Compensacion de la fianza con la reclamacion de rentas

HECHOS:

En un desahucio por falta de pago el inquilino es condenado
a pagar la cantidad de 4.050 euros importe de las alquileres adeudados hasta la
entrega de la vivienda arrendada.

El inquilino apela la sentencia  por considerar que no se ha compensado el
importe de la fianza, 450 euros, y que por tanto la cantidad adeudada quede
reducido a 3.600 euros.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 24 de
noviembre de 2020, desestima esta
petición con base en la siguiente argumentación:

La primera cuestión que debe ser advertida en esta instancia
es que la excepción planteada por la parte demandada no fue introducida ni
analizada en primera instancia, dado que la resolución del contrato y la entrega
de las llaves se produce tras el dictado de la sentencia en primera instancia. En
consecuencia, el motivo de apelación planteado debe ser íntegramente
desestimado.

No obstante y a los meros efectos de dar respuesta a la
cuestión planteada por la recurrente, conviene recordar que la resolución del
contrato de arrendamiento se produce tras el dictado de la sentencia recurrida
y no con anterioridad a la interposición de la demanda, de modo que no es
posible plantear por vía de excepción la compensación de la fianza entregada al
inicio del arriendo, pues el crédito es posterior a la interposición de la demanda,
motivo por el que la excepción planteada también debería ser desestimada.

En consecuencia, reiterando nuevamente que la resolución del
contrato de arrendamiento y la devolución de la posesión de la finca arrendada
se llevó a cabo durante la pendencia del procedimiento de desahucio por impago
de rentas, esto es, tras la interposición de la demanda de desahucio por impago
y el dictado de la correspondiente sentencia estimatoria, no es posible
plantear la compensación de la fianza en los términos previstos en el artículo
408 de la LEC, dado que en el momento en que el arrendador ejercitó la acción
de desahucio el arrendatario todavía no había restituido la posesión de la
finca ni había finalizado la relación arrendaticia que unía a ambas partes,
siendo ello necesario para que nazca en el arrendador la obligación de devolución
de la fianza y ostente el arrendatario el crédito que pretende compensar, de
modo que, no siendo exigible en aquél momento la fianza arrendaticia, el objeto
del procedimiento quedó ceñido a la resolución del contrato y al pago de las
rentas debidas, todo ello sin perjuicio de las acciones que, según lo dispuesto
en el artículo 36 de la LAU, pudieran corresponder a cada una de las partes por
tales hechos.

Compensación judicial de deudas en resolución de arrendamiento

Para poder realizarla, las deudas deben estar vencidas y ser líquidas y exigibles en el momento de plantearse el litigio.

El presente proceso versa sobre el ejercicio de una acción resolutoria de un contrato de arrendamiento, que vincula a las partes litigantes, por impago de la renta y reclamación de las devengadas y no satisfechas,

El recurso de casación interpuesto se fundamenta, en un único motivo, por interés casacional.

En su desarrollo, se señala, que la sentencia recurrida considera, erróneamente, que la cuestión relativa a la compensación de la acción no cabe examinarla en el presente procedimiento, sino en el juicio ordinario que, a tal efecto, había promovido la sociedad demandada, antes de formular su oposición en el presente juicio de desahucio con acumulación de rentas, y cuya decisión pendiente no fue considerada cuestión prejudicial del juicio de desahucio, por las razones antes expuestas, en resolución que no es cuestionada en este proceso.

El TS, siguiendo jurisprudencia consolidada, entre otras STS 805/2009, de 10 de diciembre, la compensación judicial de las deudas se da como resultado del proceso y la decreta el órgano jurisdiccional en la sentencia.

Siendo los presupuestos de la compensación la exigibilidad de las deudas, que estén vencidas y que sean líquidas, tal como exige el art.

1196 CC, en la compensación judicial puede no concurrir en el momento de plantearse el proceso y sí darse en el curso del mismo, por lo que es ordenada en la sentencia.

La doctrina no impone para la compensación judicial que las deudas compensables sean líquidas y exigibles en el momento de plantearse el litigio, sino que la ordena el órgano jurisdiccional en sentencia. Así, la llamada compensación judicial se produce cuando no procede la legal solicitada por falta de alguno de sus requisitos y éste se logra durante la tramitación del proceso.

Y en el presente caso, no puede aplicarse la compensación judicial, cuando el supuesto crédito compensable, alegado por la parte arrendataria, se discute, a su iniciativa, en un proceso ordinario entre las mismas partes, que no es susceptible de acumularse al presente, por ser de distinta naturaleza y tramitarse por procedimientos distintos.

Por otra parte, La resolución recurrida entiende la sentencia que se dicte en el presente proceso desahucio y reclamación de rentas no produce efectos de cosa juzgada conforme a lo dispuesto en el art. 447 LEC, lo que, igualmente, guarda conexión con el art. 497.3 LEC, y, en cualquier caso, tal cuestión (efectos de cosa juzgada), no es propia de un recurso de casación.

Por tanto, no se puede apreciar la existencia de un crédito contra la parte actora, susceptible de generar una compensación judicial, derivada de una pretensión de resolución del contrato, defectos en la ejecución de la construcción de la nave, daños y perjuicios, devolución de las cantidades entregadas como fianza y garantías de lo construido, y retención posesoria, cuando se están dirimiendo en otro proceso planteado por la propia parte demandada y no en el presente juicio en el que los presupuestos de tal causa de extinción de las obligaciones no constan.

STS (CIVIL) DE 18 JULIO DE 2022. EDJ 2022/634619

¿Se puede utilizar la fianza para pagar las últimas rentas? ¿Procede la compensación?

Partimos de la base de que a la firma del contrato de arrendamiento urbano existe obligación de constituir fianza en metálico, como señala el art. 105 del Texto Refundido de 1964 para los arrendamientos anteriores al 1 de enero de 1995 y el art.

36 LAU 29/1994 para los posteriores, estableciendo un mes de renta para las viviendas y dos para los arrendamientos de uso distinto. Esto sin perjuicio de que las partes, además, puedan pactar otro tipo de garantías adicionales, conforme al apdo.

5 de este último precepto.

El objetivo es garantizar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario y que la devolución del inmueble se realice en las mismas condiciones en que se recibió. El art. 1.561 CCl indica: “el arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal y como la recibió, salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable”.

En la práctica es bastante habitual que el arrendatario que no desea continuar con la prórroga del contrato o que pretenda resolverlo anticipadamente al plazo establecido, de forma unilateral, no espere de ningún modo a la liquidación de la fianza, dejando de pagar el último mes de renta para así forzar al arrendador a compensarlo con tal cantidad.

Según nuestro criterio, tal actuación no es correcta resultando un claro abuso, pues, por un lado, el arrendatario debe cumplir su obligación de pago, por otro, el importe de la fianza todavía no es una cantidad líquida, vencida ni exigible a tenor del art. 1.

196 CC, hasta que transcurra un mes desde la entrega del inmueble, y, por último, porque habrá que determinar si el inmueble se devuelve con desperfectos o daños para aplicar este importe. La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 13.

ª, 19 de septiembre de 2008, señala que, si al tiempo de interponer la demanda no está resuelto el contrato de arrendamiento, las rentas debidas no pueden compensarse con la fianza por no ser todavía exigible.

Desde luego, la fianza no puede servir de pretexto para el impago de la renta, ni cabe su compensación con las rentas debidas cuando todavía no se ha entregado la posesión, pues al arrendador se le dejaría sin garantía en cuanto a la posible cobertura de daños en el inmueble arrendado.

Mientras este no haya tenido oportunidad de ver en qué estado devuelve el inmueble el arrendatario, sea vivienda o sea local de negocio, no tiene por qué destinar dicho importe al pago de rentas adeudadas. En ese sentido, las Sentencias de la Audiencia Provincial de Las Palmas, Sec. 5.ª, de 25 de marzo de 2013; de Cantabria, Sec. 4.ª, de 30 de octubre de 2012; de Madrid, Sec. 13.

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ª, de 13 de julio de 2012 y de Barcelona, Sec. 13.ª, de 20 de abril de 2010  establecen que el arrendador puede aplicar la fianza al pago de las facturas debidas a los desperfectos o reparaciones necesarias para que el inmueble esté en las mismas condiciones para alquilar. La resolución de la Audiencia Provincial de Baleares, Sec. 3.

ª, de 21 de diciembre de 2009, a sensu contrario, indica la imposibilidad de compensar la fianza por estar pendiente la determinación de los daños de la vivienda.

Ahora bien, una vez devuelta la posesión, si no existiesen daños en el inmueble arrendado, la cuestión ya es diferente, el arrendatario podrá exigir que se compense la fianza con las rentas u otras cantidades que pueda adeudar.

Señala la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, de 11 de noviembre de 2013: «La fianza prestada en metálico en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 36 de la LAU es una garantía real calificada como prenda irregular llamada a asegurar el cumplimiento del deber del arrendatario de pagar la renta y devolver el inmueble en las mismas condiciones que lo recibió, salvo el menoscabo inherente al paso del tiempo, de manera que, una vez recuperada la posesión por el arrendador, procede la restitución del saldo que corresponda”. La resolución de la Audiencia Provincial de Málaga, Sec. 5.ª, 24 de junio de 2013 establece que, “finalizado el alquiler” y reconocido por el arrendador que la propiedad se entrega en buen estado, puede la fianza prestada utilizarse para compensar lo debido por el inquilino.   En la misma línea,  las Audiencias Provinciales de Barcelona, Sec. 4.ª, de 18 de junio de 2012; de Madrid, Sec. 10.ª, de 7 de marzo de 2005; de Córdoba, Sec. 3.ª, de 19 de mayo de 2003; de Madrid, Sec. 10.ª, de 7 de marzo de 2005  y de Granada, Sec. 3.ª, de 8 de febrero de 2003.

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ALQUILER VIVIENDA: COMPENSAR DEUDA POR FIANZA

Como sabemos, al inicio de un contrato de alquiler el inquilino entrega a su arrendador la fianza. Esta cantidad se encuentra destinada a garantizar el cumplimiento de todas las obligaciones que el arrendatario contrae en virtud de su contrato de alquiler, es decir:

  • Las obligaciones para con la vivienda en sí, por lo que garantiza reintegrar su posesión al arrendador al termino del contrato en el mismo estado en que la recibió, debiendo ser reparados a su costa con cargo precisamente a esta fianza los daños o desperfectos que el inmueble presente a la finalización del contrato y que no sean propios o derivados del uso habitual o normal dado a la vivienda o local.
  • Las obligaciones de tipo económico, es decir cantidades a abonar por rentas de arrendamiento y suministros o demás conceptos asimilados que en virtud del contrato debía afrontar el arrendatario.

Terminado el alquiler sin reparaciones o desperfectos a cubrir con la fianza y por tanto devuelto el inmueble en el mismo estado en que le fuera entregado, esta  le será devuelta al arrendatario, suele hacerse a la entrega de las llaves, no siendo recomendable al propietario demorarlo mas de treinta días desde la recuperación de la posesión.

Una duda muy extendida es si el importe de la fianza puede por tanto aplicarse directamente al pago de mensualidades de renta o suministros  que se deben, dejando incluso el arrendatario de abonar rentas a cargo de esta fianza.

En primer lugar, y salvo que las partes lo hayan pactado así expresamente en el contrato de alquiler,  mientras esté vigente el contrato de arrendamiento el inquilino no puede dejar de pagar la renta o cantidades asimiladas con cargo a la fianza, es decir no puede pretender que su arrendador se cobre de los meses que deba abonar con la fianza que en su día se le entregó.  Característico ejemplo en este caso es el del inquilino que sabe que dejará la vivienda/local en septiembre y deja de pagar al arrendador en agosto pretendiendo que este se cobre los dos últimos meses de la fianza entregada.

De ser ello posible, insistimos que salvo que se haya dejado dicho así en el contrato, se eliminaría el sentido de la propia fianza dado que el arrendador se quedaría sin garantías de que se le devuelva la vivienda en buen estado a costa del inquilino, pues ya  no habrá importe destinado a este fin con el que afrontar los desperfectos o arreglos de la vivienda de los que debe responder el inquilino cuando el arrendamiento termine.

Por lo tanto, el arrendatario tiene que pagar la renta y demás a lo que esté obligado mientras esté vigente el contrato. Solo cuando este contrato haya terminado y se ha entregado la posesión a la propiedad nos podremos plantear la posible compensación de la fianza con rentas que se hayan dejado a deber.

  Dada esta situación, es decir una vez terminado el contrato e interpuesta  una demanda judicial para reclamar rentas (o suministros) dejadas a deber, será el demandado deudor quien podrá solicitar que la cantidad que se le reclama se compense con el importe de la fianza, y lo hará en el escrito de contestación a la demanda.

Es pues quien fue arrendatario, y no en su demanda en arrendador, quien tiene la opción de aprovechar el proceso judicial en el que se le reclaman rentas adeudadas o similares, para solicitar en su contestación la devolución de la fianza que entregó, compensando esta con la deuda reclamada. Si asi ocurre, la Ley de Enjuiciamiento Civil permite al propietario contravenir este pretensión de compensación de su antiguo arrendatario, es decir el reclamante podrá formular alegaciones a este respecto afirmando lo que quiera a esta pretensión del demandado.

Es por ello que, en resumen, para que opere la compensación que tratamos deberán darse los siguientes situaciones o requisitos:

  • No existirán daños o desperfectos en la vivienda a cubrir con la fianza.
  • Se tratará de un contrato de alquiler finalizado, y se tendrá que haber devuelto la posesión al propietario.
  • La propiedad ha de haber interpuesto una demanda judicial para reclamar las rentas o suministros adeudados.
  • El demandado en su contestación a la demanda, podrá alegar la compensación de la fianza total o parcialmente con aquellas cantidades que pueda adeudar.

Evidentemente puede ocurrir que el propietario no interponga demanda judicial alguna y se limite a retener la fianza para aplicarla al pago de lo que se le adeude.

De ser así lo que si deberá el propietario es reintegrar a su antiguo inquilino,  en su caso, aquel importe de la fianza que exceda del de la deuda, pudiendo el  arrendatario reclamar judicialmente lo que entienda que haya de serle devuelto por esta diferencia.

Carmen Cerredo Borrego – Abogada.

¿Se puede compensar el importe de la fianza con las rentas adeudadas?

Voy a dar una respuesta práctica a esta pregunta que tan frecuentemente me hacen tanto los arrendadores como los arrendatarios. ¿Se puede compensar la renta de alquiler con la fianza? Es decir, ¿Puede el arrendatario exigir u obligar que se destine el importe de la fianza al pago de las rentas o cantidades que adeude al arrendador?

La respuesta es sencilla. Mientras el arrendador no haya tenido oportunidad de ver en qué estado le devuelve el inmueble el inquilino, sea vivienda o sea local de negocio, no tiene por qué destinar la fianza al pago de rentas adeudadas.

Ahora bien, una vez devuelto el inmueble, si el arrendador no dice nada tras haberlo examinado porque entiende que no presenta daños y está en buen estado, entonces el inquilino sí puede exigir que se compense la fianza con las rentas u otras cantidades que pueda adeudar.

Mientras el arrendador no compruebe el estado en que se devuelve el inmueble, no tiene por qué destinar la fianza al pago de rentas adeudadas, lo puede reservar para pagar los posibles daños que presente el inmueble.

Compensación forzada de renta y fianza

En la práctica es frecuente que el arrendatario que no desea prorrogar el contrato o que tiene pensado poner fin anticipadamente al alquiler no formalice de ningún modo la devolución de la vivivenda y la liquidación de la fianza, y deje de pagar el último mes de renta para forzar al arrendador a compensarlo con la fianza. Es una conducta abusiva, ya que muchas veces se devuelve la vivienda con daños. Lo he visto innumerables veces.

El arrendador no tiene por qué soportarlo. Puede considerar impagada la renta del último mes y reclamarla por vía judicial. Incluso, si el plazo del contrato no había concluido y no se ha formalizado la terminación anticipada, reclamar las rentas hasta que el juzgado le devuelva la posesión, y retener la fianza hasta no ver en qué estado recibe la vivienda o local.

El arrendador no tiene por qué aceptar el pago de la última mensualidad de renta con la fianza.

Por desgracia los arrrendatarios saben de la lentitud de la justicia y que por ello rara vez el arrendador va a seguir esa vía. Pero si el arrendatario es solvente y se sospecha que los daños pueden ser graves, merece la pena hacerlo: Presentar una demanda de desahucio por falta de pago de la renta y retener la fianza para pagar los posibles desperfectos.

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De mutuo acuerdo todo vale

Decir por último que, si se pacta de mutuo acuerdo entre arrendador y arrendatario, es perfectamente válido destinar la fianza al pago de rentas. Pero debe quedar claro si ello significa que el arrendador renuncia a reclamar los daños que pueda presentar el inmueble. De lo contrario se puede presumir que no presenta daños.

Entonces, en caso de desahucio y reclamación de cantidad, ¿se compensa o no?

Mi consejo es que no se compense.

Es decir, que se reclame la totalidad de las rentas adeudadas, y se alegue expresamente en la demanda que no se compensa la fianza porque se desconoce el estado en que se encuentra el inmueble por lo que la fianza se retiene hasta que se produzca el lanzamiento.

Y en el acto del lanzamiento, indicar al oficial del juzgado presente en el acto que deseamos que conste en acta el estado en que se encuentra la vivienda, de manera que tengamos prueba de los desperfectos y podamos pagar su reparación con la fianza.

El resto, si sobra, se puede destinar a compensar parte de la deuda que el arrendatario mantenga por el impago de las rentas de alquiler.

Si ya en la demanda compensamos fianza con rentas de alquiler adeudadas y luego nos encontramos desperfectos, no tendremos cantidad alguna para reparar. Del otro modo, el juzgado condenará al pago de las rentas, que podremos recuperar por vía de embargo si el inquilino es solvente, y tendremos además la fianza.

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¿Se puede pagar el último mes de alquiler con la fianza?

Muchos clientes vienen a nuestro despacho informándonos de que han recibido un burofax del propietario del piso donde viven de alquiler, comunicándoles que no se va a renovar el contrato y fijando por tanto una fecha máxima en la que deberán abandonar el inmueble.

Dado que los clientes, por obligación legal, han tenido que depositar al inicio de la relación de arrendamiento una fianza, por lo general equivalente a una mensualidad de renta, se preguntan si, en lugar de realizar el pago del último mes que les queda en el piso, pueden no pagar nada, y que el propietario satisfaga su derecho de cobro mediante la fianza que se encuentra depositada.

Para responder a esta cuestión debe tenerse en cuenta que, ante todo, estamos hablando de una compensación.

La compensación de deudas es una institución jurídica por la cual dos personas se deben algo recíprocamente, y para evitar caer en el absurdo de entregar una cantidad de dinero y acto seguido recibirla de vuelta, ambas partes se abstienen de entregarse nada. En este caso, el propietario le debería al inquilino la fianza, y el inquilino le debería al propietario el último mes de renta.

Al respecto debe diferenciarse entre dos posibles situaciones: el impago de rentas cuando el contrato de arrendamiento no se encuentra próximo a su fin y el impago de rentas cuando la vigencia del contrato está a punto de agotarse.

En el primer caso técnicamente la compensación no es aplicable. El artículo 1196 del Código Civil establece que para que proceda la compensación es preciso, entre otros requisitos, que ambas deudas estén vencidas, sean líquidas y exigibles.

La fianza no es vencida ni es exigible hasta transcurrido un mes desde la entrega de llaves (art. 36.

4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), siempre y cuando no existan desperfectos en el inmueble, pues precisamente la fianza existe, entre otras cosas para resarcir posibles desperfectos, aunque es cierto que también cubre los impagos de rentas.

La finalidad de la fianza no se declara expresamente en la Ley, pero es algo pacíficamente admitido. La Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid nº111/2016 de 8 de marzo lo expresa claramente:

“cierto es que el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 que regula la fianza no explica para qué se presta.

Sólo regula el importe mínimo, la actualización, la devolución y las garantías adicionales que se pueden pactar, si bien la fianza cumple la finalidad de responder de las resultas del contrato, esto es, como garantía del cumplimiento de las obligaciones que asume el arrendatario que básicamente son las siguientes: pagar las rentas del alquiler y los gastos a que se hubiere obligado, y conservar y mantener el inmueble en el estado en que fue entregado (salvo el normal desgaste provocado por el uso)”

Por tanto, dado que no podemos exigir al propietario que nos devuelva la fianza hasta transcurrido un mes desde la entrega de la posesión del inmueble, si se interpone una demanda contra nosotros reclamando las rentas impagadas y seguimos en el inmueble no podremos alegar la compensación con la fianza. En primer lugar, porque, como decimos, aún no se ha vuelto una cantidad exigible, y en segundo lugar porque si el propietario satisface ante cualquier impago del arrendatario su derecho de crédito con la fianza, cuando el contrato finalice no dispondrá de la misma y estará desprotegido ante posibles desperfectos.

No será posible tampoco alegar la compensación si después de ser interpuesta la demanda transcurre el plazo de un mes desde la entrega de llaves. Es decir, si dicho plazo transcurre con posterioridad a la demanda. La precitada Sentencia nos lo explica:

«El importe de la fianza no puede descontarse de las rentas reclamadas en este procedimiento pues a la fecha de interposición de la demanda el arrendatario no había abandonado el inmueble.

Con la interposición de la demanda queda petrificada la situación del objeto del proceso, de acuerdo con la llamada ficción de la litispendencia, ficción o presunción de que a lo largo del juicio permanecen sustancialmente inalterables los elementos esenciales que lo integran, «perpetuatio legitimationis, perpetuatio jurisdictionis (los presupuestos de actuación de los Tribunales deben determinarse en el momento de presentación de la demanda, siendo ineficaces las modificaciones que se produzcan con posterioridad, tanto respecto de los hechos cuanto respecto de la norma jurídica), perpetuatio valoris y perpetuatio iuris». (…) Se fija así como inmóvil la situación existente en el momento de la presentación de la demanda para que las partes litigantes no puedan resultar perjudicadas por las modificaciones que puedan producirse a lo largo del proceso».

La situación es distinta si, en el momento de interposición de una eventual demanda reclamando las rentas impagadas ya ha transcurrido un mes desde la entrega de llaves y no hay desperfectos en el inmueble más que los propios del uso ordinario. En tal caso la fianza será perfectamente compensable con la renta impagada.

  • La Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona nº296/2011 de 7 de junio así lo avala:
  • “es doctrina comúnmente admitida que, de acuerdo con lo previsto en el artículo 36 de la Ley 29/1994,de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la finalidad de la fianza es la de garantizar el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, por lo que el arrendador está autorizado a la aplicación de la fianza al pago de las deudas a cargo del arrendatario que queden a la terminación de la relación arrendaticia (…) Al tiempo de la presentación de la demanda del juicio ordinario, con fecha 13 de noviembre de 2009, no se manifiesta por la parte arrendadora la existencia de daños en la vivienda, o que deba aplicarse la garantía a la cobertura de cualquier otra obligación a cargo de la arrendataria distinta de la única obligación conocida consistente en el pago de la cantidad pendiente en concepto de rentas, sin que se tenga constancia de la existencia de otras deudas más onerosas que tengan preferencia en la imputación del pago (…) En consecuencia, apreciándose en este caso la concurrencia de los presupuestos subjetivos y objetivos del artículo 1196 del Código Civil, por encontrase las dos deudas vencidas, exigibles, y líquidas, procede en definitiva la estimación del motivo de oposición de la apelante consistente en la compensación de ambos créditos.”
  • En el mismo sentido, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona 301/2015 de 7 de octubre proclama:

“La restitución [de la fianza] viene regulada en el art. 36.

4 LAU (EDL 1994/18384), configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza ) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario («el saldo…que deba ser restituido…»), lo que impone una previa liquidación del contrato, y ello solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia («…al final del arriendo») y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves.»

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En conclusión, sí es posible dejar de pagar la renta del último mes, pues ésta podrá compensarse con la fianza depositada, siempre que no existan desperfectos en el inmueble que no deriven de un uso normal.

No obstante, debe advertirse de la posibilidad, aunque muy poco frecuente, de que el propietario interponga demanda por impago antes de transcurrido un mes desde la entrega de llaves, en tal caso no podrá compensarse la deuda con la fianza.

También deberemos estar atentos a que la cantidad debida no supere lo depositado en fianza, pues debido a la actualización del IPC es posible que la mensualidad del último mes sea superior a la fianza que en su momento se depositó.

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La fianza en el contrato de arrendamiento

A la firma de un contrato de arrendamiento, se hace necesario garantizar al arrendador que el uso por el inquilino del inmueble se hará de forma diligente y que, para el caso de sufrir algún desperfecto a la hora de su entrega, se contará con una garantía que permita la devolución del inmueble al estado en el que se entregó. Por ello, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece la obligación de prestar fianza en los contratos de arrendamiento.

La fianza está configurada como un medio de garantía del arrendador sobre el cumplimiento de las obligaciones asumidas en la relación contractual, de manera que, no sólo garantiza el pago de la renta y de las cantidades asimiladas, sino también de la devolución de la vivienda en el estado en el que fue entregada al inicio del contrato. La obligación de prestar fianza en el contrato de arrendamiento viene impuesta de forma obligatoria por la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 36, por lo que su pago es obligatorio.

El importe de la fianza también viene predeterminado por la Ley, de manera que se abonará una mensualidad para los arrendamientos de uso de vivienda y dos mensualidades para los que tengan un uso distinto de vivienda.

Dicho importe podrá ser actualizado, conforme a la voluntad de los intervinientes, una vez que el arrendamiento supere el periodo mínimo de duración (franja temporal que varía según la legislación que fuera de aplicación al contrato). A falta de pacto, se presumirá que se actualizará con base en la misma referencia por la que se actualiza la renta.

Asimismo, según la Comunidad Autónoma donde se celebre el contrato de arrendamiento, se podrá exigir el depósito del importe de la fianza ante el organismo competente de aquélla.

Huelga decir que la fianza responde del pago de cualquiera de las obligaciones asumidas por el arrendatario, tanto del impago de la renta como del deber de conservación de la vivienda.

Ello no significa a que, si el arrendatario deja de abonar las cuotas del arrendamiento, solamente se pueda exigir el importe de la fianza.

En realidad, dicho importe será descontado de la deuda, pero no será sustitutivo de la misma.

Lo mismo ocurrirá con los daños causados en la vivienda, dado que el arrendatario tiene la obligación de devolverla en un estado análogo al que la recibió, quedando exonerado de los desperfectos que sean inherentes al paso del tiempo y que no tengan causa en el uso negligente del arrendatario.

Por otro lado, es habitual que el arrendatario que se disponga a abandonar la vivienda quiera no abonar la mensualidad o mensualidades debidas, pretendiendo que el arrendador satisfaga la deuda cobrando de la fianza que fue entregada.

Esto no siempre será posible, puesto que la finalidad esencial de la fianza es garantizar la conservación con la diligencia necesaria de la vivienda entregada, de manera que, para poder compensarlo, ha de nacer el derecho de compensación del arrendatario a que le sea devuelta la fianza, lo que ocurrirá si la vivienda se encuentra en buen estado de conservación. No existiendo derecho del arrendatario a que le sea devuelta la fianza por desperfectos, no podrá compensar este crédito, pues no se tendrá un crédito contra el arrendador, y por lo tanto éste estará facultado para el ejercicio de reclamación de cantidades adeudadas.

Por ello, UNIVE Abogados ofrece asesoramiento integral en materia contractual en aras a resolver las situaciones conflictivas que nacen en torno a la figura jurídica de la fianza, con el objetivo de obtener la mejor solución a los interesados mediante la resolución de consultas, redacción de contratos o la dirección de procedimientos judiciales que traigan causa de contratos de arrendamiento.

Inquilino no paga el último mes de renta por la fianza

La fianza es el importe que tiene que depositar el inquilino al arrendador (propietario) cada vez que alquila una vivienda.

Dicho importe será de una mensualidad de renta en caso de alquiler de vivienda habitual, y de dos mensualidades en caso de alquiler de uso distinto a vivienda.

Para qué sirve la fianza

La fianza sirve para que el propietario pueda utilizarla si:

  • El inquilino ha dejado de pagar alguna de sus obligaciones (rentas, suministros, etc).
  • El inquilino ha dejado deterioros en el inmueble a la finalización del contrato de arrendamiento, siempre que tales deterioros sean achacables al un mal uso por parte del inquilino.

La fianza debe existir hasta el final del contrato de arrendamiento

  • El artículo 36 LAU viene a decir que durante toda la vida del contrato de arrendamiento tiene que existir la fianza.
  • No puede anularse la fianza y dejar el contrato des-afianzado (y eso es lo que ocurriría si el inquilino deja de pagar la última mensualidad con cargo a la fianza).
  • Ello se deriva de los siguientes preceptos:
  • El artículo 36.1 LAU viene a decir que en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento hay obligación de que el inquilino preste fianza.
  • El artículo 36.4 LAU dice que al terminar el contrato de arrendamiento el arrendador debe restituir al inquilino lo que sobre de la fianza una vez restado el importe necesario para responder de las obligaciones del inquilino arriba mencionadas.

Por lo tanto, el artículo 36 LAU viene a decirnos que durante toda la vida del contrato ha de existir esa fianza como garantía para el arrendador.

El inquilino no quiere pagar el último mes de renta

  1. Así, con la ley en la mano, el inquilino que deja de pagar el último mes de renta (o los dos últimos en caso de alquiler de local) estaría dejando el contrato sin fianza.
  2. Y eso no lo permite la ley de arrendamientos urbanos (LAU).
  3. Por lo tanto, cuando un inquilino no paga el último mes de renta, lo que está sucediendo es en realidad un impago de renta, y la fianza no puede sustituir dicho impago.
  4. Cuando la vivienda o local se devuelven en buen estado, este asunto pasa a un segundo plano y se soluciona, ya que el propietario se queda con la fianza para cobrarse esa mensualidad impagada.
  5. Pero si hay daños o hay recibos impagados, entonces el propietario puede cobrarse tales daños o recibos con cargo a la fianza y puede, por tanto, reclamar (incluso judicialmente) la renta al inquilino.
  6. Y si finalmente el inquilino ni paga el último mes ni se marcha, el propietario puede interponer una demanda de desahucio express por impago de rentas.
  7. No olvides que en nuestra sección Archivo Documental encontrarás multitud de contratos y modelos listos para que los utilices.

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