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El desahucio es la figura jurídica a la que puede recurrir el propietario de un inmueble para expulsar del mismo al inquilino que no paga. Esta definición se deduce de lo establecido en el artículo 27.2 a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que faculta al arrendador para resolver el contrato por “la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario”. El pago de la renta es la obligación principal de todo arrendatario y, por tanto, el impago del alquiler representa un incumplimiento sustancial del contrato de arrendamiento.

El primer paso que habrá de dar un propietario cuyo inquilino no paga es tratar de llegar a un acuerdo amistoso con él para que desembolse lo debido.

Cuando esto no sea posible, tendrá que acudir a la vía judicial, donde podrá optar entre reclamar el desahucio, reclamar las rentas vencidas y no pagadas o reclamar ambas cosas.

Aunque se trata de dos acciones distintas, la ley permite acumularlas en una misma demanda, que es lo más habitual.

En el momento en que haya una única mensualidad impagada, ya se podrá iniciar el procedimiento judicial (Foto: Economist & Jurist)

¿Cuándo iniciar el procedimiento de desahucio?

En el momento en que haya una única mensualidad impagada, ya se podrá iniciar el procedimiento judicial, salvo que en el contrato se haya establecido un incumplimiento superior.

Pasos a seguir

Lo primero que tendrá que hacer el propietario será resolver el contrato y tratar de recuperar extrajudicialmente la posesión del inmueble.

Para ello, lo más usual es hacer llegar al inquilino una comunicación fehaciente (que deje constancia de su recepción; por ejemplo, un burofax) en la que se le avise de que, debido a un incumplimiento contractual por su parte, se entiende extinguido el contrato y se le solicita el abandono del inmueble.

Con ello el arrendador se evita la posible enervación del desahucio. Esta figura permite al arrendatario demandado continuar ocupando la finca si una vez notificada la demanda paga o consigna judicialmente la cantidad adeudada.

La enervación del desahucio solo podrá llevarse a cabo si el propietario no ha requerido al inquilino el pago de las rentas con al menos dos meses de antelación a la interposición de la demanda. Por tanto, la reclamación extrajudicial previa al inicio del procedimiento legal es de vital importancia para evitar que esto suceda.

Agotada la vía extrajudicial, el propietario deberá interponer una demanda de juicio verbal de desahucio, que será la que dé inicio al proceso. Se deberá presentar por medio de abogado y procurador.

¿Qué puede hacer el inquilino durante el proceso?

Aproximadamente un mes después de la interposición de la demanda, el juzgado emitirá un decreto de admisión. En ese documento constan las fechas de juicio y de desahucio. Además, se le conceden 10 días hábiles al inquilino para elegir una de estas tres opciones:

1. Desalojar el inmueble y pagar al propietario las rentas debidas.
2. Enervar el desahucio, si tiene esa posibilidad.
3. Oponerse a la demanda. Solo en este caso habrá juicio, que finalizará con su correspondiente sentencia, previsiblemente favorable al desahucio si el inquilino no consigue demostrar que sí ha pagado las rentas reclamadas.

Si el inquilino no se decanta por ninguna de las posibilidades, el juez dará directamente la razón al arrendador mediante decreto de archivo y lo siguiente será el desahucio, en la fecha prevista.

El lanzamiento

Si tras una sentencia o decreto de archivo el inquilino no devuelve las llaves de forma voluntaria, se procederá al lanzamiento (desalojo o desahucio). Se trata del acto por el que el juez quita la posesión de la vivienda al arrendatario.

A su celebración acudirá el procurador, un cerrajero y el personal del juzgado, que levantará acta de lo sucedido.

Duración del proceso

En líneas generales, la duración media está alrededor de los 6 meses. El tiempo que se tarde en notificar la demanda al inquilino es determinante para la duración global del proceso.

Desahucio por impago de rentas. Cantidad mínima

El inquilino ha dejado de pagar todo o parte de la renta ¿se puede solicitar el desahucio por impago?

Obligación de pago de las rentas y cantidades asimiladas

Cuando se firma un contrato de alquiler la principal obligación del inquilino es el pago de la renta. Vamos, que todos los meses toca pagar la mensualidad establecida.

Pero no solo eso. Además los arrendatarios suelen comprometerse a pagar los gastos de suministro: agua, luz, gas etc. Incluso es posible que tengan también que abonar otros gastos como la comunidad o el IBI.

Y aquí viene la pregunta del millón ¿Qué pasa si el inquilino deja de pagar todo o parte de lo que debe? ¿puede pedir el arrendador el desahucio?

Desahucio por impago de rentas o cantidades asimiladas

Pues si el inquilino deja de pagar, como es obvio, está incumpliendo el contrato. Y la consecuencia directa es que el propietario podrá reclamar esa cantidad.

• Pero, además de reclamar ese dinero ¿puede extinguir el contrato?
• Dice el art 27 de la LAU que el arrendador está legitimado para poner fin al contrato si se produce la falta de pago de la renta o de cualquiera otras cantidades a la que esté obligado el arrendatario.
• O lo que es lo mismo, que el propietario tiene todo el derecho del mundo a poner una demanda de desahucio en cuanto no se le paga lo que se le debe, ya sea una mensualidad, ya sea la luz, el agua, el gas etc etc.

En idéntico sentido se pronuncia el art 1.556 del CC.

Si quieres más información sobre el procedimiento para pedir el desahucio por impago de las rentas, lee esta entrada.

Cantidad mínima para pedir el desahucio

Ahora bien, como ocurre en muchos casos, la ley no ha terminado de concretar, dejando en el aire cual es la cantidad mínima adeudada que permita solicitar el desahucio (para que iban a hacer bien sus deberes)

Porque, efectivamente, el artículo en cuestión habla de “la falta de pago de la renta” pero no especifica si es suficiente con dejar de pagar un céntimo o es necesario una mensualidad. Así que toca acudir a lo que, en estos casos, han ido diciendo los Tribunales.

A priori se puede afirmar que es posible el desahucio si se adeuda una mensualidad (STS 755/2008, 24 de Julio de 2008)

Y, en realidad, este es el caso más común. Yo nunca he visto que un arrendador se meta en Tribunales por “calderilla”. Generalmente la deuda ha de tener un mínimo de empaque para que al propietario le traiga a cuenta acudir a un abogado. Es una cuestión meramente práctica.

1. Pero, ¿qué ocurre si se debe menos de una mensualidad?
2. Aquí está el quid de la cuestión, porque, sencillamente no hay respuesta.
3. Es decir, no hay una cantidad mínima recogida en la ley a partir de la cual ya sea posible pedir la rescisión del contrato.
4. La Jurisprudencia ha ido afirmando que, para pedir el desahucio por impago es necesario una patente voluntad de incumplir por parte del arrendatario (SAP Girona 138/2010, 12 de Abril de 2010)
5. Y esto pudiera traducirse en que, si se trata de una cantidad nimia sin apenas relevancia, quizás no se pueda extinguir el alquiler.
6. Y todo esto sin olvidar que, sea la cantidad que sea, el inquilino, si se dan los requisitos necesarios, podrá enervar el desahucio.

Desahucio por retraso continuado en el pago

Por último, recordar que, conforme al art 17 de la LAU, y salvo que el contrato diga otra cosa, la renta se tiene que pagar dentro de los 7 primeros días de cada mes. Así que el pago reiterado fuera de plazo debiera suponer otro incumplimiento contractual que permita solicitar el desahucio.

Conclusión

1.-El impago de la renta (y de cantidades asimiladas) es un incumplimiento del contrato de arrendamiento.

2.-Ese incumplimiento permite solicitar el desahucio por impago.

3.-El impago de una sola mensualidad es suficiente para rescindir el contrato. Si son cantidades inferiores, dependerá de cada caso.

Llevo muchísimos años con demandas de desahucio y todavía no me he encontrado con un propietario que se meta en pleitos por un par de euros. Sería como matar moscas a cañonazos.

De primeras siempre se intenta hablar con el inquilino y es cuando se ve que, este último, no está por la labor, cuando se echa mano de un abogado.

Y generalmente, para ese momento, la deuda tiene ya un mínimo de entidad.

Si tienes cualquier duda ponte en contacto conmigo.

STS 180/2014, 27 de Marzo de 2014

De este modo se ha declarado, como doctrina jurisprudencial, que el pago de la renta del arrendamiento de vivienda fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la resolución del contrato, y esto aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas .

STS 755/2008, 24 de Julio de 2008

Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.

SAP Girona 138/2010, 12 de Abril de 2010

Entrando en materia, como ha puesto de relieve la sentencia recurrida, esta Sección (Sentencia núm.

 156/2006 de 28 abril [JUR 2006272423 ]) viene considerando que si bien el impago de la renta puede conllevar la resolución del contrato, ello no quiere decir que la misma se produzca de forma automáticamente, pues, para poder decretar la resolución del contrato de arrendamiento es criterio jurisprudencial que las causas de resolución han de ser tenidas en cuenta con carácter restrictivo, de ahí que la procedencia de la acción resolutoria por falta de pago de la renta o de las cantidades asimiladas, requiere en el arrendatario una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de su obligación de pago, ya que sin ella la demanda carece de fundamento. Dicho aspecto ha sido puesto de manifiesto por la jurisprudencia al declarar que el impago de la renta a su tiempo es determinante de la acción de desahucio, pero sobre la base de que esta situación de impago se ofrezca clara con nitidez de verdadero incumplimiento (SSTS de 13 de mayo de 1982 ) 

Pablo Romero. Abogado especialista en arrendamientos en Granada. Abogado especialista en desahucios.

Fuentes: foto de entrada, foto 1, foto 2

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha declarado reiteradamente que el retraso en el pago de la renta, aunque se trate de una sola mensualidad de la misma, puede dar lugar a la resolución del contrato por falta de pago

A) La sentencia de la
Audiencia Provincial de Madrid, sec. 9ª, de 26 de febrero de -2021, nº
98/2021, rec. 950/2020, declara queel retraso en el pago de la renta,
aunque se trate de una sola mensualidad de la misma, puede dar lugar a la
resolución del contrato de arrendamiento de local de negocio por falta de pago
de la renta pactada.

El pago de la renta del arrendamiento de vivienda fuera de plazo y después
de presentada la demanda de desahucio no excluye la resolución del contrato, y esto,
aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin
que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de
ordinario en el abono de las rentas periódicas.

B) HECHOS: 

1º) La acción de desahucio se basaba en el impago de las mensualidades del
contrato correspondientes a octubre y noviembre de 2019, incrementadas con el
IVA aplicable, lo que hace un total de 3.400 euros. Reclama también el importe
de los burofaxes por medio de los cuales se requirió de pago al demandado antes
de la presentación de la demanda. 

2º) La sentencia de primera instancia desestima la demanda.

Atiende a que si
bien en el momento de presentación de la demanda el demandado se había
retrasado en el pago, al tiempo de turnarse al juzgado el 3 de diciembre de
2019 los pagos en ella reclamados ya habían sido abonados, pues el demandado ha
aportado prueba del pago de todas las mensualidades que hasta ese momento se
debían, siendo el último pago el 26 de noviembre de 2019, con la excepción del
correspondiente al mes de diciembre, que fue abonado el día 26 de diciembre y
que debía haber sido satisfecha en los últimos cinco días del mes de noviembre,
al haberse establecido en el contrato el pago por meses adelantados. Estima que
el retraso no tiene entidad suficiente como para fundamentar la resolución del
contrato, tanto más cuando a la fecha de dictar la sentencia el demandado está
al corriente de pago, y ello pese a las graves dificultades por las que ha
atravesado y atraviesa el comercio debido a la pandemia que se ha desarrollado
este año. 

C) RETRASO EN EL PAGO DE LA RENTA. DOCTRINA JURISPRUDENCIAL. 

1º) La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha declarado reiteradamente que
el retraso en el pago de la renta, aunque se trate de una sola mensualidad de
la misma, puede dar lugar a la resolución del contrato por falta de pago.

¿Puedo desahuciar al inquilino de mi local de negocio?

Los desahucios en los últimos años están a la orden del día, debido a la elevada morosidad que se produce, tanto entre particulares como en el mundo empresarial.

Los desahucios a inquilinos han avanzado mucho en rapidez, ya que el impago de una sola mensualidad da al propietario derecho a iniciar el procedimiento y recuperar el inmueble en un breve plazo de tiempo. No obstante, esto se refiere tan solo a alquileres de vivienda.

Pero en los arrendamientos de locales de negocio también se producen demoras importantes en el pago del alquiler. Aquí surge la duda, ¿puedo desahuciar al inquilino de mi local de negocio?

LECTURA RECOMENDADA: Las cláusulas que debe contener un contrato de alquiler de local comercial o de negocio

Si el inquilino no nos paga, tenemos dos opciones:

1. Dirigirnos al juzgado y reclamar los alquileres atrasados, si no queremos echarlo.
2. Solicitar el desahucio con reclamación de rentas.

Lo normal es que se elija la segunda opción, ya que, si acumula meses sin pagar, es ilógico permitir que siga en el local.

En ambos casos necesitaremos la presencia de abogado y procurador. Aparte de esto, la interposición de un juicio de deshaucio requiere el pago de tasas judiciales, a no ser que el propietario sea una persona física, en cuyo caso está exento desde el 1 de marzo de 2015.

Debemos tener muy claro si pretendemos que el inquilino abandone el local o si tan solo queremos cobrar las cantidades debidas. En los desahucios por impago de rentas puede producirse la enervación, esto es, que el inquilino pague, paralizando la acción de desahucio.

Podemos evitar esta opción a esta opción si reclamamos las cantidades adeudadas por escrito de manera fehaciente (normalmente mediante requerimiento notarial o burofax) un mes antes de presentar la demanda. Tampoco habrá enervación si el inquilino ya hubiese hecho uso de esta posibilidad anteriormente.

El demandado dispondrá de 10 días para desalojar el inmueble o pagar la deuda. También puede oponerse a la demanda con las razones que estime oportunas. En ese caso, se celebrará el juicio.

Si el inquilino no atiende el requerimiento de pago o no comparece, el juicio se dará por terminado y se instarán acciones de cobro.

Las costas se impondrán al demandado, incluyendo las rentas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda, hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca.

En el desahucio por falta de pago de la renta, el dueño puede dirigirse a la vez contra el inquilino y el fiador del contrato, en caso de que exista, siempre y cuando haya requerido previamente a este último del pago antes de la presentación de la demanda.

Al igual que ocurre con los arrendamientos de vivienda, la falta de pago de una sola mensualidad es causa suficiente para promover la resolución del contrato de alquiler, incluso si el inquilino paga fuera de plazo, una vez interpuesta la demanda. Esto supone una rigurosa exigencia al inquilino del cumplimiento de las cláusulas aunque, en realidad, son pocas las ocasiones en las que se acude a esta severa interpretación de la Ley.

? ¿Cuántos impagos de rentas de alquiler son necesarios para rescindir el contrato?[2022]

Es un tema muy discutido y genera grandes dudas entre los propietarios. Una de las obligaciones principales del arrendatario es el pago de la renta pactada en el contrato de arrendamiento.

Desde el momento que se produce el impago de un mes de renta se da lugar a un verdadero incumplimiento contractual por parte del arrendatario conforme lo establecido en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos el cual dice en su apartado 2 que el arrendador puede resolver el contrato por falta de pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido y corresponda al arrendatario. Ante esta situación el propietario se pregunta si puede resolver el contrato de arrendamiento con el primer impago del mes de renta o tiene que esperar a que existan mas rentas impagadas.

Pues bien, conforme a la Doctrina del Tribunal Supremo es suficiente el impago de una sola mensualidad de renta para que se pueda instar a la resolución del contrato de arrendamiento e incoar el correspondiente desahucio, incluso se establece que el retraso en el pago de las rentas es causa de resolución del contrato.

Pero, ¿Cómo tiene que actuar el propietario cuando el inquilino no ha pagado la renta?

En primer lugar, tendrá que notificar al arrendatario mediante burofax con acuse de recibo y certificación de texto para que pague la o las cantidades debidas en concepto de renta y/o cualesquiera otras cantidades asumidas por el arrendatario en el contrato de arrendamiento y que han resultado impagadas.

Si otorgado un plazo prudencial para que el inquilino pague lo adeudado no lo hace, el propietario puede instar el procedimiento judicial para conseguir el desahucio, el procedimiento para reclamar las cantidades adeudadas o bien en el mismo procedimiento acumular las dos acciones solicitando el desahucio y la reclamación de las cantidades impagadas.

Es importante evitar la enervación del desahucio.

La enervación permite al arrendatario seguir ocupando el inmueble si notificada la demanda de desahucio paga las cantidades adeudadas.

La enervación del desahucio sólo podrá llevarse a cabo si el propietario no ha requerido al inquilino el pago de las rentas con al menos dos meses de antelación a la interposición de la demanda.

El propietario tiene que tener presente que la enervación sólo puede ser utilizar una sola vez por el arrendatario, de tal forma que si no se reclama extrajudicialmente al arrendatario y no se evita la enervación éste podrá una vez recibida la demanda de desahucio pagar lo adeudado y continuar en el inmueble, pero si se produce otro impago posterior y el propietario vuelve a interponer demanda de desahucio el inquilino no podrá utilizar de nuevo la enervación.

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¿Puedo pedir el desahucio por impago cuando el inquilino debe una sola mensualidad de la renta?

¿Puedo pedir el desahucio por impago cuando el inquilino debe una sola mensualidad de la renta?

La principal obligación que tiene todo inquilino es el pago de la renta tal y como previene el artículo 1.

555 del código civil, por lo que ante el impago de la misma la ley nos permite demandar al inquilino para que desaloje la vivienda o local y solicitar asimismo el abono de las cantidades pendientes de ingreso, al entender que se produce un incumplimiento del contrato.

Así lo preceptúan claramente los artículos 27. 2 letra a) y 35 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sin embargo, en este punto procede preguntarnos a partir de cuántas mensualidades adeudadas se puede interponer demanda contra el inquilino.

 ¿Se requiere un mínimo de mensualidades para demandar? ¿dos? ¿tres? ¿es posible resolver el contrato de arrendamiento cuando se debe una sola mensualidad?

En un principio esta era una cuestión que no estaba clara ni siquiera para los propios Tribunales, ya que había Audiencias Provinciales que dictaban sentencias en la que se sostenía que el impago de una sola mensualidad de la renta era un mero retraso y que por lo tanto no podría ser causa de resolución, mientras que otras Audiencias consideraban que aunque se adeudase una sólo mensualidad de la renta, estábamos ante un verdadero incumplimiento y no un mero retraso por lo que procedía la resolución del contrato de arrendamiento. 

A fin de resolver esta controversia el Tribunal Supremo dictó su Sentencia de fecha de 24 de julio de 2.008  para unificación de doctrina, es decir, para dar una misma solución a supuestos de hecho similares y de esta forma favorecer la seguridad jurídica.  En esta Sentencia el Alto Tribunal establecía como doctrina jurisprudencial que: 

 “Declarar como doctrina jurisprudencial la de que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.” 

Por lo tanto, con esta Sentencia quedó zanjada la cuestión, y se establecía que aunque el inquilino debiese una sola mensualidad procedía la resolución del contrato de arrendamiento y por lo tanto el desahucio del inquilino además de las cantidades adeudadas. 

En este sentido y para mayor comprensión vamos analizar el caso de una sentencia dictada también por el Tribunal Supremo de fecha de 18 de marzo de 2.014, cuyos hechos pueden darnos mayor claridad respecto a cuándo y en qué forma procede la resolución del contrato de arrendamiento por el impago de una sola mensualidad de la renta. 

En este supuesto se había pactado por las partes la habitual cláusula sobre el momento del pago de la renta, que se establecía entre los días uno y cinco de cada mes, como en muchos contratos de arrendamiento.

Sin embargo, a pesar de haber estipulado eso, el arrendatario solía abonar la renta en la primera quincena, sin que el arrendador hubiese manifestado hasta el momento oposición en ese sentido. Llegada la mensualidad de diciembre de 2.

010 y viendo el arrendador que el inquilino no pagaba la renta, procedió a interponer demandan en el 21 de diciembre de ese mismo año, fundamentando su solicitud de resolución en el impago de la mensualidad de diciembre, habiéndose abonado todas las demás mensualidades.

El inquilino procedió al abono de la mensualidad el 31 de diciembre del 2.010,  antes de que el juzgado le notificase la demanda y le requiriese para el pago.  EL juzgado requirió de pago al inquilino en febrero de 2.011. 

A priori parece sensato pensar que si el inquilino lleva tan sólo seis días de mora en el pago de la deuda es exagerado resolver el contrato por ese “mero retraso”, sin embargo, vamos a ver a continuación las soluciones que dieron los diferentes jueces y Tribunales que intervinieron:

• El juzgado de primera instancia desestimó la demanda por entender que aunque se hubiese pactado el abono de la renta dentro de los primeros cinco días de cada mes, la costumbre era pagar dentro de la misma quincena. Asimismo, entendió que procedía desestimar la demanda porque el demandado había abonado la mensualidad pendiente antes de ser admitida a trámite la demanda y antes de ser requerido. Además, el juzgado sostenía la misma postura indicada por algunas Audiencias Provinciales a las que se ha hecho mención anteriormente, esto es, que consideraba que se trataba de un mero retraso de la renta que como mucho daba lugar una indemnización por daños y perjuicios pero no a la resolución del contrato. 

• La Audiencia Provincial de Madrid, estimó el recurso interpuesto por el propietario y revocó la sentencia dictada por el juzgado de primera instancia al entender, que el asunto había quedado claro con la Sentencia dictada por el Tribunal Supremo el 24 de julio de 2.008. Entendía que no había un mero retraso sino un auténtico incumplimiento, ya que la demanda se interpone antes del abono del arrendatario y por lo tanto procedía la resolución del contrato y el lanzamiento. Aquí vemos claramente la diferencia de criterio, ya que para la Audiencia la clave está en que se adeude una sola mensualidad a la fecha de interposición de la demanda, y no a la fecha de admisión a trámite de la misma o a la fecha en la que se requiere al inquilino. 

Para aquellos que no estén familiarizados con los trámites judiciales, sólo aclarar, que aunque un interesado interponga una demanda un uno de junio por ejemplo, eso no implica que la demanda esté admitida, teniendo que analizar el juzgado que corresponda varios aspectos formales antes de admitir la demanda. Ello quiere decir que entre la presentación de la demanda y la admisión de la misma puede pasar bastante tiempo, incluso meses. 

• Finalmente el Tribunal Supremo resuelve la cuestión confirmando la sentencia de la Audiencia Provincial,  al entender que la resolución contractual de los arrendamientos urbanos no se rige por el artículo 1.124 del código Civil, ya que este artículo es genérico, sino que habrá de regirse por la legislación específica de arrendamientos urbanos. Además resuelve con cita a la sentencia indicada anteriormente y a la de 26 de marzo de 2.009,  estableciendo con total claridad que el “simple retraso en el pago da lugar al desahucio”. 

El Alto Tribunal también desestima el motivo de oposición esgrimido por el inquilino relativo a la doctrina de los actos propios.

Para los lectores que desconozcan esta doctrina, solo aclarar que lo que establece es que nadie puede ir contra sus propios actos, es decir que una persona no puede tácitamente consentir algo y después llevar a cabo actos que contradigan ese consentimiento tácito.

En este caso en concreto el inquilino sostenía que el propietario había consentido a lo largo de la relación arrendaticia el pago de la renta dentro de la primera quincena del mes y que por lo tanto interponer una demanda en un día veinte y uno era ir contra sus propios actos.

El Tribunal Supremo sin embargo considera que precisamente como la demanda se interpone en un día veinte y uno y no en los primeros quince días del mes, ello no va en contra de la doctrina de los actos propios.

Conviene indicar que en este caso concreto analizado, el inquilino ya había enervado la acción anteriormente por lo que  en virtud de lo prevenido en el artículo 22.

4 de la Ley de enjuiciamiento civil, ya no podía enervar la acción de nuevo, por lo que procedía la resolución del contrato de arrendamiento.

En el caso de que no se hubiera enervado la acción con anterioridad, el pago por el inquilino en el día 31, se habría considerado como un pago enervador es decir un pago que habría evitado el desahucio. 

A pesar del caso analizado recogido en la Sentencia del Tribunal Supremo, en el que según la costumbre entre inquilino y arrendador, aquel sólo se habría retrasado seis días en el pago de la renta, existen sentencias de las distintas Audiencias Provinciales en las que por retrasos de tres días o seis días han desestimado la demanda de desahucio por falta de pago, al entender que el retraso en esos casos es irrisorio. Teniendo esto en cuenta habrá que estar a cada caso concreto, y estudiar detalladamente el asunto antes de interponer una demanda.  

CONCLUSIONES

A modo de conclusión podemos concretar las siguientes:

• El pago de la renta fuera de plazo y una vez presentada la demanda, podrá dar lugar a la resolución del contrato, aunque el inquilino abone las cantidades pendientes, siempre y cuando ya hubiera hecho uso de la enervación con anterioridad. Todo ello aunque el inquilino adeude una mensualidad de la renta. 
• El elemento clave es la fecha de interposición de la demanda, no de la admisión de la misma. 
• Habrá que estar a cada caso concreto para valorar si el retraso puede ser causa de resolución o no en virtud de las distintas resoluciones existentes al respecto. 

Opciones legales ante el impago de alquiler

Cuando un inquilino no paga la renta, el arrendador tiene varias opciones legales, tales como reclamar sólo la renta impagada o, además, solicitar el desahucio del inquilino, interponiendo la correspondiente demanda de desahucio por impago de alquiler

Quiero comenzar el artículo aclarando que las distintas opciones que tiene el arrendador, ante un impago de alquiler, son las mismas ya se trate de alquiler de vivienda o de alquiler de local.

Igualmente, el arrendador puede solicitar el desahucio del inquilino y/o reclamar la renta impagada, independientemente de que el contrato de arrendamiento se haya firmado antes o después del seis de junio de 2013. Esta es una fecha muy relevante en materia de arrendamientos urbanos, pero en este caso no afecta para nada.

Bien, aclarados estos dos aspectos entro en materia.

El inquilino no paga la renta de alquiler

Las distintas opciones que tiene el arrendador que se enfrenta a un impago de alquiler pasan primero por los intentos amistosos y, si no funcionan, por la vía judicial.

En  vía judicial el arrendador puede interponer una demanda en la que pida al juez una cosa o varias. Las opciones legales que tiene el arrendador son, resumidamente, las siguientes:

• Desahucio del inquilino por impago de alquiler más reclamación de rentas impagadas.
• Sólo desahucio por impago de alquiler.
• Sólo reclamación de rentas impagadas.

• Dentro de la vía judicial, la opción más utilizada es la primera, es decir, presentar la demanda de desahucio por impago de alquiler y, además, reclamar en la misma demanda las rentas impagadas.
• Sobre ella voy a centrar el contenido del grueso de este post.
• Existe impago de alquiler y, por tanto, se puede solicitar el desahucio del inquilino, desde el mismo momento en que el se produce un retraso en el pago de la renta, aunque se trate de una única mensualidad de renta, tal y como te explico con más detalle en el post Retraso en el pago del alquiler.
• Es decir, el arrendador no tiene por qué soportar ningún retraso en el pago de la renta, pues el pago de la renta es la principal obligación del inquilino y no cabe faltar a esa obligación.

Qué es el juicio de desahucio

Dentro de los juicios declarativos existen dos modalidades:

• Juicio declarativo verbal.
• Juicio declarativo ordinario.

El desahucio por impago de alquiler siempre será del primer tipo, es decir, siempre será un juicio verbal. La otra modalidad (el juicio ordinario) nunca será de aplicación cuando pretendas el desahucio por impago de alquiler.

A través del procedimiento de desahucio el arrendador solicita al Estado (al Poder Judicial) auxilio judicial para que el juez de por terminado el contrato de arrendamiento y, además, ordene el desahucio del inquilino cuando ha existido un impago de alquiler o de otras cantidades análogas (luz, agua, comunidad, etc).

La demanda, que es la que abre el procedimiento de desahucio, ha de presentarse a través de abogado y procurador, excepto en los casos (poco frecuentes) en que la renta mensual del inmueble es inferior a 166 euros al mes.

En el proceso de desahucio por impago de alquiler, además de pedir lo que acabo de indicar, también puede pedir el arrendador al juez que condene al inquilino al pago de las cantidades que adeuda, así como que condene al inquilino a pagar las costas que haya tenido que costear el arrendador por la tramitación del procedimiento. También se pueden reclamar las rentas adeudadas, en la demanda, a los avalistas o fiadores que aparezcan en el contrato de arrendamiento, en caso de que los haya.

Antes del desahucio por impago de alquiler…

1. Una vez que el arrendador no ha tenido éxito pidiendo amistosamente al inquilino que le pague la renta, lo primero que cabe plantearse es si ponerse algo más serio y pedir al inquilino que pague pero por escrito y de forma fehaciente.

2. En muchas ocasiones este mecanismo surte efecto y el inquilino paga la renta.
3. Pero en otras ocasiones sólo sirve para gastar dinero y perder tiempo.

Y en estas situaciones el tiempo es lo más importante.

En caso de que quieras mandar un burofax al inquilino te dejo un modelo de burofax reclamando al inquilino el pago de la renta.

• Lo que nunca debe hacerse antes de iniciar el proceso de desahucio del inquilino (tampoco durante el proceso de desahucio) es cambiar la cerradura del inmueble, entrar en la vivienda sin permiso, cortar los suministros, dejar de pagarlos (en los casos en los que sea el arrendador el que los pague), etc.
• Y ello por una razón muy sencilla; aunque el inquilino no pague, jurídicamente hablando él es el poseedor de la vivienda en tanto que el contrato no haya sido rescindido por ambas partes o por un juez, por lo que si el arrendador hace alguna de estas cosas, el inquilino podría llegar a denunciarle por allanamiento de morada, por coacciones, etc.
• Y de hecho es una práctica muuuuuy habitual por parte de los inquilinos morosos para extorsionar al arrendador.
• Así que con esto hay que tener mucho cuidado.

Precio del desahucio por impago de alquiler

Respecto al coste de un proceso de desahucio del inquilino por impago de alquiler, cada abogado y cada procurador tiene fijados sus honorarios, por lo que los precios pueden variar muchísimo.

Sin embargo, el coste medio se aproxima a las siguientes cantidades, con impuestos incluidos:

• Abogado: en este tipo de procesos es necesaria su intervención. Suele rondar el coste los 500 euros.
• Procurador: también es necesaria su intervención. Su coste ronda los 200 euros.
• Poder General para Pleitos: se trata de un documento notarial por el que el arrendador otorga poderes al procurador para que sea su representante ante el tribunal. Tiene un coste de unos 40 euros, si bien también se puede hacer en el juzgado de forma gratuita, tras la interposición de la demanda.
• Cerrajero: sobre unos 90 euros. Sólo será necesario si el inquilino no ha devuelto las llaves y si el arrendador no dispone de copia de las llaves del inmueble.
• Tasas judiciales: las personas físicas no pagan tasas judiciales. Sólo las personas jurídicas. Y suelen rondar los 150 euros.

Por lo tanto, estamos hablando de un coste, con impuestos incluidos, de unos 700 euros sin contar al cerrajero que no siempre será necesario.

Duración del desahucio por impago de alquiler

Respecto a la duración hay muchos bulos. La ley ciertamente pretende que el proceso dure lo menos posible, pero sucede que los juzgados tienen una acumulación de trabajo importante y los presupuestos no dan para más.

Hace años los desahucios tardaban muchísimo en relación a lo que tardan hoy en día. Podían tardar fácilmente dos años.

Hoy por hoy la duración media de un procedimiento de desahucio, desde que se presenta la demanda, oscila entre los 4 meses si todo va bien, hasta los 8 meses o más si se presentan «piedras» en el camino.

De todos modos, por si quieres conocer más sobre cuanto tiempo se consume en cada acto que se realiza, te invito a leer Cuánto tarda el juicio de desahucio.

El proceso de desahucio del inquilino por impago de alquiler

Una vez visto todo lo anterior llega el momento de presentar la demanda de desahucio, junto a la que el procurador tendrá que acompañar la siguiente documentación:

• Contrato de arrendamiento original
• Poder General para Pleitos
• Notificaciones fehacientes que se hayan enviado al inquilino reclamándole el pago de la renta
• Escritura de propiedad del inmueble

Una vez que se ha presentado la demanda, el inquilino recibirá en el plazo aproximado de un mes un documento (un Decreto) en el que se admite a trámite la demanda de desahucio y en el que, directamente, ya queda fijada la fecha del juicio y la fecha del lanzamiento (en caso de que no haya juicio). Sólo habrá juicio si el inquilino se opone a la demanda (Decreto de admisión de demanda de desahucio).

Una vez que el inquilino recibe en su domicilio el Decreto anunciando todo lo relacionado con el procedimiento de desahucio, el inquilino podrá actuar de varias formas:

• Quedarse en el inmueble y no pagar: en este caso, llegado el día del lanzamiento (desalojo), el personal del juzgado accederá al inmueble y desalojará al inquilino, devolviendo la posesión del mismo al arrendador (o al procurador).
• Pagar lo que debe y entregar el inmueble: es la mejor de las soluciones, desde luego.
• Pagar la cantidad debida y seguir en el inmueble: Esto es lo que se llama “enervar la acción de desahucio”.
• Entregar el inmueble y no pagar la cantidad adeudada: en este caso el procedimiento se da por finalizado respecto al desahucio, y continuará respecto a la reclamación de la deuda.
• Contestar a la demanda oponiéndose a la misma: en este caso hay que celebrar juicio en la fecha que se había previsto en el Decreto.

En el caso en que el inquilino quiera oponerse a la demanda, el procedimiento de desahucio terminará con una “sentencia”, y en los demás casos el proceso terminará con un “decreto” (se trata de un decreto diferente al que recibe el inquilino tras la presentación de la demanda). Son dos tipos de resoluciones judiciales distintas, pero a efectos de lo que a nosotros nos interesa tienen efectos muy similares.

En el Decreto que da por finalizado el proceso de desahucio cuando no ha habido oposición del inquilino, el juez condenará al inquilino a pagar las costas del proceso (en su caso, que suele ser casi siempre) y se incluyen las rentas que van a vencer hasta la fecha de toma de posesión del inmueble por parte del arrendador.

El lanzamiento en el proceso de desahucio

El lanzamiento se regula en el extensísimo artículo 440.3 de la ley de enjuiciamiento civil (LEC).

1. Tras la resolución del juez (Sentencia o Decreto, dependiendo de si hubo o no oposición a la demanda por parte del inquilino), habrá que ejecutar el lanzamiento o, lo que es lo mismo, hay que practicar el desahucio o desalojo en caso de que el inquilino no haya desalojado voluntariamente.
2. El lanzamiento se puede producir sin usar fuerza (cuando el inquilino entrega las llaves voluntariamente) o usando la fuerza (cuando no quiere irse el inquilino del inmueble).
3. La Comisión Judicial tendrá que levantar Acta de lo ocurrido durante el lanzamiento y sobre el estado de conservación del inmueble, pues muy frecuentemente existen daños que el arrendador posteriormente tendrá que reclamar.
4. Puedes indagar más sobre el lanzamiento derivado de un juicio de desahucio del inquilino por impago de alquiler en el post El lanzamiento en el juicio de desahucio.

El cobro de la deuda por la vía ejecutiva

Transcurrido un plazo de 20 días desde que la Sentencia o decreto dictado por el juez es firme, el arrendador dispone de un plazo de 5 años para ejecutar la deuda, es decir, para intentar que se cumpla la condena que el juez ha dictado contra el inquilino mediante la que le condena a pagar la deuda. Esto quiere decir que el arrendador podrá solicitar el embargo de dinero, cuentas, bienes del inquilino deudor para que pague la deuda.

Se trata de una fase procesal distinta, que va por separado del propio proceso de desahucio del inquilino, por lo que hablo de ella si tienes interés en el post Reclamación de deuda al inquilino por vía ejecutiva.

Y recuerda que si necesitas un abogado especialista en desahucios, me tienes a tu disposición para ayudarte.