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Indemnización al arrendador. Cláusula penal.

La firma de un contrato de arrendamiento de un bien inmueble trae consigo la aceptación de una serie de obligaciones, también trasladan un conjunto de derechos.Los contratos de arrendamiento deben establecer un periodo, una duración del mismo, no se pueden ser sine die.

La normativa que regula los arrendamientos urbanos son la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, LAU, así como el Código Civil, CC.Este artículo tiene por objeto el análisis del desistimiento en los arrendamientos de uso distinto a vivienda, ámbito en el que en Sernavinsa S.L. somos expertos.En el art.

4 de la LAU se establece que los de uso distinto a vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la LAU y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Pues bien, esta voluntad de las partes permite que arrendador y arrendatario puedan renunciar a lo establecido en los artículos de carácter dispositivo, lo establecido en los de carácter imperativo no puede ser objeto de renuncia por las partes, y llevar a cabo la relación contractual atendiendo a sus propios pactos dando lugar a diferentes consecuencias.En un contrato de arrendamiento de los que se analizan ahora, local o nave industrial, se debería prever un mecanismo para la resolución del contrato mediante desistimiento, en el que se establecieran de mutuo acuerdo, cuáles van a ser las consecuencias para las partes para el caso de que el arrendatario decidiera de forma unilateral dar por finalizada la relación contractual.El artículo 11 de la LAU se encarga de establecer un mecanismo, es un artículo que se localiza en el título II de la ley destinado a regular el arrendamiento de vivienda, pero que se suele aplicar su contenido a los de uso distinto a vivienda, y que en muchas ocasiones ha servido como criterio de ponderación para los jueces a la hora de establecer una indemnización por desistimiento unilateral. Pues bien, este artículo establece, por lo que interesa, “Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”. Esta puede ser una opción pero dependerá de la negociación y de los pactos a los que lleguen las partes.

Existe no obstante un criterio ya establecido por la jurisprudencia, sin perjuicio de lo anterior, para aquellos casos en los que no se hubiera previsto por las partes un mecanismo que fije ab initio en el contrato, la cantidad que se abonará en concepto de indemnización o de daños y perjuicios como consecuencia del desistimiento unilateral por el arrendatario. En este sentido la STS, Sala 1ª, 183/2016 de 18 de marzo de 2016, dispone que los tres grupos que se han presentado en esta Sala son:

1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial).
2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato.
3. Casos en los que dicha cláusula tampoco existe, pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución.De todas estas situaciones parece que la que menos sorpresas puede dar y evitar conflictos futuros o situaciones litigiosas es aquella en la que las partes pactan en el contrato de arrendamiento una cláusula penal que establezca la cantidad que se le deberá abonar al arrendador en caso de desistimiento, en atención a la LAU aunque se amplíe el número de meses de indemnización por año no cumplido, porque de encontrarnos en el segundo de los supuestos de los tres expuestos se podría invocar el artículo 1124 del CC “El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos” y aunque pudiera ser objeto de moderación por parte de un juez o tribunal estaríamos ya ante un mecanismo de azar, porque un proceso judicial siempre comporta un componente de azar.

   Como siempre en este y otros temas relacionados con los contratos de arrendamiento para uso distinto a vivienda, es absolutamente recomendable el asesoramiento por profesionales, operadores jurídicos que estén especializados en este ámbito, si está interesado puede contactar con nosotros para recibir asesoramiento.

Esther Mira.Abogada en Sernavinsa S.L

Derecho Inmobiliario

El desistimiento unilateral del arrendatario en los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en adelante “la LAU” regula de forma diferenciada el derecho al desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento según la finalidad del negocio jurídico que se trate, ya sea de un arrendamiento urbano para destino de vivienda o bien para un destino de negocio, fin distinto al de vivienda.

Así, en el primero de los casos, si se regula de manera expresa las consecuencias legales derivadas del desistimiento unilateral del arrendatario antes del vencimiento por parte del arrendatario.

El artículo 11 de la LAU dispone que: “El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.

Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”. Consta la referencia temporal del plazo pactado y la obligatoriedad mínima temporal de 6 meses para ejercitar este derecho al desistimiento.

Sin embargo, esta regulación no se observa para aquellos arrendamientos distintos de uso de vivienda. Surgen aquí los debates sobre si resultan de aplicación, por analogía, las previsiones contenidas en el art. 11 de la LAU antes citado. La respuesta en rotundamente negativa. En los contratos de arrendamientos de negocio rige la libertad de pactos prevenida en el art. 4.

3 LAU (“Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil”), y art.

1255 CC (“Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público”), lo que incluye la libertad de introducir en el contrato un pacto por el que se atribuya a una de las partes la facultad de poner fin a la relación contractual, así como la posibilidad de pactar la cantidad que deberá pagarse por el ejercicio de esta facultad.

En los supuestos en los que existe en el contrato una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver unilateralmente, previo abono al arrendador de una cantidad de dinero, la labor moderadora de las indemnizaciones de los Tribunales en las resoluciones contractuales debe verse limitada. En este sentido la STS de 23 de septiembre de 2013 señala , con cita de las de 20 junio 2007 , 1 de junio de 2009 , 4 mayo 2011: «Por respeto a la potencialidad normativa creadora de los contratantes, artículo 1255 del Código civil ) y al efecto vinculante de la regla contractual ( pacta sunt servanda : artículo 1091 del Código civil ) rechaza la exigibilidad de la moderación que el artículo 1154 establece cuando la pena hubiera sido prevista, precisamente para sancionar el incumplimiento parcial o deficiente de la prestación producido».

Pero, para aquellos casos en los que no se pacta de común acuerdo la posibilidad resolutoria del arrendatario subsiste el problema de determinar la existencia y posibilidad del desistimiento unilateral del contrato de alquiler de negocio; ¿se puede exigir el cumplimiento del contrato de arrendamiento conforme a lo pactado? En estos casos, hay que distinguir varios supuestos:

• Ante un cambio sobrevenido de las circunstancias que motiven este desistimiento se debe argüir el artificio legal de la “rebus sic stantibus” siempre que, conforme refiere la STS de fecha 17 de enero de 2013 se pretenda solucionar una situación manifiesta de desigualdad jurídica

La resolución anticipada e unilateral del Contrato de Arrendamiento de fincas urbanas

En nuestro sistema jurídico civil existe un principio general en materia contractual de observancia obligatoria : “lo pactado es de obligado cumplimiento”, y expresa que todo contrato debe ser fielmente cumplido por las partes de acuerdo con lo pactado.

Sin embargo, existen situaciones en las que el legislador debe permitir dar por extinguido el contrato.

La extinción del contrato por decisión unilateral de una de las partes requiere, cuando de resolución se trata, la concurrencia de una situación que pueda calificarse de incumplimiento (cfr. art. 1.

124 del Código Civil) y sólo cuando se verifique esa situación con los requisitos establecidos por la doctrina jurisprudencial cabrá la resolución del contrato.

Por todo lo expuesto, no resulta difícil comprender que el Código Civil contemple de forma muy restrictiva la posibilidad de que una de las partes dé por extinguido el contrato sin necesidad de que concurra un incumplimiento y sin que se den los presupuestos para alguna otra de las formas de ineficacia previstas en nuestro ordenamiento. Sin embargo, a lo largo del Código Civil pueden constatarse ciertos casos en los que se atribuye a una o a ambas partes del contrato la facultad legal de dar por extinguida la relación contractual, sin necesidad de que exista incumplimiento alguno.

El legislador reconoce la posibilidad de desistir unilateralmente del contrato en determinados supuestos. Al análisis de estos últimos supuestos de vencimiento anticipado del contrato de arrendamiento a instancia del arrendatario dedicamos este artículo.

Los contratos de arrendamiento suscritos al amparo de la vigente LAU de 1994 deben respetar un plazo mínimo de duración.

La duración de este plazo se ha visto modificado por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas estableciendo que el plazo de duración mínima para los contratos de vivienda será de tres años, en lugar de los cinco que regía anteriormente.

Al finalizar este plazo, el contrato será prorrogado tácitamente, salvo indicación en contrario de las partes con treinta días de antelación, por un año, en vez de los tres años de la normativa anterior.

Por tanto, en virtud de la obligada observancia del principio del “pacta sunt servanda” que inspira nuestro Derecho Civil Contractual, si se ha convenido un plazo de duración determinado o indeterminado, el contrato debe ser cumplido por ambas partes hasta su vencimiento. Este precepto contiene la previsión normativa de determinar las consecuencias indemnizatorias en caso de que el arrendatario de un inmueble desistiera unilateralmente del contrato.

• En este sentido:
• “Durante el plazo estipulado en el contrato, el arrendatario o subarrendatario, lo sea de vivienda o de local de negocio, vendrá obligado al pago de la renta, y si antes de su terminación lo desaloja, deberá notificar su propósito por escrito al arrendador o subarrendador con treinta días de antelación por lo menos e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir”.
• Con la redacción de este precepto el legislador otorga un derecho del arrendatario de resolver anticipadamente el contrato de arrendamiento de vivienda y de uso distinto al de vivienda, y establece los presupuestos objetivos necesarios para que su ejercicio despliegue los efectos jurídicos previstos en la norma.

No obstante, a mi juicio, conviene precisar que aunque la doctrina mayoritaria y el propio legislador utilicen el término desistimiento, desde un punto de vista estrictamente de técnica jurídica, hubiese sido más apropiado usar la expresión resolución anticipada o unilateral del contrato de arrendamiento; pues no cabe olvidar que el vocablo desistimiento tiene ciertamente una connotación más procesal (cfr. STS de 20 de abril de 2007).

Sin perjuicio de la legitimidad de aquellas cláusulas pactadas expresamente en el contrato mediante las cuales se estipule un derecho del arrendatario de resolver anticipadamente el contrato antes de su vencimiento, este derecho de desistimiento consagrado en el referido precepto viene sometido a una doble condicitio iuris: notificar el arrendatario su propósito de dar por concluido el contrato mediante escrito dirigido al arrendador con 30 días de antelación como mínimo e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que según el contrato quedase por cumplir.

La interpretación doctrinal de este precepto no ha resultado ser nada pacífica, sobre todo en materia de fijación y moderación de la cuantía indemnizatoria.

A pesar de ello, la jurisprudencia del Tribunal Supremo tiene reconocida la validez de la moderación por parte de los órganos judiciales en la cuantificación de la indemnización debiendo ser valoradas las expectativas legítimas del arrendador y del arrendatario.

La doctrina jurisprudencial que interpretó el desistimiento anticipado del arrendatario en contratos de arrendamiento de vivienda de duración inferior a cinco años siempre ha sido muy contradictoria, sobre todo en lo atinente a la determinación o no de la indemnización y a la fijación de los criterios para poder cuantificar la misma. En este sentido, en algunos casos la doctrina ha declarado la existencia de un derecho del arrendador a recibir una indemnización por daños y perjuicios, ante la ausencia de un pacto expreso al respecto en la estipulación de una cláusula de vencimiento anticipado. En otros casos, habiéndose pactado expresamente la “cláusula penal” en el contrato, ha fijado como cuantía de la indemnización la equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, por aplicación analógica del artículo 11 de la LAU de 1994.

En definitiva, el abandono unilateral de la finca, dejando de abonar la renta pactada, por parte del arrendatario supone un incumplimiento contractual que obliga al mismo a responder de las rentas devengadas durante todo el plazo pactado, si, vigente la relación arrendaticia al no haber aceptado el arrendador la resolución del contrato (consta en las actuaciones la oposición “ab initio” manifiesta y constante del arrendador al desistimiento del arrendatario, no aceptando la devolución de las llaves), éste opta, en aplicación de lo dispuesto en el art. 27.1 LAU, por exigir el cumplimiento de la obligación del pago de rentas (…).”

La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 22 de noviembre de 2005, considera que en caso de desistimiento unilateral sólo cabe exigir la indemnización por los perjuicios efectivamente causados:

(…) Ciertamente el artículo 11 de la LAU el desistimiento unilateral para contratos cuya duración pactada sea “superior” a 5 años, con preaviso de, al menos, 2 meses; las partes “podrán” pactar una indemnización equivalente a una mensualidad de la renta en vigor, por cada año del contrato que reste por cumplir y los períodos inferiores al año se fijarán proporcionalmente. No existe la misma previsión para contratos de duración igual o inferior a 5 años, lo que, en principio, supone que no cabe el desistimiento unilateral, debiendo el arrendatario cumplir el contrato (sin perjuicio de que pueda pactarse tanto la posibilidad de desistimiento unilateral como la indemnización misma, para tal caso, ex art. 1255 Cc), si bien, caso de desistimiento unilateral solo puede exigirse la indemnización de los perjuicios realmente derivados del incumplimiento del plazo con fundamento en el art. 27.1 LAU 94 en relación con el art. 1124 Cc (analógicamente la jurisprudencia referida a la aplicación del art. 56 TRLAU 64 a contratos posteriores a mayo de 1985, así la STS. 15.6.1993, es decir indemnización por el tiempo en que el objeto del contrato permaneció sin ser – sin poder ser – nuevamente arrendado, pues en otro caso, podría existir un enriquecimiento injusto); pero claro, tales daños y perjuicios deben ser acreditados por quien reclama su indemnización.

En conclusión:

Para los juristas y profesionales del derecho el estudio y análisis de la normativa arrendaticia se está convirtiendo en una actividad dotada de cierta complejidad.

Con la última reforma operada por la Ley 4/2013, se adiciona un nuevo marco legal de obligada observancia para tener el debido conocimiento de la regulación existente en materia de resolución anticipada del contrato de arrendamiento.

De esta forma, resulta estrictamente necesario para corroborar la viabilidad legal o no de la facultad de desistimiento del arrendatario conocer la fecha del contrato de arrendamiento en cuestión, pues en función de la misma resultará operante la LAU de 1964, el Real Decreto Ley 2/19855, la LAU de 1994 para contratos celebrados antes del día 6 de junio de 2013 o la Ley 4/2013 para contratos celebrados con posterioridad a esa fecha.

Resolución anticipada en los Contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a 1 de enero de 1995.- Estos contratos de arrendamiento, sean de vivienda o de uso distinto, continúan rigiéndose por el artículo 56 de la LAU de 1964. En dicho precepto se prevé el vencimiento anticipado del contrato en base a estos requisitos:

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento en cualquier momento, preavisando al arrendador o subarrendador con treinta días de antelación.

Abonar una indemnización al arrendador o subarrendador cuya cuantía es la equivalente a indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir.

Resolución anticipada en los Contratos de arrendamiento celebrados entre el 1 de enero de 1995 y el 6 de junio de 2013.

– Para estos contratos continúa aplicándose el artículo 11 de la LAU de 1994, en la redacción dada con anterioridad a la reforma de la Ley 4/2013.

En este sentido los requisitos para que el arrendatario pueda resolver de forma anticipada el contrato de arrendamiento son los siguientes:

Sólo se admite el desistimiento en contrato con una duración superior a cinco años y una vez haya transcurrido ese plazo.

El preaviso al arrendador es de dos meses, debiéndose acreditar la recepción de esta comunicación mediante la utilización de la vía notarial o el burofax.

Resulta lícito pactar una indemnización a cargo del arrendador de un mes de renta por cada año en vigor que reste por cumplir y para períodos inferiores la parte proporcional. Si se ha estipulado una cláusula de vencimiento anticipado sin ningún tipo de cláusula penal, la jurisprudencia tiene declarado que el arrendador puede tener derecho a una indemnización por daños y perjuicios.

En los contratos de arrendamiento inferiores a cinco años, la ley no contempla la posibilidad de rescindir unilateralmente el contrato por parte del arrendatario y le hace someter su conducta a la obligación del cumplimento de los contratos.

De esta forma, se produce un incumplimiento contractual pues el arrendatario tiene la obligación de cumplir con las obligaciones pactadas y surgiría un derecho del arrendador a ser indemnizado de conformidad con los artículos 1101, 1124, 1256 y 1556 y otros concordantes del Código Civil.

Para los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda rige la libertad de pactos de conformidad con el artículo 4.3 de la LAU de 1994.

1. Resolución anticipada en los Contratos de arrendamiento celebrados a partir del 6 de junio de 2013.- La redacción actual del artículo 11, dada por la Ley 4/2013, posibilita el vencimiento anticipado del contrato de arrendamiento de viviendas, sujeta a estos requisitos:
2. El arrendatario podrá desistir del contrato con independencia de la duración mínima legal que establece el artículo 9 de la LAU, una vez transcurridos seis meses desde la formalización del contrato.
3. El preaviso al arrendador es de treinta días.

El legislador remite al principio de autonomías de las partes para determinar o no el derecho de una indemnización a favor del arrendador y una obligación a cargo del arrendatario.

Sin embargo, el precepto sí fija la cuantía máxima de esta indemnización que se calculará en función de computar una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.

Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

De esta forma, las partes no pueden pactar una indemnización cuya cuantía supere este máximo legal, pues esta cláusula sería declarada nula por vulnerar las garantías que tiene el arrendatario en virtud del artículo 6 de la LAU de 1994: “Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.”

En cuanto a los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda rige la voluntad de las partes a tenor de lo previsto en el artículo 4.3 de la LAU de 1994: “(…) los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.”

Autor: José Ramón López Gallardo

¿Puedo resolver el contrato de arrendamiento antes del plazo pactado?

Nuestro ordenamiento jurídico dispone que la duración de los contratos de arrendamiento será libremente pactada por las partes.

Sin embargo, a pesar de la duración que se pacte en el contrato suscrito entre las partes, nos podemos encontrar con que, o bien por acuerdo entre las partes o bien por voluntad de una de ellas, se quiera poner fin al arrendamiento antes de llegar la fecha de vencimiento pactada.

Llegados a este punto nos podemos encontrar ante dos situaciones distintas:

1. Que ambas partes estén de acuerdo en resolver el contrato de forma anticipada

2. Que sea una de las partes la que quiera poner fin al contrato suscrito

1) Resolución del contrato de mutuo acuerdo

El pacto entre las partes es una de las formas de extinción general de los contratos.

Como no podría ser de otra manera, en los contratos de arrendamiento, arrendador y inquilino, de mutuo acuerdo, podrán poner fin al contrato que en su día llevaron a cabo, dejando sin efecto el mismo a la fecha de la firma del acuerdo.

Para ello, lo más aconsejable es que plasme dicho acuerdo por escrito, debiendo hacer constar las condiciones por las que se regirá tal resolución: si el arrendatario adeuda alguna cantidad, el estado en el que se encuentra el inmueble, si cabe o no la devolución de la fianza, etc.

2) Resolución del contrato instada por una de las partes

2.1. Resolución solicitada por el arrendador

La ley dispone que el incumplimiento de cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato de arrendamiento, dará derecho a la parte que hubiera cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación incumplida o bien a promover la resolución del contrato.

En este sentido, se faculta al arrendador a solicitar judicialmente la resolución del contrato cuando concurra alguna de las siguientes circunstancias:

• El impago de las rentas u otras cantidades que corresponda pagar al inquilino. Ante la falta de pago del inquilino, el arrendador tendrá derecho a instar la resolución del contrato, así como a reclamar en el mismo procedimiento el pago de la cantidad resultante de las rentas vencidas y otras cantidades impagadas.
• El impago de la fianza o de sus correspondientes actualizaciones.
• Cuando el inquilino subarriende o ceda el inmueble sin el consentimiento del arrendador cuando fuera necesario dicho consentimiento.
• La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
• Cuando en el inmueble tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
• Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino.

Por otro lado, otro supuesto con el que nos podemos encontrar en que el arrendador podrá instar la resolución del contrato antes de que finalice el plazo pactado, aún cuando el inquilino se encuentre al corriente de todas sus obligaciones, es cuando el mismo precise la vivienda arrendada para uso propio o el de sus familiares más próximos.

De esta forma, la ley de arrendamientos urbanos dispone que, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, el arrendador podrá resolver el contrato, estando el inquilino obligado a entregar el inmueble arrendado, si el arrendador le comunica dicha situación con al menos dos meses de antelación a la fecha en que va a necesitar la vivienda.

Sin embargo, la ocupación de la vivienda por parte del arrendador o sus familiares deberá ser efectiva dentro de los siguientes tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, ya que de no ser así el arrendatario se encontrará facultado para exigir o bien ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres años.

Debe tenerse en cuenta que la actual regulación de arrendamientos urbanos (vigente desde junio de 2013), no exige que esta facultad de resolución del arrendador deba hacerse constar en el contrato suscrito entre las partes para que el arrendador pueda hacer uso de ella, sino que únicamente se requiere el transcurso del primer año del contrato y que dicha ocupación se haga efectiva dentro de los tres meses siguientes, mientras que con la regulación anterior (Ley de arrendamientos urbanos de 1994), únicamente se podría hacer uso de ella si así se había previsto de forma expresa y por escrito en el contrato de arrendamientos. 

Si deseas ampliar información sobre los motivos por los que el arrendador puede poner fin al contrato de alquiler, recomendamos la lectura de nuestro post Causas por las que el propietario puede poner fin al contrato de arrendamiento

2.2. Resolución solicitada por el inquilino

Tal como sucedía en el caso del arrendador, la ley también faculta al inquilino a instar judicialmente la resolución del contrato en caso de incumplimiento por parte del arrendador de las obligaciones que le son propias en virtud del contrato suscrito, lo que sucederá cuando nos encontremos ante las siguientes situaciones:

• Cuando el arrendador no haga las obras o reparaciones de conservación del inmueble a las que viene obligado legalmente.
• Cuando el arrendador perturbe de algún modo la utilización de la vivienda por parte del inquilino.

De igual modo, así como con en la legislación anterior únicamente se regulaba el posible desistimiento del arrendatario para los contratos de arrendamiento cuyo plazo fuera superior a 5 años, con la nueva regulación se prevé que el arrendatario podrá desistir libremente del contrato suscrito siempre que hayan transcurrido al menos seis meses desde la suscripción del mismo y se haya comunicado tal desistimiento con una antelación mínima de treinta días.

En estos casos, las partes podrán pactar una indemnización por el desistimiento consistente en una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir o, en su caso, la parte proporcional que corresponda en caso que el periodo de tiempo incumplido sea inferior a un año.

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Desistimiento del inquilino en el arrendamiento de vivienda

• La reforma de la ley de arrendamientos urbanos de marzo de 2019 no ha modificado en nada esta materia, sino que solo la modificación de 2013 introdujo cambios.
• Así, en la actualidad nos encontramos con una doble regulación, ya que los contratos de arrendamiento de vivienda firmados antes del seis de junio de 2013 tienen una regulación distinta en materia de desistimiento a los contratos firmados después de esa fecha.
• Voy a analizar ambos supuestos.
• Como sabes perfectamente de qué fecha es tu contrato, puedes ir directamente al análisis de la situación que te afecta.

¿Qué es el desistimiento y dónde se regula?

1. El desistimiento del arrendatario o inquilino, desde el punto de vista jurídico, es sinónimo de ruptura del contrato por parte del inquilino antes de cumplirse la duración pactada pero sin llegar a ser un incumplimiento de contrato (ya que el desistimiento lo permite la ley o el contrato).

2. El desistimiento del inquilino en los contratos de vivienda habitual se regula en el artículo 11 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU).

3. Si embargo hay que destacar algo importante, y es que ese artículo regula el desistimiento cuando todos los inquilinos firmantes del contrato (ya sea uno o varios) van a devolver la posesión de la vivienda al propietario.
4. Ese es el caso que voy a tratar en este post, ya que es el caso más habitual.

Sin embargo también se da, aunque con menos frecuencia, el caso en que hay varios inquilinos y uno o varios de ellos quiere desistir pero hay otros que se quedan en la vivienda. Es decir, unos quieren desistir pero otros se quieren quedar. Si estás en este último caso te invito a leer el post Desistimiento de un coarrendatario.

¿Qué es contrato de vivienda y qué no lo es?

• Vamos a recordar brevemente qué es arrendamiento de vivienda y qué no es arrendamiento de vivienda.
• Es arrendamiento de vivienda aquél que recae sobre un inmueble habitable y que se destina primordialmente a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino.
• Es decir, es contrato de vivienda aquél que recae sobre un inmueble que sirve de hogar o morada principal al inquilino.
• Por contra, no será contrato de vivienda sino contrato de vivienda por temporada aquél que recaiga sobre un inmueble que vaya a habitar un inquilino que ya tiene, esperándole cuando termine el contrato, otra vivienda como hogar o morada principal.
• Si te interesa conocer el desistimiento para los contratos de temporada o locales comerciales, puedes leer este artículo (aunque el artículo habla de locales comerciales, pero se aplica a arrendamientos de vivienda de temporada).

Desistimiento en contratos firmados después del seis de junio de 2013

En los casos de arrendamiento de vivienda firmados tras el seis de junio de 2013, existen dos supuestos en los que el inquilino puede desistir del contrato antes de su finalización, derivados ambos del artículo 11 LAU:

• Que hayan transcurrido al menos seis meses de contrato, independientemente de la duración que tenga dicho contrato. Junto a este requisito, debe el inquilino realizar el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Es recomendable hacer esta comunicación a través de burofax, dado el carácter fehaciente y económico de este medio.
• En el caso en que las partes en el contrato de arrendamiento hayan establecido la posibilidad de desistimiento anticipado en cualquier momento del contrato, incluso antes del sexto mes.

Tanto en un caso como en otro, es el propio artículo 11 LAU el que establece cual es la cantidad que deberá indemnizar el inquilino al arrendador en caso de desistimiento.

La indemnización

Esa cantidad es la de una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir.

En caso de que sobren periodos de tiempo inferiores al año, se calculará la parte proporcional.

Ahora bien, esta cantidad solo podrá ser exigida al inquilino en caso de que se haya reflejado en el contrato que habrá lugar a indemnización en caso de desistimiento. Si no se puso no habrá lugar a esa indemnización.

Si ya ha transcurrido el primer año de contrato y éste se ha prorrogado, se puede desistir en cualquier momento, previo aviso con 30 días de anticipación. Es decir, el inquilino puede desistir en cualquier momento entre el mes 13 y el 24, y tendrá que indemnizar al arrendador solo si existe cláusula indemnizatoria en el contrato (y la indemnización será de un máximo de un mes de renta).

Fuera de los dos casos vistos estamos ante un incumplimiento de contrato y no ante un desistimiento, con unas consecuencias totalmente distintas.

Sobre este último asunto te dejo más información en el post Indemnización por desistimiento durante el segundo año.

Desistimiento en contratos firmados antes del seis de junio de 2013

En los casos de contratos de arrendamiento de vivienda firmados antes del seis de junio de 2013, solo existen dos supuestos en los que el inquilino puede desistir del contrato antes de su finalización, derivados ambos del artículo 11 LAU:

• Que la duración inicialmente pactada del contrato sea de más de cinco años y, además, el contrato ya lleve en vigor al menos cinco años. Junto a estos dos requisitos debe el inquilino realizar el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses. Es recomendable hacer esta comunicación a través de burofax, dado el carácter fehaciente y económico de este medio.
• En el caso en que las partes en el contrato de arrendamiento hayan establecido la posibilidad de desistimiento anticipado en cualquier momento del contrato, incluso antes del quinto año.

1. Tanto en un caso como en otro, es el propio artículo 11 LAU el que establece cual es la cantidad que deberá indemnizar el inquilino al arrendador en caso de desistimiento.
2. Esa cantidad es la de una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir.
3. En caso de que sobren periodos de tiempo inferiores al año, se calculará la parte proporcional.

Ahora bien, esta cantidad solo podrá ser exigida al inquilino en caso de que se haya reflejado en el contrato que habrá lugar a indemnización en caso de desistimiento. Si no se puso no habrá lugar a esa indemnización.

Puedes saber más acerca de dicha indemnización en el post Indemnización por desistimiento del inquilino en arrendamientos de vivienda.

Incumplimiento de contrato

Incumplir el contrato es cuando el inquilino quiere romper el contrato antes incluso del sexto mes.

La ley

• La ley de arrendamientos urbanos regula los casos en que sí se puede desistir (los dos que hemos visto anteriormente), pero nada dice respecto a los casos en que el inquilino quiere romper el contrato de arrendamiento fuera de los dos casos planteados.
• Al no regular la LAU estas situaciones, tenemos que acudir a la normativa supletoria, que es el Código Civil (CC).
• Y éste, en su artículo 1256 CC establece que la validez y el cumplimiento de los contratos no puede quedar al arbitrio de uno de los contratantes.
• A continuación el artículo 1124 CC establece las consecuencias que tiene que el inquilino quiera romper el contrato por su cuenta. Dichas consecuencias son dos:

• El arrendador podrá exigir que se cumpla íntegramente el contrato
• En caso de que no quiera optar por la primera opción, el arrendador podrá solicitar una indemnización al inquilino por los daños y perjuicios que le ha ocasionado (esta es la opción que normalmente se toma).

Las consecuencias para el inquilino

Bien, una vez sabemos que el inquilino quiere “romper” el contrato fuera de los dos casos antes analizados, tenemos que analizar qué suele ocurrir a continuación.

Lo frecuente es que el arrendador exija judicialmente una indemnización igual a la suma de todas las rentas que se van a generar hasta el vencimiento del contrato.

Es decir, todo lo que le queda por cobrar hasta que termine el contrato. Este es el papel que suele tomar el arrendador.

A continuación, es el juez (si no se llega a un acuerdo amistoso) el que debe decidir cual es el monto de la indemnización.

Y aquí no hay unanimidad de criterios, aunque sí que hay una línea que se viene siguiendo por los juzgados más que las otras. Las distintas decisiones de los tribunales se resumen en las siguientes:

• Algunas Sentencias establecen como indemnización lo que pide el arrendador, es decir, una indemnización igual a la suma de las rentas que resten por cobrar hasta que llegue la fecha de finalización del contrato.
• Otras Sentencias establecen como indemnización una mensualidad de renta por cada año que falte para que llegue la finalización del contrato. Es decir, se aplica la misma norma que se aplicaba al desistimiento tras el sexto mes. En estos casos los jueces interpretan que si existe esa norma para los desistimientos tras el sexto mes, por qué no aplicarla también para los desistimientos anteriores al sexto mes.
• La mayoría de Sentencias establecen como indemnización el número de mensualidades de renta que transcurran hasta que el arrendador alquila de nuevo la vivienda, moderando el juez hacia arriba o hacia abajo esta indemnización en función de la conducta del arrendador tendente a alquilar de nuevo la vivienda, de los perjuicios efectivamente sufridos por el arrendador y algunas otras variables. Pero con un tope, que es la suma de las rentas que falten por percibir hasta el sexto mes de contrato más una mensualidad de renta por cada año de contrato que falte por cumplir en caso de que se haya establecido esta indemnización en el contrato (si no se estableció por cláusula, el tope será la suma de las rentas que se debieron percibir hasta el sexto mes de contrato, y por tanto no se indemnizará con una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplirse). Esta es la línea jurisprudencial más seguida en estos momentos.

Por lo tanto, y para concluir, en los casos en que el inquilino pretenda por su cuenta terminar con el contrato de arrendamiento sin estar ante alguno de los dos casos analizados, no estamos ante un desistimiento, sino ante un incumplimiento de contrato que conlleva unos daños y perjuicios hacia el arrendador, que deben ser reclamados al inquilino amistosa o judicialmente.

Y será en última instancia el juez el que determinará la indemnización que deba pagar el inquilino.

Y tú… ¿te estás planteando desistir de tu contrato?. ¿Han pasado ya seis meses de contrato?.