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Un tema recurrente en las relaciones entre la comunidad y el administrador de fincas suele ser el alcance de las obligaciones de éste último, según el vínculo contractual que le une a la comunidad, que en la mayoría de casos se produce «desde la aprobación en junta» de su nombramiento por mayoría simple.

Entrecomillamos para resaltar – según mantiene algún sector doctrinal- , que el vínculo del administrador de fincas con la comunidad no surge desde la firma de un contrato que, por otro lado, no es obligatorio, sino desde el día de la aprobación en junta de su cargo como un órgano de gobierno más de la Comunidad.

“No vamos en este post, a recomendar un contrato concreto o un modelo, porque hay muchos a disposición de los profesionales en los diversos Colegios Profesionales, incluso en los blog de otros compañeros…”

A pesar de esa opinión doctrinal, en nuestra opinión, redactar un contrato de servicios es una cuestión recomendable para perfilar algunas características fundamentales de la relación entre administrador de Fincas y Comunidad de Propietarios, es decir indicar de forma expresa y por escrito las condiciones particulares que regirán la prestación del servicio. Sobre todo para evitar problemas de futuro que al momento de la contratación no se plantean, tales como si se cobran o no certificados de deuda, si se está obligado a gestionar certificados digitales y ser depositarios de los mismos, y muchas otras.

El contrato de Administración de Fincas, inclusion de claúsulas

Aconsejamos al profesional practicar la costumbre de firmarlo.

Los contratos por norma general deben ser firmados como mínimo por un año, lo que coincide a su vez con el criterio general fijado por la Ley de Propiedad Horizontal para el nombramiento de órganos de gobierno reflejado en el artículo 13.7. -Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año-.

Con un plazo menor al año, la experiencia demuestra que es irresponsable asumir la gestión de una comunidad, y ponerla en marcha con éxito, ya que se requiere por parte del profesional de un trabajo organizativo de base, y de la puesta de medios técnicos y humanos a disposición de la propia Comunidad, que garanticen la continuidad pacifica de la gestión.

No vamos en este post, a recomendar un contrato concreto o un modelo, porque hay muchos a disposición de los profesionales en los diversos Colegios Profesionales, incluso en los blog de otros compañeros como el de ADMINFERGAL, a cargo de Miguel Fernández Gallego, que os resolverán esta cuestión, y porque entendemos que un modelo es la base, para que cada uno lo adapte a sus circunstancias y modelo de negocio concreto.

Hemos de tener presente que la comunidad puede cesar al administrador antes de que acabe el plazo de su nombramiento como establece el artículo 13.7 “Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria”.

En consecuencia, hacemos la siguiente recomendación a la hora de redactar un contrato de administración de fincas, incluir una cláusula que en el futuro evite interpretaciones dispares sobre la cuantía de la indemnización que debe percibirse por el profesional, para el caso de una resolución unilateral del contrato por la comunidad o cese en el cargo, antes del tiempo contratado y estipulado, sobre todo en aquellos casos en los que no se dé “justa causa”, indicando que la Comunidad tendrá que pagar las mensualidades que resten hasta el fin del contrato.

Aclaramos a continuación algunas cuestiones relativas a la remoción anticipada, y a las posibles reclamaciones de indemnizaciones cuando estas procedan, ya que en caso de cumplimiento del tiempo del contrato estipulado, y sin renovación tacita del mismo, la relación se daría por concluida sin ningún tipo de indemnización.

El contrato de Administración de Fincas, articulo 13.7

Como profesionales no debemos olvidar, que en aplicación del artículo 13.

7 de la Ley de Propiedad Horizontal, se puede cesar al administrador de fincas aunque no se haya cumplido el plazo de un año que es el que fija la propia Ley, recabando la mayoría de los asistentes, ya que el presidente no puede por sí solo cesarle, – creencia errónea extendida entre muchos propietarios-, debe hacerlo mediante Junta General Extraordinaria. En este caso, y si la Junta así lo decide, el administrador tiene que aceptar el cese, y a continuación, si este considera que la decisión no está basada en faltas de cumplimiento de sus obligaciones, se deberán reclamar las posibles indemnizaciones por honorarios dejados de percibir, a las que pueda tener derecho o a las estipuladas en contrato, e incluso si se puede probar, a los posibles daños y perjuicios que dicha decisión pudiera ocasionarle.

• Evidentemente los propietarios constituidos en junta, pueden remover al administrador cuando lo entiendan oportuno, pero muchas veces no son conscientes, o no quieren serlo, de las consecuencias que dicho proceder comporta, por lo que deben asumir las consecuencias de sus actos, en muchas ocasiones más personales que profesionales, y que terminan perjudicando a toda la Comunidad, por lo que no existiendo causa o, cuanto menos, sin acreditarse la misma, no parece lógico que se pueda remover de su cargo a un administrador profesional sin que este tenga derecho a indemnización de ningún tipo.
• Si se acreditase por la Comunidad – pues tiene la carga de la prueba-, que estamos ante la denominada “justa causa”, entonces no conllevara derecho alguno a indemnización, pero para ello, deberá quedar constancia clara en acta de las razones y a ser posible las pruebas que existan de las irregularidades y tratarse de incumplimientos que competan al administrador, no a la comunidad.
• Las reclamaciones en todo caso deben realizarse mediante un proceso declarativo por la cuantía a reclamar a la comunidad de propietarios.
• Deseamos que este breve post te sea útil, y decidas si quieres firmar contratos o simplemente que se reconozca tu nombramiento en acuerdo reflejado en acta de junta de propietarios.

En DORADO, #NosImportaTuVivienda, somos especialistas en Administración de fincas, por eso queremos ayudarte a encontrar respuestas que te ayuden a mantener una buena relación de convivencia con tus vecinos. No dudes en contactar con nosotros, Administramos Soluciones.

Indemnización al administrador de fincas por cese anticipado

Pongámonos en situación. La comunidad de propietarios nombra a un nuevo presidente. En la misma Junta se renueva el cargo de Administrador de Fincas.

Al nuevo presidente no le cae bien el Administrador y convoca Junta para destituirle.

Caben dos posibilidades, que se solicite una indemnización al administrador de fincas por cese anticipado o que éste pase de líos y no oponga ninguna resistencia. Todo es una cuestión de egos.

Hay que entender que el cargo de presidente se renueva cada año. Por lo tanto, la estabilidad debida a la comunidad está en manos del Administrador. Imagina que cada vez que se cambie de presidente se cambiara también de administrador.

Además, el administrador no es un empleado más de la comunidad o una empresa que preste servicios. Es un órgano de gobierno. Por todo ello, tanto la Ley como las sentencias de los jueces protegen a esta figura.

De esta suerte, el camino para el cese del administrador es de espinas si no se hacen las cosas bien. Aunque bien hechas, debería ser de rosas.

¿Por qué hablamos de cese anticipado?

Hemos dado una pista en la introducción. En la Junta donde se nombra al presidente, se renovaron los cargos de los órganos de gobierno. De esta manera, siguiendo el art. 13.7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), salvo que los estatutos digan lo contrario, los cargos se renuevan por un año. Y eso es la Ley. No hay contrato privado que supere eso.

¿Por qué hay que pagar una indemnización al administrador?

Aquí nos metemos de lleno en el Código Civil. En su artículo 1124 indica que la resolución debe de ser recíproca salvo que una de las partes haya faltado a sus obligaciones.

Así, una vez notificado, el administrador puede elegir entre cumplir el contrato o exigir una indemnización por los meses que quedasen pendientes hasta la finalización de su mandato.

Es decir, un año desde que fue designado o renovado en el cargo.

De optar por la rescisión por ser imposible un acuerdo. El administrador puede reclamar dichas mensualidades en concepto de daños y perjuicios.

¿Cesar al administrador sin pagar indemnización?

Sí se puede, pero no es tan fácil. En este caso vamos a contemplar dos vías:

Cese por mala praxis del administrador de fincas

Si se puede demostrar que el administrador ha causado daños a la comunidad, no cabría abonar ninguna indemnización, porque hablaríamos de causa justa. En este punto se incluye el incumplimiento de sus deberes. Y ojo con el incumplimiento de los deberes.

Primero, no vale con vivir en la piruleta un día y al siguiente decirle al administrador que como ha hecho todo eso mal, debe irse.

En este caso, el administrador ha debido ser avisado con anterioridad y han debido de sucederse graves incumplimientos de sus obligaciones. Las quejas deben referirse a la gestión ordinaria. Especialmente es de guardar las indicaciones del art.

20 de la LPH sobre las obligaciones del Administrador de Fincas. No cabe achacar negligencia sobre asuntos que no le competen.

Segundo, al renovar el cargo en la Junta sin que en la misma se hayan expuesto las quejas de los propietarios, se hace borrón y cuenta nueva. Es decir, tan mal no lo hacía si nadie ha dicho nada y ha sido mantenido en el cargo.

En estos dos casos hablamos de la mala fe recogida en el 7.1 del Código Civil.

Por otra parte, la carga de prueba recae sobre la comunidad de propietarios. Es decir, el administrador no tiene que demostrar que ha hecho las cosas bien. Es la comunidad la que tiene que demostrar las pruebas de las graves infracciones.

Cese en plazo

La forma más sencilla de no pagar indemnización y de acabar las cosas cuanto antes, es esperar al cumplimiento del plazo. Si quedan un par de meses para el cumplimiento del mandato, la indemnización va ser ínfima y nadie va a querer meterse en líos.

¿Cuáles son las obligaciones del administrador de fincas cesado?

El administrador de fincas cesado debe cerrar las cuentas de la comunidad con fecha la del cese de sus servicios. Deberá además preparar el finiquito con la cantidad correspondiente a su indemnización.

Además, debe preparar toda la documentación que guarde en custodia: Actas, contratos, facturas, etc.

Finalmente, debe preparar un documento en el que se enumeren todos los documentos a entregar.

El administrador es el responsable de la documentación, por lo que el presidente en persona deberá dirigirse a su despacho con el Acta de destitución con el fin de recogerlo todo. Deberá firmar el recibo en el que se enumere la documentación entregada.

En caso de que el presidente no quiera ir, deberá emitir una autorización por escrito acompañada de una fotocopia de su DNI a nombre de la persona que vaya a recogerla.

¿Cómo despedir a un administrador de fincas?

La forma más sencilla y barata es convocar una Junta Extraordinaria el mes antes o un par de meses antes de que finalice el mandato.

En la convocatoria de dicha Junta deberá reflejarse como Orden del Día: “Cese del actual Administrador de Fincas y si procede, elección de uno nuevo”.

En Junta, este punto debe aprobarse por la mayoría de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación.

No cumplir con las obligaciones que dicta la Ley sobre la convocatoria y el Acta de la Junta puede hacer que los acuerdos sean anulables. Esto lo elaboramos en nuestro post Cómo impugnar acuerdos de la Junta de Propietarios. Y es importante, porque si el cese viene motivado por un aire que le ha dado al presidente, otros propietarios pueden echarle abajo el acuerdo.

Tras esa Junta, hay que notificar de forma fehaciente y con un mes de antelación al Administrador su cese.

Si se hacen las cosas bien, no debe de haber problemas. Si se hacen las cosas mal, la comunidad deberá hacer frente al pago de una indemnización al administrador por cese anticipado. Por eso, antes de que llegue el calentón, hay que contar hasta diez y volverlo a pensar.

¿El administrador de fincas es un empleado de la comunidad?

Un lector de Brokalia ha realizado una pregunta a nuestro experto en comunidades de propietarios, Rafael del Olmo.

La consulta fue la siguiente:

Un administrador de fincas no es un empleado de la comunidad.

El administrador colegiado siempre hará constar en un contrato sus obligaciones y los servicios que prestará a cambio de sus honorarios.

Y, en caso de incumplimiento de alguna cláusula, la comunidad puede ejercitar una reclamación en su colegio, ya que dispone de un seguro de Responsabilidad Civil para este tipo de cosas ¿Es cierto?

La respuesta de Rafael:

El texto arroja verdades parciales.

Efectivamente, es cierto que el administrador de fincas no es un empleado.

El administrador es un profesional y sus obligaciones están reguladas por el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal. También, y además, puede suscribirse un contrato.

La valoración del grado de cumplimiento de dichas obligaciones corresponde a las propias partes suscritas y, en caso de desacuerdo, al juez.

• Al Colegio le corresponden funciones de control deontológico (que son de otra naturaleza).
• Por último, el seguro de Responsabilidad Civil tiene como función hacer frente a actuaciones profesionales que puedan generar un derecho de indemnización para con la comunidad, a causa de actuaciones negligentes por parte del profesional.
• Por ello desde Brokalia le recomendamos que eche un vistazo a los seguros de comunidad, para cerrar cualquier duda que tenga.

Indemnización al Administrador de Fincas por cese anticipado

Aunque la naturaleza del contrato en virtud del cual el administrador de fincas presta sus servicios a una comunidad de propietarios es discutido por la jurisprudencia, la Ley de Propiedad Horizontal establece la posibilidad de acabar con dicha relación anticipadamente, antes de que se agote el plazo de duración pactado en el contrato o, en su defecto, el de un año previsto supletoriamente por la ley.

Así, establece el art. 13.7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que “Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.”

¿Se tiene siempre que indemnizar al administrador cuando se le cesa anticipadamente?

Junto con esta facultad de resolver el contrato anticipadamente la jurisprudencia ha reconocido al Administrador el derecho a una indemnización por cese anticipado en determinados casos:

Algunas de las sentencias se inspiran, por analogía con el contrato de mandato recogido en el Código Civil, en el principio de indemnidad del mandatario (SAP Córdoba 557/2015 de 29 de diciembre).

Además en todo caso, la buena fe exige que la facultad de resolver el contrato se ejercite sin que esto suponga un abuso para los intereses económicos del Administrador, por lo que “[S]i la remoción anticipada del cargo es sin que intervenga justa causa, en este caso si se genera una responsabilidad contractual y un correlativo derecho a solicitar indemnización de daños y perjuicios padecidos aun cuando, insistimos, la remoción se realice cumpliendo los requisitos exigidos en el art. 13.7 de L.P.H” (SAP Córdoba 557/2015 de 29 de diciembre).

En definitiva, la comunidad de propietarios puede cesar anticipadamente al administrador sin tener que indemnizarle, pero sólo cuando exista una “justa causa” para este cese anticipado.

Qué  es la “justa causa” requisito para cesar al administrador de fincas sin indemnización

Lo que constituya “justa causa” debe determinarse en cada caso concreto, atendiendo a las circunstancias, si bien la jurisprudencia aporta algunas directrices generales.

Un indicio especialmente relevante es el incumplimiento por parte del Administrador de las obligaciones contenidas en el art.

20 LPH, si bien está claro que no es necesario un incumplimiento grave y reiterado de estas u otra obligaciones del administrador, lo cual permitiría en todo caso la rescisión del contrato ex art. 1124 del Código Civil (CC).

No pueden ser justa causa los meros motivos económicos (SAP Madrid 404/2014 de 16 de septiembre), ni tampoco aquellos actos conocidos por la junta con anterioridad a la última renovación del administrador, que habrían quedado sanados al haberle mantenido en el cargo, al igual que todas aquellas situaciones confirmadas o consentidas por la comunidad, que no puede ir contra sus propios actos (SAP Córdoba).

En todo caso, la existencia de la justa causa de revocación debe ser probada por la comunidad que lo invoca, pues no se presume.

¿Cuánto dinero hay que pagar al administrador cesado anticipadamente?

En cuanto a la cuantía de la indemnización para el caso de cese injustificado del administrador (sin justa causa), cuando la misma no se ha fijado en el contrato, esta debe comprender tanto los daños sufridos como el lucro cesante (ex art.

1106 CC). Respecto al primer concepto, deberán reembolsarse los gastos efectuados en el ejercicio de su cargo (vid. arts.

1728 y 1729 CC), así como aquellos realizados en virtud de una expectativa razonable de que la relación se extendería a toda la duración del contrato.

Respecto al lucro cesante, aunque una parte de la jurisprudencia se decanta por conferir al Administrador el derecho a percibir la totalidad de las mensualidades pendientes en el contrato, la práctica habitual es entender que corresponde indemnizar sólo por el tiempo necesario para reordenar la actividad profesional.

Esta indemnización se fija de acuerdo a diversos criterios, si bien es habitual entender que tres meses son un periodo adecuado para encontrar nuevos clientes (SSAP de Madrid y Córdoba, antes citadas), aunque otras sentencias alargan este periodo o incluyen parte de los honorarios de los meses restantes en la indemnización (e.g. la SAP de Córdoba antes citada, que condena a la comunidad de vecinos a pagar, junto con tres mensualidades completas de honorarios, un 15% de las mensualidades restantes en el contrato en concepto de lucro cesante).

En resumen, la comunidad de propietarios puede rescindir válidamente el contrato con su Administrador de fincas antes del fin del plazo pactado, incluso por la mera pérdida de confianza, pero si esta rescisión no obedece a una justa causa el administrador tendrá derecho a una indemnización.

Lo que constituye justa causa dependerá de las causas concretas de cada caso. La indemnización comprenderá los perjuicios sufridos por el administrador y también el lucro cesante, que la jurisprudencia cifra en al menos tres mensualidades de los honorarios por percibir.

Administrador de Fincas cesado en comunidad de propietarios – Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

Nos hemos dado cuenta en Adminfergal que a pesar de llevar 385 artículos escritos para nuestros lectores no nos hemos parado a comentar lo que dice la jurisprudencia con relación al cese del administrador y las sentencias derivadas de las mismas.

En nuestro artículo del 2.018 https://adminfergal.es/tipos-de-contrato-para-un-colaborador-en-una-administracion-fincas/ hablamos de los tipos de contrato que tiene un Administrador de Fincas colegiado.

También en Julio de 2.018 https://adminfergal.es/contrato-mercantil-entre-administracion-fincas-y-administrador-fincas-colegiado/ hablamos del tipo de contrato mercantil que une la relación de un Administrador de Fincas Colegiado

Hoy pretendemos explicar la normativa de la Ley en relación con el cese del administrador y a lo que indica la jurisprudencia con relación al mismo.

La ley de Propiedad Horizontal dice con relación al Administrador en su punto 13 lo siguiente:

5. Las funciones del Secretario y del Administrador serán ejercidas por el Presidente de la comunidad, salvo que los estatutos, o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.

6. Los cargos de Secretario y Administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.

El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario- Administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.

7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.

Si una comunidad esta descontenta con los servicios de administración, deberá notificárselo a este con un tiempo de antelación según lo firmado en el contrato entre las partes. La anticipación suele hacerse entre los tres meses y un mes.

Recordemos que la resolución del contrato se deberá realizar en junta general ordinaria en el apartado de renovación de cargos o bien en una junta general extraordinaria con un punto del orden del día donde se trate este tema.

Si se denuncia la remoción del administrador por parte de la Junta y si esta se produce con los plazos previstos, a la fecha de finalización del año o lo decidido en junta, se producirá el traspaso de la documentación según la recomendación indica en el Colegio de Administradores de Fincas. Esta información podéis disponer de ella en nuestro artículo:

Documentación a entregar por Administrador cesado o que renuncie a su cargo

Si el cese se hace en una junta general extraordinaria se deberá indemnizar al profesional según se indique en el contrato o bien se deberá hacer por el importe que corresponda entre el mes del cese y los meses pendientes hasta su finalización del contrato. La cantidad de indemnización será la resultante de multiplicar los honorarios mensuales y los meses resultantes.

Desde aquí tengo que recordar a todos los lectores que el cese de un administrador no se puede hacer a capricho de la junta de gobierno en pleno o por lo actuación de una persona y que debe de estar plenamente justificado. Solo se puede cesar a un administrador si este ha cometido actuaciones irregulares que se puedan demostrar tanto de índole económico como de otra índole.

Si se cesa a un administrador se deberá realizar en base a las mayorías que indica el artículo 17.7 de la ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente: “7.

Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.”

Como ya hemos comentado anteriormente cuando un administrador sea cesado de forma legal lo que tiene que hacer el administrador saliente es entregar la documentación al Presidente o al Administrador entrante si estos han sido facultados para la recogida de la documentación.

El administrador cesado no puede oponerse en ningún caso a que se retire del despacho la documentación, si bien, el administrador cesado puede ir entregando la documentación e la medida que tenga al día la misma, teniendo en cuenta que este proceso no debe de perjudicar el normal funcionamiento del nuevo administrador, recordemos que si en este proceso existen daños y perjuicios se podría entrar en el apartado conforme a lo que se indica en el artículo 1720 del Código Civil que dice textualmente lo siguiente: “Todo mandatario está obligado a dar cuenta de sus operaciones y a abonar al mandante cuanto haya recibido en virtud del mandato, aun cuando lo recibido no se debiera al segundo.”

Y que dice la jurisprudencia con respecto al cese de un Administrador de Fincas. Veamos lo que comentan las diferentes sentencias con el apoyo de Sepin Editorial:

AP Valladolid, Sec. 1.ª, 28-9-2020 Dado que no se pudo tratar en junta anterior el cese o renovación del administrador, la decisión de no renovar en posterior junta no puede entenderse como una resolución unilateral del contrato de servicios por parte de la comunidad.

Echar al administrador de la comunidad de propietarios

Qué es un administrador de una comunidad de vecinos

El órgano de administración de una comunidad de propietarios, por ley, debe ejercerse por el presidente de la comunidad. Ahora bien, este cargo, junto al del secretario, puede delegarse.

Normalmente, suele delegarse a nivel profesional en favor de administradores de fincas titulados y colegiados.

Duración temporal del cargo de administrador

Por defecto, la Ley de Propiedad Horizontal establece que el cargo de administrador de una comunidad de propietarios en régimen de división horizontal, tendrá una duración de un año. Éste plazo anual coincide con la duración de los órganos de gobierno de la comunidad.

Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año

Artículo 13.7 Ley Propiedad Horizontal

El plazo de duración del cargo puede llegar a ser distinto si los estatutos de la comunidad de vecinos establecen una duración distinta.

Debemos tener en cuenta que el administrador externo (un tercero profesional) de una comunidad de propietarios mantiene una relación de prestación de servicios profesionales con la comunidad. Esta relación profesional puede contener también una duración en su contratación superior a la anual.

La no renovación del cargo de administrador

Transcurrido el plazo de duración pactado o, en su defecto, el plazo anual establecido por ley, se entenderá que el cargo y servicio queda extinguido, debiendo renovarse. La renovación del administrador podrá ser en favor de la misma persona que ya lo ejercía, o de otra nueva.

Es recomendable notificar la no renovación y cancelación del cargo de administrador antes del nombramiento de los nuevos órganos de gobierno. Con ello, se evitaría dar por hecho su autorenovación o continuidad en el cargo por omisión y pago de sus servicios profesionales.

Si el cargo de administrador se renueva de manera tácita, por mera continuidad, y se le cesa posteriormente, éste podría reclamar una indemnización por el periodo restante de sus servicios profesionales.

El cese del administrador de la comunidad de propietarios

Cuando hablamos de cese, nos referimos a echar o despedir al administrador antes de que finalice su mandato o servicio profesional en el plazo pactado o el plazo anual por defecto. Para que el mismo sea de manera justificada, se deberá probar el incumplimiento de sus obligaciones y funciones con la comunidad de propietarios.

El cese del administrador se podrá comunicar en la junta ordinaria anual de la comunidad, indicando en el orden del día o asunto a tratar, el cese propuesto. La decisión se someterá a votación por la junta, según las mayorías establecidas en el artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Regulación legal

Si queremos echar al administrador de la comunidad vecinal sin esperar a la convocatoria de la junta ordinaria anual, se podrá realizar mediante convocatoria de junta extraordinaria.

Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.

Artículo 13.7 Ley Propiedad Horizontal

En la convocatoria de la junta extraordinaria, se deben exponer los motivos por los que se hecha o despide el administrador. En el caso que no se puedan acreditar debidamente, se deberá indemnizar al administrador por el plazo restante hasta la finalización de su cargo.

La junta extraordinaria será convocada por el presidente de la comunidad de vecinos. Se puede convocar también por una cuarta parte de los propietarios. En su defecto por quienes representen al menos un 25% de las cuotas de participación.

La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación

Artículo 16.1 Ley Propiedad Horizontal

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¿Cuándo y cómo se puede pedir una indemnización a la Administración?

La responsabilidad patrimonial de la Administración viene establecida por el art. 106.2 de la Constitución Española: “Los particulares, en los términos establecidos por la ley, tendrán derecho a ser indemnizados por toda lesión que sufran en sus bienes y derechos, salvo en los casos de fuerza mayor, siempre que la lesión sea consecuencia del funcionamiento de los servicios públicos “.

La Ley 39/2015 de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, artículos 91 y 92, así como la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público, artículos 32 a 35 regulan los supuestos en los que los particulares pueden solicitar una indemnización a la Administración por las lesiones que éstos sufrieran en sus bienes y derechos.

Para que sea apreciada una reclamación es necesario que operen, cumulativamente, el siguiente orden de requisitos:

• La efectiva realidad del daño o perjuicio, evaluable económicamente e individualizado en relación a una persona o grupo de personas.
• Que el daño o lesión patrimonial sufrida por el reclamante sea consecuencia del funcionamiento normal o anormal – es indiferente la calificación – de los servicios públicos, en una relación directa o indirecta y exclusiva de causa a efecto, sin intervención de elementos extraños que pudieran influir, alterando, el nexo causal.
• Ausencia de fuerza mayor.
• Que el reclamante no tenga el deber jurídico de soportar el daño cabalmente por su propia naturaleza.
• Que no haya transcurrido más de un año desde que el daño en cuestión se produjo o desde que el alcance de éste pudo ser valorado y determinado.

Si nos encontramos en esta situación, ¿cómo debemos reclamar una indemnización a la Administración?

No podemos acudir directamente a los Tribunales.  Se exige ineludiblemente agotar una vía administrativa previa y, sólo si ésta fracasa, podríamos recabar la tutela judicial de los órganos de la jurisdicción contencioso-administrativa.

¿Cuál es el plazo para solicitar una indemnización a la Administración?

El derecho a reclamar prescribe al año de producido el hecho o el acto que motive la indemnización o de manifestarse su efecto lesivo. En caso de daños de carácter físico o psíquico a las personas, el plazo empezará a computarse desde la curación o la determinación del alcance de las secuelas.

Para reclamar ante la Administración Pública es necesario cumplir una serie de requisitos formales:

• Escrito dirigido a la Administración Pública con:

• • la identificación y firma del interesado o su representante,
  • domicilio o medio de notificaciones,
  • órgano administrativo al que se dirige,
  • lugar y fecha de la solicitud);

• además de esos requisitos comunes a toda instancia dirigida a una Administración Pública, en la reclamación de responsabilidad patrimonial se deberá especificar:

• • las lesiones producidas,
  • la relación de causalidad entre estas y el funcionamiento del servicio público,
  • la evaluación económica de la responsabilidad patrimonial, si fuera posible,
  • la determinación del momento en que la lesión efectivamente se produjo,
  • cuantas alegaciones, documentos e informaciones se estimen oportunos
  • la proposición de prueba, concretando los medios de que pretenda valerse el reclamante.

Una vez cumplidos dichos requisitos, recibida la reclamación y tramitado el expediente (con solicitud de informes y práctica de prueba, en su caso, y audiencia al interesado), el órgano administrativo competente deberá dictar resolución.

En ella debe pronunciarse sobre la existencia o no de la relación de causalidad entre el funcionamiento del servicio público y la lesión producida y, en su caso, sobre la valoración del daño causado y la cuantía de la indemnización, explicitando los criterios utilizados para su cálculo.

Si la Administración dicta una resolución denegando la indemnización solicitada (total o parcialmente), cabe acudir a la vía judicial.

El plazo que tiene la Administración para pronunciarse sobre nuestra reclamación es, por regla general, de seis meses (salvo que se hubiera acordado y notificado su ampliación por motivo justificado).

Transcurrido dicho lapso temporal sin que hayamos obtenido una respuesta del órgano ante el que reclamamos, debemos entender desestimada la solicitud (por silencio administrativo negativo). En ese caso, se abre la vía judicial, si bien la acción judicial ha de dirigirse contra el “acto presunto” consistente en la desestimación por silencio.

En cualquiera de estos casos, la acción judicial debe ejercitarse en el plazo de dos meses desde que se notificó la resolución, tal y como dispone el art. 46 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa (o desde que pueda presumirse su desestimación por “silencio administrativo”).

Los ciudadanos tienen derecho a recurrir las decisiones de los órganos de la Administración Pública, así como a hacer peticiones a los miembros del Gobierno o a cualquier órgano de la Administración. 

CAMBIAR DE ADMINISTRADOR DE FINCAS

• En algún momento, las comunidades de vecinos deciden cambiar de administrador de fincas.
• Pueden tener diferentes motivos para ello, pero los más habituales suelen ser: la falta de confianza hacia la persona y/o  la falta de comunicación eficiente.
• Cambiar de administrador de fincas NO es un proceso arduo y muy burocrático, cómo se puede llegar a pensar. El proceso para cambiar de administrador de fincas es bastante sencillo, te lo contamos:

Lo que sí es importante, es que tengamos en cuenta todos los términos que tiene el contrato que se fijó desde el principio de la relación laboral.

Para esto, resulta muy útil conocer el código deontológico de administradores de fincas del Consejo General de Colegios Administradores de Fincas España, en él se describen todas las funciones que tiene el administrador, y así podremos verificar si el está o no cumpliendo con sus obligaciones.

En este artículo te explicamos, de manera clara y fácil cuáles son los pasos para cambiar de administrador:

1- Comprueba el contrato para evitar sobrecostes

Cuando se realiza el contrato del administrador, si no se específica lo contrario, la duración del contrato, según la Ley de Propiedad Horizontal, es de un año.

Aunque normalmente, la realidad es que ese período de un año nunca es respetado.

Si despedimos antes o después de la renovación, el administrador puede reclamar indemnización por el tiempo faltante para que se cumpla el contrato.

Sin embargo, existe una solución, se puede convocar una reunión extraordinaria antes de finalizado el plazo, o plantearle al administrador que complete el año, pero sin indemnización.

Indudablemente la indemnización no la pagaremos en el caso de que el administrador no cumpla sus funciones legales, puesto que está violando el contrato, lo que nos da poder de exigir que se cumpla el contrato y solicitar indemnización por daños.

2- Cumple con los requisitos de la convocatoria de Junta

·         ¿Cómo y cuándo convocar Junta?

Tenemos dos posibilidades:

– Podemos esperar a que la junta convoque a la reunión anual que se hace, allí debe estar presente el administrador que queremos cambiar.

Es necesario que nos aseguremos de que la reunión cuente con la cantidad de propietarios requeridos para hacer la votación y que los votos obtenidos a favor del cambio sean mayoría.

Todo esto ayudará a evitar confrontaciones violentas.

– La otra opción que tenemos es>:

• Solicitar una junta extraordinaria, para allí proponer el cambio de administrador. Para que esta opción sea viable es necesario:
• La aprobación del Presidente de la comunidad. (Esto está expuesto en el artículo 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal)
• Solicitud por parte de la cuarta parte de los propietarios
• Solicitud por parte de la cuarta parte de los coeficientes de participación.

En Junta extraordinaria, se debe enviar comunicado al Presidente solicitando que se trate en el Orden del día

Si el propietario desea que un punto a tratar sea el cambio de administrador, debe informar al Presidente, por algún medio, preferiblemente escrito y que quede constancia, según exigencias de la Ley. Normalmente, el medio utilizado es vía WhatsApp o correo electrónico.

Para convocar a esta reunión extraordinaria, debemos seguir todas las consideraciones de convocatoria que se exige para hacer las juntas de propietarios en una finca, es decir, que el aviso de la reunión se debe hacer, por lo menos, 7 días hábiles antes de la fecha establecida, también debe colocarse el aviso de convocatoria en la cartelera de anuncios del inmueble.

Una vez sea aprobado el cambio de administrador, levantaremos un acta dónde se expongan los acuerdos establecidos, y que luego de que se cumpla el tiempo requerido, tendrá validez legal.

Una vez el administrador actual sea destituido en la reunión, no es importante elegir a quién ocupará ese cargo, eso puede hacerse en otra junta.

La desventaja es que, habrá un período en el que no habrá administrador, lo cual puede generar ciertos problemas económicos.

La elección del nuevo administrador debe hacerse de mutuo acuerdo con toda la comunidad de propietarios, no sin antes haber presentado, mínimo, 3 propuestas económicas.

Sé que todo esto parece complicado y algo confuso, son muchos temas legales que se debe considerar, por eso en Fincadelia Mar Menor, te ofrecemos la oportunidad de dejar todo en nuestras manos y contar con el mejor servicio de asesoría para todo lo relacionado con la administración de fincas. No dudes más y contáctanos.