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Bueno, vale, tampoco hay tantos secretos sobre la devolución de la fianza, pero sí muchas incertidumbres que ponen nerviosos a caseros e inquilinos cuando se deja un piso en alquiler. Aquí lo aclaramos todo.

Un inquilino firma su contrato de alquiler, entrega el mes de renta más la fianza y cualquier otra garantía adicional que le pueda haber pedido el casero. A cambio, recibe las llaves de su casa. Vive allí durante un tiempo hasta que decide cambiar de piso. Se lo dice al casero. ¿Cómo se hace la devolución de la fianza? Así:

Cuándo y cómo se devuelve la fianza al dejar un piso en alquiler

Cuando un inquilino entra en un piso en alquiler está obligado a dar un mes de alquiler en metálico a su casero en concepto de fianza. Así lo dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 en su artículo 36.

1: “A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.”

A partir de los tres primeros años de alquiler esa fianza se puede ir aumentando o disminuyendo en cada prórroga del contrato hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de lo que se pague de alquiler. Así también lo dice la LAU de 1994 en su artículo 36.

2: “Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización.

Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.”

En el momento de dejar el piso en alquiler, el casero debe devolver esa fianza que entregó el inquilino y sólo puede descontar las deudas que tenga pendientes: alquileres, la indemnización estipulada en el contrato si lo deja antes de tiempo, suministros y arreglos de desperfectos que le corresponda pagar al inquilino. Eso sí, cada cantidad que se descuente de la fianza debe estar perfectamente justificada con una factura.

Si pasa un mes y el casero no ha devuelto la fianza y no tiene ninguna causa justificada para no hacerlo entonces el inquilino puede reclamarle la fianza y sus intereses legales.

Qué se puede descontar en una fianza

El casero puede descontar de la fianza:

1.- Alquileres pendientes de pago

Si el inquilino ha dejado de pagar algún mes o parte de algún mes el casero puede cobrárselo de la fianza. Eso sí, debe justificarlo.

2.- Indemnización pactada por dejar el piso antes de tiempo

A partir de los seis meses de alquiler el inquilino puede dejar el piso alquilado en cualquier momento siempre que avise al casero con al menos 30 días.

Pero en el contrato de alquiler se puede haber pactado que el inquilino indemnizará al casero si deja el piso antes de tiempo y esa indemnización debe ajustarse a lo establecido por la LAU en su artículo 11: “El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”

• Es decir, el casero puede exigir su indemnización y cobrársela de la fianza si el inquilino deja el piso antes de tiempo, pero para hacerlo debe haber incluido la cláusula de desestimiento e indemnización en el contrato de alquiler y cobrarla según lo estipulado por la LAU.
• 
• 3.- Suministros pendientes de pago
• Normalmente, cuando un inquilino deja su piso en alquiler no le da tiempo a pagar todos los suministros de la casa (agua, luz, gas …) por el sistema de facturación de las distintas compañías, por eso, en muchas ocasiones el casero se queda con la fianza para pagar con ese dinero las últimas facturas de suministros y devolver luego lo que sobra al inquilino.

Otra opción es que el inquilino pague directamente los suministros, es decir, que aunque deje el piso en alquiler siga teniendo en su cuenta bancaria la domiciliación del agua, gas, luz … hasta pagar todo lo que él haya consumido y luego ya haga el cambio con el casero. Así el casero entrega la fianza al inquilino el mismo día de la entrega de las llaves si no hay otra deuda pendiente.

4.- Desperfectos en la vivienda

Si el inquilino ha roto algo en el piso alquilado debería repararlo o asumir el coste de su reparación. Si no lo hace el casero puede descontárselo de la fianza siempre y cuando lo acompañe de la factura correspondiente.

Pero, ¿qué es lo que le corresponde reparar a un inquilino? En principio, el artículo 21.4 de la LAU de 1994 dice que “las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

” Por lo que se entiende que si el inquilino lleva tiempo viviendo en el piso y surgen pequeñas reparaciones precisamente por el desgaste que hace de la vivienda, entonces es él quien debe asumir el coste de esas reparaciones. Y, por supuesto, si rompe algo también debe pagarlo él.

¿Y qué debe pagar el casero? Él debe hacerse cargo de todas las obras que sean necesarias hacer para mantener la habitabilidad de la casa.

1. ¿Necesitas tenerlo más claro? Amparo BB, casera y experta de La Comunidad, nos hizo en un día un gráfico que resume conceptos:
2. 
3. Pero vayamos a los dos casos más conflictivos cuando se deja un piso en alquiler y está pendiente la devolución de la fianza:

Pintura: Si un inquilino ha estado viviendo varios años en el piso se entiende que debe haber habido un desgaste en la pintura y es el casero quien debe pintar de nuevo la casa para el siguiente inquilino. Pero si el inquilino ha estropeado alguna pared al colocar muebles, entonces debería ser él quien se encargase de la reparación.

O si el inquilino decide cambiar el color de la pintura de la casa sin contar con el permiso del casero, entonces el casero podría exigirle que vuelva a pintarla con su color original o cobrarle la nueva pintura.

Limpieza: el inquilino debe devolver la casa tal como se la entregaron, pero este punto es difícil de argumentar si no hay pruebas … Lo ideal es que el contrato de alquiler incluya fotografías del estado del piso cuando se entrega para certificar su limpieza y exigir la devolución en el mismo estado … ¿Y qué contratos tienen estas fotos? Los mínimos … pero ambas partes saben perfectamente cómo estaba el piso originalmente y cómo se debería entregar, ¿o no? 🙂

Cómo sellar la devolución de la fianza

El día de la entrega de llaves del piso se debe firmar también el documento de fin de alquiler. Allí se indica por escrito la finalización del alquiler estando de acuerdo ambas partes (casero e inquilino) y cómo se hace la devolución de la fianza y cualquier otra garantía adicional que pueda haber entregado el inquilino.

Si no se devuelve la fianza se debe indicar por qué y cuándo se devolverá. Igual pasa con la garantía adicional, si se ha entregado alguna. Normalmente los caseros piden dos meses de ‘fianza’, pero legalmente no son dos meses de fianza, es un mes de fianza y el otro se considera garantía adicional.

En el caso de que se hayan entregado estos dos meses, el documento de fin de contrato debe detallar si se devuelven en el mismo acto de entrega de llaves del piso y, si se descuenta algo, se debe indicar cuánto, por qué y adjuntar la factura correspondiente. Si no se devuelve el día de la entrega de llaves se debe indicar por qué no se devuelve ese día, cuándo se devolverá, cómo y, por supuesto, acompañar todo lo que se descuenta con la factura correspondiente.,

El documento de fin de alquiler debe llevar fecha y ser firmado por ambas partes.

Y si no se devuelve la fianza y se quiere reclamar …

Si el casero se niega a devolver la fianza el inquilino debe exigirle que le explique por qué y que justifique cada gasto que descuenta de la fianza con sus facturas correspondientes. Si esta justificación no convence al inquilino entonces puede acudir a los tribunales para reclamar su dinero.

Como dice Pelayo de Salvador Morell, abogado, en su post Guía Rápida sobre la Fianza en el Alquiler de Pisos: “Con carácter general, el procedimiento para sustanciar cuestiones relativas a los arrendamientos es el procedimiento ordinario, pero hay juzgados en los que se admite el procedimiento verbal para exigir la devolución de la fianza (el monitorio no suele ser aceptado).

Si la cuantía es inferior a 2.000 €, no hace falta acudir con abogado y procurador, aunque siempre es aconsejable contar con asesoramiento jurídico.”

¿Dudas? ¡Pregunta en nuestra Comunidad!

Entrega de llaves de alquiler y devolución de fianza

Se dice que la entrega de llaves es el acto que pone fin al contrato de arrendamiento, sin embargo, atendiendo a la Ley de Arrendamientos Urbanos y a la interpretación que han dado los tribunales sobre la devolución de la fianza, el arrendador todavía dispone de un mes para devolver la fianza, teniendo este plazo para cerciorarse de que el arrendatario ha cumplido con todas sus obligaciones.  Aunque lo anterior suscita dudas, lo que sí es cierto es que procede el pago de las rentas hasta que el inquilino restituye la posesión de la vivienda y devuelve las llaves al arrendador.

La entrega de llaves es el acto que culmina el contrato de alquiler

La entrega de llaves es el último acto realizado por el arrendatario que pone fin al contrato de arrendamiento. El art.

11 LAU, titulado Desistimiento del contrato, está dedicado a la entrega de la posesión, ya sea por desistimiento o bien por extinción del plazo convenido en el contrato.

En el momento en que termina el contrato de alquiler, y sea por el motivo que fuere, el arrendatario debe entregar las llaves al arrendador lo que en realidad significa que está devolviendo la posesión de la vivienda a su legítimo propietario o persona que lo represente.

Por su  parte, el art. 1561CC establece como una obligación del inquilino devolver el inmueble a la terminación del arriendo.

En mi opinión, la entrega de llaves en el alquiler es diferente a la entrega de llaves que realiza el vendedor en la compraventa: en la compraventa se trata de una traditio ficta o entrega ficticia de la casa al comprador, este acto, se realiza en Notaría y significa el momento de la transmisión de la vivienda entre transmitente y adquiriente, como es obvio, nadie lleva los ladrillos de la casa a presencia del notario. Pero en la conclusión del alquiler, las cosas ocurren de otra manera: la entrega de llaves debería realizarse en el domicilio arrendado, estando presentes ambas partes del contrato y en el momento de la inspección conjunta de la vivienda. La entrega de llaves en sede de alquileres es más material y real que la tradicional ficción que se realiza en notaría en la compraventa y que ha de ser instrumentada en escritura pública.

Lo anterior tiene un significado relevante que ha de ser tenido en cuenta por las partes y no es otro que la subsistencia del contrato y las obligaciones que lleva aparejado en tanto el inquilino no proceda a la devolución de la finca, siendo absolutamente insuficiente la manifestación de voluntad de devolver la casa o el preaviso que hubiese dado la parte que desea poner fin al alquiler. De la doctrina aplicable a la entrega de llaves,  se desprende que los arts. 1462 y 1463 CC  exigen un acto material de entrega efectiva de la finca para que puede entenderse que ha finalizado el contrato de arrendamiento.

El arrendatario y el arrendador deben acreditar el momento de la entrega de llaves y documentarlo en un acuerdo de extinción de contrato, en este documento debería quedar reflejado que el inquilino restituye la vivienda en buen estado o en su caso, anotar en un acta de desperfectos las posibles irregularidades que se hayan producido en la casa o en los muebles y elementos que formaban parte del contrato de alquiler, en este momento estelar en el que se reúnen arrendador y arrendatario a la finalización del arrendamiento, procede la inspección conjunta de la vivienda donde ambas partes, de manera objetiva pasan a revista al estado del inmueble.

Es por tanto de vital importancia que el  momento de la resolución del arrendamiento sea de mutuo acuerdo entre las partes y conste por escrito la efectiva entrega de llaves al titular del inmueble, caso contrario, el arrendador puede reclamar el pago de las rentas futuras que se vayan devengando por mensualidades y el arrendatario tendrá la obligación de probar ante el Juez la fecha de entrega, lo que deviene prácticamente imposible si la devolución de las llaves no se ha documentado correctamente.

Técnicamente, del art. 217.

1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se desprende que el arrendatario debe de probar que entregó las llaves al arrendador en fecha anterior al devengo de las mensualidades que se le reclaman y será el Juez quién, a la vista de las pruebas aportadas por las partes resuelva la controversia. El conflicto en este caso está servido pues el mero hecho de recoger las llaves no significa que el arrendador esté de acuerdo con la extinción del contrato y en efecto estaría amparado en el art. 1256 CC:

«La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.»

La devolución de la fianza

A la finalización del acuerdo de extinción del contrato y entrega de llaves, es posible que tenga lugar la devolución de la fianza y en su caso, las garantías adiciones o avales que hubiese aportado el arrendatario, pero lo que no se debe hacer, así lo ha resuelto el Tribunal Supremo,  es condicionar la entrega de llaves a la devolución de la fianza pues ambos conceptos tienen distintas finalidades y se pueden resolver en momentos diferentes,  así lo indica la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4ª), de 17.02.2015 cuando dispone lo siguiente:

…No procede la restitución de la cantidad de 1.000 euros depositada en concepto de fianza porque el depósito de llaves condicionado no implica la entrega efectiva de la posesión (…)

La Audiencia Provincial de Madrid (SAP Madrid, de 12 de diciembre de 2013)entiende que “Como la entrega de llaves es unacto liquidativo del contrato, mediante la devolución de la efectiva posesión, es a ese momento al que han de referirse las obligaciones que, siendo de cargo del arrendatario, queden pendientes”. 

En efecto, de las sentencias analizadas se infiere que en el acto de la entrega de llaves debe liquidarse el estado posesorio; en una apretada síntesis, el arrendador ha de devolver la fianza y garantías adicionales que ha mantenido en su poder durante la vigencia del alquiler, o bien dejar indicado en un acuerdo de finalización cuándo va a restituir las garantías. Por su parte, el arrendatario tendrá que hacerse cargo de eventuales desperfectos y saldar los pagos y obligaciones que tuviere pendientes, en cuanto a rentas y suministros. Salvo que se pacte otra cosa, la lectura del art. 36.4 LAU, no dice cuál es el momento en el que el propietario debe devolver la fianza pero los tribunales entienden que el arrendador dispone de un mes para cerciorarse de que el inquilino ha cumplido con sus obligaciones de pago y conservación de la vivienda.

Dado que la fianza actúa como prenda irregular o cantidad retenida por el arrendador destinada a una finalidad muy concreta, le corresponde a él la indicación razonada del destino que debe darse a la fianza: los posibles daños o desperfectos imputables al arrendatario, suministros pendientes u otros conceptos de los que fuese responsable. Si no hay obligaciones pendientes no hay derecho alguno para retener la fianza y el arrendatario podrá efectuar la correspondiente reclamación extrajudicial o judicial en su caso con el interés legal a partir de los treinta días contados a partir de la finalización del arriendo.

En la citada Sentencia, la Audiencia Provincial de Madrid lo explica de la siguiente forma:

2ª Por eso, a ese momento, debe el arrendador tomar posición respecto a la fianza. Para ello dispone del plazo de un mes, para poder examinar con detalle el inmueble arrendado, para determinar los daños que puedan ser imputados al inquilino y para determinar los suministros u otros conceptos que estuvieran a cargo del arrendatario.

3ª Al retener, como prenda irregular, una cantidad destinadaa un determinado fin, habrá de comunicar al arrendatario el destino que considere deba darse la fianza, detallándole los conceptos a los que, en su caso, la aplica.»

Cómo debe actuar el arrendatario si el arrendador se niega a recoger las llaves de la vivienda.

Si el arrendatario actúa correctamente, debe notificar formalmente al arrendador su intención de dar por finalizado el contrato de alquiler, siempre en los plazos prevenidos por la Ley y en su caso, de acuerdo con lo pactado en el contrato, siempre que este, quede claro, no vulnere ningún precepto imperativo de la LAU. Este momento, sería adecuado para “ofrecer” la entrega de llaves al arrendador pues si el interesado no acredita este extremo, el juzgado no va a recoger las llaves al inquilino.

Así las cosas, algunos juzgados son reacios a admitir la consignación judicial de las llaves pues el Código Civil, en los preceptos dedicados a regular  la consignación no recoge la posibilidad de consignar las llaves en sede de arrendamientos.

No obstante, si es posible hacerlo, y así debe admitirlo el juzgado al amparo del art. 99.1 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria.

Inmediatamente, el interesado debe solicitar la cuenta de consignación del juzgado y seguir depositando las rentas en esta cuenta, pues ya ha quedado explicado que la mera entrega de llaves ni obliga al arrendador a aceptarlas ni implica en sí mismo la extinción del arrendamiento.

El expediente de jurisdicción voluntaria no prejuzga ninguna otra cuestión de fondo, por lo que admitidas las llaves en el juzgado, si preexiste la controversia entre las partes del contrato la cuestión se resolverá en el procedimiento judicial que corresponda.

El Tribunal Supremo, en Sentencia 1019/2007 de 10 de octubre, reproducida por muchas audiencias provinciales, reitera que la aceptación de llaves por el arrendador no implica aceptar la resolución unilateral y la renuncia a la indemnización de daños y perjuicios, es por eso, que el arrendatario, debe continuar depositando la cuantía de las rentas en la cuenta del juzgado hasta que la cuestión quede resuelta, por acuerdo entre las partes o mediante sentencia judicial.

Conclusiones:

– Al finalizar el contrato de arrendamiento, sea por las causas que fuere, el arrendatario debe devolver la posesión del inmueble mediante el acto de entrega de llaves.

– Las partes del contrato deben estar de acuerdo en su extinción, bien atendiendo a lo pactado en el contrato o mediante acuerdo de desistimiento posterior, lo contrario, sería un semillero de conflictos y el arrendador no está obligado a recoger las llaves sólo por la mera petición del inquilino. De otra parte, la recogida de llaves tampoco implica per se la extinción del alquiler y el arrendatario se vería abocado a continuar pagando las rentas hasta que un acuerdo o una sentencia de por finalizado el contrato.

– La entrega de llaves y la inspección conjunta del estado de la vivienda al final del arriendo, debe ser un episodio donde concurran arrendador y arrendatario y quedar plasmado en un  acuerdo de fin de contrato.

– De la lectura del art.

36 LAU, y la interpretación que realiza la jurisprudencia del precepto, se desprende que, salvo pacto en contrario, el arrendador dispone de treinta días para devolver la fianza, pero este extremo, debería ya haberse contemplado en el acuerdo de finalización del contrato. La fianza tiene naturaleza de prenda irregular y la función de responder el inquilino de impagos pendientes o desperfectos en la vivienda.

– La retención injustificada de la fianza permite al arrendatario poder reclamarla incluso ante los tribunales en el procedimiento procesal que corresponda.

– Si el arrendador es quién incumple y se niega a aceptar las llaves a la finalización del contrato, el arrendatario puede proceder a notificar el ofrecimiento de llaves y posteriormente depositarlas en consigna en el juzgado competente al amparo del expediente de Jurisdicción Voluntaria.

Devolución de la fianza en el arrendamiento

• El artículo 36 de la Ley de arrendamientos urbanos es el que regula la fianza en materia de arrendamientos.
• En este artículo voy a hablar únicamente de aquello que tiene que ver con la devolución de la fianza.
• Así pues, para conocer otros aspectos generales relativos a la fianza te remito a mi artículo La fianza en el contrato de arrendamiento.
• Tanto los arrendamientos de vivienda como los de uso distinto a vivienda, se someten obligatoriamente a lo dispuesto por el título IV LAU.
• Y el artículo 36 pertenece a ese título IV.
• Paradójicamente, ni ese artículo 36 ni ningún otro de la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) hablan sobre cuando procede o no la devolución de la fianza.

Para qué sirve la fianza?

Dado que la LAU no dice nada respecto a cuando procede o no la devolución de la fianza, tenemos que acudir a la interpretación que van haciendo los jueces en esta materia.

Así, la cuestión principal a esclarecer es: ¿la fianza sirve para garantizar todas las obligaciones del arrendatario (incluidas las obligaciones económicas) o sirve sólo para garantizar los posibles daños y desperfectos ocasionados en el inmueble?.

1. Pues bien, los jueces vienen determinando que la fianza entregada por el inquilino sirve para garantizar al arrendador el cumplimiento de todas las obligaciones del inquilino.
2. Tanto de las económicas como de las de buen uso del inmueble arrendado.
3. Con arreglo a ello, el inquilino no debería dar por pagado ninguna mensualidad de renta (u otras cantidades como lus, agua, etc) bajo pretexto de que el arrendador tiene un dinero que es suyo (la fianza).
4. Y ello porque en ese caso el inquilino estaría decidiendo, unilateralmente y antes de terminar el contrato, la  finalidad de ese dinero (pagar la renta, los suministros, etc), dejando en la práctica el contrato carente de fianza.

En qué casos tiene que devolver el arrendador la fianza?

• El arrendador estará obligado a devolver la fianza íntegramente al inquilino cuando, terminado el contrato, éste haya cumplido con todas sus obligaciones.
• En general, tendrá que devolver la fianza si el inquilino ha pagado y si no hay daños atribuibles al inquilino.
• Es decir, cuando se hayan extinguido las obligaciones del inquilino.
• Respecto a los daños, por concretar más,  si se aprecien daños en el inmueble, el arrendador tendrá que devolver la fianza al inquilino si estamos en alguno de los siguientes casos:

• Daños que requieren obras de conservación: se trata de aquellas situaciones en las que algún elemento de la vivienda requiere ser reparado para que ésta pueda ser habitable. Estos daños debe sufragarlos el arrendador en base al artículo 21.1 LAU., por lo que no procede retener la fianza.
• Pequeños daños por un uso normal del inmueble: si al terminar el contrato el arrendador aprecia daños ocasionados por un uso normal del inmueble, entonces la reparación de esos daños corresponde al arrendador, por lo que tendrá que restituir la fianza íntegramente al inquilino. Únicamente entrará en juego el artículo 21.4 LAU y tendrá que sufragar esos daños el inquilino en caso de que éste vaya a continuar utilizando el inmueble y quiera voluntariamente repararlos para su mejor bienestar (es decir, cuando el daño se produce cuando no hay intención de finalizar el contrato), pero no habrá lugar entonces a hablar de retener la fianza pues estamos hablando de un hecho sucedido a mitad del contrato de arrendamiento, no al final.

En caso de que el arrendador no devuelva la fianza al inquilino, será aconsejable que éste envíe un burofax solicitando la reclamación de la fianza.

En qué casos puede retener el arrendador la fianza?

1. El arrendador puede retener la fianza cuando no se hayan extinguido las obligaciones del inquilino, es decir, cuando existan obligaciones achacables al inquilino.

2. O sea, el arrendador podrá retener la fianza si, al finalizar el contrato, el inquilino no ha cumplido alguna de sus obligaciones (como puede ser el pago de determinadas cantidades o el deber de cuidado del inmueble).

3. Así, podemos estar ante situaciones en las que el arrendador puede retener la fianza, en los siguientes casos:

• Cuando de alguna forma el inquilino sea culpable directo o indirecto de un daño en el inmueble (o se pueda probar que fue culpable, negligente, etc), entonces en ese caso la reparación es responsabilidad del inquilino, por lo que el arrendador podrá quedarse con toda la fianza o parte de ella para reparar el daño.
• Cuando los daños observados en el inmueble excedan el normal deterioro que corresponde al uso, corresponderá su reparación al inquilino, dado que son daños producidos por un uso anormal del inmueble. Por tanto podrá el arrendador hacer uso de la fianza para reparar dicho daño.
• Si existen deudas del inquilino.

El problema en la práctica

• El problema que se da en la práctica lo tenemos servido cuando el inquilino cree que él ha cumplido sus obligaciones y el arrendador no lo ve así, quedándose éste último la fianza para arreglar los daños.
• Por ejemplo, en el caso en que el arrendador estima que el inquilino ha incumplido su obligación de cuidado del inmueble, entregándolo en unas condiciones menos óptimas que las que éste tenía al ser entregado al inquilino.
• Si no hay un acuerdo entre las partes respecto a quién es responsable y respecto a la cuantía económica de los daños, será el juez el que tenga que decidir si se ha producido o no incumplimiento del inquilino.

Finalmente, el artículo 36.

4 LAU indica que la cantidad que el arrendador deba al inquilino en concepto de devolución de fianza devengará el interés legal del dinero si tarda más de treinta días en devolverla desde la entrega de llaves.

Esto no quiere decir, en ningún caso, que el plazo para la devolución de la fianza sea de treinta días desde la entrega de las llaves. De hecho, la LAU no señala ningún plazo al respecto.

No olvides que en nuestra sección Archivo Documental encontrarás multitud de contratos y modelos listos para que los utilices. Y tu… ¿has tenido problemas en cuánto a la devolución de la fianza?.

Devoluciones de fianzas

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La devolución debe solicitarse una vez extinguido o resuelto el contrato de arrendamiento y la Coordinación de Fianzas devolverá la fianza en el plazo máximo de 21 días mediante transferencia bancaria.

Antes de iniciar el Trámite online deberá disponer de los datos y la documentación (en formato PDF) que se indica a continuación, para informarlos y adjuntarla cuando la aplicación web lo requiera:

• Informar el Número de Registro o Número de Control (NC) del formulario Modelo 2 de ingreso de la fianza.
• Informar el importe de la devolución.
• Informar el DNI/CIF/NIE de la persona solicitante de la devolución, que debe ser la persona titular de la cuenta beneficiaria que se indicará más adelante.
• Informar, en declaración expresa, la fecha de extinción del contrato (fecha en que la parte arrendataria deja libre el inmueble).
• Informar los datos bancarios de la persona solicitante (la titularidad del número de cuenta bancaria debe corresponder a la persona solicitante indicada).
• Adjuntar el document PDF firmado por ambas partes que acredite la extinción del contrato o cualquier documento que acredite la recuperación de la posesión de la finca. En caso de no disponer de ninguno de estos documentos, se admitirá la declaración responsable firmada por la parte arrendadora o propietaria (en el paso 3 de 4 deberá enviar este documento, en formato PDF y con un peso no superior a 4 Mb).
• Adjuntar el documento PDF que acredite la titularidad de la cuenta corriente: certificado bancario o copia de la primera página de la llibreta, donde figure el número de cuenta cliente y su titular (solo en el caso que, antes de finalizar el trámite, la propia página web le pida el envío de este documento).

En el supuesto de cambio de titularidad de la finca objeto del contrato de arrendamiento inscrito:

• Préviamente deberá enviar la Nota Simple informativa por correo electrónico al buzón de Devoluciones de fianzas.
• Una vez efectuado el cambio de titularidad por la Coordinación de Fianzas (cuatro días hábiles, aproximadamente), podrá iniciar el trámite online de la Devolución de fianza.

• Le recomendamos el uso del navegador Internet Explorer 11 para acceder al trámite online.
• Como alternativa, puede acceder con el navegador Edge. En este caso, deberá habilitar el modo de compatibilidad con Internet Explorer 11, siguiendo los pasos indicados en el siguiente manual de configuración:
• Puede solicitar la devolución de la fianza en el siguiente enlace:

• Trámite online de Devolución de fianza (consulte el Archivo de ayuda)

1. Para solicitar la devolución de la fianza puede dirigirse a:
2. La Cámara de la Propiedad tramitará la petición de devolución y generará el formulario Modelo 3 para su firma y, una vez revisada por parte del INCASÒL, si la solicitud es correcta, en el plazo máximo de 21 días la persona solicitante recibirá, del INCASÒL, un ingreso en la cuenta por el importe de la devolución.
3. Las Oficinas de Atención Ciudadana (OAC) les ayudarán a solicitar la devolución de la fianza de forma online y, en el plazo de 21 días, la persona solicitante recibirá, por parte del INCASÒL, un ingreso en la cuenta por importe de la devolución.

En el Institut Català del Sòl (INCASÒL) tramitaremos la solicitud de devolución generando el formulario Modelo 3 para su firma y, si es correcto, en el plazo máximo de 21 días la persona solicitante recibirá, del INCASÒL, un ingreso en la cuenta por el importe de la devolución. Debe solicitar Cita Previa.

Para efectuar este trámite debe aportar la siguiente documentación:

• Original o copia del contrato de arrendamiento (solo en caso de que no se disponga del número de Registro de la fianza)
• Documento que acredite la titularidad de la cuenta bancaria (certificado bancario o copia de la primera página de la libreta, donde figure el número de cuenta corriente cliente y su titular).
• DNI/NIE de la persona que realiza el trámite
• Documento firmado entre las partes contractuales que acredite la fecha de extinción del contrato (fecha en que la parte arrendataria deja libre el inmueble). En el caso de no disponer de este documento, deberá declarar expresamente la fecha de extinción del contrato.

En el supuesto de cambio de titularidad de la finca objeto del contrato de arrendamiento inscrito:

En caso de que la propiedad quiera autorizar el cobro de la fianza a otra persona, física o jurídica, deberá aportar el siguiente documento de autorización:

En este apartado encontrará la información relativa a la devolución del papel de fianza y cómo recuperar el importe depositado, en el caso de que se haya extraviado el papel de fianza.

1. DEVOLUCIÓN DEL PAPEL DE FIANZA

Para efectuar el trámite de devolución del papel de fianza puede dirigirse a las oficinas de:

Deberá aportar la siguiente documentación:

• Formulario de solicitud de devolución del papel de fianza (Modelo 5) cumplimentado (solamente en el caso de realizar el trámite en el INCASÒL).
• Original y copia del contrato de arrendamiento donde conste la justificación del depósito de la fianza realizado en su día en la Cámara de la Propiedad.
• Original del papel de fianza
• Nota simple actual del Registro de la Propiedad que acredite la titularidad (sólo en caso de que la persona propietaria actual no conste en el contrato de arrendamiento)
• DNI/NIE de la persona que firma el formulario de solicitud
• Documento que acredite la titularidad de la cuenta bancaria (certificado bancario o copia de la primera página de la libreta, donde figure el número de cuenta corriente cliente y su titular).
• Documento firmado por ambas partes que acredite la extinción del contrato o cualquier documento que acredite la recuperación de la posesión de la finca. En el caso de no disponer de ninguno de estos documentos, se admitirá la declaración responsable firmada por la persona arrendadora o propietaria.

En el caso de que la propiedad quiera autorizar el cobro de la fianza a otra persona, física o jurídica, deberá aportar el siguiente documento de autorización:

2. PÉRDIDA DEL PAPEL DE FIANZA

En caso de extravío del papel de fianza, para recuperar el importe depositado puede:

• Solicitar un certificado informativo de la fianza que se depositó, en el caso que el contrato todavía esté vigente
• Solicitar la devolución del importe depositado, si el contrato ya se ha rescindido

En ambos casos deberá presentar la solicitud y documentación disponible en el siguiente enlace:

• Solicitud y documentación a presentar

• Puede presentar la documentación por los siguientes canales:
• A partir de la presentación de la solicitud y documentación requerida, el INCASÒL efectuará el trámite de información pública, por un plazo de dos meses, mediante anuncio publicado en el Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña (DOGC) del papel de fianza extraviado, tal com prevé la Disposición Transitoria Segunda, punto 3, del Decreto 147/1997, de 10 de junio.
• Transcurrido el plazo de publicación en el DOGC, el INCASÒL enviará a la persona solicitante una carta de pago por el coste del anuncio.
• Una vez abonado este importe, se efectuará la devolución de la fianza por transferencia o se emitirá el certificado acreditativo del depósito.

Fecha de actualización:  21.07.2020

Devolución de fianza de arrendamiento: cuándo debe realizarse

Como arrendador, debes saber que tienes una serie de derechos para protegerte frente a los posibles percances o contingencias que puedan surgir con tu futuro inquilino.

Cada vez son más frecuentes los problemas que se dan entre las dos partes y que, nosotros, por pecar de exceso de confianza, sufrimos en forma de perjuicio económico o incluso afectan a nuestra salud y nuestro bienestar.

Para ello, surgen una serie de herramientas, como es el caso de la fianza, a veces difíciles de entender, pero que son derechos que nacen junto a los contratos de alquiler.

Con una correcta y sencilla información, arrojaremos luz a esta figura, desde su nacimiento, cómo, cuándo y el momento de la devolución de las fianzas de arrendamientos, para que tu tranquilidad sea la única clave que defina el contrato de alquiler de tu vivienda.

¿Para qué sirve la fianza de arrendamiento?

La fianza es una garantía a favor del arrendador. Es una cantidad económica que sirve para asegurar los posibles incumplimientos de las obligaciones futuras que tendrá el inquilino durante el contrato. Está regulada en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, de cuya lectura deriva:

• Que es obligatoria. Si no se entrega la fianza, este hecho permite al arrendador poner fin al contrato.
• Que es una suma en metálico.
• Que su cuantía equivale a:

• Una mensualidad de renta, en arrendamientos de vivienda para uso habitual y permanente. No se tienen en cuenta IVA ni retenciones.
• Dos mensualidades de renta, en arrendamientos de uso distinto al de vivienda. Tampoco se tienen en cuenta IVA ni retenciones. Se consideran arrendamientos de uso distinto al de vivienda, entre otros, los de vivienda por temporada (de verano o de cualquier otra) y los celebrados para ejercer una actividad industrial, docente, recreativa, cultural, asistencial, profesional o comercial, independientemente de las personas que lo celebren.
• Una mensualidad de renta en los subarriendos de viviendas para uso habitual y permanente, en las condiciones del arrendamiento.
• Dos mensualidades de renta en los subarriendos de viviendas para uso distinto al de vivienda, en las condiciones del arrendamiento.

Lo que no nos explica la ley es en qué casos puede el propietario usar la fianza para cubrir el daño que ha sufrido, es decir, qué tipo de obligaciones garantiza, por lo que hay que acudir a la jurisprudencia y a la Doctrina para saber para qué sirve la fianza:

• Cubre los impagos de rentas.
• Garantiza todas las obligaciones del inquilino, incluidas las obligaciones económicas como impagos de suministros o cuotas de la comunidad (se entiende que son cantidades asimiladas a la renta).
• Garantiza las posibles daños y desperfectos ocasionados en el inmueble, pues se considera que ha atentado contra el buen uso de la vivienda.
• Cubre los deterioros del inmueble cuya responsabilidad recaiga en el inquilino.

Una vez que termina el contrato de arrendamiento, si no ha tenido lugar ninguna de las contingencias anteriores que exijan la reclamación de la cantidad de la fianza, esta se deberá devolver al inquilino, preferiblemente a la entrega de las llaves.

O si, del mismo modo, el gasto necesario para cubrir el daño fue parcial, se devolverá la suma restante de dicha fianza a final del contrato.

En todo caso, si se produce la devolución de la misma en un plazo superior a treinta días desde que el inquilino abandona el inmueble, dará lugar a la generación de los intereses legales en favor del arrendador.

¿Cuándo el arrendador puede no devolver la fianza al inquilino?

Hay supuestos determinados en los que, no obstante, el arrendador tiene la capacidad de no devolver la cantidad abonada en concepto de fianza. Esto se conoce como “retención de la fianza” y es una posibilidad que tiene el propietario del inmueble arrendado en algunos casos:

• Si el inquilino tiene pendiente el pago de algunas mensualidades.
• Si el inquilino está pendiente de pago de otras obligaciones económicas (comunidad, luz, agua).
• Si existe algún deber de cuidado del inmueble que haya quedado pendiente (por ejemplo, una pared pendiente de pintar, un techo por arreglar). Es importante en este sentido que el daño que se esté reparando sea culpa (directa o indirectamente) o negligencia del inquilino.
• Si el inquilino ha causado daños en el inmueble que exceden del normal uso, es decir, que han derivado de un uso anormal del inmueble.

En la mayoría de los casos, suele haber dudas acerca de estimar si las obligaciones se han cumplido o no.

En nuestros seguros del hogar suele haber pólizas que hacen referencia a las fianzas y, en los casos más extremos, si no se llega a un acuerdo entre las partes sobre quién es responsable de resarcir los daños o la cuantía económica suficiente para cubrirlo (la fianza o una cantidad mayor o menor), se abre la vía para acudir a un contencioso judicial.

El plazo para devolver la fianza de arrendamiento

En el momento que tiene lugar el contrato, tendrá lugar el pago de la primera mensualidad junto a la fianza.

Sin embargo, el destino de la fianza habrá de hacerse mediante el mecanismo del depósito, y quedará en ese estado, si el arrendamiento surge con normalidad, hasta el fin del contrato.

Así, una de las mayores dudas que surgen sobre la fianza gira en torno a cómo recuperar ese depósito de la fianza de alquiler, sobre todo en cuanto a si tenemos un plazo para hacerlo o si hay un procedimiento concreto que debamos seguir como arrendatarios.

En cuanto a si existe algún plazo para devolver la fianza al inquilino, la Ley de Arrendamientos Urbanos no establece expresamente ninguno en concreto. No obstante, de la práctica judicial se entiende que el arrendador dispone de un mes desde la entrega de llaves para devolverla.

Se considera un mes porque se entiende que es plazo suficiente para que el arrendador compruebe el estado del inmueble, vea si hay desperfectos o comunique el impago de suministros, así como verifique inexistencia de daño alguno. Como hemos dicho antes, si pasa un mes, la fianza comenzará a devengar el interés legal correspondiente, como sí menciona la ley.

Por tanto, podemos resumir todo lo dicho en los siguientes pasos:

1. Se acaba el contrato.
2. Se entregan las llaves.
3. El propietario observa si hay daños en la vivienda imputables al inquilino.
4. El propietario repasa si hay mensualidades o gastos que el inquilino debe.
5. Si todo está bien, se devuelve la fianza.
6. Si se halla alguna irregularidad o hay desperfectos, se retiene la fianza.
7. Si pasa un mes entre que se van dando estas gestiones, hay lugar a abonar intereses legales.
8. Si pasa más tiempo y, como no hay plazo estricto por ley, se abre la posibilidad de abrir procedimiento judicial para reclamar la fianza.

Especial atención al depósito de la fianza

La cuantía recibida en concepto de fianza debió de ser depositada por el arrendador en el organismo designado a tal efecto por la Comunidad Autónoma correspondiente. No obstante, se pueden pactar una serie de garantías adicionales a la fianza, establecidas en el artículo 36.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que no requieren de su depósito en organismo oficial.

Cabe señalar que, de no elevar el depósito a su correspondiente organismo, conllevará las correspondientes sanciones económicas que implica. Por otra parte, el hecho de hacer el depósito de la fianza por los caudales oficiales, ofrece la oportunidad de optar al disfrute de la deducción autonómica por alquiler de vivienda habitual en la Declaración de la Renta.

Cada Comunidad Autónoma cuenta con su organismo encargado para custodiar y devolver las fianzas, cada uno regulado por sus propias normas. Es el propietario el encargado de realizar los trámites que ellas establezcan.

La mayoría de estos organismos ofrecen una guía y la posibilidad de tramitación online, que facilitan la opción al ciudadano y agilizan el procedimiento con respecto a la Administración.

Es el caso, por ejemplo, de la devolución de la fianza en Invima o la devolución de la fianza en Incasol.

• El Incasol es otro ejemplo de Organismo, esta vez, en Cataluña. En él se tramitan tanto los depósitos de la fianza como los depósitos de la actualización de la fianza y también se ofrece la posibilidad de su procedimiento online en unos sencillos pasos promovidos mediante un modelo parecido al de autoliquidación.

Como has visto, la fianza no es una utopía, sino una verdadera realidad de la que tienes derecho a usar, disponer y exigir a tu inquilino, para resolver futuras contingencias que puedan surgir.

Del mismo modo, la devolución de las fianzas de arrendamientos también se muestra como una herramienta para que el contrato se disuelva con toda la tranquilidad y se cierre con la satisfacción de que todo ha surgido como lo esperable.

Y, de no haber sido del todo así, puedes contar con un buen servicio de profesionales que te ayuden y te guíen para que tus contratos sean siempre legalmente sanos y lo único que quede finalmente depositada sea tu confianza en la otra parte.