Autorizacion de obras en elementos comunes

Autorizacion de obras en elementos comunes Autorizacion de obras en elementos comunes

Imagina que te acabas de comprar un ático en una edificio antiguo precioso y, al trasladarte, te das cuenta de que el tejado en verano se recalienta y parece que vives en una sauna finlandesa. Te planteas hacer algunas reformas para solucionarlo, pero no sabes si puedes hacerlas sin permiso de la comunidad porque son obras que afectan a elementos comunes.

En este post te explicamos qué cosas deberás tener en cuenta a la hora de realizar cambios en estos elementos de tu vivienda.

Contents

¿Qué son elementos comunes?

Los elementos comunes son todos aquellos elementos o zonas que se comparten o son de beneficio común para todos los propietarios, aunque a veces, solo lo disfruten unos pocos. Es decir escaleras, accesos que comuniquen más pisos o locales, suelo del edificio, estructura y cimientos, cubierta o tejado, etc.

¿Qué dice la ley sobre las obras en zonas comunes?

El artículo 7.

1 de la Ley de Propiedad Horizontal, viene a decirnos que el propietario de un piso o un local podrá modificar los elementos arquitectónicos, las instalaciones o servicios, siempre que no altere la seguridad de dicho edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario. Y también deberá pedir permiso a la comunidad antes de aventurarse a realizar alguno de estos cambios. Deberá comunicárselo al representante de la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá hacer obras de ningún tipo, a no ser que se trate de una urgencia , en ese caso, deberá también comunicarlo rápidamente al administrador.

Por tanto, cualquier obra que afecte a los elemento comunes y que no esté autorizada en los estatutos, deberá ser aprobada por la comunidad de propietarios.

¿Qué proceso hay que seguir para solicitar obras que afectan a elementos comunes?

Lo primero que debes hacer es solicitarlo en una Junta, porque ni el Administrador ni el Presidente tienen la capacidad para poder otorgar este consentimiento. Y si lo hiciesen no resultaría válido y la comunidad puede retirar el permiso y volver a dejar la obra como estaba en un principio.

La petición debe dirigirse al Presidente de la comunidad para que la incluya en el Orden del día de la próxima Junta y se aplicará una vez lo hayáis hablado todos los propietarios.

Para que pueda llevarse a efecto, deberán estar de acuerdo las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, es decir, no solo de los presentes en la Junta, sino de todos los que forman la Comunidad. Por tanto, si hay algunos ausentes, se les notificará y se considerarán a favor si no contestan en el plazo de treinta días.

Pero hay una excepción: si las obras son únicamente para un propietario, no se puede contar el voto de los ausentes, sino que la mayoría deberá conseguirse en la propia Junta.

Esto es difícil que se materialice ya que, como hemos comentado anteriormente, no solo se tiene que tener en cuenta en cuenta el voto de las tres quintas partes de los presentes, sino de todos los propietarios, por lo que al menos este porcentaje debería estar presente.

Solicitud realizada por varios propietarios

Esta sería otra solución.

Cuando la petición es general podríamos resolver este problema, sobre todo en aquellas comunidades de nueva construcción en las que, lo más probable, es que todos lo propietarios tengan que modificar la configuración del edificio con la instalación de toldos, aparatos de aire acondicionado o incluso con el cerramiento de terrazas.

En ese caso se permite por voluntad de todos, poniéndose de acuerdo en formas o lugares de instalación. Esto necesitará también el acuerdo de las tres quintas partes pero, en este caso, bastaría con que en la Junta se adoptase por la mayoría de los presentes.

El consentimiento tácito de la Comunidad

El consentimiento tácito se da cuando no hay respuesta por parte de las personas implicadas y por tanto, se da por consentida la acción. Pero no debe confundirse con la inactividad durante un cierto período de tiempo, es decir, conocimiento no es lo mismo que consentimiento.

También puede alegar prescripción de la acción, que ahora solo es de cinco años a partir de su realización.

Ejemplos precedentes

Se debe tener en cuenta que, lo más normal, es que no se pueda prohibir a ningún propietario una obra o instalación si hay otras similares en la finca, sobre todo si han sido autorizadas expresamente.

Sin embargo, es importante que las obras sean iguales porque, en el caso de diferencia, se podrían considerar admitidas unas determinadas. Por ejemplo, cerrar terrazas, colocar aparatos de aire acondicionado colgados, etc. Pero esto no tendría nada que ver con otras, como alterar la fachada con obras de fábrica o huecos, instalar chimeneas o salidas de humos.

En cualquier caso, si la Comunidad acuerda denunciar al propietario que ha realizado la obra el acuerdo será válido y la única forma que tendrá el afectado de defenderse será la correspondiente acción judicial de impugnación del acuerdo. En ese momento, será en vía judicial donde se determine la legalidad de la negativa del acuerdo.

El tiempo para impugnar será de tres meses desde la adopción del acuerdo, teniendo en cuenta que para los propietarios ausentes dicho plazo empezará a contarse a partir de la comunicación del mismo.

¿Y si no se consigue un acuerdo para hacer obras que afectan a elementos comunes?

Si no se ha conseguido acuerdo y no se puede alegar, ni consentimiento tácito ni ejemplos precedentes, la Comunidad puede denunciar al infractor mediante el correspondiente juicio ordinario de restitución de los elementos comunes por falta de autorización. Eso sí, se debe convocar antes una Junta de Propietarios para pedir al usuario infractor el cese de la obra y autorizar al Presidente para la reclamación.

Como ves, pueden darse muchas situaciones cuando hablamos de obras que afectan a elementos comunes. En ellas pueden estar implicadas muchas personas y es muy complicado llegar a un acuerdo que beneficie a todos.

Por ello, lo mejor es que si tienes alguna duda sobre las obras que puedes o no realizar en tu inmueble, te pongas en contacto con los abogados especializados de nuestra aplicación.

¡La primera consulta es GRATIS!

Autorizacion de obras en elementos comunes

Autorización estatutaria que permite la realización de obras en elementos comunes. La respuesta de la jurisprudencia

María José Polo Portilla

Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

La libertad de comercio, la falta de limitación del destino o cambio de actividad, en definitiva, el libre ejercicio de la propiedad puede quedar limitado cuando, un inmueble, pertenece a una finca sometida al régimen de propiedad horizontal.

Por eso, en este sentido, es importante conocer y, en su caso, saber interpretar, las autorizaciones estatuarias que permiten la realización de obras en elementos comunes, teniendo en cuenta que, suponen una excepción a la obligatoriedad de contar con el preceptivo acuerdo comunitario para su realización, acuerdo que, aunque no sea el objeto de estos comentarios, necesitaría en la mayoría de las ocasiones el quorum de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, como señala el artículo 10.3.b) de la LPH, teniendo en cuenta que, además este porcentaje se ha de obtener ya en la propia reunión pues no se computará el voto de los ausentes, como señala la regla 8ª del artículo 17. Aunque sobre el acuerdo necesario para esta realización también existen distintas interpretaciones, tanto doctrinales como jurisprudenciales, en definitiva, parece que, esta discrepancia se base más en el tipo de obra a realizar.

Ahora bien, precisamente esta necesidad, sobre todo de los locales, de poder ejercer distintas actividades que no se pueden prever en el momento de la primera venta, es lo que hace que existan este tipo de cláusulas estatutarias, permitiendo en mayor o menor medida la realización de una serie de obras tendentes al desarrollo de las actividades propias del negocio que finalmente se pretende instalar.

Los nuevos promotores, constructores etc han sido más conscientes de esta necesidad, lo que se demuestra en las nuevas edificaciones, en las que los locales bajos se entregan sin terminar, sin fachada que forme parte de la general para poder adaptarla de la actividad a la que finalmente se decida ejercer, pudiendo, de este modo, facilitar el negocio mediante escaparates, publicidad o símbolos corporativos. Estos casos serán los menos problemáticos pues, en principio, existe mayor libertad de realizar, al menos, las obras en fachada, pero qué sucede en otros supuestos en los que los estatutos han determinado una serie de autorizaciones para que no sea necesario el acuerdo comunitario para su realización.

Autorización para realizar obras en elementos comunes: ¿cómo interpretarla?

Autorizacion de obras en elementos comunes

Está claro que, si lo permitido es una obra determinada, por ejemplo, apertura de puerta en fachada principal, no podrá interpretarse otra cosa, pero los casos son diferentes, lo que ha llevado a la jurisprudencia a tener que pronunciarse al respecto.

Lo primero que hemos de diferenciar son las citadas autorizaciones con el permiso y no prohibición de destino, es decir, una  determinada propiedad se podrá destinar, por ejemplo, a restaurante, al no existir limite estatutario alguno, pero esto no significa que, pueda llevar a cabo las obras en elementos comunes necesarias para el desarrollo de esta actividad, de tal modo que, si no existiese salida de humos en el local, necesitaría el permiso necesario para poder instalarla  En este sentido se ha pronunciado, entre otras, la sentencia de la AP La Rioja, Sec. 1.ª, 3-9-2018 (SP/SENT/978553)

Veamos, ahora sí, las citadas cláusulas y la interpretación por la jurisprudencia. La pregunta podría ser, ¿puede la Comunidad negar la realización de obras a los locales cuando existe autorización en los estatutos? La respuesta, dependerá del supuesto especifico.

Como regla general, y con independencia de la obra realizada, este tipo de cláusulas han de ser interpretadas siempre de manera restrictiva, y los derechos y facultades que se conceden en el estatuto, tienen que ajustarse estrictamente a lo que se disponga en el mismo, pero nunca exceder de esas concesiones, que por sí ya son una excepción.

Así, no se admiten obras distintas a las autorizadas, como señala, la AP Alicante, Sec. 5.ª, 240/2021, de 1 de julio (SP/SENT/1122327) dónde establece que, el hecho de que los los estatutos permitan obras para que los locales iluminen las fachadas y acceso no autoriza a ejecutar cerramientos de carácter permanente.

La AP Navarra, Sec. 3.

ª, 202/2019, de 1 de abril (SP/SENT/1028487) considera que, aunque se prevea en los estatutos la autorización a los locales para ejecutar obras de adecuación atravesando elementos comunes para instalar elementos de aire acondicionado o calefacción, no permite instalación de elementos de evacuación de humos.

Tampoco que excedan de lo permitido, en este sentido la AP Baleares, Sec. 3.ª, 288/2021, de 21 de junio (SP/SENT/1113714) considera que la Comunidad no tiene que tolerar que un comunero, sin autorización y sin respetar los estatutos, instale un rótulo cuyas dimensiones exceden de lo que le está autorizado, cuando no consta que antes se haya permitido actuaciones semejantes

Además, estas obras, no podrán llevarse a cabo si alteran la seguridad y estructura del edificio o perjudique los derechos de otros propietarios, como señalan las sentencias de la AP Cádiz, Sec. 2.ª, 247/2021, de 20 de julio (SP/SENT/1121570) y la AP Valencia, Sec. 8.ª, 390/2018, de 23 de julio (SP/SENT/977914).

En idéntico sentido al AP Madrid, Sec. 21.

ª, 109/2021, de 6 de mayo (SP/SENT/1106520) en la que se establece que, aunque los estatutos permiten al propietario del local a instalar las salidas de humos sin autorización de la comunidad, la misma es legítimamente denegada en junta al alterar la fachada y afectar a las vistas de los comuneros

Y, por último, estas las repetidas obras, aunque autorizadas estatutariamente no pueden ir en contra de la legislación vigente, como señala la AP Lugo, Sec. 1.

ª, 456/2019, de 30 de octubre (SP/SENT/1030173) dónde establece que, aun constando en estatutos el derecho de los locales a modificar elementos comunes para la adecuación a su actividad, no puede permitirse la colocación de chimeneas en fachada que quedan a distancia de las ventanas inferior a la legalmente permitida.

  • Estos son algunos de los ejemplos que nos podemos encontrar y que pueden resumir este tipo de cláusulas, pero, repetimos, en cualquier caso, deben ser interpretadas siempre, con carácter restrictivo.
  • Guía temática: Las obras en los elementos comunes
  • Autorizacion de obras en elementos comunes

▷Autorización de obras en una comunidad de propietarios: normativa y cómo pedir permiso

Autorizacion de obras en elementos comunes

Aunque obtengamos el permiso del Ayuntamiento para la realización de obras en nuestra vivienda, debes saber que el art. 7.1 de la Ley de propiedad Horizontal establece que, cuando las obras afectan a elementos comunes del inmueble, el propietario necesita también la autorización de la comunidad de propietarios.

“El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador”.

Es el caso de la apertura de ventanas o de la realización de cerramientos. Así pues, el hecho de que las obras realizadas hayan obtenido la licencia municipal no resulta vinculante para la comunidad de propietarios.

Autorizacion de obras en elementos comunes ¿Necesitas asesoramiento legal sobre tu comunidad de propietarios? Este mes 18% dto. en tu presupuesto Llámanos gratis 910 353 034 Consulta rápida y sin compromiso

¿Cómo pedir la autorización de obras en una comunidad de propietarios?

Siendo necesaria la unanimidad de la Junta de Propietarios para adoptar acuerdos que impliquen cualquier alteración de las zonas y elementos comunes por constituir una modificación del Título Constitutivo de la Comunidad. Si los propietarios muestran su desacuerdo, las obras no podrán realizarse.

Por lo general, este tipo de situaciones suelen ser fuente de conflictos vecinales que alteran la convivencia vecinal.

Por eso, lo mejor que podemos hacer antes de llevar una obra de este tipo en nuestra vivienda es intentar convencer al resto de propietarios para que voten de manera favorable en la Junta, de la manera más amistosa y pacífica que sea posible, evitando así conflictos que no llevan a ninguna parte, que no ayudan a resolver la situación y que lo único que consiguen es perjudicar la convivencia de cara al futuro.

Si no se pide la autorización de obras a la comunidad de propietarios y las modificaciones de llevan a cabo sin consenso, cualquier propietario puede impugnar la obra, incluso aunque ya esté finalizada.

Si es necesario acudir a los Tribunales y la comunidad gana, el infractor puede quedar obligado a devolver la vivienda y los elementos comunes del edificio a su estado originario y a cargar con los gastos que sean necesarios para ello.

¿Cuándo se necesita la autorización de obras en una comunidad de propietarios?

Siempre que vayas a realizar cualquier tipo de obra, reforma, construcción u otro tipo de actuación en un bloque de pisos es necesario contar con la autorización de obras de la comunidad de propietarios, requiriéndose antes de la ejecución de las mismas en la mayor parte de los casos. Siendo necesaria también si se van a realizar actividades nuevas en el mismo o se va a cambiar el uso de la vivienda.

No obstante, no es necesario obtener este permiso cuando lo que se quiere es cambiar el suelo, pintar, reemplazar instalaciones de saneamiento, alicatar paredes o sustituir instalaciones de calefacción, electricidad y agua dentro de la vivienda que no afecten a los elementos comunes y que no perjudiquen los derechos de otro propietario.

Así pues, mientras que las obras menores que no conlleven una alta dificultad técnica y que tengan una escasa entidad económica y constructiva quedan fuera de la autorización cuando no afecten al conjunto estructural o a las condiciones de seguridad y habitabilidad del inmueble, cuando se trata de obras mayores que modifican elementos comunes del edificio, el conjunto estructural o las condiciones de seguridad si se necesita la autorización de obras en una comunidad de propietarios.

Obras sin permiso de la comunidad

Autorizacion de obras en elementos comunes

Dentro de las comunidades de vecinos, una de las mayores fuentes de conflicto es la realización de obras en el edificio. Ya sea por iniciativa de un particular o porque son necesarias para la rehabilitación de determinadas zonas comunes. En el post de hoy vamos a profundizar en uno de los supuestos más problemáticos de esta hipótesis: la realización de obras sin el permiso de la comunidad. Así como las posibles consecuencias y acciones que pueden tomar el resto de propietarios en caso de que estas llegaran a realizarse.

Tipos de obras en las comunidades de vecinos

Lo primero que debemos saber, es que hay dos tipos de obras dentro de una comunidad de propietarios. Las que afectan a las zonas comunes y las que no.

En base a esto habrá una forma de proceder u otra. A continuación, hablaremos de ellas. Pero antes de nada, remarcar que en ambas sí va ser necesario un aviso de las obras a los vecinos.

  

Obras que no afectan a las zonas comunes

Aunque no es necesario contar con una autorización de las obras en la comunidad de propietarios, sí que deberán ser notificadas. Esto es necesario porque los vecinos tienen que poder constatar que las obras son totalmente legales y seguras para la comunidad, así como que no van a afectar a los elementos comunes.

También es importante conocer los horarios en los que puedan realizarse las obras. A continuación, os indicamos cómo se gestionan en función del día:

  • Laborales: 8:00 a 21:00; el uso de la maquinaria se limita a las 20:00.
  • Fines de semana o festivos: de 9:30 a 21.30.

Para ampliar esta información os dejamos el siguiente post.

Otra de las cuestiones importantes a tener en cuenta por parte del propietario que quiera realizar la obra en su vivienda, es que va a necesitar el permiso de la comunidad para utilizar el ascensor.

En la mayoría de los casos no supone mayor problema siempre y cuando la empresa encargada se comprometa a no dañarlo, protegerlo de las obras y limpiarlo una vez hayan terminado.

Cualquier daño correrá por cuenta del propietario o la empresa constructora, dependiendo del acuerdo al que hayan llegado.

Obras que afectan a las zonas comunes

Este tipo de obras no solo van a requerir la notificación al resto de propietarios, sino que también van a requerir de la autorización expresa.

Existe un supuesto en el que se aprueban automáticamente, que es cuando la obra en cuestión ya ha sido realizada por un vecino y, por lo tanto, existe un precedente.

Por ejemplo, puede ser el caso del cerramiento de una terraza.

En caso de no serlo, la junta de vecinos deberá aprobar la realización de la obra. Aunque no sea necesario contar con un modelo de autorización de obras por parte de la comunidad de propietarios, sí debe quedar reflejado en el acta de propietarios y que el administrador de fincas en cuestión tenga conocimiento de la misma.

Obras sin la autorización de los vecinos

Aunque, como hemos visto, es requisito indispensable contar con la aprobación por parte de la comunidad de propietarios para poder llevarlas a cabo, no son pocos los casos en las que se realiza sin ella.

En este apartado vamos a hablar de dos supuestos: uno en el que es uno de los vecinos quien realiza la obra en su casa; y otra en la que el presidente realiza una obra en algunas de las zonas comunes.

Obras sin autorización: particular

En el supuesto en el que uno de los vecinos haya tomado la iniciativa de realizar una obra sin autorización, la comunidad de propietarios puede tomar una serie de medidas.

Entre ellas está demandar al propietario y obligarle a paralizar la obra.

Además, puede llegar incluso a presentar una demanda por los posibles daños y perjuicios ocasionados al resto de vecinos y/o la propia comunidad.

Obras sin autorización: presidente de la comunidad 

La Ley de Propiedad Horizontal recoge la capacidad del presidente de la comunidad para tomar determinadas decisiones sin la necesidad de la aprobación de la junta de propietarios. 

En el artículo 10.1 se establece que, siempre y cuando la Administración Pública así lo exija o sean obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble. El presidente podrá también aprobar los presupuestos, seleccionar al profesional y obtener los permisos necesarios sin la aprobación de la junta.

En conclusión, la realización de una obra en una comunidad de propietarios, ya sea mayor o menor, requiere de una serie de procedimientos burocráticos.

Así como las posibles consecuencias de los procedimientos que no se han realizado correctamente.

Ante este tipo de circunstancias, lo mejor es recurrir a un administrador de fincas como IMHO, dónde estamos especializados en este tipo de gestiones.

¿Cómo cambiar de administrador de fincas?

La modificación elementos comunes en propiedad horizontal

La modificación elementos comunes puede ser impugnada en los tribunales cuando se haga de forma unilateral y no cuente con la autorización de la comunidad de propietarios. Esto se debe hacer rápidamente para que el tiempo no haga irreversible la situación y esta se consolide.

La modificación de elementos comunes Ley de Propiedad Horizontal establece un acuerdo unánime de los propietarios que tiene que ser manifestado en Junta de Comunidad de Propietarios. Pero esto no aplica para cualquier tipo de modificación, por ello hay que analizar cada caso en particular

¿Qué son los elementos comunes?

Los elementos comunes se encuentran definidos en la Resolución de la DGRN con fecha 14 de abril de 2015. En donde se señala que son todas aquellas áreas que integran un edificio que sin las cuales no podría subsistir.

Estas áreas son para el uso y aprovechamiento de todos los copropietarios y residentes de un edificio. Las cuales son necesarias para el buen uso y disfrute de las áreas privativas del edificio.

Los elementos comunes pertenecen a todos los sean propietarios de los elementos privativos mediante un sistema de cuotas. Las cuales son atribuidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal a todos los propietarios.

En este documento se establece que la disposición y todos los actos de administración que puedan afectar a los elementos comunes deben ser autorizados por los propietarios. Esto se hará según lo previsto en la Ley de propiedad horizontal.

Los elementos comunes según el artículo 396 del Código Civil

Los elementos comunes están definidos en el artículo 396 del Código Civil, el cual dice: que serán todos los que no se encuentran comprendidos en los límites de la propiedad de cada local o piso.

Los cuales no sean de uso exclusivo a un propietario individual, ni los que se encuentren fuera del espacio privativo que hayan sido asignados expresamente al propietario en el título.

Autorizacion de obras en elementos comunes

Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

  • Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
  • En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
  • Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados
  • Artículo 396 del Código Civil

Los elementos comunes en un edificio son:

Los elementos estructurales, entre ellos se encuentran los muros de carga, los forjados, los pilares y las vigas.

Las cubiertas, las cimentaciones, el suelo y vuelo, cimentaciones y cubiertas. El uso y disfrute de las fachadas con terraza es privativo, pero el suelo es considerado un elemento común, debido a que cubre el piso de abajo.

Las fachadas que tienen revestimientos exteriores de balcones, ventanas y terrazas incluida la configuración o imagen. Con sus elementos de cierre y sus revestimientos exteriores.

Los corredores, las escaleras, las porterías, foso, los pasos, el portal, los muros, pozos, los patios. También los recintos destinados a instalaciones comunes, contenedores, depósitos, ascensores, telefonías o a otros servicios hasta los que sean de uso privativo.

Las instalaciones y los ascensores, las canalizaciones y conducciones para el suministro de agua y para el desagüe. Las que sirven también para el suministro de electricidad o gas y hasta para el aprovechamiento de la energía solar.

El aire acondicionado, las canalizaciones y conducciones de agua caliente sanitaria, ventilación, calefacción o evacuación de humos. Las instalaciones que sirven para la prevención y detección de incendios.

Las instalaciones de seguridad del edificio y de portero electrónico, al igual que las de antenas colectivas. También son elementos comunes las instalaciones para los servicios de telecomunicación o audiovisuales hasta la entrada de las áreas privativas.

Las áreas de servidumbres y todos aquellos elementos jurídicos o materiales que por su destino o naturaleza sean indivisibles.

¿Qué es la modificación de elementos comunes?

La modificación de los elementos comunes se encuentra regulada en la Ley de Propiedad Intelectual. El artículo 7.1 de esta misma ley establece que el propietario de cada local o piso puede realizar modificaciones de sus elementos privativos.

Estas modificaciones pueden ser en los servicios, instalaciones o elementos arquitectónicos, pero solo cuando no alteran o perjudican la seguridad del edificio. Tampoco perjudican su configuración, estructura general o estado exterior ni los derechos de otro propietario.

Para realizar la modificación de elementos privativos tendrá que notificar previamente sobre las obras a la persona que represente a la comunidad. En otro apartado del mismo artículo se hace referencia a los elementos comunes, donde se establece que no se podrán hacer modificaciones.

En caso de que se advierta que deban realizarse reparaciones urgentes deberá comunicarlo de inmediato al administrador o a la persona que represente a la comunidad. Cualquier alteración elementos comunes propiedad horizontal debe acordarse en Junta de Propietarios con el quórum legal establecido.

El quórum modificación elementos comunes para la toma de estas decisiones se encuentran establecidas en la Ley. En caso de que no se complete dicho quórum, el acuerdo sólo será nulo si es impugnado en el plazo establecido.

Para realizar una modificación de elementos comunes es necesario saber si va a ser realizado por un vecino o es la comunidad. Porque si todos los propietarios están de acuerdo en que ese vecino realice la modificación y está cumpliendo con lo establecido en la ley no habrá problemas.

La modificación de los elementos comunes no la puede hacer ningún propietario sin contar con la autorización de la comunidad. En caso de no contar con el permiso correspondiente no deberá continuar con la modificación de elementos comunes comunidad de propietarios.

¿Qué obras pueden ser consideradas como modificación de elementos comunes?

Las modificaciones de elementos comunes en una comunidad de propietarios muchas veces generan conflictos para llegar a acuerdos. Las principales que pueden generar conflictos son las siguientes:

Instalación de antenas de televisión

La Ley 19/1983, con fecha 16 de noviembre, establece que no es necesaria la autorización de la Comunidad para la instalación de una antena de televisión. Lo único que se requiere es una autorización administrativa. Para este caso no es necesaria la modificación de elementos comunes unanimidad.

Obras en la fachada del edificio

La fachada de un edificio es considerada un elemento estructural lo que hace que sea un elemento común que delimita locales y viviendas. Por lo tanto, ningún propietario puede hacer modificaciones a la fachada sin autorización de la Comunidad.

Los propietarios tampoco pueden realizar modificaciones a balcones, toldos, ventanas debido a que se acaba con la uniformidad estética del edificio.

Instalación de ascensores

En las comunidades de vecinos se acuerda que cada propietario debe contribuir con la instalación del ascensor comunitario. Lo cual hará según su cuota de participación, excepto cuando la Junta acuerde de forma unánime otra forma de distribución de los pagos por un determinado emplazamiento, la intensidad de uso, entre otros.

Cuando se va a realizar un cambio de ascensores o sustitución de sus piezas para su buen funcionamiento se requiere el acuerdo unánime de todos los vecinos.

Instalación de equipos de aire acondicionado

La instalación de equipos de aire acondicionado en la fachada según lo previsto en los artículos 7 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, requieren de un estudio de cada caso. En especial si es necesario para su colocación la perforación de la fachada.

Modificación de los tejados

En la Comunidad de Propietarios el tejado es considerado como un elemento común y no se podrá realizar ninguna modificación sin autorización. Por lo tanto, no está permitido la ampliación de áticos o cualquier otro tipo de modificación, sólo que exista unanimidad para la modificación de elementos comunes.

Las terrazas de los últimos pisos de la Comunidad de Propietarios son un elemento común con uso privativo. Esto debido a que forma parte de la cubierta del edificio y es un elemento importante para la impermeabilización.

Sótanos

El sótano de un edificio residencial es considerado un elemento común excepto en algunas pocas circunstancias. Entre esta circunstancia está que se haya originado por causas técnicas, que exista un error en la descripción del edificio o que se haya construido de manera clandestina.

Cuando no existe ninguna de estas circunstancias, la Comunidad tiene que aprobar cualquier tipo de modificación en los sótanos del edificio.

¿Cómo hacer la modificación de elementos comunes?

Los propietarios de una de una comunidad que deseen hacer una modificación de elementos comunes deben cumplir con lo siguiente:

Lo primero que deben hacer es compartir su idea y que se interesen otros propietarios, lo que será de gran ayuda para conseguir su objetivo. Lo siguiente que debe hacer es verificar en los estatutos de la comunidad si no está prohibida la modificación del espacio.

En caso de que la modificación está prohibida se necesita una modificación estatutaria, para lo cual se requiere un acuerdo unánime. Cuando los estatutos no prohíben la modificación de determinadas áreas comunes, se debe solicitar a la Junta de Gobierno de la Comunidad que en la próxima convocatoria de la Junta de propietarios se incluya la petición.

Es importante aclarar cuál es el elemento común que se quiere modificar y plantear los beneficios que trae a la comunidad. Esto es necesario para evitar que ninguno de los asistentes se oponga.

Cuando se haya realizado la propuesta y aclaradas todas las dudas y se debate con todos los propietarios se somete a votación. Para que se apruebe la modificación de los elementos comunes se requiere de una mayoría cualificada, la cual está representada por las 3/5 partes.

La obtención de este número de votos será la que permita la modificación de los elementos comunes dentro del edificio.

Nuevo quorum para las obras en elementos comunes: adiós a la unanimidad

La derogación del art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) por la Ley 8/2013 ha producido uno de los mayores impactos causados por la reforma legal.

La reacción está plenamente justificada por constituir el citado precepto una de las piedras angulares del sistema de la propiedad horizontal, siendo hasta entonces la barrera extrema que había venido imponiendo durante más de medio siglo el máximo consenso legalmente exigido (el acuerdo unánime) de los propietarios para autorizar la ejecución de obras fuera de la propiedad privativa e incluso dentro de ésta si afectaba a elementos comunes.

En el debate parlamentario ya se reveló que uno de los objetivos, sin duda el principal, de la reforma legal era remover los obstáculos que impedían las obras de rehabilitación de los edificios

Puesto que los otros acuerdos que la ley reformada sujetaba al quórum de unanimidad (en la norma 1.ª del art. 17: los que implicaban «la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad») siguen amparados por el quórum unanimitario en la regla 6 del nuevo art.

17, es claro que el legislador tuvo el propósito deliberado de eliminar esa exigencia de los acuerdos que antes regulaba el derogado art. 12, que se referían a «la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes», expresión esta que comprende todas las obras que exceden la autorización del art. 7.

1 LPH para las realizadas en el ámbito de la propiedad privativa sin afectar a elementos comunes.

¿A qué quórum debe someterse la aprobación de obras por la junta?

La pregunta es muy pertinente: si ya no es necesaria la unanimidad para la realización de esas obras, ¿a qué quórum debe someterse su aprobación por la junta? La respuesta se halla en la regla siguiente, la 7, del art.

17 LPH, que establece el quórum de los llamados acuerdos de administración, el más simple de todos: en primera convocatoria, doble mayoría (de votos y de coeficientes) sobre el total de propietarios; y en segunda convocatoria, igualmente doble mayoría sobre los asistentes.

Aunque esa respuesta produzca perplejidad al pasar desde la unanimidad al extremo opuesto del quórum más benévolo, un estudio a fondo de la Ley 8/2013 y de sus antecedentes en el debate parlamentario confirma esa intención del legislador por encima de todas las demás aprensiones.

En primer lugar, en el debate parlamentario ya se reveló que uno de los objetivos, sin duda el principal, de la reforma legal era remover los obstáculos que impedían las obras de rehabilitación de los edificios, 13 puntos por debajo de la media europea en ese sector de la construcción, resultado que la propia ministra de Fomento atribuyó en el debate de totalidad del entonces proyecto de ley a que «la legislación no lo favorece e incluso les diría que en muchos casos es un verdadero obstáculo a la rehabilitación». Sólo unos días después, el portavoz del grupo parlamentario popular patrocinador de la reforma precisó aún más a dónde apuntaba el dedo acusador de la ministra, citando como único objetivo de aquella el de «suprimir cuestiones tan trascendentales como el encorsetamiento de unos acuerdos que obligaban a la unanimidad para un montón de cosas que ahora se suprimen» (sic).
En segundo lugar, que ambas observaciones fuesen recogidas en el Preámbulo de la Ley 8/2013 (apartados I y IX) demuestra su relevancia, presentando en él la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal como destinada a «evitar que los actuales regímenes de mayorías establecidos impidan la realización de las actuaciones previstas en la nueva ley. No se puede hacer depender algunos de sus más importantes efectos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión por unanimidad o por mayorías muy cualificadas […]».

Una advertencia final: aunque el apartado 3.b) del art. 10 LPH (también resultante de la reforma de la Ley 8/2013) recoge lo esencial de la parte suprimida del art. 12, ese precepto solamente es aplicable al supuesto especial al que él mismo se refiere, sin que pueda aplicarse con carácter general para los demás casos.