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• La nueva Ley de Alquileres rige desde 2020, la cual regula, entre otras cosas, la forma y el plazo de actualización del monto del alquiler, la duración del contrato de alquiler y las garantías.
• La ley, que ahora se busca reformar nuevamente, fue sancionada con la finalidad de que no haya una brecha de desigualdad entre locador y locatario, que el contrato de alquiler se celebre en buena fe y que se mantenga a lo largo de todo el tiempo de vigencia del acuerdo.
• Si bien esta medida rige desde hace casi dos años, ya que está vigente desde el 30 de junio de 2020, con el tiempo fueron surgiendo algunos cuestionamientos que hoy hacen que la ley de alquileres esté en la mira y se busca volver atrás en algunos puntos del contrato de alquiler.

Con la nueva ley, el contrato de alquiler es por tres años.

¿Cómo es la nueva ley de contrato de alquiler?

Especialistas coinciden en afirmar que la ley produjo una retracción de la oferta y un anticipo de mayores costos por parte de los propietarios.

Plazo mínimo

La Ley 27.551, conocida como Ley de Alquileres, establece un cambio en el plazo del contrato de alquiler. Antes, el plazo mínimo era de 2 años, y uno de los cambios que se impuso ahora es que pasó a ser de 3 años.

Declaración ante la AFIP

Además, a partir de la vigencia de esta ley, los contrato de alquiler deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP).

Los contratos de alquiler deben ser declarados en la AFIP.

Actualización del monto

En cuanto a la actualización del monto establecido en el contrato de alquiler, la norma señala que “el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales“, es decir que no se pueden realizar aumentos trimestrales ni semestrales.

Los ajustes se realizan con un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que es un índice salarial. Desde entonces, el Banco Central de la República Argentina (BCRA) publica todos los días dicha fórmula, llamada Índice de Contratos de Locación (ICL).

¿Cómo se hace un contrato de alquiler?

A la hora de hacer un contrato de alquiler hay varios aspectos a tener en cuenta. Primero, el contrato de alquiler siempre se realiza por escrito y se verifican los datos de todos las partes, constatando las identidades con los respectivos documentos originales.

Se deben colocar los datos completos de las partes, es decir, del locador, locatario y garantes, con sus nombres, apellidos, tipo y números de documento, nacionalidad y domicilio real.

Es importante que el contrato de alquiler tenga la fecha y lugar donde se firma, y que cuente con las características del objeto de la locación. Además, debe indicar el plazo de duración, tanto en meses como en fecha. Por ejemplo: treinta y seis (36) meses contados a partir del 01 de agosto de 2021 hasta el 31 de Julio de 2024.

Otro de los datos que no debe faltar en el contrato de alquiler es el monto del canon locativo mensual, es decir, el alquiler en sí mismo, en número y letras, y hacer una descripción de todo lo que contiene el inmueble dentro.

Dónde se paga el contrato de alquiler y garantías

1. En el contrato de alquiler debe figurar dónde y cómo se abonará el canon locativo e indicar todas las cargas que debe pagar el inquilino y cuáles el propietario.

2. Es importante especificar los apercibimientos que se impondrán en caso de incumplimiento, ya sea tanto del no pago del alquiler o servicios, así como el no cuidado de los objetos que se encuentran dentro de la propiedad.

3. Un tema a tener en cuenta a la hora de hacer un contrato de alquiler son las garantías, y con la nueva ley se plantearon diferentes posibilidades para que los contratos no tengan que tener, únicamente, el aval de un propietario.

Contrato de alquiler: debe firmarse por todas las partes.

El inquilino debe proponer al propietario al menos dos garantías que pueden ser: título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o fiador solidario, o garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente.

En caso de ser más de un inquilino, la ley dice que “deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos” y que el propietario del inmueble “no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación”, salvo el caso de que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a 10 veces. Locador, locatario y garante deberán firmar todas las hojas y entregar un ejemplar firmado para cada una de las partes.

¿Quién paga las firmas de un contrato de alquiler?

En general, el inquilino paga las firmas propias y de los garantes, mientras que el propietario paga su firma.

En cuanto a las expensas, las debe pagar el inquilino pero sólo “aquellas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario”. Es decir que al inquilino no se lo puede cargar con el pago de expensas extraordinarias.

El contrato de alquiler se actualiza por un nuevo índice.

La ley dice que el contrato de alquiler puede ser resuelto por el inquilino cuando la notificación al propietario “se realiza con una anticipación de tres meses o más, transcurridos al menos seis meses de contrato”, en cuyo caso “no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto”. La ley dice que si pasaron seis meses de contrato, el inquilino debe “notificar en forma fehaciente su decisión” al propietario “con al menos un mes de anticipación”.

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Si se rescinde el contrato en el primer año del contrato, tiene que pagarle al propietario “en concepto de indemnización la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes, si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso”.

Todo lo que debes saber sobre la nueva Ley de Vivienda 2021

Si tienes una vivienda en propiedad, te contamos todas las claves que deberías conocer sobre la futura Ley de vivienda 2021, que incorpora importantes novedades para tener en cuenta, especialmente para aquellos que tengan una vivienda en alquiler o vacía.

Tras meses de negociaciones, el Gobierno está a punto de pasar a trámite parlamentario la nueva Ley de Vivienda 2021, un texto que plantea grandes cambios para los caseros; incluyendo desde nuevas bonificaciones fiscales para el alquiler, hasta recargos en los impuestos a las viviendas vacías.

Veamos cómo son estas novedades:

• Diferencias entre grandes y pequeños propietarios.
• Novedades que incorpora la nueva Ley de la Vivienda para los pequeños propietarios.
• Retirada de privilegios, control del precio de los alquileres y viviendas reservadas para el alquiler social para grandes tenedores y empresas.
• Ayudas al alquiler para menores de 35 años.

Diferencias entre grandes y pequeños propietarios de viviendas

La primera clave que incorpora esta Ley es un tratamiento diferente para cada tipo de arrendador, diferenciando entre pequeños propietarios (caseros que cuenten con menos de 10 viviendas en su poder) y grandes tenedores (persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial).

Novedades que incorpora la nueva Ley de la Vivienda para los pequeños propietarios

Ya os hablamos de los gastos deducibles del alquiler de vivienda para el propietario.

En este caso, para todas las personas que cuenten con menos de 10 casas, la nueva normativa aprueba grandes ventajas fiscales para fomentar el alquiler.

De este modo, los propietarios podrán reducir en la declaración de la Renta entre el 50% y el 90% del rendimiento neto del alquiler si realizan acciones como:

• Si se rebaja el alquiler más de un 5% respecto al contrato anterior.
• Si se alquila a jóvenes de entre 18 y 35 años.
• Si se alquila una vivienda rehabilitada recientemente.
• Si se pone en alquiler una vivienda en las llamadas “zonas tensionadas”.
• Si se congela el precio del alquiler, pero se han acometido obras de rehabilitación.

Además, aquellos propietarios que tengan cuatro viviendas o más se enfrentan a pagar un recargo en el Impuesto de Bienes e Inmuebles de hasta el 150% si tienen una vivienda deshabitada. Este recargo lo podrá aplicar cada Ayuntamiento o Comunidad Autónoma para fomentar el alquiler en su zona.

Retirada de privilegios, control del precio de los alquileres y viviendas reservadas para el alquiler social para grandes tenedores y empresas

La nueva Ley determina que cuando en una zona el coste del alquiler o de la hipoteca, incluyendo los gastos de suministros, supere el 30% de los ingresos medios de los hogares o el precio del alquiler haya subido al menos un 5% más que el porcentaje de crecimiento del IPC autonómico, la zona será declarada como “zona tensionada” por un periodo máximo prorrogable de tres años. Durante ese periodo, los grandes tenedores con personalidad jurídica deberán limitar el precio del alquiler al índice de referencia de la zona (que será establecido por el Ayuntamiento).

Por otro lado, a partir de ahora las promociones de obra nueva deberán reservar el 30% de las viviendas al parque público, de las que la mitad se destinarán al alquiler social.

Además, las entidades arrendadoras (empresas propietarias de viviendas destinada al alquiler) también verán cambios con la nueva Ley de Vivienda: verán reducida la bonificación del 85% en la cuota del Impuesto de Sociedades, aunque la cantidad aún no se ha hecho pública.

Ayudas al alquiler para menores de 35 años

La nueva Ley de la Vivienda incluye también ayudas para facilitar el alquiler a los más jóvenes. De este modo, todas aquellas personas de entre 18 y 35 años que tengan unas rentas o ingresos anuales inferiores a 23.725€ podrán acceder a una ayuda directa de 250€ mensuales para contratos de alquiler inferiores a 600€ al mes.

El Contrato de Alquiler de Vivienda en 2022

Es cada vez más frecuente optar por un arrendamiento de vivienda frente a la compra, que suele conllevar la hipoteca correspondiente. En este artículo vamos a tratar los aspectos más prácticos a la hora de atender al contrato de arrendamiento o contrato de alquiler de vivienda, teniendo siempre como base la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Haremos un pequeño análisis de la LAU, y, en concreto, de las medidas que se aprobaron al respecto en el Real Decreto Ley de 2019 para explicar que derechos y qué obligaciones nos asisten como arrendador y arrendatario.

¿Qué es un contrato de Arrendamiento?

El contrato de arrendamiento es un documento por el cual el propietario de algo, en este caso de una vivienda, cede el derecho del uso y disfrute de la misma por un periodo de tiempo  a otro que paga por ello.

En el contrato  queda reflejado el periodo de tiempo por el que se arrienda o alquila y el pago y la forma de pago. El propietario está obligado a cumplir durante ese periodo de tiempo y a no variar el pago. El arrendatario está obligado a pagar las cuotas en la forma y tiempo que aparecen en el contrato.

Arrendador y Arrendatario

Aclaramos las figuras de arrendador y arrendatario. Las partes de este contrato son el arrendador (propietario) y el arrendatario (inquilino).

El primero, el arrendador,  es el propietario de la vivienda y quien cede el uso y disfrute del inmueble a cambio de una prestación económica; por otra parte, el arrendatario tiene como obligación el pago de este alquiler en el tiempo y forma recogido en el contrato de arrendamiento.

Ley de Arrendamientos Urbanos de 2019

El 1 de marzo de 2019 se aprobó el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Este Real Decreto venía a subsanar la cierta desprotección en la que se había quedado el arrendatario tras la Ley aprobada en 2013.

En aquélla ocasión, con el objetivo de fomentar el alquiler se adoptaron una serie de medidas más flexibles en periodos de duración y obligaciones para el arrendatario, que dejaban al arrendador desprotegido.

Repasamos algunas de las medidas que se introdujeron en la LAU 2019 y que siguen vigentes en 2022.

• La nueva ley amplia de 3 a 5 años la duración mínima obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda. Es decir, vuelve al régimen existente previa a la reforma del 2013. Si el arrendador es una persona jurídica el periodo mínimo de alquiler es de 7 años.
• En cuanto a la prórroga del contrato de alquiler también se revierta lo aprobado en 2013, vuelve a ser de tres años.
• El tiempo de preaviso también aumenta con la Ley de 2019, pasa de un mes a cuatro meses. Es decir cuatro meses antes de la finalización del plazo mínimo, habrás de avisar que no prorrogas el contrato.
• La fianza en metálico no ha cambiado, sigue siendo de un mes, pero sí expresa el artículo 6 como novedad. Que las partes podrán negociar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por parte el arrendatario de sus obligaciones adicional a la fianza en metálico. Y puntualiza que el valor de esa garantía adicional nunca podrá exceder dos mensualidades. Anteriormente había libertad para negociar las condiciones de garantía de cumplimiento y tras este Decreto Ley, quedan reguladas, fijando como máximo dos cuotas mensuales
• Otra medida que beneficia al arrendatario es que cuando el arrendador sea persona jurídica y venga a través de una agencia inmobiliaria, el propietario no habrá de pagar a esta agencia por el servicio.
• Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica.

Cómo hacer el contrato de alquiler de vivienda

¿Qué datos deben figurar en el contrato de alquiler?

Detallamos los datos esenciales que deben aparecer en un contrato de alquiler y que deben ceñirse a las Ley.

• En el contrato de alquiler deben aparecer obligatoriamente:
• Los datos personales de arrendador o arrendatario.
• Si es persona física o jurídica.
• Los datos de la vivienda, dirección exacta y una descripción del inmueble incluido en inventario de enseres con el que se alquila.
• Periodo de duración del contrato.
• Cuota mensual y condiciones de pago en tiempo y forma.
• Fianza.
• Prórroga.
• Plazo de preaviso.
• La facultad del arrendador para recuperar la vivienda.
• La posibilidad del arrendatario de rescindir el contrato.
• Los gastos generales: gastos de  comunidad, impuestos, etc…
• Gastos de conservación.

La Fianza del Arrendamiento

La fianza es un depósito de seguridad consistente en la entrega de una cantidad de dinero que sirve como garantía  del cumplimiento del contrato o el pago de desperfectos causados por el arrendatario en el inmueble.

La fianza debe ser siempre retornada por el arrendador. Los gastos de limpieza o de desgaste del inmueble por el normal uso del mismo no se pueden computar como desperfectos, no pudiendo alegar estos el arrendador para no devolver el importe.

Relacionados precisamente con la conservación del inmueble, los gastos ocasionados por el normal mantenimiento y conservación de la vivienda (como pudieran ser las instalaciones básicas) corren por cuenta del arrendador siendo nulas las cláusulas donde se intentan cargar al arrendatario.

Como decíamos anteriormente, la fianza en metálico corresponde a un mes de pago de alquiler. Las partes podrán acordar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por parte el arrendatario de sus obligaciones adicional a la fianza en metálico siempre que su valor no exceda el importe de dos mensualidades.

La renovación del contrato de alquiler

Cuando se acerca la fecha de finalización del contrato se puede renovar el mismo si ambas partes  han quedado satisfechas y están de acuerdo.

La Ley de Arrendamientos Urbanos o LAU indica que el período de alquiler de un inmueble es, como mínimo, de un año.

 A partir de ese año el contrato puede renovarse de manera automática otro año más, y así hasta alcanzar los cinco años si el propietario es persona física, o siete si es persona jurídica.

Finalizados los cinco o siete años, si ni el propietario ni el inquilino comunican a la otra parte el deseo de extinguir el contrato, se podrá prorrogar tres años más, si el inquilino quiere.

El modelo de contrato de alquiler de vivienda tras la LAU 2019

Dejamos aquí un modelo de contrato de arrendamiento, aunque si no se comprenden todas las cláusulas es aconsejable que lo revise un abogado para que te aconseje de forma profesional según tus intereses.

Alquilar sin contrato

Puede haber ocasiones en las cuales una persona pague el alquiler en base a un acuerdo verbal y no exista como tal un contrato de arrendamiento. Existe para estos casos cierta protección para el arrendatario frente a una posible mala fe por parte del arrendador.

El arrendatario siempre podrá acreditar que existe un arrendamiento en base a un uso y disfrute pacífico y acreditando el pago, bien mediante recibos o movimientos bancarios. De este modo se acreditaría el cumplimiento de una obligación y un perfeccionamiento del contrato en base a un pago. Sin acreditación de pago sí existiría peligro de desahucio como precario.

Cómo rellenar un contrato de arrendamiento o dónde comprar un contrato de arrendamiento

• El contrato de alquiler no es más que un documento con un escrito en el que deben aparecer elementos esenciales como los arriba fijados, lo importante es conocer bien las obligaciones que adquieres como arrendatario y los derechos que te asisten como arrendador, si tienes dudas al respecto, busca el asesoramiento de un profesional.
• Los expertos en vivienda de Arriaga Asociados aconsejan asesoramiento profesional en la firma de un contrato de alquiler, especialmente cuando se trata de la letra pequeña de un contrato de alquiler vacacional.
• Si necesitas asesoramiento como arrendador o arrendatario, llámanos al 900 264 910, podemos ayudarte.

Alquileres

Si alquilás un inmueble es mejor hacer el contrato escrito porque es más sencillo probar que el contrato de alquiler existe.De todos modos, si no tenés contrato escrito, el alquiler vale igual, pero es más difícil de probar.

La parte locadora, que en este texto se llama locador, es la que alquila el inmueble a la parte locataria, que en este texto se llama inquilino.

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Plazos

Plazos mínimo

El plazo mínimo del contrato de alquiler ya sea comercial o de vivienda es de 3 años. “Mínimo” quiere decir que podés pactar con el locador un plazo diferente siempre que ese plazo sea mayor a 3 años.

Excepciones al plazos mínimo

No rige el plazo mínimo de 3 años en los contratos de locación destinados a:

• sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;
• habitación con muebles con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los 3 meses se presume que no fue hecho con fines turísticos;
• guarda de cosas;
• exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.

Tampoco se aplica el plazo mínimo de 3 años a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada y que debe normalmente cumplirse en un plazo menor pactado.

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Pagos adelantados

Si el alquiler es para vivienda no se puede pedir a la o el inquilino:

• el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a 1 mes;
• depósitos de garantía o exigencias similares mayores al importe del primer mes de alquiler;
• el pago de valor llave o equivalente;
• la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.

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Depósito en garantía

El depósito en garantía es una suma de dinero que te pide la persona que te alquila para asegurarse de que vas a cumplir con el contrato. Por ejemplo, que vas a devolver la propiedad en el mismo estado en el que la recibiste.

Cuando termina el plazo del alquiler, si no hubo que hacer reparaciones, tiene que devolverte el depósito. El monto es una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional si el depósito fue inferior a un mes de alquiler.

Tiene que devolverte el depósito en el momento en que le devolvés el bien alquilado.

Si existe alguna deuda por servicios públicos o expensas que no está facturada cuando devolvés el inmueble, podés acordar con el propietario:

• pagarla tomando en cuenta los valores del último servicio o expensas que pagaste; o
• que retenga una suma de dinero para pagarlas.

Una vez que pagues esas facturas debés presentarle las constancias al locador y el locador debe devolverte de manera inmediata las sumas que retuvo.

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Garantías

En los alquileres la o el inquilino debe proponer al locador al menos 2 de las siguientes garantías:

• título de propiedad inmueble;
• aval bancario;
• seguro de caución;
• garantía de fianza o fiador solidario; o
• garantía personal del inquilino o inquilina: recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio. En caso de ser más de una persona deben sumarse los ingresos de todos.

• El locador no puede pedir una garantía que supere 5 veces el valor mensual del alquiler, salvo que se trate de una garantía personal del inquilino o inquilina: en este caso puede pedir hasta un máximo de 10 veces el valor mensual de la locación.
• El locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el inquilino o inquilina.
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Expensas

La o el inquilino tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originan con el uso del inmueble. No tiene a su cargo el pago de las que gravan la cosa ni las expensas comunes extraordinarias.

Sólo puede establecerse que estén a cargo del inquilino o inquilina las expensas que derivan de gastos habituales, es decir, los gastos que tienen que ver con los servicios normales y permanentes.

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Gastos de reparación

El locador es responsable de conservar el inmueble. Debe hacerse cargo de reparar el deterioro del inmueble originado por cualquier causa que no sea imputable al inquilino o inquilina.

Si el locador guarda silencio o se niega a realizar una reparación urgente, el inquilino o inquilina lo puede hacer por su cuenta y el locador debe pagarlas. Esto se aplica si pasan 24 horas corridas desde que el locador es notificado de la necesidad de hacer la reparación..

Si las reparaciones no son urgentes, el inquilino o inquilina debe intimar al locador para que las realice en un plazo de 10 días corridos. Si no las hace, el inquilino o inquilina puede hacerlas por su cuenta y el locador debe pagarlas.

Si no se puede usar el inmueble, se puede pedir la rescisión del contrato. También se puede dejar de pagar el alquiler por el tiempo que no pueda usarse el inmueble.

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Mejoras

La o el inquilino puede hacer mejoras en el inmueble siempre que el contrato no las prohíba expresamente.

El locador está obligado a pagar las mejoras si son mejoras para mantener el inmueble. Por ejemplo, arreglar un techo que filtra.

El dueño no está obligado a pagar las mejores si no son necesarias y fueron hechas por el inquilino o inquilina por una cuestión de comodidad o de lujo.

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Pago judicial

Si el locador de un inmueble se niega a cobrar el alquiler, el inquilino o inquilina debe intimarlo para que reciba el pago dentro de las 48 horas siguientes a que lo notifica.

En caso de silencio o negativa del locador, dentro de los 3 días hábiles siguientes el inquilino debe consignar judicialmente, es decir, entregar al juez el monto adeudado. En este caso los gastos y costas son a cargo del locador.

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Resolución anticipada

En la locación de inmuebles, el inquilino o inquilina puede terminar el contrato de forma anticipada. Para hacerlo, se deben cumplir estos requisitos:

• Si la decisión de terminar la locación se toma durante el primer año del contrato, se debe pagar como indemnización 1 mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble.
• Si la decisión de terminar la locación se toma luego de pasado 1 año de contrato, se debe pagar como indemnización 1 mes de alquiler.

1. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, si ya pasaron al menos 6 meses de contrato y la notificación al locador se hace con una anticipación de 3 meses o más, no corresponde pagar indemnización.
2. En el caso de embajadas, consulados, habitación con muebles con fines de turismo, guarda de cosas, predios feriales: se deben abonar 2 meses de alquiler en caso de rescisión anticipada.
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Renovación del contrato

• Dentro de los 3 últimos meses del contrato de alquiler, cualquiera de las partes puede convocar a la otra para acordar la renovación del contrato.
• Si el locador guarda silencio o se niega a llegar a un acuerdo y está debidamente notificado, el inquilino puede finalizar el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización.
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Intimación de pago y desalojo

Intimación de pago

Antes de iniciar el desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar al inquilino o inquilina para que pague la deuda en un plazo mínimo de 10 días y debe indicar el lugar de pago.

La intimación se hace al domicilio indicado por el inquilino o inquilina en el contrato. La notificación en ese domicilio se tiene por válida, aunque el inquilino o inquilina se niegue a recibirla.

Desalojo

El inquilino o inquilina debe devolver el inmueble si se cumplió el plazo de intimación para el pago o si finalizó el contrato de locación por cualquier motivo.Si no devuelve el inmueble, el locador puede iniciar la acción judicial de desalojo.

En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la entrega de las llaves.Pero si de todas formas se negara a recibir las llaves, el inquilino puede consignarlas judicialmente, es decir, entregárselas al juez. Los gastos y costas de esta acción judicial están a cargo del locador.

Si se consignan las llaves dentro de los 10 días hábiles siguientes a que se notificó al locador, no se debe pagar el alquiler correspondiente a esos días.

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Ajustes

No se aplica el ajuste monetario ni la indexación a los contratos de alquileres.

En los contratos de alquiler de inmuebles para vivienda el precio del alquiler se debe fijar como valor único, por períodos mensuales y solo se pueden realizar ajustes anuales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que puedan producir error.

Los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA). Podés consultar el índice aquí

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Comisión de las inmobiliarias

En el alquiler de inmuebles la intermediación solo puede estar a cargo de un profesional matriculado.

Si sólo interviene un corredor, todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario.Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos solo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo cliente.

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AFIP

Los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador en la AFIP, dentro del plazo y con los requisitos dispuestos por la AFIP. Ingresá aquí para conocer todo sobre el registro de los contratos de locación.

Si el locador no registra el contrato se le pueden aplicar las multas previstas en la ley 11.683.

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Métodos alternativos de solución de conflictos

El Estado debe fomentar ámbitos de mediación y arbitraje gratuitos o de bajo costo para la resolución de conflictos derivados de los alquileres.

En los casos de ejecución, el procedimiento de mediación prejudicial obligatoria es optativo para el reclamante. La otra parte no puede cuestionar la vía elegida por el reclamante.

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Texto completo de la norma

Código Civil y Comercial

Normas complementarias

Ley 27.551Resolución 376/2020 SSN

Nueva Ley de Alquileres – Ley Nº 27.551

• TIP NOTARIALNueva Ley de AlquileresLey  Nº 27.551
• Esta ley prevé un plazo mínimo de 3 años para los contratos de alquiler de inmueble cualquier a sea su destino (habitacional o comercial), si las partes establecen un plazo menor a éste se lo considera celebrado por el plazo mínimo legal de 3 años.
• Si el destino es habitacional (es decir para ser utilizado como vivienda):
• – no se puede exigir el pago de alquiler anticipado de más de un mes;
• – si se pidieron depósitos en garantía, deben ser devueltos al momento de restituir el inmueble;
• – queda expresamente prohibido la firma de pagarés o otros documentos.

Entre otras cosas, prevé las posibilidad de que el locatario realice las reparaciones urgentes, si pasaron 24 horas de que notificó al locador y no obtuvo respuestas. En el supuesto de reparaciones no urgentes el plazo se extiende a 10 días. El gasto que realizó el inquilino puede compensarse con los cánones locativos.

Las expensas ordinarias deben ser pagadas por el inquilino, y las expensas extraordinarias, cargas y contribuciones que graven el inmueble deben ser afrontados por el locador.

El contrato puede ser rescindido por el locatario antes del cumplimiento del plazo.  Si no ha transcurrido un año de la firma del contrato debe abonar una suma equivalente a 1 mes y medio de alquiler en concepto de indemnización y la suma de un mes si se rescinde después del primer año.

  En este punto, se agrega la posibilidad  en las locaciones destinadas a vivienda, de no pagar la indemnización si la  notificación se realiza con 3 meses o más de anticipación; en este supuesto se da ese beneficio ya que el propietario del inmueble tiene tiempo suficiente para volver a poner el inmueble en alquiler.

En contratos con inmuebles destinados a vivienda el precio del alquiler puede ser ajustado anualmente utilizando un índice que será elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central. 

Los contratos deben ser declarados por el locador ante la AFIP, está no es una obligación nueva pero ahora está expresamente contenida en la ley de alquileres que prevé sanciones en caso de  incumplimiento.

Nuevo modelo de contrato de alquiler con la última reforma de la LAU

Crea tu contrato de alquiler en idealista

La nueva ley de alquiler que entró en vigor el 5 de marzo de 2019 ha modificado parcialmente la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Después de que el Congreso tumbara la primera reforma en enero de ese año, el Gobierno de Pedro Sánchez volvió a intervenir el mercado de arrendamiento. 

Ahora los contratos de arrendamiento que se firmen deben basarse en la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) llevada a cabo por el Gobierno de Pedro Sánchez mediante el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo. Las principales características son las siguientes:

• Se amplia el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de tres (3) a cinco (5) años, y se ampliará la prórroga tácita de uno (1) a tres (3) años para personas físicas, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.
• En el caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica serán siete (7) años de contrato obligatoria y tres (3) de tácita.
• La subida de la renta anual estará ligada al IPC durante el tiempo que dure el contrato (5 años).
• Se limita a dos (2) meses de renta las garantías adicionales a la fianza (un mes), salvo que se trate de contratos de larga duración.
• Para poder resolver el contrato, una vez llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, y transcurridos como mínimo 5 años si el arrendador es persona física , o 7 años si fuera persona jurídica, el arrendador debe comunicar al inquilino, su voluntad de no renovarlo, con, al menos, cuatro (4) meses de antelación. Si es el inquilino el que quiere irse, debe avisar con dos (2) meses de antelación.
• En caso contrario, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el inquilino manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
• La potestad de recuperación de la vivienda por el propietario para resolver anticipadamente el contrato debe quedar recogida expresamente en el contrato – como que lo necesite para su vivienda habitual, de sus hijos o cónyuge si cambian las circunstancias familiares-.
• El comprador de una vivienda en alquiler debe respetar el contrato vigente, esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.
• Si hay acuerdo entre propietario e inquilino se podrán realizar obras de mejora de la vivienda sin necesidad de firmar un nuevo contrato.
• Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador, siempre que sea una persona jurídica.

Hacer un contrato de alquiler es complejo sin ayuda legal. En idealista te lo ponemos fácil: 

Crear tu propio contrato de alquiler en idealista

Qué dice la actual Ley de Alquileres que el Congreso busca modificar o derogar

• La norma en vigencia fue impulsada durante el gobierno de Mauricio Macri (Cambiemos) y sancionada en 2020, ya bajo la gestión de Alberto Fernández (Frente de Todos).
• Regula, entre otros aspectos, la forma y el plazo de actualización del monto del alquiler, la duración del contrato y las garantías. 
• Especialistas coinciden en afirmar que la ley produjo una retracción de la oferta y un anticipo de mayores costos por parte de los propietarios. Esta semana se comienzan a debatir en la Cámara de Diputados posibles cambios a la norma.

Última actualización: 23/6/2022.

La Ley 27.551, conocida como Ley de Alquileres, está vigente desde el 30 de junio de 2020. Para los especialistas, en estos 2 años la norma “destruyó el mercado”, porque generó una retracción de la oferta de inmuebles y un anticipo de mayores costos por parte de los propietarios. En cambio, una agrupación de locatarios, Inquilinos Agrupados, la defiende. 

A fines de marzo último, diputados nacionales del oficialismo y de la oposición llegaron a un acuerdo para empezar a debatir, a partir de abril, modificaciones a la ley actual o bien, directamente, su derogación. Tras varias semanas de deliberaciones en comisiones, el 22 de junio último el oficialismo y la oposición emitieron sendos dictámenes modificando la ley actual, al no llegar a consensuar un único texto para llevar al recinto.

En esta nota te contamos qué dice la actual Ley de Alquileres -respecto de contratos para vivienda, no comerciales ni de otro tipo-, que regula y establece obligaciones tanto para el propietario como para el inquilino, como la duración mínima del contrato, la forma y el plazo de actualización, y qué garantías se pueden presentar.

¿Cuánto tiempo como mínimo debe durar el contrato?

Antes de la sanción de esta norma, el plazo mínimo para un contrato de alquiler era de 2 años y ahora es de 3.

La ley dice que, “si carece de plazo expreso y determinado mayor”, el contrato “se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3) años”.

Además, a partir de la vigencia de esta ley los contratos deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP).

¿Cada cuánto debe actualizarse el monto del alquiler?

La norma señala que “el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales”, es decir que no se pueden realizar aumentos trimestrales ni semestrales. 

¿Cómo se actualiza el monto del alquiler?

Antes de la vigencia de esta norma no estaba establecida la manera de actualizar el monto del alquiler.

La ley introdujo una novedad: “Los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE)”, que es un índice salarial. Desde entonces, el Banco Central de la República Argentina (BCRA) publica todos los días dicha fórmula, llamada Índice de Contratos de Locación (ICL).

¿Qué garantías se pueden admitir?

La ley abrió un abanico de garantías posibles para que los contratos no se ciñan al aval de un propietario.

Dice que el inquilino debe proponer al propietario “al menos dos (2) de las siguientes garantías: a) Título de propiedad inmueble; b) Aval bancario; c) Seguro de caución; d) Garantía de fianza o fiador solidario; o e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente”. 

En caso de ser más de un inquilino, la ley dice que “deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos” y que el propietario del inmueble “no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación”, salvo el caso de que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a 10 veces.

¿Quién paga las expensas?

La ley reguló un aspecto sobre el cual no había nada escrito: que las expensas las debe pagar el inquilino pero sólo “aquellas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario”. Es decir que al inquilino no se lo puede cargar con el pago de expensas extraordinarias; por ejemplo, aquellas que llegan por obras en el edificio para el suministro de gas.

¿Qué pasa con el depósito de garantía que debe pagar el inquilino?

La ley dice que no pueden ser “por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler” y que, al finalizar el contrato, el propietario deberá devolver el depósito “mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler”.

¿Qué pasa cuando un inquilino quiere rescindir el contrato?

La ley dice que el contrato puede ser resuelto anticipadamente por el inquilino cuando la notificación al propietario “se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6) meses de contrato”, en cuyo caso “no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto”. La ley dice que si pasaron 6 meses de contrato, el inquilino debe “notificar en forma fehaciente su decisión” al propietario “con al menos un mes de anticipación”. 

Si se rescinde el contrato en el primer año del contrato, tiene que pagarle al propietario “en concepto de indemnización la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes, si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso”.

¿Qué espacios políticos apoyaron esta ley?

La ley -que consistió en modificaciones al Código Civil y Comercial– obtuvo la media sanción el 20 de noviembre de 2019, a 20 días de finalizar el gobierno de Mauricio Macri (Cambiemos).

El resultado fue 191 votos afirmativos 0 negativos y 24 abstenciones (con 41 ausentes).

De las 24 abstenciones, 18 fueron del PRO -bloque del que curiosamente surgió la iniciativa, de la mano del entonces diputado Daniel Lipovetzky-. 

En el Senado, la ley obtuvo sanción definitiva el 11 de junio de 2020, en plena cuarentena, bajo el gobierno de Alberto Fernández (Frente de Todos). El resultado fue 41 afirmativos, 0 negativos, 0 abstenciones y 31 ausentes.

Todos los votos afirmativos fueron del Frente de Todos y de sus aliados Alberto Weretilneck (Juntos Somos Río Negro) y Magdalena Solari Quintana (Misiones).

Ningún senador de Juntos por el Cambio participó de esta votación.

¿Por qué se busca modificar o derogar la actual ley?

Entre especialistas, corredores inmobiliarios y los propios legisladores nacionales -muchos de los cuales votaron a favor de la norma en vigor- (ver acá, acá y acá) hay consenso respecto de que la Ley de Alquileres debe ser reformada para modificar algunas regulaciones consideradas perniciosas para el mercado, tales como el plazo mínimo de los contratos (para bajarlo de 3 años a 2) y el método de actualización (dejar de lado el ICL y dejar que las partes lo decidan libremente, o bien que haya índice alternativos al ICL). 

Sostienen que la ley provocó consecuencias en un sentido opuesto al de su propósito, porque achicó la oferta de inmuebles en alquiler y, por ende, dificulta el acceso a la vivienda de los inquilinos, además de obligarlos a pagar aumentos que, sin el ICL, podrían haber sido menores.