El responsable de los danos por filtraciones es el arrendatario

Hay una duda muy común entre las personas que viven en alquiler: ¿quién paga los arreglos de una casa arrendada? Es lógico, el tiempo no perdona. Sin importar todos los cuidados que se tengan, con el avance del calendario se comienzan a deteriorar algunos espacios. 

Si se trata de pequeños detalles, puede que no sea un gran inconveniente para el arrendador cubrir estos costos; pero ¿qué pasa si la reparación implica un gasto mayor? En estos casos es conveniente conocer los derechos y deberes de las personas que viven en alquiler. Acompáñanos a repasar los puntos más importantes con relación a este tema. 

¿Quién paga los arreglos de una casa arrendada?

El Código Civil establece que es responsabilidad del arrendador hacer “todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas”. Es decir, que los daños provocados por el uso de los inquilinos deben ser reparados por los mismos. 

Entre los ejemplos de reparaciones locativas, este documento menciona: el descalabro de paredes o cercas, albañales y acequias y rotura de cristales. Asimismo, si se produce un daño de otro tipo por negligencia, también debe hacerse responsable el arrendatario. 

En el caso de que sean daños locativos, pero provengan de hechos de causa mayor, eventos fortuitos o hayan sucedido como consecuencia de la mala calidad de los objetos, será el propietario el responsable de los arreglos. Sin embargo, es importante conocer que el propio Código Civil aclara que “las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones”. 

Así que la mejor forma de conocer con exactitud quién paga los arreglos de una casa arrendada, es revisar el contrato firmado. Entre las responsabilidades, se suele especificar cuales reparaciones corren por cuenta del arrendatario y cuales por parte de los inquilinos. 

Otros deberes del arrendatario

Además de las reparaciones locativas, el arrendador tiene otra serie de responsabilidades. En el contrato se especifican algunos, como por ejemplo la fecha tope para el pago y las condiciones para poner fin al contrato. 

Asimismo, el Código Civil establece otras responsabilidades, tales como: 

  • No ceder el arriendo o subarrendar. 
  • Restituir la propiedad al término del contrato en el mismo estado en que la recibió. 
  • Velar por sus actos, el de su familia y el de otros dependientes.
  • Usar la propiedad según la naturaleza del contrato. 

Derechos del arrendatario

Además de tener claras las responsabilidades, es importante conocer los derechos que establece el código civil: 

  • El propietario no puede realizar obras o trabajos que perturben la tranquilidad de los inquilinos en el lugar arrendado. 
  • En el caso de que el propietario deba hacer una reparación impostergable y perturbadora, el arrendatario tiene derecho a una indemnización. 
  • El arrendatario tiene derecho a rescindir el contrato, si el mal estado de la propiedad arrendada impide su uso. 
  • Si el arrendatario realiza una reparación indispensable (no locativa), tiene derecho a un reembolso por parte del propietario, siempre y cuando lo haya notificado. 
  • En los casos en los cuales se debe una indemnización al arrendatario, no pueden privarlo del lugar arrendado. 

Tipos de reparaciones: locativas y no locativas

Vamos a revisar en profundidad los tipos de arreglos que existen según lo que estipula la ley:

Reparaciones locativas

Las reparaciones locativas se refieren a todos los arreglos que tienen como finalidad mantener el inmueble en condiciones adecuadas, pero no afectan su estructura, distribución o características generales. Pintar las paredes, limpiar alfombras o cambiar las ampolletas son ejemplos claros de este tipo de arreglos.

El responsable de los danos por filtraciones es el arrendatario

Reparaciones no locativas

Las reparaciones no locativas son todas aquellas que no tienen como objetivo el mantenimiento, sino que más bien buscan agregar características adicionales al espacio. Levantar una pared nueva, cambiar de ubicación una escalera o construir una barra para bebidas entrarían en la categoría de reparaciones no locativas.

El responsable de los danos por filtraciones es el arrendatario

La vida en comunidad

Como último punto a mencionar, se debe resaltar la importancia de cumplir además con las normas establecidas en cada comunidad.

En el caso de departamentos y casas en condominio, entran en juego por ejemplo los gastos comunes, los cuales la mayoría de las veces corren por cuenta del arrendatario.

 Para conocer más sobre esta responsabilidad, puedes revisar: ¿Es una tarea fácil vivir en una comunidad inmobiliaria?

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El inquilino, responsable de las fugas de agua frente al vecino por no avisar al propietario

El responsable de los danos por filtraciones es el arrendatarioDREAMSTIME EXPANSION

En los pisos alquilados es habitual que se generen controversias entre inquilino y arrendador en torno a quien debe asumir la reparación o el cambio de algún bien que está en el inmueble.

Respecto a las fugas de agua en el piso, el Tribunal Supremo ha atribuido la responsabilidad al inquilino en una sentencia del 15 de abril de 2021. En ella considera que la persona que habita el piso debe hacer frente a esa situación, puesto que no comunicó esta deficiencia a la propiedad de la vivienda.

Tras el recurso de la compañía aseguradora del vecino afectado, el TS asegura que el propietario no puede ser quien se responsabilice de estos daños porque no era conocedor de la fuga de agua.

Aun así, se trata de un caso excepcional, pues el propietario es quien debe hacer frente a aquellos daños que afecten a una parte o la totalidad de la vivienda si se han producido por no realizar las reparaciones o acciones correspondientes.

Así lo refleja el artículo 1907 del Código Civil, que por el contrario no prevé los daños por filtraciones de agua y por tanto exime de responsabilidad al arrendador.

Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, señala que el Alto Tribunal contempla que los daños originados por el agua deberían reconducirse basándose en el artículo 1902 del Código Civil. Los hechos explicados le otorgan la responsabilidad al inquilino porque el propietario no era quien habitaba el inmueble, tal como recoge el artículo 1910.

Estado de la vivienda alquilada

Por norma general, tal como recuerda Salcedo, un piso debe tener la cédula de habitabilidad que acredite que el inmueble tiene las condiciones y puede ser habitado. Las reparaciones le corresponden a la propiedad, siempre y cuando no se trate de algún daño responsabilidad del inquilino, que sería el encargado de resolver el escenario planteado.

El socio de Ático Jurídico añade que “no en vano, por el contrato de arrendamiento el inquilino se obliga a usar el piso como un diligente padre de familia. Y a destinarlo al uso pactado.

Pues de lo contrario podrá el arrendador resolver el arriendo. También deberá el arrendatario soportar las reparaciones que no puedan demorarse y deba acometer la propiedad.

Así como devolver el inmueble en el mismo estado en que se le entregó, una vez expire el alquiler”.

Quién se hace cargo de los daños en la vivienda

Los daños que se generen en el piso alquilado a causa de la actividad de los habitantes serán responsabilidad del inquilino. Sin embargo, podría no ser así si el inquilino puede demostrar que ni él ni sus convivientes han provocado los desperfectos, tal como admiten los artículos 1563 y 1565 del Código Civil.

Si el inquilino ha hecho un buen uso y ha mantenido debidamente la vivienda ajustándose a los requisitos del contrato, no será en ningún caso el responsable del desgaste ni de los deterioros del inmueble que causa el paso del tiempo.

Alguna reparación menor si podría atribuirse al arrendatario, pero el desgaste debería demostrarse que se puede imputar al inquilino.

En el caso de que el inquilino no comunique al propietario algún daño en el piso y se agrave considerablemente, sí se podrá imputar al inquilino la reparación de conservación.

Si los desperfectos los ha ocasionado un tercero, es decir, un vecino, el inquilino debe comunicárselo al propietario cuanto antes y hacerle saber cuáles son las reparaciones que deben hacerse en el piso.

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Tal como prevé el artículo 1907, los daños que resulten de la ruina de todo o parte del inmueble serán responsabilidad del propietario siempre y cuando se produzcan por no haber efectuado las reparaciones necesarias.

Sobre esta situación, Salcedo comenta que “Solo queda exento de responsabilidad si consigue probar que la ruina se produjo por otros motivos, es decir, por defectos de construcción imputables a terceros, la intervención de un factor externo ajeno a su control, la existencia de fuerza mayor, etc.”

Al producirse este tipo de escenarios es fundamental revisar los acuerdos que incluye el contrato de arrendamiento, pues el documento es quien regula las controversias que puedan producirse y las partes deben ajustarse a él mientras no se vulnere la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Más información en idealista/news.

Fuga de agua en un piso alquilado: ¿Quién responde frente al vecino perjudicado?

El agua es con frecuencia la causante de la mayor parte de los siniestros que suelen producirse en un inmueble. Ya sea por una fuga de agua, a consecuencia de un escape o rotura de las tuberías, o por un descuido.

Es posible que los daños afecten únicamente a la vivienda siniestrada o generen también perjuicios a terceros. En todo caso, si la vivienda donde el siniestro tiene su origen está arrendada pueden surgir dudas acerca del posible responsable.

El Tribunal Supremo ha clarificado recientemente si frente al vecino perjudicado responde el casero o su inquilino. (Publicado en Idealista)

ESTADO DEL PISO ALQUILADO Y SU CONSERVACIÓN

Para poder alquilar un inmueble y destinarlo a vivienda es necesario que disponga de cédula de habitabilidad. Con ello, se acredita que reúne las condiciones mínimas para ser habitado.

Durante el arriendo el propietario realizará a su cargo todas las reparaciones que resulten necesarias, al objeto de que el inmueble pueda servir al uso al que ha sido destinado. Ello, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario.

En ese caso, será éste el que deberá reparar los desperfectos que ocasione.

No en vano, por el contrato de arrendamiento el inquilino se obliga a usar el piso como un diligente padre de familia. Y a destinarlo al uso pactado.

De lo contrario podrá el arrendador resolver el arriendo. También deberá el arrendatario soportar las reparaciones que no puedan demorarse y deba acometer la propiedad.

Así como devolver el inmueble en el mismo estado en que se le entregó, una vez expire el alquiler.

El responsable de los danos por filtraciones es el arrendatario

DE LOS DAÑOS OCASIONADOS EN UNA VIVIENDA ALQUILADA

El inquilino es en principio responsable del deterioro y daños que pueda sufrir la vivienda arrendada. Ello, cuando se produzcan por culpa suya o de los familiares con los que conviva.

Se trata de un presunción que admite prueba en contrario y viene recogida en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil.

La presunción se destruirá cuando el arrendatario pueda demostrar que los desperfectos en el inmueble no son imputables a él, ni a su familia.

De los daños que pueda ocasionar un tercero en la vivienda arrendada, deberá el inquilino informar al dueño lo antes posible. También el arrendatario deberá poner en conocimiento del propietario, todas las reparaciones que sea necesario realizar en la vivienda. De no hacerlo, el inquilino será responsable de los daños y perjuicios que, por su negligencia, se pudieran generar al propietario.

El propietario de la vivienda, por su parte, responde de los daños que resulten de la ruina de todo o parte del inmueble. Ello, siempre y cuando sobrevinieren por no haber llevado a cabo en el piso las reparaciones necesarias a su cargo. Así lo prevé el artículo 1907 del Código Civil.

El propietario quedará exento de responsabilidad, únicamente, si consigue probar que la ruina se produjo por otros motivos. Es decir, por defectos de construcción imputables a terceros. O también por la intervención de un factor externo ajeno a su control, la existencia de fuerza mayor, etc.

¿QUIÉN RESPONDE DE LOS DAÑOS POR AGUA OCASIONADOS AL VECINO, SI LA FUGA SE PRODUJO EN UN PISO ALQUILADO?

La cuestión que aquí se plantea ha sido objeto de reciente análisis por el Tribunal Supremo.

Ello, tras la presentación de una demanda por la aseguradora del vecino perjudicado, contra el propietario e inquilino de la vivienda donde se originó la fuga de agua.

Para ello, se ejercitó la acción subrogatoria del artículo 43 de la Ley 50/1980. En concreto, se reclamaron los daños sufridos a causa de las filtraciones por la rotura del tubo flexible del lavamanos de la vivienda.

El propietario del inmueble se opuso, al no haber recibido, antes de la demanda, comunicación por la caída del agua. Ni por parte de su inquilino, ni del perjudicado o su aseguradora.

 Y rechazó cualquier responsabilidad, dado que su inquilino no le informó de la necesidad de reparar el tubo averiado. Ni tampoco se acreditó que la fuga de agua se produjo debido al mal estado de las instalaciones de la vivienda.

El inquilino, por su parte, imputó la responsabilidad a su casero, al estar obligado al mantenimiento de las tuberías de la vivienda.

El Tribunal Supremo considera que en este caso no puede imputarse la responsabilidad al propietario. Ello, teniendo en cuenta que su inquilino no le advirtió de la existencia de deficiencias en el inmueble arrendado.

Además, se descarta la aplicación del artículo 1907 del Código Civil al supuesto que nos ocupa. El motivo es que dicho precepto no está previsto para los daños por filtraciones a causa de una inundación.

Según la Sala, estos daños por agua deberían reconducirse, en su caso, según lo previsto en el artículo 1902.

La Sala, en consecuencia, entiende que el responsable es el inquilino. Y ello, de conformidad con lo previsto en el artículo 1910 del Código Civil.

Este artículo imputa la responsabilidad al que habite la vivienda, o parte de ella. Y se consideró como hecho probado que el propietario no habitaba el inmueble por estar arrendado a una empresa.

Así pues, el cabeza de familia y responsable de los daños es el titular del negocio.

Responsabilidad del arrendatario por filtraciones

Uno de los principales conflictos en
las relaciones de vecindad son las filtraciones de agua que causan daños de un
piso superior a otro inferior.

A priori, si el que habita la vivienda donde se
ubica la fuga es el propietario y tiene concertado un seguro del hogar no
debería surgir gran controversia asumiendo la responsabilidad de los daños la
compañía aseguradora del propietario.

Sin embargo, si la vivienda se encuentra arrendada
cabe preguntarse a quién corresponde responder de los daños.

Los supuestos de filtraciones de
agua son incardinables dentro del artículo 1.910 Código Civil, el cual
establece que “El cabeza de familia que
habita una casa o parte de ella, es responsable de los daños causados por las
cosas que se arrojaren o cayeren de la misma”.

La jurisprudencia ha matizado el
concepto de “cabeza de familia” considerándose como tal la persona o entidad que
por cualquier título utilice la vivienda o local y tiene el deber de controlar
lo que ocurre en su recinto, incluso en aquellos supuestos que se encuentre fuera
cuando se produce el daño (SSTS  de 20 de
abril de 1993, de 6 de abril de 2001 y de 4 de diciembre de 2007).

En cuanto a las expresiones “cosas
que se arrojasen o se cayesen” se admite una amplia interpretación por los
tribunales adaptándose a la realidad social incluyéndose los supuestos de
filtraciones de agua en las relaciones de vecindad (SSTS  de 12 de abril de 1984, 16 de octubre de 1989
y 26 de junio de 1993).

Cuando el propietario es el
ocupante de la finca en el momento que se producen los daños, el responsable
será el propietario por cuanto resulta obligado legalmente a mantener en buen
estado y conservación los elementos privativos que conforman su vivienda. Esta
obligación legal se recoge en el artículo 9.1.b) de la Ley 49/1960, de 21 de julio,
sobre Propiedad Horizontal.

En estos casos rige la
responsabilidad objetiva del propietario de una finca por los daños causados a
terceros por las filtraciones provenientes de ésta no siendo preciso examinar
si concurre o no culpa, bastando que el perjudicado acredite la existencia del
daño y la relación de causalidad entre tales daños y los elementos de propiedad
del demandado.

No obstante, en aquellos supuestos en los que el propietario no habita en la finca por encontrarse arrendada a un tercero, nos cuestionamos hasta donde abarca la responsabilidad del propietario y el deber de vigilar las instalaciones de la finca arrendada.

Una premisa que reviste importancia
en esta tipología de supuestos es el requerimiento del arrendatario al
propietario, con carácter previo a que se ocasionasen los daños advirtiendo de
la existencia de la deficiencia en las instalaciones del inmueble. Este
requerimiento se establece como una obligación del arrendatario respecto al
propietario de la finca y se recoge en los artículos 1.559 del Código Civil y
21.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. 

  • El incumplimiento por parte del
    arrendatario de la obligación de comunicar al propietario las deficiencias
    observadas con el objeto de proceder a su reparación repercute en perjuicio del
    mismo considerándose entonces como responsable de los daños.
  • La concurrencia o no de esta
    advertencia o requerimiento como criterio para determinar la responsabilidad
    del arrendatario o del propietario se viene tomando en consideración por los
    tribunales por la doctrina jurisprudencial ya sentada del Alto Tribunal en
    Sentencias nº 384/1993 de fecha 20 de abril y 334/2001, de fecha 6 de abril.
  • Así, en la Sentencia nº 334/2001,
    la Sala 1ª rechazaba la responsabilidad del propietario al no haber comunicado
    el arrendatario ninguna deficiencia en las instalaciones:
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“Fundada por la actora su pretensión indemnizatoria,
dirigida contra los propietarios del piso en que se produjo la avería causante
de la filtración de agua, está acreditado en autos que, producidos los hechos en la madrugada del día 16 de abril de 1992,
el piso había sido arrendado
a don Javier el día 1 de abril de 1992, a
partir de cuya fecha entró en la posesión arrendaticia de la vivienda al no
establecerse nada en contrario en el contrato. No consta probado en autos que el arrendatario comunicase al
propietario arrendador, con anterioridad al citado día 16, que hubiese ocurrido
avería alguna en las conducciones de agua privativas del piso o apartamento, ni
comunicarse que las mismas se encontraban en mal estado, sin que en el contrato
de arrendamiento conste mención alguna sobre el estado del piso por lo que ha
de presumirse que se encontraba en condiciones de servir a la finalidad de vivienda

para la que fue arrendado. En consecuencia, no puede imputarse a los propietarios del piso demandados
conducta alguna que pueda ser calificada de culposa o negligente y causante de
los daños sufridos por el local y objetos en él situados, de la sociedad
actora.”

  1. Sin embargo, la reciente Sentencia nº
    1366/2021 de fecha 15 de abril de 2021, se pronuncia sobre un caso muy
    controvertido pues los arrendatarios no habían efectuado ninguna advertencia al
    propietario al resultar imposible constatar la rotura del tubo a simple vista.
  2. El Alto Tribunal salvaguardando las
    relaciones de vecindad establece una responsabilidad directa y objetiva del
    arrendatario en aplicación del artículo 1910 del Código Civil, excluyéndose la responsabilidad
    del propietario al no habitar en la finca en el momento que se provocaron los
    daños.
  3. Así pues, observamos que las obligaciones de control y vigilancia del propietario se han visto reducidas significativamente en los supuestos de arrendamiento, incluso cuando el arrendatario no ha podido detectar la avería que ocasiona la filtración y por tanto, se ha visto imposibilitado de efectuar el requerimiento al propietario.

En conclusión, el arrendatario
deberá asegurarse de que ninguna de las instalaciones presenta deficiencias que
pudiesen ocasionar daños y en caso de que observase alguna anomalía requerir de
inmediato y de forma fehaciente al propietario para su reparación.

En caso
contrario, los tribunales son proclives a imputar responsabilidad al
arrendatario, más aun a raíz de la última sentencia de nuestro Alto Tribunal que
nos hace plantear la existencia de una obligación implícita hacia los
arrendatarios para que suscriban un seguro del hogar para afrontar los daños
que deriven de fugas en la vivienda arrendada. 

Es el inquilino y no el arrendador el responsable de las fugas de agua frente al vecino

Los daños en un piso alquilado siempre son objeto de controversia a la hora de saber quién debe de asumir la reparación, si el inquilino o el propietario.

El Tribunal Supremo estableció en una sentencia del 15 de abril de 2021 que el inquilino es el responsable de la fuga de agua del piso que tiene alquilado, dado que no le comunicó al propietario la existencia de deficiencias en el inmueble.

Así, el Tribunal Supremo, ante el recurso interpuesto por la aseguradora del vecino perjudicado, considera que en este caso no puede imputarse la responsabilidad al propietario porque el arrendatario no le comunicó los daños por agua ocasionados al vecino.

Y eso pese a que el artículo 1907 del Código Civil establece que el propietario es quien responde de los daños que resulten de la ruina de todo o parte del inmueble, siempre y cuando sobrevinieren por no haber llevado a cabo en el piso las reparaciones necesarias a su cargo.

Pero en este caso, el arrendador está exento de responsabilidad, tal y como señala el Alto Tribunal, porque los daños por filtraciones de agua no están previstos en dicho artículo.

Es más, tal y como señala Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, el Supremo considera que los daños por agua deberían reconducirse según lo previsto en el artículo 1902 del Código Civil. Y conforme al artículo 1910 imputa la responsabilidad al inquilino por haberse probado que el propietario no habitaba la vivienda.

Salcedo recuerda que para que un piso se pueda alquilar debe contar con la cédula de habitabilidad que demuestre que reúne las condiciones mínimas para ser habitado. El propietario debe encargarse de todas las reparaciones que resulten necesarias, salvo que el deterioro de la vivienda sea imputable al inquilino, que, en este caso, será el encargado de reparar los desperfectos que ocasione.

“No en vano, por el contrato de arrendamiento el inquilino se obliga a usar el piso como un diligente padre de familia. Y a destinarlo al uso pactado. Pues de lo contrario podrá el arrendador resolver el arriendo.

También deberá el arrendatario soportar las reparaciones que no puedan demorarse y deba acometer la propiedad.

Así como devolver el inmueble en el mismo estado en que se le entregó, una vez expire el alquiler”, añade Salvador Salcedo.

Quién responde a los daños en la vivienda alquilada

El inquilino es inicialmente el responsable de los daños que pueda sufrir la vivienda alquilada por su culpa o de los familiares con los que conviva. Si bien, los artículos 1563 y 1565 del Código Civil admiten prueba en contrario siempre que el inquilino pueda demostrar que los desperfectos en la casa no se les puede imputar ni a él ni a su familia.

La jurisprudencia ha determinado que el arrendatario no responde de los deterioros provocados por el transcurso del tiempo ni el desgaste natural, siempre que el inquilino haya realizado una correcta utilización y mantenimiento de la vivienda, conforme a lo estipulado en el contrato de alquiler.

Sólo se exceptúan, en el caso de que sean pequeñas reparaciones, pero aún en este caso debe producirse un desgaste imputable al inquilino.

Las reparaciones de conservación sólo se podrían imputar a los inquilinos cuando estos no las hubieran comunicado a los arrendadores y las consecuencias de las reparaciones se hubieran agravado de forma importante.

Si los daños los produce un tercero (un vecino), el arrendatario se lo tiene que comunicar al propietario lo antes posible y también deberá ponerle en conocimiento todas las reparaciones que sean necesarias hacer en la vivienda.  

El propietario de la vivienda responde de los daños que resulten de la ruina de todo o parte del inmueble, siempre y cuando se produjeran por no haber llevado a cabo en el piso las reparaciones necesarias a su cargo, tal y como prevé el artículo 1907 del Código Civil.

“Sólo queda exento de responsabilidad si consigue probar que la ruina se produjo por otros motivos, es decir, por defectos de construcción imputables a terceros, la intervención de un factor externo ajeno a su control, la existencia de fuerza mayor, etc.”, comenta Salcedo.

De cualquier modo, es importante tener en cuenta lo pactado en el contrato de arrendamiento porque el contrato es el que va a regular el cauce por donde debe transcurrir la vida del arrendamiento, y salvo que se vulneren normas que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) considera de derecho imperativo, las partes deben someterse a los pactos regulados en el contrato.

Puede consultar el artículo original aquí. 

Condenan al inquilino por fugas de agua | OCU fincas y casas

Recuerde estas reglas básicas sobre el alquiler:

– por defecto, el inquilino responde de los daños que se produzcan en la vivienda alquilada o en las viviendas cercanas. De ahí que sea muy aconsejable contratar un seguro que le cubra la responsabilidad civil, porque los daños pueden ser cuantiosos. 

Cómo asegurar la responsabilidad civil del inquilino.

– si el daño viene causado por una mala conservación del inmueble, no solo tendrá que demostrarlo sino que además deberá haber avisado al arrendador de la necesidad de efectuar la reparación. De ahí la diligencia que debe tener un inquilino ante posibles averías o desperfectos en la vivienda, que pueden ir a más.

Modelo para comunicar al arrendador la necesidad de unas obras.

Condena al inquilino por fuga de agua

En 2012, en una vivienda alquilada en Barcelona como consultorio se rompió el tubo flexible del inodoro del baño, lo que causó filtraciones y daños por agua en dos viviendas de plantas inferiores. Los daños ascendieron a 18.200 euros y 9.100 euros.

Las aseguradoras de cada piso afectado indemnizaron a sus respectivos asegurados y después presentaron demandas frente a los responsables del origen de los daños. Se demandó solidariamente a la arrendataria (la sociedad civil que gestionaba un consultorio y sus socios) y a la sociedad arrendadora.

La Audiencia Provincial estableció la responsabilidad tanto de la arrendataria como de la arrendadora.

Según los peritos, la avería no era visible, por lo que la arrendataria no pudo avisar a la arrendadora, pero eso no exime de responsabilidad a la arrendadora, con base en la obligación del propietario de realizar las reparaciones necesarias en el inmueble, por culpa “in eligendo” del inquilino y por obtener un rédito económico con el arriendo.

La arrendadora recurrió al Supremo, quien estima el recurso y da la razón a la arrendadora (STS 15/4/2021).

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Daños por agua en la vivienda.

El inquilino responde de daños por objetos que caigan de la vivienda

El Supremo recuerda que, si bien el propietario de un inmueble es responsable de los daños que produzca la “ruina” del inmueble, la filtración producida no entra en el concepto de “ruina”.

En este caso, los arrendatarios no fueron conscientes de la fuga y por lo tanto no avisaron al propietario de la necesidad de hacer reparaciones.

No puede imputarse responsabilidad al propietario de la vivienda arrendada cuando el inquilino no ha advertido de la existencia de deficiencias en el inmueble.

La responsabilidad es de quien habita la casa (art. 1910 del Código civil).

La jurisprudencia ha configurado la responsabilidad del ocupante de la vivienda (el arrendatario) en los daños que se causen por objetos que se arrojen o que caigan desde ese inmueble. Se incluyen las filtraciones de agua que causan daños en inmuebles vecinos.

Es responsabilidad directa del “cabeza de familia” que habite la casa. Es el “sujeto o persona que habita la casa o parte de ella, «por cualquier título como personaje principal de la misma, en unión de las personas que con él conviven, formando un grupo familiar o de otra índole»”.

Si allí habita una familia, el responsable es el padre o la madre. En otro caso, los responsables son todos los adultos que allí habiten o hagan uso del piso. Ese “cabeza de familia” puede también ser una persona jurídica.

En inmuebles de uso profesional, el responsable es el titular el negocio allí instalado.

¿De quién es la responsabilidad por daños ocasionada por un inmueble arrendado?

Analizamos si la responsabilidad por unas filtraciones de agua en un local arrendado es del propietario o del arrendatario.

El supuesto de hecho que vamos a examinar a continuación analiza la posible responsabilidad del propietario de un local por los daños ocasionados en otro inmueble como consecuencia de la filtración derivada de la rotura del tubo flexible del lavamanos que se produjo en el transcurso de una noche en el local arrendado. En el procedimiento judicial la acción se dirigió por la aseguradora contra la propietaria del inmueble, así como contra la arrendataria.

La Sentencia del Tribunal Supremo que se encargó de examinar esta cuestión, declaró en primer lugar como hecho determinante, que nadie avisó a la propiedad de la existencia de una posible rotura por fuga, ni de la necesidad de reparaciones. También constata que los arrendatarios tampoco eran conscientes de la necesidad de reparaciones, por lo que lógicamente no efectuaron ningún tipo de aviso a la propiedad.

De la doctrina jurisprudencial derivada de las Sentencias de Tribunal Supremo núm.  807/2003, de 22 de julio, núm.

859/2000, de fecha 29 de septiembre y de las invocadas por los recurrentes en los motivos de casación, se infiere que no puede imputarse responsabilidad al propietario de vivienda arrendada cuando el inquilino no ha advertido de la existencia de deficiencias en el inmueble, descartando la aplicación del art. 1907 del Código Civil, al no estar previsto para los supuestos de daños por inundación.

Asimismo, con carácter general, la jurisprudencia ha realizado una interpretación extensiva del contenido del artículo 1.910 Código Civil (“El cabeza de familia que habita una casa o parte de ella, es responsable de los daños causados por las cosas que se arrojaren o cayeren de la misma”).

Así la jurisprudencia ha extendido el significado del término «cosas» para abarcar las filtraciones de agua o de fluidos, en general, provenientes de un edificio, local o piso contiguo y que causan daños en inmuebles colindantes o próximos (SSTS de 12 de abril de 1984, de 16 de octubre de 1989 y de 26 de junio de 1993).

Abundando en lo anterior, la doctrina jurisprudencial se manifestó de manera ilustrativa, en la STS de 12 de abril de 1984, recaída en un supuesto de filtraciones de agua e inundación causados en un local de negocio.

Consideraba esta Sentencia que las expresiones «se arrojasen o cayesen» no constituyen numerus clausus, razón por la cual pueden ser objeto de interpretación extensiva, que hemos de adaptar a la realidad social en que han de interpretarse las normas conforme al art. 3.

1 CC, incluyéndose supuestos asimilables que, originados dentro del límite ambiental en él determinado, puedan causar daño o perjuicio tanto a otros convecinos, copropietarios, etc.

, por aplicación y observancia del principio de salvaguarda de las relaciones de vecindad, como son estos supuestos de filtraciones de agua, inmisiones gaseosas e incluso en los casos de filtraciones de aguas residuales.

Por su parte, y en cuanto a las personas obligadas a indemnizar, el artículo 1.910 del Código Civil, declara taxativamente que el cabeza de familia que habita una casa o parte de ella, es responsable de los daños causados por las cosas que se arrojasen o cayeren.

En íntima conexión con lo anterior, la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 15 de abril de 2021, que es objeto de estudio este post, dictada en Pleno, declara lo siguiente:

“Cuando se trata de un inmueble de uso no residencial, sedes de empresas, locales comerciales, inmuebles en los que se ejercen profesiones liberales, etc.

, y existen relaciones de subordinación, el «cabeza de familia» será el titular de dicho negocio o empresa, con independencia de su condición de persona física o jurídica. La exigencia de que el cabeza de familia «habite» el edificio se interpreta de una forma amplia.

En efecto, el término habitar se entiende referido a cualquier tipo de uso, residencial o no, del que sea susceptible, desde una perspectiva material, el edificio o construcción de que se trate.

Además, la jurisprudencia considera que la casa es habitada por el que posee el título para usar y disfrutar la «casa» en cuestión aun cuando todavía no la utilice, como acontece en el caso de edificios en construcción.”

En consecuencia, el Tribunal Supremo considera esencial para fijar la responsabilidad por daños en caso de filtraciones determinar quien es el “cabeza de familia” que habite el inmueble, y por consiguiente, exonera de responsabilidad a la propietaria del inmueble (local) sobre la base de dos elementos: ya que, en primer lugar, en aquél momento no habitaba el inmueble, y, en segundo lugar, en base a que no fue advertida por la arrendataria de la necesidad de mantenimiento del inmueble, ni tampoco de la necesidad de reparaciones conforme previene el artículo 21.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Humedades en piso de alquiler: ¿quién debe repararlas? – Fotocasa Life

Si nosotros fuéramos los causantes de las humedades, seríamos quienes deberían hacerse cargo de los arreglos. Por esa razón, en estos casos, siempre es recomendable que tanto el propietario como el inquilino cuenten con protección: el primero con seguro de vivienda y el segundo con un seguro de responsabilidad civil contra terceros.

Es más habitual de lo que creemos tener problemas en casa, tales como humedades, incendios, daños por humo… Estar cubiertos y protegidos nos da un mayor confort y seguridad como inquilinos, ya que no tendremos que pagar costosas reparaciones si hubiera problemas.

¿Qué hacer si el daño lo causa el vecino?

Si tienes bastante claro que el causante de la humedad en tu vivienda proviene del piso de arriba o de al lado, lo normal es que avises al propietario de la vivienda para que este pueda solucionar el problema hablando con el vecino y confirmar que tiene un seguro de daños.

Recuerda que debes avisar lo antes posible.

Una pregunta que podrían hacerse muchos inquilinos es «¿podría el dueño quitarme parte de la fianza por no haber avisado de la humedad del vecino?» La respuesta es no, aunque cosas peores se han visto.

El dueño del inmueble es el responsable de mantener el buen estado de la vivienda y reclamar al vecino, pero si te puedes ahorrar este mal trago y avisar cuanto antes al casero, mucho mejor.

Si el daño lo debe asumir la comunidad de vecinos porque las humedades están causadas por el deterioro del edificio, también será el propietario el que deberá gestionar el asunto.

En muchos casos, las obras de conservación y mantenimiento del edificio provocan problemas de estas características, una reparación que deberá afrontar la comunidad, tal y como establece el artículo 10.

1 de la ley de propiedad horizontal.

¿Y las humedades por mal estado?

Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), las obras de conservación o mantenimiento las debe llevar a cabo el propietario. Eso es que, por ejemplo, las humedades por deterioro del edificio por lluvias o de la fachada las debe asumir el propietario de la vivienda o la comunidad de vecinos.

El propietario es, tal y como establece la LAU, el responsable de realizar todos los arreglos o reparaciones que sean necesarios para mantener el buen estado de conservación de la vivienda y su habitabilidad.

No obstante, hay que dejar una cosa clara: cuando el daño se ha ocasionado por un mal uso o daño intencionado por parte del inquilino, es este el que debe acarrear con el coste de la reparación.