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A lo largo de un año en las comunidades de vecinos pueden surgir una multitud de temas que deben tratarse en juntas ordinarias o extraordinarias: arreglos en las zonas comunes, solicitudes de presupuestos, cambios en algún servicio, aprobación de presupuestos y de la nueva Junta… 

Normalmente será el presidente de la comunidad, a través del administrador de fincas, quién convocará la junta ordinaria pertinente para tratar los temas más relevantes.

Entre ellos se incluirán, normalmente, la votación del nuevo presidente, la aprobación de las cuentas y la información relativa a los impagados. Además podrán incluirse otros tantos temas que se consideren relevantes.

Pero, ¿quién más puede convocar una junta de vecinos además del presidente?

La Ley de Propiedad Horizontal indica que la Junta de propietarios se reunirá, por lo menos, una vez al año en junta ordinaria. También podrá hacerlo en las demás ocasiones que se considere necesario en junta extraordinaria, sin que se estipule un número máximo de reuniones.

El administrador de fincas también puede encargarse de recordar al presidente que se acerca la fecha en la que se celebró la última junta ordinaria. Así podrá fijarse la fecha de la nueva convocatoria; pero siempre será con la aprobación previa del presidente de la comunidad. 

¿Los propietarios pueden convocar una junta?

Pero, ¿quién a parte del presidente puede convocar una junta de vecinos? ¿puede un propietario convocarla?

La respuesta es sí, pero se tienen que cumplir ciertas condiciones. Para que los propietarios convoquen una junta, que sería de carácter extraordinario, se necesita la solicitud de una cuarta parte de los propietarios, y que el número de estos representen al menos el 25% de las cuotas de participación.

Los promotores realizarán la convocatoria (podrán hacerlo a través de la administración de fincas para que sean los que se encarguen de su redacción). Y en ella se tendrán que indicar los asuntos a tratar, el lugar y la hora en que se celebrará en primera o segunda convocatoria.

Además deberá incluir, como todas las convocatorias ordinarias, una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad. También se les advertirá de su privación de derecho a voto si no se subsana.

Un cuarto de los vecinos que tengan al menos el 25% de las cuotas pueden convocar una junta de propietarios extraordinaria

Reunión sin la validación del presidente

Como ya se ha comentado antes, un 25% de los vecinos, o de quienes representen un 25% de las cuotas, pueden solicitar una junta para tratar temas concretos. Sin embargo, habrán de notificarlo antes al presidente.

Aun así, los vecinos también pueden convocar junta de vecinos sin la convocatoria del presidente válidamente siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan entre todos. Si falta uno de los propietarios, esa reunión no será válida.

En cuanto al tiempo estipulado para informar de la celebración de una junta, la citación para la Junta ordinaria anual se hará, por lo menos, con seis días de antelación. Para las extraordinarias, lo antes posible para que llegue a conocimiento de todos los interesados. 

Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación, se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a «quórum».

¿Puede un propietario incluir puntos en el orden del día?

El artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal también estipula que cualquier propietario, de forma individual o colectiva, podrá pedir a la Junta que incluyan un tema concreto en el orden del día, independientemente de quién haya convocado la junta. Para ello tendrá que redactar un escrito dirigido al presidente indicando qué desea tratar.

Entonces el administrador de fincas, a petición del presidente, deberá incluirlo en el orden del día de la siguiente junta que se celebre.

Normalmente es el administrador de fincas quien se encarga de redactar las convocatorias y de hacerlas llegar a los propietarios con la antelación suficiente; así como de redactar las actas posteriores.

Si en su comunidad todavía no disponen de esta figura, pueden ponerse en contacto con nosotros.

Contamos un un equipo de administración de fincas en Zaragoza y provincia con más de 30 años de experiencia 

Como convocar una junta de vecinos si no quiere, ni el presidente, ni el administrador

En primer lugar, hay que tener claro que los pasos a seguir por cualquier vecino que desea tratar algún tema en junta, ya sea ordinaria o extraordinaria, va a tener que regirse, como cualquier otra acción que se desee dentro de su Comunidad de Vecinos, por la Ley de Propiedad Horizontal.

En este caso, un vecino que quiera o bien que se convoque una Junta o bien que se trate de un tema específico en la ya convocada, deberá comunicárselo al presidente y podrá hacerlo también al Administrador, bien de forma complementaria o de forma supletoria si el Presidente no le hiciera caso, según dice el art. 16.2 segundo párrafo de la Ley de Propiedad Horizontal.

Todo lo relativo a la Convocatoria de la Junta de Propietarios viene recogido en la anteriormente mencionada LPH, en este caso, en el art. 16, el cual trata todas las opciones de convocatoria.

En su apartado 1, dice “La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.”

Este artículo es el más importante pues es el que ofrece las posibilidades de convocatoria, siendo el apartado 2 y 3 los que determinen la forma en que debe realizarse.

Tenemos que tener claro que el régimen de doble mayoría que aparece constantemente en la forma de tomar acuerdos en Junta, también aparece en la de Convocar, y por eso mismo hay que tener especial cuidado al realizar la convocatoria sin el respaldo del Presidente y/o del Administrador, ya que la única vía para poder celebrar esa Junta es la descrita por el artículo 16.2 de la LPH, y siendo al menos una cuarta parte de los vecinos los que la promuevan que a su vez representen esa cuarta parte en cuotas o coeficientes.

Esta es la alternativa que nos da la Ley ante la pasividad o negativa del Presidente y Administración de no convocar Junta de Propietarios

¿Quién puede CONVOCAR una JUNTA DE VECINOS?

Las juntas de propietarios son reuniones a las que acuden todos los propietarios de una comunidad y donde se exponen y se someten a votación temas relacionados con el uso y mantenimiento de los bienes comunes, así como los gastos e ingresos de la finca.

La junta de propietarios

La junta de propietarios es el órgano principal de una comunidad y sus principales funciones son aprobar las cuentas, las previsiones de gastos y elegir o cesar a los representantes de la comunidad (presidente, vicepresidente, secretario y administrador.

¿Cuándo se celebran las juntas de propietarios?

El punto 1 del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal expone que las juntas de propietarios deben celebrarse, al menos, una vez al año. Por tanto, entendemos que, aún tratándose de una comunidad pequeña o con pocos vecinos, la junta no debe reunirse cada dos o tres años.

La junta se convocará tantas veces como sea necesario.

¿Quién puede convocar la junta de vecinos?

La junta de propietarios debe convocarla el presidente de la comunidad.

En su defecto y en caso de que el presidente no convoque, podrán hacerlo:

• El número de propietarios que represente un 25% de las cuotas de participación.
• Al menos la cuarta parte de los propietarios.

¿Puede el administrador de fincas convocar la junta?

El administrador, por sí mismo, no tiene la potestad para convocar la junta. Deberá hacerlo siempre a petición del presidente o de un grupo de propietarios.

Detalles que se deben incluir en la convocatoria de la junta

En este apartado se hace referencia a todos los detalles que debe incluir la convocatoria de la junta cuando se envía a los propietarios: hora, lugar, día, temas a tratar y relación de propietarios morosos.

Primera y segunda convocatoria de la junta

• La ley acepta la posibilidad de que la junta de propietarios se celebre en primera o segunda convocatoria con el requisito de que entre ellas haya, al menos, 30 minutos de diferencia.
• Para que la reunión se celebre en primera convocatoria deben asistir, más del 50% de propietarios y que estos representen más del 50% de cuotas de participación. En caso de que no estuvieran presentes, se celebraría en segunda convocatoria con los propietarios que hubiera en ese momento.

¿Qué ocurre si no está prevista la segunda convocatoria?

• Si la segunda convocatoria no está prevista y no está presente el suficiente número de propietarios como para alcanzar el quorum, debe realizarse una nueva convocatoria.
• Esta siguiente junta debe celebrarse dentro de los 8 días naturales siguientes a la junta que no se celebró.
• La convocatoria deberá enviarse con un mínimo de 3 días de antelación.

Si tienes dudas sobre quién puede convocar una junta de vecinos, así como los temas a tratar, te recomendamos que cuentes con un administrador de fincas que te aconseje y se haga cargo del funcionamiento de la reunión.

Temas a tratar en la junta de vecinos

Los temas a tratar los decide el presidente o las personas que convoquen la junta.

No obstante, debemos tener en cuenta que la Ley de Propiedad Horizontal contempla la posibilidad de que cualquier propietario puede solicitar que se traten temas concretos de interés para la comunidad. Para ello, dirigirá un escrito al presidente explicando el asunto.

Propietarios morosos

Estos propietarios deben ser convocados, pueden asistir a las juntas, así como participar en las conversaciones y deliberaciones, pero no pueden votar.

Asimismo, relacionado con estos propietarios, se envía una relación de quienes son los vecinos morosos a todos los propietarios, pero, siguiendo el Reglamento General de Protección de Datos, bajo ningún concepto podrá exponerse sus nombres en el tablón de anuncios del portal.

Citación de la junta

Ordinarias: deben convocarse, al menos, con 6 días (preferiblemente) hábiles de antelación.

Extraordinarias: no hay plazo establecido, pero se recomienda que con los días suficientes para que todos los vecinos puedan tener conocimiento de ello.

Asistencia a la junta de propietarios

La asistencia a la junta puede ser:

Personal: acude el propietario.

Delegada: el propietario delega su voto en otro vecino o el propio administrador, mediante la firma previa de una autorización. Este documento lo debe presentar la persona delegada al secretario antes de comenzar la reunión.

Si quieres más información sobre las juntas de propietarios, te recomendamos que eches un vistazo a este artículo, donde te contamos qué son las juntas de propietarios y quién puede asistir a ellas.

¿Cómo convocar una reunión de propietarios sin administrador?

La junta de propietarios es uno de los órganos de gobierno esenciales de las comunidades de vecinos. Según la ley debe realizarse una – al menos – cada año.

Asimismo, el presidente de la comunidad tiene la potestad de convocar una reunión de propietarios extraordinaria cada vez que lo considere oportuno. También pueden solicitarla los propietarios, siempre y cuando representen el 25% de las cuotas de participación de la comunidad.

Muchos dueños, e incluso algunos presidentes, suelen preguntarse si la presencia de un administrador es indispensable para la celebración de las juntas.

Si bien en la práctica suele ser el administrador quien realiza la convocatoria, en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no se especifica que esta figura deba estar presente de forma necesaria. De esto se desprende que su participación no es obligatoria.

¿Cuáles son los requisitos para convocar una reunión de propietarios?

Para ajustarse a derecho, la convocatoria a una junta de propietarios, tanto ordinaria como extraordinaria, debe especificar:

• La fecha y hora donde se realizará la reunión, además del lugar indicado.
• La orden del día, que incluye los temas a tratar.
• El listado de los propietarios morosos.

A esto se suma que la citación a la reunión anual deba hacerse con un mínimo de seis días de anticipación. Si se trata de una junta extraordinaria, ha de comunicarse con tiempo suficiente para que llegue a todos los interesados.

La misma Ley de Propiedad Horizontal establece que, para que las decisiones de la junta tengan validez legal, el acta ha de cerrarse con las firmas del presidente y del secretario de la junta.

Según el artículo 19.2, este documento también debe reflejar las siguientes circunstancias:

a) La fecha y el lugar de celebración. b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.

c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.

d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación. e) El orden del día de la reunión.

f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que representen.

Como se observa en este listado, la presencia del administrador no es preceptiva, aunque podría serlo en los supuestos en los que también ejerce la función de secretario, algo que establece el artículo 20.1.E de la LPH.

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En definitiva, ¿puede convocarse una reunión de propietarios sin que esté presente el administrador?

La ley expresa que la presencia del administrador de fincas como tal no es obligatoria para que los acuerdos de la junta de propietarios tengan validez legal.

No obstante, dependiendo de cómo estén repartidas las funciones de gobierno de la comunidad, pueden darse las siguientes situaciones:

Roles de administrador y secretario separados

En el supuesto de que las funciones de administrador y secretario las desempeñen personas distintas, no habrá problema, pues solo se requiere la firma de este último para rubricar el acta y la participación del administrador en la junta puede limitarse a convocar la reunión de propietarios a requerimiento del presidente.

Presidente con rol de secretario

Si el presidente de la comunidad es quien ejerce el cargo de secretario y administrador, la junta se llevará a cabo sin administrador.

La ley posibilita que sea el presidente quien desempeñe ambos roles, “salvo que los estatutos o la junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia”.

Administrador que acumula el cargo de secretario

Aun cuando un tercero, ajeno o no a la comunidad, acumule las funciones de administrador y secretario, su presencia no es determinante.

En este caso, la junta puede elegir un nuevo secretario como primera medida de la asamblea en cuestión. Será este el encargado de ratificar el acta con su firma.

Presidente que actúa temporalmente como secretario

Otra opción es que haya sido el presidente quien haya realizado la convocatoria y, aunque no ostente los cargos de administrador y secretario, se entiende que ambos son roles auxiliares al suyo. El presidente de la comunidad puede actuar como secretario, rubricando el acta de la reunión.

Acta sin firmas de secretario ni presidente

Existe todavía otra posibilidad para que se otorgue validez a lo determinado en una reunión de vecinos, incluso sin la firma del presidente y del secretario.

Según una sentencia del Tribunal Supremo fechada el 25 de abril de 1992, si existe una decisión mayoritaria entre los propietarios la falta de firma no priva de legalidad los acuerdos alcanzados. Para ello es necesario que la junta haya sido convocada de manera legal, es decir, a requerimiento del presidente.

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El rol del administrador va más allá de las juntas de propietarios

Pese a ser un cargo no constituyente de las juntas de propietarios, la presencia de un administrador de fincas es muy recomendable en el día a día de una vecindad. Sus tareas se establecen en el artículo 20 de la LPH y son las siguientes:

1. Velar por el buen estado de la casa, sus instalaciones y servicios, haciendo a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos.
2. Preparar con antelación y someter a la junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
3. Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
4. Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras, efectuar los pagos y realizar los cobros.
5. Actuar, en su caso, como secretario de la junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
6. Todas las demás atribuciones que se confieran por la junta.

El rol del Administrador de Fincas excede a sus tareas puntuales en las reuniones, aportando una visión objetiva y profesional que repercute positivamente en la calidad de vida de todos.

Si bien su presencia no es imprescindible durante las asambleas, su desempeño sí es fundamental para el equilibrio de cualquier comunidad.

Convocatoria Junta de propietarios. Responsabilidad del administrador

1º.- En cuanto a la primera de las consultas, (esto es, si se prorrogan los presupuestos del año anterior) manifestar que SÍ.

Como decimos, los presupuestos se pueden prorrogar, pero eso solo debería hacerse ante la imposibilidad de poder convocar Junta, nunca, como regla general; además, en una Comunidad siempre hay asuntos que se han de tratar, y no dejarlos pasar.

Lo razonable y apropiado, aunque no obligatorio, para el buen funcionamiento de una comunidad es que la Junta anual se hiciera, a ser posible, en el mismo mes siempre.

De no ser así, la contabilidad sería un caos, y hacer un presupuesto anual tendría poco sentido si el tiempo es superior a los doce meses.

Efectivamente la ley habla de reunirse una vez al año, que bien podría celebrarse una Junta en Enero de una año y en octubre del año siguiente, pero no es lo apropiado, (y más en el caso que nos expone que han transcurrido dos años) debiendo pretender o intentar celebrarlas lo más puntual posible al período en que se ha realizado el presupuesto, de lo contrario no cuadraría casi nunca, ningún gasto.

2º.- En relación a la segunda consulta (responsabilidad del Administrador, si el Presidente no convoca Junta), se ha de manifestar que NO.

El Administrador, no tiene competencia ni autoridad, para convocar Juntas. La obligación es del Presidente de la Comunidad.

Art. 16.2 LPH:

“La convocatoria de las Juntas la hará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9”.

También según el art. 16.1 LPH:

“la pueden convocar la cuarta parte de los propietarios o el número de propietarios que representen el 25% de las cuotas de participación”.

• Para el primer caso, (el Presidente), será el Administrador de Fincas quien convoque la asamblea, pero siempre por mandato expreso de éste, para tratar algún tema puntual que requiera aprobación de la Junta.
• El segundo caso, (propietarios que representen el 25%), será una opción bastante útil y factible para aquellos casos, como el expuesto en su consulta, en los que el Presidente no toma la iniciativa en convocar la Junta.
• Igualmente, decir que aunque no es obligación legal convocar Junta Ordinaria a principios de año, sin duda, se considera obligatorio y necesario, al menos, una Junta anual.
• Así lo indica el artículo 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal:

 “La Junta se deberá reunir por lo menos una vez al año”.

De ahí que, si como en el caso que nos expone, el Presidente es el que unilateralmente ha estimado que no es necesario convocar Junta, ha de tener en cuenta que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), ya le da la posibilidad de que sean los propietarios los que puedan solicitar una convocatoria; en este caso deberá hacerse por la cuarta parte de los propietarios o por los que representen el 25% de las cuotas de participación.

Incluso, según lo dispuesto en el Art. 16.3 LPH, in fine:

“La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del Presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan”.

Igualmente se ha de tener en cuenta que el cargo de Presidente es de un año y que no se renueva automáticamente, por tanto, la reunión anual se debe hacer aproximadamente cuando se cumplan estos 12 meses de presidencia, tanto para renovarlo como para votar y elegir a un nuevo Presidente.

Incidir que la obligación y la competencia de convocar la Junta Ordinaria es del Presidente, no del Administrador.

Él tiene la responsabilidad (como actual Representante Legal de la Comunidad) de que el resto de propietarios conozcan y aprueben los puntos controvertidos, como los resultados económicos del ejercicio que termina, la previsión de ingresos y gastos para el ejercicio siguiente, es decir, el presupuesto, etc.

Normativa aplicada:

• Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. Artículos 16.1; 16.2 y 16.3.

La Junta de Comunidad de propietarios

La junta de comunidad de propietarios puede ser ordinaria y se realiza una vez al año o extraordinaria que se convoca en cualquier momento. Están conformadas por todos los propietarios del edificio que tiene como objetivo decir lo que se hará en la comunidad de propietarios.

La junta de propietarios es el órgano encargado de la comunidad en asuntos relacionados con la administración y el mantenimiento. Está también mantiene informados a los propietarios de lo que sucede en la comunidad.

¿Qué es una Junta de propietarios?

La junta de propietarios es el órgano de gobierno, con personalidad jurídica y reconocida legalmente. La cual se encuentra regulada por la ley de Propiedad Horizontal y son las encargadas de regular la convivencia entre los vecinos.

Está formada por todos los propietarios de locales, garajes y pisos de un edificio o de una urbanización de casas que tengan zonas comunes. Los principales objetivos de este organismo son:

• La gestión de los servicios de la comunidad.
• Distribuir los gastos de mantenimiento de los servicios.
• Negativa a autorizar la instalación de un ascensor, a pesar de contar con vecinos discapacitados

La junta se encarga de establecer las normas de convivencia para todos los inquilinos y propietarios.También de aprobar el plan de ingresos y gastos y de las cuentas de la comunidad.

Los estatutos de la comunidad de propietarios por los cuales se rige la junta de propietarios por lo general los realiza el promotor de la obra. Éste los presenta ante el notario y se encarga de entregar una copia a los propietarios al momento de la compraventa.

Cuando el promotor no realiza los estatutos, serán los propietarios quienes deben hacerlo en una Junta Extraordinaria. Allí deben establecerlos y presentarlos para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

La finalidad del registro de los Estatutos es que las normas establecidas se apliquen a los propietarios actuales y a los futuros compradores.

¿Cómo constituir una junta de propietarios?

Para la constitución de una Junta de Propietarios es necesario convocar a todos los propietarios de la urbanización o del edificio. En caso de haber locales, plazas de garaje, trasteros o pisos aún sin ser vendidos, el promotor será el encargado de actuar como representante.

La primera reunión que se haga se procede al nombramiento temporal de los miembros de la Junta de Propietarios. Los cargos son un Presidente, un Tesorero o Administrador y un Secretario.

Estos cargos pueden ser nombrados a través de un sorteo, votación o turno rotatorio entre los propietarios. También debe registrarse el Libro de Actas donde se deben registrar todas las decisiones que acuerden los propietarios.

Este registro permite que se gestione un Código de Identificación Fiscal (CIF), se abre una cuenta para gastos e ingresos. También se establecen las cuotas mensuales para el mantenimiento y la conservación de la Comunidad de Vecinos.

Tipos de juntas de Comunidad de propietarios

Los tipos de juntas de propietarios son las siguientes:

1. Juntas ordinarias

Este tipo de juntas se convocan anualmente y son donde se aprueban los presupuestos y las cuentas para todo el año. También se puede tratar cualquier otro asunto que sea de interés para la comunidad.

 La convocatoria para esta junta  debe ser con al menos seis días de antelación a la celebración.

Este tipo de juntas pueden ser convocadas cada vez que se consideren necesarias, según lo estipulado en el artículo 16 Ley de Propiedad Horizontal. Hasta un máximo de veinte al año o ninguna durante el año no hay ninguna exigencia de convocatorias periódicas.

El plazo para la convocatoria no se exige, pero sí que todos los propietarios deben tener conocimiento de la misma. Este tipo de junta se puede realizar sin que sea convocada por el presidente, siempre que la decidan la totalidad de los propietarios.

3. Juntas de propietarios vía online

Esta es una nueva modalidad que aún no se encuentra regulada por la Ley de Propiedad Horizontal. Para que sean reconocidas legalmente y evitar posibles impugnaciones, es necesario que todos los propietarios se conecten de acuerdo con lo indicado en la convocatoria.

La junta debe realizarse en la vivienda del presidente o en la sede del administrador, debido a que debe hacerse en un espacio físico. Esto permite a quienes no puedan conectarse vía online puedan asistir personalmente y así no se verán perjudicados sus derechos.

¿Cuál es el procedimiento para convocar una junta de vecinos?

El procedimiento para convocar una junta de propietarios se encuentra estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal en el artículo 16.2. Este comienza con una convocatoria por escrito que por lo general lo hace el Presidente. También la puede hacer un 25% de los propietarios.

La ley exige que la convocatoria debe indicar el día, la hora y el lugar de la celebración de la junta. Esto es necesario para que los propietarios sepan dónde deben acudir, la ley autoriza que se pueden hacer fuera de la comunidad. Pero siempre que sea un lugar cercano o que tenga mayor comodidad.

La convocatoria también debe indicar de manera específica los asuntos a tratar con los propietarios. Cuando en la convocatoria no consta los asuntos a tratar no tendrá ninguna validez. Aunque la asistencia sea voluntaria, el propietario tiene derecho a conocer previamente los asuntos a tratar.

El conocimiento con antelación del tema a tratar en la junta le permite al propietario decidir su asistencia y su postura.

Lo importante en la convocatoria es que los asuntos a tratar puedan comprenderse fácilmente.

A la convocatoria se le debe adjuntar una relación de morosos, para que sepan que si se presentan a la junta no pueden votar. Cuando esto no se hace no se puede negar el derecho a voto del propietario moroso.

Esto puede originar la anulación de la convocatoria y de la misma Junta. Debido a que no se le ha permitido al propietario el pago de sus obligaciones antes de la celebración de la junta.

Plazo para presentar una Junta de la Comunidad de propietarios

El plazo para entregar la convocatoria a la junta de propietarios lo establece en el artículo 16.3 de la Ley de Propiedad Horizontal. Estos son los siguientes:

a. En las Juntas Ordinarias

Las juntas ordinarias deben ser citadas en un plazo mínimo de seis días de antelación contados a partir de la recepción de la convocatoria.

La ley no establece un plazo previo, pero sí exige que todos los propietarios tengan conocimiento de la convocatoria. Lo recomendable para este tipo de juntas es que la convocatoria se haga con veinticuatro horas de antelación.

¿Quiénes pueden acudir a la junta de propietarios?

La persona legalmente autorizada para acudir a la junta es el propietario y será quién puede emitir su voto. Éste puede delegar su voto en otra persona que le represente, sea o no parte de la comunidad.

A la junta también puede asistir el administrador y cualquier otra persona que el tema a tratar sea de su interés. Estos pueden ser técnicos de seguridad o de la edificación, representantes de empresas de servicio. Los cuales no tienen derecho al voto sólo que sean propietarios o representante de alguno de ellos.

Para que un propietario sea representado en una junta tiene que emitir una autorización firmada y fechada. Esto de acuerdo con lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal en el artículo 15.

En caso de que un propietario quiera asistir a la junta acompañado de una persona ajena a la comunidad, debe notificarlo. Porque la asistencia de un familiar, notario, abogado o cualquier otra persona requiere de la aprobación de la junta. Esto se debe hacer antes del inicio de los temas a tratar durante la junta.

¿Qué es el acta de la junta de la Comunidad de propietarios?

El acta de la junta de propietarios es un documento muy importante porque contiene la vida de la Comunidad. Está formado por los acuerdos que se vayan estableciendo en las juntas de propietarios.

Lo que suceda en una Junta de propietarios tiene que reflejarse en las actas que debe redactar el administrador. Estas además deben llevar la firma del secretario y del presidente de la Comunidad.

El acta es un aspecto muy importante en las juntas porque si se presenta algún problema relacionado con la Junta debe revisarse su contenido.

¿Cómo se válida la junta de propietarios?

La junta es válida por el quórum, que es cantidad de propietarios que se requiere que depende si es la primera o segunda convocatoria. Porque la cantidad de asistente que se requiere es diferente para cada una de las convocatorias.

La celebración de la junta en primera convocatoria requiere de la mayoría de propietarios que representen la mayor parte de cuotas de participación. Esto significa que si a la reunión no asiste el número de propietarios suficiente para alcanzar quórum, no se celebrará la reunión.

 Cuando esto ocurre hay que esperar a la fecha y hora establecida para la segunda convocatoria. Para la segunda convocatoria no exige un quórum o una asistencia mínima para proceder a celebrar la junta.

¿Cómo se determinan las cuotas de la Junta de propietarios?

La ley establece que todos los propietarios deben obligatoriamente participar y de forma proporcional con el mantenimiento de la comunidad. Esto significa que tiene que asumir una serie de gastos y el pago que serán las cuotas que debe pagar.

Las cuotas que servirán para cubrir los gastos ascensor, seguridad, luz, áreas deportivas, jardines, servicio de portería, entre otros. Este pago se puede hacer anual, semestral, trimestral o mensual.

La Ley de Propiedad Horizontal en el artículo 9.1 establece que a estas cuotas se le deben agregar un porcentaje adicional del 5%. Este será una reserva por si se presentan situaciones imprevistas.

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Tener todo claro es básico para que puedas cumplir obligaciones y ejercer derechos.

1.     ¿Cuál es el término correcto: “Junta de Propietarios” o “Reunión de vecinos”? 

La forma correcta es: “Junta de Propietarios” (En adelante JDP).

2. ¿Qué tipos de JDP existen?

Dos: las de carácter ordinario que deben tener lugar una vez al año y, las extraordinarias, que pueden celebrarse o no.

3. ¿Qué disposiciones legales regulan todo lo relacionado con celebrar la JDP?

La Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 16 y el apartado h) del 9 y el Código Civil Catalán (en adelante CCC).

4. ¿Cuáles son las funciones de la JDP?

4.1 Nombrar o destituir a: Presidente, Vicepresidente, Secretario o Administrador. .

4.2 Aprobar el plan de gastos e ingresos de la comunidad y sus cuentas en la Junta ordinaria.

4.3 Dar luz verde a los presupuestos y a la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador.

4.4 Dar el visto bueno a los Estatutos de la Comunidad tal y como están o bien reformarlos. Así como determinar las normas de régimen interior.

4.5 Conocer y decidir sobre otros asuntos de interés general para la Comunidad 

5. ¿Cómo debe comunicarse la celebración de la JDP?

Según establece el artículo 9.1 sección h el/la Secretari@ de la Comunidad es quien está facultado para informar de la celebración de la Junta a los propietarios.

Se debe hacer por todos los medios posibles, la entrega en mano de la convocatoria al propietario es fehaciente.

Cabe añadir que la comunicación por correo electrónico también es legal “siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido” (artículo 553 sección 21 del CCC).

Tal y como señala el mismo artículo: “Las convocatorias, citaciones y notificaciones, salvo que los estatutos establezcan expresamente otra cosa, deben enviarse, con una antelación mínima de ocho días naturales, a la dirección comunicada por el propietario a la secretaría”. 

De no poderse entregar en mano el/la Secretari@ debe usar el tablón de anuncios o un lugar muy visible habilitado para colgar la convocatoria. Es decir, el principio de publicidad es clave para que nadie pueda impugnar lo decidido en la Junta.

6. ¿Qué datos deben constar en la convocatoria de la JDP?

 6.1  Día, lugar y hora de la misma.

 6. 2  Orden del día: establecido por quien preside o , en caso que la reunión sea instada por un grupo de propietarios, ellos lo establecerán.

 6. 3 Una advertencia sobre el valor del voto de los propietarios ausentes: computa a favor de la propuesta votada ( CCC art. 553-24)

6. 4 Un listado de los propietarios con deudas con la comunidad: quienes no están al día con la comunidad tienen voz en la reunión pero no voto (CCC art. 553-26).

7. ¿Qué plazo establece la LPH para comunicar la celebración de la JDP?

La LPH fija que los propietarios deben ser informados sobre la convocatoria ordinaria con 6 días de antelación en el caso de las juntas ordinarias y en el plazo que “sea posible” para las extraordinarias.

A la práctica,  las Juntas Extraordinarias han de ser comunicadas con un mínimo de 3 días de antelación. Este plazo se deduce del hecho siguiente: “se  exige que (la convocatoria) llegue a conocimiento de todos los interesados (con tiempo suficiente) “. Tal como recuerda Sepin hay mucha jurisprudencia sobre ello.

8. ¿Es obligatorio levantar acta de la JDP? ¿Quién debe hacer constar en acta lo que se acuerda en la JDP?

Sí, desde luego: todo lo acordado en JDP no será legalmente válido de no constar en acta.

Así, el secretario es quien debe redactar el acta, el documento debe autorizarse, con las firmas del Secretario y del Presidente, en el plazo de cinco (5) días a contar desde el día después de la reunión según el CCC.

9. ¿Se pueden realizar tantas Juntas Extraordinarias como se desee?

Sí, poderse se puede.

Ahora bien, el sentido común sugiere no abusar de ellas. ¿Crees que algún tema merecería una JDP extraordinaria? En Feliu nuestr@s Administradores te asesoran.     

10. ¿ A instancias de quién se puede reunir la JDP?

 Podrá hacerlo cuando lo considere el Presidente o, como mínimo, una cuarta parte (1/4) de los propietarios o los que representen una cuarta parte (1/4) de las cuotas de participación.

Del mismo modo, no se requerirá convocatoria si concurren a ella todos los propietarios y acuerdan por unanimidad la celebración de la reunión y su orden del día. Un apunte importante: el Presidente es quién tiene la iniciativa de convocar la Junta o, en su defecto, los promotores de la reunión (Art 16.

2 LPH) pero nunca puede hacerlo el Administrador  “motu propio”, de ser así, lo acordado será nulo de pleno derecho.

11. ¿Cuál es el quórum necesario para celebrar la Junta de propietarios?

Hablamos del quórum para celebrar las Juntas, no del quórum para tomar las diversas decisiones. La Junta puede celebrarse sea el que sea el número de propietarios presentes y de cuotas representadas.

12. ¿Puede celebrarse la Junta con el Presidente ausente?

Sí, puede hacerse.

Eso sí, siempre que le sustituyan Vicepresidente, el Secretario u otro sustituto provisional. En todo caso, quien ocupa provisionalmente la Presidencia debe firmar el acta de la reunión. 

13. Como propietari@, ¿puedo introducir un punto en el Orden del día de mi Comunidad?

Sí, pero para ello has de dirigir un escrito al Presidente.

En él has de pedirle que haga constar el asunto que deseas tratar en el Orden del día de una futura reunión. 

14. ¿Puedo impugnar los acuerdos tomados y votados por la JDP?

Sí, con los requisitos del artículo 18 de la LPH. Hay tres supuestos en los que un acuerdo aprobado en JDP se puede impugnar: 

14.1   Acuerdos adoptados por la JDP, contrarios a la Ley u Estatutos de la Comunidad.

14.2 Acuerdos adoptados por la JDP, perjudiciales para los intereses de la Comunidad  (en beneficio de uno o vari@s propietarios)

14.3 Acuerdos adoptados por la JDP, que supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

Evidentemente no se puede impugnar un acuerdo que no haya sido adoptado ya que no produce efectos jurídicos.

En el siguiente link de comunidadhorizontal  se explica con rigor quién está legitimad@ para hacerlo. 

15. ¿La JDP tiene personalidad jurídica?

No, no tiene.

Dicho estatus legal implica que “los titulares de derechos y obligaciones son los individuos que la componen, y no el grupo como tal”. Lo explica el Derecho.com. 

16. ¿Puedes renunciar, no aceptar o ignorar el cargo de Presidente de la Comunidad de Propietarios?  

No, salvo circunstancias especiales que han de ser acreditadas por un juez de 1ª instancia de tu localidad.

Así lo establece el artículo 13 de la LPH. ¡Cuidado! no debes ignorar el requerimiento de la comunidad: puedes ser acusad@ de incurrir en responsabilidad civil con ella.

Finques Feliu ¡A tú favor!.