Convocatoria de la junta de propietarios por el administrador

Es preciso determinar (con cierta claridad, uniformidad y seguridad jurídica) ciertas pautas de actuación esenciales para la redacción de las convocatorias/citaciones y actas de las Juntas Generales de Propietarios.

Todo ello, sin olvidar que en materia de Propiedad Horizontal rige el principio de conservación de los acuerdos cuando los defectos son meramente formales y no impiden conocer la voluntad comunitaria.

Si el defecto es esencial (particularmente en lo que respecta a la forma de la votación y al resultado de la votación), el anterior principio no es aplicable .

Convocatoria de la junta de propietarios por el administrador

Redacción y confección del acta:

Aun cuando la redacción y confección del acta de la junta de propietarios no es una función expresamente atribuida por el art. 20 LPH al Administrador, resulta evidente que, bien sea por sus funciones como Secretario, bien sea en aplicación del art. 20.1.

f LPH, de ordinario será el Administrador quien confeccione el acta de la junta.

En todo caso, es manifiesto que de su corrección depende un adecuado gobierno de la comunidad y evita litigios y conflictos entre los propietarios y la comunidad o entre la comunidad y terceros.

Lugar de celebración de la Junta:

Salvo que los estatutos, el título constitutivo o un acuerdo unánime fijen un lugar expreso de celebración, la junta puede celebrarse en lugar distinto al de ubicación de la finca, pues no es de aplicación la legislación mercantil para las juntas de accionistas. Todo ello siempre que no se altere el fuero territorial en caso de litigio a los efectos del art. 52.1.8 LEC, dado que se trata de un fuero imperativo.

Convocante de la Junta:

La junta podrá ser convocada por las personas designadas en el art 16 LPH y sin que se excluya a los propietarios morosos

La junta podrá ser convocada por las personas designadas en el art 16 LPH y sin que se excluya a los propietarios morosos, pues la limitación de derechos debe de interpretarse de forma restrictiva y la LPH solo se refiere al voto y no a otros derechos como hacer uso de al palabra o convocar una junta.

Sí, es correcta. Sin embargo hay que aclarar que el Administrador por sí mismo no está facultado para convocar la Junta, pero sí tiene está facultad si lo hace siguiendo las instrucciones del Presidente y así queda expresado en la convocatoria, pues no debemos olvidar que la Ley de Propiedad Horizontal establece que es el Presidente quién convocará las Juntas.

Así lo reafirma la Jurisprudencia:

STS de 16 de junio 1988:

“No es necesaria la citación personal del presidente de la Comunidad. No puede aceptarse la tesis del recurrente, que entiende que existe infracción del art. 15.2 (hoy Art. 16.2 en relación con el art.

9) por no haber realizado en el caso personalmente el presidente de la Comunidad la citación a los propietarios de la convocatoria de la Junta, pues como se desprende de la sentencia recurrida “de la simple lectura de la convocatoria del al Junta mencionada, es claro que la misma es convocada por dicho presidente a través del administrador de la Comunidad, firmando este último”, y nada más ajustado a derecho, pues una cosa es que al presidente corresponda tomar el acuerdo de convocatoria, y otra que al llevarlo a la práctica, y así es uso o costumbre, lo haga el secretario o administrador por delegación de aquél, extendiendo las correspondientes citaciones o escritos, que deben autorizar con su firma, para hacerlas llegar a cada uno de los propietarios.”

SAP Tarragona de 7 junio de 1994:

“La convocatoria de la Junta Extraordinaria aparece suscrita, en el caso, por el administrador, quien en la misma especifica actuar a instancia del Presidente de la Comunidad, describiéndose en ella el orden del día con la suficiente pormenorización para su conocimiento por los interesados; por tanto, deben entenderse válidamente cumplidos los requisitos exigidos en el art. 15 de la LPH (hoy art. 16) respecto al modo de citación y convocatoria de la Junta, así como de la comunicación de los temas objeto de la misma.”

Representación:

La representación puede ser por poder general, por poder especial con indicación del sentido del voto, por mero escrito firmado o incluso de forma verbal, pero en este caso se precisa ratificación del poderdante y no se precisa unir copia de los documentos de apoderamiento (STS de 25-02-1988) y bastará con que el Secretario/Administrador refleje la representación en el acta, pues un propietario representando es un propietario presente a los efectos de posible impugnación.

Invalidez del punto del orden del día “Lectura y Aprobación del Acta Anterior”:

No debe de incluirse ni como punto del orden del día, ni como primer acuerdo de la junta la aprobación de los acuerdos de la junta anterior, pues los acuerdos se adoptan en el sentido votado en la misma junta o, en su caso, cuando se obtengan las mayorías precisa a los efectos del art.

17 LPH sobre el cómputo del voto del ausente que puede ser “positivo” (si no se opone en 30 días) o “negativo” si así lo indica de manera expresa. Tampoco es preciso hacer lectura del acta anterior, salvo que se precise de alguna aclaración, rectificación o complemento forma de errores a los efectos del art.

19 LPH, pero nunca se puede cambiar lo acordado.

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Punto “Ruegos y preguntas”:

En el apartado de ruegos y preguntas no es posible adoptar acuerdos (SAP de Asturias, secc 7ª de 25-05-2015) y no debe de admitirse que los propietarios aporten documentos para justificar su voto.

Idioma del acta:

El presidente no quiere convocar la Junta de propietarios

Convocatoria de la junta de propietarios por el administrador

Aunque parezca mentira se dan muchos casos en los que el presidente de la comunidad de vecinos se niega a convocar una Junta de propietarios

Esto puede llegar a suponer un verdadero problema, pues es necesario aprobar el presupuesto para el siguiente ejercicio. Además se necesitan tomar ciertas decisiones necesarias para la adecuada conservación del inmueble. Y por supuesto, plantear posibles mejoras.

Es importante tener en cuenta también, que antes de decidir convocar la junta, el presidente debe avisar al administrador de la Comunidad para que éste prepare el presupuesto para el próximo ejercicio y toda la documentación necesaria para rendir cuentas sobre el ejercicio que acaba.

Destacar que es el presidente quien tiene la facultad de convocar la Junta de Propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal no contempla que, ante la negativa del presidente para convocar la junta, pueda convocarla el vicepresidente o secretario.

Si esta situación se diera, existen posibles soluciones:

Soluciones si el presidente no quiere convocar la Junta de propietarios

– Solución I:  Aunque no es muy habitual, una de las soluciones es interponer una demanda judicial al presidente por incumplir su obligación de convocatoria.

– Solución II:  Otra solución mucho más pacífica y conciliadora es que la convocatoria sea realizada por los propietarios que supongan o el 25% de los propietarios o el 25% de las cuotas de participación. 

Esta manera de proceder sirve tanto para juntas ordinarias como para juntas extraordinarias. Ha de tenerse en cuenta que los propietarios morosos no pueden votar en la junta pero si pueden formar parte del 25% de los propietarios que promueven, así como tener voz en la misma.

  • En este caso alguno de los propietarios debe requerir al secretario administrador al menos dos cosas:
  • • Los domicilios de cada propietario para hacerle llegar la notificación de junta.
  • • La relación de morosos ya que podrán participar en la junta pero estarán privados de voto.

¿Tienes alguna duda más, relativa a qué hacer si el presidente no quiere convocar la Junta de propietarios ? Dirígete a nuestra Administración de Fincas en Alicante, estamos encantados de ayudarte.

¿Cómo convocar una Junta extraordinaria de propietarios?

Convocatoria de la junta de propietarios por el administrador

Eres el presidente de una comunidad de propietarios y varios vecinos te solicitan que convoques una reunión con el propósito de tratar ciertos temas. ¿Sabes cómo manejarlo?

O quizás no eres el presidente, pero eres propietario de una comunidad en la que muchos pensáis que debería tratarse un asunto y tomarse decisiones, y parece que el presidente “pasa” de los asuntos de la Comunidad o hasta parece que el Administrador “no hace nada”.

Si tienes dudas, te invitamos que te quedes con nosotros hasta el final, ya que te hemos preparado un artículo que te enseñará qué hacer, de la forma más objetiva y precisa posible, y tal como lo indica la Ley de Propiedad Horizontal. Sin más que añadir, ¡vamos a ello!

¿Qué es una Junta Extraordinaria?

Antes de entrar en materia es importante conocer qué es una Junta General ORDINARIA.

En una comunidad de Propietarios es una reunión que de manera obligatoria debe celebrarse normalmente una vez al año en la que se aprueban cuentas anuales, se renuevan cargos y se proponen las nuevas cuotas para el nuevo año según un presupuesto de gastos a repartir, normalmente según el coeficiente de cada propiedad.

Sin embargo, existen momentos en los que puede ser necesario tomar decisiones importantes o resolver problemas de manera urgente y no se puede esperar a la Junta General Ordinaria. Es para este tipo de temas para los que se convoca una Junta General Extraordinaria.

Ahora bien, no debemos olvidar que, sea una Junta Ordinaria o Extraordinaria, legalmente es necesario cumplir con una serie de formalidades de modo que los acuerdos que se adopten sean válidos. Un ejemplo de ello es la convocatoria.

En principio, el presidente de la comunidad es la persona facultada para realizar dicha convocatoria. Sin embargo, aunque la realización de la convocatoria normalmente depende de él, lo cierto es que los miembros de una comunidad de propietarios no están obligados a depender del presidente para que se convoque una Junta general.

Convocatoria Junta Extraordinaria

Como ya hemos mencionado, el presidente de la comunidad es quien tiene la potestad de convocar las reuniones tanto Ordinarias como Extraordinarias, las veces que sean necesarias. En el caso de las Juntas Ordinarias, estas deben realizarse al menos una vez al año.

En el caso de las “juntas de vecinos” extraordinarias, estas se convocarán cada vez que sea necesario o el presidente así lo estime para atender a las necesidades y a los intereses de toda la comunidad.

Para ello, el presidente le dará las instrucciones pertinentes al secretario de la comunidad para concretar día, hora, y asuntos a tratar que deberán ser reflejados en la convocatoria.

Por lo general, quien ejerce esa función de secretario es el Administrador de la Comunidad.

Pero ¿qué hacer si el presidente no quiere convocar una junta? ¿O si el administrador no quiere o no puede celebrar una junta?

En caso de que el presidente no convoque una reunión de propietarios por alguna circunstancia, los propietarios pueden convocar cumpliendo ciertos requisitos que veremos a continuación.

Si necesitas un modelo de solicitud de junta o de convocatoria a una Junta de vecinos, podemos ayudarte.

¿Los propietarios pueden convocar una Junta Extraordinaria?

Si lo solicitan la cuarta parte de los propietarios o un número de estos que representen al menos el 25% de la comunidad, ellos pueden convocar una Junta general, tal como establece la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 16.1.

Esto se puede hacer cuando el presidente de la comunidad se niega a convocar a una reunión. Pueden seguirse los siguientes pasos:

  • Los promotores (los propietarios que quieren que se haga la reunión) piden al presidente que convoque una junta general. Esto puede hacerse de manera verbal, pero es recomendable que se realice por escrito, dejándose así constancia de la solicitud formal.
  • Para evitar el riesgo de que el presidente u otro propietario impugne los acuerdos de la junta, se puede enviar un burofax al presidente, indicando claramente los puntos a tratar y dando un tiempo razonable si es posible, para que el presidente pueda responder.
  • Pasado el plazo dado, si el presidente no contesta o no convoca, entonces el secretario-Administrador de la comunidad podrá enviar la convocatoria a todos los propietarios, sin esperar ni depender del presidente.
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¿Qué contenido debe tener la convocatoria?

La convocatoria debe indicar:

  • El lugar, hora y día en que se va a celebrar la junta. En previsión de que no se alcance la cantidad de personas necesarias para la reunión (lo que se llama quórum) convocada a una hora en primera convocatoria, se hace a la vez una segunda convocatoria (pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior, tal como detalla la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 16.2).
  • El orden del día: la relación detallada de los puntos que podrán ser objeto de votación en la reunión.
  • Listado de propietarios morosos (que no estén al corriente en el pago de las deudas). La convocatoria debe contener advertencia de la privación del derecho de voto.

Citación de los propietarios

¿Cómo deben enviarse las convocatorias a los vecinos? ¿Qué requisitos legales deben cumplirse? ¿Quién puede redactar el acta de la junta cuando se celebre? ¿Tiene que ser una reunión presencial o puede ser virtual?

Todas esas preguntas podemos responderlas contactando con nosotros y planteándonos tus dudas. En Solufincas, como Administración de Fincas, podremos ayudarte con todo lo relacionado con la Ley de Propiedad Horizontal, las Juntas de Vecinos, etc.

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Responder

  • Hola buenas, en el estado actual de la pandemia en Septiembre de 2021:
    Se puede realizar reunión de comunidad ordinaria presencialmente ?.
    Y si es afirmativo, hay algún limite de personas para asistir a dicha reunión ?
    Málaga.

    Gracias, saludos. Luis G.

    Responder

  • Hola
    Soy presidenta de una comunidad, en la que una representante me quiere hacer la vida imposible.
    De antemano les comento que el resto de propietarios me apoyan, por estar contentos con mi gestión, salvo el chaquetero, que generalmente, puede aparecer.
    Explico mi caso
    Primer punto
    La hija de una de las viviendas, es la representante.

    Debe traer ésta cada vez que haya Junta una autorización, o basta con una y que se tenga archivada?
    Segundo
    Cuantos representantes autorizados, puede tener una vivienda para poder asistir a una junta y poder opinar en la misma? Ya que está señorita pretende integrar a su pareja como otro representante más de dicha vivienda, con derecho a participar de la junta, osea asistir a las juntas para ayudar a montar el pollo, sin razón.

    Además ha intentado proponer a su pareja como presidente de la misma, para que fuera elegido, esto puede hacerlo? No consiguió su objetivo, porque el resto me respaldó. Comentarles que está comunidad, estaba abandonada su suerte a la mano de Dios, y la he levantado, por eso están contentos con mi gestión.

    Tercero
    La presidenta tiene que pedir autorización al resto de comuneros, para quitar un buzón comunitario, el cual no se usa desde años, que no se puede abrir, por no existir llaves, estar en un jardín comunitario, lleno de publicidad y basura?
    Cuarto
    Al no haber tablón de anuncios y no tener medios económicos para ello, se puede utilizar el Interior de la puerta de entrada a ese jardín, para informar sobre asuntos comunitarios, además de hacerlo a través de correo electrónico? Se puede considerar como tal? O tendría que ponerle una puertita, para considerarse como tablón informativo?
    Quinto
    He creado un Whatsapp comunitario, con el fin de mantenerles al día de mis gestiones y no esperar que lo haga el administrador, porque no suele hacerlo.
    Esta guerra hacia mi persona, de esta representante ha surgido por no preparar una convocatoria redactando los puntos a tratar a su medida, y llevarla a cabo aconsejada por el actual administrador, que hoy en día van de coleguilla en las reuniones y teniendo cuchicheos entre ellos, cosa desagradable para mi y no gustando está actitud al resto, lo cual me lo ha comentado uno de los asistentes.
    Me gustaría que me contestaran con artículos que respalden mis preguntas, para tener razón de peso y ponerlo en el WhatsApp comunitario.
    Sexto
    Me he visto en la situación de tener que traer a un albañil, para arreglar la puerta de entrada al jardín comunitario, ya que ésta, se encontraba deteriorada y no se podía cerrar, y cambiar un grifo del citado jardín, para facilitar la labor de riego y evitar el uso de un vecino del agua comunitaria para uso particular, teniendo que poner un cierre de la misma, en un lugar al que no se puede entrar, para evitar lo anterior. Su coste ha sido de 323€ Tendría que esperar a realización de una reunión para ello? O bien como presidenta viendo la necesidad tengo potestad para llevar a cabo algo tan necesario como lo que explico? El muro en el que se apoya la citada puerta se movía y la puerta se podía perder debido a como se usaba para entrar, dándole patadas para abrirla o se dejaba abierta . Para instalar dicha puerta se hizo, en su día una derrama de 3000€ y quedó así de mal y nadie hizo por la labor de que esto se solucionase
    Vivo aquí desde hace año y medio y viendo esta situación de abandono me metí en este fregado, impulsada por mi enemiga en estos momentos. Tenemos un aljibe comunitario que no funciona desde hace años, quedándonos sin agua cuando hay cortes de la misma.
    Hay morosos, se hizo una derrama antes de llegar a vivir aquí, de 5000€ por vecino, para arreglar los exteriores de las viviendas , nos hicieron una chapuza, que terminé trayendo un contratista para que la acabará en condiciones.
    Quedaron contentos con la reparación, aún queda por arreglar cosas como los muros exteriores a las viviendas, aljibe etc, etc.
    A groso modo les expongo mi situación. Me veo sin la información pertinente para los ataques, aunque si con el apoyo de ocho de los diez comuneros que somos

    Un saludo

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    Responder

  • Hola buenas tardes , que se puede hacer en una comunidad4 de propietarios de 48 vecinos y hay 6 que no pagan y uno de be un año de comunidad y la cuota es de 70€ otro debe 4cuotas otro 3cuotas y así sucesivamente el caso es que alguna ocasión hemos tenido que hacer derrama por que no llegamos a los gastos de luz agua ascensor piscina y todo lo que conlleva gracias a la espera de su contestación

    Responder

  • Convocatoria a Junta general de la comunidad | OCU fincas y casas

    Las comunidades de propietarios están organizando sus juntas en estos meses. En algunos casos han pasado tres años desde la última celebración de Junta. Urge renovar los cargos, aprobar las cuentas y presupuestos, revisar muchos asuntos pendientes, reparaciones, contratos de servicios (ojo a los preavisos), etc.

    Es muy importante hacer bien la convocatoria a la Junta. La mala convocatoria a la Junta hace nulos los acuerdos. Por eso recordamos aquí los requisitos de la convocatoria.

    • Según el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, “corresponde a la Junta de propietarios:
    • a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.
    • b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.

    c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).

    d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.

    e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común”.

    Cualquier propietario puede pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad. Para esto hay que dirigirse al Presidente, para que incluya el tema en el orden del día (art. 16 LPH).

    Modelo de convocatoria a Junta de propietarios.

    Requisitos de la convocatoria a junta de propietarios

    En principio será el presidente quien convoque a la Junta, aunque recuerde que también lo puede hacer un grupo de propietarios.

    Dice la LPH (art. 16) que “La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación”.

    Obras obligatorias en la comunidad de vecinos.

    La Ley prevé que “la citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan”.

    La Junta debe indicar la fecha, hora y lugar de su celebración, así como el orden del día de lo que se va a tratar.

    Es importante el orden del día porque hay temas de importancia general que no podrán ser tratado en una Junta en la que con constaran en su orden del día.

    La parte de “ruegos y preguntas” que se dedica al final de la reunión no puede usarse para tomar decisiones de transcendencia general no recogidas previamente en el orden del día.

    Si usted no va a asistir a la Junta, puede autorizar a otro vecino para que le represente. La convocatoria suele llevar aneja una ficha de representación (véala en nuestro modelo).

    Si hay propietarios que tienen deudas con la comunidad no podrán votar, y así debe avisarse con antelación.

     La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto de aquellos que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada.

    La protección de datos en las comunidades de propietarios.

    Cómo se anuncia la Junta 

    Cada propietario está obligado a comunicar al presidente o administrador un domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad.

    La Ley dice que en defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

    Las convocatorias se realizan del modo en que sea habitual en cada comunidad y que permita a todos los propietarios tener conocimiento de su celebración. En muchos casos suele dejarse la convocatoria en los buzones. Hay propietarios que no viven allí que pueden comunicar un domicilio para envíos (en España).

    Si fuera necesario, se puede poner la convocatoria en el tablón de anuncios, pero solo por el tiempo estrictamente necesario para que se conozca (tres días). Téngase en cuenta que la convocatoria puede tener datos personales delicados y solo quedaría justificada su aparición en el tablón de anuncios en los casos en los que la Ley lo permite.

    Una convocatoria en tablón de anuncios debe incluir la fecha del anuncio y los motivos por los que se publica de ese modo (art. 9 LPH).