Reparto de los gastos comunes

¿Sabes cuál es la forma correcta de realizar el cálculo de los gastos de una comunidad de propietarios?, ¿tu comunidad está realizando correctamente el reparto de los gastos comunitarios?, o si, por el contrario, estás pagando de más.

En este artículo te presentamos un ejemplo práctico del cálculo de la cuota de participación en una comunidad de vecinos, como nunca antes te lo había explicado ¿Quieres saber si pagas de más? Sigue leyendo.

En el apartado b) del artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, indica que … “A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la Comunidad. (…) sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley.»

Pero esta no es la única manera de repartir los gastos comunes en una comunidad de propietarios. En este artículo explicamos con un ejemplo numérico las distintas maneras de repartir los gastos de un edificio comunitario.

Antes de empezar con los cálculos hay que tener claros algunos conceptos, como por ejemplo, la diferencia entre Cuotas de participación de los propietarios y Coeficientes de participación, entre otros.

Diferencia entre Cuota de participación y Coeficiente de propiedad

Según el artículo 5 de LPH, a la hora de calcular las Cuotas de participación de los propietarios se atribuirá un porcentaje en relación con el total del valor del inmueble, el coeficiente de propiedad, su emplazamiento, situación y la utilización que se presume que va a tener de los elementos comunes.

Por el contrario, para la definición del coeficiente de propiedad se tienen en cuenta criterios objetivos y técnicos de constitución de obra nueva. Su cálculo se realiza según la superficie útil de su piso o local con relación a la superficie total del inmueble, por lo que son invariables y deben fijarse en el Título Constitutivo del Edificio.

Es obligatorio que ambos conceptos estén delimitados en la escritura Pública de Compraventa del piso o local, Cuota de Participación y Coeficiente de Propiedad.

Si quieres saber más acerca de estos conceptos puedes consultar el siguiente artículo, Diferencia entre cuota de participación y coeficiente de propiedad

¿Quién está obligado a pagar los gastos de la comunidad?

El artículo 9.1 e de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el propietario está obligado a contribuir con los gastos generales de la comunidad.

Dicha contribución se hará arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, para el adecuado mantenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

En conclusión, aunque el piso o local esté alquilado y en el contrato de arrendamiento se haya pactado que los gastos de la comunidad son a cargo del inquilino, el propietario del inmueble es el que legalmente tiene la obligación de hacer frente al pago.

Reparto de gastos según el coeficiente o cuota de participación

Los gastos de la comunidad se reparten, por defecto, según la cuota de participación que cada piso o local tenga asignada en la escritura, salvo que en el título constitutivo se haya hecho constar otra cosa, inicialmente, por el dueño del edificio al constituir la comunidad de propietarios, siendo propietario único.

¿Se puede impugnar la manera de hacer el reparto de gastos en la comunidad?, ¿se puede modificar el título constitutivo?

Como ya se ha comentado en este artículo, sí, se puede cambiar el porcentaje de participación en los gastos, si así lo deciden posteriormente los propietarios por unanimidad, a esto se refiere lo “especialmente establecido” del artículo 9 de la LPH.

Por mucho tiempo que haya pasado desde la constitución de la comunidad de vecinos. Los propietarios pueden acordar, que la participación en los gastos comunes se haga de una forma distinta a la prevista en el título constitutivo de la comunidad o escritura de constitución de la comunidad, y en los Estatutos de la comunidad.Para modificarlo hay que seguir un proceso.

  1. En primer lugar, incluir el acuerdo en el Orden del día de la Junta de vecinos para su aprobación mediante votación, y la obtención de la mayoría necesaria (unanimidad).
  2. Posteriormente, el nuevo acuerdo sobre el cambio de la cuota de participación en los gastos debe quedar definida en los estatutos de la comunidad de vecinos, e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Así pueda vincular a terceros que integren la comunidad posteriormente, ya que queda elevado a Escritura Pública.Una vez acordado el modo de reparto de los distintos gastos, aunque los propietarios del edificio no utilicen, tengan deficiencias o renuncien a los mismos, tienen la obligación de abonar los gastos de los servicios.

Tipos de gastos en una comunidad de propietarios

Antes de proceder con las distintas formas de repartir los gastos de la comunidad de propietarios nos gustaría que quedarán claros los tipos de gastos existentes en una comunidad de propietarios.

Gastos ordinarios: Aquellos gastos necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble y no susceptibles de individualización, corresponderían a los gastos relacionados con la conservación (seguros, limpieza, mantenimiento del ascensor, piscinas, etc) y la reparación de aquellos elementos comunes que necesiten arreglos (azoteas, bajantes, ascensores, jardines, etc).

Gastos extraordinarios: Son gastos no periódicos cuyo importe excede de la cantidad prevista en los presupuestos para gastos y reparaciones comunes.

Este tipo de gastos siempre se aprobarán en Junta de Propietarios y son obligatorios para todos los vecinos, salvo que se acuerde lo contrario. La junta de vecinos es la encargada de decidir y aprobarlos.

Por ejemplo: instalación de un ascensor, obras, etc.

Ejemplo de cómo repartir los gastos en una comunidad de propietarios

El reparto de cuotas y gastos en una Comunidad de Propietarios suele ser origen de numerosos debates y conflictos. A continuación observemos un ejemplo de cómo se reparten los gastos en una comunidad de vecinos.

Supongamos que vives en un edificio en Valencia, de 3 pisos, un ático y un local comercial. Los gastos que tiene anualmente son los siguientes:

Reparto de los gastos comunes

La siguiente tabla, es un ejemplo de la mensualidad que pagaría cada dueño, en caso de que se repartieran de una única forma todos los gastos, ¿cuál consideras que es el mejor?

Reparto de los gastos comunes

La ley contempla que las comunidades de propietarios pueden acordar maneras distintas de calcular cada gasto. Por ejemplo: La limpieza del edificio se pueden pagar a partes iguales y los gastos de luz conforme a las cuotas de participación.

La comunidad de vecinos que nos ha servido para realizar este ejemplo ha acorado realizar este tipo de reparto de gastos más justo para todos los propietarios, apoyándose en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal el cual establece que no existe un único criterio de reparto.

Este modo de proceder es el más justo, no obstante, suele ser difícil de establecer, ya que entre los vecinos suele haber ciertas discrepancias.

En general, los gastos ordinarios y extraordinarios de conservación y mantenimiento de esta comunidad se distribuirán entre los propietarios con base en lo acordado y plasmado en los propios estatutos de la Comunidad de Propietarios.

En este ejemplo hemos querido plasmar un ejemplo del reparto de los gastos. Esta comunidad de copropietarios acordaron por unanimidad efectuar un tipo de reparto para cada grupo de gastos.

Reparto de los gastos comunes

Cuota de participación 1:

En este grupo de gastos se incluyen aquellos que considerados como gastos generales del inmueble, es decir, aquellos que deben ser satisfechos por TODOS los copropietarios, incluidos pisos, plazas de aparcamiento, locales, etc.

En este ejemplo, únicamente se ha contemplado el seguro a todo riesgo del edificio (800€/año), el cual incluye cualquier reparación de las bajantes generales y fachada, por ello se hace partícipe al local comercial, ya que comparte dichas instalaciones con el edificio.

Cuota de participación 2:

En esta cuota se incluyen los gastos de mantenimiento del ascensor (1.306,80 €/año), la limpieza de la escalera (900 €/año) y la luz (624 €/año).

En este caso, el local comercial, no participa en el abono de estos gastos por acuerdo unánime de los vecinos. Se acordó así al tener un acceso independiente al local y no tener acceso al ascensor, ni aportar ningún beneficio, ni incremento de valor para este inmueble.

Cuota lineal o lineal:

Aquí se contemplan aquellos gastos que afectan por igual a todos los propietarios, como son, la piscina (2.400 €/año), los honorarios del administrador (1.260 €/año) y la factura del agua (240 €/año).

Como podemos ver en el ejemplo de esta comunidad de copropietarios, el local comercial ha sido incluido para repartir es porque así lo solicitó y se aprobó en junta de vecinos.

En conclusión, el total que debe pagar cada puerta al mes quedaría de la siguiente forma:

Reparto de los gastos comunes

El ejemplo que hoy hemos visto no es la única forma de realizar el reparto de gastos, es una manera de como podría hacerse.

Realmente no existe una única forma correcta de efectuar el cálculo del reparto de los gastos de una comunidad de propietarios, por lo tanto, los copropietarios deberán llegar a un consenso buscando siempre el bien común y lo más beneficioso para todos los vecinos.

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Reparto de los gastos comunes

Reparto de gastos comunes por partes iguales

La norma general es que los gastos comunes deben repartirse por coeficiente de participación. La ley admite que los estatutos, o la escritura en que se constituyó la propiedad horizontal, exonere algunos departamentos de contribuir a algunos gastos.

Todos conocemos el ejemplo del local que, por no tener acceso a la escalera, no paga gastos de ascensor; o del ático que debe conservar la terraza de uso exclusivo a su cargo; o las casas pareadas que se deben pagar las reparaciones de sus respectivos tejados.

Entonces, ¿por qué reparten a partes iguales?

Parece que algunos administradores piensan que eso de ser todos iguales ante la ley significa que todos debemos pagar lo mismo, y aplican ese criterio repartiendo sus honorarios por partes iguales.

Sin embargo esa costumbre es ilegal y se aplica por mera tolerancia; o por ignorancia de los copropietarios, que suelen confiar en los conocimientos técnicos del administrador.

Esa práctica favorece a quienes tienen los coeficientes más elevados, como siempre, al perro flaco todo son pulgas.

Para poder repartir gastos por un criterio distinto de la cuota de participación es necesario:

  • En Cataluña: que lo aprueben las 4/5 partes de los votos que, además, reúnan las 4/5 partes de los coeficientes.
  • En España: Que lo aprueben todos los copropietarios, por unanimidad.

Esto se debe a que el reparto por partes iguales supone una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, que exige mayorías cualificadas (Cataluña) o unanimidad (España).

Mi administrador dice que es legal porque la junta aprobó las cuentas

Cuando le decimos al administrador que lo que hace no es correcto, suele responder que el presupuesto del año pasado ya tenía ese reparto, que fue aprobado y no impugnado y que, por lo tanto, no puedes pretender que se cambie el reparto sólo porque tú lo digas.

La jurisprudencia ya ha resuelto eso y ha dicho que esa práctica debe considerarse de mera tolerancia, que no consolida situaciones; ni supone la renuncia a ningún derecho; ni altera el sistema de reparto de gastos previsto en la ley. Por eso, cuando algún copropietario ha impugnado, le han dado la razón y han obligado a la comunidad a rectificar las liquidaciones.

¿Qué haces si el administrador te dice que no y los copropietarios le hacen caso?

La única solución es que impugnes el acuerdo de la junta ante el juez. Tienes que presentar una demanda, con abogado y procurador, impugnando los acuerdos. Si el juez los declara ilegales, pondrá las costas a la Comunidad y tu recuperarás lo que hayas pagado al abogado y al procurador.

¿Es perverso el sistema?

Pues sí, lo es. Cómo impugnar supone un coste y unas molestias, algunos administradores y la cohorte de copropietarios acríticos que revolotean a su alrededor, sobre todo los que tienen más coeficiente, deciden no hacerte caso y continuar con el sistema de partes iguales.

Confían en que, por unas decenas de euros, no les vas a impugnar los acuerdos, ya que económicamente no te saldría a cuenta.

Pero se equivocan, las costas van a caer probablemente de su lado, con lo que ellos te pagarán la fiesta y tú te verás librado de una injusticia, lo que es una satisfacción.

¿Cómo se reparten los gastos en las comunidades de vecinos?

A la hora de repartir los gastos en una comunidad de vecinos la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en su artículo 3, epígrafe b, indica que los gastos comunes de los propietarios se reparten teniendo en cuenta la cuota de participación de su vivienda.

 Por otro lado, en su artículo 9.1, la LPH también indica que todos los propietarios están obligados a pagar los gastos generales de la finca para el mantenimiento de la comunidad, junto a las cargas y servicios que no son susceptibles de individualización.

Por lo tanto, y según indica la ley, el propietario es el responsable de los pagos comunes en una comunidad, independientemente de que la vivienda se haya alquilado y en el contrato de arrendamiento se indique expresamente que los gastos correrán a cuenta del inquilino, ya que en caso de impago el único que deberá responder será el propietario.

La LPH, como hemos dicho, establece como principal criterio (que no único) de reparto de gastos entre los distintos propietarios su cuota de participación. Cada propietario tiene su propio coeficiente calculado sobre el porcentaje total del edificio.

A la hora de fijar la cuota de participación hay que tomar como base la superficie útil del piso o local de cada propietario en relación a la superficie total del inmueble, su emplazamiento y situación y el uso de los elementos comunes. Estos datos aparecen en las escrituras que cada propietario tiene de su local o vivienda.

Muchas veces, los administradores de comunidades de vecinos tienen que explicar claramente este punto a los vecinos.

¿Se pueden cambiar los criterios de reparto de gastos en una comunidad?

Es posible que el dueño de la finca establezca otros criterios a la hora de repartir los gastos comunes de la comunidad. Estos deben aparecer detallados en los Estatutos y normalmente suelen ser estos:

  • Distribución de gastos a partes iguales entre todos los propietarios sin cuotas de participación.
  • Exención de pago de algunos gastos comunes por parte de ciertos vecinos, como por ejemplo los dueños de locales o bajos que no paguen las obras de un ascensor.

También los vecinos pueden decidir mediante Junta de Propietarios cómo repartirán los gastos del inmueble, tanto al principio, cuando se establece la comunidad de vecinos, como después para modificar el sistema de reparto que se hubiera acordado previamente. Para ello, se debe incluir este asunto en el orden del día de la Junta y ser votado por los propietarios.

En el caso de que se trate la modificación del sistema de reparto de gastos ya establecido, será necesario que el nuevo reparto que se quiera instaurar sea aprobado por unanimidad de los propietarios. También es aconsejable que este acuerdo se inscriba en el Registro de la Propiedad mediante Escritura Pública.

Tipos de gastos en una comunidad de vecinos

  • Gastos generales: son los gastos que aparecen en el presupuesto anual de la comunidad de propietarios, es decir, gastos necesarios para el mantenimiento de la finca y que no son susceptibles de individualización. Son todos los gastos relacionados con la conservación (seguros, limpieza, mantenimiento del ascensor, piscinas, etc) y la reparación de aquellos elementos comunes que necesiten arreglos (azoteas, bajantes, ascensores, jardines, etc).
  • Gastos extraordinarios (derramas): se trata de gastos no presupuestados derivados de imprevistos o de pagos que exceden los importes previstos. Sobre todo tienen que ver con las obras en el edificio, elementos comunes o con arreglos urgentes necesarios para el mantenimiento de la finca. Este tipo de gastos siempre se aprobarán en Junta de Propietarios y son obligatorios para todos los vecinos, salvo que se acuerde lo contrario.

Un aspecto importante es que todos los propietarios de una comunidad deben abonar los gastos de todos los suministros y servicios de la comunidad aunque no los utilicen o decidan renunciar a los mismos. Muchos vecinos que no utilizan una plaza de garaje, por ejemplo, o una piscina, no quieren pagar una parte de los gastos alegando que no es justo pagar por algo que no disfrutan. Tampoco ningún vecino puede dejar de pagar los gastos de un servicio que tenga deficiencias hasta que sean reparadas.

Otros factores a tener en cuenta aparte de la cuota de participación

Los propietarios deben saber a la hora de pagar los gastos de comunidad que le corresponda que la cuota de participación no es el único criterio para calcular su parte de gasto, hay otros factores que también hay que tener en cuenta como estos:

  • Otros coeficientes que la comunidad haya aprobado: como por ejemplo que una parte de los gastos se gestionen por coeficiente, como los gastos de mantenimiento del jardín, y otro grupo de gastos a partes iguales, como la limpieza de la finca, por ejemplo. Algunas comunidades funcionan de esta manera sin problemas, pero otras mantienen importantes conflictos entre vecinos por este reparto de los gastos. Los profesionales de la administración de fincas no aconsejan este tipo de reparto, ya que es mucho más proclive a genera controversias.
  • Que algunos gastos no se imputan por igual a todos los propietarios: esto sucede cuando algunos vecinos están exentos de pagar determinados gastos. Suele suceder con los locales comerciales que tienen salida a la calle y no a la comunidad, en ese caso no contribuyen a los gastos de limpieza, mantenimiento, jardines o piscina, por ejemplo.
  • Exención de vecinos que votaron en contra de ciertas mejoras: este aspecto debe estar registrado en algunos Estatutos de Comunidad y puede ocurrir que en la puesta en marcha de ciertos servicios o el mantenimiento de algunas instalaciones o mejoras, algunos vecinos que no votaron a favor en su momento estén exentos de pagar este tipo de costes.

Como vemos, no solo el coeficiente de propiedad es el que marca los gastos de un propietario en una comunidad, también hay otros factores que muchos propietarios no conocen.

De ahí la importancia de contar con un profesional de la administración de fincas que informe detalladamente a los vecinos de todos los pormenores legales y las posibles cláusulas que pueda haber en los Estatutos de la comunidad para disponer de toda la información.

En inmho tenemos los mejores profesionales en gestión de fincas que pueden ayudarte para solucionar cualquier conflicto. Contacta con nosotros y confía en nuestra experiencia.

¿Cómo cambiar de administrador de fincas?

Reparto de gastos de comunidad de vecinos | OCU fincas y casas

Ante las dificultades económicas todos buscamos cómo ahorrar gastos. El confinamiento ha reducido de un modo espontáneo muchos de los desembolsos habituales en un hogar, como el transporte, combustible, consumiciones, actividades deportivas y extraescolares, viajes, multitud de compras, etc. Pero hay otros gastos que no varían, como los de la comunidad de propietarios.

Junto a la revisión periódica de las diferentes partidas de gastos de la comunidad, que ahora se ve dificultada por el retraso en las Juntas anuales de aprobación de las cuentas y presupuestos, hay un ejercicio que sí puede hacer cada vecino. Se trata de comprobar que el coeficiente de participación en los gastos que se aplica es el correcto.

La piscina de la comunidad y el Covid-19.

Aplicar el buen coeficiente al reparto de gastos de la Comunidad

Es muy importante que se nos aplique la cuota correcta de participación en gastos comunes en el seno de la comunidad de propietarios. Si no es así, habrá vecinos que estén pagando de más y otros que pagarán menos. Es un punto que hay que revisar periódicamente porque en ocasiones se “arrastran” cálculos antiguos sin fundamento.

La cuota de participación en gastos debe estar definida en la escritura de constitución de la comunidad y en los Estatutos (el llamado título constitutivo de la comunidad). Regla de gastos: prevalecen los estatutos.

Impugnar un reparto de gastos en la comunidad.

Los propietarios pueden acordar, puntualmente, que la participación en gastos comunes se haga de un modo diferente a la prevista en el Título constitutivo. Por ejemplo, se puede acordar así para una derrama por obras, como la renovación del ascensor o de la fachada. Pero esto es distinto de pretender modificar el título constitutivo.

Para modificarlo hay que seguir un procedimiento, que pasa por la previsión de ese acuerdo en el Orden del día de una Junta y por la obtención de la mayoría necesaria para aprobarlo (unanimidad). Posteriormente debería inscribirse en el registro de la propiedad para que así pueda vincular a terceros que integren la comunidad posteriormente.

Si usted comprueba que el coeficiente que le están aplicando no es el correcto, haga cuentas y reclame.

Los herederos pagan la deuda con la comunidad.

Comunidades complejas

Existen comunidades compuestas de varios elementos: distintos edificios, planta de garaje, zona de locales, etc. Es frecuente que estas comunidades tengan un sistema de reparto para cada subcomunidad, aunque no se hayan establecido formalmente las subcomunidades.

Por ejemplo, has y gastos que solo conciernen a los dueños de viviendas, o a los de garajes, o a los de locales, etc. También aquí hay que revisar periódicamente que los repartos que se hagan de los distintos gastos correspondan a lo previsto.

Un gasto que -en un momento dado- pase a cobrarse a todos puede no llamarnos la atención por su escasa cuantía, pero al cabo de varios años podría suponer miles de euros que se han cobrado irregularmente a algunos vecinos en beneficio de otros. 

La reclamación de una propietaria en Vizcaya

  • Una propietaria demandó a su comunidad de propietarios en Getxo (Vizcaya) por no aplicar al reparto de gastos comunitarios la cuota de participación que las fincas de su propiedad tienen asignadas en el título constitutivo de propiedad horizontal.
  • La Audiencia Provincial de Vizcaya estimó el recurso de la Comunidad, al considerar que hace 35 años se acordó fijar unas cuotas diferentes a las contenidas en el Titulo constitutivo, sin que el acuerdo fuera impugnado ni entonces ni posteriormente.
  • La vecina recurre y el Supremo dicta sentencia con fecha de 11 de marzo de 2020.

No es posible la modificación tácita del título constitutivo por el transcurso del tiempo

En el caso juzgado, nunca se adoptó un acuerdo de modificación formal del Título. Por mucho tiempo que haya pasado, cualquier propietario tiene el derecho en cualquier momento de pedir que se le aplique el porcentaje de participación previsto en el título para la distribución de gastos. El Supremo da la razón en ese punto a la vecina que reclamó.

MODIFICACION DEL SISTEMA DE REPARTO DE GASTOS EN UNA COMUNIDAD

La Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 9.1.e, que es obligación del propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptible de individualización.

  • Como dice el propio artículo, el criterio de reparto de los gastos que por defecto establece la ley es la cuota de participación fijada en el título para cada finca registral independiente.
  • Ahora bien, deja la puerta abierta para que se instaure otro sistema de distribución de los gastos diferente al del coeficiente previamente asignado.
  • En estos casos, puede ocurrir que el dueño del edificio fije a través del título o de los estatutos de la finca un criterio diferente de forma que, por ejemplo, los gastos se paguen a partes iguales o se excluyan del pago a determinados propietarios.
  •  También puede darse el caso de que sean los propietarios quienes decidan modificar el sistema de reparto de gastos que se venía aplicando hasta ese momento que por defecto era el establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, es decir, el del coeficiente
    de participación o el fijado en el título o estatutos.
  • ¿Acto de mera administración o modificación del título?
  • Para llevar a la práctica esta modificación, será necesario incluir un punto en el orden del día de la convocatoria para poder adoptar un acuerdo al respecto.
  • En este punto, la doctrina se encuentra dividida toda vez que la discrepancia versa en determinar si la modificación del reparto de gastos constituye una modificación del título o debe ser considerada como un acto de mera administración.

En el primer caso, cuando la intención es modificar el sistema de reparto del gasto bien porque se modifique el título o los estatutos o bien porque se haga así constar expresamente, en virtud del artículo 17.1 de la LPH el acuerdo deberá aprobarse por la unanimidad de los propietarios.

  1. Por el contrario, si entendemos que este acuerdo constituye un acto de mera administración de carácter económico anual que no implique la modificación de las cuotas del título, el acuerdo podrá adoptarse por mayoría simple.
  2. Determinar si el acuerdo supone una clara manifestación de modificación del título o los estatutos o un acto de mera administración es importante para concretar qué mayoría es necesaria para el caso de que los propietarios deseen revocar dicho acuerdo y volver al sistema originario de reparto de gastos.
  3. Doctrina jurisprudencial: Así, adoptado el acuerdo, pueden darse dos circunstancias:
  4. • Que el acuerdo se eleve a Escritura Pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad con la finalidad de modificar formalmente las cuotas establecidas en el título o estatutos o manifieste que ésta es la clara voluntad de los propietarios siendo en ambos casos necesaria la adopción del acuerdo por unanimidad.
  5. • Que el acuerdo se apruebe y se aplique el nuevo sistema de distribución del gasto para uno o varios ejercicios económicos.

En el primer caso, para volver al sistema anterior será necesario un nuevo acuerdo al respecto igualmente por unanimidad. Cuestión diferente, y de ahí el objeto de controversia en la doctrina actual, es saber qué mayoría es necesaria para adoptar el acuerdo y volver al sistema de reparto anterior al acuerdo que no fue inscrito.

 Aunque exista una parte de la doctrina que considere que si el acuerdo fue adoptado por la unanimidad de los propietarios la misma mayoría sería necesaria para adoptar el acuerdo para volver al sistema originario, por el contrario otro sector doctrinal en el que apoyo este artículo, considera que este acuerdo no supone una clara manifestación de voluntad de cambio de las normas del título o estatutos sino más bien un acto de mera administración aplicable al presupuesto anual que puede irse renovando o no de año en año.

Por ello y, en base a este criterio, para “retornar” al sistema de cuotas no será necesario adoptar un acuerdo al respecto por unanimidad siendo suficiente la simple mayoría.

Son varias las sentencias del Tribunal Supremo las que apoyan esta tesis. A modo de ejemplo la Sentencia de 22 de mayo de 2008 que establece que “La cuota de participación en los gastos, establecida en el Título Constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios, según lo establecía el art. 16.

1 de la Ley de Propiedad horizontal 49/1960 en su redacción original, no así el acuerdo consensuado de establecimiento de las referidas cuotas de participación-que puede fijar unas cuotas diferentes a las establecidas en el título constitutivo-, cuya modificación, al constituir una novación en la voluntad convencional, exige la mayoría simple de los propietarios, como expresión de la voluntad general de la Junta de Propietarios”.

  • El acuerdo de modificación del reparto de gastos no se puede entender de forma tácita como una modificación del título salvo que expresamente así se acuerde, en cuyo caso, sí sería necesaria la adopción del acuerdo por unanimidad.
  • Así lo establece la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 1 de diciembre de 2006 “(…) desconoce la Sala cuáles fueron los criterios que el propietario único del edificio tomó en cuenta a la hora de señalar las respectivas cuotas, pero lo que no ofrece duda es que cualquier alteración de las mismas, por lo que comporta la modificación del título, precisa de los mismos requisitos que para su constitución… y que, en este caso, ni siquiera se ha solicitado formalmente por escrito la correspondiente modificación estatutaria…”.
  • “Cuando el cambio del sistema de reparto de gastos constituya una modificación del título, el acuerdo deberá ser unánime”
  • “Si el acuerdo constituye un acto de mera administración, podrá adoptarse por mayoría simple”.

La Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 9.1.e, que es obligación del propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptible de individualización.

  1. Como dice el propio artículo, el criterio de reparto de los gastos que por defecto establece la ley es la cuota de participación fijada en el título para cada finca registral independiente.
  2. Ahora bien, deja la puerta abierta para que se instaure otro sistema de distribución de los gastos diferente al del coeficiente previamente asignado.
  3. En estos casos, puede ocurrir que el dueño del edificio fije a través del título o de los estatutos de la finca un criterio diferente de forma que, por ejemplo, los gastos se paguen a partes iguales o se excluyan del pago a determinados propietarios.
  4. También puede darse el caso de que sean los propietarios quienes decidan modificar el sistema de reparto de gastos que se venía aplicando hasta ese momento que por defecto era el establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, es decir, el del coeficientede participación o el fijado en el título o estatutos.
  5. ¿Acto de mera administración o modificación del título?

Para llevar a la práctica esta modificación, será necesario incluir un punto en el orden del día de la convocatoria para poder adoptar un acuerdo al respecto.

En este punto, la doctrina se encuentra dividida toda vez que la discrepancia versa en determinar si la modificación del reparto de gastos constituye una modificación del título o debe ser considerada como un acto de mera administración.

En el primer caso, cuando la intención es modificar el sistema de reparto del gasto bien porque se modifique el título o los estatutos o bien porque se haga así constar expresamente, en virtud del artículo 17.1 de la LPH el acuerdo deberá aprobarse por la unanimidad de los propietarios.

Por el contrario, si entendemos que este acuerdo constituye un acto de mera administración de carácter económico anual que no implique la modificación de las cuotas del título, el acuerdo podrá adoptarse por mayoría simple.

Determinar si el acuerdo supone una clara manifestación de modificación del título o los estatutos o un acto de mera administración es importante para concretar qué mayoría es necesaria para el caso de que los propietarios deseen revocar dicho acuerdo y volver al sistema originario de reparto de gastos.

  • Doctrina jurisprudencial: Así, adoptado el acuerdo, pueden darse dos circunstancias:
  • • Que el acuerdo se eleve a Escritura Pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad con la finalidad de modificar formalmente las cuotas establecidas en el título o estatutos o manifieste que ésta es la clara voluntad de los propietarios siendo en ambos casos necesaria la adopción del acuerdo por unanimidad.
  • • Que el acuerdo se apruebe y se aplique el nuevo sistema de distribución del gasto para uno o varios ejercicios económicos.

En el primer caso, para volver al sistema anterior será necesario un nuevo acuerdo al respecto igualmente por unanimidad. Cuestión diferente, y de ahí el objeto de controversia en la doctrina actual, es saber qué mayoría es necesaria para adoptar el acuerdo y volver al sistema de reparto anterior al acuerdo que no fue inscrito.

 Aunque exista una parte de la doctrina que considere que si el acuerdo fue adoptado por la unanimidad de los propietarios la misma mayoría sería necesaria para adoptar el acuerdo para volver al sistema originario, por el contrario otro sector doctrinal en el que apoyo este artículo, considera que este acuerdo no supone una clara manifestación de voluntad de cambio de las normas del título o estatutos sino más bien un acto de mera administración aplicable al presupuesto anual que puede irse renovando o no de año en año. Por ello y, en base a este criterio, para “retornar” al sistema de cuotas no será necesario adoptar un acuerdo al respecto por unanimidad siendo suficiente la simple mayoría.

Son varias las sentencias del Tribunal Supremo las que apoyan esta tesis. A modo de ejemplo la Sentencia de 22 de mayo de 2008 que establece que “La cuota de participación en los gastos, establecida en el Título Constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios, según lo establecía el art. 16.

1 de la Ley de Propiedad horizontal 49/1960 en su redacción original, no así el acuerdo consensuado de establecimiento de las referidas cuotas de participación-que puede fijar unas cuotas diferentes a las establecidas en el título constitutivo-, cuya modificación, al constituir una novación en la voluntad convencional, exige la mayoría simple de los propietarios, como expresión de la voluntad general de la Junta de Propietarios”.

  1. El acuerdo de modificación del reparto de gastos no se puede entender de forma tácita como una modificación del título salvo que expresamente así se acuerde, en cuyo caso, sí sería necesaria la adopción del acuerdo por unanimidad.
  2. Así lo establece la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 1 de diciembre de 2006 “(…) desconoce la Sala cuáles fueron los criterios que el propietario único del edificio tomó en cuenta a la hora de señalar las respectivas cuotas, pero lo que no ofrece duda es que cualquier alteración de las mismas, por lo que comporta la modificación del título, precisa de los mismos requisitos que para su constitución… y que, en este caso, ni siquiera se ha solicitado formalmente por escrito la correspondiente modificación estatutaria…”.
  3. “Cuando el cambio del sistema de reparto de gastos constituya una modificación del título, el acuerdo deberá ser unánime”-
  4. “Si el acuerdo constituye un acto de mera administración, podrá adoptarse por mayoría simple”.
  5. “Cuando el cambio del sistema de reparto de gastos constituya una modificación del título, el acuerdo deberá ser unánime”-
  6. “Si el acuerdo constituye un acto de mera administración, podrá adoptarse por mayoría simple”.

En primer lugar habría que efectuar una distinción entre normas de obligado cumplimiento de carácter general, normas también obligatorias pero de carácter privado y acuerdos voluntarios temporales.

En relación a las normas obligatorias de carácter general, las cuales, vienen recogidas en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Con el fin de no hacer muy extenso este artículo, me limitaré a las que corresponden a los gastos generales, no así a determinados gastos especiales (por ejemplo, para el establecimiento de nuevos servicios comunes como instalaciones energéticas, de telecomunicaciones, supresión de barreras arquitectónicas, etc.) Concretamente, en el Art. 9.1 se establece las obligaciones de cada propietario y, entre ellas, la siguiente:

  • e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

De este apartado, podemos extraer las siguientes conclusiones:

1ª) La normal general consiste en aplicar sobre todos los gastos el módulo, porcentaje, cuota o coeficiente establecido en la escritura de compraventa, que debe ser coincidente con el que figura en el título constitutivo.

Este coeficiente se aplica independientemente del disfrute efectivo de los servicios comunes, ya que para su cálculo se ha de tener en cuenta, conforme al Art.

5 de la LPH, “la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes”.

La consecuencia lógica es que, en el momento de determinar los coeficientes, ya se ha considerado el mayor o menor uso que cada ocupante de piso, local o garaje va a hacer de las zonas y servicios de la comunidad, no siendo necesario aplicar exoneración alguna.

2ª) Sin embargo, el Art. 9 LPH antes citado respeta la libertad de pactos de los comuneros y, precisamente por eso, contempla la posibilidad de contribuir a los gastos conforme “a lo especialmente establecido”.

¿Cómo se establecen estos pactos especiales? De forma privilegiada, a través del estatuto privativo de la comunidad, y aquí entramos en lo que antes llamaba normas obligatorias de carácter privado.

Efectivamente, las normas establecidas en los estatutos son de obligado cumplimiento y surten efectos frente a terceros cuando están inscritas en el Registro de la Propiedad.

¿Qué quiere decir que surte efectos frente a terceros? Que cualquier persona que adquiere una propiedad en el edificio se obliga a cumplirlos, lo que no ocurre cuando la inscripción no se ha producido.

Los acuerdos de Junta, por ejemplo, no se inscriben (salvo que supongan modificación del título), y es por esa razón que a ellos se pueden oponer los disidentes en los términos establecidos en la Ley, oposición que no puede darse a las normas de los estatutos (salvo casos excepcionales en que puede instarse la anulación de una norma estatutaria, como ocurriría si se da abuso de derecho, vulneración de derechos fundamentales, etc., siempre a iniciativa de la parte interesada en tal anulación).

3ª) Aparte de estas normas obligatorias, legales y estatutarias, tenemos otro instrumento para regular la contribución a los gastos comunes, que es el acuerdo de la Junta de Propietarios, órgano supremo de gobierno en cualquier comunidad. Efectivamente, el Art. 16.1 de la LPH establece como misión de dicho órgano la aprobación de “los presupuestos y cuentas”.

La aprobación del presupuesto no se desarrolla de forma automática, sino mediante estudio y deliberación del mismo, con el objetivo de alcanzar un acuerdo final, que afecte tanto a las previsiones de gastos como a la forma de financiarlos. Citando literalmente el Art.

20 LPH, que establece las funciones del Administrador, a éste corresponde “someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.” Luego la Junta de Propietarios es quien, en definitiva, decide cuál es el presupuesto de gastos y cómo se reparte el mismo.

Negar esta función a la Junta supondría limitar la libertad de los comuneros para decidir, dentro del marco legal y estatutario correspondiente, sobre materia tan importante, reduciéndola a un cometido meramente burocrático.

Ni el propio espíritu de la LPH, que en su exposición de motivos nos informa de que la Junta de Propietarios “tiene los cometidos propios de un órgano rector colectivo” ni el sentido común pueden reducir al órgano soberano de una comunidad a una mera labor burocrática y sin contenido, de tal manera que resultara irrelevante la asistencia, participación en las deliberaciones y adopción de los acuerdos. Los propietarios se reúnen para hacer uso de su racionalidad y libertad, no para ser simples espectadores de un proceso automático, si bien deben respetar los límites y condicionantes impuestos por la Ley o establecidos en el estatuto previamente aceptado en el momento de la adquisición de la propiedad del piso o local.

Tengo que insistir en que los acuerdos son libres pero, al mismo tiempo, deben respetar un marco legal y estatutario. La Junta de Propietarios puede adoptar todo tipo de acuerdo, pero sin contravenir la Ley o el estatuto.

Caso de que la Junta adopte acuerdos que no respeten este marco, cualquier propietario puede proceder a su impugnación ante los Tribunales (Art.

18 LPH), dentro de los plazos establecidos en la propia Ley y siempre que se observen los condicionantes exigibles (por ejemplo, haber salvado el voto en la reunión a la hora de la adopción del acuerdo).

Cabe destacar que los derechos que la Ley o el estatuto asigna a cada propietario no son siempre irrenunciables, por lo que la adopción de acuerdos contrarios a dichas normas no son nulos de pleno derecho, pudiendo ejecutarse salvo que el Juez disponga sus suspensión, la que no llega a producirse si no hay demanda de impugnación. Transcurridos los plazos establecidos en la LPH, los acuerdos ya no son impugnables.