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Si vives en un piso de alquiler, puede que alguna vez te hayas sentido inseguro respecto a que te puedan echar de tu casa. Quizás se te haya pasado por la cabeza la posibilidad de que el propietario te pueda pedir que abandones la vivienda antes de que acabe el contrato. ¿Es tu caso?

Si quieres saber si te pueden echar de un piso de alquiler antes de que finalice el contrato, en este post vamos a resolver esta y otras dudas

La respuesta fácil a esta pregunta es no. No te pueden echar de un piso de alquiler por ese motivo antes de que finalice el contrato de arrendamiento. Pero, como en casi todo en la vida, existen determinadas excepciones.

La excepción a esta norma es que el propietario, siempre que se trate de una persona física, puede recuperar la vivienda si la necesita para vivir él mismo o para que viva un familiar suyo de primer grado (hijos, padres o cónyuge).

Para recuperar la casa, en primer lugar, tendrá que haber pasado al menos un año desde que se firmó el contrato de arrendamiento. Además, el propietario tendrá que avisar al inquilino con al menos dos meses de antelación de sus intenciones de pedirle que abandone la vivienda.

Pero sólo con eso no te pueden echar de un piso de alquiler. Si el propietario quiere que te vayas para usar él mismo la vivienda o un pariente, esta posibilidad tiene que estar prevista de forma expresa en el contrato de alquiler. Esta es una de las nuevas normas introducidas en el nuevo decreto Ley del alquiler aprobado este año 2019.

La normativa también dice que, si pasados tres meses desde que te has ido del piso el propietario o sus familiares no han ocupado la vivienda, tienes que saber que tendrás derecho a volver a vivir allí o a que te den una indemnización.

¿Más dudas sobre el alquiler de viviendas? Fomento las aclara en su nueva web

Esta información está recogida en la nueva página web que el Ministerio de Fomento ha publicado para informar y tratar de resolver todas las dudas referentes al alquiler de viviendas. La publicación de esta nueva página coincide con la aprobación del nuevo decreto Ley en materia de alquiler.

La nueva web Fomento también arroja luz sobre otros temas que siempre suelen provocan dudas, tanto en el inquilino como en el propietario. Por ejemplo, se explica cuál es la duración de los contratos del alquiler, un tema que se ha modificado este año con la nueva regulación y que parece que todavía no está muy claro.

¿Cuánto dura un contrato de alquiler?

La respuesta a esta duda es, en principio, muy sencilla: La duración del contrato de arrendamiento de la vivienda será la que libremente hayan pactado el propietario y el inquilino.

Pero si firmaste tu contrato de alquiler después del 6 de marzo de 2019, deberías saber que si el plazo pactado es inferior a 5 años, el contrato se prorrogará de manera automática hasta llegar a esos 5 años, por plazos anuales.

Este plazo de cinco años se aplica en el caso de que el arrendador sea persona física.  El plazo aumenta a siete años en el caso de que el arrendador sea persona jurídica.

Para que no se produzca esta prórroga, el inquilino deberá comunicar al arrendatario su intención de no renovar el alquiler de la vivienda con al menos 30 días de antelación.

Una vez pasen los cinco primeros años del contrato (siete si el propietario es persona jurídica), si ninguna de las partes se ha pronunciado sobre no renovarlo, el contrato se prorrogará automáticamente por plazos anuales.

Esta situación se llama prórroga tácita y puede prolongarse hasta un máximo de tres años. Con la anterior Ley esta prórroga tácita era sólo de un año.

¿Cuándo me tiene que decir el propietario que no quiere renovar?

• La nueva normativa dice que una vez hayan pasado los cinco primeros años del contrato de alquiler, si el propietario no lo quiere renovar lo tiene que comunicar al inquilino con la menos cuatro meses de antelación.
• Si, por el contrario, el que no quiere renovar es el inquilino, tendrá que comunicarlo también pero al menos con dos meses de antelación en este caso.
• En el caso de que ninguna de las partes comunique nada y el contrato se prorrogue por un año hasta un máximo de tres, el inquilino puede comunicar la voluntad de no renovar con un mes de antelación.

¿Te hemos ayudado a resolver tus dudas sobre si te pueden echar de un piso de alquiler? ¿Tienes más dudas relacionadas con el alquiler de viviendas? Puedes leer otros post como este en nuestra sección Tecnocasa Responde o puedes contactar con uno de nuestros agentes para que te las resuelva. En esta página encontrarás tu oficina Tecnocasa más cercana.

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El arrendador necesita su vivienda Finalización del alquiler

En un contrato de alquiler ¿Qué ocurre cuando el arrendador necesita su vivienda? ¿Se finaliza el contrato de arrendamiento? ¿Se tiene que ir el inquilino?

Situación de partida: duración del contrato de arrendamiento, derecho a la prórroga forzosa

Partimos de la base de que nos encontramos ante un arrendamiento de vivienda. Lo normal en este tipo de contratos es fijar una duración inicial de un año.

Pero, a pesar de este periodo inicial, lo cierto es que el inquilino tiene derecho a la prórroga forzosa. Esto significa que, si quiere, el arrendatario puede permanecer en la vivienda un mínimo de (actualmente) 5 o 7 años. Toma castaña

Y por mucho que el propietario quiera tirarse de los pelos, lo cierto es que, ante esa prórroga forzosa no puede hacer prácticamente nada…. salvo por una excepción: cuando el arrendador necesita su vivienda.

Cuando el arrendador necesita su vivienda

Como digo, el derecho de prórroga forzosa es un derecho mínimo, intocable, salvo en un supuesto: cuando el arrendador o su familia necesitan ocupar la vivienda, lo que también se conoce como el derecho de uso propio. (art 9)

Vamos a explicarlo con un pequeño ejemplo. Imagínate que la propietaria del piso se fue por amor a Inglaterra (típico de “Callejeros viajeros” o “Españoles por el mundo”) y, pensando que ya se quedaba de por vida en “guirilandia” decidió alquilar el piso en el que vivía en España.

Pero en estas que al hijo de la Gran Bretaña se le ha subido el Brexit a la cabeza y no la quiere ver más, así que ya no pinta nada en esas tierras (también muy típico de “Callejeros viajeros” o “Españoles por el mundo”). Decide volver, y el único sitio que tiene para vivir es precisamente la casa donde un inquilino tiene ya su cepillo de dientes y pantuflas. Pues pintan bastos.

Pero ojo que no es tan sencillo.

Requisitos para que el arrendador pueda recuperar su vivienda

En orden a proteger a los inquilinos (y porque no decirlo, a intentar evitar los fraudes a los que, algunos propietarios, pudieran dar lugar) la ley ha establecido una serie de requisitos mínimos para poder ejercitar este derecho

-Hay que recogerlo en el contrato

En los contratos celebrados partir del 6 de marzo de 2019 es necesario que se haya recogido tal posibilidad en el contrato de arrendamiento para poder hacer uso de este derecho de uso propio.

Esto significa que si el propietario no ha sido avispado (o no ha consultado a un abogado que le asesorara a la hora de redactar el contrato, que “pa qué”..) pues no habrá recogido esa cláusula, y en consecuencia, al inquilino ahora le pueden cantar una misa que no tendrá que marcharse.

En los contratos anteriores a dicha fecha (en concreto los celebrados del 6 de junio de 2013 al 5 de marzo de 2019) no era necesario incluir expresamente este supuesto en el contrato. Con lo que, en estos supuestos, es suficiente avisar al arrendatario de la nueva situación.

-Necesidad de vivienda permanente

Precisamente de la situación de la que hablamos no es que al propietario le venga bien ocupar la vivienda durante una temporada, mientras (siguiendo con nuestra amiga la tortolita) se repone de su “chasco” amoroso a expensas de volverse otra vez a las Inglaterras para buscarse la vida.

Hablamos de que el propietario necesite su vivienda para irse a vivir a ella, en principio, sin fecha de caducidad.

Y por supuesto, el motivo tiene que ser cierto y estar suficientemente acreditado (la ley habla de “especificar las causas”). Porque algunos propietarios se inventan según que historias para ver si ponen de patitas en la calle al inquilino. Por eso la ley pide que se acredite, y que no se trate de cuentos chinos.

-Preaviso obligatorio

Por otro lado, no vale con avisar hoy al inquilino de que mañana tiene que echar a andar. Se tiene que preavisar con dos meses de antelación.

O dicho en cristiano, desde que el propietario decide que el inquilino se tiene que marchar, este último tienes dos meses para buscarse otro sitio a donde ir. Si le dan menos tiempo, sencillamente, es ilegal.

-Tiene que haber transcurrido el primer año de contrato.

Otro requisito a tener muy en cuenta es que esta excepción a la prórroga forzosa solo es aplicable cuando ya han pasado los primeros 12 meses de contrato.

Así que si el propietario se va por amor al extranjero, mejor que se asegure que su relación va a durar por lo menos un añito.

Porque si no ha pasado ese primer año el derecho de uso propio no es aplicable. O dicho en otras palabras: el inquilino tiene asegurado, sí o sí, esos primeros 12 meses de alquiler.

-Que el casero sea persona física.

Otro de los cambios que se produjeron con el cambio de normativa del 6 de marzo de 2019 es que ahora, para usar de ese derecho, el arrendador tiene que ser persona física. Me explico.

Evidentemente, el “casero” suele ser una persona de carne y hueso. Pero muchas veces, porque le interesa por razones fiscales o vete tú a saber, actúa a través de una sociedad. Otras veces, sencillamente, la vivienda pertenece a una empresa sin más historia.

Esto es fácilmente constatable. Simplemente se le echa un vistazo al contrato de arrendamiento a ver quién aparece como arrendador: si un sujeto con su nombre y apellidos o una persona jurídica.

Pues bien, antes del 6 de marzo de 2019 esto daba absolutamente igual, pero ahora sí que se exige que sea persona física

Derecho aplicable a la familia del arrendador.

Hasta ahora he estado hablando únicamente del propietario. Pero en realidad, la posibilidad de extinguir el contrato de arrendamiento es también aplicable a su familia.

En concreto, cuando el que necesita la vivienda es un familiar en primer grado de consanguinidad o por adopción o es para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Imagínate que a nuestra amiga la tortolita sí que le va bien con su novio el guiri. Pero resulta que, mientras ella está en el extranjero, un hijo de una anterior relación se queda sin curro, sin ingresos y no tiene donde caerse muerto. Pues que el inquilino vaya haciendo el “petate” que le va a tocar cederle la casa.

Tres meses para ocupar la vivienda: evitar los fraudes.

Hablemos en plata. Que no se pueda echar al inquilino en los primeros 5 años, a veces puede ser un gran problema para los propietarios.

A lo mejor es porque no se fían del inquilino, que hay de todo en la viña del señor, y algunos son un quebradero de cabeza. A lo mejor es que tienen la posibilidad de volver a alquilarlo a terceras personas doblando la renta. El caso es que algunos caseros se las ingenian para dejar sin efecto el derecho de prórroga del arrendatario.

• Una de las triquiñuelas más típicas es decir que se trata de un arrendamiento de 11 meses.
• Pero hay otro “clásico”: inventarse que el arrendador necesita su vivienda, echar al inquilino y luego volver a alquilarla o dejarla vacía.
• Para evitar esto, la ley exige que la vivienda sea efectivamente ocupada por quién decía necesitarla en el plazo de 3 meses desde que la desalojo el inquilino o se extinguió el contrato.
• Si no lo hacen, el antiguo inquilino tiene derecho a volver a ocupar la vivienda y que además le indemnicen por los gastos que le supuso el tener que marcharse. O también puede exigir que le paguen la equivalencia de una mensualidad de renta por cada año que en su día hubiera quedado por cumplir hasta completar los 5 (o 3) primeros años de alquiler
• El problema es que, una vez que el arrendatario ha abandonado la vivienda, quizás sea complicado para él enterarse si efectivamente la han ocupado o le han tomado el pelo.

Pero siempre puede hacer algunas pesquisas. Porque si el propietario, por ejemplo, ha tenido la ocurrencia de publicitar nuevamente que está en alquiler, pues ya tiene el antiguo inquilino una prueba irrefutable.

Necesidad de uso propio frente a prórroga extraordinaria de los 6 meses

Una de las preguntas que más me están haciendo recientemente es qué ocurre cuando, por un lado el inquilino exige la prórroga extraordinaria de los 6 meses otorgada a raíz de la situación generada por el coronavirus, y por su parte el propietario requiere la vivienda para uso propio (o de los familiares)

Pues en este caso, el arrendador tiene la posibilidad de evitar esa prórroga. Para más detalles te remito a esta entrada.

Conclusión

1.-Si el arrendador necesita su vivienda, puede dar por finalizado el arrendamiento.

2.-Para eso es necesario haber recogido esa posibilidad en el contrato, que haya pasado al menos un año y que se avise con dos meses de antelación.

3.-El derecho de uso propio no es solo aplicable al propietario, sino también a sus familiares directos.

4.-Si la necesidad de la vivienda fuera mentira, el inquilino puede volver a la casa y pedir una indemnización.

Llevo toda la vida dedicado a los arrendamientos. Y me he encontrado muchas veces con el caso en que el arrendador necesita su vivienda. Muchas veces es completamente cierto. Otras tantas, no nos vamos engañar, es una maniobra para intentar echar al inquilino. Por eso estos supuestos son tan particulares y hay que hilar tan fino en cada caso.

Si tienes dudas, contáctame. será un placer poder ayudarte

Fuentes: foto de entrada, foto 1, foto 2

Derechos y obligaciones como residente de una vivienda

¿Puedo hacer reformas en mi casa? ¿Puedo alquilar la vivienda a otra persona? ¿Qué puedo hacer si un vecino hace ruido? En esta página se recogen los derechos y las obligaciones más importantes como residente en una vivienda en Finlandia.

Tiene usted la obligación:

• De seguir las normas de los estatutos de la comunidad de vecinos, si vive en un edificio de varias plantas o en una casa adosada. En los estatutos de la comunidad de vecinos, por ejemplo, se suele indicar a partir de qué hora se debe mantener silencio. También suelen contener indicaciones sobre el uso de los elementos comunes. Generalmente, los estatutos de una comunidad de vecinos de los edificios de varias plantas suelen encontrarse en las escaleras, cerca de la puerta de entrada al edificio.
• De asegurarse de que sus invitados también cumplan las normas de los estatutos de la comunidad de vecinos.
• De utilizar su vivienda solamente para los fines previstos. Si su vivienda está destinada a uso como vivienda, no puede vivir en otro lado y utilizarla como local comercial.

Tiene usted derecho:

• A llevar una vida normal en su casa. La comunidad de vecinos no puede imponer unos estatutos que contradigan la ley o limiten en exceso la vida normal.
• A la tranquilidad en el hogar. Sus vecinos no pueden disturbar la paz del hogar, por ejemplo, con ruidos fuertes por la noche. Si sus vecinos incumplen las normas de los estatutos de la comunidad de vecinos gravemente y con frecuencia, hable primero con ellos. Si no consigue resolver así el problema, hable con el administrador de la finca o con su arrendador. La paz del hogar significa también que, en principio, tiene usted derecho a decidir quién puede acudir a su casa.

Tiene usted la obligación:

• De pagar su alquiler con puntualidad. El importe se encuentra en el contrato de alquiler. El arrendador puede subir el alquiler conforme a lo acordado en el contrato de alquiler.
• De velar por que la vivienda que alquila se mantenga en buen estado.
• De cumplir las condiciones del contrato de alquiler. Por ejemplo, si el contrato de alquiler prohíbe fumar en la vivienda, no podrá fumar en casa. Si el contrato de alquiler obliga a tomar un seguro de hogar, deberá tomar un seguro de hogar. De todos modos, siempre conviene tomar un seguro de hogar aunque el contrato de alquiler no lo requiera.
• De pedir permiso al arrendador para hacer modificaciones en la vivienda, por ejemplo, para pintar las paredes. No puede hacer modificaciones sin permiso, aunque pague usted mismo la reforma. Pida permiso por escrito.
• De compensar al arrendador si causa algún daño en la vivienda.
• De comunicar al arrendador posibles daños en la vivienda que son su responsabilidad. El arrendador, por ejemplo, es responsable de los elementos fijos de la vivienda y los materiales superficiales.
• De comunicar al administrador de la finca posibles desperfectos, como fugas en los grifos.

Tiene usted derecho:

• A vivir en la vivienda conforme a lo establecido en el contrato de alquiler. El arrendador solamente puede acudir a la vivienda en casos excepcionales, por ejemplo, para supervisar reparaciones en la vivienda o para enseñársela a posibles compradores. En ese caso, debe intentar acordar previamente con usted el momento oportuno.
• A que se le comuniquen por escrito con antelación las subidas del alquiler. La comunicación debe incluir cuánto y a partir de cuándo sube el alquiler, así como la razón de la subida. Sin embargo, si en el contrato de alquiler figuran por escrito las condiciones y los plazos de la subida, el arrendador puede subir el alquiler conforme al contrato sin comunicación específica.
• A que la rescisión del contrato de alquiler sea conforme a lo que dicta la ley.
• A rescindir el contrato de alquiler si vivir en la vivienda es peligroso para la salud.
• A realquilar parte de la vivienda a otra persona, siempre que hacerlo no cause perjuicio al arrendador.
• A recibir con antelación aviso sobre reparaciones. Las reparaciones pequeñas se deben avisar con catorce (14) días de antelación, mientras que las grandes, con seis (6) meses. No obstante, las reparaciones urgentes pueden hacerse sin previo aviso. Si durante las reparaciones es difícil o imposible vivir en la vivienda, tiene usted derecho a rescindir el contrato de alquiler o a que le rebajen el alquiler. No obstante, debe siempre acordar esto último con el arrendador.

Encontrará más información en la página de InfoFinland Contrato de alquiler.

Como parte de la comunidad de propietarios, tiene usted la obligación:

• De pagar a la comunidad de vecinos las cuotas de la comunidad y las de los posibles préstamos de la comunidad. Las cuotas de la comunidad de vecinos sirven para el mantenimiento de la finca, por ejemplo, la conservación del edificio y el patio comunitario.
• De velar por que la vivienda propia se mantenga en buen estado.
• De avisar por escrito con antelación al administrador o a la junta directiva de la comunidad de vecinos si va a realizar reformas que puedan afectar a la estructura del edificio, a los conductos del agua, a la impermeabilización, a los conductos eléctricos o al sistema de ventilación. Por ejemplo, siempre debe avisarse con antelación de una reforma del cuarto de baño.
• De hacer las reformas que haga de tal manera que no cause perjuicios al edificio. En Finlandia existen disposiciones muy precisas, por ejemplo, sobre qué tipo de impermeabilización debe haber en los cuartos de baño.
• De avisar a la comunidad de vecinos o a la administración, en la práctica lo más habitual es hacerlo en primer lugar a la empresa de mantenimiento del edificio, si en su vivienda hay algún desperfecto que corresponda reparar a la comunidad de vecinos.

Como parte de la comunidad de propietarios, tiene usted el derecho:

• A administrar la vivienda de la que es propietario. Puede realizar reformas en el interior de su vivienda. Recuerde que las reformas no pueden afectar a la comunidad de vecinos ni a otros propietarios.
• A alquilar la vivienda o una parte de esta a terceros.
• A participar en las juntas de la comunidad de vecinos e influir en sus asuntos. Puede votar en las juntas y pedir que en ellas se trate algún asunto. La comunidad de vecinos debe velar por que las estructuras del edificio, los aislamientos, el sistema de calefacción, los conductos eléctricos, los conductos de agua y los patios comunitarios se mantengan en buen estado. En las juntas de la comunidad de vecinos se decide sobre las reparaciones en dichos elementos. En algunas comunidades de vecinos se decide compartir las responsabilidades de alguna otra manera. En ellas, está registrado por escrito qué responsabilidad corresponde a cada cual.

Cómo vender un piso alquilado (actualizado 2022)

Tiempo de lectura estimado: 5 minutos

Una consulta poco frecuente pero que genera muchas dudas es cómo vender un piso alquilado.

O dependiendo de quién haga la pregunta, mi arrendador quiere vender un piso alquilado, ¿me puede echar? Además la modificación de la LAU de 2019 introdujo algunos cambios significativos en este asunto.

De manera que si buscas información en internet es muy probable que te encuentres con artículos desactualizados. Así que vamos a tratar de aclarar las dudas que suelen surgir en este proceso, tanto al arrendador (vendedor) como al arrendatario.

Un aspecto común para ambas partes es que los derechos y obligaciones de ambas partes dependerá de cuándo se firmó el contrato.

Así que diferenciaremos lo que dice la normativa actual (en vigor desde el 6 de marzo de 2019 de lo que decía la anterior y que afecta a los contratos firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 6 de marzo de 2019.

De manera que te vendrá bien saber en qué fecha firmaste tu contrato de alquiler. Por si te interesa comprobar la normativa que rige la venta de un piso alquilado puedes mirar los artículos 14 y 25 de la Ley de arrendamientos urbanos. 

El inquilino tiene derecho preferente de compra

Si el contrato es posterior al 6 de marzo de 2019 el inquilino tiene derecho preferente de compra (tanteo), así que lo primero que habrá que hacer es comunicarle la intención de venderlo e informarse de si está interesado en su compra.

Para eso habrá que comunicarle las condiciones de la venta, especialmente el precio. Este paso es imprescindible porque el notario debería exigirlo a la hora de escriturar la venta.

Así que lo mejor es que lo notifiques por burofax y otro medio de notificación fehaciente que admita el notario.

Si el contrato es anterior a marzo de 2019 y el contrato no especifica que el arrendatario renuncia al derecho de compra preferente significa que tiene ese derecho. 

Dos errores frecuentes: obligar al inquilino a abandonar el piso y a que permita visitas

Son dos errores muy comunes que realizan los vendedores y que los inquilinos mal asesorados suelen permitir. 

• obligar al inquilino a poder hacer visitas con los posibles compradores (no se le puede obligar)
• comunicar al inquilino que finaliza el alquiler porque se va a vender el piso.

Nos llama la atención la cantidad de personas que buscan piso de alquiler porque s casero les ha dicho que quiere vender el piso y, por lo tanto, deben finaliziar el contrato de alquiler. En ningún caso eso es así y los inquilinos pueden seguir en el piso hasta después de la venta. Aunque a partir de ese momento puede haber situaciones diferentes, como veremos.

Derecho de retracto a favor del inquilino

Es como la segunda parte del derecho de tanteo y entraría en juego si la operación de compraventa se ha realizado en mejores condiciones que las comunicadas inicialmente al arrendatario. Es decir, supongamos que inicialmente se comunica que se va a vender en 100 y el inquilino renuncia al derecho preferente de compra.

Si finalmente se vendiera en 60 la parte vendedora debe volver a comunicarlo al inquilino, que sigue manteniendo su derecho de compra preferente en esas condiciones. Si no se hiciera el inquilino puede ejercer su derecho de compra en esas condiciones incluso aunque se haya firmado la escritura de compraventa.

En este punto es recomendable que los vendedores comuniquen las condiciones definitivas de la operación y que incluso los inquilinos renuncien ante notario a ejercer su derecho de compra preferente. 

Qué ocurre con el contrato de alquiler después de haberse vendido la vivienda

Esto depende de la fecha en la que se firmara el contrato de alquiler de la vivienda, como veremos a continuación

El comprador de la vivienda debe respetar el contrato de alquiler

Si el contrato de alquiler se firmó después del 6 de marzo de 2019 el comprador de la vivienda debe respetar el contrato de alquiler, que seguiría vigente en las mismas condiciones durante los 5 primeros años (si el arrendador es persona física) o 7 si es jurídica. 

Solamente se podría resolver anticipadamente por parte del nuevo arrendador si éste necesitara el piso para uso propio y eso apareciese indicado en el contrato de alquiler.

El contrato puede finalizar con un preaviso de 3 meses de antelación

En el caso de contratos anteriores a marzo de 2019 el nuevo propietario de la vivienda podría comunicar al arrendatario su voluntad de dar por finalizado el contrato con tres meses de antelación, pero solo en el caso de que el contrato de alquiler no estuviera inscrito en el registro de la propiedad (que será lo habitual).

Por ello, si la parte arrendataria tiene especial interés en continuar en esa vivienda podría inscribir en el registro de la propiedad el contrato de alquiler. Esto obligaría al nuevo propietario a respetar los plazos establecidos en el contrato de alquiler.

En todo caso, también podría aplicar la cláusula de recuperación de la vivienda para uso propio si ésta aparecíaen el contrato de alquiler. 

Preguntas frecuentes para vender un piso alquilado

¿Puedo vender un piso que tengo alquilado?

Si, aunque el proceso es algo diferente a vender un piso que no está alquilado y debes respetar el derecho de compra preferente del inquilino, si es que lo tiene.

¿Puedo echar a mi inquilino para poder vender el piso que tengo alquilado?

No, el contrato de alquiler sigue vigente y no puede resolverse por ese motivo.

¿Puedo obligar a mi inquilino a hacer visitas con posibles compradores del piso?

No, la constitución española establece la inviolabilidad del domicilio, y se aplicaría en este caso.

¿Cómo comunico a mi inquilino que voy a vender el piso?

Lo mejor es que lo hagas por burofax o por otros medios de notificación fehaciente que pueda aceptar la notaría.

¿Qué pasa si vendo el piso a un precio inferior al notificado al inquilino?

Que podría ejercer el derecho de retracto, por lo que debes volver a notificar al inquilino las condiciones finales de la operación por si estuviera interesado en ejercer su derecho preferente de compra en esas condiciones.

Mi casero quiere vender el piso en el que vivo, ¿qué puedo hacer?

Debes comprobar en tu contrato de alquiler si tienes derecho preferente de compra y que si el contrato de alquiler es posterior al 6 de marzo de 2019 el nuevo propietario debe respetar el contrato.

Si tienes derecho de tanteo analiza si te interesa más comprar o seguir de alquiler.

En ningún caso el propietario puede echarte del piso antes de que finalice el contrato ni obligarte a hacer visitas con posibles compradores.

¿Puede el arrendador restringir los invitados en mi apartamento?

Emily Kubaitis es pasante de contenido legal en Illinois Legal Aid Online.

La respuesta corta es sí. Su arrendador puede restringir a los invitados cuando está escrito en el contrato de arrendamiento y es razonable hacerlo. Las restricciones del contrato de arrendamiento sobre los invitados deben equilibrar el interés del inquilino en el disfrute de su espacio y el interés del arrendador en el mantenimiento de la paz y el orden dentro del edificio.

Este artículo explicará:

• ¿Qué derechos legales tienen los inquilinos sobre los invitados en general,
• ¿Qué restricciones puede imponer la administración de viviendas públicas a los invitados,
• ¿Qué restricciones pueden imponer los propietarios privados a los invitados, y
• ¿Qué acciones legales puede tomar un propietario si un inquilino viola la política de invitados.

¿Qué es el pacto del disfrute tranquilo?

El pacto del disfrute tranquilo es una frase legal. Significa que los inquilinos tienen derecho a poseer su unidad sin interferencias.

Los ejemplos de interferencia incluyen: 

• Ruido excesivo, 
• El arrendador llega sin previo aviso, y 
• No tener lo esencial como agua caliente o electricidad. 

Todos estos violan el derecho al disfrute tranquilo. Los inquilinos tienen el derecho legal de usar su apartamento de una manera típica. 

Este pacto también le da derecho a excluir a otros de las instalaciones. Un inquilino no tiene que permitir que los vecinos lo visiten si no quieren. Sin embargo, existen excepciones. Por ejemplo, un inquilino debe dejar entrar a un bombero en su apartamento si hay un incendio. Se deben hacer excepciones para situaciones de emergencia.

Tener derecho a excluir a determinadas personas de su apartamento significa que los inquilinos también tienen derecho a incluir invitados. Sin embargo, los arrendadores pueden crear restricciones para los invitados siempre que la restricción sea razonable. 

Lo que se considera una restricción razonable depende del tipo de vivienda.

Apartamento de vivienda pública

La ley protege a los inquilinos de viviendas públicas de las restricciones excesivas para los invitados.

Por ejemplo, la Autoridad de Vivienda de Chicago (CHA) no impone restricciones basadas en antecedentes penales.

Sin embargo, impondrá restricciones a los invitados que amenacen la salud, la seguridad y la paz de las instalaciones. Eso incluye invitados involucrados en casos de actividad criminal. 

Ejemplos de restricciones de invitados irrazonables para los residentes de viviendas públicas: 

• Una regla que requiere que los residentes se registren y obtengan permiso previo para los visitantes que pernoctan,
• Una regla que prohíbe a un invitado en particular visitar sin una razón legítima, y
• Una regla que prohíbe a los invitados menores de cierta edad.

Algunas autoridades de vivienda pública utilizan una lista de prohibiciones para realizar un seguimiento de los invitados prohibidos en las instalaciones. En Illinois, la ley no está clara si es legal hacer cumplir una de estas listas de prohibición.

Nota: La CHA impone restricciones de límite de tiempo a los huéspedes. Los inquilinos pueden tener invitados hasta por 30 días calendario al año. Cada visita no puede exceder de dos semanas consecutivas. Si un residente desea tener un invitado por un período prolongado, debe recibir aprobación por escrito.

Revise un contrato de arrendamiento de CHA.

Apartamento vivienda privada

Los propietarios privados tienen más discreción para restringir a los invitados que la administración de viviendas públicas. Los propietarios privados pueden restringir a los huéspedes a visitas de menos de dos semanas. También pueden imponer restricciones para los huéspedes acordadas en el contrato de arrendamiento. 

A diferencia de la vivienda pública, los propietarios privados tienen la autoridad legal para crear reglas como:

• Un inquilino debe obtener una aprobación por escrito para los invitados,
• Un inquilino no puede tener más de un invitado durante la noche a la vez, y
• Un inquilino no puede tener un invitado durante la noche más de dos veces en una semana.

En Illinois, los arrendadores privados pueden prohibir que los invitados incontrolados entren al edificio incluso si son invitados por un inquilino. Esta regla se debe a que otros inquilinos del edificio también tienen derecho a disfrutar tranquilamente. El arrendador puede entonces presentar cargos de intrusión criminal contra el invitado si visita después de haber sido prohibido. 

Obtenga más información sobre las políticas y restricciones de los invitados. 

¿Qué puede hacer un arrendador si un inquilino tiene invitados restringidos en la unidad?

Si un arrendador opta por imponer restricciones a los invitados, debe estar escrito en el contrato de arrendamiento. Deben ser razonables. Si el inquilino ha restringido el ingreso de invitados, el arrendador puede proceder como lo haría cuando un inquilino viola el contrato de arrendamiento. 

El propietario puede pedirle al inquilino que retire al invitado del apartamento. En raras circunstancias, el arrendador podría dar un aviso de caso de desalojo por la violación del contrato de arrendamiento por parte del inquilino.

Un arrendador no puede desalojar inmediatamente a un inquilino por una infracción de invitados. Si hay una infracción por parte de un invitado, el inquilino primero debe recibir un aviso de 10 días para subsanarlo. Este aviso les permite solucionar el problema en un plazo de 10 días.

Si el inquilino continúa infringiendo la política de invitados, el arrendador puede presentar un caso de desalojo.

Alternativamente, el arrendador puede presentar cargos criminales de invasión de propiedad privada contra el invitado.

Para los inquilinos que enfrentan un desalojo, visite Obtener ayuda legal para obtener asesoramiento legal gratuito o de bajo costo.

Derechos del Inquilino: Malas Condiciones de la Vivienda

in English

¿Tiene el dueño que mantener la vivienda segura y en condiciones decentes?

Sí. Las leyes del Estado de Maine le da al inquilino “una garantía de habitabilidad implicada.” Esto quiere decir que el dueño tiene que prometer que la vivienda del inquilino sea segura y habitable.  

Ejemplos de violaciones de parte del dueño:

• agua no potable.
• muy poca o nada de calefacción en el invierno.
• un conjunto de problemas, como fugas de agua en el techo, un sistema de calefacción inseguro, ventanas rotas y muchos insectos dañinos a la salud como las cucarachas.

El sistema de calefacción debe poder calentar sus vivienda a por lo menos 68°. Lea mas detalles (en inglés).  

¿Qué puedo hacer si la vivienda no es segura?

• Paso Uno Pídale al dueño que arregle el problema. Si él no hace nada, Usted puede darle seguimiento con una carta escrita. Guarde una copia de esa carta.
• Paso Dos Comuníquese con las oficinas de la ciudad y pregunte acerca de algún código de vivienda que pueda ser aplicado en su edificio. Si la ciudad tiene un oficial a quien le compete hacer cumplir los códigos de edificios, Usted le puede pedir que inspeccione su vivienda y le envíe al dueño una carta demandando que arregle cualquier problema serio. Las leyes estatales también exigen que cada ciudad tenga un oficial de salud, quien puede inspeccionar y ordenar que un edificio sea evacuado por condiciones no saludables. También, cada ciudad tiene que tener un inspector local de cañerías para hacer cumplir reglas estatales y locales en esa área.
• Paso Tres

Si no puede conseguir ayuda local, Usted puede obtener ayuda, u otras sugerencias para ayuda, de estas agencias estatales (en inglés):  

• Peligros de fuego: State Fire Marshall's OfficeInspections Unit   626-3880    TTY:  287-3659  
• Problemas de tendido eléctrico: Senior Electrical Inspector 624-8519 (deje un mensaje para el Inspector) 624-8603

Inquilino y casero: derechos y obligaciones – Fotocasa Life

Los inquilinos con viviendas inscritas en el Registro de la Propiedad y ocupadas por ellos mismos, sus cónyuges no separados legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes, pueden mantener el contrato con los mismos derechos y obligaciones.

De no ser así, y si el nuevo propietario quiere hacer uso de la vivienda, el inquilino puede exigir que se le deje continuar durante tres meses, en los que pagará la renta y otras cantidades que se devenguen.

También puede exigir al vendedor una indemnización por daños y perjuicios.

6- Ceder el contrato de arrendamiento en determinadas situaciones

Aunque ya no habite la vivienda, el inquilino puede seguir con el alquiler si en ella continúan su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes, y si está inscrita en el Registro de la Propiedad.

En casos de nulidad, separación o divorcio, el cónyuge podrá pasar a ser titular del alquiler si así lo decide la legislación civil, aunque debe comunicarlo al casero en un plazo máximo de dos meses desde la notificación judicial.

En caso de fallecimiento del inquilino, se puede pactar la no subrogación (si sucede tras tres años de contrato) o la extinción del contrato tras los tres años (si se produce antes).

7- Tener beneficios fiscales en la declaración de la renta

Los inquilinos pueden deducirse el importe anual del alquiler por vivienda habitual en la declaración de la renta (el porcentaje depende de la base imponible) y las reformas realizadas por él (acordadas con el propietario).

Se puede obtener una reducción del 60% en la declaración de la renta si la casa está alquilada como vivienda.

8- Lograr una rebaja en el precio de alquiler a cambio de mejoras de la vivienda

El inquilino puede realizar obras de mejora (nunca si afectan a la estabilidad o la seguridad de la vivienda) si el casero lo permite por escrito.

Además, ambos pueden acordar que el pago de la renta (total o parcial) se reemplace, por un tiempo, por el coste de la reforma en las condiciones pactadas.

De no hacerlo en los términos pactados, el propietario podrá finalizar el contrato.

En obras sin permiso del casero, este puede exigirle al inquilino, al final del contrato, que deje la vivienda en su estado inicial sin indemnización alguna.

9- Hacer reformas en caso de discapacidad propia o del cónyuge

El inquilino puede realizar, previa notificación al propietario, obras en el interior de la vivienda si él, su cónyuge o las personas o familiares que conviven de forma permanente en la vivienda tienen alguna discapacidad o más de 70 años. Las reformas no deben afectar a elementos o servicios comunes del edificio, ni a la estabilidad o seguridad de este. Finalizado el contrato, el inquilino debe dejar el inmueble como antes si el propietario así lo exige.

10- Derecho de tanteo y retracto

De acuerdo con el artículo 25 de la LAU, el inquilino tiene derecho a poder comprar la vivienda si el casero le comunica su deseo de venderla junto con el precio. Además, también puede renunciar al derecho de adquisición preferente. De ser así, el casero debe avisar de su intención de vender el inmueble con, al menos, 30 días.

7 obligaciones de un inquilino al alquilar un piso

1- Abonar una fianza a la hora de formalizar el contrato de alquiler

El inquilino deberá pagar una fianza legal, destinada a reparar posibles daños en la vivienda (que no a garantizar el pago de las rentas), equivalente a un mes de renta (dos si el inmueble no se va a utilizar como vivienda).

El depósito irá al organismo fijado por la CCAA correspondiente.

La fianza se revisa cada tres años (para contratos firmados tras la nueva Ley), pero en cada prórroga las partes podrán pactar el importe hasta equipararse a un mes de la renta vigente.

Si hay daños en la vivienda, si el inquilino marcha antes de tiempo o si no paga el último mes, el propietario puede pedir una indemnización y hacer uso de la fianza.

2- Pagar en los términos acordados la mensualidad de la renta

El inquilino debe pagar en los plazos estipulados la mensualidad acordada.

De no ser así, si se especifica en el contrato y el alquiler está inscrito en Registro de la Propiedad, el alquiler quedará rescindido una vez el propietario haya requerido judicial o notarialmente el pago al inquilino y no obtenga respuesta en los siguientes diez días hábiles o este conteste aceptando la resolución. De haber cargas posteriores sobre la vivienda, el casero podrá hacer uso de la fianza para subsanarlas previa notificación notarial.

3- Encargarse de los gastos de los suministros

Si bien las tasas como el IBI deben correr a cuenta del propietario, salvo que en el contrato se establezca lo contrario, el inquilino se hará cargo del coste de los suministros domésticos como el agua, la luz y el gas, además de cargar con el seguro del contenido de la vivienda y otros como el del mantenimiento de la caldera, si así estuviese estipulado en el contrato. Casero y inquilino deben decidir y dejar constancia de su acuerdo.