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Cuando se produce la rescisión del contrato del local comercial antes de tiempo ¿se le puede reclamar al inquilino todo lo que queda de renta?

Lo que dice la ley sobre los arrendamientos de local de negocio: lo que diga el contrato

Se necesitan muchos años en un establecimiento para que el negocio se consolide. Por eso cuando se alquila un local se suele hacer por un cierto tiempo.

Así que se firma un contrato, por ejemplo, de 5 años. Pero a los 3 años, el inquilino se da cuenta que el negocio es insostenible, solo da pérdidas. O sencillamente ha visto otro local que es mucho más barato o está mejor situado.

Y el arrendatario se quiere marchar de donde está. ¿Puede hacerlo sin que le cueste un duro?

Pues va a ser que no.

Cuando firmó el contrato el inquilino se comprometía por escrito a estar en el local un periodo determinado de tiempo, o, lo que es lo mismo, a pagarle al propietario todas las rentas del plazo fijado. Todas.

Así que, si ahora el arrendatario decide la rescisión del contrato del local comercial antes de finalizar el plazo, hay que aplicar lo que diga el contrato. Y si no se recogió ninguna cláusula que regulara estos casos, el dueño del local puede reclamar lo que resta de contrato.

O al menos ese es el punto de partida conforme a lo que dice la ley. Pero no tan rápido. Antes de que le de un “soponcio” al arrendatario o el dueño del local se haga falsas esperanzas, sigue leyendo, porque en este tipo de casos se pueden dar dos situaciones

El propietario no acepta la rescisión del contrato del local comercial

El inquilino, le dice al propietario que se quiere marchar, pero este le deja muy claro que él no acepta su desistimiento unilateral del contrato y que le exige que lo cumpla íntegramente, como se comprometió en el contrato.

Pues siento decirte, amigo inquilino, para alegría del propietario, que en este caso sí que puede exigirte todas las rentas (STS 539/2017 de 3 de octubre y 481/2018 de 23 de julio)

Pero lo cierto es que no suele darse este caso. Porque cuando le dices al arrendador que te quieres marchar, lo normal es que este, aunque sea con cara de pocos amigos, acepte que te vas, que se termina el contrato y se ponga a buscar otros inquilinos.

Pues en este supuesto se podría entender tácitamente que ha aceptado tu resolución del contrato, y se aplicaría el siguiente punto.

Si el propietario acepta el desistimiento del arrendamiento, lo que ocurre en la práctica: el pago se suaviza

El propietario ha aceptado que se extinga el contrato, pero aún así quiere reclamarle al inquilino el resto de rentas ¿puede hacerlo? Como decía, la cuestión no es tan sencilla.

Y es que la ley que regula todas estas cuestiones (la Ley de Arrendamientos Urbanos) no dice nada al respecto de estos casos. Por eso se aplica el Código Civil y teóricamente, al inquilino le toca pagar todo lo que queda de alquiler.

• Pero lo cierto es que sí existe una regulación especifica para supuestos distintos, en concreto, para los arrendamientos de vivienda: se prohíbe pagar más de una renta por año que resta de contrato ( art 11 de la LAU)
• Esto ha llevado a los Jueces a poner un poco de orden en el asunto. Y lo que hacen es irse a un término medio moderando las cantidades que se reclaman (STS de 9 de abril de 2012)
• Enlace añadido por la extensión vLex
• Aunque no sea aplicable a los arrendamientos de local de negocio la prohibición antes mencionada, los Jueces la toman como referencia (dicho técnicamente, hacen una aplicación analógica) y les sirve para poner un límite a la cantidad a pagar:
• -Si que el inquilino se vaya del local le supone mucho perjuicio al propietario tendrá que pagarle una indemnización de 5 rentas por año que reste de contrato.
• -Si no es tan grave el desistimiento “solo” tendrá que pagarle una mensualidad por año restante.
• Y para valorar el perjuicio provocado al propietario se tiene en cuenta factores como el tiempo que restaba de contrato, el importe de las rentas o la dificultad para volver a alquilarlo.

Ojo, esta es la conclusión a la que ha llegado el Supremo en varias Sentencias. Pero como os digo, no existe un precepto que expresamente regule esta materia. lo cual supone que todo es relativo y que mañana mismo puede cambiar de criterio.

1. O que te encuentres que, pese a que el Supremo mantiene esta opinión, otros Juzgados (por ejemplo, el de Primera Instancia que va a conocer en primer lugar de tu caso) dicen que se aplica el Código Civil y que te toca “acuquinarlo” todo.
2. Porque te recuerdo que no hay artículo que para supuestos de local de negocio diga lo contrario.
3. Para terminar este punto, insisto en que el artículo 11 que he mencionado antes no es aplicable para se a los arrendamientos de local de negocio (otra cosa es que, como hemos visto, se aplique analógicamente)
4. Así que no le hagas caso al típico “cuñado sabelotodo” que te dice que no te preocupes, que en supuestos de arrendamiento de local de negocio, sí o sí, pasados 6 meses no te toca pagar un duro.

Cuándo se entiende que el propietario ha aceptado la rescisión del contrato del local comercial

• Pues, por lo que acabas de leer, aquí está el quid de la cuestión porque la película cambia mucho dependiendo de si se entiende que el arrendador dio por buena la resolución del contrato o no.
• Hay bastante Jurisprudencia que habla sobre la necesidad de que haya pruebas concluyentes para entender presente el consentimiento del dueño del local, y que, por ejemplo, un simple escrito de devolución de llaves no es suficiente (STS 571/2013 de 27 de septiembre o 597/11 de 20 de julio)
• Por otro lado, es bastante probable que si el propietario acepta que el inquilino se vaya y se pone a buscar a otro (alquilándolo nuevamente) se dé por buena en un Tribunal la resolución contractual por el propietario.

Para evitar problemas, si eres inquilino, te recomiendo que se recoja por escrito en el documento de entrega de llaves que el arrendador, aunque quiera reclamar el resto de rentas, da por extinguido el contrato de arrendamiento. Así no habrá ningún tipo de duda.

¿Y si se firmó una cláusula que obliga a pagar todo lo que resta? ¿o una penalización desorbitada?

Todo lo que he dicho hasta ahora es para los supuestos en los que no hay nada recogido en el contrato referente a un desistimiento o resolución anticipada del mismo.

Pero si existe una cláusula que regula estos casos hay que estar al contenido de la misma. Y si dice que tienes que pagar todas las rentas (o alguna penalización) pues te toca ir “aflojando la mosca”.

Solo para el caso de que la penalización fuera desorbitada la indemnización podría ser moderada por el Juez. Pero si se reduce a pagar todas las rentas que restan de contrato o una cantidad inferior, poco se va a poder hacer al respecto.

Y, de nuevo, que el “cuñado sabelotodo” no te diga que estas cláusulas no son aplicables porque van en contra de los derechos mínimos que la Ley de Arrendamientos Urbanos recoge para el arrendatario.

Como dije anteriormente, estos supuestos son aplicables únicamente para los arrendamientos de vivienda, no para los locales de negocio, que son supuestos distintos.

¿Qué ocurre si el propietario vuelve a alquiler el local de negocio?

1. Cuando se produce la rescisión del contrato del local comercial lo normal es que el propietario no pierda el tiempo, e inmediatamente vuelva a poner el local de negocio en alquiler.
2. Y es muy frecuente que, mientras el propietario está reclamando al último arrendatario lo que resta de contrato, aparezca un nuevo inquilino.

3. En ese caso, el arrendador no podría reclamarle nada porque se produciría lo que se llama un “enriquecimiento injusto”
4. Es decir, el propietario le estaría pidiendo al inquilino las cantidades que ha dejado de ingresar (las rentas pendientes hasta la finalización del contrato) cuando en realidad, al volver a alquilarlo, estaría obteniendo estas rentas de otras personas.

Dicho de otra manera, el propietario estaría ganando dinero por partida doble. Una “jugada” que la ley no permite. Por eso la reclamación que se pudiera hacer al inquilino está condicionada a que vuelva a alquilar o no el local de negocio.

Y por supuesto, el propietario tendría que demostrar que lo ha intentado. Porque si se pudiera demostrar que, una vez aceptada la resolución del contrato, el propietario se quedó de brazos cruzados sin hacer el más mínimo esfuerzo por volver a alquilarlo, el inquilino podría librarse de la indemnización

Ojo, si lo alquilara a una tercera persona por un precio menor (por ejemplo, porque el mercado del alquiler ha dado un bajón) si podría reclamarte la diferencia.

Otras alternativas al cierre del local de negocio

Si, como arrendatario, la camisa no te llega al cuello y no puedes pagar las rentas, existen otras alternativas a echar la persiana.

Son supuestos en los que se puede pedir una modificación del contrato, y en concreto, una bajada de rentas . Las explico con detalle en esta entrada. No dejes de leerla, porque son cuestiones de vital importancia

Esto permite al inquilino seguir con el arrendamiento, pero con unas condiciones más beneficiosas. Eso sí, son supuestos muy específicos de no fácil aplicación, pero que por ejemplo, se están aplicando tras la pandemia del coronavirus

Conclusión

• Ante una rescisión del contrato del local comercial, al inquilino le tocará pagar al propietario:
• -lo que diga el contrato si contenía una cláusula que regulaba este aspecto
• -si no había cláusula, todas las rentas que restaren si el propietario no acepta la resolución del contrato.
• -y si la acepta:
• +una renta por año restante si no hay consecuencias graves para el propietario
• +cinco rentas por año si hay perjuicios de mayor calado.
• Y todo condicionado a que vuelva o no a alquiler el local de negocio.

Este tipo de situaciones eran muy frecuentes, y, tras la pandemia del Covid 19, se han multiplicado los casos, dando lugar a nuevas resoluciones judiciales. Así que asesórate muy bien desde un primer momento. No dudes en consultarme.

ACLARACIÓN: esta entrada es válida para los contratos de arrendamiento a los que se le aplica la legislación vigente (arrendamiento de local de negocio suscritos a partir del 1 de enero de 1995). Si tu contrato es anterior, no dudes en consultarme por si la regulación fuera diferente.

ACLARACIÓN II: Medidas por el coronavirus COVID 19. Si no puedes hacer frente al pago de las rentas por la pandemia no dejes de leer esta entrada donde se explican las medidas que se han regulado para ayudar al inquilino.

Fuentes: foto de entrada, foto 1,

Finaliza el contrato de alquiler y los inquilinos no se van

Una vez llega la finalización del periodo de alquiler, si los inquilinos no quieren irse, bajo ningún concepto se deberá ir al inmueble para cambiar la cerradura.

El cambio de cerradura puede ser una primera idea pero no es una opción. Más allá de la rabieta, este acto podría tener un efecto muy negativo si queremos echar al inquilino finalizado contrato.

Lo que se recomienda hacer es tomar las medidas legales oportunas para que empiecen a tramitar un desahucio por finalización de contrato y así poder echar al inquilino que no se quiere ir.

Echar inquilino sin contrato alquiler: Podemos encontrarnos en otras situaciones que a primera vista pueden parecer más sencillas de solucionar como, por ejemplo, tener un alquiler sin contrato. Aunque el contrato de alquiler no se haya hecho por escrito, un contrato verbal es igualmente vinculante.

Otra situación posible es el desconocimiento de la duración de los contratos de arrendamiento según la legislación actual y con la actualización de la normativa.

El arrendador debe cumplir con una serie de obligaciones tanto si existe un contrato escrito del alquiler como si se trata de un alquiler sin contrato, es decir que se ha llegado a un acuerdo verbal.

Obligaciones del arrendador:

• Entrega del inmueble: en el momento de alquilar, se ha de entregar el inmueble en buenas condiciones de habitabilidad
• Pagos en metálico: en estos casos cuando se cobre la mensualidad se debe entregar un recibo
• Aviso anticipado: se debe dar aviso con al menos 30 días de antelación al inquilino si quiere finalizar el contrato, siempre y cuando no sea porque el inquilino está incumpliendo con sus obligaciones como arrendatario
• Derecho de tanteo: quiere decir que si el arrendador quiere vender la vivienda debe ofrecer primero al arrendatario la opción de comprarla y esperar 30 días a tener respuesta
• Subida del precio del alquiler: Normalmente se fijan las subidas en el contrato, de no ser así, se deben fijar las subidas según la Ley de Arrendamientos Urbanos de España

• Llegado el momento en el que finaliza el contrato o la prórroga del contrato de alquiler lo lógico es que el inquilino se marche del inmueble haciendo entrega de las llaves al arrendador.
• Puede suceder que la tarea de echar al inquilino finalizado el contrato no sea tan fácil porque no se quiera marchar y el inquilino no se va.
• Para hacer frente a esta situación se deben tomar las medidas legales oportunas y nunca adoptar medidas agresivas como amenazar verbalmente al inquilino, intimidarle o cambiar la cerradura de la entrada.
• El procedimiento cuando un inquilino sin contrato que no se quiere ir, es el mismo que para un inquilino con contrato y en ambos casos se debe recurrir al desahucio en el caso de que el arrendatario no quiera marcharse del inmueble.

1. Echar al inquilino es una situación límite cuando finaliza el contrato y no se llega a un acuerdo de renovación entre las partes.
2. Si el inquilino no muestra su voluntad para entregar el inmueble recomendamos contratar a un abogado para que tramite el desahucio ya que es la única solución que existe sin incurrir en delito por parte del arrendador.
3. El abogado redactará y presentará la demanda de desahucio adjuntando la siguiente documentación:

• Poder para pleita: para que el abogado pueda actuar en nuestro nombre
• Contrato de arrendamiento: el contrato que se firmó con el arrendatario si no se hizo un contrato verbal de arrendamiento
• Notificaciones: se adjuntarán todas las notificaciones y requerimientos que se hayan realizado al inquilino previamente
• Escrituras del inmueble

• Una vez se presente toda la documentación junto a la demanda de desahucio, el inquilino en el plazo de un mes recibirá una notificación del Decreto por el que queda admitida dicha demanda, en la que constará la fecha establecida para el juicio y el día en que el inquilino deberá abandonar el inmueble para que tome posesión el arrendatario.
• El inquilino por su parte se puede oponer a la demanda de desahucio, pero el juicio se celebrará igualmente y se dictará sentencia.
• De esta manera se da por finalizado el proceso de desahucio y las costas del juicio irán a cargo del inquilino.
• Siempre sugerimos revisar algunos aspectos importantes a valorar antes de firmar un contrato de alquiler, ya seas inquilino o principalmente propietario para evitar esta desagradable situación.

Devolución de fianza de alquiler si te vas antes del año -canalHOGAR

4 min Si tienes una vivienda que estás pensando en alquilar, quizás te preocupen algunos temas como por ejemplo, ¿qué hacer con la fianza si los inquilinos dejan el piso en menos de un año? La devolución de la fianza es siempre automática o depende de las circunstancias?

En realidad, la mayoría de situaciones están contempladas y definidas en la ley y no debes preocuparte más que por seguir unos sencillos criterios.

Y es que hay ocasiones, por determinas circunstancias que escapan de nuestro control, en que nos encontramos con que el inquilino que ocupa nuestra casa en régimen de alquiler se ve obligado a abandonarla antes de cumplir el periodo establecido en el contrato.

Ante este hecho, ¿Cómo debemos actuar? Te explicamos qué hacer con la fianza si los inquilinos dejan el piso en menos de un año.

La ley permite abandonar la vivienda antes de un año si hay motivo justificado

Por norma general, cuando se realiza un contrato de alquiler entre propietario e inquilino, el periodo que se marca suele ser de un año para que ambas partes se comprometan a cumplirlo. Pero por determinadas causas justificadas, el inquilino puede rescindir el contrato y abandonar la vivienda antes de la fecha fijada.

Sin embargo, según la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), también el arrendatario tiene derecho a dar por finalizado el contrato de alquiler una vez transcurridos los 6 primeros meses. La penalización por este cese se debe recoger expresamente en el contrato.

En cualquier caso, el inquilino debe avisar con un plazo mínimo de 30 días de antelación antes de la fecha en la que abandonará el piso para que el propietario pueda tener cierto margen de tiempo para reaccionar y buscar a otros arrendatarios.

Para avisar de la marcha de la vivienda, el inquilino debe elaborar un documento donde se comunique la fecha de aviso y de abandono de la casa, así como las causas que le llevan a dicho hecho. Deberá ir firmado por el propietario y en el caso de no coincidir con él, se puede enviar por correo certificado para que conste legalmente.

Entre las causas por las que se puede abandonar el piso encontramos:

• Por incumplimiento de las condiciones del piso por parte del casero, siempre que estén reflejadas en el contrato. Por ello es fundamental que todo lo acordado quede reflejado en el mismo.
• Por traslado a otra localidad, comunidad autónoma o país, ya sea por trabajo, por muerte de un familiar o por cualquier otra causa de fuerza mayor.

¿Qué hace el propietario con la fianza de alquiler?

En condiciones normales, el arrendador está obligado a devolver la fianza al arrendatario justo en el momento de la devolución de las llaves y después de haber comprobado que el piso se encuentra en perfectas condiciones, así como que todos los gastos de luz, agua, etc., están saldados.

Pero en el caso de que el inquilino abandone la vivienda antes de tiempo, se deberá llegar a un acuerdo por ambas partes si este hecho no estuviera reflejado en el contrato.

El arrendatario deberá exponer claramente sus motivos y buscar una solución amistosa con el arrendador.

En cualquier caso, el propietario puede reclamar una indemnización por incumplimiento y quedarse con la fianza si no existen causas justificadas.

Además de saber qué hacer con la fianza si los inquilinos dejan el piso en menos de un año, también es recomendable contar con un Seguro de Hogar MAPFRE para hacer frente a muchos daños que sucedan en la vivienda, como fugas de agua, rotura de fregadero, cristales, etc.

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Ley de arriendo

¿Es necesario escribir el contrato? La legislación chilena no obliga a escribir el contrato. Sin embargo, es aconsejable que quede por escrito, en especial para evitar los conflictos y probar ante tribunales los incumplimientos.

Un contrato ante notario, puede contener el valor de la renta, la forma de reajuste, la duración del contrato y en general cualquier otra cláusula que ambas partes acuerden. Puede también incorporar el inventario de los bienes que componen la propiedad.

¿Cómo se denomina a las partes que celebran el contrato? Arrendador: es la persona que es propietaria del predio o inmueble.

Arrendatario: la persona que hará uso de la propiedad.

¿Qué tipos de contratos existen? Existen contratos, temporales pactados mes a mes, contratos indefinidos sin fecha de término y contratos a plazo fijo, en que se establece una fecha para el término del arrendamiento.

¿Qué es el desahucio del contrato? En general, es recomendable que el contrato señale la fecha de término y las condiciones de renovación.

El desahucio consiste en que uno de los contratantes del arriendo comunica anticipadamente al otro su intención de poner fin al contrato.

¿Cómo puede hacer efectivo el desahucio el arrendador en los casos de los contratos pactados mes a mes y de duración indefinida? En estos casos, el desahucio dado por el arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un notario. El plazo para el desahucio es de dos meses, plazo que se cuenta desde su notificación, y se aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble. Dicho plazo más el aumento no podrá exceder, en total, de seis meses.

El arrendatario una vez que se le comunica la decisión unilateral del arrendador puede restituir el bien raíz antes de que termine el plazo y sólo tiene obligación de pagar la renta hasta el día en que se va del inmueble.

¿Cómo opera el desahucio en los contratos de arriendo a plazo fijo? Si es un contrato por un plazo fijo no superior a un año, y el arrendador quiere terminarlo antes, sólo puede hacerlo judicialmente, mediante una demanda. El arrendatario tiene un plazo de dos meses para dejar el inmueble, desde que se le notifica la acción judicial y debe pagar sólo hasta el día en que deje el inmueble.

¿Puede el arrendatario subarrendar? En los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a la habitación con plazo fijo superior a un año, se entenderá siempre implícita la facultad del arrendatario de subarrendar, salvo estipulación en contrario en el mismo contrato.

¿Hasta qué momento debe pagar arriendo el arrendatario? Debe pagar la renta y los gastos comunes si los hubiera hasta que efectúe la restitución del inmueble.

¿Qué tribunal es competente para tramitar los juicios por arriendo? Los procedimientos se llevan ante los juzgados civiles o juzgados de letras de competencia común.

Estos tribunales ven las siguientes materias: desahucio del contrato, terminación del arrendamiento, restitución de la propiedad por expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo, restitución de la propiedad por extinción del derecho del arrendador, indemnización de perjuicios que intente el arrendador o el arrendatario, y otros casos que se refieren a las demás cuestiones derivadas de estos contratos.

¿Qué sucede con los servicios básicos mientras esté en tramitación el juicio? En los casos de juicio por rentas impagas, se puede notificar a las empresas de servicios para que el demandado sea responsable de dichas deudas, y evitar otros perjuicios al propietario.

¿Puede un juez ordenar la restitución anticipada de un inmueble? Lo puede hacer si lo solicita el demandante.

El magistrado puede ordenar la restitución anticipada del inmueble y el lanzamiento del arrendatario demandado, con auxilio de la fuerza pública si fuese necesario.

Se requiere que el arrendador demande la terminación del contrato y la restitución del bien, por haberse destruido parcialmente o haber quedado inutilizado para su uso como consecuencia de la acción u omisión del arrendatario en su cuidado.

El arrendador debe acreditar la existencia de una presunción grave de que se produjo el daño al inmueble, con los antecedentes presentados junto a la demanda y aquellos expuestos en la audiencia.

¿El juez puede exigir una garantía al demandante? El juez podrá exigir caución al demandante (garantía monetaria) con cargo a la cual se indemnizará al demandado de los perjuicios sufridos con el lanzamiento, si es que la sentencia definitiva del juicio no lo condena a su restitución.

¿Cómo se acredita que el inmueble fue arrendado? Los contratos que consten por escrito deben tener las firmas de las partes autorizadas por un notario público. Estos contratos autorizados ante notario constituirán un antecedente suficiente para ejercer la demanda monitoria de cobro.

Si no hay contrato escrito se presumirá que la renta es el monto consignado en los depósitos o documentos de pago por al menos tres meses consecutivos. Si no hay tales documentos, se presumirá que la renta es la que declare el arrendatario.

¿Qué pasa si el juez acoge la demanda? Si el juez estima que la demanda cumple con todos los requisitos acogerá la demanda y ordenará que se requiera de pago al deudor. Le dará un plazo de diez días corrido para que cumpla con su obligación de pagar los arriendos adeudados y las cuentas, más los intereses y costas.

El juez establecerá en la resolución que si el deudor no paga, no comparece o no se opone a la demanda, se le tendrá por condenado al pago de la obligación reclamada y dispondrá su lanzamiento y el de los otros ocupantes del inmueble en el plazo no superior a 10 días desde que la resolución se encuentre firme (sin recursos judiciales pendientes).

Si el arrendatario paga y da satisfacción total a la deuda, incluidos intereses y costas se termina el juicio. Si el pago fuere parcial, se seguirá adelante el procedimiento por la parte de adeudada.

Descargar ficha

• Ley Nº 18.101
• Ley General de Urbanismo y Construcciones

• Compra en verde de una vivienda
• Demanda por deuda de arriendo

• Ministerio de Vivienda
• Ministerio de Justicia

Nota: La información aquí contenida es un material de referencia para entender el funcionamiento de las leyes. En ningún caso debe ser considerada como la ley en sí, doctrina, argumento legal ni sustituto de un abogado.

Desahucio del inquilino por finalización del contrato

• El desahucio es una herramienta que el sistema judicial pone a disposición de los propietarios de inmuebles dados en arrendamiento para que puedan solicitar al Estado la devolución de su inmueble cuando el inquilino no quiere devolver al propietario la posesión.
• Además del desahucio del inquilino por finalización del contrato, existen otros muchos motivos por los que el propietario puede solicitar auxilio al Estado a través del proceso de desahucio.
• Entre ellos, los más frecuentes son:

Cuándo finaliza o termina el contrato de alquiler

Para saber cuándo finaliza el contrato de arrendamiento es necesario conocer el concepto de «prórroga» y el de «tacita reconducción» y, además, hay que tener en cuenta la fecha de la firma del contrato y el destino (vivienda o uso distinto de vivienda).

La prórroga

La prórroga es una posibilidad concedida a las partes (arrendador e inquilino) por la ley de arrendamientos urbanos (LAU) para que los contratos de vivienda y de uso distinto a vivienda continúen sus efectos más allá de la fecha de finalización pactada.

Las prórrogas pueden ser distintas en función del tipo de contrato de arrendamiento del que estemos hablando.

Contratos de arrendamiento de vivienda habitual

1. En estos casos la ley permite la prórroga legal obligatoria, que supone que el contrato se extenderá hasta el quinto año (desde su entrada en vigor) si así lo desea el inquilino (ojo, dependiendo de la fecha de celebración del contrato esos cinco años pueden ser tres, así que la fecha de celebración del contrato afecta en la duración de la prórroga)
2. Por otro lado, también existe la prórroga legal necesaria, que supone que el contrato dure tres años más tras llegar su fecha de vencimiento o de la prórroga obligatoria (es decir tres años más después de los cinco primeros años), siempre que ambas partes estén de acuerdo en ello (y aquí también hay que tener presente que dependiendo de la fecha de celebración del contrato esos tres años pueden ser solo uno).
3. Una vez terminada la prórroga necesaria, es posible que entren en juego las llamadas prórrogas contractuales, llamada así porque las partes la han acordado en el contrato voluntariamente.
4. El mecanismo habitual para que entren en juego las prórrogas es continuar con la relación una vez que ha llegado la fecha de finalización del contrato, es decir, no hacer nada cuando llega el vencimiento.

Contratos de arrendamiento de uso distinto a vivienda (locales, …)

• En estos casos (contratos de locales, de vivienda por temporada, etc) la ley no impone prórrogas, pero pueden establecer el arrendador y el inquilino en el contrato de arrendamiento prórrogas contractuales, es decir, pactadas entre ellos y plasmadas en el contrato.
• Llegada la fecha de vencimiento, si las partes no mencionan nada al respecto, el contrato se prorroga automáticamente.
• De este modo, unas semanas antes de la finalización del contrato el arrendador tendrá que tener en cuenta las posibles prórrogas antes de instar el desahucio por finalización del plazo del contrato.

Tácita reconducción

Cuando llega la fecha de finalización del contrato o cuando finalizan las posibles prórrogas, entra en escena otra figura que tiene mucho que decir en esta materia. Se trata de la «tácita reconducción«.

Cuando termina un contrato (o una prórroga), alguna de las partes tiene que manifestar a la otra que no quiere seguir con la relación contractual y, además, debe hacerlo dentro de los quince días siguientes a la finalización del contrato (o de la prórroga).

En caso de no producirse esta comunicación, nace automáticamente un nuevo contrato de arrendamiento por tácita reconducción, es decir, por haberlo deseado las partes de forma tácita (gracias a su silencio en esos quince días). Excepto que las partes hubieran renunciado en el contrato a la tácita reconducción, en cuyo caso el contrato termina cuando llega su vencimiento (o el de la correspondiente prórroga).

La consecuencia inmediata de la tácita reconducción es que el arrendador no podrá instar el desahucio del inquilino por finalización del contrato, pues éste tiene derecho a continuar en el inmueble durante algún tiempo más.

¿Y cuánto tiempo más?. ¿Cuándo termina este nuevo contrato?. Al mes o al año de haber nacido este nuevo contrato, en función de si en el contrato original la renta estaba establecida en forma mensual o anual.

1. Por lo demás, el nuevo contrato que ha nacido por tácita reconducción tiene las mismas cláusulas que tenía el primitivo, excepto en materia de duración, tal y como acabamos de ver.
2. Si quieres abundar más en materia de tácita reconducción (regulada en el artículo 1566 del código civil) te invito a leer mi post Tácita reconducción en el alquiler
3. Cabe señalar que para no tener que estar pendiente de estos plazos, se puede establecer en el contrato primitivo una renuncia del inquilino a la tácita reconducción, en cuyo caso al terminar el contrato o la prórroga correspondiente podrá el arrendador solicitar el desahucio si el inquilino no ha devuelto el inmueble a la finalización del contrato.

Ya ha finalizado el contrato… y ahora qué?

Una vez que ha finalizado el contrato inicial o sus prórrogas, o una vez que ha finalizado el nuevo contrato nacido por tácita reconducción, en su caso, es el momento en que el arrendador puede instar el desahucio por finalización del plazo si el inquilino no ha devuelto la posesión del inmueble.

Qué hacer antes de iniciar el proceso de desahucio?

Inicialmente cabe señalar que el tipo de juicio que se va a utilizar en este tipo de desahucio, es el juicio verbal, dado que así lo establece el artículo 250.1.1° de la ley de enjuiciamiento civil (LEC). Se trata, por tanto, del mismo procedimiento que el utilizado para desahuciar al inquilino en los casos de impago de rentas de alquiler.

Con posterioridad puede enviarse un requerimiento fehaciente al ex-inquilino (burofax), aunque no es obligatorio hacerlo.

Lo que se desaconseja es acceder al inmueble o cambiar la cerradura sin haberse realizado la entrega de llaves, es decir, sin que el inquilino haya devuelto la posesión del inmueble.

El proceso de desahucio

El proceso se va a iniciar con la presentación de la demanda de desahucio. Junto a ella, habrá que presentar una serie de documentos:

• Contrato de arrendamiento
• Notificaciones y requerimientos que se han realizado previamente al inquilino
• Copia de las escrituras de propiedad del inmueble.

• Unos treinta días después de la presentación de la demanda, el ex-inquilino recibe una notificación del Decreto por el que queda admitida la demanda.
• En ese mismo Decreto se fija la fecha del juicio y la del lanzamiento, es decir, el día en que se despojará al ex-inquilino de la posesión del inmueble).
• Si el ex-inquilino se opone a la demanda se celebrará juicio y el proceso terminará en Sentencia.

En los demás casos, el proceso terminará con decreto. En este decreto se da por finalizado el proceso de desahucio y se imponen las costas, en su caso, al ex-inquilino.

El lanzamiento

1. Tras la resolución (Sentencia o Decreto) habrá que ejecutar lo que ha establecido el juzgado, es decir, si el ex-inquilino no se ha ido voluntariamente hasta ese momento, entonces habrá que desalojarle por la fuerza.
2. Es lo que llamamos lanzamiento.

3. El desalojo puede ser voluntario (mediante entrega de llaves por el ex-inquilino) o forzosa (siendo necesario el auxilio de un cerrajero para acceder al inmueble en muchas ocasiones).

4. La Comisión Judicial levantará Acta de lo sucedido durante el lanzamiento, así como del estado de conservación del inmueble, y así si hay daños el arrendador podrá reclamarlos a su ex-inquilino.
5. Y tu contrato…¿está a punto de terminar?

¿Está en tácita reconducción?.

Preaviso del arrendador al arrendatario en el contrato de alquiler

Cuando firmas un contrato de alquiler es fundamental respetar las cláusulas y saber en qué momento hay que avisar de la finalización del contrato.

Tras la última ley de arrendamientos urbanos, los plazos para que el propietario avise al inquilino se han limitado y solo se permite en ciertas circunstancias.

En el artículo de hoy hablaremos del preaviso del arrendador al arrendatario en el alquiler de casas.

Contrato de alquiler en la Ley de Arrendamientos Urbanos

El año en el que se ha firmado el contrato es muy importante, ya que la regulación no será la misma. Si el alquiler es anterior al 6 de marzo de 2019, la duración del contrato es de 3 años con posibilidad de prórrogas, pero si es posterior a esa fecha ya se alarga a 5 años si es un particular y en el caso de que sea una sociedad llegan hasta los 7 años.

Además, una vez pasado este tiempo, se renovará el contrato de alquiler automáticamente de forma anual hasta un máximo de 3 años. Una vez han pasado los ocho años (5+3 de prórroga), si tanto propietario como inquilino quieren seguir con el contrato de alquiler, tendrán que firmar uno nuevo

Lectura recomendada:  Alquiler sin contrato: ¿cuáles son los riesgos?

Preaviso del arrendatario al arrendador

El inquilino puede rescindir del contrato de arrendamiento en cualquier momento, una vez pasados los 6 primeros meses y dando un preaviso de 30 días al propietario.

Si el inquilino quiere irse del inmueble antes de los 6 meses, tendrá que pagar la penalización estipulada en el contrato, que acostumbra a ser perder la fianza o incluso pagar los meses restantes para llegar a los 6 meses.

Otra forma en la que el inquilino puede rescindir del contrato es esperar a que finalicen los 5 años y avisar al propietario de que no va a querer renovar el alquiler.

Preaviso del arrendador al arrendatario

A diferencia del inquilino, para el propietario es algo más complicado rescindir del contrato de arrendamiento. Solo tiene dos vías.

• Esperar a los 5 años. Una vía es esperar a terminar el contrato, avisando con unos meses de antelación al inquilino.
• Causa justificada. El propietario puede rescindir antes del contrato en caso de fuerza mayor una vez pasado un año desde el inicio del arrendamiento. Solo podrá hacerlo si él o un familiar de primer grado necesite la vivienda para vivir ahí. Pero, tendrá que avisar con dos meses de antelación al inquilino para que tenga margen para buscar un nuevo sitio para vivir y pueda hacer la mudanza.

Además de las dos vías que hemos visto, también hay otras causas que permiten al propietario finalizar el alquiler antes de la fecha, ya que se consideraría incumplimiento de contrato por parte del inquilino:

• Impago de la renta.
• Si no está residiendo la persona que ha firmado el alquiler (subarrendamiento).
• Daños en la propiedad.
• Obras o reformas que no tengan el consentimiento del propietario.
• Si el inquilino no está usando el inmueble como residencia habitual (p.ej. usa el espacio para oficinas).
• Si el inquilino está causando problemas o conflictos con los vecinos.

En estos casos, el propietario tendría derecho a terminar el contrato de arrendamiento por incumplimiento.

¿Cómo hay que dar el preaviso?

Este es un punto muy importante, hay que avisar correctamente, ya seas inquilino o propietario, para que no haya problemas. Tanto si es el arrendador como el arrendatario quién da el preaviso, tendrán que cerciorarse que la otra parte lo ha recibido, lo mejor es hacerlo a través de un burofax o por correo electrónico.

Además, tras la nueva ley de arrendamientos urbanos, los propietarios tendrán que dar el preaviso a los inquilinos con 4 meses de margen y 2 meses si es por causa de fuerza mayor.

En cuánto al inquilino, tendrá que avisar con 2 meses de antelación a la finalización del contrato. En caso de que quiera terminar antes con el contrato, tendrá que avisar con 30 días de antelación.

¿Finalizado el contrato, cuando se devuelve la fianza?

El plazo estipulado para que el propietario devuelva la fianza al inquilino es de 30 días a partir de la fecha de finalización del contrato y entrega de llaves. Es importante que antes de efectuar la devolución de la fianza del alquiler comprobar el estado de la vivienda después del arrendamiento para cerciorarse de que todo está correcto.

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