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Ley de Propiedad Horizontal y modificación de las cuotas de la comunidad: tal como se establece en el art. 9.1.e de La Ley de Propiedad Horizontal “es obligación del propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptible de individualización”.

El propio artículo recoge que el criterio de reparto de los gastos es la cuota de participación fijada en el título para cada finca registral independiente.

Eso sí, deja abierta la posibilidad de que se instaure otro sistema de distribución de los gastos distintos al del coeficiente que haya sido asignado previamente.

Por ejemplo, puede establecerse que los gastos se paguen a partes iguales, independientemente de las características de los distintos inmuebles o que determinados propietarios queden excluidos del pago.

Todas las normas de la comunidad vienen recogidas en el Título Constitutivo de la comunidad, que es el documento elaborado por el promotor que otorga la escritura de división horizontal de edificio, que lo inscribe en el Registro de la Propiedad y que describe los elementos comunitarios y privativos, así como las obligaciones y derechos concretos de cada comunero. Al final de toda la descripción, cada inmueble recibirá una cuota de participación o coeficiente que será la que marcará los “gastos comunes” que debe afrontar cada propietario.

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Ley de Propiedad Horizontal y modificación de las cuotas de la comunidad: ¿Cómo cambiar las cuotas de la comunidad?

El art 17.

6 de la Ley de Propiedad Horizontal recoge lo siguiente: “Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.”

Esto quiere decir que, para proceder a la modificación de las cuotas de la comunidad, es necesaria la unanimidad de todos los propietarios.

Si se consigue el voto favorable de todos los comuneros, el acuerdo debe hacerse constar en el Libro de Actas, ya que, en principio, tendrá plenos efectos en todos los propietarios.

No obstante, hay que tener en cuenta que no será válido ante terceros mientras no se haya escriturado e inscrito en el Registro de la Propiedad.

El problema es cuando varios o incluso solamente uno de los comuneros se oponen a ello. Eso sí, debes saber que existe un procedimiento judicial que permite cambiar las cuotas de participación cuando no existe una unanimidad.

En este caso, la Junta de la Comunidad puede instar al Juzgado el procedimiento para la modificación de dichas cuotas.

Y es que, a lo largo de los últimos años, diversas sentencias han considerado que la fijación arbitraria del coeficiente es susceptible de ser corregida.

Pero también puede darse el caso contrario de que uno o varios propietarios quisieran cambiar los coeficientes de participación y lo llevaran a una Junta, donde la mayor parte de los comuneros se oponen a la modificación.

En esta situación, también es posible acudir a la vía judicial a través de la impugnación del acuerdo adoptado en la Junta de Propietarios.
El procedimiento a utilizar por parte de la comunidad de propietarios sería el procedimiento Ordinario y debe demandarse a los propietarios que hayan votado en contra.

Pero si son unos pocos propietarios los que lo han solicitado y el acuerdo no ha sido favorable, son ellos los que deberían traer al procedimiento a todos los propietarios del inmueble.

En cualquier caso, el esfuerzo económico a realizar, ya sea por una parte o por otra, es importante, por lo que es fundamental valorar muy bien los beneficios o perjuicios que traerá consigo dicha modificación.

Hay que tener en cuenta que las posibilidades de obtener una sentencia favorable son bastante escasas. Es necesario aportar pruebas irrefutables de que los coeficientes no están bien asignados y que perjudican a determinados propietarios.

Para lo cual, es imprescindible contar con el informe de un arquitecto o aparejador, argumentando que existe arbitrariedad en los criterios con los que han sido establecidos los coeficientes actuales y proponiendo los nuevos, justificando su adecuación, proporcionando los cálculos realizados para conseguirlos.

¿Cómo se pueden cambiar las cuotas de participación de la comunidad de propietarios?

¿Se pueden cambiar las cuotas de participación de la comunidad de propietarios?, ¿en qué consiste la cuota de participación?, ¿cómo se determina el porcentaje de las cuotas en una comunidad de propietarios? Luis González Botella experto en Derecho de la Propiedad Horizontal aclara todas las cuestiones sobre este asunto.

Introducción

¿Qué es la cuota de participación?

Primero de todo debemos exponer el significado  de la cuota de participación en una comunidad de propietarios, en un lenguaje llano, sería aquella expresión numérica referida a cada piso o local  que componen  el edificio y que incluye el porcentaje que dicho inmueble representa respecto del total del edificio  y ello  tanto como elemento privativo como respecto de los elementos comunes.

¿Cómo sé cuál es mi cuota de participación?

Si hemos comprado  una vivienda que forma parte de una comunidad de propietarios, podemos ver en nuestra escritura notarial  de compraventa que  dicha  vivienda tiene una cuota de participación en el edificio del  XX%,.

Este porcentaje es el de su participación en cargas y beneficios respecto del total del edificio, es decir, este porcentaje es la cuota de participación en la comunidad de propietarios.

 ¿Cómo se determina ese porcentaje y quién lo determina ?

Pues según el artículo 5 párrafo segundo de la Ley de Propiedad Horizontal: 

 “Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.”

Por tanto ya sabemos que cuanto más grande sea nuestra vivienda más cuota de participación tendrá la misma en la comunidad de propietarios y por tanto mayor será la cuota de comunidad que haya que  pagar mensual, trimestral o anualmente , pues el presupuesto de la comunidad se distribuye  entre todas las  viviendas de la comunidad según su cuota de participación.

La determinación del citado porcentaje la efectuara el promotor del edificio al formalizar notarialmente la escritura de obra nueva y división horizontal.

¿Cómo puede un vecino modificar la cuota de participación en una comunidad de propietarios?

Para modificar las cuotas de participación que el Promotor del edificio fijó en el título constitutivo se requiere del acuerdo UNÁNIME de todos los propietarios, siendo este un requisito legal imperativo.

¿Quién puede solicitar la modificación de la cuota de participación?

Por tanto cualquier vecino puede solicitar  la modificación de  las cuotas de participación, pero para ello debe tener el voto favorable de la  UNANIMIDAD de los propietarios que configuran la comunidad.

Obtenida la unanimidad de los votos para modificar las cuotas de participación, todos los propietarios deberán acudir al notario para modificar el título constitutivo y así poder inscribir, una vez formalizada notarialmente dicha modificación, en el Registro de la Propiedad correspondiente la citada modificación.

Luis González Botella, experto en Derecho de la Propiedad Horizontal

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¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal?

Así lo señala el artículo 17.

6 de la Ley de Propiedad Horizontal, al establecer que los acuerdos que impliquen la modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los Estatutos, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

¿Qué hay que hacer después de obtener la unanimidad?

Obtenida la unanimidad de los votos para modificar las cuotas de participación, todos los propietarios deberán acudir al notario para modificar el título constitutivo y así poder inscribir, una vez formalizada notarialmente dicha modificación, en el Registro de la Propiedad correspondiente la citada modificación.

Si la modificación no se inscribiese en el Registro carecería de validez respecto de los terceros que pudiesen verse afectados al no haber intervenido estos  en aquella modificación.

A modo de ejemplo…

Supongamos que la comunidad de propietarios ha modificado las cuotas de participación contando con el consentimiento unánime de la comunidad, pero después de celebrar la junta de propietarios en la que quedó aprobado dicho acuerdo, los propietarios no elevaron a público dicho acuerdo acudiendo al notario o habiendo acudido al notario luego obviaron inscribir la citada modificación en el registro de la propiedad.

Si cualquiera de los vecinos  de la comunidad vendiese su vivienda, el  tercero que compra la misma no estará afectado con aquella modificación al NO  estar inscrita en el Registro salvo que al formalizar la escritura de compra el tercero  haya aceptado la nueva cuota de participación aprobada.

Por tanto para que la nueva cuota de participación tenga plena validez jurídica frente a terceros deberemos registrar la misma.

¿Puede un vecino impugnar el acuerdo modificando las cuotas de participación?

Sí, cualquier vecino que no esté de acuerdo que puede hacerlo.

No será lo normal, pues como hemos señalado para modificar la cuota de participación hace falta la unanimidad, y si fue aprobada lo fue con el consentimiento unánime.

Ahora bien  puede ocurrir que un vecino no acudiese  a la junta en donde se aprobó aquella modificación y no esté de acuerdo con la misma, en cuyo caso si podrá impugnar aquel acuerdo si no se cumplió la normativa que al respecto fija nuestra Ley de Propiedad Horizontal.

¿Qué acuerdos son impugnables?

Para que  este vecino  pueda  instar la impugnación de este  acuerdo modificando las cuotas o de  cualquier otro acuerdo  adoptado por la Junta de propietarios  la Ley exige que se cumplan los siguientes requisitos:

• Que el acuerdo sea contrario a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

• En los casos en que se lesionen gravemente los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios de los propietarios. 

• Cuando suponga un grave perjuicio para un propietario no obligado legalmente a soportar dicho perjuicio o que el acuerdo haya sido adoptado con abuso de derecho.

• Que el propietario que pretenda la impugnación del acuerdo, bien no haya acudido a la Junta, bien haya sido privado de su derecho a voto de forma indebida, o bien, habiendo asistido a la Junta donde haya sido adoptado el acuerdo, haya votado en contra o, si se ha abstenido, haya salvado su voto; en esta última hipótesis, el propietario debe haber manifestado su intención de “salvar su voto” y, a su vez, haber solicitado al secretario de la comunidad que deje constancia de lo anteriormente relatado en el acta de la Junta.

Por tanto si se cumplen cualquiera de estos cuatro supuestos cualquier vecino podrá impugnar el acuerdo adoptado por la comunidad de propietarios.

¿Cuál es procedimiento para impugnar un acuerdo adoptado por la comunidad de propietarios?

El cauce procesal es a través del denominado Juicio Ordinario y deberemos presentar la demanda  ante el Juzgado de Primera Instancia del domicilio de la comunidad.

Para  presentar dicha demanda  es preceptiva la intervención de un procurador y un abogado y  el propietario que desee impugnar el acuerdo debe estar al corriente de los pagos a la comunidad o, en caso de no estarlo, debe proceder a la consignación judicial de las deudas ya vencidas, si lo que se impugna es un acuerdo aprobando las citadas cuotas que se pretenden impugnar.

¿Cuál es el plazo que tienen los vecinos para poder impugnar un acuerdo de la comunidad de propietarios?

La impugnación de los acuerdos de la Junta de propietarios está sujeta a unos plazos de caducidad muy breves; concretamente, tres meses en la mayoría de los casos o un año si se trata de actos contrarios a la Ley o a los estatutos.

¿Cómo se cuentan los plazos de caducidad?

La peculiaridad de los plazos de caducidad es que  se contarán de fecha a fecha, incluido el mes de agosto. Así por ejemplo, si el acuerdo se adoptó el 1 de  enero de 2021, el plazo de impugnación será  hasta el 1 de abril de 2021.

¿Cómo impugnar un artículo que es contrario a la ley?

Si  el acuerdo fuese  contrario a la ley o los estatutos  entonces tendremos  hasta el 1 de enero  de 2022 para interponer la demanda de impugnación.

¿Cuándo se empieza a contar el plazo de impugnación de los acuerdos para propietario?

El plazo de impugnación de los acuerdos se cuenta para el propietario asistente desde la fecha de adopción del acuerdo y respecto de los ausentes desde el momento en que fueron notificados.

Si un vecino impugna un acuerdo de la junta ¿puede negarse a pagar las cuotas?

Solo para cuando la impugnación verse sobre la fijación de cuotas puede el vecino negarse  a pagar la cuota que haya impugnado judicialmente en tanto no se dicte sentencia admitiendo o no su impugnación.

Cuando la impugnación verse sobre cualquier otro tipo de acuerdo que no sea la fijación o distribución  cuotas, el vecino sí que deberá seguir pagando sus cuotas de comunidad.

¿Qué se puede hacer cuando un vecino no pague los gastos de comunidad?

En primer lugar deberíamos reclamar extrajudicialmente mediante burofax con acuse de recibo  el importe de la deuda adjuntando al citado burofax un certificado de lo debido.

¿Cuándo se pueden iniciar acciones legales?

Si el vecino acuso recibo del burofax y no paga la deuda en el plazo que le hemos señalado ( entre 5 a 7 días habitualmente), podríamos iniciar acciones judiciales para su reclamación.

¿Cómo reclamar las cuotas por la vía judicial?

La vía judicial para reclamar las cuotas al vecino moroso, podríamos dividirla en dos procesos, y optaremos por el que mejor se adapte a cada caso: 

1. El procedimiento monitorio que  comenzará con una demanda de la comunidad ante el juzgado de primera instancia en donde radique la vivienda y  en el que  acompañaremos el documento certificativo de la deuda y el acuse de recibo del burofax que le hemos enviado. 

Si el vecino no acusara recibo del burofax, deberemos presentar a la demanda del monitorio un certificado expedido por el Secretario Administrador certificando que su deuda se le comunico a través del tablón de anuncios de la comunidad.

Para el proceso monitorio no  será preciso valerse de procurador y abogado.

Una vez presentado el proceso monitorio, si los documentos aportados constituyeren un principio de prueba se requerirá al vecino deudor para que, en el plazo de 20 días, pague a la comunidad  o presente escrito de oposición con las razones por las que no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.

Si en dicho plazo no paga, el juzgado dictara un título ejecutivo para reclamarle lo debido.

Si en dicho plazo se opone, el proceso se transformará y se resolverá por el procedimiento judicial que corresponda por razón de cantidad.

2. El procedimiento ordinario correspondiente según la cuantía de la deuda. Así si debe hasta 6.000€ el procedimiento será el juicio verbal y si supera los 6.000€ el cauce procesal  será a través del juicio ordinario

Para el procedimiento ordinario será preceptiva la intervención de abogado y procurador si la cuantía supera los 2.000€.

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¿Sabes cómo calcular la cuota de participación en una comunidad de vecinos? | Certicalia

Para empezar debemos conocer la definición de cuota de participación y, claro está, que lo más sencillo es acudir a la propia definición que establece el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, en el que se regula que “… cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de la Ley”.

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Cálculo de gastos comunes de un edificio

Los gastos de comunidad se distribuyen entre los propietarios de los predios por el coeficiente de estos; y en el cálculo de esos gastos de comunidad deben tenerse en cuenta todos los gastos correspondientes a elementos comunes del inmueble, es decir, el agua, la luz de las escaleras, portal y garaje, el mantenimiento del ascensor, las reparaciones en la antena de televisión colectiva, el seguro de responsabilidad civil de la comunidad, la recogida de basura, los gastos de limpieza, ente otros muchos.

Calcular la cuota de participación en la comunidad de vecinos

Para el cálculo de esa cuota de participación se deben tener en cuenta todos los predios del inmueble. Contando con las viviendas, las plazas de garaje, los trasteros y los locales comerciales. Esto se realiza en la constitución de la comunidad de propietarios.

Y, por qué es necesario calcular esa cuota de participación; muy sencillo, porque esta es la forma en que los propietarios contribuyen al sostenimiento del edificio en el que se radica la comunidad de propietarios.

Diferencia entre cuota de participación y coeficiente de propiedad

Al igual, que la cuota de participación debe ser tenida en cuenta cuándo la comunidad se encuentra ante la ejecución de obras en elementos comunes como, por ejemplo, el tejado, la fachada, el cambio de ascensor.

Y, no debemos olvidar, que igual que la cuota de participación se tiene en cuenta para el cálculo de los gastos de comunidad, también se debe tener en cuenta a efecto de la distribución de posibles ingresos que perciba la comunidad, cuestión muy frecuente en dos casos:

• Cuando la comunidad percibe ingresos por el alquiler de un elemento común; imaginemos que tiene alquilado un local comunitario para una guardería, o la vivienda en la que antiguamente vivía el portero.
• Cuando recibe una subvención por las obras de eficiencia energética llevadas a cabo en la fachada, lo que es muy habitual en estos momentos, más teniendo en cuenta dos asuntos:

1. Un gran porcentaje de comunidades de propietarios se encuentran ejecutando obras en sus fachadas, patios y tejados para adaptarse a la Directiva 20-20, e incluso en las obras que se ejecutan para adaptarse a los medios de accesibilidad.
2. Que como consecuencia de la ejecución de estas obras perciben subvenciones de organismos públicos, bien sea del ayuntamiento, de la comunidad autónoma o del IDAE o, incluso, de los tres organismos hasta completar el máximo de subvención autorizado, puesto que en estos momentos es compatible la percepción de tales ayudas.

Cómo calcular el coeficiente de propiedad horizontal

Por eso, debemos pasar a explicar cómo calcular ese coeficiente de propiedad horizontal. Los calcula el promotor del edificio y constan en la escritura de división de propiedad horizontal. El coeficiente de cada predio es trasladado a la escritura de cada propietario en los actos de compraventa que realizan.

Por lo que, debemos tener en cuenta que la relación de cuotas de participación figuran en la escritura de división de propiedad horizontal. Cada propietario del edificio puede conseguir una copia en el registro de la propiedad al que pertenezca el inmueble.

Cómo calcular ese coeficiente de propiedad horizontal viene regulado en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Esta dice que “Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.”.

De todo ello, resultará una expresión numérica en coeficiente y con tres decimales, siendo la suma de todo el conjunto del edificio el 100%.

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Establecer la cuota de participación en la comunidad de vecinos

Existen tres formas de establecer la cuota de participación en la comunidad de vecinos. La primera es que se fije por el promotor del edificio, en el momento en el que se crea la escritura de División Horizontal. La segunda es que se establezca por acuerdo de todos los propietarios y la tercera por resolución judicial.

¿Puede cambiarse la cuota de participación?

Podemos encontrar discrepancias de propietarios con su cálculo. Un caso así es el de una Sentencia de Enero de 2014, dictada por la Audiencia Provincial de Baleares.

Un propietario de una comunidad pedía que se rectificaran las cuotas de participación existentes que había calculado el promotor previamente, por medio de una pericial.

Este hecho se desestimó al considerar que cuando adquirió los locales comerciales conocía la cuota de participación. Si no le interesaba la distribución de la cuota de participación no debería haber adquirido los locales.

Aparte de todo esto, la cuota de participación se puede modificar cuando esté de acuerdo el cien por cien de los propietarios.  Esto es porque hay que modificar el título constitutivo, tal y como regula el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Dicho precepto establece que se requiere para su validez la “unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación”.

Y, esta modificación también puede llevarse a cabo por los siguientes medios:

• En una junta de la comunidad, debidamente convocada y en la que conste en el orden del día la toma de este acuerdo.
• O por medio de resolución judicial o laudo arbitral, sino hay acuerdo en la oportuna junta de propietarios.

Otro asunto importante, en el caso de que sea aprobada esa modificación de cuotas es el hecho de que debería elevarse a escritura pública dicho acuerdo, e inscribirlo en el registro de la propiedad. Esto conlleva un coste tanto para la comunidad, como para cada propietario que de forma individual procederá a la modificación de su escritura de propiedad.

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¿Por qué tengo una cuota de participación mayor que la de mi vecino? ¿Cómo se puede modificar?

• En primer lugar, hay que tener en cuenta que la cuota marca la identidad individual de cada piso o local; sin ella no se puede hablar de propiedad privada y singular, de tal manera que la Comunidad podrá reivindicar como elemento común todo aquello que no figure con carácter independiente y con asignación de coeficiente, dejando a salvo la utilización personal que se pueda hacer de determinadas zonas, como consecuencia de disposición estatutaria, por ejemplo, del jardín de los bajos o de las terrazas de los áticos.
• ¿Quién fija esta cuota?
• Lo más habitual es que lo haga el propietario único, el promotor redacta y otorga la Escritura de División Horizontal, asignando el coeficiente de cada piso, local o de cualquier finca independiente del edificio.
• Pueden atribuirla, también, todos los propietarios en conjunto, por acuerdo unánime, pero este sistema es más complicado.

Por último, un sistema subsidiario, el laudo o la resolución judicial. En este caso, cuando no lo ha hecho el dueño único y luego los propietarios no se ponen de acuerdo por unanimidad, habrá que llevar a cabo el correspondiente juicio ordinario, facilitando al Juzgado los datos técnicos oportunos, teniendo en cuenta los módulos o parámetros del art. 5.2 LPH, que veremos más adelante.

Pero, una vez fijada, ¿por qué mi cuota es mayor que la de mi vecino cuando, aparentemente, las propiedades son iguales? Esta pregunta es una constante en nuestro servicio de consultas; y, ante la indignación del comunero supuestamente afectado, el siguiente interrogante es, ¿cómo puede cambiarse?

Hay que tener en cuenta los citados parámetros para su fijación, para lo que nos remitimos a lo dispuesto en el citado art. 5.

2 LPH, donde se establece: “en el Título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial.

Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes”.

1. De este modo, puede darse el caso en el que, aunque el vecino tenga los mismos metros de vivienda, la ubicación sea diferente, por ejemplo, uno es exterior y el otro es interior y por esa razón la cuota es distinta.
2. Dicho coeficiente servirá de módulo para la determinación de cargas y beneficios, que es la regla general.
3. Si, pese a lo expuesto, realmente no existe diferencia alguna, ¿cómo actuar?

Para el cambio no vale la decisión privativa, es requisito necesario que se den las circunstancias que establece el 17.6 LPH, es decir, el acuerdo unánime, como establece la Sentencia de la AP Madrid, Sección 13.

ª, 408/2010, de 17 de septiembre (SP/SENT/538874), pues siempre habrá que mantener las 100 centésimas con el conjunto de la finca, como señala el art.

3 b), de tal manera que, si se rebaja o se aumenta una cuota, hace falta que otras sean modificadas para seguir con el mismo total.

Si se consigue la unanimidad, algo bastante improbable, habrá que acreditar ante notario que así ha sido y hacer llegar la notificación fehaciente a los ausentes, facultando al Presidente para el otorgamiento de la escritura nueva, luego se llevará al notario para rectificar la actual.

Si no se pudiese alcanzar este quorum para conseguir este acuerdo,  no existe otra salida que acudir a la vía judicial, llevar a cabo el correspondiente juicio ordinario, facilitando al Juzgado los datos técnicos oportunos, y así lo han declarado nuestros colaboradores en la Encuesta Jurídica publicada por Sepín (SP/DOCT/785).

Esta demanda deberá dirigirse por los actores contra el resto de los propietarios y todos tienen que comparecer activa o pasivamente, como señala la DGRN, de 9 de abril de 2014 (SP/SENT/767593) y la Sentencia de la AP Baleares, Sección 5.ª, 197/2012, de 27 de abril (SP/SENT/678729), pues, en otro caso, no estarían obligados a aceptar un pronunciamiento judicial del que no han sido parte y que incide en su derecho dominical, además de poder alegar indefensión.

Estas son, por lo tanto, las opciones que el afectado tiene para el cambio de coeficientes. Sin embargo, lo que nunca puede hacer es dejar de pagar los gastos comunes o, cuando la forma de repartirlos es conforme a las cuotas, pagar solo lo que considera que le corresponde.

 Los acuerdos de la Junta únicamente se pueden incumplir si se acude a la impugnación judicial del art.

18, pero, en este caso, no cabe posibilidad de éxito si la Junta se ha limitado a repartir según el coeficiente actual, aceptado, por otra parte, en el momento de la firma de las escrituras, aunque luego quepa  la rectificación si se considera que no se ajusta a la Ley, por la vía antes mencionada y acreditando los motivos del error.

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El cambio de las Cuotas de Participación

Antes de realizar una modificación de las cuotas de participación de una comunidad de vecinos debes saber cómo va a afectar al reparto de gastos, como por ejemplo contratar a una empresa de multiservicios, teniendo en cuenta la cuta de participación de los locales o pisos asignadas actualmente, en base a la Ley de la Propiedad Horizontal (LPH).

¿Qué es la cuota de participación de una comunidad de vecinos?

La cuota de participación hace referencia a la relevancia de cada vecino en las decisiones que competen a una comunidad de propietarios. La LPH determina la cuota de participación en los locales y viviendas de un edificio.

El objetivo de estas cuotas es obtener de forma numérica la competencia tanto de los beneficios como de las cargas según el espacio.

Cálculo de una cuota de participación

Los elementos que se deben tener en cuenta para el cálculo de una cuota de participación son:

• El uso que se va a dar al espacio.
• La situación dentro de la comunidad.
• La superficie útil.
• Si el emplazamiento es exterior o interior.

Gracias a estos factores se puede fijar una cuota objetiva, y su modificación se puede realizar únicamente cuando existe un consenso.

¿Para qué sirve la cuota de participación?

Tu cuota de participación es interesante de cara a una junta de propietarios porque esclarece varios aspectos:

• Capacidad de voto en las juntas.
• Participación en las zonas comunes.
• Cantidad a pagar por los gastos generados en la comunidad de vecinos.
• Participación en caso de que haya beneficios.

La distribución de los gastos se lleva a cabo en base a la cuota de cada vecino en su comunidad, aunque también se pueden determinar otras cuotas de gastos. En cualquier caso, debe realizarse mediante un acuerdo unánime y reflejarse en los Estatutos comunitarios.

Diferencias entre el coeficiente de propiedad y la cuota de participación

La cuota de participación es una expresión numérica, correspondiente al peso porcentual, que se asigna a cada local o piso que forman parte del inmueble tanto como elemento privativo o respecto de los elementos comunes. Depende del emplazamiento en el edificio, del uso que va a realizar de los servicios comunes o de la superficie útil de la vivienda.

El coeficiente de propiedad se impone por un agente externo y no tiene que coincidir expresamente con la cuota de participación, ya que está relacionada con el uso de elementos comunes como los portales o el ascensor.

¿Se puede realizar una modificación de las cuotas de participación atendiendo a la Ley de la Propiedad Horizontal?

En el artículo 17.6 de la LPH se establece que para la modificación de las cuotas de participación establecidas en el Título constitutivo de dicha propiedad horizontal o en sus Estatutos es necesaria la unanimidad del total de los propietarios que representarán el total de las cuotas de participación.

La Ley de la Propiedad Horizontal en su artículo 5 establece la obligatoriedad de una cuota de participación en el título constitutivo correspondiente a los locales y pisos. Esto suele hacerlo el promotor al legalizarlo en el Registro de la Propiedad.

Los cambios pueden realizarse por unanimidad, laudo arbitral o por decisión judicial y es muy relevante porque afectará a toda la Comunidad de Propietarios.

¿Qué suponen estos cambios?

Esta modificación supondrá que las cuotas serán diferentes de las registradas en el Título constitutivo y no se podrá pedir que se apliquen las que aparecen fijadas en el título en vez de las pactadas con posterioridad.

Para que las modificaciones se puedan vincular a terceros deben inscribirse en el Registro de la Propiedad. Por tanto, en caso de no inscribirse el acuerdo de modificación de cuotas, los derechos de terceros permanecerán intactos en el caso de aquellos propietarios que no han intervenido.

Las modificaciones que afecten al derecho de dominio deben realizarse con consentimiento expreso individual de todos los afectados, mediante escritura pública, a falta de una normativa en la Ley que pueda conferir a la Junta de Propietarios dicha competencia. En caso de no tener unanimidad por oposición de uno o más vecinos, la Ley contempla que se acuda a un Juez.

En un piso reformado, donde se realice una segregación, agrupación o agregación, la Junta sí que tiene competencia para fijar una nueva cuota de participación, siempre y cuando no se alteren las cuotas restantes. La Ley exige la aprobación de la Junta y el consentimiento expreso de los titulares que se vean afectados.

Si se desafectan elementos comunes, se podrán alterar las cuotas de propiedad del nuevo propietario reajustando el resto de cuotas, así como en la creación de nuevos locales o pisos.

Esto será así siempre y cuando no se altere el contenido esencial de los derechos de los propietarios establecidos en el título constitutivo, en cuyo caso sería necesario un consentimiento individual de los afectados.

Con todo esto ya sabes cómo actuar en caso de que en tu Comunidad se pretenda realizar una modificación de cuotas de participación. Si necesitas un presupuesto para el mantenimiento de tu edificio, ponte en contacto con nosotros.