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Algunos propietarios, ya sean de vivienda, o de locales comerciales, en algún momento, se pueden plantear por necesidad o simplemente para facilitar una venta, dividir una vivienda demasiado grande, en dos o más partes creando otras nuevas, o bien en convertir una que ya tienen en una más grande, adquiriendo un trozo de otra, o juntando dos viviendas en una. Este razonamiento es aplicable igualmente a locales comerciales. En otras ocasiones este procedimiento se puede dar con plazas de garaje e incluso con trasteros, cuando son inicialmente anejos generalmente de una vivienda.

La cuestión, es saber si podemos hacerlo de forma libre, o si por el contrario necesitamos del permiso de la Comunidad de Propietarios para poder llevar a cabo este tipo de agrupaciones o divisiones, y en su caso que requisitos debemos cumplir para poder legalizar los inmuebles resultantes.

Esto es lo que en Propiedad Horizontal denominamos Agregación o Segregación, y que os explicamos a continuación en que consiste.

El procedimiento para la agrupación o segregación de pisos o locales está recogido en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) concretamente en su artículo 10.

3, b) que comienza estableciendo como requisito, la necesidad de contar con autorización administrativa previa antes de someter el asunto a la junta de propietarios, para poder efectuar la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; o proceder al aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte. La autorización debe estar concedida por la Administración pública competente.

la fijación de las nuevas cuotas de participación que requerirán la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría, que la ya mencionada.

A partir de aquí interviene la Comunidad de Propietarios.

En cuanto a las mayorías exigibles que deben darse en la junta de propietarios para adoptar el acuerdo que autorice la agregación o segregación, será necesario que se apruebe con una doble mayoría de las 3/5 partes del total de propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.

En el cómputo de esta mayoría, a diferencia de la mayoría recogida en el artículo 17.

8 de la LPH, no se considera el denominado voto presunto, es decir que no se considera como voto favorable, el de aquellos ausentes que notificados del acuerdo adoptado, no manifiesten su oposición en el plazo de 30 días , lo que en la práctica significa, que salvo que estén en la junta y voten a favor los 3/5 de los propietarios y las 3/5 partes de las cuotas de participación, no habrá forma de que se apruebe el acuerdo.

Un aspecto importante y que no puede pasar desapercibido, porque afecta directamente a la organización de la Comunidad de Propietarios, será a fijación de las nuevas cuotas de participación que requerirán la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría, que la ya mencionada.

Para terminar con los posibles requisitos , y a tenor de lo señalado en el párrafo 2º del articulo 10.3 b) se requiere también el consentimiento de los propietarios que pudieran verse afectados , si bien estos deben en todo caso probar y acreditar el perjuicio que se les causa por la segregación o por la agrupación.

Si habéis llegado hasta aquí, tenemos que deciros que esta es la forma en la que debéis de actuar cuando en el Titulo constitutivo o en los propios Estatutos no se recoja un procedimiento específico para este tipo de acciones.

Ahora bien, si por el contrario se recoge en los Estatutos un régimen más flexible que el de la propia Ley, amparado en el principio de la autonomía de la voluntad, otorgando la posibilidad de que los propietarios de viviendas, locales, etc.

, puedan agrupar o segregar sus elementos privativos sin necesidad de autorización de la Junta de Propietarios, no se necesitara entonces la adopción de acuerdo alguno, lo que no eximiría, y así lo entendemos de la obtención de la oportuna autorización administrativa, y de la aceptación de las nuevas cuotas de participación, con las mayorías ya explicadas, que correspondan a cada uno de los nuevos elementos, donde el acuerdo será inevitable en aquellos casos en los que no se establezca en la cláusula estatutaria el método de cálculo para la fijación de dichas cuotas, circunstancia que por sí sola constituiría un obstáculo para el acceso al Registro de la cláusula exoneradora, dado que sería necesario en todo caso al acuerdo de junta para su fijación, perdiendo su sentido dicha cláusula.

Con respecto a esto último se planteó por ciertos sectores doctrinales, si estas cláusulas recogidas en Estatutos tenían validez frente a lo regulado por la LPH, lo que quedo clarificado con la Resolución de 7 de mayo de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado que establece que a pesar de la modificación de la LPH, siguen siendo válidas las cláusulas estatutarias del régimen de propiedad horizontal que permiten realizar sin necesidad de consentimiento o autorización de la junta de propietarios, la subdivisión y segregación de las mismas e incluso la desvinculación de los anejos, sin alteración de las cuotas de los restantes, así como agregar y agrupar las expresadas fincas con otras colindantes, aunque pertenezcan a un inmueble distinto, tanto horizontal como verticalmente, abriendo al efecto las puertas y accesos necesarios.

En resumen, según el nuevo texto de esta Ley modificada se regula la división, segregación o agregación de los pisos o locales y sus anejos, en el artículo 10.3.

b), conforme al cual se requiere autorización administrativa, petición a la junta, aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, el consentimiento de los titulares afectados y la fijación de las nuevas cuotas de participación.

Esperamos que nuestro post te sea útil, y hayas resuelto las dudas que tengas, en DORADO, somos especialistas en administración de fincas y #NosImportaTuVivienda, por eso queremos ayudarte a encontrar respuestas que te ayuden a mantener una buena relación de convivencia con tus vecinos. No dudes en contactar con nosotros, Administramos Soluciones.

¿Se requiere algún tipo de autorización administrativa para segregar o agrupar mi vivienda? – Administraciones Hernández

Segregar una vivienda es una opción que se pueden plantear algunos propietarios bien por necesidad o bien para conseguir que el inmueble tenga un mayor atractivo para los interesados en una posible compra. En otras ocasiones puede interesar también la agrupación de viviendas en una sola de forma que dos propiedades quedan unidas y figurarán como una sola a todos los efectos.

Antes de realizar cualquier obra es necesario comprobar los permisos y requisitos para realizar dichas acciones y que vienen determinados en la ley de la propiedad horizontal. El objetivo es que la vivienda que resulte se pueda legalizar sin problemas.

En concreto, la ley de la propiedad horizontal recoge la necesidad de solicitar una autorización administrativa para división horizontal.

Lo mismo sucede con el permiso para unir dos viviendas. Esta autorización debe ser anterior a someter la segregación a la comunidad de propietarios y debe ser emitida por la autoridad competente en cada jurisdicción, normalmente Ayuntamiento o Comunidad Autónoma.

¿Necesitamos el consentimiento de la comunidad de propietarios?

El siguiente paso será conseguir el consentimiento de la comunidad de propietarios. Ambas actuaciones afectan a la distribución de las cuotas de propiedad y necesitarán ser aprobadas por la Junta de Propietarios por una mayoría de 3/5 partes del total.

En caso de que algún propietario entienda que sus derechos se ven afectados, tendrán que justificar el perjuicio que supuestamente sufren por las modificaciones.

¿Qué más necesito para poder segregar o agrupar una vivienda?

En general estos son los requisitos que necesitas para segregar una vivienda. En todo caso, existe la posibilidad que el título constitutivo o incluso los estatutos de la comunidad recojan la posibilidad de segregación o de agrupación de viviendas.

En este caso, hay más flexibilidad y se podría agrupar o segregar tanto viviendas como locales sin adoptar ningún acuerdo de la comunidad de propietarios.

Eso sí, la autorización administrativa sería siempre obligatoria, así como también la aceptación de las nuevas cuotas de participación por parte de los propietarios si sufren cambios.

En algunas ocasiones se han planteado dudas legales sobre las clausulas estatutarias que recogen la posibilidad de segregar una vivienda o que permiten la agrupación de viviendas.

En concreto, se discutió si dichas cláusulas eran válidas tras los recientes cambios de la ley de la propiedad horizontal.

En los casos planteados se determinó que sí eran válidas y por tanto esto agiliza los trámites en las comunidades donde se contemple esta posibilidad.

Por tanto, para segregar una vivienda en Barcelona, o en cualquier otra ciudad, será siempre necesaria la autorización administrativa para división horizontal.

Igualmente ocurre en la agrupación de viviendas.

La aprobación de las actuaciones en la comunidad de propietarios será necesaria si los estatutos no recogen la posibilidad de segregación o agrupación y también siempre que las cuotas de participación se vean afectadas.

En general, los cambios en los elementos privativos de las comunidades de propietarios se ven afectados siempre por la ley de la propiedad horizontal.

De esta forma se garantizan los derechos de todos los propietarios ante los supuestos de segregación o agrupación de viviendas o locales.

Hay que recordar que, en todos los casos, la autorización administrativa para división horizontal debe ser aprobada antes de llevar el asunto a la junta de propietarios.

¿Tienes alguna duda?

Para cualquier consulta que tengas puedes ponerte en contacto con nosotros.

División de una vivienda en una comunidad de propietarios – Micomuniweb

Cuando tienes una vivienda grande, dividirla puede ser la mejor opción para alquilarla y tener unos ingresos extra, para tener mejor salida en el mercado inmobiliario, para dar alojamiento a los hijos… El proceso de por sí es complejo, pero lo es todavía más si se trata de la división de una vivienda en una comunidad de propietarios.

Y antes de empezar, vamos a aclarar, para dividir una vivienda, no basta con contratar a un albañil y hala. Es una obra mayor, por lo que el proceso es largo y costoso. Vamos a irlo detallando.

¿Estás tan cansado de tus vecinos que quieres dividir la comunidad?

Qué vas a hacer, ¿dividir o segregar una vivienda?

La diferencia entre dividir y segregar radica, principalmente, en las escrituras.

• La división implica que la vivienda que había deja de existir en el Registro de la Propiedad como tal. En su lugar, surgirían tantos asientos nuevos como viviendas se realicen.
• La segregación es separar una parte de la vivienda original, que se mantiene.

División de una vivienda en una comunidad: paso a paso

¿Se puede dividir o segregar una vivienda?

Para saberlo, deberemos consultarlo primero con los servicios técnicos del municipio. Hay que tener en cuenta que las viviendas deben guardar una requisitos básicos de habitabilidad.

A lo mejor tú piensas que tu idea es maravillosa, pero tras consultarlo, descubres que el resultado de la obra sería ilegal.

En ese caso, es poco probable que recibieras el permiso de obra y completamente imposible que te otorgaran la cédula de habitabilidad. Vamos, lo que se dice, has tirado el dinero.

La autorización de la comunidad de propietarios

Debes consultarlo con el presidente y el administrador. Revisar los estatutos. No hace falta que lo lleves a Junta todavía, pero antes de gastarte el dinero en el proyecto, verifica que puedes hacerlo.

Si los estatutos no dicen nada, tanto las obras como el nuevo reparto de cuota deben aprobarse por mayoría cualificada.

Al dividir una vivienda, no sólo tocas de puertas para adentro, sino que tienes que verificar que los puntos de luz van a ser correctos (nuevas ventanas), que haya una salida independiente (tocar el rellano) o que tenga acceso a los suministros (desagües, …). De esta manera, sin quererlo, tu obra afecta al resto de la comunidad.

En caso de que los estatutos lo prohíban, se complica pero no es insalvable. Hablamos siempre de que modificar los estatutos requiere de unanimidad. Ahí lo tienes.

Si lo estatutos lo recogen como posibilidad y dan las directrices necesarias para realizar las actuaciones en los elementos comunes, ahí lo tienes. Ese es el permiso de la comunidad.

Todo lo anterior es papel mojado si la división o segregación está dentro de un plan de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana. En este caso, las obras tendrían carácter obligatorio y no requerirían del acuerdo previo de la Junta.

¿Qué pasa con las cuotas?

Tenemos que recalcar que, por regla general, las cuotas de la comunidad se reparten en función de las superficies de las viviendas. Así, debes entender que habrá modificaciones en las cuotas si modificas los tamaños. Es obvio, pero hay que apuntarlo.

Consulta: Cuota y coeficiente de participación: ¿por qué yo pago más?

Cuando lleves el tema a la Junta, es de entender que ya has verificado que lo vas a poder hacer, tanto a escala comunitaria como administrativa. Lo ideal es que lo que presentes a la Junta sea el proyecto de la obra. En él, ya debería figurar el nuevo reparto de la cuota. Es lo que tienen los arquitectos, que están en todo.

El proyecto de obra y la licencia

Volvemos al principio. No, un albañil no puede segregarte ni dividir la vivienda. Por poder puede, pero si todo es ilegal, turbio y clandestino.

Tanto la división como la segregación de la vivienda son una obra mayor. Por lo tanto, el proyecto de trabajos, dirección y ejecución de obra tiene que realizarlo un arquitecto o arquitecto técnico.

Ellos verificarán que cumpla con el Código Técnico de Edificación.

Es este proyecto mega guay, junto con la autorización de la Junta de propietarios (Acta o estatutos) lo que deberá ser entregado al Ayuntamiento para solicitar la licencia de obra mayor. Aceptación, pago de tasas y manos a la obra.

Final de obra

Al terminar la obra, el arquitecto o el arquitecto técnico la firmarán. Emitirán un certificado de final de obra. Este documento debe ser llevado al Ayuntamiento. Por su parte, éste enviará a un técnico que verifique que lo que se ha hecho es lo que hay sobre el papel. Con ello, nos aportarán la licencia de primera ocupación.

Escritura e inscripción

La o las nuevas viviendas deben quedar reflejadas en Escritura Pública. Esto es, hay que ir al notario. El proceso está sujeto al impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Además, las modificaciones deberán quedar inscritas en el Registro de la Propiedad.

Lo apuntamos todo de forma tan somera básicamente porque el notario lo hace todo. Al llevar los papeles, la notaría solicita una provisión de fondos que cubra todos los gastos y se encargan de todos los trámites.

La seguridad jurídica que da que la finca esté escriturada y registrada no tiene precio. Por ello, no vamos a valorar no pasarlo por el Registro como opción.

Como ves, la división de una vivienda en una comunidad de propietarios no es tarea fácil, pero tampoco imposible. Es costosa en tiempo y dinero, pero puede ser una buena opción para tener ingresos extra a través de un alquiler, para obtener viviendas adicionales o para capitalizarse en tiempos de necesidad.

Si tienes dudas más dudas sobre la división de una vivienda en una comunidad, puedes contactar con nuestros profesionales.

¿Qué se necesita para hacer una división horizontal?

La división horizontal es un acto en el cual se divide un inmueble en dos o más. El ejemplo paradigmático de la división horizontal es aquel en el que dividimos una casa vieja de varias plantas en varios pisos. Pero existen varios tipos de división horizontal, como la división horizontal tumbada y la división horizontal de proyecto.

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¿Es obligatorio realizarla?

Una división horizontal sirve fundamentalmente para dividir un edificio en varias partes indivisibles (pisos, locales, trasteros, plazas de garaje, etc.) y poder venderlas por separado.

Por tanto, es obligatorio realizarla siempre que queramos vender alguna de esas partes.

Por el contrario, si solo queremos alquilar dichas partes o utilizarlas por separado, no tenemos por qué realizar dicha división horizontal, pudiendo realizarla en el futuro o no realizarla nunca.

Eso sí, siempre que queramos vender una parte, por mínima que sea, deberemos realizar la división horizontal. Por ejemplo, es el caso de un aparcamiento. Si queremos vender cada plaza, deberemos realizar la división horizontal, pero si solo queremos alquilarlas no.

Normativa

La división horizontal viene regulada en la “Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal”, que ha sido modificada varias veces, la última de ellas en 2019.

Aunque dicha ley no especifica toda la casuística posible que se puede dar en estos casos, por lo que a veces habrá que recurrir a otras leyes como la Ley del Suelo o a jurisprudencia propia sobre el tema.

Requisitos

Para realizar una división horizontal deberemos acudir a un notario, el cual deberá elaborar unas escrituras de división horizontal o modificar las ya existentes, para posteriormente llevarlas al Registro de la Propiedad y a la Dirección General del Catastro. Los requisitos que nos solicitará el notario dependerán de cada caso, pero a grandes rasgos serán los siguientes:

• Autorización administrativa.
• Petición a la Junta.
• Aprobación por las 3/5 partes del total de los propietarios.
• Consentimiento de los titulares afectados.
• Fijación de las nuevas cuotas de participación.

Proyecto

La autorización administrativa a la que hace referencia el punto anterior se establece en la Ley de Propiedad Horizontal.

Una autorización administrativa es básicamente una licencia del ayuntamiento, y para solicitar una licencia en el ayuntamiento hace falta generalmente un proyecto elaborado por un técnico.

Ahora bien, ¿es siempre necesario un proyecto para realizar una división horizontal? No, no siempre. Debemos diferenciar dos casos en los que podemos realizar una división horizontal: la de un edificio nuevo y la de un edificio antiguo.

Casos

1. Edificio nuevo: Si construimos un edificio nuevo en el que necesitemos realizar una división horizontal, por ejemplo un edificio de viviendas, deberemos presentar el proyecto del edificio ante notario para realizar dicha división horizontal.

   Es más, en este caso, previamente a la construcción del edificio, ya se puede realizar una división horizontal en construcción, que luego habrá que corroborar una vez que el edificio esté construido.

2. Edificio antiguo: En un edificio antiguo también se puede realizar una división horizontal, pero en este caso existen dos vías, dependiendo de si las unidades que queremos dividir jurídicamente ya están divididas materialmente o no.

   Si no lo están, deberemos realizar un proyecto. Si ya lo están, puede valernos con un certificado técnico.

Por ejemplo, tengo un piso muy grande y lo quiero dividir en dos apartamentos. Pues necesito realizar un proyecto y pedir una licencia en el ayuntamiento.

Ambos apartamentos han de cumplir con todas las normativas actuales, aunque el piso original no las cumpliera. Entre otras, con las Normas de Habitabilidad Autonómicas, el Código Técnico de la Edificación, etc.

Sin embargo, en una casa antigua sin división horizontal, pero que de facto ya estaba dividida en pisos, normalmente uno por planta, solo habrá que acreditar que esto es así con la realización, por parte de un técnico competente, de un certificado de superficie.

Dicho certificado deberá acreditar la superficie de cada vivienda o local y de las zonas comunes.

Todo lo más, en algunos casos, habrá de certificar la antigüedad de cada vivienda o local, para corroborar que dicha división material no se haya realizado cometiendo una infracción urbanística todavía en vigor.

División horizontal de locales

En el caso de los locales, el asunto es similar. Si queremos dividir un local grande en dos locales pequeños, deberemos solicitar una licencia en el ayuntamiento y realizar un proyecto. Pero si los locales ya venían funcionando como locales independientes y estaban físicamente separados, puedo realizar la división mediante un certificado técnico.

Ahora bien, ¿qué requisitos ha de cumplir un local para poder dividirse en dos? Si hacemos de un local grande dos locales pequeños, estos nuevos locales se han de tratar como un nuevo local a todos los efectos. Es decir, dicho local ha de cumplir los requisitos mínimos necesarios para su uso.

Bien es verdad que dicho proyecto no tiene que justificar una actividad en concreto, pues no se puede saber qué actividad se va a realizar cuando se venda el local.

Pero sí que ha de cumplir unos requisitos adecuados al uso del local, que normalmente será comercial, y por tanto ha de ser accesible, al menos en su acceso principal.

Al dividir un local en dos hay que tener en cuenta también la viabilidad de las actividades que se realicen en él, pues aunque jurídicamente podamos dividir dicho local, puede ser que por su tamaño, su altura o sus condiciones de accesibilidad, protección contra incendios, protección contra el ruido, etc., no sea factible situar actividades lucrativas en dicho local. Por tanto antes de dividir un local es conveniente realizar un estudio de viabilidad de las diferentes actividades que se pueden realizar.

División horizontal de vivienda

Como ya hemos dicho, si queremos dividir una vivienda en dos, las nuevas viviendas han de cumplir la normativa actual, salvo que podamos demostrar que la edificación ya funcionaba como dos viviendas en la práctica desde hace tiempo.

Este es el caso de ciertas viviendas unifamiliares que se hacían hace años, que se dividían en la parte de arriba para un hermano o un hijo y la parte de abajo para otro, sin realizar nunca una división horizontal.

Algunas tenían incluso entradas diferenciadas y se habían hecho incluso en épocas diferentes, ampliando la edificación según las necesidades de la familia.

En estos casos no tiene sentido realizar un proyecto para separarlas, puesto que dichas viviendas nunca van a cumplir la normativa actual, pero tampoco tiene sentido mantenerlas unidas, pues a todos los efectos son viviendas independientes y, si alguna vez incumplieron la legalidad vigente, esta infracción ya ha prescrito hace muchos años. Por eso es suficiente con la realización de un certificado técnico acreditando, previa medición, las superficies de cada vivienda.

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División horizontal de edificio

En un edificio de viviendas se aplica el mismo criterio. Si no existe la división horizontal, es suficiente con la realización de un certificado técnico.

Si ya existe una escritura de división horizontal en el edificio y queremos dividir un piso en dos, deberemos realizar un proyecto y además debe aprobarse dicha división en junta, por un mínimo de 3/5 partes de los propietarios y que posean 3/5 partes de la propiedad del edificio.

Además, como estamos aumentando el número de viviendas, deberemos reajustar los coeficientes y las cuotas de participación de la Comunidad de Propietarios.

División horizontal tumbada

Se llama división horizontal tumbada a aquella que no se produce en un edificio en altura sino en inmuebles que ocupan distinta porción de parcela. Es el caso de los chalets adosados o pareados, pero también de cualesquiera dos edificaciones que necesiten dividirse por separado pero que ocupen una misma parcela indivisible.

Por ejemplo, existen parcelas en las que se pueden hacer dos o más viviendas pero los propietarios no quieren realizar un edificio en altura sino viviendas independientes, adosadas o no. También puede ser que esta situación se haya arraigado con el tiempo, como en el caso anteriormente citado, pero en edificaciones independientes en vez de en altura.

Realmente el concepto de división horizontal tumbada no tiene más calado que su nomenclatura, pues a todos los efectos es una división horizontal convencional. De hecho, la mayoría de divisiones horizontales tienen una componente horizontal y una componente tumbada o vertical.

Precio

El precio de una división horizontal depende en gran medida de la superficie y el valor del edificio que queramos dividir. No vamos a entrar ya en edificios que necesiten obras y un proyecto para realizarla, puesto que el precio dependerá del alcance de las obras que realicemos. Simplemente enumeraremos los gastos imprescindibles para llevarla a cabo:

• Escrituras de División Horizontal otorgadas ante notario. El precio de las escrituras dependerá del valor del inmueble que se va a dividir y del número de folios de las escrituras. Para un edificio mediano el coste puede rondar los 1.000 euros.
• Registro de la Propiedad. El coste del registro dependerá también del valor del edificio que se va a dividir. Para un edificio mediano el coste puede rondar los 500 euros.
• Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Este impuesto depende también del valor del edificio que se va a dividir y de la Comunidad Autónoma en la que se tramita. Por ejemplo, en Galicia y en otras muchas comunidades es del 1,5%. Es sin duda el coste mayor y puede alcanzar miles de euros.
• Certificado técnico. En este caso los honorarios no dependerán del valor del edificio, sino más bien de la superficie, porque el técnico tendrá que medir todo el edificio. Para un edificio mediano, aunque los honorarios son libres y pueden fluctuar mucho, podría rondar los 500 euros.

Es decir, el mayor gasto de la división horizontal será, con mucha diferencia, el de los impuestos, siendo el resto despreciables en proporción. Por ello es importante que te dejes asesorar por un buen notario, por un buen técnico e incluso por un buen asesor fiscal. Aunque no es estrictamente necesario, sí que será recomendable en estos casos.

¿Puedo dividir mi piso en dos sin consentimiento de la Junta de Propietarios?

Para poder resolver esta cuestión, debemos diferenciar dos periodos:

• Antes de la aprobación de la nueva ley catalana, esto es, antes de mayo de 2006, cuando estaba en vigor la Ley nº 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
• Después de la entrada en vigor de la Ley nº 5/2006 de 10 de mayo del Libro V del Código Civil de Cataluña.

La regulación de  la Ley nº 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal establecía que para la segregación o división de un elemento privativo dentro de la comunidad de propietarios, esto es, un piso o un local, era necesaria la autorización previa de la Junta de la comunidad de propietarios.

Así el artículo 8 de dicha ley establecía: Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material, para formar otros más reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por segregación de alguna parte.

En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados con sujeción a lo dispuesto en el artículo 5, sin alteración de las cuotas.

Con la entrada en vigor de la Ley nº 5/2006 de 10 de mayo del Libro V del Código Civil de Cataluña la necesidad de la autorización de la Junta de Propietarios para poder dividir o segregar un elemento privativo ha sido modificada en el siguiente sentido:

En primer lugar, no es que no se precise la autorización de la comunidad de propietarios para la división de un elemento privativo, sino que la ley prevé y acepta como válido que los estatutos de la comunidad contengan una cláusula que permita las operaciones de agrupación, agregación, separación y división de elementos privativos sin consentimiento de la junta de propietarios.

Artículo 553.11-2. Son válidas, entre otras, las siguientes cláusulas estatutarias: a.

    Las que permiten las operaciones de agrupación, agregación, segregación y división de elementos privativos y las de desvinculación de anexos con creación de nuevas entidades sin consentimiento de la junta de propietarios.

En este caso, las cuotas de participación de las fincas resultantes se fijan por la suma o distribución de las cuotas de los elementos privativos afectados.

• En segundo lugar, y teniendo en cuenta que a día de la fecha la única jurisprudencia (resoluciones emitidas por los Tribunales) existente está a medio camino entre la antigua y la nueva ley, podemos afirmar que, hasta la fecha, el criterio seguido por los Tribunales para dar respuesta a este problema es partir de la diferencia entre división material y división jurídica.
• En este sentido, se habla de división material cuando se divide el elemento sin tocar o alterar ningún elemento común del edificio ni la cuota de propiedad, mientras que la división jurídica implicaría que al dividir el elemento se alterara o modificara en su totalidad o parcialmente elementos comunes de la comunidad.
• Así, si hablamos de división material no hace falta la autorización expresa de la comunidad de propietarios, mientras que, sí estamos ante una división jurídica será precisa la autorización de la junta de propietarios y en caso de no obtenerse, habrá que acudir al Juzgado para que nos la conceda.

Por tanto, y ante esta problemática,  en primer lugar debemos comprobar los estatutos comunitarios porque de existir la cláusula prevista en el artículo 553.11-2 de la Ley 5/2006, ya no sería preciso pedir autorización a la junta de propietarios.

En segundo lugar y para el caso de que los estatutos no contengan dicha cláusula, lo mejor es solicitar autorización de la junta ya que, si esta se otorga ya no tendremos ningún problema. Si, por el contrario, la Junta no nos autoriza a efectuar las obras habrá que ver si nos encontramos ante una división material o jurídica.

En caso de división material del piso podemos efectuar las obras sin consentimiento de la Junta de Propietarios ya que no modificamos ni alteramos ningún elemento común. Mientras que, si nos encontramos ante la división jurídica del piso deberemos acudir al Juzgado para que nos autorice el Juez a efectuar las obras.

Señalar que, esta es la doctrina científica seguida por los Tribunales a día de hoy, sin que exista en la actualidad ninguna sentencia que se haya dictado con posterioridad a la nueva ley, es decir, que las obras enjuiciadas se hayan iniciado posteriormente a mayo de 2006, por lo que, la doctrina podría cambiar y no exigir en ningún caso la autorización expresa. No obstante, a día de la fecha, esto sólo es posible si así se regula en los estatutos o estamos ante una división material del bien privativo.

DIVIDIR VIVIENDA EN 2 O SEGREGACION DE LA FINCA – SERVILEGAL ABOGADOS

7 cuestiones a tener en cuenta para dividir una vivienda sin problemas

Dividir una vivienda grande para hacer dos apartamentos más pequeños es una solución si queremos vender o alquilar uno para obtener unos ingresos extra.

Dividir una vivienda grande para hacer dos apartamentos más pequeños es una solución si queremos vender o alquilar uno para obtener unos ingresos extra.

También es útil para crear una vivienda independiente para los hijos, ante la dificultad que tiene este grupo para acceder a la vivienda, o en los casos de divorcio para dividir la casa familiar para los dos cónyuges.

 Esta operación conlleva unos gastos importantes por la reforma para crear dos viviendas independientes y debe cumplir unos trámites, para no tener problemas legales.

1.   Pedir una autorización administrativa

Antes de plantearse la reforma, se debe comprobar la normativa estatal, en concreto, la Ley del Suelo, las normas de urbanismo de la comunidad autónoma y del ayuntamiento, y la Ley de Propiedad Horizontal.

Estas normas establecen los criterios de habitabilidad mínimos, en cuanto a estancias y tamaños, que debe cumplir una vivienda para ser habitada.

 Tanto la Ley del Suelo como la Ley de Propiedad Horizontal exigen una autorización administrativa para dividir la vivienda. Esta autorización es concedida por el órgano correspondiente del ayuntamiento o la comunidad autónoma donde está la vivienda.

“Si es una finca independiente de un solo propietario bastará con obtener la autorización administrativa”, señala Sofía Solans, arquitecto y responsable técnico de Habitissimo.

2.   Permiso de la comunidad de vecinos

Cuando la vivienda está en un edificio, es necesario tener, además, el permiso de la comunidad para realizar la división. La Ley de Propiedad Horizontal exige el acuerdo de las 3/5 de los propietarios, que representan al menos 3/5 partes de las cuotas de participación, para aprobar la división de la vivienda. “La última modificación de la LPH eliminó el requisito de la unanimidad.

Actualmente, es necesario el voto de las 3/5 partes de la comunidad (Art. 10.3B)”, salvo que sea “a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas en cuyo caso tendrá carácter obligatorio (Arto. 10.1E)” explica Salvador Díez, presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas.

No obstante, si en los Estatutos de la Comunidad está ya recogida la posibilidad de segregar o dividir las viviendas no será necesario la aprobación de la Junta de propietarios.

“La comunidad podrá oponerse solamente si la segregación no se ajusta a lo establecido en los Estatutos o normativas urbanísticas, o perjudica a algún vecino o a los elementos comunes del inmueble”, puntualiza Díez.

3.   Redistribución de las cuotas

La división de la vivienda supone una nueva estructura de los apartamentos resultantes que exige una redistribución de las cuotas a pagar en la comunidad.

Generalmente, esta cuota se calcula en proporción a la superficie de la vivienda, por lo que, si esta cambia, habrá que modificarla. “El acuerdo por el que se autoriza esta modificación de la vivienda debe fijar también los nuevos porcentajes.

Por lo general, en la propia solicitud el propietario hace una propuesta para que la comunidad la vote junto con la autorización”, según el presidente del CGCAF.

4.   Proyecto de obra y licencia de obra mayor

Un arquitecto debe realizar el proyecto de obra que contemple la normativa del Código Técnico de la Edificación, en cuanto a densidad de las viviendas y requisitos mínimos de habitabilidad. Las nuevas viviendas tienen que tener una entrada independiente, una superficie mínima y aislamiento térmico y acústico entre las viviendas.

La reforma que se realiza para crear dos viviendas independientes es una obra que exige licencia de obra mayor, “previamente se debe comprobar que es posible aumentar el número de viviendas por parcela”, puntualiza Laura Núñez, arquitecta y CEO de Plan Reforma.

En cuanto al coste, depende de la envergadura de la obra, pero una inversión media para una reforma integral se sitúa en 600 euros el metros cuadrados y 350 euros el metro cuadrado en reformas básicas, según Habitissimo.

 Una vez terminada la obra se deberá tramitar la cédula de habitabilidad en el Ayuntamiento e inscribir los inmuebles en el Registro de la Propiedad.

5.   Escritura ante notario e inscripción en el Registro

La división de la vivienda debe hacerse obligatoriamente en escritura pública según el art. 50 del Reglamento Hipotecario y art. 3 de la Ley Hipotecaria, para acceder al Registro de la Propiedad.

“Ha de inscribirse en el Registro para que las partes resultantes de la división cuenten cada una con hoja registral propia y gocen de los efectos registrales”, explica Luis F. Muñoz de Dios, notario de Villarejo de Salvanés (Madrid).

“La escritura de división supone hecho imponible del Impuesto de actos jurídicos documentados”.

Sin la escritura pública no se pueden inscribir las nuevas viviendas en el Registro de la Propiedad, y si se vende o arrienda la propiedad tampoco se podrá inscribir, con lo que el nuevo propietario estará desprotegido.

Además, si se compra la vivienda con financiación hipotecaria, “la hipoteca precisa para su inscripción de la previa inscripción de la propiedad de la finca a favor del hipotecante”, recuerda el notario.

6.   Diferentes formas de hacer la división

La división puede hacerse de forma diferente según se trate de una casa independiente o de un piso en un edificio.

En un chalet, la división puede ser: horizontal, dejando cada piso como una vivienda diferente, o vertical, llamada división horizontal tumbada, en la que se divide la finca de arriba abajo creando dos chalets apareados.

“Si la obra antigua ya está declarada en escritura pública e inscrita en el Registro, no es necesario pedir licencia de obra, ni licencia de parcelación para escriturar la división”, explica Muñoz de Dios.

Sin embargo, hay que pedir licencia de primera ocupación para que cada vivienda pueda tener su propio suministro de luz, agua y gas. La división de un piso puede hacerse dividiendo el espacio en dos viviendas o por segregación, cuando solo se separa una parte del piso.

7.   Cómo dividir la vivienda para los hijos

Cuando la vivienda se divide para crear un espacio independiente para el hijo, hay que tener en cuenta la clase de derecho que el hijo tiene sobre la parte segregada para evitar problemas.

“Si está por mera tolerancia (contrato de precario) o préstamo de uso (contrato de comodato) de sus padres, no es preciso hacer escrituras ni registrarlas, pero si paga un alquiler (contrato de arrendamiento), debería tener su derecho inscrito”, explica Muñoz de Dios.

En el caso de adquirir la propiedad de la vivienda por compra, se puede hacer verbalmente o en documento privado, “aunque siempre interesa hacerlo en escritura pública”, aconseja el notario.

pisos.com @ E. Esparza

En otros artículos anteriores hemos hablado de la división de una vivienda en dos, que se hace mediante el procedimiento de la división horizontal.

Normalmente, en edificios urbanos, se puede dividir una vivienda en dos sin problemas, asumiendo que hay que hacer las respectivas obras para adaptar cada nueva vivienda a la normativa y esto puede no compensarnos económicamente.

También hay que tener en cuenta el permiso de la comunidad de propietarios, si es que la hay.

Al introducir el matiz de vivienda unifamiliar el problema se agrava. Si bien es verdad que ya no tendríamos el escollo de pedir permiso a la comunidad de propietarios, surgen otras circunstancias a nivel urbanístico.

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Primer paso para segregar la finca en dos

La primera y principal es la calificación del suelo según el Planeamiento Urbanístico en vigor. Y es que lo más habitual es que una vivienda unifamiliar esté en una parcela con una ordenanza exclusiva para viviendas unifamiliares.

En este caso ya no podríamos hacer nada, salvo que cada una de las partes de la vivienda esté físicamente separada (a modo de chalets pareados) y pudiésemos segregar las fincas en dos, cumpliendo superficie mínima de vivienda en cada parcela nueva (en torno a 600 m²), servicios mínimos en cada parcela, entradas independientes, etc. Este caso es muy raro.

Puede darse el caso de que la parcela tenga una calificación con una ordenanza que permita las viviendas plurifamiliares. En este caso sí que podríamos hacer dos viviendas sin necesidad de hacer ningún tipo de segregación de fincas.

Cédula de habitabilidad y proyecto de obra

Hemos de tener en cuenta que las dos viviendas nuevas habrían de cumplir todas las normativas urbanísticas actuales, es decir, el Código Técnico de la Edificación, las Normas de Habitabilidadde la comunidad autónoma correspondiente y el propio planeamiento municipal.

Es decir, es casi seguro que habría que hacer obras en la edificación para adaptarse a estas normativas. Trás realizar el proyecto de obra cada vivienda tendrá que conseguir su cédula de habitabilidad.

 También hay que tener en cuenta que la edificación pasaría de ser una vivienda unifamiliar a ser una vivienda plurifamiliar en la que regiría la Ley de Propiedad Horizontal, es decir, habría que constituir una comunidad de propietarios, desarrollar unos estatutos, establecer zonas comunes, etc.

La importancia del catastro y de los inmuebles fuera de ordenación

Muchas veces se da el caso de que una edificación lleva siendo a efectos prácticos dos o más viviendas, aunque formen parte de una sola unidad registral y catastral.

Esto es más habitual en entornos urbanos, por ejemplo en edificios antiguos de cascos históricos en los que solo hay una vivienda por planta. Pero también se da en edificaciones aisladas de entornos rurales.

A veces es posible su legalización, si lo permite el planeamiento correspondiente, pero la mayoría de las veces no es posible porque la propia edificación no cumple las condiciones urbanísticas vigentes. Se dice entonces que la edificación está “fuera de ordenación”.

Esto se suele producir porque la edificación se construyó ilegalmente en su día o se construyó en una época en la que no existía el planeamiento en ese municipio.

El caso más habitual es el de las viviendas en suelo rústico, donde no se puede edificar, a día de hoy, ningún tipo de vivienda, ni unifamiliar ni plurifamiliar.

Estas viviendas, según la ley, se pueden dejar como están, pero no se puede hacer en ellas ningún tipo de obras, salvo excepciones, y mucho menos dividirlas en dos.

Legalización de inmuebles y posibles divisiones

Como hemos dicho, si esa edificación ya era tradicionalmente un conjunto de dos o más viviendas, no será urbanísticamente posible dividirla en dos, pero registralmente podría ser posible hacerlo. Sobre este tema existe mucha controversia y mucha jurisprudencia al respecto.

En principio, legalmente no debería ser posible hacer una división horizontal en una edificación fuera de ordenación, por los motivos anteriormente citados. Puede ser que algún notario lo interprete de otra manera bajo ciertas circunstancias o se haya interpretado de otra manera en el pasado.

A día de hoy esto no es lo habitual y, en todo caso, este trámite requeriría demostrar que esas viviendas llevan utilizándose como viviendas independientes desde hace varios años.

En este último caso, si la división horizontales urbanística y legalmente imposible, pero en la práctica ya son dos viviendas (porque si solo es una está claro que lo mejor es dejarla como está), tenemos una alternativa: realizar un pacto o un contrato privado con el otro propietario en el que nos repartimos la edificación y la parcela de la manera en la que estemos ambos de acuerdo. Puede ser una alternativa si ambos propietarios se llevan bien y son amigos o familiares.

Hay que tener en cuenta que, a efectos registrales, seguirá siendo una sola finca a nombre de los dos y no se podrá vender cada parte por separado sino el conjunto entero.

En caso de fallecimiento de uno de los propietarios, sus herederos se dividirían aún más el conjunto de la finca y el contrato ya no sería válido pues no puede ser hereditario.

Por tanto, esta situación es un foco de problemas a largo plazo.

Dividir una casa unifamiliar en dos

En definitiva, dividir una casa unifamiliar en dos no es posible en la mayoría de los casos. En los casos en los que es posible, hace falta hacer un proyecto de segregación y ambas viviendas han de cumplir con la normativa vigente por separado, por tanto será necesario casi siempre hacer obras de adaptación a la normativa.

El precio de este proyecto de segregación dependerá del presupuesto de las obras que sean necesarias, y será asimilable al proyecto de cualquier obra de edificación en general. Si tienes alguna duda, lo mejor será contactar con tu arquitecto de confianza y contarle tu situación concreta.

Silja @ certicalia.com

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