Deudas con la comunidad de propietarios

  • LA AFECCIÓN REAL DE LA VIVIENDA O LOCAL, AL PAGO DE DEUDAS CON LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.
  • Muchas personas desconocen que cuando compran una vivienda o un local, que es parte integrante de una comunidad de propietarios, pueden verse afectadas, por las deudas que el anterior propietario – el vendedor-, pudiera tener pendientes con la Comunidad de Propietarios, y no hubiera liquidado antes de proceder a la compra venta.
  • Para evitarlo te vamos a explicar en que consiste la afección real de la vivienda al pago de deudas con la Comunidad de Propietarios, y durante cuánto tiempo estará obligado el nuevo dueño de la vivienda o local a pagar esa deuda.

Deudas con la comunidad de propietarios

¿Tengo que pagar las deudas de la comunidad del anterior propietario cuando compro una vivienda o un local?

“…el nuevo propietario tendrá que pagar las deudas de los tres últimos años naturales anteriores a los de la compra…”

El articulo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en su apartado e), recoge la afección real del inmueble a la deuda existente, a cargo del nuevo adquirente del inmueble e indica lo siguiente:

“El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.”

A tenor de lo recogido en el citado artículo 9. e), el pago de deudas con la Comunidad se extiende a la parte vencida de la anualidad en curso y a los 3 años previos.

Deudas con la comunidad de propietarios

¿Tengo que pagar las deudas de la comunidad del anterior propietario cuando compro una vivienda o un local?

Para entenderlo más fácilmente ponemos un sencillo ejemplo. Suponemos que el comprador de una vivienda, la adquiere en marzo de 2022, y la vivienda tiene deudas desde el año 2017 sin pagar por el antiguo propietario. Teniendo en cuenta estos periodos de tiempo, y lo establecido en el artículo 9.

e) de la LPH, el nuevo propietario tendrá que pagar las deudas de los tres últimos años naturales anteriores a los de la compra, por tanto 2019, 2020 y 2021, además de las cuotas emitidas de la anualidad en la que se efectúa la compra o adquisición del inmueble, y en este caso, las correspondientes a los meses de Enero, Febrero y Marzo de 2022.

Si seguimos el ejemplo, como la deuda es mayor a lo que se tiene que pagar por afección real del bien a la deuda, y hemos indicado que la vivienda comprada tenia deudas desde el año 2017, la Comunidad no podrá en ningún caso reclamar al comprador y nuevo propietario de la vivienda, ninguna deuda de los años 2017 y 2018. Esta deuda anterior al 2019, solo podrá ser reclamada al anterior propietario, que sigue respondiendo de la misma, mientras esta no prescriba (las deudas prescriben a los 5 años).

A la hora de responder de la deuda por afección real, se responde tanto de los gastos ordinarios, como de los extraordinarios, con la matización de que el nuevo adquirente solo responderá con el mismo piso o local y no con sus demás bienes.

Deseamos que este post te haya sido de utilidad, y te haya servido para tener una noción más clara de que se puede considerar elemento común de una comunidad de propietarios, en contraposición con los elementos privativos de un edificio.

En DORADO, #NosImportaTuVivienda, somos especialistas en Administración de fincas , por eso queremos ayudarte a encontrar respuestas que te ayuden a mantener una buena relación de convivencia con tus vecinos. No dudes en contactar con nosotros, Administramos Soluciones.

Contents

Deudas de la comunidad del anterior propietario

¿Tengo que pagar las deudas de la comunidad del anterior propietario cuando compro una vivienda o un local?

Las deudas con la comunidad de propietarios serán a cargo de aquellas personas que eran la propietarias en su momento de la vivienda o local y que no pagaron los recibos mensuales por los gastos que les giró la comunidad.

Estas personas son las deudoras y por tanto la comunidad de propietarios podrá demandarlos para reclamarles las cantidades debidas.

Ahora bien, como la vivienda queda afecta por ley al pago de los créditos que haya a favor de la comunidad correspondientes a la anualidad corriente, y a los 3 años anteriores (artículo 9.

1 e) de la LPH), el propietario actual que haya comprado una vivienda que tuviera deudas con la comunidad por el anterior propietario estará obligado al pago de la deuda que tenga del año corriente y los 3 anteriores.

l articulo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en su apartado e), recoge la afección real del inmueble a la deuda existente, a cargo del nuevo adquirente del inmueble e indica lo siguiente:

“El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.”

¿Cuándo prescriben las deudas con la comunidad de propietarios?

Las deudas prescriben a los 5 años.

El artículo 1966.3ª del Código Civil establece:

“Por el transcurso de cinco años prescriben las acciones para exigir el cumplimiento de las obligaciones siguientes:

1.ª La de pagar pensiones alimenticias.

2.ª La de satisfacer el precio de los arriendos, sean éstos de fincas rústicas o de fincas urbanas.

3.ª La de cualesquiera otros pagos que deben hacerse por años o en plazos más breves.»

Ejemplo sobre existencia de deudas del anterior propietario con la comunidad

a) El dueño de un piso tiene deudas con la Comunidad de propietarios desde marzo de 2015 en adelante.

b) El piso se lo adjudica en subasta el Banco en fecha 01.09.2020 porque el propietario no pagó la hipoteca.

¿El Banco tiene que pagar la totalidad de las deudas con la Comunidad del anterior propietario, o no tiene dicha obligación?

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en su artículo 9.1, apartado e), establece dos cuestiones al respecto:

1ª.- Son obligaciones de cada propietario, la de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

2ª.

– El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

Como vemos por la redacción del anterior precepto, existen DOS conceptos distintos:

  • Por un lado, el obligado personal al pago de los gastos comunes del inmueble, que será el propietario del inmueble que no ha pagado las cuotas comunitarias durante el tiempo en el que ha sido dueño.
  • Y de otro, que la vivienda queda afecta, con independencia de quien sea su actual dueño, al pago de los gastos comunes de la anualidad corriente y los 3 años anteriores, aunque el actual dueño no sea el deudor de la Comunidad.

¿Qué significa que la vivienda queda afecta al pago de las deudas con la Comunidad?

Significa que aunque el actual propietario no sea el deudor personal con la Comunidad, el piso o local adquirido va a responder de las deudas con la Comunidad del anterior propietario con un límite que se extiende a la anualidad en la que se adquiera y a los tres años anteriores.

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No se trata de que el actual propietario sea deudor personal de la Comunidad, sino que el inmueble queda afecto al pago de las cantidades que se le deban a la Comunidad por el período establecido por ley.

Quien sí es el deudor personal con la Comunidad y sigue siéndolo, es el propietario antiguo que no pagó los recibos durante el tiempo que fue dueño de la vivienda o local.

En Gescom Navarra, somos especialistas en Administración de fincas , por eso queremos ayudarte a encontrar respuestas que te ayuden a mantener una buena relación de convivencia con tus vecinos. No dudes en contactar con nosotros, Administramos Soluciones.

¿Quién Responde de las Deudas de una Comunidad de Propietarios?

Muchas personas se preguntan, ¿Quién Responde de las Deudas de una Comunidad de Propietarios? Es habitual recibir consultas sobre si debemos pagar las deudas con la comunidad que tenía el anterior propietario.

En este caso vamos a analizar si el nuevo propietario debe abonar las deudas con la comunidad del anterior propietario, es decir, de la persona física o jurídica a la que le compró el inmueble.

En primer lugar, cuando se adquiere una vivienda es necesario saber qué deudas tiene esa vivienda. Hay que informarse si está al día con los pagos a la comunidad, si tiene hipotecas, si tiene alguna carga o gravamen, etc.

En lo relativo a la comunidad; debemos exigirle al vendedor que solicite una certificación a la administración de fincas para acreditar si está al día con los pagos o no.

De no estarlo, el administrador de fincas establecerá cuál es la cantidad a deber por parte de esa vivienda.

Ley de Propiedad Horizontal

El artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece lo siguiente:

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores.

Lo que la Ley de Propiedad Horizontal nos dice; es que el comprador responde con la vivienda de las deudas que tuviera el anterior propietario hasta un máximo de 3 años anteriores a la compraventa.

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Este dato es muy importante en aquellos casos donde se adeuden muchas cantidades de dinero; ya que el nuevo titular solo respondería de unas determinadas cantidades, no de todas.

Debemos resaltar, que el nuevo propietario únicamente debe hacerse cargo de los gastos comunes del inmueble. Pero no de aquellos casos donde los gastos sean individuales del propietario. Nos explicamos;

La Audiencia Provincial de Castellón estableció lo siguiente sobre una sanción individual a un propietario concreto:

La entidad demandada no debe responder con el inmueble adquirido de ese recargo o sanción pecuniaria devengado en fecha anterior a su adquisición, de la que es únicamente deudor el anterior propietario , al tratarse de una deuda estrictamente individual y personal.

  • Por ello, el nuevo propietario únicamente está obligado al pago de las cuotas debidas durante los 3 años anteriores a la compra.
  • Así las cosas, la condición de nuevo titular del piso conlleva la obligación de responder frente a la comunidad de las deudas anteriores con la limitación temporal establecida; sin perjuicio de su derecho de repetir contra el deudor personal, el propietario del piso cuando se generó la deuda.
  • Actualmente, la legislación, para proteger aún más al nuevo propietario; exige que para poder realizar la compraventa de un inmueble, es necesaria una certificación de estar al corriente con la comunidad.
  • De este modo, el nuevo propietario sabrá desde el momento de la compra qué deudas tiene el inmueble que va a adquirir.

En este sentido, el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, establece lo siguiente:

«En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude.

El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente.»

De este forma, siempre deberá constar la certificación de deudas con la Comunidad; salvo que el comprador exima de esta obligación al vendedor.

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  1. Nuestro consejo, como no puede ser de otra manera, es que nunca se exima al comprador de esa obligación; ya que puede acarrear al comprador problemas con la Comunidad.
  2. Es de destacar, que la certificación debe ir firmada por el Secretario de la Comunidad con el visto bueno del Presidente.
  3. En Mosquera & Vicente Abogados somos expertos en Propiedad Horizontal; aportando siempre la mejor solución y asesoramiento a nuestros clientes para que cuenten con el mejor servicio jurídico.
  4. Estaremos encantados de estudiar su caso y poder ofrecerte una solución personalizada adecuada a sus necesidades, ofreciendo nuestros servicios en toda España.

Guillermo Mosquera Vicente, colegiado del Ilustre Colegio de Abogados de A Coruña y socio fundador de Mosquera & Vicente abogados.

¿Pisos con deudas con la comunidad de propietarios? ????

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¿Estás a punto de comprarte un piso y quieres saber si tiene alguna deuda con la comunidad de propietarios? Es lo más normal del mundo.

Al fin y al cabo empezar una nueva etapa nunca es fácil, pero si encima sabes que vas a tener que pagar más, menos.

Para que estés completamente seguro, Mamá te va a explicar qué hacer y cómo saber que el piso que vas a comprar tiene una deuda con la comunidad de propietarios.

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Piso con deudas a la comunidad de propietarios, ¿qué significa?

Esta pregunta tiene una respuesta muy clara y sencilla. Cuando un piso tiene deudas con la comunidad propietarios es que su propietario no ha hecho frente a las cuotas pertinentes, por lo que sobre ese piso recae una carga que deberá ser asumida por el actual dueño de la vivienda. ¡Por eso, si compras una casa, puede que tengas que ser tú el que pague esta deuda! 

¿Qué pasa si compro un piso con deudas a la comunidad?

He de decirte que lo más común es que antes de que se realice la compra es que, si existen deudas con la comunidad, se llegue a un acuerdo entre la parte vendedora y la compradora. Si esto ocurre, hay dos posibilidades:

  • El vendedor puede firmar una cláusula en la que asegura que se hará cargo de esos pagos en un plazo concreto.
  • Rebajar el precio que pide al comprador a cambio de que sea este el que salde las deudas con la comunidad de propietarios. ¡Lo justo! 

En el caso de que las deudas no queden saldadas, el nuevo propietario aparecerá como moroso hasta que ya no haya ningún tipo de carga. Al adquirir la propiedad, también adquiere los recibos impagados. ¡Es un combo como el de McDonald’s! 

¿Quién debe pagar las deudas a la comunidad?

Aunque lo más ético es que pague las deudas de la comunidad de vecinos la persona que era propietaria del piso en el momento en que estás cuotas fueron impagadas, si has comprado una casa con deudas y el anterior propietario no se ha hecho cargo, te toca pagar a ti.

En otras palabras, cuando el anterior propietario del piso tiene deudas con la comunidad, independientemente de que sea él el verdadero deudor y esté obligado personalmente a su pago con todos sus bienes presentes y futuros, será el comprador el que responderá a la deuda ya bien sea con el propio inmueble o pagando las cuotas impagadas con un límite: sólo tendrá que hacer frente al pago de la anualidad en la que se adquiere el inmueble y a los tres años anteriores. ¡No pierdas la oportunidad de disfrutar de los beneficios de vivir en una comunidad de vecinos por no hacer frente a las deudas! 

Si fuera de este periodo de tiempo existe más deudas, será el antiguo propietario el que debe responder ante ellas. Tanto la comunidad como el nuevo propietario podrán reclamar al antiguo propietario el pago de estas deudas con la comunidad de vecinos.

En estos casos que te he contado, el nuevo propietario no paga en calidad de deudor sino de tercero interesado. Sin embargo, también, puede asumir expresamente la deuda del vendedor en el momento de la transmisión y convertirse en el deudor.

Si eso ocurre, ya no solo respondería por las deudas acumuladas en el periodo establecido, sino que pasaría a responder del cumplimiento de la obligación completa con todo su patrimonio presente y futuro. ¡Es una gran responsabilidad! 

¿Cómo puede actuar la comunidad frente a la deuda?

Como ya te he dicho, cuando compras un piso, también compras un sus deudas. Por eso, la comunidad puede reclamarte directamente (siempre que se trate de deudas comprendidas en el periodo que te he dicho) y tú reclamarle el importe de éstas al antiguo propietario por vía judicial.

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Lo más habitual es que la comunidad, a la hora de proceder judicialmente, reclame tanto al nuevo como al antiguo propietario, ya que al estar el bien registrado a nombre de persona distinta del deudor, es la forma de mantener la posibilidad del embargo preventivo para asegurarse el cobro. ¡También la comunidad puede llevar a cabo la venta del piso para el resarcimiento de la deuda! 

¿Cómo saber si un piso tiene deudas con la comunidad antes de ejecutar la compra?

Tienes varias formas de saber si un piso tiene deudas con la comunidad antes de comprar una vivienda:

  • Ir al Registro de la Propiedad.
  • Solicitar una Certificación Registral o una nota simple.
  • Solicitar una Certificación de dominio y cargas. ¡Puede incluir la reproducción literal de las inscripciones o información acerca del historial no vigente de la finca! 
  • Pedir al vendedor que te dé una copia autorizada de escritura pública y el recibo del que resulte el pago de la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
  • Pedirle un certificado al presidente de la comunidad de vecinos en el que conste que la vivienda que vas a comprar está al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad.

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Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, como indica en su primer artículo, “tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal”.

En concreto, el artículo 9.1(e) indica que son obligaciones de cada propietario “contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes  (…).

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude.

El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente (…).”

Cómo reclamar deudas en una comunidad de propietarios– Fotocasa Life

Uno de los problemas a los que se enfrentan habitualmente las comunidades de propietarios es el impago de los gastos de la comunidad por parte de algún vecino.

Se trata de una cuestión seria, ya que no solo este pasará a convertirse en moroso y enfrentarse al posible pago de multas elevadas, sino que el resto de propietarios deberán repartirse los costes del vecindario. 

Dado que en los últimos meses, a raíz de la pandemia, muchas personas han perdido su trabajo o se han visto afectados por un ERTE, la morosidad en las comunidades de vecinos ha aumentado de forma considerable.

Se trata de un tema que preocupa a muchos propietarios y a los administradores de fincas, dado que en todos los vecindarios se debe hacer frente a los gastos mensuales para el mantenimiento de las zonas comunes en la comunidad de propietarios. 

A continuación analizaremos qué tipos de gastos hay en las comunidades de propietarios, cómo podemos reclamar deudas, qué acciones se pueden tomar en caso de que no se lleguen a pagar, y si prescriben las deudas con la comunidad de vecinos o no.

Antes de analizar cómo podemos reclamar deudas ante una situación de impago, es necesario saber qué tipos de gastos existen y cuándo se deben abonar. Pueden distinguirse entre dos grupos:

  • Gastos comunitarios ordinarios: son los que pagamos mensual o trimestralmente, destinados a mantener los elementos y servicios comunes. La limpieza del edificio, el mantenimiento del ascensor, el servicio de conserjería, etc. son algunos de ellos.

Los gastos ordinarios se aprueban en el presupuesto anual de la comunidad y están estipulados en los estatutos de esta. Su precio medio ronda los 100 euros mensuales por vivienda.   

  • Gastos comunitarios extraordinarios: son los conocidos como derramas, es decir, los que se producen de forma excepcional, como consecuencia de alguna reparación o de la instalación de un nuevo servicio. La instalación de fibra óptica, la rehabilitación del edificio para reducir el riesgo de humedades o la colocación de placas solares son algunos de ellos.

No forman parte del mantenimiento y conservación normal de la comunidad y, por lo tanto, no están previstos en el presupuesto anual. Su precio dependerá del tipo y la magnitud de la reparación o instalación.

¿Es obligatorio pagar los gastos de la comunidad de propietarios?

La Ley de Propiedad Horizontal, que es la que regula todo lo relativo a los gastos comunitarios. Según esta, los gastos ordinarios deben ser abonados obligatoriamente por todos los propietarios, dado que sirven, como apuntábamos, para el mantenimiento de los elementos y servicios comunes.

Los gastos comunitarios extraordinarios, por su parte, deben ser abonados obligatoriamente por todos los propietarios siempre que se recauden para mejorar la seguridad del edificio, o para garantizar su accesibilidad. No será obligatorio cuando sea con fines estéticos, es decir, para mejorar la apariencia de la edificación.

Por lo tanto, es necesario aclarar que hay ocasiones en las que podemos negarnos a pagar una derrama: todas aquellas que no se recauden para mejorar el bienestar del edificio. 

Cabe destacar que los primeros se aprueban en junta en el presupuesto anual de la comunidad, mientras que los segundos en juntas extraordinarias para tal fin. En ambos casos, sin embargo, cada propietario pagará el importe proporcional del coeficiente de propiedad que aparece en las escrituras de su vivienda.

¿Cómo podemos reclamar deudas en una comunidad de propietarios?

Existen una serie de pasos que toda comunidad de propietarios debe llevar a cabo para reclamar deudas de forma legal y correcta. Son los siguientes:

Convocar una junta extraordinaria para dar a conocer qué deudas existen

En las comunidades se celebra, como mínimo, una junta de propietarios anual en la que se debaten y se aprueban, o no, varios asuntos inherentes a la comunidad, como los gastos ordinarios que deberá pagar cada propietario.

En el caso de que uno o varios vecinos no hagan frente a dichos gastos, se deberá convocar una junta extraordinaria para exponer la situación de morosidad a la que se enfrentan y aprobar la reclamación de las deudas existentes ante un juzgado.

Dar a conocer al deudor que debe abonar los gastos de comunidad lo antes posible

Es importante mantener un ambiente cordial entre los propietarios, por lo que, a pesar de que en la junta extraordinaria se apruebe la decisión de tomar medidas legales, es importante que el presidente de la comunidad o el administrador de fincas hable con el deudor de manera pacífica para que este se ponga al día de todos sus pagos sin tener que recurrir a la justicia.

Sin embargo, para que conste que existe una deuda en la comunidad que puede prolongarse en el tiempo, es importante mandar al vecino moroso una notificación con acuse de recibo, como un burofax. En este debe especificarse la fecha y los motivos específicos por los cuales se le manda la notificación, así como la firma del secretario y del presidente de la comunidad.

Esperar la respuesta del deudor

Una vez hayamos hecho saber al deudor que la comunidad le está reclamando los gastos pendientes, hay que esperar a que este se posicione. En caso de que abone el importe que debía, y los posibles intereses por atraso, el caso quedará resuelto. 

Si, por el contrario, se opone a pagar, la comunidad de propietarios deberá interponer una demanda y esperar a ir a juicio, mediante un procedimiento monitorio. Mientras tanto, puede solicitar el embargo preventivo de los bienes del deudor.

Finalmente, si el deudor no se posiciona, la comunidad tendrá la potestad de dictar un decreto mediante el cual podrá embargar sus bienes, hasta que la deuda quede abonada por completo.

Reclamación de deudas comunidad de propietarios

Solicitado en Las Cabezas de San Juan ( Sevilla )

En más de 10 años el vecino no ha pagado cuotas. No paga la limpieza de zonas comunes ni mantenimiento. Económicamente está bien (cobra una paga del estado) y tiene varios requerimientos judiciales (ha estado en la carcel), con lo cual, creemos que no paga porque no quiere pero al reclamarle por vía legal puede pagar por no tener problemas de nuevo con la justicia.

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Solicitado en Arucas ( Las Palmas )

Propietario deudor que nunca a pagado comunidad se le ha reclamado vía amistosa por burofax 20217 hasta la actualidad . La cuota es de 6 euros mensual la comunidad
Y tiene su vivienda alquilada.
No he tenido todavía respuesta por su parte. Que hacer si no recibo respuesta

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Solicitado en Madrid ( Madrid )

Pues mi pregunta es la siguiente.

En mi comunidad se ha pedido un prestamo a 10 años para reparacion de fachada,y se ha establecido una cuota en funcion de su cuota de participacion para pagar el prestamo,la cuestion es que hay un vecino que aunque esta al corriente de pago con la cuota que se paga de comunidad no abona la que le corresponde del prestamo porque en su dia no estubo de acuerdo en que se pidiera,este se aprobo por mayoria en junta general el solicitarlo. La cuota es de 110e y tiene una morosidad de 10 meses,me gustaria saber que coste le puede acarrear para tratar de convencerle que se ponga al corriente,y cual seria el procedimiento a seguir.
MUCHAS GRACIAS

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Solicitado en Portugalete ( Bizkaia )

SE TRATA DE UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS QUE HA APROBADO LA RECLAMACIÓN JUDICIAL DE LA DEUDA DE UNO DE LOS PROPIETARIOS POR UNA DERRAMA EXTRAORDINARIA APROBADA PARA LA REFORMA DEL ASCENSOR DEL EDIFICIO APROBADA EN JUNTA, LA CUAL ASCIENDE A 3.579,86 €

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Solicitado en Madrid ( Madrid )

Represento una comunidad de 250 viviendas y necesitaría un presupuesto para reclamar deudas de algunos propietarios. Tenemos una deuda acumulada superior a 330.000, en mano de una veintena de propietarios. El presupuesto deberá incluir todos los gastos, incluido los judiciales. Gracias,

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Solicitado en Madrid ( Madrid )

Comunidad de propietarios, unas 100 viviendas y 100 plazas de garaje, algunas viviendas propiedad de personas físicas y un 20% aprox propiedad de la EMV. Entre unos y otros hay una deuda de 75000 euros. Se necesita externalizar la reclamación de estas deudas ya que los resultados de las gestiones de adminstradores no ha sido buenos.

Como se va a promover el cambio de gestores, quiero promover asismismo la externalización total de la reclamacion de estas deudas, las que todavía sean exigibles, que son unas 20 propiedades: 6 entre 7000 y 9000; 2 de 4000 y el resto entre los 450 y los 1200€.

Por tanto necesito un despacho o abogado que lo tenga claro, sea resolutivo y trabaje por resultados.

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Solicitado en Benidorm ( Alicante )

El lunes 31 de agosto vamos a enviar 3 burofax. Uno por cada uno de los 3 propietarios deudores. En caso de que en el plazo indicado en el burofax no liquiden la deuda, se procederá al proceso monitorio. Si esto tampoco da resultado, llegaremos al juicio ordinario. Es en este punto donde necesitaríamos un abogado que nos ayude a conseguir que liquiden estas 3 deudas.

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Solicitado en Santa Coloma de Cervelló ( Barcelona )

Soy miembro de una asociación de propietarios que estamos en un Recinto Industrial.

Existen deudas de asociados que hace años dejaron de pagar, en 2016-2017 se hizo el intento de reclamar la deuda, y en algunos casos se alcanzaron acuerdos con los propietarios, que hasta la fecha han ido cumpliendo con su compromiso, pero otros no.
Hemos decidido volver a reclamar esta deuda, por ello precisamos para que nos puedan informar si es viable hacerlo y cuales serían sus condiciones.
Un saludo

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Afección real: las deudas en la comunidad de propietarios

La afección real en Propiedad Horizontal puede ser un término desconocido para la mayoría de los mortales. Sin embargo, todos veremos las cosas más claras si los sustituimos por las deudas contraídas por un inmueble con la comunidad de propietarios.

Cuáles son las deudas en la comunidad de propietarios que podemos reclamar es un concepto que ha ido evolucionando a lo largo del tiempo. Al igual que la propia Ley de Propiedad Horizontal (LPH). En las últimas redacciones, se ha perseguido un fin garantista que permita el adecuado sostenimiento de los inmuebles.

Las nuevas modas de desarrollo sostenible y rehabilitación de las ciudades han influido en la preferencia por la solvencia de las comunidades. Si sumamos esto a que con la crisis infinidad de viviendas pasaron a los bancos, sumamos un coctel perfecto para facilitar que las comunidades recuperen sus saldos.

Afección real y obligaciones de los propietarios

Hemos insistido en esto hasta la saciedad. En la comunidad de propietarios, lo nuestro no es tan nuestro como a priori parece.

Primero, hay que distinguir entre la propiedad individual del propietario sobre su vivienda o local (elementos privativos) y la copropiedad de los elementos comunes.

Más allá, nos encontramos con que esa misma propiedad individual también puede verse limitada, ya que forma parte de un edificio o complejo.

A partir de esa premisa, tenemos que hablar de las >> obligaciones de cada propietario aquí

A quién se puede reclamar la deuda con la comunidad | OCU fincas y casas

Casos en que se reclaman deudas al vendedor o al nuevo comprador del piso o local en la comunidad de propietarios. Posibilidad de embargar el piso. Quién responde de gastos aprobados antes.

La responsabilidad por deudas en la comunidad

Uno de los deberes principales de cada propietario respecto de la comunidad de propietarios es la de “contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización” (artículo 9 de la Ley de propiedad Horizontal, LPH).

El obligado al pago de los gastos es quien sea propietario en el momento de producirse la obligación de satisfacer el gasto comunitario. El momento clave es el de la exigibilidad de las cuotas (cuando se libra el recibo al propietario), no el de su aprobación (fecha del acuerdo del gasto o aprobación del presupuesto).

  • El problema puede venir cuando se transmite una vivienda o local y hay cuotas o gastos pendientes de pago.
  • Para tratar de garantizar que la comunidad cobre, la Ley teje un sistema de responsabilidades entre la persona que vende y la que compra el inmueble.
  • Vecino moroso en la comunidad de propietarios.
  • Nuevas medidas frente a morosos en la comunidad.

Crédito preferente e inmueble afecto

Estas deudas en favor de la comunidad derivadas de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de crédito preferente.

El adquirente de la vivienda o local no solo debe hacerse cargo de los gastos a partir del día en que lo adquiere.

También responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares, hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores.

El certificado de deudas con la comunidad

En la escritura pública de transmisión el transmitente debe declarar que se halla al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude.

Para eso, el transmitente debe aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad.

Sin el certificado no podrá autorizarse el otorgamiento de la escritura, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente, algo que no es recomendable.

  1. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
  2. Modelo de solicitud al secretario de certificado de deudas.
  3. Modelo de certificado de deudas con la comunidad.

Comunicar la venta del inmueble

Junto a todo lo anterior, otro de los deberes que prevé la LPH es el de comunicar al secretario el cambio de titularidad de la vivienda o local cuando se produzca. Hay que comunicarlo de modo que permita tener constancia de la recepción del mensaje.

Si el vendedor no lo comunica, seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho del vendedor a repetir contra el comprador.

Esta responsabilidad del vendedor no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno de la comunidad haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando de dicha transmisión resulte notoria.

Modelo de comunicación a la comunidad de la venta del inmueble.

A quién reclamar el gasto

En cada caso la comunidad debe ver a quién puede (y le conviene) reclamar las deudas pendientes. Si como última solución al impago