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4 min Todos los propietarios tienen la obligación de pagar las cuotas de la comunidad, pero ¿qué ocurre si no se utiliza un servicio o un elemento común? ¿Y si un vecino no puede hacer frente a las cuotas? ¿Existen casos que estén exentos de pagar la comunidad? Te lo contamos.

Uno de los problemas que mayor dolor de cabeza genera en las comunidades de vecinos es la existencia de morosos: esos individuos que no abonan sus cuotas por diferentes motivos, haciendo caso omiso a la obligación prevista en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Según el texto, todos los propietarios de pisos, viviendas o locales comerciales de una comunidad de vecinos tienen la obligación de contribuir, con arreglo a sus cuotas de participación, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades, independientemente de que no utilicen un determinado servicio o instalación, o que no habiten la vivienda. Estas cuotas servirán para satisfacer los gastos ordinarios de la comunidad (agua, luz, limpieza…) y los extraordinarios (las derramas).

Ahora bien, existen algunos casos en los que se puede estar exento de pagar la comunidad.

¿Quién está exento de pagar la comunidad?

Según la Ley de Propiedad Horizontal, hay varios casos en los que los propietarios pueden estar exentos de pagar la comunidad:

• Los locales comerciales con salida directa a la calle y que, por tanto, no tienen acceso al portal ni a las escaleras, pueden estar exentos de pagar los gastos relativos al mantenimiento y reparación de los mismos, siempre que venga así estipulado en los estatutos sociales o la junta de propietarios lo decida por unanimidad.
• Vecinos que no pueden usar un elemento común por no estar accesible a su vivienda. Es un caso muy poco común, pero si un propietario puede demostrar que no tiene acceso posible a, por ejemplo, el ascensor, entonces estará exento de contribuir con ese gasto. Pero, como decimos, es un caso muy concreto que no suele darse y que no hay que confundir con que no se quiera o no se necesite hacer uso de un elemento común.
• Vecinos que voten en contra de una mejora no necesaria. Según el artículo 17.4 de la LPH, en el caso de nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, los propietarios que voten en contra no estarán obligados a pagarlo, ni se modificará su cuota, aunque puedan salir beneficiados con dicha ventaja.

Fuente: https://bit.ly/2YCsJ65

Si soy nuevo en la comunidad, ¿estoy exento de pagar las deudas del anterior propietario?

El nuevo propietario asume el compromiso económico (incluidas las derramas que están en marcha) que aceptó y votó en junta el anterior propietario, por lo que debe hacerse cargo de los pagos del mismo. Por ello, es tan importante solicitar las cuentas de la comunidad, así como las actas de las últimas reuniones antes de firmar el contrato de compraventa del inmueble.

No obstante, el nuevo propietario no está obligado a asumir las deudas con la comunidad del anterior si este no ha informado a la comunidad del cambio de titularidad del inmueble mediante un formato que permita dejar constancia (carta certificada o burofax). En este caso, el primer dueño continuaría siendo moroso y se le reclamaría a él la deuda contraída, incluso la que pueda generar el nuevo propietario si tampoco paga sus cuotas.

En definitiva, salvo muy contadas excepciones, todos los propietarios tienen la obligación de pagar la comunidad.

No hacerlo es una de las principales causas de disputas vecinales que pueden terminar en los tribunales.

Para evitar contratiempos y estar siempre bien asesorado, es indispensable que el seguro de la comunidad incluya la cobertura de protección jurídica integral, de gran ayuda en estos casos.

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Qué gastos de comunidad deben pagar los locales comerciales

Algunas comunidades de vecinos tienen en la planta baja locales comerciales. Esta situación es cada vez más habitual en las nuevas edificaciones donde se suele reservar los bajos para actividades comerciales. Más allá de los problemas que puedan o no generar, existe una duda ¿deben pagar los propietarios de los locales la comunidad?

Este tema genera muchas dudas y confusiones debido a que estos locales no harán uso de algunos de los servicios de la comunidad.

Por ejemplo, algunos locales comerciales disponen de entrada propia y, por tanto, independiente a la comunidad de propietarios.

En otras ocasiones, cuando así lo contemple el documento de División Horizontal o porque se haya decidido por unanimidad, los locales comerciales estarán exonerados de pagar alguno de los gastos.

En definitiva, tener un local comercial dentro de la comunidad de vecinos puede generar muchos conflictos entre los vecinos y los propietarios de estos locales. Para tratar de aclarar esta cuestión, en LOMUG vamos a explicar qué gastos debe costear un local comercial cuando está dentro de una comunidad de vecinos.

En principio, un local comercial sí está obligado a pagar los gastos de la comunidad.

Así lo recoge el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal donde se dice: “Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.

No obstante, esta obligación puede ser modificada. Se hará en el Título Constitutivo o en el documento de División Horizontal donde se eximirá al local de participar en algún gasto concreto.

Estos gastos pueden ser desde el pago de la limpieza del portal (entrada al local es independiente) hasta el mantenimiento de algunos servicios como ascensor, piscina, zonas verdes… Esto viene recogido en el artículo 5 donde se dice:

“(…) En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad. (…)”

¿Se puede revocar la cláusula de acuerdo?

Los locales comerciales sí deberán pagar una cuota a la comunidad de vecinos. Eso sí, podrán estar exentos de pagar determinados gastos, siempre y cuando se apruebe por unanimidad en la junta de propietarios.

Ahora bien, existe posibilidad de revocar esta decisión (esta cláusula) si un nuevo propietario no está de acuerdo o si un número determinado de propietarios deciden, pasado un tiempo, modificar esta decisión. Realmente es muy complicado revocar esta cláusula ya que se requiere la unanimidad del total de los propietarios. Así lo recoge el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Para más información sobre este asunto, contacta con nosotros. Contamos con administradores de finca con una gran experiencia quienes podrán ayudarte a resolver todas tus dudas.

Diferentes supuestos de Exoneración por gastos comunes en una Comunidad de Propietarios – Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

La ley de propiedad horizontal regula el pago de los diferentes elementos comunes en base al coeficiente de participación que tiene cada propietario con respecto a la Comunidad. Así el artículo 9.1.

e de la ley de propiedad horizontal dice textualmente lo siguiente: “ e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”

Importante es para este artículo lo que indica el art. 9.2 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice textualmente lo siguiente: » 2.

Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4. «

Dentro de la contribución de cada
propietario se puede hacer exoneraciones a uno o varios propietarios en función
de lo que se indique en la escritura de división horizontal, en los Estatutos,
en los acuerdos que por unanimidad se hayan establecido por junta de
propietarios, cuando por acuerdo de reparto de gastos se hayan exonerado en los
propios presupuestos o bien porque de forma tácita se haya consentido durante
años.

Con la ayuda de Sepin, Vamos a dejar reflejados algunos de los supuestos de exoneración de gastos y lo vamos a distribuir en función de si la cláusula está fijada en los estatutos, en el acta, etc.

Ejemplo de exoneración de gastos en Estatutos:

• No se puede obligar a pagar los gastos de sustitución del ascensor cuando existe una cláusula estatutaria que establece la exoneración general de este servicio común.
• TS, Sala Primera, de lo Civil, 10-2-2014

• Se reitera, como doctrina jurisprudencial, que las exenciones genéricas de gastos comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.

¿Puedo solicitar a mi comunidad que me exima del pago de gastos por no usar los elementos comunes?

En las comunidades de propietarios existen ciertos elementos comunes o servicios que son propicios para que, especialmente los locales, propongan la exención de participar proporcionalmente en los gastos que se derivan de su mantenimiento y/o reparación.

Dentro de ellos, tendríamos los gastos de escalera como suministro de electricidad, ascensor, limpieza, interfonos, antena de TV., etc.

¿Cómo dejar de participar en los gastos de una comunidad si no se utilizan los elementos comunes?

• Como norma general, debemos saber que todos los departamentos que componen una comunidad de propietarios tienen la obligación de participar de acuerdo con su cuota en los gastos que se deriven del mantenimiento o reparación de los elementos y servicios comunes.
• No usar un elemento o servicio común no exime al propietario de participar en los gastos de estos elementos, derivados de su mantenimiento o reparación.
• Por ejemplo, el hecho que el propietario de un local no acceda al vestíbulo y a la escalera del edificio donde está ubicado dicho local, no significa que no deba participar en los gastos ocasionados por los mismos.
• No obstante, es muy habitual que, en el caso de disponer de título constitutivo o estatutos registrales, existan cláusulas fijadas que determinen que ciertos departamentos están exentos de participar en algunos gastos.

Esto suele ocurrir sobre todo en el caso de los locales que no tienen acceso al interior de la finca mediante una puerta directamente. Estos locales pueden tener cláusulas que les permita no pagar los gastos del vestíbulo o escalera.

1. En el caso contrario, dónde si tengan acceso a través de una puerta al interior de la finca, es casi imposible que haya cláusulas que los exoneren de participar en gastos interiores.
2. En el caso que haya cláusulas de exención, la comunidad de propietarios deberá atenerse al contenido de dichas cláusulas, no pudiendo ir en contra de éstas.
3. También es posible que en el acta de constitución de la comunidad de propietarios y donde se establecen las bases de funcionamiento de esta, se puedan adoptar acuerdos de este tipo, eximiendo a ciertos departamentos de participar en determinados gastos.

Pero, ¿Qué ocurre en el supuesto que no haya ninguna cláusula de exoneración en la participación de gastos, ni acuerdo previo, y haya un departamento (local) que quiera proponer a la comunidad la exención en el pago de ciertos gastos? Se trata de una de las preguntas más típicas de los locales, principalmente.

¿Cómo dejar de participar en los gastos de una comunidad si no existe una cláusula de exoneración previa?

En este caso, el propietario del departamento deberá proponer al presidente y/o secretario-administrador someter a decisión de los propietarios la propuesta en preceptiva reunión.

Aunque no es imposible, resulta extremadamente difícil que, a posteriori, los propietarios de una comunidad eximan a un departamento de participar en ciertos gastos, ya que ello implicará que el coste económico que deje de pagar ese departamento deberá ser asumido por el resto de los vecinos.

¿Qué mayorías son necesarias para poder adoptar este acuerdo?

• Dependerá de donde esta ubicada la comunidad de propietarios.
• En el caso de Cataluña, se podrá adoptar este acuerdo por mayorías cualificadas de 4/5 partes de propietarios y cuotas.
• En el resto de España deberá ser por la unanimidad de propietarios.
• Como vemos, y analizando todos los supuestos, es muy difícil que prosperen propuestas de cualquier departamento para quedar exento de participar en determinados gastos, salvo que ya esté fijado en el título constitutivo o estatutos registrales.
• En Finques Chicote, estamos encantados de ayudar a cualquier propietario a resolver todas sus dudas sobre las comunidades de propietarios y vecinos.

La exoneración de participar en algunos gastos comunes de la propia comunidad

En un interesante artículo de SEPIN, Dña. María José Polo Portilla explica que la participación en los gastos comunes es una de las obligaciones fundamentales de todo comunero, como establece el art. 9.

1 e) LPH, siendo la forma de abono, en principio, de acuerdo con lo dispuesto en la cuota de participación, pero caben exoneraciones y reglas especiales.

Para que un comunero pueda no contribuir a determinados gastos comunitarios, es preciso que esta exclusión venga recogida en el Título Constitutivo, en los Estatutos o haya sido establecida por acuerdo unánime de la Comunidad de Propietarios o, como observamos en algunas resoluciones, simplemente por el consentimiento tácito de la Comunidad a la exclusión de pago por las razones específicas de cada caso.

En cuanto a las cláusulas de exoneración de los Estatutos, son perfectamente posibles, e incluso en algunos casos convenientes, pues lógicamente no deben satisfacer nada, por ejemplo, por el servicio de calefacción, los propietarios de los locales que no tienen posibilidad alguna de utilizar este servicio al tener su acceso independiente desde la calle. No obstante, debe resaltarse que estas cláusulas que se apartan de la regla general, que marca una cuota de propiedad para cargas y beneficios, han de interpretarse siempre de forma restrictiva. Por ello, la jurisprudencia, de forma reiterada, obliga a participar en los gastos extraordinarios de sustitución de elementos comunes para mantener el edificio en buen estado y con todas las instalaciones, aunque ciertos comuneros estén exentos del gasto de la simple conservación y mantenimiento de los mismos.

• Un caso muy controvertido: la instalación del ascensor
• Uno de los supuestos más controvertidos es la instalación de ascensor, el cual es considerado como un servicio o mejora exigible y, por lo tanto, requerido para la adecuada habitabilidad del inmueble, y la posibilidad de exclusión de los titulares de los locales al pago de estas obras.
• Debemos destacar que el no uso o la inexistencia directa de acceso del local al portal no puede erigirse en razón de exoneración del deber de contribución al mantenimiento del servicio o instalación, y la instalación ex novo del ascensor no puede equipararse con los gastos de conservación y mantenimiento a los que se refieren en algunos casos las normas estatutarias y, por tanto, son muchas las resoluciones que obligan al pago de la misma, pese a que los Estatutos de la Comunidad indiquen la mera exoneración de estos del pago de gastos de «reparación y conservación».

Por tanto, debemos concluir que, en relación con la obligación de pago de los gastos de mantenimiento del ascensor, sería aplicable el principio general consignado en el art. 9.1 e) LPH, salvo que existiera previsión estatutaria exonerativa a dicho gasto o un acuerdo comunitario en dicho sentido.

Pero si, por el contrario, la exoneración es genérica sin determinarse el tipo de gasto, el Tribunal Supremo, en Sentencia de 7 de junio de 2011, ha establecido como doctrina jurisprudencial que estas exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.

En cuanto a la exoneración mediante acuerdo, lo que viene a establecerse en el art. 17.1.

ª LPH, en ausencia de cláusula estatutaria, es que el acuerdo de exclusión de alguno de los comuneros de la contribución a los gastos supone la modificación de las normas contenidas en el Título Constitutivo, aunque, cuando se trata de instalación, la jurisprudencia está dividida, si bien, en el caso de que se trate de la exoneración como indemnización, desde ese punto de vista, resulta imprescindible la unanimidad. El quorum necesario para exonerar a un comunero de los gastos de instalación del ascensor como indemnización a la servidumbre impuesta es el mismo que para aquella; así se declara como doctrina jurisprudencial en la STS de 13 de septiembre de 2010 que para la adopción de los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor, aunque impliquen la modificación del Título Constitutivo, o de los Estatutos, se exige la misma mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal obliga para el acuerdo principal de instalación del ascensor.

La calefacción y el agua caliente

Observamos resoluciones respecto a los gastos de suministros, tales como calefacción y agua caliente, en los que la falta de acometida de conducciones realizada de manera voluntaria no le exime de dicho gasto, al haber sido dicha modificación fruto de su voluntad. Así como la circunstancia de carecer de radiadores no libera del gasto por agua caliente, al margen de que tengan o no radiadores, pues la LPH no tiene en cuenta tal circunstancia para eximirles de su obligación.

En cuanto a los gastos de sustitución de la caldera como elemento común del inmueble que beneficia a todos los comuneros, deben ser considerados como gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, careciendo estos de tal calificación para los comuneros exentos de contribuir a su pago, cuando la sustitución no se produce por necesidad, sino, como decimos, por conveniencia de la Comunidad. En este caso, no puede hablarse propiamente de gastos de sostenimiento y conservación del inmueble, sino en todo caso de mejoras no exigibles conforme dispone el art. 10 LPH, sin perjuicio de que, efectivamente, si los propietarios de los locales desearan participar en el servicio, deban abonar los correspondientes gastos de realización y mantenimiento o, como prevé expresamente el Título Constitutivo en el presente caso, haciendo las obras de instalación por su cuenta y participando en los gastos de acuerdo a los elementos instalados.

Reparaciones

En lo relativo a las obras, encontramos otros ejemplos en los que, atendiendo, como hemos expuesto, a la literalidad de la cláusula de exoneración prevista en el Título Constitutivo, no puede pretenderse la exclusión de la obligación de contribución a favor del local comercial de la planta baja de gastos correspondientes a zaguán y escalera comunes, pero no de gastos correspondientes a la pintura de la fachada del edificio. O en los que los titulares de los locales se encuentran exentos de los gastos de conservación de la decoración de las fachadas del edificio, y se entienden comprendidas todas las obras de reparación del revestimiento de las paredes maestras o exteriores del edificio o, por el contrario, la exoneración estatutaria de participar en los gastos de conservación de la fachada no incluye los gastos de reparación de la misma. También encontramos sentencias que declaran que la exoneración para contribuir a los gastos de reparación de las fachadas se extiende a las de los patios interiores.

Mantenimiento y conservación

Sobre el mantenimiento y conservación de la finca, el Tribunal Supremo ha dictado la Sentencia de 20 de octubre de 2010, en la que ha establecido como doctrina a seguir la siguiente: las cláusulas que eximen del deber de contribuir a los «gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras» a los propietarios de los locales que no tienen acceso por dichos portales deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble. La razón de ser de esta doctrina es que, «como afirma la referida sentencia 1151/2008, redunda en beneficio, sin excepción, de los propietarios del inmueble e incrementa no solo el valor de los pisos o apartamentos, sino de la finca en su conjunto, por lo que resultaría abusivo que la contribución a su pago no tuviera que ser asumida por todos los condueños».

1. Servicio de portería
2. El servicio de portería es susceptible de ser utilizado por todos los vecinos, incluidos los de los locales, aun cuando tengan entrada independiente desde la calle en atención a las funciones que aprovechan todos los vecinos; por ello, son mayoritarias las resoluciones que consideran que la utilización de un servicio de portería prevalece sobre la exención estatutaria a contribuir a sus gastos, además de que el referido servicio constituye, sin duda, un elemento que incrementa el valor de la finca y, por tanto, también de los locales pertenecientes a ella.
3. Barreras arquitectónicas
4. En cuanto a las obras relativas a la supresión de barreras arquitectónicas, son mayoritarias las resoluciones que obligan al pago de todos los comuneros, debido al carácter necesario de las mismas para la adecuada habitabilidad y accesibilidad del edificio, y no como una simple obra innovadora de mejora.
5. Seguro de la comunidad
6. El criterio prevaleciente en cuanto al pago del seguro comunitario es el de que, aunque algunos comuneros, pese a que se encuentren exonerados de contribuir a otros gastos comunes, sí están obligados al mismo, ya que no son considerados como gastos de mantenimiento, sino inherentes a la responsabilidad que pueda dimanar del edificio total o de algunos de sus elementos comunes.
7. Foto vía: Paul Williams (Iron Ammonite) via photopin cc

La exención de pago de los gastos de la comunidad a los locales de negocio

El artículo 9.1.

e) de la Ley de propiedad horizontal establece, respecto a los gastos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal, la obligación de todos los propietarios de contribuir a los gastos para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades, conforme a la cuota de participación que tengan fijada en el título constitutivo.  Lo mismo dispone el artículo 553-44 del Codi civil para las comunidades de propietarios radicadas en Catalunya.

La contribución a los gastos comunes también puede realizarse conforme a lo especialmente establecido en el título constitutivo y los estatutos o por acuerdo unánime de la junta de propietarios (artículo 9.1.e) de la Ley de propiedad horizontal y 553-3 del Codi civil.). Por ello es posible exonerar de determinados gastos a uno o varios propietarios.

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Los propietarios de locales comerciales con acceso independiente desde la calle suelen estar exonerados de pagar algunos gastos porque no se aprovechan de los servicios: luz de la escalera, ascensor, limpieza.

Sin embargo, dichos propietarios deben estar exentos de pago por alguna de las vías referidas en el párrafo anterior. De lo contrario estarán obligados a contribuir a los gastos comunes como el resto de propietarios. El Tribunal Supremo, sentencia de 29 de mayo de 2009, dice:

«(…) el mero hecho de no uso o utilización de determinados elementos comunes o que el local tenga acceso independizado, no exime del deber de abonar los gastos conforme a la cuota participativa.»

El Tribunal Supremo, sentencia de 26 de febrero de 2013, resolvió el siguiente  hecho.

Con el consentimiento de algunos comuneros  los propietarios de unos locales comerciales con acceso independiente desde la calle no pagaron los gastos de comunidad correspondientes a los años 2004, 2005 y 2006. No hubo ningún acuerdo de la comunidad.

Simplemente se aceptó que, dado que los locales no usaban los elementos comunes, los propietarios de los locales no pagaran los gastos comunes. Con posterioridad algunos propietarios pleitearon contra tal situación.

La sentencia cita el apartado e) del artículo 9 de la Ley de propiedad horizontal y las sentencias 20  de febrero de 2012 y 8 de noviembre de 2011  y  dice que conforme a su doctrina

(…) no se puede considerar que el silencio de la comunidad, que ha permitido que durante un tiempo los propietarios de los locales comerciales no hicieran frente a los gastos comunitarios en el modo fijado en los estatutos tenga la entidad necesaria para expresar un consentimiento dirigido a crear, modificar o extinguir un derecho capaz de alterar el título o estatuto de la comunidad

Un local comercial ¿está obligado a pagar los gastos de comunidad?

En cualquier comunidad de propietarios existen unos estatutos donde se reflejan todos los puntos respecto a gastos, reparaciones, cuotas de participación, etc., así como también las obligaciones de los bajos comerciales en la comunidad.

Si pertenece a una comunidad de vecinos quizás no sepa exactamente cuáles son los gastos que debe pagar un local que se encuentre en los bajos comerciales. Se lo explicamos brevemente.

Contribución de los locales a los gastos de la comunidad

Un local está obligado a pagar los gastos de comunidad, de la misma forma que está obligada cualquier otra finca registral independiente que forme parte de la comunidad de propietarios, de acuerdo con lo establecido en el artículo 9.1.

e) de la Ley de Propiedad Horizontal, referido a las obligaciones de los propietarios que dice así: “Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.

 Por ello, corresponde a cada uno de los propietarios de la finca el pago de todos los gastos para conseguir el adecuado mantenimiento del inmueble. Según esta norma, aunque los bajos comerciales no hagan uso de las escaleras, ascensores, limpieza, etc., deberán pagar su cuota correspondiente.

Atención. Lo mismo dispone el Codi civil para las comunidades de propietarios radicadas en Catalunya.

Excepciones

No obstante, la contribución a los gastos mencionados también puede realizarse conforme a lo especialmente establecido en el título constitutivo y los estatutos o por acuerdo unánime de la junta de propietarios de la Ley de propiedad horizontal. Por ello es posible exonerar de determinados gastos a uno o varios propietarios.

Los propietarios de locales comerciales con acceso independiente desde la calle suelen estar exonerados de pagar algunos gastos (luz de la escalera, ascensor, limpieza).

Sin embargo, dichos propietarios deben estar exentos de pago de gastos comunes por alguna de las vías referidas en el párrafo anterior; de lo contrario, estarán obligados a contribuir a los gastos comunes como el resto de propietarios.

Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.

Un cordial saludo,

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Rinc�n Solidario Contesta la Dra. Diana Sevitz Desde este rinc�n los profesionales contestan a propietarios, encargados, proveedores y administradores, de onda, aportando sus conocimientos y experiencia, a aquellos que nos acerquen sus consultas.

• Rinc�n Solidario
• Las cocheras no hacen uso del ascensor
• �Hola!
• Soy administradora de consorcios.
• En el reglamento de dos de los consorcios no figura qu� deben abonar solo algunas unidades y qu� no.
• Las cocheras est�n como unidades dentro del porcentaje del total, pero no hacen uso del ascensor.
• En el reglamento no me dice que no abonan los gastos del ascensor, as� como tampoco los departamentos no hacen uso de la rampa ni del port�n de las cocheras.
• �Tengo forma de eximirlos de dichos pagos?
• �C�mo?

Atte. Natalia [Rosario/Santa Fe].

1. (15/04/2016)
2. Estimada Natalia:
3. Expensas -su eximici�n- tratamiento en el nuevo C�digo Civil y Comercial.
4. Primer caso: la eximici�n se encuentra consignada en el reglamento.

La Ley 13.512, como ley especial, nunca tuvo dentro de su articulado ninguna contemplaci�n acerca de exceptuar a algunas unidades funcionales de determinados servicios comunes que no recib�an, no aprovechaban o no disfrutaban.

Sin embargo, encontramos como creaci�n en algunos reglamentos de copropiedad eximiciones diversas tales como no abonar la luz de los pasillos, abono de ascensores, etc.

Esta situaci�n siempre generaba la misma pregunta. C�mo se interpreta esa eximici�n con referencia a la contribuci�n de otros gastos de mantenimiento y conservaci�n de las cosas comunes, como por ejemplo: participar en el gasto generado por la rotura de un ca�o com�n. 

Las unidades que est�n eximidas de contribuir con los gastos de funcionamiento y mantenimiento de servicios comunes que no aprovechan ni disfrutan, son tambi�n due�as de los elementos que los suministran, en la proporci�n de sus porcentuales de dominio.

Significa que las unidades funcionales que se encuentran exentas de solventar los gastos que no utilizan, ya que por reglamento s�lo participan de los gastos de los servicios comunes que utilizan, son due�os de los ca�os, de la luz, el gas, la electricidad, ascensores, por ser comunes de todos los integrantes del consorcio.

En estas particulares reparaciones, resulta irrelevante que algunos propietarios los utilicen o no. Son todos due�os ya que sobre dichos objetos existe un condominio de indivisi�n forzosa que surge de la Ley 13.512, entre todos los integrantes del consorcio en las proporciones de sus respectivos porcentuales.

En el caso de que existiese para algunas unidades funcionales la obligaci�n de pagar s�lo los servicios que utiliza, no ofrece ninguna duda de que no se puede confundir entre “servicios” que no recibe con la conservaci�n y/o mantenimiento de cosas comunes de las cuales �l tambi�n es copropietario. Debe abonarlas pues son partes comunes del consorcio y �l es parte del consorcio.

El propietario del local que tiene entrada independiente del resto del edificio y ninguna vinculaci�n interna con las dem�s unidades que lo forman, ni sus partes comunes, no est� obligado a sufragar los gastos derivados del uso y mantenimiento normal del ascensor, corriente el�ctrica y reparaciones derivadas de su uso; pero debe contribuir a los de conservaci�n, reparaci�n y renovaci�n del mismo y su maquinaria[1]. �El propietario del local a la calle con entrada independiente, dep�sito propio y sin comunicaci�n alguna con el resto del edificio, debe ser eximido del pago de los gastos derivados del uso de los ascensores, como la corriente el�ctrica consumida al efecto o arreglos derivados del uso normal de los mismos, pero debe cargar con los gastos de conservaci�n, reparaci�n o renovaci�n de la maquinaria, puesto que es cosa com�n. (2)

Segundo caso: no existe ninguna eximici�n en el reglamento.

En este caso, ninguna unidad funcional -en especial los locales y cocheras- no se encuentran eximidos de ning�n rubro. Abonan en forma integral todos los servicios, aun los que no se reciben o no participan.

• Esta situaci�n es siempre considerada un abuso y una limitaci�n, especialmente para aquellos que destinan la unidad a la renta.
• La expensas son una carga muy importante y decisoria a la hora de alquilar.
• �Qu� posibilidades tienen los propietarios para poder modificar esta normativa? 
• En principio, debemos aclarar que se trata de una cl�usula reglamentaria, por ende puede ser modificada por una decisi�n un�nime, en asamblea, ya que la disminuci�n que se le pueda acordar incrementar� proporcionalmente a las dem�s unidades.
• Si se obtuviere tal resoluci�n un�nime, ser�a preciso que el acta de la asamblea sea elevada a escritura p�blica y, tras ello, se proceda a la inscripci�n de la modificaci�n del Reglamento de Copropiedad en el Registro de la Propiedad Inmueble.

“La contribuci�n a las expensas comunes establecida en el reglamento de copropiedad solo puede modificarse con el voto un�nime de los copropietarios de conformidad con el art. 9 de la Ley 13.512” (3)

1- Para implementar una modificaci�n del reglamento de copropiedad con el objeto de instaurar una distinta distribuci�n de las cargas comunes, es menester dar audiencia a todos los propietarios, porque en tal caso existe un litisconsorcio necesario dado que son ellos los verdaderamente afectados si se establece un diverso modo de imputar los gastos comunes (art. 9 de la ley 13.512). 2- La pretensi�n de un copropietario tendiente a que se lo excluya del pago de determinados gastos comunes, debe sustanciarse con todos los consorcistas, pues de lo contrario la sentencia que se dicte ser� de ning�n valor respecto de aqu�llos que fueron omitidos, los cuales ver�an alterado el r�gimen de pago de las expensas sin haber sido citados al juicio, con grave desmedro de la garant�a constitucional de que nadie puede ser condenado sin ser o�do (4)

En el concepto “mantenimiento de m�quinas” que alude a los gastos necesarios para mantener en buen estado y condiciones de uso las m�quinas del edificio y que en principio ata�e a la conservaci�n de la cosa com�n no caben los gastos de luz, fuerza motriz y combustibles, que se refieren al consumo habitual, constante o peri�dico, de elementos tales como la energ�a o combustible que se insumen para la prestaci�n de determinados servicios…. … A�n en los asuntos que exigen unanimidad, podr�a requerirse judicialmente la modificaci�n del reglamento de copropiedad que se considera justa y necesaria para evitar arbitrariedades, en el caso que no fuera posible obtener la modificaci�n por unanimidad en asamblea, ya que el copropietario que pudiera resultar afectado con la modificaci�n -pues se beneficia con el mantenimiento de la situaci�n arbitraria- habr�a de oponerse. Es necesario contar con unanimidad cuando se trata de reformas estatutarias, como ocurre cuando se modifica el porcentual de participaci�n en los gastos comunes del inmueble[5].

Casos en los que se ha modificado recurriendo a la instancia judicial

Por lo ya expuesto, los que juzgan que es injusta la imposici�n de abonar servicios que se recibe o no gozan, han recurrido a instancias judiciales obteniendo algunas prerrogativas interesantes de aportar.

Los propietarios de locales o unidades ubicados en la planta baja, que tienen salida independiente a la calle, y que en consecuencia, ning�n uso dan a los ascensores instalados en el edificio, se hallan exentos de pagar los gastos que significa el mantenimiento de los ascensores. …en cuanto a la eximici�n de contribuci�n en gastos contenidos en las expensas comunes, debe procederse con criterio restrictivo. Sin perjuicio de ello, es posible eximir a un copropietario de la obligaci�n de pagar ciertas expensas por servicios que no est� absolutamente en condiciones de recibir ni de utilizar. Ante el pedido de eximici�n de contribuci�n a los gastos comunes debe distinguirse el pago de servicios que no se prestan, ni permite la estructura del edificio que puedan prestarse a la unidad de determinado copropietario, de los gastos de conservaci�n y reparaciones vinculados al edificio en general; respecto de los primeros, puede ser eximido el propietario que lo reclama; respecto de los segundos, no, ya que ello ata�e a la preservaci�n f�sica de bienes de propiedad com�n, m�s all� de que no obtenga particularmente utilidad o beneficios en raz�n de su utilizaci�n…. El mantenimiento de las “instalaciones cloacales”, no s�lo hacen al buen estado de la cosa com�n en general, sino que, las instalaciones y desagotes cloacales son comunes a todas las unidades del edificio; de manera que es absolutamente razonable que participen en los gastos de mantenimiento de dichas instalaciones tambi�n los propietarios de los locales con salida directa a la calle [5].

Incorporaciones del nuevo C�digo Civil y Comercial

Este nuevo C�digo que comenz� a regir a partir del 1� de agosto de 2015, ha recogido parte de lo que la doctrina y jurisprudencia, sobre el particular ya hab�a opinado.

El Art. 2.038� (6) establece la obligaci�n de la redacci�n de un reglamento, su inscripci�n e integraci�n de �ste al t�tulo de propiedad.

En el Cap�tulo 4 – Reglamento de Copropiedad: Art. 2.056� Inc. (g) debe contener determinaci�n de la proporci�n en el pago de las expensas

Y por �ltimo, incorpora el art�culo 2.049 (7) – Defensas – “in fine” la posibilidad que el reglamento de propiedad horizontal pueda eximir a las unidades funcionales de las contribuciones de expensas teniendo en cuenta lo siguiente:

� la eximici�n ser� parcial

� las U.F. no deben tener acceso a determinados servicios o sectores que generan esos gastos.

1. Sin otro particular, lo saludo Atte.
2. Dra. Diana Sevitz
3. —
4. (1) CNciv sala F Diciembre 24 1968� 
5. (2) CNCiv sala f noviembre 12 de 1968�

(3) (CNCiv., Sala F, Noviembre 12, 1968; ED, 39-316); �Consorcios�, Editorial Errepar Dr. Bartolom� Angel Orfila

(4) NUIN, Guillermo Jos� c/ CONSORCIO DE PROPIETARIOS JUAN B. ALBERDI 920 s/ MOD. REG. DE COPROPIEDAD (Sentencia Definitiva – CNCIV – Sala A – Nro. de Recurso: A288354 – Fecha: 27-03-00 – Vocal Preopinante: MOLTENI.)Citar: elDial – AE14DE Copyright � – elDial.com – editorial albrematica