Centro de asistencia jurídica

Desde 2012 se han adoptado medidas para hacer frente a la situación de vulnerabilidad que padecen numerosas familias como consecuencia de la crisis económica.  Unas de las primeras medidas adoptadas fue la suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables.

  Así la Ley 1/2013 de 14 de mayo de Medidas para Reforzar la Protección de los Deudores Hipotecarios mantenía la suspensión inmediata y por un plazo de dos años (es decir, hasta 2015). Posteriormente el Real Decreto Ley 1/2015 de 27 de febrero, amplía el plazo de suspensión del lanzamiento hasta el 17 de mayo de 2017. Sin embargo, el Real Decreto ley de 5/2017 por el que se amplía la protección de los consumidores hipotecados en situación de vulnerabilidad, plantea la ampliación por un plazo adicional de tres años, es decir hasta el 2020, la suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables. Dichos colectivos son fundamentalmente:  

• La Unidad familiar de la que forme parte un menor de edad, (anteriormente se exigía que hubiese un menor de 3 años).

• Unidad familiar monoparental con hijos a cargo.

• Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.

• Unidad familiar con la que convivan una o más personas que estén unidas con el titular por vínculo de parentesco hasta el tercer grado y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.

• Unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género.

• El deudor mayor de 60 años.

Además se modifica el llamado “Código de buenas prácticas” para dar la posibilidad a aquéllos beneficiados por la suspensión de lanzamientos que a su vez sean clientes de las entidades adheridas al código de buenas prácticas puedan solicitar a la entidad que les sea arrendada su vivienda en condiciones preferenciales por un período de hasta 5 años prorrogables cinco años más si se acuerda con la entidad, solicitud que deberá presentarse en el plazo de 6 meses a contar bien desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley 5/2017 (19 de marzo de 2017), o bien desde que sea aplicable la suspensión si es que ésta fuese posterior. En Abogados CEA te ofrecemos un asesoramiento personalizado y te ayudamos frente a cualquier problema legal, llámanos al 91 557 68 46 o rellena el formulario para ponernos en contacto contigo lo antes posible. Y recuerda que por sólo 6 € al mes, dispondrás de todos los servicios de Abogados CEA. Finalmente, la norma insta al gobierno a proponer en el plazo de ocho meses medidas destinadas a la recuperación de la propiedad de su vivienda habitual, cuando la misma haya sido objeto de un procedimiento de ejecución hipotecaria. Estas medidas tendrán en cuenta el precio de adjudicación de la vivienda misma, la posibilidad de que se descuenten del mismo una parte de las cantidades satisfechas por el ejecutado para la amortización del préstamo y las mejoras realizadas a su cargo durante el período en el que estuvo suspendido el lanzamiento, así como otros factores que garanticen un precio equitativo en la recuperación de la vivienda.   María Oliva Gómez. Abogada de CEA

Etiquetas: Abogados desahucio, Deshaucio, desahucio express, ejecucion hipotecaria, lanzamiento deshaucio, subastas embargos, subastas vivienda habitual, ejecucion hipotecaria subasta, lanzamiento judicial, subastas de viviendas, lanzamiento hipotecario, lanzamiento ejecucion hipotecaria, ejecucion hipoteca vivienda habitual

El Gobierno prorroga la suspensión de desahucios hipotecarios en el caso del colectivo vulnerable y amplía su alcance

El Consejo de Ministros ha aprobado un Real Decreto-Ley de medidas urgentes en el ámbito económico que refuerza la protección a colectivos vulnerables que se encuentran en riesgo de desahucio hipotecario.

• Esta medida prorroga cuatro años adicionales la suspensión de los lanzamientos para deudores vulnerables, lo que supone que hasta 2024 ninguna persona en situación de vulnerabilidad podrá ser expulsada de su domicilio por impago de la hipoteca.
• Adicionalmente, se amplía el concepto de colectivo vulnerable, de forma que además de los titulares de la hipoteca que estén en posición de desempleo o familias con algún miembro con discapacidad, en situación de dependencia o mayores de 60 años, se incluyan como beneficiarios de la suspensión de lanzamientos a familias monoparentales con un solo hijo.
• Además, se establece que el nivel de ingresos familiares máximo para acogerse a esta medida se incrementará en función del número de hijos.
• El Real Decreto-Ley modifica también la disposición adicional séptima de la Ley de reestructuración y resolución de entidades de crédito, para adecuar las causas de disolución de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (SAREB) a su naturaleza.
• 

Esta modificación permitirá que SAREB continúe con sus funciones con normalidad hasta el fin de su mandato, en 2027, contribuyendo a la maximización del valor de la venta de la cartera de activos que recibió en 2012, así como a otras iniciativas como la ejecución de un programa de promoción de vivienda social, con un parque habilitado de 10.000 viviendas para fines sociales.

Finalmente, el Real Decreto-Ley amplía los tipos de entidades financieras que pueden solicitar su transformación en bancos, incluyendo a sociedades de valores, entidades de pago y entidades de dinero electrónico, en línea con otros Estados miembros de la Unión Europea, lo que mejorará la competitividad de la economía española.

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Suspensión de desahucios y de lanzamientos – Medidas sociales frente al coronavirus (COVID-19) – Ministerio de Derechos Sociales y Agenda 2030

Con el objetivo de que nadie quede fuera, el Gobierno ha regulado determinadas protecciones a aquellos colectivos que por su vulnerabilidad puedan ser objeto de desahucio.

• Se suspenden los desahucios hasta el 31 de diciembre de 2022.

¿A quiénes no se les puede desahuciar?

A las personas arrendatarias, en todos los juicios verbales que versen sobre reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario, o la expiración del plazo de duración de contratos suscritos conforme a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que pretendan recuperar la posesión de la finca, se haya suspendido o no previamente el proceso en los términos establecidos en el apartado 5 del artículo 441 de dicha ley.

En estos supuestos, la persona arrendataria podrá instar, de conformidad con lo previsto en el mencionado artículo, un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el Juzgado por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.

Así mismo, si no estuviese señalada fecha para el lanzamiento, por no haber transcurrido el plazo de diez días a que se refiere el artículo 440.3 o por no haberse celebrado la vista, se suspenderá dicho plazo o la celebración de la vista.

¿Si no vivo solo, sino con mi familia, nos pueden desahuciar?

Si te encuentras en situación de vulnerabilidad económica, NO te pueden desahuciar.

Supuestos de vulnerabilidad

Para saber si te encuentras en situación de vulnerabilidad debes cumplir con los siguientes requisitos:

1. Haber pasado a estar en una situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, haber sufrido una pérdida sustancial de ingresos o una caída en la facturación de al menos el 40%
2. Que el conjunto de ingresos de la unidad familiar no supere estos umbrales (en el mes anterior a la solicitud de la moratoria):

Unidad familiarExplicaciónLímite de ingresos

Unidad familiar (general)	3 veces el IPREM	El IPREM mensual es de 537,84€ Es decir, por unidad familiar: 537,84€ x 3 Total: 1.613,52 euros
+ Hijos/as cargo	0,1 veces el IPREM	+ 53,78 por cada hijo/a Es decir, si tienes un hijo: 1.613,52€ + 53,78€ Total: 1667,30 euros
+ 0,15 veces el IPREM para familias monomarentales y monoparentales.	+ 80,67 por cada hijo/a Es decir, si tienes un hijo: 1.613,52€ + 80,67€ Total: 1694,19 euros
+ Personas mayores en la unidad familiar (más de 65 años)	0,1 veces el IPREM	+ 53,78 por cada persona mayor Es decir, si tienes una persona mayor en la familia: 1.613,52€ + 53,78€ Total: 1667,30 euros

Además, el límite se incrementa también en las siguientes condiciones:

Unidad familiarExplicaciónLímite de ingresos

Unidad familiar en la que alguno de sus miembros: Tiene declarada una discapacidad superior al 33% Situación de dependencia Enfermedad que le incapacite permanentemente a una actividad laboral	4 veces el IPREM	El IPREM mensual es de 537,84€ Es decir, por unidad familiar: 537,84€ x 4 Total: 2.151,36 euros (además de los posibles incrementos por hijo/a a cargo)
Si la persona que firmó la hipoteca padece: Parálisis cerebral Discapacidad intelectual (igual o superior al 33%) Discapacidad física o sensorial (igual o superior al 65%) Enfermedad grave que incapacite a la persona o a su cuidador para realizar una actividad laboral	5 veces el IPREM	El IPREM mensual es de 537,84€ Es decir, por unidad familiar: 537,84€ x 5 Total: 2.689,20 euros

¿Quiénes son los miembros que conforman la unidad familiar?

1. La persona que firmó el contrato de alquiler.
2. Su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita.
3. Los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar.
4. El cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita que resida en la vivienda.

Si estoy en vulnerabilidad económica, ¿qué documentos necesito para acreditarlo?

El Gobierno ha simplificado los trámites necesarios para acceder a las ayudas con el objetivo de que nadie quede fuera.

¿Qué documentos necesitas para acreditar la vulnerabilidad?

1. Si estás en situación legal de desempleo: Certificado expedido por el SEPE, Mutuas colaboradoras con la Seguridad Social o el Instituto Social de la Marina
2. En caso de cese de actividad de trabajadores por cuenta propia: Certificado expedido por la AEAT o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, sobre la base de la declaración de cese de actividad del interesado.

Para acceder a las ayudas relacionadas con el derecho a la vivienda

• Para acreditar al número de personas que habitan la vivienda habitual:
  • Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
  • Certificado de empadronamiento de las personas en la vivienda.
  • Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad laboral permanente.
• Titularidad de los bienes: Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
• Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes.

¿Qué ocurre si no puedo aportar alguno de los documentos?

Si no puedes presentar los documentos por razones relacionadas con el estado de alarma

1. Podrás sustituirlos por una declaración responsable que incluya justificación de los motivos que le impiden dicha aportación, que tienen que estar relacionados con problemas concretos por el estado de alarma.
2. Dispondrás de un plazo de un mes tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas para la aportación de los documentos.

¿Cuál es el procedimiento para presentar la documentación?

1. Deberás enviar un escrito al Juzgado acreditando que reúnes los requisitos y acompañándolo con los documentos requeridos.
2. Deberás pedir un Informe de los servicios sociales competentes.

   Si acreditas ante el Juzgado que te encuentras en situación de vulnerabilidad, es el letrado de la Administración de Justicia quien deberá comunicarlo a los servicios sociales para su consideración durante el plazo de suspensión extraordinaria.

3. La presentación de tu escrito alegando una situación de vulnerabilidad económica implicará tu consentimiento para que se dé traslado a los servicios sociales para que estos actúen si es necesario.
4. Recibirás un decreto del Letrado de la Administración de Justicia.

Recuerda que si tienes alguna dificultad para recabar la información solicitada, puedes dirigirte a los Servicios Sociales de tu localidad que se han declarado esenciales o al Colegio de Abogados/as de referencia para solicitar un abogado de oficio.

Los arrendadores tendrán derecho a solicitar una compensación cuando la administración competente, en los tres meses siguientes a la fecha en que se emita el informe de los servicios sociales señalando las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditada facilitando el acceso de las personas vulnerables a una vivienda digna, no hubiera adoptado tales medidas.

¿En qué consiste dicha compensación?

La compensación consistirá en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador, por el período que medie entre que se acordare la suspensión y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o por finalizar el estado de alarma. No obstante, si dicho valor fuera superior a la renta que viniera percibiendo el arrendador, la compensación consistirá en renta dejada de percibir durante el mismo período señalado anteriormente más los gastos corrientes.

Plazo de presentación de la solicitud de compensación

La solicitud de compensación podrá presentarse hasta el 31 de enero de 2023.

suspension lanzamiento – vLex

• Incidente de suspensión extraordinaria del desahucio/lanzamiento en caso de ocupación sin título, de conformidad con el Real Decreto Ley 2/2022 de 22 de febrero Modelo de escrito instando la suspensión del lanzamiento en caso de ocupación sin título (supuestos del artículo 250.1, apartado 2º, 4º y 7º, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y en aquellos otros en los que el desahucio traiga causa de un procedimiento penal), de conformidad con el Real Decreto Ley 2/2022, de 22 de febrero, que amplía los plazos, y modifica, el Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de

• STC 193/2005, 18 de Julio de 2005 Recurso de amparo 4016-2000. Promovido por doña Esther B.M. frente a los Autos de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid que, en litigio contra la Comunidad de Madrid, denegaron la suspensión del lanzamiento de una vivienda de protección oficial. Vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva (incongruencia): resolución judicial que deniega… … de 1998 y de 4 de junio de 1999, el lanzamiento de personas y bienes de la vivienda de …
• ATC 435/2006, 23 de Noviembre de 2006 Suspender el lanzamiento que resulte procedente en ejecución de la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 2 de Tudela (Navarra), en juicio verbal de desahucio por impago de rentas 33/2005, previa prestación de fianza suficiente por parte del solicitante del amparo, en la cuantía, modalidad y condiciones que establezca el Juez encargado de la ejecución, para… … la finca, con apercibimiento de lanzamiento en caso contrario, así como al pago de ocho mil … justifica la suspensión del lanzamiento judicialmente acordado en relación con el local …
• STC 21/1995, 24 de Enero de 1995 1. Según tiene declarado este Tribunal, las peculiaridades del procedimientohipotecario del art. 131 L.H. y la limitación de las partes potenciales en el procedimiento no son, en sí mismas, contrarias al art. 24 C.E., desde el momento en que no impiden a los titulares de derechos e intereses legítimos, que puedan verse afectados por el procedimiento y que no puedan defenderlos… … el órgano judicial se ordenase el lanzamiento sin que precediese un proceso con las debidas …
• STSJ Comunidad de Madrid , 18 de Julio de 2001 IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO. No consta que se haya dictado providencia de admisión a trámite de suspensión de pagos ni auto de declaración de quiebra en relación con el destinatario de las operaciones sujetas al impuesto y, por otro lado, el recurrente no ha acreditado haber instado judicialmente el cobro de las rentas y cuotas repercutidas, procedimiento que no puede equipararse al de… … mayo de 1993, llevándose a cabo el lanzamiento el 4 de noviembre siguiente. SEGUNDO.- En apoyo …
• STSJ Andalucía , 3 de Febrero de 2003 EJECUCIÓN DE ACTO ADMINISTRATIVO. DESALOJO DE INMUEBLE. Concurrían los presupuestos necesarios para conceder la autorización de entrada solicitada, por cuanto que, según lo expuesto, las mínimas garantías procedimentales fueron respetadas en la vía administrativa, no cabe sino concluir, confirmando el auto impugnado, en la procedencia de autorizar la entrada en el domicilio referido, para… …, en su caso, mediante el lanzamiento de personas y desalojo de muebles y enseres. …

• La protección del deudor hipotecario en el actual contexto de crisis económica La actual situación de crisis económica en que se encuentra inmersa España, con una tasa de paro que afecta al 26,02 por 100 de la población activa, tiene como uno de los principales efectos un aumento exponencial de las ejecuciones hipotecarias, consecuencia del impago de las cuotas hipotecarias —muchas de ellas contratadas durante la burbuja inmobiliaria—, con la consiguiente pérdida de la… …ón hipotecaria y, en su caso, del lanzamiento de la vivienda. Pudiendo invocarse, como decimos, … parte, tampoco hay suspensión del lanzamiento cuando la vivienda hipotecada se realiza por un …

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Medidas urgentes y extraordinarias para combatir el impacto económico de COVID-19

• Información sobre medidas de apoyo y ayudas al alquiler, moratoria en el pago de las cuotas hipotecarias y suspensión del lanzamiento de su vivienda habitual de los colectivos vulnerables.
• Puede obtener más  información sobre estas medidas en el Servicio de atención a la ciudadanía INFO.VIVIENDA:  
• En caso de problemas técnicos con la presentación electrónica de las ayudas, tiene a su disposición el Centro de Información y Servicios (CEIS) de la Consejería de Hacienda, Industria y Energía, de la Junta de Andalucía:

• Teléfono: 955 405 588Horario de atención: De Lunes a Viernes desde las 08:00 h hasta las 20:00 de forma ininterrumpida, y sábados de 08:00 a 15:00 horas, salvo fiestas Nacionales y Autonómicas.
• Del mismo modo se puede acceder de manera telemática las 24 horas del día a través del correo [email protected]

Nuevo programa de ayudas a los alquileres de vivienda habitual:

En el BOJA, Boletín extraordinario nº 37, de 12 de junio de 2020, se ha publicado la Orden de 8 de junio de 2020, por la que se aprueban las bases reguladoras para la concesión de ayudas, en régimen de concurrencia no competitiva, para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de la vivienda habitual, programa incorporado al Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, modificado mediante la Orden TMA/336/2020, de 9 de abril.

En el BOJA, Boletín extraordinario n.

º 42, de 1 de julio de 2020 se ha publicado la Orden de 29 de junio de 2020, por la que se convocan para el ejercicio 2020, ayudas, en concurrencia no competitiva, para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de la vivienda habitual, cuyo plazo de presentación de solicitudes se inició el día 8 de julio de 2020 y ha finalizado el día 30 de septiembre de 2020.

Puede obtener información actualizada sobre la convocatoria de estas ayudas aquí.

Si necesita más información de este programa de ayudas puede consultar sus características generales o las preguntas frecuentes.

La presentación de documentación será de forma telemática mediante certificado digital, estando los formularios de los anexos I, II y III disponibles en la siguiente dirección electrónica:https://juntadeandalucia.es/servicios/procedimientos/detalle/21205/como-solicitar.html

Programa de ayuda a víctimas de violencia de género y personas especialmente vulnerables:

En el BOJA, Boletín extraordinario nº 147, de 31 de julio de 2020, se ha publicado la Orden de 27 de julio de 2020, por la que se aprueban las bases reguladoras para la concesión de ayudas en régimen de concurrencia no competitiva a las víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables, y a las Administraciones públicas, empresas públicas y entidades sin ánimo de lucro, que faciliten una solución habitacional a dichas personas.Este programa tiene por objeto la concesión de ayudas al alquiler a personas físicas titulares de un contrato de arrendamiento, así como facilitar una solución habitacional inmediata a través de la financiación de la renta o precio de ocupación establecido a las administraciones públicas, empresas públicas y entidades sin ánimo de lucro, que destinen las viviendas o cualquier alojamiento o dotación residencial pública o privada susceptible de ser ocupada, de manera inmediata, a personas victimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables. Tendrá dos líneas de ayudas.

Línea 1. Ayudas a las víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables, destinadas a atender el pago del alquiler de la vivienda habitual.Consulta las preguntas frecuentes de la línea 1 de este programa.

Línea 2.

Ayudas al alquiler o precio de ocupación, dirigidas a las Administraciones públicas, empresas públicas y entidades sin ánimo de lucro, que destinen las viviendas o cualquier alojamiento o dotación residencial a las víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables.Consulta las preguntas frecuentes de la línea 2 de este programa.

1. Puede obtener información actualizada sobre la convocatoria de estas ayudas aquí.
2. Agilización de los procedimientos para la concesión de ayudas al alquiler:
3. La Disposición final tercera del Decreto-Ley 6/2020, de 30 de marzo, por el que se establecen medidas administrativas extraordinarias y urgentes en el ámbito social y económico como consecuencia de la situación ocasionada por COVID-19 , con el fin de agilizar los procedimientos y lograr el pronto pago de las ayudas, modifica la forma de notificación de los requerimientos y resoluciones en los procedimientos para la concesión de  las ayudas al alquiler de la vivienda habitual.
4. Medidas extraordinarias y urgentes de apoyo a personas arrendatarias:

Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente a COVID-19, apoya a las personas arrendatarias de viviendas habituales estableciendo determinadas medidas y ayudas para paliar y evitar la vulnerabilidad residencial. Además amplía la moratoria de la deuda hipotecaria a que se refiere el siguiente apartado, y la extiende a otros colectivos.

• Orden TMA/336/2020, de 9 de abril, por la que se incorpora, sustituye y modifican sendos programas de ayuda del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, en cumplimiento de lo dispuesto en los artículos 10, 11 y 12 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.
• Orden TMA/378/2020, de 30 de abril por la que se definen los criterios y requisitos de los arrendatarios de vivienda habitual que pueden acceder a las ayudas transitorias de financiación establecidas en el artículo 9 del Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID 19.
• Consulte aqui las condiciones de la línea de avales arrendamiento COVID 19 y el listado de entidades que han suscrito el contrato marco con el ICO.
• Moratoria en el pago de las cuotas hipotecarias:

El Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social de COVID-19, dispone una moratoria en el pago de las cuotas hipotecarias de los colectivos particularmente vulnerables. El plazo para la solicitud de esta moratoria es hasta el 3 de mayo de 2020.

1. Suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales:
2. Por su parte, el  Real Decreto-ley 6/2020, de 10 de marzo, por el que se adoptan determinadas medidas urgentes en el ámbito económico y para la protección de la salud pública, modifica la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, prorrogando así el plazo por el que se suspenden los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables.
3. Reconocimiento de la compensación a los propietarios y arrendadores por suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.
4. El Real Decreto 401/2021, de 8 de junio, establece el procedimiento para la presentación, tramitación y resolución de solicitudes formuladas por los arrendadores o propietarios de las viviendas afectadas por suspensión del desahucio que se recogieron por primera vez en el Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes.
5. En base a ello, cuando el juez suspenda un proceso de desahucio de una vivienda alquilada (desahucio por impago de la renta o por finalización del contrato), el arrendador o propietario tendrá derecho a solicitar una compensación económica.
6. El Real Decreto-ley 2/2022, de 22 de febrero, modifica los plazos establecidos en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo: 

• El plazo de presentación de solicitudes se amplia al 31 de octubre de 2022.
• El límite temporal para considerar el período de compensación económica se amplia al 30 de septiembre de 2022.

Más información en el catálogo de procedimientos y servicios de la Junta de Andalucía.

COVID-19: Suspensiones de desahucios y lanzamientos

Las principales medidas relativas a lanzamientos y desahucios dictadas en el contexto de la Crisis del Covid-19 se contienen en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, tal y como ha sido sucesivamente modificado (la última vez por Real Decreto-ley 16/2021, de 3 de agosto, que aprobó una ampliación del plazo de vigencia).

La principales medidas consisten en:

• una suspensión general de los desahucios y lanzamientos de arrendatarios vulnerables en juicios verbales por reclamación de rentas o expiración del plazo de duración de sus contratos; y
• una suspensión que afecta solo a personas jurídicas y personas físicas titulares de más de diez viviendas que pretendan el lanzamiento de personas que no cuenten con título habilitante para residir en la propiedad afectada.

Hasta el 31 de octubre de 2021 los arrendatarios vulnerables pueden instar la suspensión extraordinaria de su desahucio o lanzamiento en todos los juicios verbales que versen sobre reclamaciones de renta o cantidades o la expiración del plazo de duración de contratos suscritos conforme a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y que pretendan recuperar la posesión de la finca. El arrendatario puede solicitar la suspensión tanto si está señalada fecha para el lanzamiento como si aún no se ha llegado a esa fase del procedimiento.

Para poder solicitar la suspensión el arrendatario debe acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica mencionadas en el RDL 11/2020 (que no varían y podéis ver en nuestra nota sobre el RDL 11/2020 aquí).

El letrado de la administración de justicia dará traslado de dicha acreditación al demandante quien, en el plazo máximo de 10 días, podrá acreditar ante el juzgado, por los mismos medios, encontrarse igualmente en la situación de vulnerabilidad o en riesgo de situarse en ella en caso de que se adopte la medida de suspensión del lanzamiento.

Una vez presentados los anteriores escritos, el letrado de la administración de justicia deberá trasladar inmediatamente a los servicios sociales competentes toda la documentación y solicitará a dichos servicios informe en el que se valore la situación de vulnerabilidad del arrendatario y, en su caso, del arrendador, y se identifiquen las medidas a aplicar por la administración competente. Servicios sociales debe emitir este informe en el plazo máximo de 10 días.

El juez, a la vista de la documentación presentada y del informe de servicios sociales, dictará un auto en el que acordará la suspensión si se considera acreditada la situación de vulnerabilidad económica y, en su caso, que no debe prevalecer la vulnerabilidad del arrendador. Si no se acreditara la vulnerabilidad por el arrendatario, o bien debiera prevalecer la situación de vulnerabilidad del arrendador, acordará la continuación del procedimiento. En todo caso, el auto que fije la suspensión señalará expresamente que, el 9 de agosto de 2021 se reanudará automáticamente el cómputo de los días a que se refiere el artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil o se señalará fecha para la celebración de la vista y, en su caso, del lanzamiento, según el estado en que se encuentre el proceso.

Acreditada la vulnerabilidad, antes de la finalización del plazo máximo de suspensión, las Administraciones públicas competentes deberán adoptar las medidas indicadas en el informe de servicios sociales u otras que consideren adecuadas para satisfacer la necesidad habitacional de la persona en situación de vulnerabilidad que garanticen su acceso a una vivienda digna. Una vez aplicadas dichas medidas, la Administración competente habrá de comunicarlo inmediatamente al tribunal, y el letrado de la administración de justicia deberá dictar en el plazo máximo de tres días decreto acordando el levantamiento de la suspensión del procedimiento.

Como hemos mencionado, hay una medida de suspensión de lanzamientos aplicable solamente en aquellos casos en que las viviendas en cuestión pertenezcan a personas jurídicas o a personas físicas titulares de más de diez viviendas.

Si el propietario cumple estos requisitos, el juez podrá suspender el lanzamiento hasta el 31 de octubre de 2021 en los procesos penales en los que se sustancie el lanzamiento de su vivienda habitual de personas que la habiten sin título y en todos los juicios verbales en los que se sustancien alguna de las siguientes demandas:

• Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca.
• Las que pretendan la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute.
• Las que, instadas por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se oponga a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación.

El juez tomará la decisión sobre si suspende o no el lanzamiento previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto, teniendo en cuenta, entre otras que procedan, las siguientes circunstancias:

• Las circunstancias relativas a si la entrada o permanencia en el inmueble está motivada por una situación de extrema necesidad. Al efecto de analizar el estado de necesidad se tendrá en cuenta el informe de servicios sociales.

• Las circunstancias relativas a la cooperación de los habitantes de la vivienda con las autoridades competentes en la búsqueda de soluciones para una alternativa habitacional que garantizara su derecho a una vivienda digna.

Para que proceda esta suspensión, no basta con que quien habite el inmueble sin título acredite que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica del RDL 11/2020, sino que, además, es necesario que al menos un habitante sea una persona dependiente, entendiéndose por tales las personas que por razones derivadas de su edad, enfermedad o discapacidad, y ligadas a la falta o a la pérdida de autonomía física, mental, intelectual o sensorial, precisan de la atención de otra u otras personas o ayudas importantes para realizar actividades básicas de la vida diaria o, en el caso de las personas con discapacidad intelectual o enfermedad mental, de otros apoyos para su autonomía personal. Todas estas circunstancias deberán acreditarse al juzgado y el letrado de la administración de justicia trasladará esta documentación al demandante o denunciante y a los servicios sociales competentes para que emitan informe en el plazo máximo de 15 días.

El juez, si se ha acreditado debidamente la situación de los habitantes, y ponderadas el resto de circunstancias concurrentes, dictará auto acordando la suspensión.

Durante la suspensión, la Administración deberá adoptar las medidas señaladas en el informe de servicios sociales u otras que resulten adecuadas y, una vez que se adopten, lo comunicará al tribunal competente inmediatamente para que, en el plazo máximo de tres días, dicte auto acordando el levantamiento de la suspensión del procedimiento y el correspondiente lanzamiento.

En cambio, si no se le acreditan al juez la vulnerabilidad y dependencia de los habitantes, o concurre algunas de las situaciones excepcionales que listamos a continuación, el juez acordará mediante auto la continuación del procedimiento. Estas situaciones excepcionales que determinan que continúen los lanzamientos son:

• Cuando la entrada o permanencia se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física si en dicho inmueble tiene su domicilio habitual o segunda residencia acreditada.
• Cuando la entrada o permanencia se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física o jurídica que lo tenga cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia acreditada.
• Cuando la entrada o permanencia en el inmueble se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas.
• Cuando existan indicios racionales de que la vivienda se esté utilizando para la realización de actividades ilícitas.
• Cuando la entrada o permanencia se haya producido en inmuebles de titularidad pública o privada destinados a vivienda social y ya se hubiera asignado la vivienda a un solicitante.
• Cuando la entrada en la vivienda se haya producido con posterioridad a la entrada en vigor del RDL 37/2020.

Los arrendadores afectados por la suspensión general (la que afecta a cualquier tipo de arrendador) tendrán derecho a solicitar una compensación cuando la administración competente, en los tres meses siguientes a la fecha en que se emita el informe de los servicios sociales, no hubiera adoptado las medidas indicadas en dicho informe.

La compensación consistirá en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador, por el período que medie entre que se acordare la suspensión y el momento en el que la misma se levante por el tribunal o hasta el 31 de octubre de 2021. Si dicho valor fuera superior a la renta que vinera percibiendo el arrendador, la compensación consistirá en la renta dejada de percibir durante el mismo período señalado anteriormente más los gastos corrientes.

Esta solicitud de compensación podrá presentarse hasta el 30 de noviembre de 2021.

Los afectados por la suspensión extraordinaria (es decir, la que se refiere solo a personas jurídicas y a personas físicas titulares de más de diez viviendas) tendrán derecho a la misma compensación pero solamente si acreditan que la suspensión del lanzamiento le ha ocasionado perjuicio económico al encontrarse la vivienda ofertada en venta o arrendamiento con anterioridad a la entrada en el inmueble.

.Para más detalles sobre esta compensación podéis ver nuestra nota sobre el Real Decreto 401/2021 aquí.