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Cuando nos encontramos ante un inmueble que pertenece en proindiviso a varias personas, tanto si estamos ante una comunidad hereditaria como si se trata de una comunidad de bienes, y uno de los titulares lo viene utilizando de forma exclusiva sin autorización del resto, surge la duda, sobre si es adecuado o no, el acudir a la acción de desahucio por precario frente al que se está beneficiando del uso del bien común.

Así, en los supuestos de bienes pertenecientes a una comunidad hereditaria, la jurisprudencia viene considerando casi de forma unánime que, cuando uno de los coherederos, antes de producirse la partición y adjudicación de la herencia, usa de forma exclusiva un bien que es propiedad de la comunidad hereditaria, es válido acudir al desahucio por precario, incluso en aquellos supuestos que el uso se derive de una concesión graciosa del causante. El fundamento de la admisión de esta acción, no está en la falta de título del poseedor, sino en el abuso en el ejercicio de su derecho de posesión por el coheredero, en perjuicio para el resto que no puede usar el bien común. (Decimos que es la postura casi unánime, porque alguna sentencia determina que el derecho del coheredero a poseer el bien integrado en la comunidad hereditaria, es incompatible con la existencia de precario, como puede ser, AP Málaga, Sec. 5.ª, 37/2020, de 31 de enero (SP/SENT/1078797))

En estos casos, se admite el ejercicio de esa acción, siempre y cuando, la interposición de la demanda sea por la mayoría de los coherederos o por uno de ellos, con la autorización del resto o sin su oposición expresa y se reclame en beneficio de la comunidad hereditaria, es decir, que no se reclame la atribución del uso exclusivo para el propio actor.

Bienes inmuebles en proindiviso

Un problema que se plantea, es si es necesario que en la demanda se determine de forma expresa que se actúa en beneficio de la comunidad, determinando nuestro tribunales que no es un requisito de legitimación, siendo suficiente con que se ejercite una pretensión, que de prosperar, vaya a redundar en provecho de la comunidad.

(TS, Sala Primera, de lo Civil, 691/2020, de 21 de diciembre (SP/SENT/1076836); TS, Sala Primera, de lo Civil, 74/2014, de 14 de febrero (SP/SENT/753439); TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 547/2010, de 16 de septiembre (SP/SENT/524365); AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 3.ª, 216/2020, de 4 de junio (SP/SENT/1066880); AP A Coruña, Sec. 5.ª, 34/2020, de 5 de febrero (SP/SENT/1048856); AP Valencia, Sec. 8.ª, 178/2019, de 14 de marzo, (SP/SENT/1011028))

De igual forma, cuando nos encontramos ante una comunidad de bienes  y existen varios titulares (más de dos) sobre una vivienda y uno de ellos la ocupa de forma exclusiva, también es admitida jurisprudencialmente la posibilidad de acudir al desahucio por precario, puesto que si bien el artículo 394 CC autoriza a que cada comunero pueda servirse de la cosa común, establece como límite que dicho uso no perjudique a la comunidad ni impida al resto de copropietarios usarlas conforme su derecho.  Como en el caso anterior, es necesario que la acción se ejercite por el mayor número de copropietarios y cuotas conforme el artículo 398 CC, al estar ante un acto de administración, bastando con que se ejercite por uno de ellos, actuando en beneficio de la comunidad, con autorización del resto de copropietarios o sin su oposición expresa.

(AP Málaga, Melilla, Sec. 7.ª, 33/2017, de 19 de junio (SP/SENT/917602); AP Sevilla, Sec. 5.ª, 243/2017, de 13 de junio (SP/SENT/922821); AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, 202/2015, de 6 de mayo (SP/SENT/814025); AP Guipúzcoa, Sec. 3.ª, 270/2014, de 13 de noviembre (SP/SENT/801610))

Ahora bien, la cuestión no está tan clara, cuando existen solo dos copropietarios, cuya titularidad es al 50% y uno de ellos usa de forma exclusiva la vivienda.

En este caso, la jurisprudencia no sigue un criterio unánime, ya que unas Audiencias determinan que es posible acudir a dicho procedimiento por el copropietario que se ve privado del uso de la vivienda común en defensa de su derecho a usar el inmueble, mientras que otras Audiencias, consideran que el copropietario que usa en exclusiva el bien, no tiene la condición de precarista, al tener justo título para la ocupación y que además, el que pretende el desahucio no cuenta con la mayoría de los partícipes y cuotas de la comunidad, al tener únicamente el 50% de las mismas, debiendo acudir, por tanto, a otro procedimiento para hacer valer su derecho.

Esta cuestión, fue objeto de una encuesta jurídica de nuestra editorial (SP/DOCT/104379), en la que todos nuestros colaboradores, siendo conscientes de la existencia de dudas y de diferentes criterios jurisprudenciales, llegaron a la conclusión de que sí es posible acudir en estos casos a dicho proceso.

(AP Barcelona, Sec. 13.ª, 130/2017, de 15 de marzo (SP/SENT/906342); AP León, Sec. 1.ª, 268/2017, de 4 de julio (SP/SENT/917316); AP Palencia, Sec. 1.ª, 257/2017, de 16 de octubre (SP/SENT/929332); AP Las Palmas, Sec. 5.

ª, 231/2017, de 15 de junio (SP/SENT/920663); AP Asturias, Oviedo, Sec. 5.ª, 124/2015, de 6 de mayo (SP/SENT/814058); AP Las Palmas, Sec. 3.ª, 317/2013, de 31 de mayo (SP/SENT/754018); AP Badajoz, Sec. 2.

ª, 313/2010, de 14 de octubre (SP/SENT/529280)).

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El desahucio ENTRE COHEREDEROS, ¿TEMA ZANJADO? – DESAHUCIO POR PRECARIO (III)

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Me temo que no. Pese a la 29 julio 2013 siguen en pie importantes dudas -particularmente acerca de la legitimación activa y pasiva en el juicio de precario- que la insuficiente literalidad de la ley y una jurisprudencia poco concluyente no terminan de dilucidar.

El caso ciertamente resulta ilustrativo del tremendo coste, en tiempo, molestias y dinero, a que un mal funcionamiento de las instituciones –legislación y también jurisprudencia- puede dar lugar. Sin estar propiamente interesados en el fondo del asunto, las cinco entradas que forman esta serie, en particular la presente, pretenden ponerlo de manifiesto.

Dedicamos a esta materia cinco entradas: I, II, la presente, IV y V

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LEGITIMACIÓN ACTIVA DE LA MAYORÍA DE LOS COHEREDEROS

La viabilidad del precario entre coherederos es entendida por un sector doctrinal -y la jurisprudencia mayoritaria- como un problema de límites, admitiéndolo cuando la acción se ejercite por el mayor número de herederos frente al detentador exclusivo de la cosa, que posee frente a la oposición mayoritaria de los demás sujetos que integran la comunidad hereditaria y que se opone a la posesión del bien por los demás y a su reintegro a la comunidad. En los demás casos mientras no existe problema para acudir en ellos casos a la vía declarativa ordinaria, existen mayores problemas para operar a través del juicio de desahucio» (SAP de Barcelona, 14 de Febrero de 2008).

¿Por qué? ¿Acaso el juicio de desahucio por precario no es en la actualidad un plenario? Aparte la tradición (complejidad del asunto y/o  inadecuación del procedimiento), cuando la acción no se ejercita por el mayor número de herederos frente al detentador exclusivo de la cosa sino por uno solo, ¿por qué lo procedente habría de ser tramitar el asunto por la vía ordinaria por razón de su cuantía? Se constata empero que tales razones tradicionales parecen subyacer a la utilización de argumentaciones varias, no del todo hilvanadas entre sí, para desautorizar el desahucio de un coheredero –poseedor exclusivo- por otro.

“… la parte apelante… adquirió la vivienda litigiosa para la sociedad de gananciales en virtud de escritura pública de declaración de obra y división de fecha 2-11-1972….

Dª Ángeles, esposa del recurrente, falleció en… 1986, otorgando testamento notarial… por el cual otorga el usufructo general de sus bienes al demandante… la división y adjudicación de los bienes gananciales de la fallecida no se ha realizado, ni tampoco la división y partición de la herencia.

Por todo ello, concluye afirmando que ostenta legitimación activa para ejercitar la acción de precario frente a la parte demandada pese a su condición de coheredera…

• … la jurisprudencia ha perfilado la legitimación de los coherederos a efectos del desahucio por precario, en una triple vertiente:

El desahucio por precario a herederos o copropietarios

Una pregunta muy común es si existe la posibilidad de desalojar a un heredero o a un copropietario de un inmueble.

Nos encontramos ante un supuesto muy habitual, como es el caso de que fallecen los padres y uno de los herederos está ocupando o comienza a ocupar, de forma gratuita y sin el consentimiento del resto de los herederos, una vivienda que pertenece a toda la comunidad hereditaria. En ese instante surge la duda sobre si acudir a la acción de desahucio por precario frente al que se está beneficiando del uso del bien común.

Desahucio por precario

El precario es la situación del coheredero o copropietario que se mantiene en la vivienda de forma abusiva y sin pagar por ella renta sin ser su propietario ni contar con un título para ello.

Se debe tener en cuenta que el procedimiento deben iniciarlo la mayoría de los coherederos o, en su caso, uno de ellos con la autorización del resto, y se reclame en beneficio de la comunidad hereditaria; y deberá aportarse junto con la demanda toda la documentación acreditativa.

Así, en los supuestos de bienes pertenecientes a una comunidad hereditaria, la jurisprudencia viene considerando casi de forma unánime que, cuando uno de los coherederos, antes de producirse la partición y adjudicación de la herencia, usa de forma exclusiva un bien que es propiedad de la comunidad hereditaria, es válido acudir al desahucio por precario, como establece la sentencia dictada por el Tribunal Supremo de fecha 28 de febrero de 2012.

DESAHUCIO PRECARIO ENTRE HEREDEROS O COPROPIETARIOS

            La viabilidad del precario entre coherederos o copropietarios es entendida por la  jurisprudencia  como un problema de límites, admitiéndolo cuando la acción se ejercite por el mayor número de herederos o copropietarios frente al detentador exclusivo de la cosa, que posee frente a la oposición mayoritaria de los demás sujetos que integran la comunidad  y que se opone a la posesión del bien por los demás y a su reintegro a la comunidad.

            Frente a una voluntad mayoritaria  el ocupante carece  de título para justificar el mantenimiento de la posesión de un inmueble copropiedad de todos ellos. Nos encontramos ante  un posible abuso en el ejercicio de tal derecho, que impide a los demás copropietarios o coherederos el ejercicio de sus derechos.

            El Tribunal Supremo en Sentencia de 28 de febrero de 2012 determina  que cuando  un  coheredero viene disfrutando en exclusiva una finca perteneciente a una herencia indivisa, SIN PAGAR RENTA y SIN TÍTULO ARRENDATICIO los demás coherederos, cuando todavía no sea producido la participación de herencia, pueden presentar demanda de desahucio por precario contra el coheredero ocupante.

         Tal y como determina la sentencia del Tribunal Supremo de 8 de mayo de 2008, el art. 394 CC dispone que cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.

          Cuando la  tenencia no se apoya en ningún título y presenta caracteres de abusivo (STS 30 de octubre de 1986 de  31 de enero de 1995 y 29 de febrero de 2000), pudiendo los herederos o coparticipes que ostentan la mayoría de la propiedad oponerse  a la detención precaria de la posesión por entender que vulnera esta posesión las reglas de uso de la cosa común que establece el artº. 394 C.c

         La Sentencia de la AP Madrid, Sección 18ª, S de 22 de Mayo de 2014 y de la AP de Salamanca de 24 de marzo de 2014 establecen que “ el artículo 394 del Código Civil permite a los comuneros el uso de la cosa común conforme a su destino sin perjudicar a los demás partícipes y sin impedir a los mismos la utilización de la cosa según su derecho, de forma que si bien no puede negarse la relación posesoria de los recurrentes con el inmueble en cuanto bien integrante de su propio dominio, su derecho recae sobre una cuota del todo y no sobre partes concretas del mismo, de manera que la mera condición de copartícipe en el proindiviso no justifica frente a los demás partícipes la posesión exclusiva de una parte concreta del concreto inmueble, con lo que su posesión sería ilegítima y por ende constitutiva de una situación de precario. Los recurrentes son propietarios de una cuota sobre todos y cada uno de los elementos integrantes del edificio, pero esa cuota no se individualiza en una vivienda concreta que les faculte su uso exclusivo y excluyente”

          De igual forma La Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de octubre de 2004 recuerda que cualquiera de los condueños está legitimado procesalmente para ejercitar acciones en beneficio de todos los comuneros 

            La Sentencia de la Audiencia Provincial  de Cádiz de 6 de septiembre de 2011 determina:

“ Como indica la sentencia del Tribunal Supremo de 8 de mayo de2008, ” el art. 394 CC dispone que cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.

En consonancia con ello, esta Sala ha admitido la facultad legal de cada coheredero de servirse de las cosas comunes (28 de noviembre de 2007), pero ha precisado que la utilización de la finca por uno solo de los partícipes en la comunidad hereditaria, excluyendo el goce o uso de los demás, es ilegítimo (STS 18 de febrero de 1987, 7 de mayo de 2007 ) “.

             El concreto régimen de uso viene determinado legalmente en atención al criterio mayoritario, como es de ver en el art. 398 del Código Civil.

•             Así las cosas, el problema reside en determinar cuál sea la amplitud que deba otorgarse al precario y sobre el particular la doctrina jurisprudencial ha optado decididamente por uno amplio, hasta comprender no sólo los supuestos en que se detenta la cosa con la tolerancia o por cuenta de su dueño, sino también todos aquellos en que la tenencia del demandado no se apoya en ningún título y presenta caracteres de abusivo o se manifiesta ineficaz frente al más cualificado que ostente el actor (STS de 30 de octubre de 1986, de 31de enero de 199 y de 29 de febrero de2000, entre otras), de forma que la nota de ajenidad del bien poseído se diluye para centrarse el debate en el hecho de la posesión y la razón de la relación del poseedor con el bien poseído.
•             La Sentencia de  la Audiencia Provincial de Asturias,  de 30 de abril de 2008 sobre la base de dar  amplitud al concepto de precario y respetar el principio mayoritario en la administración de los bienes comunes, es la entender que es posible la acción de desahucio por precario entre condueños.
•  La sentencia de la Audiencia Provincial de La Coruña de 10de marzo de 2006 explica  que merece el calificativo de precario, para todos los efectos civiles “una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho”.

            La STS 29 febrero 2000 señala que la jurisprudencia ha ido paulatinamente ampliando el concepto del precario hasta comprender no solamente los supuestos en que se detenta una cosa con la tolerancia o por cuenta de su dueño, sino también todos aquellos en que la tenencia del demandado no se apoya en ningún título y presenta caracteres de abusiva (…) La reclamación se ha producido de quien ostenta la mayoría de una comunidad de propietarios, frente a uno de los copropietarios minoritarios.

             Es del mismo sentido la sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra  de  28 de febrero de 2006: ” Como señaló el Juzgador de instancia, la sóla voluntad de uno de los copropietarios que ostenta una minoría de participación en la copropiedad de la nave de que se trata, siendo contraria la voluntad de los mayoritarios, no justifica ni ampara en modo alguno que la sociedad limitada demandada pueda continuar en el uso y disfrute de la posesión de la nave litigiosa, al no constituir título suficiente al respecto, la sóla voluntad referida de uno de los copropietarios de la nave (…) Por todo ello, pretendiendo los copropietarios mayoritarios que cese la demandada en el uso de la nave, no cabe sino compartir el criterio del Juzgador de instancia, estimando que fue acertada la resolución recurrida en cuanto apreció la existencia de una situación de precario determinante de la procedencia de disponerse el desalojo de dicha finca “.

            Así las cosas, la tendencia mayoritaria de las Audiencias Provinciales es la de admitir la referida legitimación cuando la acción se ejercita por el mayor número de herederos  o de copropietarios frente al detentador exclusivo de la cosa, que posee frente a la oposición mayoritaria de los demás sujetos que integran la comunidad hereditaria o la copropiedad, y que se opone a la posesión del bien por los demás y a su reintegro a la comunidad.

Marzo 2015

BLOG

La situación de precario tiene una connotación propia y diferenciada cuando el consentimiento para la ocupación del bien inmueble, se presta a un familiar para que éste instale en él su domicilio conyugal.

Ya sea un hijo, ya sea un hermano, cuando se cede la vivienda para que se destine a domicilio conyugal, se produce la entrada de una tercera persona en el piso, y, en consecuencia, el consentimiento a precario permite asimismo el uso de la vivienda por una tercera persona.

Cuando la relación de pareja se rompe, ¿esa tercera persona utiliza la vivienda, a modo de precario o a modo de comodato?. Es más, puede tener un título de posesión si a la esposa se le atribuye el uso del domicilio conyugal en la sentencia de divorcio. Por tanto, la esposa tiene un título de ocupación de una vivienda a la que accedió por precario.

Es decir, el conflicto se plantea cuando el propietario ha permitido el uso de la vivienda a un pariente suyo, normalmente el hijo (aunque también hay casuística entre hermanos) por razón de su matrimonio, pero que luego quiere recuperar cuando se ha producido la crisis matrimonial.

Tal y como se preocupa de proclamar la jurisprudencia del TS, cuando se trate de terceros propietarios que han cedido el inmueble por razón del matrimonio, salvo que exista un contrato que legitime el uso de la vivienda, la relación entre los cónyuges y el propietario es la de un precario. Debe enfocarse el tema desde el punto de vista del derecho de propiedad y no del derecho de familia, porque las consecuencias del divorcio/separación no tienen que ver con los terceros propietarios (STS 26 de diciembre de 2005, 14 de enero de 2010, 30 de abril de 2011).

• La aplicación de la doctrina jurisprudencial rechaza la aplicación de la figura del comodato, en estos casos, y toda ella concluye que las cesiones de la vivienda realizadas a favor del hijo y la que fue su cónyuge se califican como precario, con la consecuente facultad del propietario de reclamar la vivienda a su voluntad.
• Así por ejemplo, el TS en su Sentencia de 22 de octubre de 2009, resuelve el único motivo del recurso de casación en relación a las distintas calificaciones de las relaciones posesorias por razón del matrimonio.
• A juicio del recurrente, el recurso de casación interpuesto se basa en que entiende éste que existen cuatro criterios que requieren unificación:

El desahucio por precario

El desahucio por precario es el proceso a seguir cuando se pretende por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca, la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida a alguien sin que éste tenga título, ya sea por tolerancia o inadvertencia del dueño.

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• Requisitos, características y naturaleza del juicio por precario
• En el juicio por precario el actor debe acreditar un título suficiente que legitime su acción al deducir la demanda, mientras que al precarista demandado incumbe demostrar la tenencia de algún título que le vincule con el objeto o con el demandante, justificando así su permanencia en el goce de la finca.
• Por tanto, han de cumplirse los siguientes requisitos:
• – Posesión real de la finca por el demandante a título de dueño o cualquier otro derecho real que le permita el disfrute.
• – Identidad de la finca objeto de desahucio para la recuperación posesoria que se solicita y, en su caso, pueda obtenerse, llegue a hacerse efectiva sin dificultad alguna.
• – Posesión material carente de título para ello y sin pago de merced por el arrendatario.
• La posesión de un inmueble a título de arrendamiento exige la prueba por el poseedor de que existe una renta como precio del arriendo, sin que el mismo pueda quedar justificado por la mera acreditación de que se han producido algunos pagos, cuando se ignora su fin y periodicidad.
• El juicio verbal de desahucio por precario no tiene el carácter de sumario del que gozaba en la derogada LEC de 1881, en el sentido técnico jurídico de juicios de una cognición limitada y, por ende susceptibles de una ulterior revisión en la vía judicial declarativa, de ahí que frente a los juicios verbales especiales, no producen efecto de cosa juzgada , y existe prohibición de reconvención, que habría de sustanciarse acaso por un procedimiento diverso al previsto para la sustanciación de la demanda principal.
• Asimismo, se permite ejercitar el juicio de desahucio por precario contra cualquier persona que disfrute o tenga en precario la finca, sea rústica o urbana, sin pagar merced, pues la jurisprudencia ha ido paulatinamente ampliando el concepto del precario hasta comprender, no solamente los supuestos en que se detenta una cosa con la tolerancia o por cuenta de su dueño, sino también todos aquellos en que la tenencia del demandado no se apoya en ningún título y presenta caracteres de abusiva
• La naturaleza de este juicio impone que su esfera de acción queda circunscrita al examen del título invocado por el actor para la tutela jurídica de su derecho a poseer y al de la situación del demandado, como poseedor material sin título, sin pagar merced.
• El precario en las crisis matrimoniales

En el supuesto de crisis matrimonial el proceso se plantea cuando los progenitores de -normalmente- el esposo ceden -habitualmente de manera verbal- una casa propia a su hijo, recién casado, para que éste ubique allí su vivienda familiar junto a su esposa. Posteriormente el matrimonio se disuelve y en el proceso de divorcio se atribuye el uso de la vivienda a la ex esposa. Los dueños del piso, padres del esposo, reclaman la posesión del piso frente a la ex esposa en un juicio de desahucio por precario. Esta opone como título legitimador de su posesión la sentencia dictada en el procedimiento de familia. En estos casos, se entiende que la situación en que se encuentra la ex esposa frente a los propietarios del piso es la de “precario”.

No obstante, es necesario analizar cada caso concreto para definir si ha existido o no un contrato entre las partes, y particularmente, un contrato de comodato, caracterizado por la cesión gratuita de la cosa por un tiempo determinado o para un uso concreto. En tal caso, se deberán aplicar las normas reguladoras de este negocio jurídico.

Sin embargo, en el supuesto de que no resulte acreditada la existencia de esta relación jurídica, se debe concluir que se está ante la figura del precario, lo que conlleva que el propietario o titular del inmueble podrá, en cualquier momento, reclamar su posesión. Aquí, frente a la posible reclamación de su propietario, no podrá oponerse la atribución del uso de la vivienda que haya sido establecido en el ámbito de un procedimiento de familia.

1. En estos casos, la atribución del uso de la vivienda por sentencia dictada en un procedimiento de familia no puede constituir un título jurídico hábil para justificar la posesión frente a los dueños de la vivienda, ni permite reconocer al beneficiario una posición jurídica o una protección posesoria superior a la del precario.
2. Conflictos hereditarios antes de la partición de la herencia
3. Ocurre cuando un coheredero minoritario utiliza en exclusiva un bien de la comunidad hereditaria -normalmente un piso- sin celebrar con ésta un contrato de arrendamiento o de otra naturaleza, y lo hace frente a la oposición del resto de coherederos, que ostentan una posición mayoritaria en la comunidad.
4. Aunque antes se negaba que este supuesto encajara en la figura del precario, el criterio actual es, favorable a estimar la demanda de desahucio por precario instada por los coherederos mayoritarios frente a un coheredero minoritario que usa en exclusiva un bien de la herencia indivisa, marginando o excluyendo al resto de coherederos del uso a que también tienen derecho.
5. De forma que, si uno de los herederos, hace uso exclusivo de algún bien, al no tener título que ampare su posesión, se coloca como precarista siendo viable la acción ejercitada, mas esa concepción en modo alguno puede comportar la inexistencia del derecho a coposeer como lógica emanación del derecho de propiedad, no encontrándonos ante una posesión sin título, sino ante un posible abuso en el ejercicio del derecho, exceso que queda determinado por el uso en exclusiva de un concreto bien, necesariamente comporta el implícito derecho a poseer en cuestión por parte de los coherederos.
6. Conflictos hereditarios después de la partición de la herencia

Se plantea cuando tras la partición de la herencia sobreviene una situación de copropiedad sobre un inmueble. Uno de los condóminos, con una cuota minoritaria en la comunidad, usa el bien de manera exclusiva y excluyente, con la oposición mayoritaria del resto de los comuneros, quienes para recuperar la posesión interponen una acción de desahucio por precario.

En este caso, existen dos criterios, sin que el Tribunal Supremo haya zanjado la cuestión:

a) Una corriente considera que debe estimarse la demanda de desahucio por precario, pues aunque el comunero minoritario que usa el bien en exclusiva tiene, efectivamente, un título que legitima su posesión, ese título no le legitima para poseer el bien en su totalidad y en exclusiva, impidiendo así la posesión a que también tienen derecho el resto de los condueños.

b) Otra entiende que nunca puede admitirse el precario entre comuneros de una comunidad ordinaria -romana, o por cuotas-, y singularmente entre coherederos tras la partición, sobre la base del art. 1068 CC, según el cual “la partición legalmente hecha confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados”.

Fuente: Memento Procesal Civil 2018

¿Puede un copropietario impedir que los demás disfruten de un inmueble?

Es muy habitual que un inmueble tenga varias propietarios, ya sea por una situación de herencia o porque varias personas lo hayan comprado conjuntamente.

Una vez constituida la copropiedad o comunidad de bienes, pueden surgir problemas en el uso y disposición del mismo.

Uno de los principales problemas es el uso en exclusiva por parte de uno de los copropietarios (o comuneros), no permitiendo que los demás hagan uso de él. Ante el uso exclusivo por un copropietario de un inmueble, ¿pueden los otros copropietarios solicitar una indemnización?

En la presente guía se expondrá, en primer lugar, cómo surge la copropiedad o la comunidad de bienes así como los elementos básicos del mismo.

En segundo lugar, se analizará qué se puede hacer cuando uno de los copropietarios está utilizando el inmueble en exclusiva, concretamente se examinará la indemnización por los daños y perjuicios, y el cese de ese uso exclusivo mediante el procedimiento del desahucio por precario.

Cuando varias personas son propietarios de un inmueble entonces nos encontramos ante una comunidad de bienes, comúnmente conocida como copropiedad.

Esta copropiedad puede tener su origen por dos supuestos: en primer lugar, por una situación de hecho (por ejemplo, tras el fallecimiento de una persona heredando varios hermanos el bien común); o, en segundo lugar, por un negocio jurídico (por ejemplo, cuando dos o más personas acuerdan adquirir un inmueble).

Durante la copropiedad, ningún propietario está obligado a permanecer en la comunidad eternamente, sino que el Código Civil permite que éste reclame la división de la cosa común en cualquier momento, y en caso de que no sea divisible, la venta del inmueble.

En todo caso, será importante analizar si los copropietarios llegaron a un acuerdo de no dividir o no vender la cosa común, aunque dicho pacto no puede exceder los diez años. En caso de que uno de los copropietarios solicite la división o venta de la cosa, esta podrá realizarse de manera amigable por acuerdo entre los copropietarios.

No obstante, si esto no es posible, siempre se podrá recurrir al juez y solicitar la acción divisoria (división judicial).

Asimismo, mientras dure la copropiedad, todos tienen derecho a utilizar el bien siempre que lo utilicen conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho (artículo 394 del Código Civil). En otras palabras, todos los propietarios pueden utilizar la cosa común, pero no pueden impedir que los demás lo utilicen ya que se estaría contraviniendo lo dispuesto en el Código Civil.

Suele ser una práctica habitual que uno de los propietarios se encuentre disfrutando del inmueble en exclusiva, no permitiendo que los demás propietarios tengan derecho a utilizarlo, vulnerando así lo dispuesto en el artículo 394 del Código Civil. En estos caso, ¿qué pueden hacer el resto de comuneros?

Pues bien, el o los copropietarios que no puedan hacer uso del inmueble, puede solicitar en los Tribunales:

• Reclamar una indemnización: es decir, el copropietario que usó el inmueble en exclusiva tiene que pagar a los demás copropietarios una cantidad que les compense por no haber podido usar el inmueble. Se explicará cómo calcular esta cantidad en los siguientes apartados.
• Reclamar el cese de ese uso exclusivo: es decir, el o los copropietarios que no están usando el inmueble pueden exigir al copropietario que usa el inmueble en exclusiva que cese en ese uso exclusivo, para que ellos también puedan hacer uso del mismo.

En caso de que no se reclame el cese del uso exclusivo, el copropietario podrá seguir usando el inmueble en exclusiva siempre y cuando abone una indemnización mensual pactada al resto de los copropietarios (sería como abonar un alquiler mensual).

3.1. Reclamar una indemnización por daños y perjuicios

Para poder reclamar la compensación por el uso exclusivo del bien común, los copropietarios tienen que cumplir dos requisitos:

1. En primer lugar, tienen que enviar un escrito oponiéndose expresamente a que el copropietario use el bien en exclusiva.

Es necesaria esta oposición para que el uso se convierta en ilegítimo, pues caso contrario se entenderá que existe un consentimiento tácito en el uso. Esta oposición se tendrá que realizar por escrito y enviarse por un medio fehaciente (ej.

burofax) para que conste el día en el que se informó al otro comunero de su uso indebido. Es a partir de la fecha de comunicación cuando se podrá reclamar la compensación.

2. En segundo lugar, se tendrá que calcular debidamente la indemnización por daños y perjuicios. Por ello, la cuantía deberá estar avalada por un informe pericial del que se desprenda el precio de mercado de alquiler del bien en cuestión.

Es decir, la compensación será equivalente a la renta de mercado que se percibiría si el bien estuviese arrendado a un tercero mutiplicado por el número de meses en que el otro ha estado utilizándolo ilegítimamente (esto es, solo a partir de que se manifieste la oposición expresa de modo fehaciente), y dividido por el número de copropietarios.

3.2. Desde cuándo se podrán reclamar los daños y perjuicios por el uso exclusivo de la cosa común

El Código Civil no determina desde qué fecha se deberá de indemnizar al copropietario que se ve privado de su derecho.

No obstante, el criterio utilizado más comunmente es que la indemnización procederá desde la fecha en que cualquiera de los copropietarios reclame que el uso exclusivo finalice o se compense económicamente a los demás por tal uso exclusivo.

Esto es así porque mientras no se reclame nada, se entiende que están de acuerdo con dicho uso exclusivo (que existe un consentimiento tácito en el uso exclusivo de la cosa común).

• La sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo, de fecha 19 de marzo 1996, lo ha entendido así:
• “en realidad, hasta la fecha en que se recibe por los demandados la notificación fehaciente del acuerdo de los mayoritarios para que pusiesen el inmueble a disposición de la comunidad (…) hay una posesión exclusiva de los primeros que ha sido consentida y tolerada por los demandantes, aunque no una donación de los frutos o utilidades civiles que ello pudiera reportar, pues la donación no se presume”.
• “La indemnización procede desde la fecha en que cualquiera de los copartícipes reclama que el uso exclusivo finalice o se compense económicamente a los demás por tal uso exclusivo, puesto que, si bien mientras tanto se entiende que existe consentimiento tácito en el uso exclusivo de la cosa común por parte de los demás condueños, a partir de tal reclamación el uso exclusivo pasa a ser no consentido e ilegítimo y susceptible de compensar o indemnizar a los restantes copartícipe”.

Asimismo, la sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos (Sección 3ª) en sentencia de fecha 28 de junio 2013 defendió el mismo criterio, señalando lo siguiente:

3.3. ¿Cómo se calcula la indemnización?

Otra dificultad a la hora de solicitar la indemanización por daños y perjuicios, es calcular dicha indemnización.

Una vez más, aunque no hay una línea jurisprudencial única, el criterio más seguido es fijar, mediante un informe pericial, la renta mensual que tendría la vivienda en el supuesto de que la misma estuviera alquilada, multiplicando dicho importe, por la cantidad de meses que ha durado la indebida ocupación. El resultado se dividirá posteriormente por el número de propietarios de la vivienda.

Ejemplo: Pedro, Juan, Ana y Alicia son propietarios de un apartamento en Madrid, todos ellos con una cuota del 25% de la propiedad. Pedro lleva 24 meses utilizando el inmueble en exclusiva, pero solo fue hace 12 meses cuando los otros tres copropietarios le mandaron un Burofax oponiéndose a ese uso en exclusiva.

Aún así, después de 12 meses Pedro todavía no se ha ido de la casa. Juan, Ana y Alicia quieren acudir ahora a los Tribunales para solicitar una indemnización por daños y perjuicios. El coste de alquilar un apartamento de similares características es de 1.200 euros al mes. Por tanto, dado que Pedro lleva 12 meses ocupando indebidamente el apartamento, tendrá que indemnizar con 10.

800 euros a los otros tres copropietarios (3.600 euros para cada copropietario).

Además de la indemnización por daños y perjuicios, los otros copropietarios también pueden querer echar al copropietario que usa en exclusiva el bien. Para ello, se tendrá que ejercitar el desahucio por precario.

De tal manera, cuando existan más de dos titulares sobre un inmueble, y uno de ellos lo ocupa de manera exclusiva, la jurisprudencia admite la posibilidad de acudir al procedimiento de desahucio por precario ya que se estaría vulnerando el artículo 394 del Código Civil al no permitir que los demás copropietarios se sirvan del inmueble, perjudicando a la comunidad de propietarios. El desahucio por precario se tendrá que iniciar ante un Juez mediante abogado y procurador, y será necesario que se ejercite por el mayor número de copropietarios y cuotas conforme el artículo 398 CC (ej. si son 5 copropietarios en total, con un 20% de cuota de participación cada uno, se tendrá que iniciar como mínimo por tres de ellos, ya que sumarían el 60%), aunque solo uno de ellos tendrá que interponer la demanda en beneficio de la comunidad (con autorización del resto de copropietarios).

1. Requisitos para iniciar el procedimiento desahucio por precario:- Que el bien inmueble tenga más de dos copropietarios;- Que se esté utilizando de manera exclusiva por uno de ellos;
2. – Que la acción se ejercite por el mayor número de copropietarios y cuotas;

Es problema surge cuando la comunidad se compone por únicamente dos copropietarios y ostentan el 50% cada uno, ya que en estos casos la jurisprudencia no sigue un criterio unánime.

Algunas Audiencias Provinciales han defendido que sí es posible acudir al procedimiento explicado anteriormente, el desahucio por precario, ya que se estaría defendiendo el derecho de poder utilizar el bien inmueble; mientras que otras Audiencias Provinciales consideran que no se puede utilizar ya que el copropietario que iniciaría el desahucio no tiene la mayoría de los votos, al tener únicamente el 50%. Recordamos que uno de los requisitos esenciales para iniciar este procedimiento es que la acción se ejercite por el mayor número de copropietarios y cuotas, por lo que estas Audiencias Provinciales consideran que el copropietario deberá acudir a otro tipo de procedimiento (ej. un procedimiento judicial de indemnización por daños y perjuicios o un procedimiento judicial solicitando la utilización compartida del inmueble).