Tendederos en el patio de luces de la comunidad

De las tareas domésticas cotidianas –limpiar, cocina, planchar…–, la de tender la ropa puede que sea la actividad más exhibicionista de todas. Exponer tu ropa limpia a los vecinos es una costumbre nada pudorosa que tenemos integrada.

En las zonas comunes de los edificios –patios interiores y azoteas– penden de cuerdas las vidas de cada vecino, que cualquiera puede vislumbrar si es un poco observador y que, también, afecta a la estética de las comunidades.

Un acto ordinario que una normativa urbanística protege.

¿Qué dice la legislación sobre tender la ropa? ¿Para qué sirve? ¿Hasta dónde podemos llegar con nuestras camisetas de propaganda y calcetines con agujeros? Son los Planes Generales de Urbanismo (PGU) los que regulan esta actividad, pero su objetivo no solo es estético, sino que trata de proteger el patrimonio arquitectónico, paisajístico, cultural e histórico de las ciudades.

Tendederos: una estancia optativa

Según la norma madrileña, un tendedero es una “dependencia que puede estar formando parte de la vivienda o fuera de la misma en un área común del edificio”, cuyo principal uso es tender ropa. Esta ley también marca que tener o no un espacio para secar la ropa de la lavadora es optativo.

“El motivo principal de esta norma es estético, pero también de seguridad ante los ciudadanos y conservación de los edificios, pues el tender potenciaba el envejecimiento de las edificaciones antiguas que no estaban previstas para colgar tendederos que provocasen desprendimientos inoportunos”, señala Clara Villarejo, arquitecta autónoma y cofundadora del estudio AamaD.

Tendederos en el patio de luces de la comunidadSí, Gene Kelly también tendía la ropa dentro de casa.Getty

Madrid y la ropa invisible

En la capital, en caso de que el tendedero esté incorporado a la vivienda, la norma dice que “deberá contar con un sistema de protección que dificulte la visión de la ropa tendida desde la vía o espacio público”. Es decir, que nadie puede ver nuestras intimidades textiles, ni siquiera “integrado en los balcones o balconadas”, añade.

Este tipo de medidas es más propio de grandes ciudades y no tanto en poblaciones pequeñas.

En los cascos antiguos o áreas con edificaciones más antiguas se pueden otear con facilidad ropa interior y camisetas colgando de balcones diminutos, algo que, depende del municipio puede acarrear una multa.

“Esto suele ocurrir en edificios que se construyeron en los años 50 que no disponen de patio interior o azotea; al igual que tampoco se construían con ascensor”, señala Villarejo.

Las fachadas sin ropa de Valencia

En la soleada Valencia la norma dice que “toda vivienda dispondrá de la posibilidad de tendido de ropa al exterior, bien mediante tendedero individual o […] común”. Pero la ley da más detalles y marca el tamaño de la casa como condición para tener o no un tendedero.

Si la vivienda tiene tres o más dormitorios deberá contar con un espacio “cubierto y abierto al exterior, de no menos de 2,50 metros cuadrados de superficie útil, destinado al tendido de ropa”. De nuevo, la norma marca que no podrá ser visible desde el espacio público, “para lo cual se dispondrá un sistema que disminuya la visión de la ropa tendida”.

La imaginación y los arquitectos están ideando desde toldos portátiles hasta cerramientos de ventanas y terrazas.

Tendederos en el patio de luces de la comunidadTommy Lee Jones también debería tener problemas para tender en el patio de su casa.Cordon

¿Le Corbusier inventó el tendedero común?

A partir de los años 60, impulsados por los diseños del arquitecto suizo Le Corbusier, las azoteas se empezaron a utilizar como espacios de actividades cotidianas. “Se instalaban gimnasios, jardines o parques”, apunta Villarejo. Muchas de estas áreas exteriores se empezaron a usar también como espacio para secar la ropa y, por ende, para socializar con los otros vecinos.

Hoy, la normativa ha ido avanzando y la mayoría de los diseños arquitectónicos contemporáneos ya contemplan la necesidad de espacios comunes. “Por regla general, muchos bloques multifamiliares de nueva construcción ya incluyen zonas cubiertas donde se puedan alojar tendederos”, cuenta la arquitecta.

En Barcelona, por ejemplo, admiten la instalación de elementos para tender la ropa “en las azoteas transitables, siempre que no dañen ni distorsionen elementos singulares de la composición del edificio ni sean visibles desde los espacios públicos inmediatos”.

De nuevo la intención de no mostrar nuestras intimidades textiles y, además, de hacerlo en lugares habilitados.

¿No tender fuera deshumaniza las ciudades?

Álvaro Soto, profesor del departamento proyectos de arquitectura de la Universidad Politécnica de Madrid (UPM), señala que “es un poco absurdo” pensar zonas exclusivas para tender.

“Los espacios deberían ser complementarios y usarse de diferentes maneras, que sean adaptables y tengan versatilidad”, explica.

El arquitecto reflexiona y pone en duda la normativa que impide que la ropa tendida sea visible al espacio público: “Plantear que todo esté escondido produce una ciudad con falta de conexión entre las cosas humanas y naturales. Hay que pensar en la capacidad de la vivienda de demostrar cosas al exterior”.

En las escuelas de arquitectura se estudia la manera de aprovechar los patios interiores para, por ejemplo, generar viviendas con ventilación cruzada.

En el caso de que el diseño arquitectónico del edificio no se incluya ningún lugar destinado a tender, según Villarejo, el siguiente paso será aprovechar las terrazas y azoteas para otros usos, aunque siempre con la dificultad añadida de que la comunidad de vecinos tiene que estar de acuerdo en más de un 60%, según la Ley de Propiedad Horizontal. Y tratar esto en una reunión vecinal, ya es otro tema.

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Asesoría jurídica en Ley de Propiedad Horizontal y la normativa de tender ropa, por Bazán Abogados

Tendederos en el patio de luces de la comunidad

La costumbre de tender ropa en los balcones o en los patios de luces es un fenómeno extendido en la sociedad desde hace años. Sin embargo, no es una conducta exenta totalmente de limitaciones, de acuerdo a lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Una correcta asesoría jurídica aclararía, además, a cualquier vecino que ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia tienen regulaciones municipales relacionadas con el tema. Juristas especializados en Propiedad Horizontal de Bazán Abogados añaden que, igualmente, se deben atender las normas existentes en los estatutos de las comunidades de vecinos.

Hay que estar muy pendiente de la normativa vigente

Bazán Abogados es un bufete ubicado en Madrid donde trabaja un equipo de profesionales del Derecho especializado en las áreas Laboral, Mercantil y Civil.

Dentro de este último campo, son expertos en casos de Propiedad Horizontal, donde han resuelto centenares de conflictos de comunidades y vecinos.

Aseguran que, para ello, sus expertos legales están actualizados sobre la legislación vigente.

A propósito, la Ley de Propiedad Horizontal prohíbe de manera expresa al propietario u ocupantes de un inmueble desarrollar acciones que puedan afectar a vecinos.

El artículo 7 precisa “que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.

Con ese parámetro, algunas ciudades han decidido reglar los tendederos de ropas.

Un ejemplo de ello es Madrid, donde se considera que tender la ropa en los balcones afecta la estética de la fachada de los edificios.

Por ello, establece que quienes incumplan con esta prohibición se exponen a una multa de 750 €.

La intención que han manifestado las autoridades es la preservación del patrimonio arquitectónico, paisajístico, histórico y cultural de la ciudad.

Las comunidades de vecinos

Los juristas de Bazán Abogados advierten que las personas que residen fuera de las ciudades que han regulado sobre esta materia, también deben acatar normas.

Este bufete madrileño sostiene que, en la mayoría de los casos, existen reglas dentro de los estatutos de las comunidades de vecinos.

De hecho, para tender ropa en el balcón o en el patio de luces se debe contar con una autorización de estas instancias.

En la práctica, la mayoría de las juntas de propietarios niegan cualquier permiso para estos efectos. En la actualidad, los vecinos priorizan la estética y sostienen que esta costumbre le resta belleza a la apariencia de las fachadas. Esto repercute en el valor de los inmuebles en el mercado y puede llegar a ser un obstáculo para vender una vivienda.

El problema de la afectación de las fachadas por el tendido de la ropa es muy complejo porque se deben atender normativas en distintas instancias.

Es por ello, que se hace indispensable contar con asesoría jurídica especializada para responder a posibles conflictos ocasionados por este tema.

Bazán Abogados sostiene que es indispensable resolver los conflictos de manera legal para que las resoluciones sean acatadas permanentemente.

Si vivo en el bajo de mi edificio, ¿puedo usar el patio de luces?

Si vives en un edificio grande en una ciudad, es muy posible que este cuente con un patio de luces y seguramente alguna vez has pensado en utilizarlo y te han surgido dudas de si el uso que ibas a darle estaría permitido o no.

Algunos vecinos utilizan este patio de vecinos para dejar la bicicleta o guardar algunos objetos personales que quizás le resulten imposible de guardar en sus viviendas. Además, en muchos de estos edificios los vecinos de los pisos inferiores hacen uso privativo de este lugar, pero ¿es legal hacerlo y excluir de su uso al resto de vecinos?

A continuación vamos a definir qué es un patio de luces y a resolver esa y otras cuestiones en relación con este lugar del edificio.

¿Qué es un patio de luces?

Un patio de luces, también denominado patio interior o patio de vecinos,  es un tipo de patio que tiene la finalidad de permitir la entrada de luz y ventilación a las estancias interiores del edificio. Este elemento arquitectónico se encuentra en el centro del interior de un edificio.

  • Las ventajas de algunas habitaciones de las viviendas así como descansillos y escaleras del edificio están ubicadas en este patio con el fin de recibir la luz y ventilación que por él entra.
  • Su tamaño no suele ser muy grande, en proporción su altura es mucho mayor que la anchura.
  • Este lugar del edificio suele estar destinado, además de para la finalidad principal de dejar entrar la luz y la ventilación, para ubicar ascensores o cañerías de agua y cableado de los vecinos o de la comunidad.
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Pero, además de para las funciones citadas uno o varios vecinos pueden estar haciendo uso de él de forma comunitaria o privativa. La legalidad del uso que se le esté dando dependerá del tipo de patio de luces que sea el de ese edificio concreto y de la actividad que se esté realizando en él.

Tipos de patios de luces

Aunque pueden realizarse otro tipo de clasificaciones, si tomamos como referencia el número de personas que pueden utilizarlo, existen dos tipos de patios de luces: los de uso comunitario y los de uso privativo.

Patio de luces de uso comunitario

Suele ser lo más habitual dentro de los edificios. Estos patios cumplen con su finalidad además de poder ofrecer una finalidad recreativa, siempre que los vecinos estén de acuerdo y no se realicen actividades molestas en él.

Pueden darse otros usos al patio de luces, como aprovechamiento para trasteros de los vecinos, pero hay que tener en cuenta el objetivo de este lugar y las dificultades que se puede ocasionar para acceder a cañerías o contadores que se encuentren ubicados en él.

Patio de luces de uso privativo

En ocasiones existen diversas zonas en una comunidad que solo pueden ser usadas por algunos vecinos. Esto suele darse de forma habitual en los patios interiores.

El caso más claro por el que se da un uso privativo de un patio de luces es por la imposibilidad de acceso a través del resto de viviendas del edificio. En este caso o cualquier otro en el que el uso del patio esté restringido al resto de vecinos, esto debe estar recogido en los estatutos de la comunidad.

La posibilidad de un uso privativo no quiere decir que el patio forme parte de nuestra vivienda, únicamente tenemos derecho a su uso. Además, la persona que lo utilice en exclusiva tendrá la obligación de limpiarlo y mantenerlo así como de permitir la entrada para acceder a los contadores u otros elementos comunitarios.  

¿Qué usos le puedo dar al patio de luces?

  1. Pero, entonces ¿puedo techar el patio de luces si tengo derecho a un uso privativo de él?
  2. Si te encuentras en un edificio en el que el patio de luces es privativo y tienes el derecho a usarlo en exclusiva, debes saber que no está permitida cualquier actividad en el mismo.
  3. Las actividades que se realicen en el patio deben ser respetuosas con el resto de vecinos, por lo que debemos tener en cuenta qué consecuencias tienen para las personas residentes en la comunidad.

No obstante, aunque existen ciertas actividades que no están permitidas, pueden realizarse con permiso del resto de vecinos. Por ejemplo, la instalación de un cerramiento en el patio interior o la colocación de muebles no está permitido, pero puede realizarse siempre que a los vecinos no les importe que lo hagas.

El Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal permiten la utilización privativa de un elemento de la comunidad siempre que las actividades sean inocuas para el resto de vecinos de la misma.

Ley de Propiedad Horizontal

El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece la posibilidad de modificar el patio de luces siempre que no afecte al edificio o perjudique al resto de propietarios. Además, también obliga a solicitar permiso de la comunidad para dichas modificaciones.

Por otro lado, las obligaciones de los propietarios que realicen un uso privativo de este patio están reguladas en el artículo 9 de la LPH, que designa a estos usuarios como responsables del mantenimiento con el objetivo de no perjudicar a la comunidad ni al resto de propietarios. Pero la responsabilidad va más allá, puesto que, en caso de no realizar un mantenimiento adecuado, deberán indemnizar por los daños ocasionados por el descuido de este elemento común.

Sin embargo, en los casos en que surja algún problema derivado de la estructura del patio comunitario o de los servicios e instalaciones ubicadas en él, la responsabilidad recaerá sobre la comunidad de vecinos en lugar de sobre el vecino que realiza un uso privativo del mismo.

¿Qué prácticas no puedo llevar a cabo en un patio de vecinos?

Existen algunas prácticas que, por regla general, no pueden realizarse en un patio de vecinos debido a la necesidad de mantener la convivencia y el respeto por el resto de personas que residen en el edificio. Algunos ejemplos de ellas son:

  1. La persona que utilice el patio de luces no puede realizar en él reformas estructurales, como colocar un cerramiento. De hacerlo necesitará la aprobación de la junta de vecinos.
  2. A pesar de que muchas personas lo utilizan como almacén, esta es una práctica prohibida aunque poco denunciada.
  3. Cualquier actividad que pueda resultar molesta para los vecinos, como barbacoas o fiestas, también deben evitarse en este lugar.

Por tanto, antes de realizar una actividad o darle un uso concreto a nuestro patio de vecinos, es mejor analizar o consultar si está permitido o, en su caso, solicitar el permiso de los vecinos.

Como hemos visto en este artículo, el patio de luces es también llamado patio interior o de vecinos y tiene como utilidad principal la entrada de luz y aire para las zonas interiores del edificio, como habitaciones de las viviendas o descansillos. Pueden ser comunitarios o privativos, según las personas que puedan hacer uso de él y, aunque sean de este segundo tipo, no se podrá realizar en él cualquier actividad.

Problemas con vecinos que no acatan bien las normas y las quejas – Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

P: Hola! mi historia es un poco extensa, hace dos años los vecinos que tengo arriba que son tres viviendas, uno de ellos quería poner un tendal fijo en la fachada. En una reunión se le dijo que no porque personalmente me opuse.

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Se le argumentó que a la larga habría problemas, a estos problemas había que añadirles los problemas que ya tenía en ese momento yo con ellos que me tiraban pelusas, migas de pan, detergente en polvo e incluso aceite de freír, chorizo, etc, Entones de eses tres vecinos hace un mes, dos pusieron tendal de quita y pon con las consecuencias que me tapaban parte de mi ventana con las sabanas y toallas, me caía ropa en la terraza más los plásticos que ponían para cubrir la ropa se les llenaba de agua y sacudían para abajo, el problema que tengo un sitio pequeño cubierto pero me mojaban todo lo de dentro y el perro que duerme ahí en su cesta ,el pobre aparecía medio empapado de agua, entonces le proteste al antiguo secretario-administrador que teníamos antes lo que me pasaba, los debió de avisar entonces ya no los volvieron a poner más los tendales de quita y pon ,que paso ,creo que se pusieron de acuerdo, empezaron a incordiarme y empezaron a protestarle al nuevo administrador contratado que tenemos actualmente. Le dijeron que olía a mierda de perro y que por ese motivo no podían abrir las ventanas. Yo soy el primer interesado en tener siempre la terraza limpia porque tengo una niña, más cuelgo la ropa ahí. Hubo un día puntual que no pude estar en toda la tarde en casa, el perro tenía mal el estómago y tenía diarrea, ese día llegue muy tarde a casa, cuando me levante por la mañana sobre las ocho y media tenía 6 cagaditas del perro, es un bulldog francés, me pongo de inmediato a lavar y recoger las cacas y a las nueve y media o las diez me llama por teléfono el nuevo administrador para decirme que me hicieran una foto de las cacas en la terraza. Yo diría que este nuevo administrador está a favor de ellos porque hace una semana me volvieron a tirar detergente en polvo le fui a protestar y me sacó lo del perro para que me callara la boca o no sé, cuando yo llevo muchos años protestando de que me sacuden su mierda abajo, más son los únicos vecinos que protestan porque al lado de ellos hay más vecinos y les he preguntado a todos y no hay queja de mi perro y de malos olores, es más, ellos ni siquiera me dijeron nada del perro fueron directamente al administrador.

Ah, otra cosa uno de los vecinos me quería denunciar y llevo dos años esperando esa denuncia que nunca llega, ¿porque será?.

Yo quería saber alguna opinión sobre esto, más que soluciones puedo dar contra estos vecinos toca huevos

R: Aquí hay que diferenciar dos hechos. 1º) se pueden poder tendales en fachada? y 2º) Como se debe actuar con los perros y cuáles son los requisitos básicos.

1º) Para modificar la estética de una fachada exterior mediante la instalación de tendederos es necesario que exista unanimidad por parte de la comunidad en la instalación del mismo, bien sean fijos o bien sean movibles porque afectan a la estética del edificio.

No obstante aun aprobándose por unanimidad dependerá de la localidad donde se ejerza y de las ordenanzas municipales que existan al respecto.

Existen ayuntamientos que tienen terminantemente prohibido el colocar tendederos en fachadas exteriores que rompan la estética urbana o medioambiental.

Otra cosa diferente sería la colocación de tendederos en el patio de luces, en este caso ya no se afecta la estética exterior del edificio. Aquí ya se estaría a lo que digan los Estatutos del Edificio, si existen, las normas de régimen interior y las sentencias que han creado jurisprudencia al respecto.

2º) Con respecto al tema de los perros, se estará a lo que se diga en las ordenanzas de cada Ayuntamiento. En Madrid, existe la ordenanza reguladora de la tenencia y protección de animales, que en su artículo 4º dice:

Artículo 4: Condiciones para la tenencia de animales

  1. Con carácter general, se autoriza la tenencia de animales de compañía en los domicilios particulares, siempre que las condiciones de su alojamiento lo permitan, y quede garantizada la ausencia de riesgos higiénico-sanitarios para su entorno. En cualquier caso, en el supuesto de perros y gatos, su número total no podrá superar los cinco animales sin la correspondiente autorización de los servicios competentes del Ayuntamiento.
  2. El propietario o tenedor de un animal vendrá obligado a proporcionarle un alojamiento adecuado, mantenerlo en buenas condiciones higiénico-sanitarias, facilitarle la alimentación y bebida necesarias para su normal desarrollo, someterlo a los tratamientos veterinarios curativos o paliativos que pudiera precisar, así como a cumplir la normativa vigente relacionada con la prevención y erradicación de zoonosis, realizando cualquier tratamiento preventivo que sea declarado obligatorio.
  3. El propietario o tenedor de un animal adoptará las medidas necesarias para evitar que la posesión, tenencia o circulación del mismo pueda infundir temor, suponer peligro o amenaza, u ocasionar molestias a las personas.
  4. El propietario o tenedor de un animal no podrá utilizarlo para la práctica de la mendicidad, incluso si esta es encubierta.
  • También deberá tener el perro su vacunación y su identificación.
  • Os facilito un enlace donde se habla de las Normas de Régimen Interior espero sea de vuestro agrado:
  • https://adminfergal.es/reglamento-de-regimen-interior-para-una-comunidad-de-propietarios/
  • Fdo. Miguel Fernández
  • Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara