contrato, tendrá el compromiso de responder a las obligaciones que estarán a su cargo.

No entregar el inmueble en el estado que se recibió. El inmueble será entregado en las mismas condiciones que fue recibido o será responsable de daños causados.

No entregar el inmueble en la fecha acordada. El inmueble deberá entregarse en la fecha estipulada en el contrato o conforme lo acordado ambas partes por escrito. El atraso ocasionará penas convencionales además de la renta mensual señalada por cada mes o fracción.

Causas de rescisión del contrato

Adicionales a las que se estipulen en el contrato de arrendamiento, estas son las causas de rescisión más comunes.

• Hacer uso diferente del inmueble al señalado en el contrato
• Ceder derechos o subarrendar el inmueble
• Realizar modificaciones sin autorización
• Faltar al pago de la renta
• Cometer actos ilícitos dentro del inmueble
• No corroborar daños en la estructura del inmueble
• Fallecimiento del fiador
• Embargo de la propiedad en garantía

A quién recurrir en caso de incumplimiento del contrato

Si algunos de estos inconvenientes llegaran a presentarse durante la vigencia del contrato, ya sea para una mejor interpretación o exigir el cumplimiento del mismo, el afectado deberá dirigirse al tribunal de su localidad, en donde se encargarán de brindar una solución a través de un acuerdo entre ambas partes o procediendo a un juicio.

noticias

Tras algún titubeo de la jurisprudencia –inspirado en la aplicación del art.

56 LAU 64 (que extendió su aplicación temporal por el Derecho transitorio de la LAU 94) y que legitimaba el desistimiento unilateral del arrendatario (también del de local de negocio)-, actualmente se consolida la doctrina de que no cabe el desistimiento unilateral en los arrendamientos para uso distinto de vivienda, por lo que, salvo que se pacte o lo acepte el arrendador, éste puede reclamar el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato, sin moderación. El último pronunciamiento del Tribunal Supremo en la materia (STS 16 mayo de 2017 [RJ 2017/ 2308]) considera ya “doctrina de Sala” la que sigue: en el contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda el arrendatario no dispone de un derecho de desistimiento –que sí tiene el de vivienda en los términos del art. 11 LAU-, por lo que, salvo que se pactara entre las partes expresamente, no puede apartarse del contrato motu proprio sin que se considere incumplimiento contractual. Y estando ante dicha calificación, el arrendador puede resolver y pedir indemnización por daños y perjuicios pero también puede –como es el caso de este supuesto- exigir el cumplimiento del contrato en los términos pactados y, por tanto, pretender las rentas devengadas y las que se devenguen conforme se fije en el contrato. Esta sentencia confirma lo señalado en la STS 18 de marzo de 2016 (RJ 2016/852) y, en cierta manera, lo que se intuía en la STS 12 de noviembre de 2009 (RJ 2009/7287).

Es así que en este ámbito operan las siguientes reglas:

a) No hay derecho de desistimiento para el arrendatario de local de negocio, salvo que se pacte. La LAU 94 no ha regulado el desistimiento en los arrendamientos para uso distinto de la vivienda (el art.

11 se refiere exclusivamente a los de vivienda) por lo que el arrendatario de local de negocio carece de semejante facultad contractual –sin que quepa aplicación analógica o extensiva del art. 11 LAU, porque no hay laguna de regulación-.

Lógicamente, habrá desistimiento para el arrendatario de local de negocio cuando se pacte, ya sea expresamente ya sea a través de cláusulas de penalización para el supuesto de desistimiento anticipado, en las que se deja constancia de la existencia de esa posibilidad, aunque sea para penalizar la conducta con una liquidación de daños concreta.

También desplegaría sus efectos la voluntad del arrendatario de terminar el contrato anticipadamente cuando el arrendador convenga en la resolución del contrato. En este caso, estaríamos, en realidad, ante un caso de mutuo disenso, que necesita el consentimiento de ambos contratantes para poner fin al contrato.

b) El arrendatario que termina unilateralmente el contrato incumple y el arrendador puede pedir también el cumplimiento del contrato, es decir el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato, “sin moderación”. Así las cosas, si el arrendatario incumple –y no desiste porque no cabe tal desistimiento- el arrendador se encuentra ante la siguiente alternativa, derivada del art. 1124 CC:

• Si no le interesa seguir vinculado a un arrendatario incumplidor, puede pedir la resolución del contrato y exigir la indemnización correspondiente a los daños que han sido causados (ex art. 1124 y 1101 CC). Ello supone que el contrato se extingue y que, por lo tanto, puede ofrecer a otro inquilino la finca que el arrendatario habrá de desocupar. Sobre los parámetros para cálculo de la indemnización por lucro cesante, cfr. STS 9 abril 2012 (RJ 2012/8986).
• Puede instar asimismo el cumplimiento del contrato –siempre que sea posible- y exigir todas las rentas hasta la terminación del contrato –e incluso una indemnización por otros daños, si se acreditan-. El contrato continúa vigente, también para el arrendador, que sigue vinculado a las obligaciones que le incumben, entre otras, la de mantener el inmueble a disposición del arrendatario, y ello aunque éste hubiera entregado las llaves –lo cual es totalmente incompatible con nuevos arrendamientos del local-. La jurisprudencia entiende no se han de moderar las cantidades a exigir porque, en puridad, dichas cantidades son las rentas devengadas y las que se devenguen por cumplimiento: no se está liquidando una compensación por incumplimiento que haya de moderarse.

En principio, el arrendador puede elegir entre ambas posibilidades y lo hará en función de lo que sea más ventajoso para su posición patrimonial.

Elegirá, seguramente, la resolución cuando la posibilidad de recuperar la libre disposición del inmueble para volverlo a arrendar, quizás en condiciones más beneficiosas para él, junto con la indemnización de daños que se acumulará por el interés negativo, se perciba como mejor opción que exigir el cumplimiento de lo que queda del contrato hasta su terminación pero no disponiendo del local. En tiempos de crisis inmobiliaria, con poca demanda, le conviene la acción de cumplimiento que le asegura el pago de las rentas pactadas en lugar de buscar nuevo arrendatario y resolver (aunque asuma la pérdida de oportunidad de un mejor arrendatario y la inseguridad e incertidumbre que envuelve a la condena de obligaciones futuras).

Hasta aquí la clara doctrina del Tribunal Supremo.

A mi juicio, en cambio, no debería mantenerse, con la simplicidad que se hace, la regla general de que el arrendador de local tendrá siempre la posibilidad de pedir el cumplimiento del contrato, ante cualesquiera circunstancias –en lugar de dar por terminado el contrato con la indemnización correspondiente-.

Ello será así siempre que no se den escenarios –no tan excepcionales en los contratos de arrendamiento de local- que determinen que la acción de cumplimiento en ciertos supuestos devenga irrazonable y excesiva: un contrato de larga o media duración en el que el arrendatario expone su voluntad de terminar con el contrato al principio del mismo y la aparición de circunstancias que bordeen la imposibilidad sobrevenida del deudor, pero que no tengan tanta entidad para dar fundamento a una rebus, pueden ser algunos de ellos. En estos casos, que el acreedor sostenga su derecho a cumplir puede contemplarse como una pretensión contraria a la buena fe contractual o determinante de un abuso de derecho y por lo tanto contraria a Derecho ex art. 7 CC. La pretensión de cumplimiento por el acreedor, por tanto, merecería, en ciertas hipótesis, un careo riguroso con la buena fe para despejar dudas sobre su irrazonabilidad (tal y como se hace, por ejemplo, en art. III.-3:301 DCFR).

Natalia Álvarez Lata

Socia de Cremades & Calvo-Sotelo

Arrendamientos para uso distinto al de vivienda: consecuencias del incumplimiento del plazo de preaviso por el arrendatario

En los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda (locales comerciales, despachos, naves, etc.

) regulados por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, la «LAU»), las partes son libres de fijar su duración, sus prórrogas, así como las modalidades de su extinción, fijando a menudo un plazo mínimo de preaviso para comunicarse su decisión de continuar o no con el contrato¹. El plazo de preaviso permite tanto al arrendatario preparar su salida del local, como al arrendador buscar un nuevo arrendatario.

• Para el arrendatario el cumplimiento del preaviso implica por lo tanto que deba plantearse con tiempo continuar o no sus actividades dentro del local arrendado, de forma que pueda comunicar en plazo al arrendador su decisión de salir del local si no prevé permanecer más tiempo en el mismo.
• El Tribunal Supremo se ha pronunciado recientemente sobre las consecuencias del incumplimiento por parte del arrendatario del preaviso mínimo establecido por las partes en un contratode arrendamiento para uso distinto al de vivienda.
• En el caso enjuiciado, las partes habían fijado una prórroga anual si ninguna de ellas comunicaba a la otra su voluntad de resolver el contrato con una antelación mínima de tres meses a la fecha de extinción del contrato, o de sus sucesivas prorrogas.

Con un mes de antelación a la fecha de finalización de la prórroga en curso del contrato, el arrendatario comunicó al arrendador su decisión de no prorrogarlo, incumpliendo así el plazo mínimo de preaviso de tres meses establecido para ello. Siendo consciente del perjuicio que causaría dicha conducta al arrendador, el arrendatario le ofreció una compensación económica equivalente a tres mensualidades de la renta.

Sin embargo, el arrendador rechazó esta propuesta porque consideraba que el arrendamiento se había prorrogado por un año al no haberse respetado el plazo de preaviso, debiendo entonces el arrendatario abonarle la integralidad de las rentas correspondientes a dicha anualidad.

En su decisión de 7 de junio de 2018, el Tribunal Supremo² señala, entre otras cuestiones, que el plazo de duración del arrendamiento, incluyendo sus prorrogas, es libremente pactado por las partes y es vinculante para ellas,de conformidad con lo dispuesto en los artículos 4.3 LAUy 1.091 y 1.258 del Código Civil³.

1. Como consecuencia de ello, el Tribunal considera que, en el caso enjuiciado, el incumplimiento del preaviso por el arrendatario tuvo como consecuencia que el contrato de arrendamiento se prorrogara automáticamente por un año.
2. El Tribunal observa que las partes no pactaron ninguna facultad de desistimiento unilateral del contrato que amparase la conducta del arrendatario, y sentencia que, habiendo consentido éste último que se iniciara una prórroga anual del contrato, está ahora obligado al pago de todas las rentas correspondientes al año de su prorroga.
3. Finalmente, a diferencia de lo que decidió la Audiencia Provincial⁴ en su recurrida sentencia, el Tribunal considera que no cabe moderar la indemnización debida al arrendador porque las partes no pactaron ninguna cláusula penal que fijara una indemnización en caso de desistimiento unilateral del contrato por alguna de las partes⁵.
4. Ante las consecuencias económicas que puede suponer para el arrendatario no cumplir el plazo de preaviso pactado con el arrendador, aconsejamos a nuestros clientes arrendatarios tener en mente lo acordado en el contrato con respecto a su duración, de manera que puedan plantearse con una cierta antelación la continuidad o no de su actividad en el local arrendado durante los plazos previstos en el contrato.
5. En caso de no disponer de suficiente visibilidad para proyectarse en el local, existe también la posibilidad de acercarse al arrendador para averiguar si pueden negociarse nuevas condiciones del contrato (modificación de la duración, del plazo de preaviso o de las prórrogas del contrato).
6. En cualquier caso, recomendamos siempre solicitar asesoramiento jurídico a la hora de redactar el contrato de arrendamiento para poder prever todas las situaciones que pudieran producirse a lo largo del mismo.
7. En nuestro artículo titulado «Arrendamientos para uso distinto al de vivienda: la resolución unilateral del contrato por el arrendatario es una salida difícil», de 24 de enero de 2018, abordamos las consecuencias del desistimiento unilateral en los contratos para uso distinto al de vivienda por parte del arrendatario a la luz de otra sentencia del Tribunal Supremo de fecha 3 de octubre de 2017.
8. Marina Nicolas
   M&B Abogados

¹ El artículo 4 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos establece que los contratos de arrendamientos para uso distinto al de vivienda se rigen, en primer lugar, por la voluntad de las partes, en su defecto, por las disposiciones que contiene al respecto y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
² Tribunal Supremo Sala 1ª, 07/06/2018, nº 341/2018, nº 341/2018, rec. 3675/2015
³ Los artículos citados el Código Civil rezan lo siguiente: artículo 1.091 «Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse a tenor de los mismos.»y el artículo 1.258: «Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.»
⁴ Son tribunales de justicia que abarcan una provincia y conocen de los recursos de apelación que se formulen frente a decisiones adoptadas por los órganos unipersonales de la provincia.
⁵ En determinados casos, el Tribunal Supremo ha acogido la posibilidad de moderar las cláusulas penales en virtud del artículo 1.154 del Código Civil en caso de desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento por el arrendatario.