Exigir cumplimiento del contrato arrendamiento local

  • Junto con el importe de la renta, la duración del contrato y las obras a realizar en el local en su caso, otro de los aspectos que suele ser bastante importante en una negociación de un contrato de arrendamiento, son las garantías de pago de la renta y del cumplimiento de las obligaciones del contrato.
  • En este sentido, debemos tener en cuenta que van a existir intereses encontrados en cuanto a las garantías ya que, por un lado, el propietario solicitará las garantías que estime oportunas para garantizar el cumplimiento del contrato, y, por otro lado, el arrendatario, intentará moderar dichas garantías para que no sean excesivamente gravosas.
  • En un contrato de local comercial prevalece la voluntad de las partes, por lo que las garantías que se reflejen finalmente en el contrato, dependerán de los pactos alcanzados por arrendador y arrendatario.
  • Básicamente existen seis tipos básicos de garantías:

La fianza legal

La fianza legal es obligatorio entregarla por aplicación del artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Para el caso del arrendamiento de un local comercial, el importe de la fianza es de dos mensualidades de renta y deberá entregarse en el momento de la firma del contrato.

La ley establece que se entregará en metálico pero en la práctica se suele entregar mediante cheque bancario nominativo.

El aval bancario es un documento en virtud del cual un banco garantiza el pago de la renta pactado en el contrato, para el caso en que el arrendatario no pague. Un aval bancario puede ser a primera demanda o a primer requerimiento cuando el banco tiene que pagar en el momento en que el avalado lo solicita, sin necesidad de probar el impago.

Generalmente el aval supone unos gastos financieros para el avalado por lo que hay que pactar con la entidad financiera dicho coste para poder evaluar su importe. El importe del aval suele situarse entre los 3 y los 6 meses de renta.

El depósito en garantía

El depósito en garantía es una cantidad de dinero que generalmente se entrega mediante cheque nominativo en el momento de la firma del contrato de arrendamiento, por el arrendatario al arrendador en garantía del cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato. El importe del depósito suele variar en la práctica entre 3 y 6 mensualidades de renta.

La ventaja del depósito en garantía frente al aval es que no produce gastos financieros, pero el dinero queda en poder del arrendador, con la obligación de devolverlo en el caso en que finalice el contrato y se hayan cumplido todas las obligaciones contractuales.

La carta de patrocinio

Cuando se alquila el local comercial a una empresa que pertenece a un grupo de empresas, a veces se suele pactar como garantía que la empresa matriz garantice mediante una carta de patrocinio el cumplimiento de las obligaciones de la empresa arrendataria. Esta garantía puede resultar débil cuando se trata de una empresa matriz extranjera, ya que la reclamación en caso de impago se puede complicar y si la empresa matriz se niega a pagar, será necesario valorar el acudir a los tribunales.

Fianza personal

En el caso en que el contrato lo firme una empresa como arrendataria, los socios pueden firmar el contrato como garantía del cumplimiento del mismo, por lo que responderán personalmente con su patrimonio de dicho cumplimiento.

Otra posibilidad, es contratar un seguro que cubra el supuesto de impago del arrendamiento. En determinadas ocasiones el coste del seguro se repercute al inquilino. En estos casos, es necesario cotejar muy bien las coberturas del seguro para ver qué eventualidades cubre y cuáles no.

Exigir cumplimiento del contrato arrendamiento local Exigir cumplimiento del contrato arrendamiento local Exigir cumplimiento del contrato arrendamiento local

¿Puede el arrendatario cambiar el destino del local?

En los arrendamientos de local de negocio, propietario e inquilino acuerdan la actividad que se va a desarrollar en él, a través de una cláusula introducida en el contrato donde se establecerá cuál va a ser el destino del local, de forma única y exclusiva. Por lo tanto, al constar en el contrato, el arrendatario adquiere la obligación de no modificar la actividad a realizar durante la vigencia del contrato.

Asimismo, por lo que se refiere al destino del local, el Código Civil (artículo 1555.2ª) establece la obligación de destinar el bien arrendado al uso pactado, por lo que, si durante la vigencia del contrato el inquilino quiere cambiar la actividad acordada en el contrato, deberá consultarlo previamente con el propietario, quien deberá prestar su autorización expresa.

El arrendador tendrá la facultad de decidir si acepta el cambio o si, por las circunstancias de la nueva actividad, le interesa denegar el cambio y negociar unas nuevas condiciones del arrendamiento.

Por tanto si el arrendador no está de acuerdo con el cambio de destino del local arrendado, podrá exigir

  • El cumplimiento del contrato y cese en la nueva actividad.
  • La resolución del contrato por incumplimiento del destino previsto.

Sin embargo, si la actividad se mantiene y únicamente se amplía la oferta, no será necesaria la autorización del arrendador, puesto que el destino no se va a modificar. Ejemplo de ello sería si el destino inicial fuera de venta de prendas de vestir para adultos y posteriormente también se incluyera la venta de prendas para niños.

El problema se plantea cuando la nueva actividad es simultánea a la que ya se está realizando y puede calificarse como complementaria de ésta. Los tribunales en estos casos suelen ser flexibles con el arrendatario, aun cuando se haya pactado en el contrato un destino concreto.

Desarrollar una actividad complementaria no es, en principio, un incumplimiento grave, por lo que los tribunales no lo consideran causa de resolución contractual. En este sentido se ha pronunciado la jurisprudencia en la Sentencia del Tribunal Supremo Sala 1ª, S 21-12-2007, nº 1320/2007, rec.

4800/2000, entendiendo que el hecho de ampliar el destino del local ampliando los productos de venta no implica una modificación del destino, ya que se trata de productos que están estrechamente relacionados con la actividad principal.

En este caso, debemos siempre atender a lo contenido en el contrato y a la intención de las partes, supletoriamente será de aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código civil.

Asimismo, no siempre puede solicitarse la resolución contractual por parte del arrendador en caso de modificación del destino del local.

En los contratos de arrendamiento anteriores a 1985, será de aplicación la LAU de 1964, que establece en su artículo 114 un listado de causas de resolución contractual, donde no entra la modificación del destino del local. En este sentido la jurisprudencia se ha pronunciado optando por el cumplimento contractual y no por la resolución del contrato.

Concretamente, la Sentencia del Tribunal Supremo Sala 1ª. S 16-12-1991, rec.

143/1990, se pronuncia en este sentido, en dicha sentencia se discute la procedencia de la resolución contractual en un caso en que el arrendatario modifica el uso del local de farmacia a venta de uso de artículos de papelería, suponiendo ello un cambio absoluto del destino del local. El Tribunal decidió no condenar a la resolución del contrato, sino que se estableció que la arrendataria debía cumplir la estipulación del contrato de arrendamiento y volver a destinar el local a lo pactado en dicho contrato.

  • En conclusión, conviene tanto a arrendador como arrendatario establecer con detalle la actividad que el arrendatario va a desarrollar en local objeto de arrendamiento, así como qué actividades van a tener la consideración de complementarias, lo que sin duda les dará una seguridad jurídica en sus relaciones en la medida que eliminará la incertidumbre de una resolución judicial en el sentido de si el cambio de orientación en la actividad comercial, que a menudo exige el mercado, es causa de resolución o de incumplimiento del contrato.
  • Por ello es siempre conveniente que en el momento de formalizar un contrato de arrendamiento de local, tanto arrendador como arrendatario sean asesorados por un profesional en la materia.
  • Exigir cumplimiento del contrato arrendamiento localJuan Carlos Díez
    Administrador de fincas
  • Departamento de inversión inmobiliaria

¿Se puede cancelar el contrato de alquiler de un local comercial? (actualizado 2022)

No cabe el desistimiento unilateral en los arrendamientos para uso distinto de vivienda, por lo que, salvo que se pacte o lo acepte el arrendador, éste puede reclamar el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato, sin moderación. 

El último pronunciamiento del Tribunal Supremo: en el contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda el arrendatario no dispone de un derecho de desistimiento –que sí tiene el de vivienda en los términos del art. 11 LAU-, por lo que, salvo que se pactara entre las partes expresamente, no puede apartarse del contrato motu proprio sin que se considere incumplimiento contractual.

Dos opciones para el arrendador en un contrato de alquiler

El arrendador puede resolver y pedir indemnización por daños y perjuicios pero también puede –como es el caso de este supuesto- exigir el cumplimiento del contrato en los términos pactados y, por tanto, pretender las rentas devengadas y las que se devenguen conforme se fije en el contrato.

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No hay derecho de desistimiento para el arrendatario de local de negocio, salvo que se pacte. 

Exigir cumplimiento del contrato arrendamiento local

El arrendatario que termina unilateralmente el contrato incumple y el arrendador puede pedir también el cumplimiento del contrato, es decir el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato, “sin moderación”. 

Lo normal es que el arrendador pida la posibilidad de recuperar la libre disposición del inmueble para volverlo a arrendar junto con la indemnización de daños que se acumulará por el interés negativo. En tiempos de crisis inmobiliaria, con poca demanda, le conviene la acción de cumplimiento que le asegura el pago de las rentas pactadas en lugar de buscar nuevo arrendatario y resolver.

Sobre la obligatoriedad del cumplimiento en arrendamientos de locales

La arrendataria de un local debe indemnizar por desistimiento unilateral sin respetar el preaviso

 Consulte su caso ahora

La prórroga convencional del contrato de arrendamiento constituye el plazo de duración del contrato y es vinculante para las partes. Por tanto, en caso de desistimiento unilateral por la arrendataria, el arrendador tiene derecho a exigir el cumplimiento del contrato.

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo mediante Sentencia 341/2018, de 7 de junio  confirmó la condena a la Comunidad de Madrid al pago de una indemnización por resolución unilateral y anticipada del contrato de arrendamiento. 

Antecedentes

El 30 de junio de 2005 Metrovacesa S.A. celebró con la Comunidad de Madrid un contrato de arrendamiento por el que la primera cedía a la segunda en arrendamiento los locales de un edificio de su propiedad.

El plazo contractual fue el 30 de junio de 2010, previendo prórrogas anuales si ninguna de las partes comunicaba la voluntad de resolución con antelación de 3 meses al menos, a la fecha de finalización del plazo contractual o del vencimiento de la prórroga.

El 30 de enero de 2009, Metrovacesa S.A. vendió los locales a la Financiera Leasing S.A. EFC, quien celebró ese mismo día con Los Jardines de Valderas S.L. un contrato de arrendamiento financiero sobre los mencionados locales.

El 1 de julio de 2010, Jardines celebró con la Comunidad de Madrid un nuevo contrato de arrendamiento en el que manifestaron su voluntad de dar por extinguido el contrato celebrado en 2005 y la celebración por las partes de un nuevo contrato sobre los mismos locales.

El 25 de mayo de 2012 la Comunidad de Madrid comunicó a Jardines por correo electrónico su voluntad resolutoria, ofreciendo una compensación del pago de 3 meses hasta septiembre de 2012.

Jardines rechazó la propuesta y la Comunidad de Madrid formuló otra propuesta de pagar rentas hasta el 31 de diciembre de 2012 que también se rechazó porque Jardines entendió que el contrato estaba prorrogado hasta el 30 de junio de 2013.

  • El 3 de julio de 2012, mediante Orden de la Consejería de Economía y Hacienda de la Comunidad de Madrid se acordó la extinción del contrato desde el 31 de diciembre de 2012.
  • Pese a que la Comunidad de Madrid puso los locales a disposición de Jardines, este se negó a recibirlos solicitando el pago de lo que se debía y solo hasta el 31 de julio de 2013 los recibió.
  • El 24 de septiembre de 2013, Jardines demandó a la Comunidad de Madrid solicitando el pago de las rentas desde el mes de enero hasta julio de 2013 y las obras necesarias para dejar diáfano el local.

El asunto de litigio fue el alcance de la indemnización que debía pagar la Comunidad de Madrid como arrendataria de un local al desistir unilateralmente sin respetar el plazo de preaviso pactado.

Adicionalmente, la interpretación del contrato en cuanto a la obligación de la Comunidad de Madrid de restituir los locales diáfanos, suprimiendo todos los elementos que en su momento incorporó.

Primera Instancia

El Juzgado de Primera Instancia nº 86 de Madrid dictó sentencia el 30 de abril de 2014 en la que estimó parcialmente la demanda, condenando a la Comunidad de Madrid al pago de las rentas devengadas entre enero y junio de 2013 por indemnización por resolución anticipada del contrato, pero desestimó la solicitud de reposición del local en el estado en que se encontraba antes de la fecha del contrato inicial de 2005 porque entendió que este había quedado extinguido con la celebración de uno nuevo en 2010.

La Comunidad de Madrid interpuso recurso de apelación contra la decisión del Juzgado.

Segunda Instancia

La Sección 12 de la Audiencia Provincial de Madrid mediante sentencia de 8 de octubre de 2015, estimó el recurso de apelación con fundamento en los siguientes razonamientos:

  1. El pago de la renta por parte de la arrendataria hasta diciembre de 2012 suponía un incumplimiento parcial por su parte y por tanto debía moderarse la pena del art. 1154 del Código Civil.
  1. La resolución anticipada se justificó porque el destino de los locales era para servir de ubicación a las sedes judiciales y la falta de necesidad de dichas sedes por parte de la Administración arrendataria determinaba la carencia de objeto del contrato, al no servir a la finalidad perseguida.
  1. El pago de las rentas de alquiler de los 7 meses en que no se usaron los locales era suficiente para mitigar los posibles daños. Consideró la Sala que con los meses pagados se indemnizaban los posibles daños que el incumplimiento hubiera podido ocasionar a la arrendadora.
  1. La tardía recepción de los locales en julio de 2013 era imputable a la arrendadora que no lo quiso recibir en las distintas oportunidades que la arrendataria lo puso a su disposición.

Contra la decisión de la Audiencia Provincial, Jardines de Valderas SL interpuso recurso de casación ante el Tribunal Supremo.

Casación

  1. Se fundó el recurso en 2 argumentos principales:
  2. De un lado se impugnó la desestimación de la pretensión de condena a la demandada al pago de toda la renta correspondiente al año completo en el que se produjo la prórroga del contrato.

  3. De otro, se impugnó la desestimación de la pretensión de condena a la demandada del pago de la cantidad necesaria para reponer el local al estado en el que estaba antes de la celebración del primer contrato.

La Sala estudió la indemnización que debe pagar el arrendatario que abandona el local durante la prórroga del contrato y afirmó que la prórroga convencional constituye el plazo de duración del contrato y es vinculante para las partes de acuerdo con lo señalado en los artículos 4.

3 LAU y 1091 y 1258 del Código Civil, sin que pueda servir de eximente para el cumplimiento del plazo la falta de interés de la Comunidad de Madrid de continuar el contrato por la política de reducción de gastos.

No existiendo cláusula penal que fuese posible moderar, no podía aplicarse el art. 1154 del Código Civil y, en palabras de la Sala “No se trata tampoco de fijar la indemnización por el incumplimiento contractual, sino de una acción de cumplimiento del plazo convenido de duración del contrato”.

En cuanto a la obligación de la arrendataria de reponer el local en el estado que se encontraba cuando le fue entregado por primera vez en el año 2005, según la arrendadora porque el contrato de 2010 fue una novación impropia que solo modificó al arrendador manteniéndose el contrato en sus cláusulas y obligaciones igual al originario, la Sala señaló que la interpretación de las dos instancias no adolece de ningún defecto que le permita modificarla y adicionalmente no quedó constancia de si Metrovacesa (arrendador inicial) había autorizado las obras que realizó la Comunidad de Madrid y “en todo caso la exclusión pactada de la aplicación del art. 23 LAU solo podía interpretarse como exclusión de lo dispuesto en el apartado segundo, de modo que el arrendador renunciaba a la posibilidad de exigir que se repusiera el local al estado que se encontraba anteriormente”.

Conclusión

En consecuencia, el Tribunal Supremo estimó parcialmente el recurso en cuanto a las rentas impagadas por la Comunidad de Madrid y confirmó íntegramente la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº86 de Madrid de 30 de abril de 2014. El arrendatario de un local está obligado al cumplimiento del contrato.

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Desistimiento del arrendatario en el alquiler de un local

Lo primero que conviene tener claro para abordar este tema es conocer qué es el desistimiento.

¿Qué es el desistimiento?

Desde el punto de visto jurídico, desistir es sinónimo de «romper». Es decir, desistir es romper el contrato de arrendamiento antes de que llegue su fecha de finalización.

¿Cuándo hay desistimiento?

  • La Ley de arrendamientos urbanos (LAU) no regula nada sobre el desistimiento cuando hablamos de locales comerciales o de locales de negocio (si que lo regula en el caso de alquiler de viviendas, pero ese no es ahora el caso).
  • Por lo tanto, tendremos que acudir a otras fuentes.
  • Y esas otras fuentes son dos: el contrato de arrendamiento y el Código Civil.

El desistimiento en el contrato de arrendamiento

  1. La primera fuente a la que tenemos que acudir es al propio contrato de arrendamiento.

  2. Así, si en el contrato de alquiler se ha pactado la posibilidad de desistimiento por parte del arrendatario, no cabe duda que el inquilino podrá desistir de forma totalmente legal.

  3. En materia de indemnización, caben dos posibilidades cuando en el contrato de arrendamiento se ha pactado la posibilidad de desistimiento:

Hay indemnización

Habrá indemnización si en el contrato se ha pactado que debe haber indemnización.

Y la cuantía será la que se haya pactado en el contrato.

No hay indemnización

No habrá indemnización si no se pactó el desistimiento en el contrato o incluso, aún pactándose, cuando no se estableció el derecho a indemnización a favor del arrendador.

Es decir, si se pactó la posibilidad de desistir pero nada se dijo sobre la forma de determinar la indemnización, no habrá obligación de indemnizar.

El desistimiento en el Código Civil

Tampoco el Código Civil (CC) menciona nada sobre el desistimiento en contratos de arrendamiento de local.

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Por lo tanto, tenemos que remitirnos a lo analizado en el punto anterior, es decir, a lo que diga el contrato de arrendamiento.

En resumen

En resumidas cuentas, sólo habrá posibilidad de desistimiento y/o indemnización cuando dicha posibilidad aparezca recogida en el contrato de arrendamiento.

Si el contrato no dice nada al respecto, entonces el inquilino no podrá desistir, y si quiere romper el contrato antes de la fecha acordada estará cometiendo un incumplimiento de contrato, con las consecuencias previstas en la ley o en el contrato.

Si no es desistimiento… ¿qué es?

  • Si en el contrato de arrendamiento no se ha pactado la posibilidad de desistimiento por parte del arrendatario y la LAU no dice nada, entonces cualquier acto de éste encaminado a finalizar el contrato de arrendamiento antes de tiempo, entrará dentro de la denominación de «incumplimiento de contrato» y no de desistimiento.
  • El artículo 1256 CC viene a decir que el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de los contratantes.
  • Ello quiere decir que el inquilino no puede dar por finalizado el contrato antes de que termine. O mejor dicho, si que puede, pero si lo hace tendrá que aceptar las siguientes consecuencias, fijadas por el artículo 1124 CC:
  • El arrendador podrá exigir al inquilino el cumplimiento íntegro del contrato (esta opción se refiere a obligar al arrendatario a permanecer en el local, lo que es en la práctica inviable).
  • El arrendador solicita la resolución del contrato y, además, una indemnización por daños y perjuicios (esta es la opción más frecuentemente utilizada).

En este punto es conveniente aclarar que la aceptación de las llaves del local por parte del arrendador no es sinónimo de resolución del contrato por mutuo acuerdo.

Es decir, aunque el arrendador acepte las llaves podrá posteriormente reclamar la indemnización que corresponda debido al incumplimiento de contrato por parte del inquilino.

Sin embargo, para evitar problemas, es muy recomendable realizar un documento de resolución de contrato en el que el arrendador deje constancia de su no conformidad con la resolución del contrato.

La indemnización por el incumplimiento de contrato

  1. Por tanto, si el arrendatario ha dado por terminado el contrato unilateralmente (por su cuenta) sin que exista la posibilidad de desistir, entonces estaremos dentro de lo que se denomina incumplimiento de contrato.
  2. En este caso el arrendador podrá reclamar amistosamente la indemnización por daños y perjuicios que considere oportuna.

  3. Lo frecuente es que el arrendador quiera cobrar el sumatorio de todas las rentas que resten hasta que el contrato debiera de terminar.
  4. A esta solicitud de indemnización es frecuente que se oponga el inquilino por considerarla excesiva.
  5. Entonces el arrendador tendrá que reclamar dicha indemnización por la vía judicial.

  6. En este caso será el juez quien determine la indemnización que corresponde como consecuencia del incumplimiento de contrato del arrendatario.
  7. En este punto hay cierta discrepancia en las distintas decisiones que han ido tomando los jueces en estas situaciones a lo largo del tiempo.

  8. No existe una línea uniforme, si bien ha ganado fuerza desde hace tiempo la idea que voy a exponer en el último de los puntos que analizo a continuación.

Resolución de los jueces en casos de incumplimiento de contrato

Por lo tanto, las respuestas que los jueces pueden dar al asunto pueden ser las siguientes:

  • La indemnización será la totalidad de las rentas que resten por devengarse hasta que el contrato venza. Esta línea cada vez es menos aceptada por los tribunales.
  • El montante a indemnizar será una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplirse (se aplica cada vez en más ocasiones).
  • Se determina como indemnización la suma de todas las rentas que se hayan devengado desde que el arrendatario incumplió el contrato (desde que abandonó el local) hasta que el inmueble se volvió a alquilar. Esta sería la indemnización base, y a partir de ella el juez aumentaría o disminuiría dicha indemnización en función de determinadas variables, tales como la actitud del arrendador encaminada a alquilar de nuevo el local, el daño efectivamente sufrido por el arrendador, etc (Esta es la linea que con mayor frecuencia siguen los tribunales hoy por hoy).

Y tu… ¿te encuentras en una situación similar?.

La cláusula penal en los contratos de arrendamiento de local de negocio

Como es sabido, la cláusula penal, lo que hace es castigar el incumplimiento de alguna de las partes en los contratos de arrendamiento de local de negocio, pasando a sustituir la indemnización de daños y perjuicios recogida en el artículo 1.124 del CC, cuando dicha cláusula viene recogida en el contrato. 

Al regirse estos arrendamientos, por la voluntad de las partes en primer lugar, con sumisión expresa a los títulos I y IV de la Ley de Arrendamientos Urbanos, las partes pueden pactar lo que consideren oportuno respecto a la cláusula penal y a cualquier otro aspecto, tal y como establece el Tribunal Supremo en su Sentencia de fecha de 23 de diciembre de 2.009:

 “En los arrendamientos para uso distinto de vivienda prevalece la autonomía de voluntad, pues salvo cuestiones concretas, por ejemplo, los procesos y la fianza, se puede pactar prácticamente todo con relegación de la norma legal, toda vez que la libertad sólo está condicionada por las reglas generales y, singularmente, por lo establecido en los artículos 6.2 y 1255 del Código Civil”. 

En los supuestos de arrendamiento de local de negocio es habitual pactar la existencia de esta cláusula sobre todo ante el desistimiento unilateral e injustificado del arrendatario, como ahora se verá.

Lo que trata el arrendador con esta cláusula es compensar las pérdidas que pueda sufrir ante la salida del arrendatario antes de lo pactado. Como ya se ha comentado las partes son libres de acordar lo que consideren oportuno respecto a la cláusula penal teniendo que respetar lo acordado, ya que el artículo 4.

3 de la LAU, establece la prevalencia de lo acordado por las partes a lo dispuesto en el título III de la LAU. 

La STS de 18 de marzo de 2.016, resolvió una controversia relativa a las consecuencias económicas que puede tener la resolución unilateral por parte del arrendatario, en relación a la cláusula penal o a indemnizaciones.

El supuesto de hecho resuelto a través de esta sentencia consistía en un arrendamiento de local de negocio celebrado entre sociedades mercantiles. La parte arrendadora era una sola sociedad mercantil mientras que la parte arrendataria estaba constituida por dos sociedades limitadas. El contrato era de fecha de 1 de julio de 2.006 y finalizaba en 30 de junio de 2.

011, es decir de cinco años. Los arrendatarios entregaron las llaves a la arrendadora el 5 de agosto de 2.009, y la arrendadora se opuso al desistimiento unilateral alegando que los inquilinos tenían la obligación de cumplir con el contrato. La arrendadora interpuso demanda reclamando todas las mensualidades que quedaran por cumplir hasta finalizar el arrendamiento.

 

El juzgado de primera instancia estimó parcialmente la demanda al entender que la arrendadora había tenido el local a su disposición por lo que podría haber seguido arrendando el local a otros inquilinos, condenando a los arrendatarios al pago de siete mensualidades haciendo uso de la facultad moderadora del juez. 

Interpuesto recurso de apelación por la demandante, la Audiencia Provincial, procedió a revocar la Sentencia de 1ª Instancia, y a estimar íntegramente la demanda, condenando a los inquilinos al pago de la totalidad de las rentas dejadas de abonar es decir al abono de 42.214,72€. Consideraba la Audiencia que el hecho de que la propiedad dispusiera del local no acredita que hubiese podido arrendarlo, ni arrendarlo en las mismas condiciones que los demandados.  

El Tribunal Supremo, para resolver el litigio, lo que hace en primer lugar es recopilar los tres grupos de casos que se pueden dar en relación a la cláusula penal en los arrendamientos de local de negocio concretándolos en los siguientes: 

  • Casos en los que existe cláusula penal en el contrato, y se permite al arrendatario desistirse del contrato pero tiene que pagar una multa penitencial, sin que existe posibilidad de moderar la pena. En la STS de 23 de diciembre de 2.009 se estableció la obligación del arrendatario de pagar la cláusula penal pactada, sin posibilidad de moderación, debido a la libertad de pactos existente en los arrendamientos para usos distintos del de vivienda. 
  • Casos en los que no existe cláusula penal y ante el desistimiento del arrendatario, el arrendador pide el cumplimiento del contrato y el pago de las rentas pendientes hasta el vencimiento del contrato. En estos supuestos no cabe la moderación de la indemnización reclamada, pues entiende el Alto Tribunal en su sentencia de 26 de junio de 2.002, que lo solicitado por el arrendador no es una indemnización como tal sino las rentas pendientes de abonar. 
  • Casos en los que tampoco existe cláusula penal, pero ante el desistimiento del arrendatario, el arrendador lo acepta pero exige indemnización de daños y perjuicios. En estos supuestos cabe la moderación por parte del Tribunal que puede aminorar la cuantía reclamada en atención a la facultad concedida por el CC. La STS de 9 de abril de 2.012, en un supuesto en el que ante un duración obligatoria de seis años, de contrato de arrendamiento de local de negocio, el arrendatario mantiene el local cerrado durante los ocho primeros meses a la espera de obtener licencia, y ante la imposibilidad de conseguirla, se desiste del contrato. El arrendador reclama la renta de los ocho primeros meses más las mensualidades restantes hasta cumplir los ocho años del contrato. El TS acaba moderando la cantidad reclamada, concediendo una indemnización de ocho meses más un mes de renta por cada año restante del contrato lo que supone, una indemnización total de catorce meses. 

El Alto Tribunal entendió que el supuesto de hecho que enjuiciaba quedaba enmarcado dentro del grupo segundo arriba indicado, es decir, que no existe cláusula penal en el contrato, y ante el desistimiento unilateral del inquilino, el propietario lo que exige es el cumplimiento del contrato.

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En este caso falla a favor de la propiedad al entender que no existe aquí facultad moderadora ya que no estamos ante una solicitud de indemnización de daños y perjuicios sino ante una acción que exige el cumplimiento del contrato por vía del artículo 1.

124 del Código Civil, por lo que termina confirmando la sentencia de la Audiencia Provincial, y condena a los inquilinos al abono de todas las mensualidades reclamadas por la arrendadora.  

Para su fallo también se tuvo en cuenta que el arrendador no aceptó en ningún momento la resolución, ya que ni siquiera recepcionó la llaves.

¿Qué pasaría en el supuesto de que ya abandonado el local por el arrendatario el propietario lo arrendase de nuevo? ¿Podría exigir la acción de cumplimiento al antiguo arrendatario a pesar de tener un nuevo inquilino?

En ese caso concreto entendemos que sería viable como mínimo reclamar las mensualidades que el local haya estado vacío, pues a veces transcurren varios meses entre la salida de un arrendatario y la entrada de otro, así como la diferencia entre la renta anterior y la renta actual, si ésta última fuese inferior a la del arrendatario original. 

A pesar de ello, hay que estar al caso concreto ya que, si bien es cierto que hay jurisprudencia que ha denegado la penalización cuando el local se había vuelto a arrendar también existen supuestos como el contemplado en la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha de 03 de abril de 2.

018, en la que a pesar de que el propietario había arrendado de nuevo el local, se le concede la penalización solicitada. En este caso concreto, se trataba de un arrendamiento de treinta años, y la penalización consistía en el pago de las rentas pendientes de cumplir si se desistía del contrato antes de los diez primeros años.

El Alto Tribunal entendió que la penalización era ajustada a derecho y proporcional a pesar de que se volviera a arrendar el local comercial. 

CONCLUSIONES

  • Ante el desistimiento unilateral e injustificado del arrendatario, el arrendador podrá oponerse al mismo y solicitar el cumplimiento de todo el contrato, con el pago de todas las mensualidades que quedaren por cumplirse. Todo ello, siempre y cuando no se haya pactado en el contrato que el arrendatario podía desistirse del contrato abonando una cláusula penal, o sin cláusula penal alguna.
  • No estaríamos ante una acción de reclamación de daños y perjuicios sino ante una acción de cumplimiento por vía del artículo 1124 y 1258 del Código Civil.  
  • No existe facultad moderadora del juez cuando estamos ante una acción de cumplimiento o existe una cláusula penal específica en el contrato.
  • Si se arrienda de nuevo el local de negocio, dentro del plazo que le correspondería cumplir al antiguo inquilino, podremos reclamar las mensualidades correspondientes a las que el local ha estado vacío más la diferencia entre la renta antigua y la actual cuándo esta sea inferior, y el devengo de intereses.  Sin embargo, habrá que estar al caso concreto, ya que existe jurisprudencia que en estos caso también permite la penalización el nuevo arrendamiento al mismo tiempo. 

Rescisión del contrato de alquiler de local de negocio – ILP Abogados

Existen tantos motivos para que un arrendatario de local necesite resolver su contrato como posibles causas de desaparición de su negocio. La caída generalizada de ventas, por cualquier causa, es el motivo principal que le imposibilita para hacer frente al alquiler.

La Ley de Arrendamientos Urbanos si ofrece solución para contratos de arrendamiento de vivienda.

Establece que, transcurridos seis meses desde el comienzo del alquiler, se permite al arrendatario desistir del contrato de arrendamiento. (Art. 11 LAU). Debe comunicarlo con una antelación de 30 días.

Y permite pactar una indemnización de una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir.

Sin embargo, no regula el desistimiento de alquileres para uso distinto de vivienda. Este se rige por la voluntad de las partes y por los preceptos reguladores de nuestro Código Civil. (A los que nos remite el art. 4 LAU).

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Notas generales en cuanto al plazo de alquiler para uso distinto de vivienda

Como decimos la LAU nada establece respecto a la duración de este tipo de arrendamientos. Y, por tanto, hay que estar a  lo que, respecto al plazo de este tipo de contratos, establece el código civil:

  • Artículo 1255 CC: Establece la plena libertad para el fijar plazo de duración del contrato. Únicamente se exige, ex artículo 1543CC que el plazo debe ser determinado.
  • Para el caso de que no se fije plazo el artículo 1581 prevé: Si el arrendamiento se fija con una renta por años, será anual. De este modo, si la renta se fija por meses o días, será de duración mensual o diaria.
  • Cumplido el plazo el arrendamiento finaliza sin necesidad de requerimiento especial. Si finalizado el plazo el arrendatario permanece al menos 15 días sin protesta del arrendador, se entiende la tácita reconducción. (art. 1566 CC). En otro caso, cabe la acción de desahucio a favor del arrendador.
  • El arrendatario que haya realizado actividad comercial en el local de negocio tiene derecho a la indemnización del art. 34 LAU. Esta indemnización es a cargo del arrendador. Esa actividad comercial debe ser de venta al público y se debe haber generado durante los cinco últimos años. El arrendatario debe manifestar 4 meses antes su voluntad de renovar otros 5 años y por renta acorde a mercado. Es renta de mercado la acordada entre partes o en su defecto, la que determine un arbitro al efecto designado.

La cuantía de la indemnización se determina en la forma siguiente:

1. Arrendatario que inicia actividad en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes: La indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela. Se calculará con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.

2.

Actividad afín desarrollada en los seis meses siguientes por el arrendador/tercero y el arrendatario no inicia otra diferente: La indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades. Se considera afín la actividad apta para beneficiarse de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario. Si no hay acuerdo sobre la indemnización será fijada por el árbitro designado por las partes.

Con carácter general, el art. 1569 CC permite al arrendador resolver el contrato por los siguientes motivos:

  • Falta de pago de la renta u otras cantidades debidas.
  • Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.
  • Destinar el local a uso distinto al pactado.
  • Cesión-subarriendo del local no consentido en contrato o incumpliendo la obligación de incrementar la renta al arrendador del art 32 LAU. Este derecho consiste en: Aumento de renta en el 10% en caso de subarriendo parcial o 20% en caso de subarriendo total o cesión.

Y pasamos ahora a analizar la posibilidad de que el arrendatario resuelva el contrato de alquiler de negocio. Que no es una posibilidad legalmente regulada, pero como veremos a continuación, ha sido ampliamente tratada en tribunales.

Interpretación jurisprudencial sobre el desistimiento unilateral del arrendatario de alquiler de local de negocio

A este respecto, existen en nuestra jurisprudencia varias sentencias de referencia dictadas por el Tribunal Supremo. Por ejemplo, las sentencias 183/2016 de 18 de marzo, 297/2017 de 1 de mayo y 517/2017 de 3 de octubre. Estas sentencias analizan este asunto diferenciando tres supuestos:

1.Caso en que el contrato incluye la facultad de resolver por parte del arrendatario.

Incluye los supuestos en que el contrato de arrendamiento prevé una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver.

Esta capacidad de resolver, dará o no lugar a una penalización según se haya pactado (Multa penitencial).  Ello en aplicación del artículo 1255 CC.

Son sentencias de referencia:

  • Sentencia de 23 de diciembre de 2009 (rec. 1508 de 2005),
  • Sentencia de 6 de noviembre de 2013 (rec. 1589 de 2011),
  • Sentencia de 10 de diciembre de 2013 (rec. 2237 de 2011) y
  • Sentencia 29 de mayo de 2014 (rec. 449 de 2012).

2.

Caso en que el contrato NO incluye la facultad de resolver por parte del arrendatario.

Estos son los casos en que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento. Resolución que el arrendador no acepta y pide el cumplimiento del contrato ex art. 1124CC. Es decir, solicita el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato.

Aquí, las STS indicadas al comienzo de este epigrafe sobre desistiminento unilateral del arrendatario, contemplan la posibilidad de moderación de penalizaciones. Pero requieren una carga de la prueba muy contundente por parte del arrendatario. La moderación no aplica de forma automática.

Lo que hacen en este caso los jueces es valorar si concurre o no el principio “Rebus sic stantibus”. (“Estando así las cosas” en español).

Este principio del derecho implica una modificación sustancial de las circunstancias concurrentes al momento de celebración del contrato. Y decimos sustancial porque la modificación debe ser evidente y probada.

La crisis económica del año 2008, por ejemplo, fue causa para apreciar la concurrencia del principio rebus sic stantibus.

El caso de la STS 517/2017 de 3 de octubre, ratificó la moderación de indemnización. En lugar de indemnizar al arrendador con el año que quedaba de cumplimiento, moderó con una indemnización de 3 meses.

3. El contrato NO incluye clausula con la facultad de resolver para el arrendatario, pero el arrendador acepta la resolución.

Parece que este último caso da lugar a poca discusión. Son aquellos en que, aun sin la cláusula, el arrendatario manifiesta voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta.

El arrendador debe tener claro los términos de la finalización del contrato, porque no podrá pedir mas en los Juzgados. Deberá estar a los términos aceptados para la finalización del contrato. Véase por ejemplo la STS de 9 de abril de 2012; rec. 229 de 2007.

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